企業(yè)搬遷之土地使用權稅務籌劃

1、.：.；土地運用權的稅務問題一、土地運用權直接轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅根據(jù)國稅函2021118號“企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的消費運營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前一樣或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地運用權(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進展改良，或進展技術改造，或安頓職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安頓支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額、“企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其獲得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處置。，該通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是

2、指因政府城市規(guī)劃、根底設備建立等政策性緣由，企業(yè)需求整體搬遷(包括部分搬遷或部分撤除)或處置相關資產(chǎn)而按規(guī)定規(guī)范從政府獲得的搬遷補償收入或處置相關資產(chǎn)而獲得的收入，以及經(jīng)過市場(招標、拍賣、掛牌等方式)獲得的土地運用權轉(zhuǎn)讓收入。按企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地運用權獲得的全部收入減去土地運用權的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護建立稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應納稅所得額，普通按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。需留意的是，企業(yè)獲得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，需有政府搬遷文件或公告，搬遷協(xié)議和搬遷方案，企業(yè)技術改造、重置或改良固定資產(chǎn)的方案或立項，且在規(guī)定期限內(nèi)進展技術改造、重置或改良

3、固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。營業(yè)稅 根據(jù)(財稅200316號)“單位和個人受讓的土地運用權，以轉(zhuǎn)讓土地運用權獲得的全部收入減去土地運用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。城市維護建立稅和教育費附加 以上述營業(yè)稅額為計稅根據(jù)，分別按照7%(納稅人在市區(qū))和3%的稅率征收城市維護建立稅和教育費附加。土地增值稅 根據(jù)“因城市實施規(guī)劃、國家建立的需求而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，對比本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅懇求，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。印花稅根據(jù)的規(guī)定，土地運用權轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用

4、中的金額為計稅根據(jù)，按0.5的稅率征收印花稅。 契稅根據(jù) 國稅函2021662號“對納稅人因改動土地用途而簽署土地運用權出讓合同變卦協(xié)議或者重新簽署土地運用權出讓合同的，應征收契稅。計稅根據(jù)為因改動土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。河南省契稅稅率為4%。納稅義務發(fā)生時間為確認土地用途改動的當天。提供土地運用權協(xié)作建房企業(yè)所得稅根據(jù)國稅發(fā)200631號開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體結(jié)合其他企業(yè)、單位、個人協(xié)作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨立法人公司的，按以下規(guī)定進展處置：凡開發(fā)合同或協(xié)議中商定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在初次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程曾經(jīng)結(jié)算計稅本錢，其應分

5、配給投資方即協(xié)作、合資方，下同開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅本錢，那么將投資方的投資額視同預售收入進展相關的稅務處置。凡開發(fā)合同或協(xié)議中商定分配工程利潤的，應按以下規(guī)定進展處置:開發(fā)企業(yè)應將該工程構(gòu)成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額一致申報交納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方獲得該工程的營業(yè)利潤應視同獲得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。營業(yè)稅協(xié)作建房的方式普通有兩種。根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)國稅函發(fā)1995156號，營業(yè)稅征收規(guī)定如下：

6、純粹的“以物易物，即雙方以各自擁有的土地運用權和房屋一切權相互交換。詳細的交換方式也有以下兩種：土地運用權和房屋一切權相互交換，雙方都獲得了擁有部分房屋的一切權。在這一協(xié)作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地運用權為代價，換取部分房屋的一切權，甲方應按“轉(zhuǎn)讓土地運用權納稅；由于雙方?jīng)]有進展貨幣結(jié)算，因此該當按照第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。假設協(xié)作建房的雙方或任何一方將分得的房屋銷售出去，那么又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。以出租土地運用權為代價換取房屋一切權。例如，甲方將土地運用權出租給乙方假設干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并運用，租賃期滿后，乙方將

7、土地運用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一運營過程中，甲方是以出租土地運用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地運用權的行為，對其按“效力業(yè)租賃業(yè)征營業(yè)稅，其營業(yè)額也按第十五條的規(guī)定核定。甲方以土地運用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，協(xié)作建房。房屋建成后，假設雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，甲方向合營企業(yè)提供的土地運用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋獲得的收入按銷售不動產(chǎn)納稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。房屋建成后，甲方假設采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，屬于甲方將土地運用權轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方獲得的固定利潤或從銷售收入按比

8、例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)納稅；對合營企業(yè)那么按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。假設房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)納稅，其營業(yè)額按實施細那么第十五條的規(guī)定核定。對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，假設各自銷售，那么再按“銷售不動產(chǎn)納稅。需求留意的是：1根據(jù)(國稅函20051003號)，甲方提供土地運用權，乙方提供所需資金，以甲方名義協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)工程的行為，不屬于協(xié)作建房，不適用于國稅發(fā)1995156號文的有關規(guī)定。由于這種情況下，土地運用權沒有轉(zhuǎn)移，其本質(zhì)是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產(chǎn)。2根據(jù)國稅函200583號“

9、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地運用權，無論該不動產(chǎn)或土地運用權上一環(huán)節(jié)能否已交納營業(yè)稅，均應按照財稅200316號文件規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地運用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額。土地增值稅根據(jù)財稅字199548號“對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。注：“一方提供土地運用權，包括一方提供有關土地運用權益的行為，如獲得規(guī)劃局同意的、國土局核發(fā)的、，以及經(jīng)過土地行政主管部門核發(fā)的其他建立用地文件中當事人享有的土地運用權益。在前述三個稅種的征免情況和稅基明確后，城市維護建立稅及教育費附加

10、、印花稅、契稅等按相關規(guī)定計算。以土地運用權作價投資企業(yè)所得稅根據(jù)國稅發(fā)2000118號“企業(yè)以運營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資買賣發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進展所得稅處置，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。故以土地運用權作價投資應分解為按公允價值出賣土地運用權和投資兩項業(yè)務確認所得稅。企業(yè)將該項投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置時，同樣需求對所得交納企業(yè)所得稅，且對外投資的土地只能在被投資方攤銷不得在企業(yè)所得稅前攤銷。注：根據(jù)國稅發(fā)200631號“企業(yè)、單位以股權的方式，將土地運用權投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，土地運用權轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如

11、超越50%，可從投資買賣發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。營業(yè)稅根據(jù)財稅2002191號“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承當投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。按規(guī)定以土地運用權投資入股，參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為，免征營業(yè)稅。土地增值稅根據(jù)財稅199548號“對于以房地產(chǎn)進展投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進展投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。但需求留意的是財稅200621號文件對房地產(chǎn)企業(yè)做出了特殊

12、規(guī)定：“對于以土地房地產(chǎn)作價入股進展投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進展投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字1995048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。附件國稅函2021118號 成文日期：2021-03-12各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務局、地方稅務局：根據(jù)(以下簡稱“企業(yè)所得稅法)及(以下簡稱“實施條例)規(guī)定的原那么和精神，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處置問題明確如下：一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、根底設備建立等政策性緣由，企業(yè)需求整體搬遷(包括部分搬遷或部分撤除)或處置相關資產(chǎn)而按規(guī)定

13、規(guī)范從政府獲得的搬遷補償收入或處置相關資產(chǎn)而獲得的收入，以及經(jīng)過市場(招標、拍賣、掛牌等方式)獲得的土地運用權轉(zhuǎn)讓收入。二、對企業(yè)獲得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進展企業(yè)所得稅處置：(一)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的消費運營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前一樣或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地運用權(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進展改良，或進展技術改造，或安頓職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安頓支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。(二)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的方案或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算交納企業(yè)所得稅。(三)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。(