土地增值稅清算與征管的最新規(guī)定

1、.PAGE ：.；PAGE 17國稅總局通知規(guī)范土地增值稅清算問題各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局：為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算任務(wù)，根據(jù)及實(shí)施細(xì)那么的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算任務(wù)中有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以買賣雙方簽署的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)踐丈量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除工程金額確

2、實(shí)定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開工驗(yàn)收后，根據(jù)合同商定，拘留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，拘留的質(zhì)保金不得計算扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題(一)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

3、，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部運(yùn)用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述詳細(xì)適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種方法。(四)土地增值稅清算時，曾經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)不得扣除。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地運(yùn)用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的

4、契稅，應(yīng)視同“按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計入“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額中扣除。六、關(guān)于拆遷安頓土地增值稅計算問題(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安頓回遷戶的，安頓用房視同銷售處置，按(國稅發(fā)2006187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確以為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安頓，異地安頓的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安頓的房屋屬于購入的，以實(shí)踐支付的購房支出計

5、入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(三)貨幣安頓拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除工程的加計問題(財稅200621號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評價價錢，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除工程的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除工程時“每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超越一年，未滿12個月但超越6個月的，可以視同為一年。八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)

6、關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。國家稅務(wù)總局二一年五月十九日土地增值稅清算新政策解析國家稅務(wù)總局下發(fā)了(國稅發(fā)202191號)，這是國家稅務(wù)總局在原來下發(fā)的(國稅發(fā)2006187號)和(國稅發(fā)2007132號)根底上，總結(jié)完善的最新的清算政策，新政策從2021年6月1日起施行。筆者以為，納稅人應(yīng)該關(guān)注以下幾個方面。清算前管理力度加大一是實(shí)施工程管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將從納稅人獲得土地運(yùn)用權(quán)開場，按工程分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人工程立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、開工驗(yàn)收、工程結(jié)算、工程清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人工程開發(fā)同步。二是關(guān)注會計核算。納稅人分期開發(fā)工

7、程或者同時開發(fā)多個工程的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同工程合理歸集有關(guān)收入、本錢、費(fèi)用。三是實(shí)施公用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)工程或者同時開發(fā)多個工程的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施工程公用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)不同的開發(fā)工程，實(shí)行公用預(yù)售票據(jù)和公用銷售票據(jù)。清算分為“自行清算和“要求清算兩種對于自行清算的，納稅人必需按照規(guī)定的時間和要求自動清算;對于要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的情況下，再按規(guī)定清算，也可以了解為不通知不清算。納稅人符合以下條件之一的，要自行進(jìn)展土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工、完成銷售的;(2)整體

8、轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算：(1)已開工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的;(2)獲得銷售(預(yù)售)答應(yīng)證滿三年仍未銷售終了的;(3)納稅人懇求注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的(應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)展土地增值稅清算);(4)省(自治區(qū)、直轄市、方案單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。無論是自行清算還是要求清算，納稅人該當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)或在收到清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)

9、關(guān)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。清算審核終了，稅務(wù)機(jī)關(guān)該當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。明確規(guī)定工程清算單位以什么為清算單位是涉及稅收負(fù)擔(dān)大小的關(guān)鍵。假設(shè)將增值額較大的清算單位和較小的合并清算，那么可以降低稅負(fù);假設(shè)分開清算，那么增值額較大的開發(fā)工程納稅多，總的納稅負(fù)擔(dān)會添加。稅法還規(guī)定，普通規(guī)范住宅增值額不超越20%的，可以享用免稅優(yōu)惠，但要求分開核算，否那么不能免稅。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓工程，商業(yè)工程面積1000平方米，普通規(guī)范住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓工程土地本錢為120萬元

10、，房屋開發(fā)本錢600萬元，其他費(fèi)用按比例扣除。假設(shè)該商業(yè)工程收入為500萬元，普通規(guī)范住宅收入為500萬元，合計1000萬元。營業(yè)稅金及附加55萬元。(1)商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除工程=土地本錢+房屋開發(fā)本錢+費(fèi)用扣除10%+加計扣除20%+稅金=120+600+(120+600)10%+(120+600)20%+55=991(萬元)。增值額=收入-扣除工程=(500+500)-991=9(萬元)。增值率=增值額扣除工程100%=9991100%=0.9%。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：930%=2.7(萬元)。(2)將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地

11、增值稅(按面積分?jǐn)偙惧X費(fèi)用)：普通規(guī)范住宅扣除工程為=12050006000+60050006000+(100+500)30%+27.5=807.5(萬元)。增值額=500-807.5=-307.5(萬元)，無增值額不納稅。商業(yè)扣除工程=12010006000+60010006000+(20+100)30%+27.5=183.5(萬元);增值額=500-183.5=316.5(萬元);增值率=316.5183.5100%=172%，適用50%的稅率;商業(yè)工程應(yīng)納土地增值稅=316.550%-183.515%=130.725(萬元)。計算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7萬元，分開

12、計算那么應(yīng)納稅130多萬元。在實(shí)際中，對于同一個開發(fā)工程中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇能否分開核算分別清算交納增值稅。但新文件第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)工程能否以國家有關(guān)部門審批、備案的工程為單位進(jìn)展清算;對于分期開發(fā)的工程，能否以分期工程為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)能否分別計算增值額、增值率，交納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的工程和不同審批備案的工程合在一同清算，防止平均不同清算單位增值額的景象。處理了扣除工程的五個模糊點(diǎn)(1)計算扣除工程金額時，其實(shí)踐發(fā)生的支出該當(dāng)獲得但未獲得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除工程金額中所歸集的各

13、項(xiàng)本錢和費(fèi)用，必需是實(shí)踐發(fā)生的。這一點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對有些本錢費(fèi)用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需求獲得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)能否實(shí)踐發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證能否一一對應(yīng)。(3)要求正確區(qū)分開發(fā)本錢和開發(fā)費(fèi)用。由于計算土地增值稅扣除工程時，開發(fā)本錢可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加大開發(fā)本錢，能夠?qū)⒃谄陂g費(fèi)用中列支的開發(fā)費(fèi)用也計入前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)或開發(fā)間接費(fèi)用，以擴(kuò)展扣除金額，少計算增值額從而少納稅。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計入開發(fā)本錢中的前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。(4)采取以建筑發(fā)票控制建筑安

14、裝本錢。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定建筑業(yè)勞務(wù)在施工地納稅原那么，要求開發(fā)企業(yè)獲得的建筑安裝發(fā)票在工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，便于控制虛偽的支出。同時審核建筑安裝工程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用能否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符;開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建立的，關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、資料費(fèi)、機(jī)械運(yùn)用費(fèi)等情況。(5)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)本錢中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。按照會計制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)該實(shí)行資本化處置計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。但土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計算，不計入開發(fā)本錢，更不得計入加計扣除基數(shù)。土地增值稅清算與征管的最新規(guī)定土地增值

15、稅清算與征管的最新規(guī)定最近，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)(國稅函2021220號)和(國稅發(fā)202153號)，就加強(qiáng)土地增值稅征收管理(清算)任務(wù)作出進(jìn)一步規(guī)定。一致規(guī)定并適當(dāng)提高預(yù)征率稅法規(guī)定，土地增值稅清算前要實(shí)行按收入的一定比例預(yù)征，該預(yù)征率由各地自行確定。但大多數(shù)地方規(guī)定的預(yù)征率偏低，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)商不情愿進(jìn)展清算補(bǔ)稅。因此，本次國稅發(fā)202153號文件提出要科學(xué)合理制定預(yù)征率，并直接確定最低預(yù)征率。文件規(guī)定，除保證性住房外，東部地域省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地域省份不得低于1.5%，西部地域省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地域的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件

16、的規(guī)定執(zhí)行)。核定征收比例提高土地增值稅的計征方法有查賬清算和按收入的固定比例核定征收兩種方式，采取核定征收方式的，無論開發(fā)工程利潤是多少，都按固定比例納稅。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳土地增值稅，以各種理由選擇核定納稅。國稅發(fā)202153號文件第四條要求規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管破綻。文件指出，核定征收必需嚴(yán)厲按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)展，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)展核定征收范圍。凡擅自將核定征收作為本地域土地增值稅清算主要方式的，必需立刻糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)厲按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定任務(wù)，核定征收率原那么上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地

17、實(shí)踐，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。按售房合同金額確認(rèn)收入土地增值稅清算時，有些房地產(chǎn)公司遲遲不給購房者開具發(fā)票，從而影響對收入確實(shí)認(rèn)。鑒于此，國稅函2021220號文件在收入確認(rèn)方面規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以買賣雙方簽署的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)踐丈量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。未獲得發(fā)票的開發(fā)本錢不得扣除土地增值稅清算普通在工程完工并大部分銷售后，因此，計提的以及未開具發(fā)票的本錢費(fèi)用不得計入扣除工程，即使是拘留

18、的質(zhì)量保證金部分也是如此。國稅函2021220號文件第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開工驗(yàn)收后，根據(jù)合同商定，拘留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，拘留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用只包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用，扣除獨(dú)立計算，曾經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。即不計入開發(fā)本錢中扣除，不實(shí)行加計扣除。國稅函2021220號文件規(guī)定，1.財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡可以按

19、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部運(yùn)用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。對此，部分省市明確規(guī)定，沒有利息支出的，只能按規(guī)定在5%之內(nèi)計算扣除。拆遷安頓房既算收入也算扣除房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償支出，在計算土地增值稅時，計入開發(fā)本錢。但假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)用自行開

20、發(fā)建造的房產(chǎn)工程安頓回遷戶，安頓用房視同銷售處置，按照(國稅發(fā)2006187號)第三條第一項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入，同時，將此確以為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?；剡w戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如開發(fā)企業(yè)采取異地安頓，異地安頓的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值也要按規(guī)定計算收入，同時計入本工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安頓的房屋屬于購入的，以實(shí)踐支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對于貨幣安頓拆遷的，企業(yè)應(yīng)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國稅函2021220號文件同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)不得扣除。雖然此項(xiàng)費(fèi)用可以

21、在企業(yè)所得稅稅前扣除，但計算土地增值稅時，不得扣除。文件對實(shí)際中不明確的企業(yè)為獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的契稅，允許計入“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額中扣除。解讀國稅發(fā)2021220號：土地增值稅清算政策又增新內(nèi)容近日，為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算任務(wù)，國家稅務(wù)總局下發(fā)了(國稅函2021220號)就土地增值稅清算任務(wù)中有關(guān)問題作出明確。筆者結(jié)合相關(guān)政策解讀如下。一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以買賣雙方簽署的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)踐丈量面積不

22、一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。解讀： (國稅發(fā)2006187號)以及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅發(fā)202191號)規(guī)定納稅人以下情形之一的，應(yīng)進(jìn)展土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工、完成銷售的;2、整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的;3、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的。納稅人符合以下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算：1、已開工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的;2、獲得銷售(預(yù)售)答應(yīng)證滿三年仍未銷售終了的;3、納稅人懇求注

23、銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。納稅人具備以上條件，無論是自動清算還是被動清算，都要首先面臨一個問題，就是如何確定收入總額。根據(jù)國稅函2021220號詳細(xì)可歸納為以下兩種情況。1、開發(fā)工程銷售終了且已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入假設(shè)會計處置均經(jīng)過“預(yù)收賬款科目核算，那么“預(yù)收賬款各年度該工程累計發(fā)生額即為收入總額。此種情況下，商品房確權(quán)面積曾經(jīng)完成，確權(quán)面積結(jié)算價款曾經(jīng)確認(rèn)，最終結(jié)算發(fā)票曾經(jīng)全部開具，根據(jù)發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅收入是成立的，某些省市規(guī)定開發(fā)商只需銷售收款就必需開具發(fā)票，比如天津市。所以發(fā)票所載金額可

24、以準(zhǔn)確反映出商品房銷售收入。這種情況下清算時要留意復(fù)核編制的工程簽約銷售清單、確認(rèn)面積結(jié)算單、銷售發(fā)票或銷售收據(jù)能否一致，相互勾稽關(guān)系能否成立。此外，未在“預(yù)收賬款科目核算的屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益的收費(fèi)工程也該當(dāng)計入收入總額。對于開發(fā)商在工程開發(fā)過程中代收費(fèi)用能否計入收入總額交納土地增值稅，要留意財政部、國家稅務(wù)總局199548號文件中規(guī)定：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，假設(shè)代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入計稅;假設(shè)代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)

25、用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。因此，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用，那么也要作為開發(fā)產(chǎn)品的收入總額納稅。財務(wù)處置計入“其他應(yīng)付款科目核算，能夠?qū)е落N售合同清單、銷售發(fā)票清單與會計科目“預(yù)收賬款收入總額不相一致。所以清算時對于銷售收入總額要分析填列。國稅發(fā)2006187號規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)展清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增

26、值額。所以銷售收入總額還要首先分期確定，然后分類確定。2、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以買賣雙方簽署的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)踐丈量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。并不是一切省市均要求開發(fā)商收款就要開具發(fā)票，甚至以前年度尚未清算的老工程也存在一定程度的欠開發(fā)票景象，僅根據(jù)發(fā)票所載金額不能照實(shí)反映開發(fā)產(chǎn)品銷售總額，特別是開發(fā)產(chǎn)品已售未收款在財務(wù)賬目也沒有反映的情況下，哪么清算所根據(jù)的第二重要資料就是買賣雙方簽署的銷售合同，按照合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入也是成立的。但這種方式不能保證清算時能否已將

27、全部銷售合同照實(shí)包括，不能確認(rèn)能否全部銷售合同均屬備案有效。無論納稅人還是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對于開發(fā)工程的開發(fā)樓棟、開發(fā)套數(shù)、規(guī)劃面積、預(yù)售面積、確權(quán)面積等根本數(shù)據(jù)要進(jìn)展逐一復(fù)核，印證相互勾稽關(guān)系。開發(fā)工程開場清算，按照開發(fā)商編制的工程銷售合同簽約明細(xì)表確認(rèn)收入，假設(shè)沒有思索曾經(jīng)按照實(shí)踐確權(quán)面積進(jìn)展結(jié)算的補(bǔ)、退房款差別，仍會存在誤差。規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套(單元)計價的房屋，誤差范圍在合同商定的范圍之內(nèi)普通不會產(chǎn)生補(bǔ)、退房款。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人該當(dāng)在合同中載明合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處置方式。合同未作商定的

28、，按以下原那么處置：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款;(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同商定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面

29、積-合同商定面積)/合同商定面積100%當(dāng)面積誤差比絕對值超越3%時，房地產(chǎn)企業(yè)有能夠支付客戶退房的房價款利息以及承當(dāng)超出3%部分的房價款，還有能夠雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。支付給客戶退房款以及雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減其銷售收入。確權(quán)面積結(jié)算差別是客觀存在的，補(bǔ)、退房款是正常的，不過實(shí)務(wù)中普通都能控制在3%以內(nèi)。但結(jié)算資料要保管完好，以備核對。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除工程金額確實(shí)定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開工驗(yàn)收后，根據(jù)合同商定，拘留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)

30、就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，拘留的質(zhì)保金不得計算扣除。解讀：土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算清繳明顯的區(qū)別之一就是土地增值稅較為強(qiáng)勢，不思索企業(yè)開發(fā)工程的預(yù)提本錢，開發(fā)商工程開工驗(yàn)收后，應(yīng)付未付工程款實(shí)務(wù)中普遍存在，訴訟公堂時有發(fā)生，不僅僅是工程質(zhì)量保證金，大量欠款存在也必然導(dǎo)致施工方回絕開具發(fā)票。開具發(fā)票，清算可以扣除且可以加計扣除20%，未開具發(fā)票，那么不得計算扣除。本規(guī)定對于開發(fā)商土地增值稅清算影響甚巨。企業(yè)所得稅處置中允許當(dāng)期預(yù)提本錢不超越建造合同總額10%的可以扣除，且即使本期未扣，以后實(shí)踐發(fā)生時依然允許扣除。而土地增值稅一旦清算終了，

31、以后實(shí)踐支付工程款索取發(fā)票再想追加清算怕是難上加難。要改動這一姿態(tài)，開發(fā)商應(yīng)盡能夠讓利于建筑承包商，即使先支付部分稅金也可，索取全部發(fā)票入賬，方可無清算之憂。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題(一)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部

32、運(yùn)用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述詳細(xì)適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種方法。(四)土地增值稅清算時，曾經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。解讀：第三條(一)、(二)的規(guī)定與規(guī)定一致，細(xì)那么第七條三款規(guī)定：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)法規(guī)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡

33、不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)法規(guī)計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。新增內(nèi)容有如下變化：開發(fā)商開發(fā)本錢或者財務(wù)費(fèi)用中，均未有利息支出，全部運(yùn)用自在資金，或者是一些民間借貸資金不方便入賬，那么利息支出的扣除可以適用“全部運(yùn)用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除的規(guī)定。該規(guī)定相當(dāng)于對于某些省市強(qiáng)調(diào)的沒有利息支出，僅允許扣除開發(fā)費(fèi)用5%的規(guī)定做了糾正。開發(fā)商既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種方法。但實(shí)踐上普通還是選擇第二種方法，除非其他借款利息較少，金融機(jī)構(gòu)借

34、款利息支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5%。開發(fā)本錢會計科目設(shè)置普通將工程開發(fā)資本化利息支出計入“開發(fā)間接費(fèi)用核算，土地增值稅清算時，此部分利息支出應(yīng)先調(diào)減開發(fā)本錢，而后與財務(wù)費(fèi)用中利息支出加總，再適用上述的計算方法。例如某工程獲得土地運(yùn)用權(quán)本錢為2000萬元，開發(fā)本錢1000萬元，其中開發(fā)本錢開發(fā)間接費(fèi)用中利息支出20萬元，財務(wù)費(fèi)用利息支出10萬元，那么計入土地增值稅扣除工程的開發(fā)本錢為1000-20=980萬元，按照第一種方式計算可扣除開發(fā)費(fèi)用(20 10) (2000 1000-20)5%=179萬元。按照第二種方式計算可扣除開發(fā)費(fèi)用(2000 1000-20)10%=298萬元。四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)交納

35、的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)不得扣除。解讀：根據(jù)國土資源部令1999第5號第二條規(guī)定，閑置土地是指土地運(yùn)用者依法獲得土地運(yùn)用權(quán)后，未經(jīng)原同意用地的人民政府贊同，超越規(guī)定的期限未開工開發(fā)建立的建立用地。具有以下情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：(一)國有土地有償運(yùn)用合同或者建立用地同意書未規(guī)定開工開發(fā)建立日期，自國有土地有償運(yùn)用合同生效或者土地行政主管部門建立用地同意書頒發(fā)之日起滿1年未開工開發(fā)建立的;(二)已開工開發(fā)建立但開發(fā)建立的面積占應(yīng)開工開發(fā)建立總面積缺乏三分之一或者己投資額占總投資額缺乏25%且未經(jīng)同意中止開發(fā)建立延續(xù)滿1年的;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其

36、他情形。對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償運(yùn)用方式獲得土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超越出讓合同商定的開工開發(fā)日期滿1年未開工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地運(yùn)用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未開工開發(fā)時，可以無償收回土地運(yùn)用權(quán)。目前各地方政府均規(guī)定有詳細(xì)的實(shí)施方法。收取土地閑置費(fèi)旨在消除開發(fā)商囤地或捂盤而想獲得額外收益的意圖，從而遏制房價上漲。土地閑置費(fèi)征收比率較大，例如規(guī)定，土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，其中，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價或者基準(zhǔn)地價的8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的20%征收土地閑置

37、費(fèi)。地價不斷上漲的今天，動輒每畝上百萬元、上千萬元的地價款，假設(shè)征收土地閑置費(fèi)，絕對額也會很大，勢必將直接影響開發(fā)商的稅收利益。(財基字1995938號)(此文件已廢止)規(guī)定，以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的企業(yè)，因超越出讓合同商定的開工開發(fā)日期，按規(guī)定交納的土地閑置費(fèi)，或因滿二年未開工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地運(yùn)用權(quán)而呵斥的損失，企業(yè)可計入當(dāng)期管理費(fèi)用。假設(shè)企業(yè)計入管理費(fèi)用，按照土地增值稅清算規(guī)定，一定是不能扣除的。這也與后來的國稅發(fā)200631號文、國稅發(fā)202131號文有沖突之處。國稅發(fā)200631號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)的，必需按照土地運(yùn)用權(quán)出讓合同

38、商定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超越出讓合同商定的開工開發(fā)日期而交納的土地閑置費(fèi)，計入本錢對象的施工本錢;因國家無償收回土地運(yùn)用權(quán)而構(gòu)成的損失，可作為財富損失按規(guī)定進(jìn)展扣除。國家稅務(wù)總局(國稅發(fā)202131號)文發(fā)布后，國稅發(fā)200631號即失效。但國稅發(fā)202131號對于閑置土地費(fèi)處置根本承繼了原來文件精神。國稅發(fā)202131號第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地運(yùn)用權(quán)而構(gòu)成的損失，可作為財富損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢支出土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為獲得土地開發(fā)運(yùn)用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地

39、運(yùn)用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變卦用途和超面積補(bǔ)交補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安頓及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。據(jù)以上規(guī)定，按照稅務(wù)處置，土地閑置費(fèi)計入開發(fā)本錢，收回土地呵斥的損失可作為財富損失企業(yè)所得稅前扣除。國稅函2021220號這次明確土地閑置費(fèi)不得土地增值稅稅前扣除。這又成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的一大區(qū)別。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地運(yùn)用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計入“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額中扣除。解讀：土地增值稅暫行條例規(guī)定，獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為獲

40、得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價款和按國家一致法規(guī)交納的有關(guān)費(fèi)用。國稅發(fā)202191號文的附件清算表樣“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額列舉了以下內(nèi)容：支付土地價款支付情況包括支付的土地出讓金、支付地價款金額、交納的有關(guān)稅費(fèi)。支付土地征用費(fèi)用情況包括土地征用費(fèi)用、耕地占用稅、勞動力安頓費(fèi)、安頓動遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款等。雖然沒有明確契稅能否有關(guān)稅費(fèi)。但是土地出讓要交納的稅金除耕地占用稅外主要就是契稅了。有人以為契稅不能列為扣除工程扣除，這次國稅函2021220號給予了徹底明確。六、關(guān)于拆遷安頓土地增值稅計算問題(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安頓回遷戶的，安頓用房視同銷售處置，按(國稅發(fā)2006187號

41、)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確以為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安頓，異地安頓的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安頓的房屋屬于購入的，以實(shí)踐支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(三)貨幣安頓拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。解讀：國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換

42、取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生一切權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地域、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價錢確定;2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價錢或評價價值確定。國稅發(fā)202131號第三十一條對于企業(yè)所得稅的處置規(guī)定，企業(yè)以非貨幣買賣方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，接受投資的企業(yè)在接受土地運(yùn)用權(quán)時暫不確認(rèn)其本錢，待初次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括初次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地運(yùn)用權(quán)的本錢。如涉及補(bǔ)價，土地運(yùn)用權(quán)的獲得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

43、拆遷補(bǔ)償涉及產(chǎn)權(quán)互換，包括貨幣補(bǔ)償、房屋實(shí)務(wù)補(bǔ)償，貨幣和實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合三種方式，貨幣補(bǔ)償相對簡單;房屋補(bǔ)償按照拆一換一不涉及貨幣補(bǔ)償或收取差價的，可以直接按本企業(yè)在同一地域、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價錢確定收入和拆遷補(bǔ)償費(fèi);貨幣補(bǔ)償與實(shí)務(wù)補(bǔ)償相結(jié)合，拆遷100平方米，補(bǔ)償100平方米或是1套新房，假設(shè)額外開發(fā)商還要收取構(gòu)造價差，此構(gòu)造差價款作為土地本錢沖回。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價，相當(dāng)于住房 貨幣購入土地，也要調(diào)整土地本錢。土地增值稅與企業(yè)所得稅處置原那么是一致的，但最后計算效果還是有差別的。例如“拆一還一100平方米，市場價值50萬元，收入50萬元，拆遷補(bǔ)償本錢也是50

44、萬元，暫不思索流轉(zhuǎn)稅金，企業(yè)所得稅處置50-50=0。土地增值稅處置50-50-5020%=-10萬元。所以拆遷補(bǔ)償能起到有效的抵免土地增值稅的作用。七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除工程的加計問題(財稅200621號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評價價錢，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除工程的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除工程時“每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超越一年，未滿12個月但超越6個月的，可以視同為一年。解讀：國稅函2021220號對于財稅20062

45、1號給出了詳細(xì)的計算方式，那就是不按公歷年度計算，算實(shí)踐天數(shù)，最后一年不滿12個月，但超越6個月，視同一年計算。對于轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅政策，還有近期發(fā)布的財稅202142號文，該通知規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安頓住房房源且增值額未超越扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。且沒有再強(qiáng)調(diào)能否為普通住宅。八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。解讀：那么納稅人就要留意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)給出的規(guī)定期限是多長了。清算補(bǔ)繳稅款不納滯納金，并不表示預(yù)納稅款沒有滯納金，例如某

46、省省土地增值稅的征收管理規(guī)定“對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在工程全部開工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入(包括預(yù)售房收入)，按規(guī)定預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，并按房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的申報期限，于月末或季末終了后10日內(nèi)，交納土地增值稅。對未按預(yù)征規(guī)定期限交納稅款的，根據(jù)及其的有關(guān)規(guī)定，從限定的交納稅款期限屆滿之次日起，加收滯納金。這也需求納稅人留意。探析土地增值稅清算過程中應(yīng)留意的問題摘要國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)展清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。關(guān)鍵詞土地增值 住宅 清算國家稅務(wù)總局發(fā)布一年以來，各地開展了土地增值稅清

47、算任務(wù)，針對清算任務(wù)中出現(xiàn)的問題，筆者進(jìn)展了梳理，并就應(yīng)留意的一些環(huán)節(jié)作如下討論。一、 明確界定清算單位對于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算任務(wù)的需求，按工程開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)鑒證對象的單項(xiàng)工程或單位工程。國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)展清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。據(jù)此要把握法定三類清算單位：一是一次性單項(xiàng)開發(fā)的以單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)工程為清算單位;二是分期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，以分期開發(fā)工程為清算單位。三是分用途開發(fā)的房地產(chǎn)工程，以不同用途的

48、單項(xiàng)開發(fā)工程或單位開發(fā)工程為清算單位。不屬于土地增值稅清算范圍的工程包括：出賣運(yùn)用過的房屋;開發(fā)商轉(zhuǎn)為自用的商品房不屬于土地增值稅清算范圍。二、 清楚劃分住宅類別土地增值稅條例規(guī)定“納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的免征土地增值稅，所稱的普通規(guī)范住宅是指按所在地普通民用住宅規(guī)范建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通規(guī)范住宅。普通規(guī)范住宅與其他住宅的詳細(xì)劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實(shí)施土地增值稅審核鑒證的重要問題。三、 正確了解清算條件國稅發(fā)2006187號文件明確了兩類清算條件：一是必需清算的條件。必需

49、清算的條件包括：1、房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工完成銷售2、整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程3、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)。有上述三種情況之一的就必需進(jìn)展清算。二、是可選擇清算條件?？蛇x擇清算條件包括1、已開工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的2、獲得銷售(預(yù)售)答應(yīng)證滿三年仍未銷售終了的3、納稅人懇求注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。符合上述條件之一主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算，該當(dāng)留意的是選擇的自動權(quán)掌握在稅務(wù)機(jī)關(guān)，即符合選擇清算條件的納稅人

50、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的必需清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求清算的可以不進(jìn)展清算。四、 準(zhǔn)確審核清算工程收入清算工程收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國稅發(fā)2006187號文件明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生一切權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地域、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價錢確定，或由上管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價錢或評價價值確定。(一)把握房源情況。進(jìn)入清算程序的房地產(chǎn)工程在普通情況下是難以全

51、部銷售終了的，因此，對所清算對象整體房源的構(gòu)造分布進(jìn)展把握，是準(zhǔn)確核算收入的關(guān)鍵。納稅人的房源整體構(gòu)造分布可以經(jīng)過這些數(shù)據(jù)信息來進(jìn)展反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細(xì)座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價錢及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價錢及清算時的運(yùn)用情況等等。(二)對銷售收入確認(rèn)規(guī)范進(jìn)展把關(guān)。在實(shí)踐操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算。將預(yù)收買房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上作為調(diào)理利潤的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售公用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程本錢，呵斥資金直接在賬外循環(huán)。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)對需求視同銷售的開發(fā)

52、產(chǎn)品不申報銷售收入。四是對直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價為名，降低房價，侵蝕土地增值稅的稅基。因此在審核時首先房地產(chǎn)公司銷售臺帳、銷售發(fā)票、銷售收入賬、商品房銷售合同四項(xiàng)書證核對。其次對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生一切權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。再次當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的方式普通有：首付款加按揭、一次性付清款項(xiàng)以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對銷售方式確認(rèn)時，要留意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計算納稅。在確認(rèn)銷售收入時要留意收入的完好性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房

53、源類型的單位銷售價錢進(jìn)展比較，找出其中能夠存在的收入轉(zhuǎn)移。五、 準(zhǔn)確審核清算工程本錢。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)本錢是土地增值稅清算的中心，也是最難查實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好入賬的“灰色支出做實(shí)，采取虛擬工程工程，編造虛偽工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛偽招招標(biāo)或簽署補(bǔ)充合同等方式虛擬工程工程、虛增業(yè)務(wù)量添加開發(fā)本錢。由于審核人員對工程施工圖紙、工程概算等知識不夠了解，房地產(chǎn)工程零星工程、輔助和配套設(shè)備工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使審核人員調(diào)查取證具有較大難度。因此在審核時采用會計資料審核與外部調(diào)查相結(jié)合的原那么?？梢詮臎Q算報告入手審核企業(yè)的本錢工程構(gòu)成以及每一項(xiàng)本錢工程的發(fā)票情況。對合同臺帳包括、結(jié)算書、本錢明細(xì)表進(jìn)展核對。另外由稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛開發(fā)票和假發(fā)票以及虛擬建筑合同或與關(guān)聯(lián)的建筑公司簽定虛偽合同問題。以及從相關(guān)部門核實(shí)包括房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗(yàn)、開工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地運(yùn)用證等一系列問題，以確定工程本錢。土地增值稅清算把握幾個關(guān)鍵點(diǎn)我國土地增值稅征收普通是采取先預(yù)征后清算的征收管理方法。與企業(yè)所得稅按年度匯算清繳