土地增值稅計算實例

1、.：.；土地增值稅計算實例土地增值稅超率累進稅率表級數土地增值額稅率%速算扣除系數1增值額未超越扣除工程金額50%的部分3002增值額超越扣除工程金額50%未超越100%的405%3增值額超越扣除工程金額100%未超越200%的5015%4增值額超越扣除工程金額200%的部分6035%例一：某房地產開發(fā)公司出賣一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發(fā)本錢3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元可按轉讓工程計算分攤并提供金融機構證明，但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)交納的有關稅費合計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的

2、其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅。答：1獲得土地運用權支付的地價款及有關費用為1000萬元2房地產開發(fā)本錢為3000萬元3房地產開發(fā)費用=500-50+1000+30005=650萬元4允許扣除的稅費為555萬元5從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20%允許扣除額=1000+300020=800萬元6允許扣除的工程金額合計=1000+3000+650+555+800=6005萬元7增值額=10000-6005=3995萬元8增值率=39956005100=66.53%9應納稅額=339540-60055=1297.75萬元例二：某房地產公司開發(fā)100棟花

3、園別墅，其中80棟出賣，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)本錢包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應交納多少土地增值稅?計算過程如下：轉讓收入：18080=14400(萬元)獲得土地運用權所支付的金額與房地產開發(fā)本錢合計：(14.8+0.2+50)80=5200(萬元)房地產開發(fā)費用扣除：0.580+52005%=300(萬元)轉讓稅金支出：144005%(1+5%+3%)=777.6(萬元)加計扣

4、除金額：520020%=1040(萬元)扣除工程合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)增值額與扣除工程金額比率=7082.4/7317.6100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.440%-7317.65%=2467.08(萬元)六、會計處置1.轉讓獲得收入時：借：主營業(yè)務稅金及附加 2467.08貸：應交稅金-應交土地增值稅2467.082.實踐上交時：借：應交稅金應交土地增值稅2467.08貸：銀行存款 2467.08房地產轉讓土地增值稅計算舉例2021年10月21日 例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得

5、一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2021年10月，甲將該商鋪轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評價報告，評價價錢為108萬元，甲在轉讓時應如何交納土地增值稅？2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何交納土地增值稅？解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅：第一步，計算應交納營業(yè)稅及相關稅費應交納營業(yè)稅=120-805%=2萬元應交納城建稅=27%=0.14萬元應交納教育費附加=23%=0.06萬元應交納印花稅=1200.05%=0.06萬元應交納堤圍費=120-800.1%=0.04萬元

6、第二步，計算應交納土地增值稅扣除工程金額=評價價錢+轉讓環(huán)節(jié)交納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元增值額=120-112.7=7.3萬元增值率=7.3/112.7=6.48%50%，適用30%稅率應交納土地增值稅=7.330%=2.19萬元。2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：應交納土地增值稅=1202%=2.4萬元。例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價地價款為1000萬元，交納契稅30萬元。2021年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發(fā)票等

7、原值憑證，甲在轉讓時應如何交納土地增值稅？2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何交納土地增值稅？解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅：第一步，計算應交納營業(yè)稅及相關稅費應交納營業(yè)稅=1100-10005%=5萬元應交納城建稅=57%=0.35萬元應交納教育費附加=53%=0.15萬元應交納印花稅=11000.05%=0.55萬元應交納堤圍費=1100-10000.1%=0.1萬元；第二步，計算應交納土地增值稅扣除工程金額=1000+30+5+0.35+0.15+0.55+0.1=1036.15萬元增值額=1100-1036.15

8、=63.85萬元增值率=63.85/1036.15=6.16%50%，適用30%稅率應交納土地增值稅=63.8530%=19.155萬元。2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：應交納土地增值稅=11003%=33萬元。土地增值稅計算舉例某房地產開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關費用為：支付地價款200萬元；土地征用及拆遷補償費120萬元；前期工程費180萬元；根底設備費200萬元；建筑安裝工程費1500萬元；公共配套設備費200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產工程分攤，并有金融機構貸款證明)。該房地產開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，獲得收入6000萬元，并按規(guī)定交納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加，請計算應交納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。參考答案：(1)收入總額6000萬元。(2)計算扣除工程金額：支付地價款200萬元房地產開發(fā)本錢=120+180+200+1500+200=2200萬元應納營業(yè)稅=60005=300萬元應納城建稅和教育費附加=600057%+3=30萬元扣除工程金額=200+2200+500+(200+2200)5%+300+30+2(200+2200)2