股市房地產(chǎn)宏觀政策深度分析

1、房地產(chǎn)套牢中國(guó)-自98年來(lái)宏觀政策深度分析2005年6月8日 2005年3月16日，中國(guó)央行在其官方網(wǎng)站商公布公告，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，并提高個(gè)人住房貸款最低首付款比例，由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行的通告盡管差不多上差不多上技術(shù)性語(yǔ)言，但開(kāi)宗明義的第一句話卻是“為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)進(jìn)展，中國(guó)人民銀行決定”。這讓早差不多草木皆兵的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)覺(jué)察到了某種不祥之兆。人們意識(shí)到，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的憂慮差不多升級(jí)，后面可能還會(huì)有一系列更加強(qiáng)硬的調(diào)控措施出臺(tái)。第二天，滬、深股市的房地產(chǎn)指數(shù)全面暴跌。 果不其然，18天之后的4月3日，官方新華社發(fā)表題為加強(qiáng)宏觀調(diào)控 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的評(píng)論員文

2、章。這篇評(píng)論員文章中最引人注目的一段話是：“為強(qiáng)化地點(diǎn)各級(jí)人民政府的責(zé)任，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、操縱措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格大起大落，阻礙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)進(jìn)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任?！庇腥丝甲C，這是建國(guó)以來(lái)新華社首次針對(duì)個(gè)不行業(yè)發(fā)表評(píng)論員文章。這可能有夸張之嫌。但不管如何，在我們的經(jīng)歷中，這篇文章口吻之嚴(yán)厲，大概只有1996年12月16日人民日?qǐng)?bào)那篇“正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前股票市場(chǎng)”的評(píng)論員文章能夠相比。其中威懾意味差不多相當(dāng)濃厚。 事實(shí)上，新華社評(píng)論員的文章只是是對(duì)立即到來(lái)的暴風(fēng)天氣的一次公開(kāi)暗示。在背后，一場(chǎng)蓄勢(shì)已久，不得不發(fā)的政治行動(dòng)差不多開(kāi)場(chǎng)。這確實(shí)是當(dāng)時(shí)差不多廣泛流傳但卻始終未見(jiàn)官

3、方媒體正式披露的所謂“國(guó)八條”。這份名為國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，從供給到需求提出了種種抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施，而其最重要的著力點(diǎn)卻依舊是：地點(diǎn)政府必須對(duì)此負(fù)責(zé)。 至此，在背地差不多角力多時(shí)的博弈主角正式浮出水面。 一、房地產(chǎn)政治 1，如履薄冰的贏家 地點(diǎn)政府是那個(gè)游戲中的凈收益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地點(diǎn)政府的收益就越大。而與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱(chēng)性，使地點(diǎn)政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。 與公眾普遍的印象不同，在中國(guó)房地產(chǎn)復(fù)雜的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒體置于舞臺(tái)中央的地產(chǎn)商，也不是那些吵吵嚷嚷的消費(fèi)者，更不是諸如“溫州炒房團(tuán)

4、”之類(lèi)的投機(jī)逐利者，而是中央政府和地點(diǎn)政府。 準(zhǔn)確地講，中國(guó)今日以漫畫(huà)形式呈現(xiàn)在人們面前的房地產(chǎn)狂熱的最早源頭，能夠追溯到上個(gè)世紀(jì)的1998年。在那一年，受困于亞洲金融危機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的急劇失速，中央政府出臺(tái)了一系列的拉動(dòng)內(nèi)需的政策。作為一個(gè)重要的配套政策，中國(guó)人民銀行在當(dāng)年四月頒布了中國(guó)人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知；次年二月，中國(guó)人民銀行又接著公布了關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)，并明確指出，推動(dòng)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的意義在于“促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)生產(chǎn)”。現(xiàn)在，中央政府將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一個(gè)重要手段的政策意圖差不多相當(dāng)明顯。格外具有戲劇性的是，房地

5、產(chǎn)作為上一輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的罪魁禍?zhǔn)祝?jīng)是朱鎔基內(nèi)閣的心腹大患，并成為上一次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)打擊對(duì)象。相信，所有經(jīng)歷過(guò)那一次地產(chǎn)崩潰的人，都會(huì)對(duì)朱鎔基當(dāng)時(shí)的霹靂手段經(jīng)歷猶新。然而，僅僅事隔5年之后，房地產(chǎn)難道變成了政府冀望甚深的一劑重振經(jīng)濟(jì)的藥方，不免讓人陡生今夕何夕之慨。 在1998年，中央政府將房地產(chǎn)作為提振經(jīng)濟(jì)的手段，可能是看中了房地產(chǎn)業(yè)出色的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)能力。盡管上一輪房地產(chǎn)熱舊痛未消，但左支右絀之際，也是沒(méi)有方法的無(wú)奈之舉。后來(lái)的事實(shí)證明，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力果真相當(dāng)了得。不幸的是，房地產(chǎn)誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，制造苦惱的能力也同樣出色。 1998年的冬天，一位在南方地產(chǎn)崩潰之后被迫北上的朋友，靠著

6、他對(duì)政策一貫敏感的嗅覺(jué)告訴我，房地產(chǎn)可能要轉(zhuǎn)勢(shì)了。隨后，他毅然重新南下，開(kāi)始了一次極其成功的地產(chǎn)生涯?，F(xiàn)在看來(lái)，這不僅是我這位朋友一次重要的人生轉(zhuǎn)折，也是中國(guó)最近一次房地產(chǎn)狂飚的一個(gè)標(biāo)志性的起點(diǎn)。 特不值得注意的是，1999年3月央行出臺(tái)關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)與中國(guó)股市的“519”行情在時(shí)刻上相當(dāng)吻合。這足以見(jiàn)得，本輪地產(chǎn)牛市與“519”人造牛市一樣，是某種政治和政策的產(chǎn)物。最起碼，它們有著同樣的政治和政策背景。然而，不管就時(shí)刻之長(zhǎng)、涉及資金之巨，能量之恢弘，短命的“519”都不能與這一輪地產(chǎn)牛市同日而語(yǔ)。個(gè)中秘密在于：他們有完全不同的“莊家”。假如講，中國(guó)股市中的“坐莊”者僅僅是那些

7、游走體制邊緣的冒險(xiǎn)家以及體制內(nèi)的權(quán)力販賣(mài)者的話，那么，房地產(chǎn)中的坐莊者則是散布在全國(guó)各地，大大小的地點(diǎn)政府。 1990年代中期之后，朱鎔基鋼鐵般的宏觀調(diào)控如愿以償。作為此次宏觀調(diào)控的一個(gè)重要后果，地點(diǎn)政府手中的金融權(quán)力被幾乎悉數(shù)上收。地點(diǎn)政府對(duì)銀行的支配權(quán)，在1990年代初期的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱中，險(xiǎn)些釀成了一場(chǎng)致命的金融危機(jī)。如此，地點(diǎn)政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并能夠獨(dú)立支配的要素資源就只剩下土地一項(xiàng)。這是思維縝密的朱鎔基留下的一個(gè)重要的漏洞。正是那個(gè)漏洞，為這一次的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱埋下了關(guān)鍵的伏筆。在本輪房地產(chǎn)熱的起步時(shí)期，地點(diǎn)政府大概并沒(méi)有意識(shí)到土地要素的奇妙之處，這一是因?yàn)殂y行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復(fù)

8、元?dú)猓硗庖粋€(gè)緣故則是，地點(diǎn)官員對(duì)中央政府的鐵腕及其對(duì)房地產(chǎn)的真正意圖仍然心有余悸。因此，當(dāng)時(shí)地點(diǎn)政府的注意力仍然集中在引進(jìn)外資，鼓舞地點(diǎn)企業(yè)在股市融資圈鈔票等邊緣性的金融手段上，以期維護(hù)本地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。然而，隨著時(shí)刻的推移，不僅中央政府的意圖越來(lái)越明確，房地產(chǎn)本身也逐漸顯示出其無(wú)與倫比的優(yōu)越性。因此，各地點(diǎn)政府開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)種種刺激房地產(chǎn)交易甚至鼓舞炒作的政策，頗有要將房地產(chǎn)熱進(jìn)到底的架勢(shì)。到那個(gè)時(shí)候，一場(chǎng)難以操縱的房地產(chǎn)牛市實(shí)際上差不多無(wú)法幸免。 在中國(guó)房地產(chǎn)的那個(gè)令人眼熱心跳的巨大游戲中，地點(diǎn)政府無(wú)疑是頭號(hào)受益者。這首先表現(xiàn)在土地收入中。依照中國(guó)人大副委員長(zhǎng)盛華仁提供的數(shù)據(jù)，2001年

9、到2003年間，地點(diǎn)政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，那個(gè)數(shù)據(jù)只是區(qū)區(qū)67億。由此可見(jiàn)土地出讓之熱。可供比較的是，在實(shí)施積極財(cái)政政策的19982003年5年間，全國(guó)發(fā)行國(guó)債也只是9300億元。這足以講明，土地，差不多變成地點(diǎn)政府名副事實(shí)上的第二財(cái)政。事實(shí)上，在許多地點(diǎn)，土地收入差不多占到地點(diǎn)財(cái)政收入的一半。地點(diǎn)政府在土地上的財(cái)政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近3040左右。假如再加上占房地產(chǎn)價(jià)格2040的土地費(fèi)用，地點(diǎn)政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的508

10、0。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約只占到住房?jī)r(jià)格的20左右。而這些滾滾而來(lái)的財(cái)寶大都流進(jìn)地點(diǎn)政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的口袋。如此誘人的暴利，難怪地點(diǎn)政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖。 房地產(chǎn)看上去大概是一個(gè)特不具有民營(yíng)經(jīng)濟(jì)色彩的行業(yè)，但實(shí)際上，在許多大都市中，隸屬于市、區(qū)政府的房地產(chǎn)公司占有相當(dāng)份額。據(jù)財(cái)經(jīng)雜志調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過(guò)一半是隸屬于市、區(qū)兩級(jí)政府的的政府企業(yè)。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所獲得暴利也能夠被計(jì)算為地點(diǎn)政府的隱性財(cái)政收入。 只是，關(guān)于地點(diǎn)政府來(lái)講，土地不僅是財(cái)政權(quán)力，而且也是貨幣權(quán)力。由于批出的土地幾乎立即就能夠用作從銀行抵押貸款，因此，土地權(quán)力實(shí)際上就

11、演變成了地點(diǎn)政府的某種貨幣發(fā)行權(quán)力。土地由財(cái)政而貨幣，實(shí)際上標(biāo)志著地點(diǎn)政府從中央政府手上重新奪回了兩項(xiàng)最要緊的權(quán)力，因而也重新取得了推動(dòng)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)權(quán)。至此，朱鎔基在1990年代中期以個(gè)人政治威信為賭注所取得的所謂宏觀調(diào)控成果流失大半。 除了上述兩項(xiàng)妙用之外，房地產(chǎn)給地點(diǎn)政府帶來(lái)的另外一個(gè)收益確實(shí)是，它顯著地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。有人測(cè)算，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)系數(shù)甚至達(dá)到1：2.86。在房地產(chǎn)最為酷熱的上海，2004年房地產(chǎn)直接拉動(dòng)的GDP約為17，間接阻礙建筑材料、家電等行業(yè)所帶動(dòng)的GDP約為3到7，合計(jì)共約20。這使得房地產(chǎn)在上海支柱產(chǎn)業(yè)中的位置急劇上升。上海經(jīng)濟(jì)正在演變?yōu)榈氐氐赖赖姆康?/p>

12、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。那個(gè)推斷，對(duì)中國(guó)其他大中都市幾乎一體適用。1990年代中期之后，GDP增速作為一種潛在但特不流行的政治激勵(lì)機(jī)制，深刻地阻礙著地點(diǎn)政府官員行為。房地產(chǎn)既然能夠像魔術(shù)一樣變出GDP來(lái)，那么，房地產(chǎn)就不再僅僅是房地產(chǎn)，而是繁榮，是政績(jī)，甚至是政治?；蛟S是參透了房地產(chǎn)的這種奇稟異賦，各地點(diǎn)政府紛紛將房地產(chǎn)作為進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的萬(wàn)能鑰匙。 海南省省長(zhǎng)衛(wèi)留成剛剛從中央企業(yè)轉(zhuǎn)任地點(diǎn)官員不久，就將眼光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)。他毫不掩飾地誘惑和鼓舞投資者：“年后海南房?jī)r(jià)有望翻番”。這種鼓舞立即就起到了作用。不久之后，包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席李嘉誠(chéng)、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、中信泰富董事局主席榮智健在內(nèi)的一批商業(yè)巨頭紛紛飛越瓊州

13、海峽，齊聚海南。作為見(jiàn)證上一次地產(chǎn)崩潰的標(biāo)志性地點(diǎn)，海南將起而未起的房地產(chǎn)熱讓人油然生出一絲不安的聯(lián)想。有味的是，在起始于1990年代末期的這一輪持續(xù)多年的房地產(chǎn)熱潮中，海南差不多被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。顯然，這一次的海南只是是一個(gè)后來(lái)者和模仿者。在此之前，在欣欣向榮房地產(chǎn)中差不多大發(fā)利市的上海市對(duì)投資者做過(guò)更加明確的鼓舞。在2003年9月的福布斯論壇上，上海市長(zhǎng)韓正信心滿滿地講“我在那個(gè)地點(diǎn)能夠提個(gè)建議，假如你們?cè)谏虾](méi)有房產(chǎn)，能夠聽(tīng)我一句勸講，投資房地產(chǎn)絕對(duì)是高回報(bào)的?！痹诘攸c(diǎn)政府官員這些顯然有些超越分際的言論中，我們能夠品味出地點(diǎn)政府對(duì)房地產(chǎn)的寄望之殷和倚重之深。 頗為奇特的是，地點(diǎn)政府盡管是

14、房地產(chǎn)游戲中當(dāng)仁不讓的最大受益者，但卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地點(diǎn)政府無(wú)關(guān)，都不是由地點(diǎn)政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。這確實(shí)是講，地點(diǎn)政府是那個(gè)游戲中的凈收益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地點(diǎn)政府的收益就越大。而與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱(chēng)性，使地點(diǎn)政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。這種奇特的成本收益格局隱蔽在中國(guó)現(xiàn)行的政府體制安排之中。在這種體制之中，地點(diǎn)政府稍不留神，就立即會(huì)變成一頭血脈噴張的GDP動(dòng)物。在那個(gè)意義上，地點(diǎn)政府對(duì)房地產(chǎn)的熱衷不僅是特不符合“經(jīng)濟(jì)理性”的，也是難以遏制的。這也是什么緣故地點(diǎn)政府一直以曖昧態(tài)度應(yīng)對(duì)央

15、行警告的緣故之所在。 “財(cái)政聯(lián)邦制”，那個(gè)受到鈔票穎一等海外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家廣泛推崇的制度創(chuàng)新，曾經(jīng)一手締造了1990年代中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奇跡，也是中國(guó)這一次史無(wú)前例的“房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)”的要緊動(dòng)力。在這種制度安排中，地點(diǎn)政府的權(quán)力和責(zé)任之間的嚴(yán)峻扭曲和失衡，導(dǎo)致地點(diǎn)政府在追求經(jīng)濟(jì)利益的時(shí)候不僅有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)而且有現(xiàn)成的手段將成本外部化（這其中有部分緣故是由于中國(guó)金融體系的專(zhuān)門(mén)性所引起的）。地點(diǎn)政府在追求經(jīng)濟(jì)利益的時(shí)候存在收益與成本的嚴(yán)峻不對(duì)稱(chēng)結(jié)構(gòu)，是中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題在制度上的癥結(jié)所在。在現(xiàn)有制度框架中，要想幸免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，中央政府要么以行政干預(yù)的方式進(jìn)一步擰緊貨幣和土地操縱，從而導(dǎo)致要素配置的進(jìn)一步向中央

16、集中，要么在維持現(xiàn)有操縱尺度的情況下，以政治任免的壓力為手段，將地點(diǎn)政府的行為約束在能夠同意的范圍內(nèi)。前者是向打算經(jīng)濟(jì)復(fù)歸，此路不通；后者則等同于一種無(wú)法預(yù)測(cè)的藝術(shù)，完全仰賴政治領(lǐng)導(dǎo)人駕馭復(fù)雜局勢(shì)的能力甚至運(yùn)氣，因而也是一種無(wú)法穩(wěn)定預(yù)期的非制度狀態(tài)。中央政府目前對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度特不接近后面這種狀況。在這種情況下，地點(diǎn)官員實(shí)際上也處于一種進(jìn)退失據(jù)、難以拿捏的矛盾狀態(tài)。一位大都市的地點(diǎn)首長(zhǎng)在同意境外媒體采訪時(shí)曾經(jīng)袒露這種戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的心態(tài)：“對(duì)此（當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)）我們是以如履薄冰的心態(tài)，確保安全?！?2，悠然自得的地產(chǎn)商 提要：因此，中國(guó)房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)緣故的。其

17、中最為重要的一條確實(shí)是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的鈔票。 在中國(guó)的房地產(chǎn)游戲中，假如講地點(diǎn)政府是無(wú)本萬(wàn)利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬(wàn)利者，是僅次于地點(diǎn)政府的第二號(hào)受益者。對(duì)此，中國(guó)的地產(chǎn)界聞人潘石屹坦承：過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大鈔票。盡管房地產(chǎn)商的利潤(rùn)在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格中只占到并不起眼的15到30，但由于普遍使用極高的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)經(jīng)常能夠達(dá)到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，如此解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤(rùn)在15%左右，房地產(chǎn)關(guān)于我來(lái)講，利潤(rùn)在100-200%?！敝皇牵凑找晃煌缎薪?jīng)濟(jì)學(xué)家的可能，房地產(chǎn)商的自有資本回報(bào)率能夠達(dá)到500。如

18、此暴利，任何平復(fù)的商人可能都難以自持。毫無(wú)疑問(wèn)，飛蛾撲火般涌進(jìn)市場(chǎng)的商人們，是中國(guó)房地產(chǎn)又一架開(kāi)足馬力的發(fā)動(dòng)機(jī)。 在中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市中，地產(chǎn)商與地點(diǎn)政府一直坐在同一條船上，形成了一種“一榮俱榮，一損俱損”的伙伴關(guān)系。對(duì)這一點(diǎn)，地產(chǎn)商及地點(diǎn)政府同樣清晰。然而，隨著中央政府逐漸增加的政治壓力，這種持續(xù)了多年的蜜月正在開(kāi)始出現(xiàn)裂縫。在評(píng)論最近上海出臺(tái)的一系列政策可能引發(fā)的事態(tài)時(shí)，潘石屹描繪了一種可怖的前景：“那將是97年的香港，這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的損害是特不大的，這是誰(shuí)都不情愿看到的。但是出臺(tái)的這一系列政策會(huì)把上海的房地產(chǎn)推到一個(gè)崩潰的邊緣?！迸松踔烈月杽?dòng)的口吻談到了最極端的可能，那確實(shí)是“把所有的房

19、地產(chǎn)商關(guān)起來(lái)”。聰慧的潘石屹顯然明白這種情況是不可能發(fā)生的，因?yàn)樗麅?nèi)心特不清晰，政府與地產(chǎn)商的合作基礎(chǔ)仍然是存在的。那個(gè)基礎(chǔ)確實(shí)是房地產(chǎn)商對(duì)當(dāng)?shù)囟愂占癎DP的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，這一直確實(shí)是房地產(chǎn)商與政府博弈時(shí)的一張強(qiáng)有力的底牌，也一直確實(shí)是房地產(chǎn)商人們樂(lè)觀得接近瘋狂的真實(shí)理由。以至于“國(guó)八條”出臺(tái)之后，有地產(chǎn)商底氣十足的做出了另外一種解釋?zhuān)捍蟮瑯右肪控?zé)任。這顯示，地產(chǎn)商盡管有所忌憚，但內(nèi)心依舊相當(dāng)樂(lè)觀的。 地產(chǎn)商對(duì)“國(guó)八條”如此的樂(lè)觀的解釋不但有上述邏輯上的支持，也有經(jīng)驗(yàn)上的依據(jù)。那個(gè)經(jīng)驗(yàn)依據(jù)確實(shí)是2003年6月央行“121”號(hào)文件出臺(tái)后中國(guó)房地產(chǎn)的歷史。那個(gè)當(dāng)時(shí)被地產(chǎn)商人形容為刀刀致命的“1

20、0年來(lái)最嚴(yán)厲的措施”不僅絲毫沒(méi)有撼動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，反而催生了中國(guó)房地產(chǎn)最為強(qiáng)勁的牛市。潘石屹所講“過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大鈔票”中的“過(guò)去兩年”事實(shí)上確實(shí)是指“121”號(hào)文件出臺(tái)后的兩年。在央行“121號(hào)”文件頒布后的第一時(shí)刻中，中國(guó)地產(chǎn)界的教父級(jí)人物任志強(qiáng)，曾經(jīng)悲憤而又語(yǔ)氣確信的預(yù)測(cè)到：房地產(chǎn)的冬天來(lái)了！任志強(qiáng)顯然是犯了一個(gè)不斷被人重復(fù)著的愚蠢的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，但能夠確信，沒(méi)有什么錯(cuò)誤比那個(gè)錯(cuò)誤更讓任先生感到歡樂(lè)了。房地產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)入冬天，而是進(jìn)入了一個(gè)火星四濺的酷暑。那個(gè)看上去殺氣十足的“121”號(hào)文件，只是是一場(chǎng)茶杯里的風(fēng)暴?！?21”號(hào)文件挺過(guò)來(lái)了，難道“國(guó)八條”就挺只是去嗎？中國(guó)的地產(chǎn)商

21、的確有理由如此樂(lè)觀的自忖。 但房地產(chǎn)商人們必須謹(jǐn)記的是，盡管同樣是暴利，但政府是沒(méi)有成本的，而地產(chǎn)商卻是有成本的，這確實(shí)是官與商的區(qū)不。房地產(chǎn)商的承受力顯然要比政府脆弱得多。因此，假如真像房地產(chǎn)商們言之鑿鑿的那樣，房地產(chǎn)的繁榮是有真實(shí)需求為支持的，那么，他們就不應(yīng)該擔(dān)心政府的干預(yù)。因?yàn)榧幢阈枨蠖唐诒粔褐葡氯?，長(zhǎng)期只會(huì)以更猛烈的形式爆發(fā)出來(lái)。只只是對(duì)這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商自己可能都內(nèi)心打鼓。過(guò)了那個(gè)村就不再有下個(gè)店，泡沫帶來(lái)的暴富機(jī)會(huì)從來(lái)如此。大概確實(shí)是意識(shí)到了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商人們現(xiàn)在的策略確實(shí)是，接著鼓舞、慫恿政府將泡沫吹大，直至將最后也是最豐厚的那一段利潤(rùn)拿走。 專(zhuān)門(mén)多年以來(lái)，由于共同利益的扭結(jié)，

22、房地產(chǎn)商形成了一個(gè)相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)的利益集團(tuán)。他們頻頻在媒體上曝光以引導(dǎo)公眾預(yù)期，頻頻拋出萬(wàn)言書(shū)之類(lèi)的政策建議以阻礙政府決策。能夠觀看到的一個(gè)例證是，2003年央行“121”號(hào)文件出臺(tái)之后，房地產(chǎn)集團(tuán)的游講，對(duì)政府的后續(xù)決策起到了相當(dāng)重要的阻礙?！袄婕瘓F(tuán)”作為現(xiàn)代社會(huì)的常態(tài)，絕非像一般理解的那樣充滿邪惡意味。相反，在相當(dāng)程度上，它的出現(xiàn)是中國(guó)社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)。但由于專(zhuān)業(yè)的傲慢以及利益的遮蔽，中國(guó)房地產(chǎn)利益集團(tuán)的確表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)拿つ?、偏?zhí)和短視。這一點(diǎn)，不管是在對(duì)中國(guó)整體形勢(shì)依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身形勢(shì)的推斷上，都表現(xiàn)得十分明顯。他們動(dòng)輒以“胡扯”來(lái)回?fù)羧藗儗?duì)房地產(chǎn)業(yè)的悲觀預(yù)測(cè)。更有甚者，他們將這些言論歸咎

23、為人們對(duì)房地產(chǎn)商的“眼紅”或者社會(huì)的“仇富”心態(tài)。這種表現(xiàn)讓人們想起中國(guó)證券市場(chǎng)5年前的類(lèi)似情形。在中國(guó)，短期利益的最大化專(zhuān)門(mén)可能意味著整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期蕭條，甚至迅速地死掉。這種教訓(xùn)，今天的中國(guó)證券市場(chǎng)的凄慘現(xiàn)狀差不多做出了最黑暗的見(jiàn)證。 因此，中國(guó)房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)緣故的。其中最為重要的一條確實(shí)是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的鈔票。這就如同一道凱恩斯似的符咒：在長(zhǎng)期中我們都將死去。因此只有今天才像黃金般值得珍惜。但不管如何，中國(guó)的房地產(chǎn)都差不多接近了相當(dāng)危險(xiǎn)的邊緣?；鹬腥±醍?dāng)然可能，但一敗涂地的風(fēng)險(xiǎn)卻要高得多。這不惟是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的本身可能牛氣已盡，更是

24、因?yàn)檩敿覀冮_(kāi)始講話了。 3，誰(shuí)是買(mǎi)單者？ 提要：中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來(lái)的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源白費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)寶分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。 關(guān)于地點(diǎn)政府和房地產(chǎn)商人來(lái)講，房地產(chǎn)就像天上突然掉下來(lái)的餡餅一樣，帶來(lái)了巨大的財(cái)寶。但常識(shí)告訴我們，天上可不能掉下餡餅。任何財(cái)寶都一定有它的出處。它不是來(lái)自不人，確實(shí)是借自以后。換言之，它一定會(huì)有一個(gè)或者多個(gè)埋單者?；闹嚨氖?，在中國(guó)的房地產(chǎn)游戲中，最大的買(mǎi)單者難道是這一輪房地產(chǎn)熱的始作俑者中央政府。這可能也是中央政府對(duì)地點(diǎn)政府提出潛在政績(jī)要求所必定要付出的代價(jià)。 與地點(diǎn)政府相比，中央政府的處境可謂相

25、當(dāng)尷尬。一方面，它希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，維持一個(gè)政治上能夠忍受的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。這是中央政府唯一的收益，也是中央政府與地點(diǎn)政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來(lái)的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源白費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)寶分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。而地點(diǎn)政府、房地產(chǎn)商對(duì)此卻能夠不聞不問(wèn)，高高掛起。這種利益分殊，決定了中央政府對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有不同的利益權(quán)衡。利益決定態(tài)度，這確實(shí)是中央政府與地點(diǎn)政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度日漸分道揚(yáng)鑣的關(guān)鍵緣故。 中央政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變能夠以2003年6月央行出臺(tái)的“121”號(hào)文件為界。在此之前，中央政府對(duì)房地產(chǎn)一直采

26、取了鼓舞的態(tài)度。能夠證明這種“鼓舞”態(tài)度的一個(gè)證據(jù)是，就在2002年10月，人民銀行的一位官員還在一次會(huì)議上透露了央行在居民住房消費(fèi)信貸方面的各種“助推”舉措，并稱(chēng)要“敦促各商業(yè)銀行在居民住房消費(fèi)信貸方面進(jìn)一步創(chuàng)新品種”。但到了2003年6月，情況丕變。央行對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由公開(kāi)的鼓舞急轉(zhuǎn)為公開(kāi)的警惕。我們無(wú)法推測(cè)這種變化的具體導(dǎo)火索，但央行在2002年年底完成的一項(xiàng)調(diào)查確信起到了作用。這項(xiàng)調(diào)查發(fā)覺(jué)，房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9。事實(shí)上，有人比央行更早意識(shí)到了房地產(chǎn)的危險(xiǎn)。在2002年國(guó)慶秘密走訪深圳其間，對(duì)“泡沫”一貫嗅覺(jué)靈敏的朱鎔基總理就差不多對(duì)房地產(chǎn)提出了嚴(yán)厲的警告，他以簡(jiǎn)捷的語(yǔ)

27、言告誡：“深圳的改日確實(shí)是香港的今天”。但不管在意志上依舊在時(shí)刻上，立即卸任的朱鎔基都差不多無(wú)法再完成一次可能在政治上引發(fā)巨大爭(zhēng)議的宏觀調(diào)控了。因此，他將那個(gè)難題留給了后來(lái)者。假如朱鎔基的威懾力都不足以彈壓房地產(chǎn)的躁動(dòng)，房地產(chǎn)牛市中最為壯觀的“拉升”時(shí)期確信就差不多迫在眉睫。事實(shí)上，正是從那個(gè)時(shí)候起，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始了進(jìn)入最為銷(xiāo)魂的時(shí)期。漲了還能再漲，瘋了還能再瘋，沒(méi)有任何東西能夠阻擋房地產(chǎn)的牛市步伐。 對(duì)房地產(chǎn)的樂(lè)觀，由于中央政府某種投鼠忌器的遲疑而變得更加泛濫。盡管央行的技術(shù)官僚們憑借職業(yè)敏感對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出了最早的預(yù)警，但中央政府內(nèi)部顯然存在不同看法。其中最明顯的例證是，就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)

28、論最為熾烈的2004年10月，國(guó)家建設(shè)部還發(fā)表了一份報(bào)告駁斥“泡沫論”。這份報(bào)告得出的結(jié)論傾向特不明確：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫講全然不成立，金融風(fēng)險(xiǎn)也在操縱范圍之內(nèi)。而這份報(bào)告的起草者之一更是直言不諱地解釋了這份報(bào)告的動(dòng)機(jī)。他對(duì)記者講，“我們的確是針對(duì)地產(chǎn)泡沫論者才出臺(tái)這份報(bào)告的?！敝鞴懿块T(mén)以一種先入為主的傾向去起草一份報(bào)告盡管動(dòng)機(jī)可議，但也真切反映了中央政府不同部門(mén)之間的利益和意見(jiàn)的拔河。這種角力在社會(huì)上也同樣激烈。在最近的兩年中，有關(guān)房地產(chǎn)的爭(zhēng)論甚至比房地產(chǎn)本身還要熱。其最終結(jié)果確實(shí)是，中央政府政策在房地產(chǎn)政策上的猶疑和反復(fù)。但就在中央政府一陣猶疑反復(fù)之間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是烈日炎炎，熱火朝天

29、。猶疑、反復(fù)顯露于外，內(nèi)里則是治理上的困境。檢視中央政府治理房地產(chǎn)的手段，我們就會(huì)發(fā)覺(jué)，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器庫(kù)中已然空空如也。道德勸誡、利率調(diào)整、稅收變動(dòng)、土地供給都差不多無(wú)法抑制中國(guó)房地產(chǎn)的一路狂奔。到那個(gè)時(shí)候，最后的政治手段差不多呼之欲出。這不啻于表明，中國(guó)歷經(jīng)26年的市場(chǎng)改革可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位。 在一聲緊似一聲的宏觀調(diào)控聲中，中國(guó)房地產(chǎn)一路狂奔的姿態(tài)，不僅構(gòu)成了對(duì)宏觀調(diào)控的一種公然嘲笑，也急劇提升了中國(guó)金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。 的確，中國(guó)房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)差不多相當(dāng)之高。依照央行中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)展與金融支持報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整

30、體信貸中的比例由2000年的6急劇提升到2003年的21。前央行金融穩(wěn)定局局長(zhǎng)謝平就曾經(jīng)公開(kāi)對(duì)那個(gè)數(shù)據(jù)表示了極大的困惑和擔(dān)憂。在2004年，那個(gè)比例有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。在中國(guó)上海，2004年全部新增貸款中，有將近80投入了房地產(chǎn)。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，必定會(huì)給中國(guó)脆弱的金融系統(tǒng)帶來(lái)災(zāi)難性的沖擊。有人以房地產(chǎn)信貸短期的良好表現(xiàn)為依據(jù)駁斥房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)論，商業(yè)銀行也以此為理由大貸濫貸。但實(shí)際上，房地產(chǎn)貸款中中長(zhǎng)期貸款比例相當(dāng)之高。而這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)絕非短期能夠看出。國(guó)外關(guān)于個(gè)人住房貸款的經(jīng)驗(yàn)也表明了這一點(diǎn)。 然而，客觀的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不如事實(shí)那樣讓人膽戰(zhàn)心驚。在房地產(chǎn)界，搞假按揭，造假合同

31、，早差不多是公開(kāi)的秘密。河南鄭州房管局一位負(fù)責(zé)人曾經(jīng)特不坦率的承認(rèn)，在2002年上半年的所有按揭貸款中，有1/3是假按揭，其目的確實(shí)是套取銀行貸款。這證明，中國(guó)房地產(chǎn)貸款中的確存在相當(dāng)系統(tǒng)性的欺詐。這一點(diǎn)，中國(guó)銀行北京分行的“森豪公寓騙貸案”表現(xiàn)得尤其充分。在那個(gè)在2004年4月披露的詐騙案件中，森豪公寓開(kāi)發(fā)商利用職員名義虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，提供虛假收入證明，套取銀行貸款6.4億元。但所有這一切，沒(méi)有中國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行的體制性的“愚蠢”以及有意的合謀，是全然不可能發(fā)生的。在中國(guó)商業(yè)銀行一窩蜂紛紛將房地產(chǎn)貸款作為“優(yōu)質(zhì)貸款”的傾銷(xiāo)式競(jìng)爭(zhēng)中，金融紀(jì)律松弛的現(xiàn)象比比皆是。筆者一位在南京某商業(yè)銀行供職的朋友，

32、從2004年開(kāi)始從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)。幾乎只用了四個(gè)月，他就神速地完成了全年的放款任務(wù)。他當(dāng)時(shí)對(duì)此的感慨是，“生意真是太好了?！倍搅?005年，他沮喪地告訴我，“騙子實(shí)在是太多了?！笨粗昂蟛坏揭荒甑珔s判若兩人的神態(tài)，實(shí)在讓人忍俊不禁。而這也表明，中國(guó)金融業(yè)在經(jīng)歷了1990年代初期創(chuàng)深痛巨的教訓(xùn)以及長(zhǎng)時(shí)刻調(diào)養(yǎng)、輸血之后，整體素養(yǎng)依舊讓人難以安枕。 中國(guó)房地產(chǎn)貸款中種種滑稽而又令人觸目驚心的事例，事實(shí)上是在暗示，中國(guó)房地產(chǎn)貸款中所埋伏著的金融風(fēng)險(xiǎn)可能要比數(shù)據(jù)顯示以及人們所想象的大得多。以中國(guó)地產(chǎn)商對(duì)貸款的依靠程度之高，購(gòu)房者按揭首付比例之低，中國(guó)房地產(chǎn)看上去更像是一個(gè)在信貸支持基礎(chǔ)上建立起來(lái)

33、的行業(yè)，或者我們索性講，它確實(shí)是一個(gè)赤裸裸的金融行業(yè)。因此，它是一個(gè)比金融業(yè)更缺乏監(jiān)管和規(guī)制的金融行業(yè)。在那個(gè)行業(yè)中，所謂“房地產(chǎn)”正在逐漸變成一場(chǎng)金鈔票游戲中的一個(gè)符號(hào)、一種籌碼。這實(shí)際上是中國(guó)房地產(chǎn)能夠在短期內(nèi)急劇膨脹的基礎(chǔ)。 由于中國(guó)金融體系的嚴(yán)峻缺陷，中國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)高度匯聚于中央銀行和中央政府。為了挽救羸弱不堪的中國(guó)金融系統(tǒng)，從1998年開(kāi)始到現(xiàn)在，中央政府差不多向金融體系挹注了數(shù)萬(wàn)億之巨的財(cái)寶。教訓(xùn)可謂刻骨銘心。假如中國(guó)房地產(chǎn)果真像人們所講的那樣泡沫巨大以至最終崩潰，那么不僅中央政府往常的努力會(huì)付之東流，中國(guó)危如累卵的金融體系也將雪上加霜。這種前景假如不幸成為現(xiàn)實(shí)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將是毀滅

34、性的。作為金融危機(jī)的終極責(zé)任人（因此,最終的承擔(dān)者實(shí)際上是納稅人和全體國(guó)民），中央政府顯然要比旁人更多一份警覺(jué)。否則，他們就可能成為房地產(chǎn)盛宴中最大的輸家。正是出于如此一種深重的憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預(yù)警分貝，并在“國(guó)八條”中將房地產(chǎn)帶來(lái)的“金融風(fēng)險(xiǎn)”放在第一醒目的位置。房地產(chǎn)盡管在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中居功厥偉，為中央政府帶來(lái)了某種政治上和經(jīng)濟(jì)上的收益，但當(dāng)它潛在成本開(kāi)始超出甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出那個(gè)收益的時(shí)候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。在這方面，曾經(jīng)制造過(guò)巨大財(cái)寶幻覺(jué)的中國(guó)證券市場(chǎng)確實(shí)是現(xiàn)成的例子。而在今天，中央政府正在被那個(gè)市場(chǎng)折磨得精疲力竭。一種普遍的書(shū)生之見(jiàn)認(rèn)為，政府不應(yīng)該以行

35、政的手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而應(yīng)該讓市場(chǎng)自我完善。但他們不明白的是，在中國(guó)，政府對(duì)市場(chǎng)是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任的。證券市場(chǎng)如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦復(fù)如此。一旦市場(chǎng)自我完善的代價(jià)過(guò)于高昂，并在政治上變得不能同意，政治的邏輯就會(huì)堅(jiān)決果斷的出場(chǎng)取代市場(chǎng)本身的邏輯。 種種跡象表明，房地產(chǎn)的成本和收益的倒掛正在迅速地越出中央政府忍受的極限。因此，在所有的經(jīng)濟(jì)手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段來(lái)約束房地產(chǎn)的瘋狂。這意味著，只要房地產(chǎn)進(jìn)一步大幅波動(dòng)，政治攤牌的局面隨時(shí)可能出現(xiàn)。從目前中央政府的目標(biāo)來(lái)看，是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這因此是一個(gè)美妙的設(shè)想，也是中央政府、地點(diǎn)政府

36、、房地產(chǎn)商都能夠同意的博弈均衡點(diǎn)。只是，這種“平穩(wěn)”可能僅僅是設(shè)想。資產(chǎn)市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)也一再表明，泡沫一旦被吹起，它將按照自我加強(qiáng)的邏輯持續(xù)膨脹，直至本身無(wú)法支持而破裂。到那個(gè)時(shí)候，政府能夠作為的余地差不多特不狹窄。 4，隱蔽的輸家 提要：在這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。房地產(chǎn)不僅早確實(shí)是，而且一直確實(shí)是政治化的。 2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫(xiě)的上海青年調(diào)查報(bào)告顯示：住房問(wèn)題差不多上升為上海青年心目中最為關(guān)懷的問(wèn)題。而其他諸如就業(yè)，社會(huì)治安等歷年排名靠前的問(wèn)題都退居其后。的確，關(guān)于那些尚未購(gòu)房的人來(lái)講，飛漲的房?jī)r(jià)差不多構(gòu)成了一次災(zāi)難性的通貨膨脹，使他們的實(shí)

37、際購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)峻貶值。當(dāng)那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財(cái)寶而快慰的時(shí)候，另外一部分人的住房之夢(mèng)卻在變得越來(lái)越遙不可及。上面那分報(bào)告中上海青年對(duì)住房所表現(xiàn)出來(lái)的關(guān)注，表達(dá)的實(shí)際上確實(shí)是如此一種無(wú)奈、焦灼甚至無(wú)望。關(guān)于一個(gè)對(duì)住房有著專(zhuān)門(mén)情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。無(wú)疑，在房地產(chǎn)的喧鬧之中，潛藏著一幅社會(huì)財(cái)寶急劇再分配的真實(shí)圖景。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實(shí)現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫(huà)形式彰顯這種差距的方式?！皣?guó)八條”將房地產(chǎn)所可能引發(fā)的“社會(huì)穩(wěn)定”隱患與金融風(fēng)險(xiǎn)并列，看來(lái)絕非無(wú)的放矢。多少有些讓人狐疑的是，對(duì)居民

38、生活質(zhì)量有如此重要阻礙的房地產(chǎn)價(jià)格難道被以專(zhuān)業(yè)的理由拒斥于CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）的統(tǒng)計(jì)之外?！熬诱哂衅湮荨北M管可能只是一種供人膜拜的理想，但它怎么講是一個(gè)合符正義的理想。作為對(duì)社會(huì)民意富有終極責(zé)任的中央政府，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲在部分社會(huì)成員中間所激起的怨恨和不滿，是它急需制服的又一個(gè)敵人。 像教育、醫(yī)療等必需品一樣，房地產(chǎn)作為一種缺乏價(jià)格彈性的商品，早在打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代就表現(xiàn)出它專(zhuān)門(mén)的政治屬性。在那個(gè)時(shí)代，住房問(wèn)題不僅是單位領(lǐng)導(dǎo)們最痛苦的工作之一，也是社會(huì)分配不公最顯著的象征之一。詭譎的是，在我們剛剛宣布中國(guó)住房制度改革取得了巨大成功之后，房地產(chǎn)的政治屬性就又以一種新的市場(chǎng)形式被凸現(xiàn)出來(lái)。 假如講

39、房地產(chǎn)價(jià)格飛漲在無(wú)房者與有房者之間引發(fā)的財(cái)寶再分配博弈，依舊隱性的話，那么它在都市拆遷問(wèn)題上引發(fā)的對(duì)抗則早差不多是火藥味十足。在這方面，南京鄧府巷的翁彪可能是最為知名的，但卻決不是最讓人無(wú)望的。在翁彪事件過(guò)去僅僅一年多之后的2005年1月9日，上海麥其里拆遷區(qū)所發(fā)生的情況則將公眾情緒拉到了頂點(diǎn)。在麥其里 位于上海徐匯區(qū)的一個(gè)寸土寸金之地，上海城開(kāi)(集團(tuán))有限公司的下屬拆遷公司上海城開(kāi)住宅安置有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顚O勤，職工王長(zhǎng)坤、陸培德難道一把火燒死了兩位不情愿搬遷的老人。同樣是一把火，“麥其里之火”顯然更讓人感到驚怵與恐懼。按照市場(chǎng)的邏輯，都市拆遷本來(lái)是開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間的談判和交易問(wèn)題，但地點(diǎn)

40、政府的利益以及陳舊的法規(guī)橫亙其間，使那個(gè)過(guò)程變得相當(dāng)荒謬。翁彪之后，中央、地點(diǎn)兩級(jí)政府的強(qiáng)力約束，多少平息了拆遷對(duì)抗的激烈性，拆遷變得越來(lái)越難。但如此一來(lái)，都市土地供應(yīng)量的減少，則刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。中央政府在房地產(chǎn)問(wèn)題上顯然差不多陷入了某種動(dòng)輒得咎的困難處境。 只是，無(wú)房戶的抱怨和拆遷戶的憤慨還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中央政府的全部憂慮。因?yàn)檫@一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。 與1990年代初期的那一輪僅止于炒地的房地產(chǎn)瘋狂相比，1990年代末期的這一輪地產(chǎn)熱的最大不同之處就在于：大量的終端消費(fèi)者差不多加入其中。終端需求的加入，既是地產(chǎn)商據(jù)以樂(lè)觀的理由之一，也是中央政府始終難

41、以推斷房地產(chǎn)是否真正過(guò)熱的緣故之一。 從目前情況看，大概所有的購(gòu)房者都由于房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲而成了贏家。但眾所周知的是，中國(guó)今天的購(gòu)房者幾乎全部差不多上以銀行按揭的方式付款的。這意味著，假如長(zhǎng)期利率上升或房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，甚或這兩種壞情況同時(shí)出現(xiàn)，這些購(gòu)房者就立即可能淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族，虛擬的贏家頃刻之間就變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的輸家。資產(chǎn)市場(chǎng)的本性確實(shí)是大起大落，因此，“負(fù)資產(chǎn)”一族出現(xiàn)的概率一點(diǎn)都不比那些自我安慰者想象的低。贏家和輸家的轉(zhuǎn)換經(jīng)常只在一夕之間。1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負(fù)資產(chǎn)一族，以至于有評(píng)論家嘲諷：馬克思發(fā)明了無(wú)產(chǎn)階級(jí)，香港卻發(fā)明了“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”。所謂階級(jí)，

42、因此是形容其人數(shù)之眾。以中國(guó)都市的購(gòu)房者之多，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，中國(guó)都市中的“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”隊(duì)伍可能要比香港嚇人得多。尤其值得注意的是，香港的屢次民意測(cè)驗(yàn)表明，負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題在香港都市中產(chǎn)階級(jí)中所引發(fā)的強(qiáng)烈不滿，始終是董建華先生民望低迷的重要緣故。負(fù)資產(chǎn)盡管對(duì)大陸人是一個(gè)陌生的話題，但事實(shí)上它離大陸人并不遙遠(yuǎn)。2003年5月香港明報(bào)引述上海統(tǒng)計(jì)局公布的一項(xiàng)調(diào)查講，“今年上半年，已有三分之一的上海人資不抵債，淪為“負(fù)翁。”上海市統(tǒng)計(jì)局所講的“負(fù)翁”因此不是指由于房地產(chǎn)價(jià)格暴跌所引發(fā)的那種“負(fù)資產(chǎn)”，而是指家庭人均支出與人均可支配收入的倒掛。但不管如何它在提醒我們，災(zāi)難并可不能因?yàn)槟悴幻靼锥刹荒?/p>

43、到來(lái)。真實(shí)的情況可能恰恰相反。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中潛在的“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”是否會(huì)成為真正的“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”，取決于中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫程度以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向，這確實(shí)是講，它還僅僅是一種可能（盡管可能性不?。Ｈ欢谌藗円曇八荒芗爸?，一個(gè)確定無(wú)疑而且人口規(guī)模遠(yuǎn)為宏大的輸家一直沉默著，那確實(shí)是中國(guó)的農(nóng)民。 在中國(guó)大都市房地產(chǎn)喧囂火熱的場(chǎng)景中，中國(guó)農(nóng)民的身影僅僅只是在被人雇傭徹夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)的時(shí)候才出現(xiàn)過(guò)，他們大概只是一個(gè)局外人。但確實(shí)是那個(gè)局外人，可能正是房地產(chǎn)中最隱蔽和最大的輸家。由于中國(guó)現(xiàn)行的土地法律，中國(guó)農(nóng)民在都市化過(guò)程中所喪失的土地利益相當(dāng)巨大。地點(diǎn)政府以低廉的價(jià)格從農(nóng)民手中征用土地，然后以幾倍

44、甚至十?dāng)?shù)倍的價(jià)格轉(zhuǎn)手，而這些利益大多被注入了中國(guó)農(nóng)民無(wú)權(quán)享用的都市基礎(chǔ)建設(shè)中，或者被腐敗官員中飽私囊。統(tǒng)計(jì)表明，1980年代之后，農(nóng)民承包地被征用總數(shù)達(dá)到9800萬(wàn)畝。保守的計(jì)算，假如每畝地農(nóng)民喪失財(cái)寶5萬(wàn)元，那么農(nóng)民這20多年在土地上喪失的利益就達(dá)到5萬(wàn)億之巨。與那個(gè)數(shù)字相比，19491978三十年間農(nóng)民由于價(jià)格“剪刀差”所失去的7800億元，就真是小巫見(jiàn)大巫了。農(nóng)民，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)博弈中一個(gè)被遺忘的失敗者。這種劇烈的對(duì)比足以講明要素市場(chǎng)較之商品市場(chǎng)在財(cái)寶分配上完全不可同日而語(yǔ)的顯著功能，房地產(chǎn)的妙用的由此可見(jiàn)一斑?？紤]到中國(guó)農(nóng)民的人口規(guī)模，我們幾乎立即能夠接近如此一個(gè)推斷：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

45、的以后進(jìn)展，將極大阻礙中國(guó)以后的財(cái)寶分配，因而也在相當(dāng)程度上決定著中國(guó)的以后走向。必須牢記的是，與地點(diǎn)的都市政府不同，中央政府不僅要對(duì)都市居民的民意負(fù)責(zé)，還必須對(duì)那些差不多從都市媒體上消逝的農(nóng)民的民意負(fù)責(zé)。事實(shí)是，近年來(lái)由于土地問(wèn)題導(dǎo)致的農(nóng)民群體性事件，要比翁彪事件、麥其里事件更刺激人們的神經(jīng)。站在那個(gè)角度，中央政府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的考量與抉擇，可能就會(huì)更加困難。 在“國(guó)八條”曝光之后，有媒體驚呼，房地產(chǎn)差不多政治化了。但實(shí)際上，房地產(chǎn)不僅早確實(shí)是，而且一直確實(shí)是政治化的。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 1，泡沫究竟有多大？ 提要：不管在需求依舊供給方面，我們都專(zhuān)門(mén)難為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如此暴漲找到堅(jiān)實(shí)的理由。 關(guān)

46、于泡沫，有一種有味的講法是：在泡沫沒(méi)有破裂時(shí)，你是無(wú)法證明泡沫的。這是在講，測(cè)定泡沫事實(shí)上是一件異常困難的情況。盡管如此，依舊有一些方法能夠讓我們能夠大致窺視到房地產(chǎn)價(jià)格偏離正常狀態(tài)的程度。 一個(gè)被廣泛使用的指標(biāo)是所謂房?jī)r(jià)收入比。即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例。假如一套房子的價(jià)格為50萬(wàn)元，家庭收入為5萬(wàn)元，那么房?jī)r(jià)收入比確實(shí)是10：1。那么，什么樣的房?jī)r(jià)收入比才確實(shí)是合理的呢？世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3：1。而在經(jīng)驗(yàn)世界中，美國(guó)的那個(gè)比例是3：1；日本是4：1。而在中國(guó)，那個(gè)比例是大約在1015：1(需要指出的是，由于中國(guó)人有大量不透明的收入以及數(shù)據(jù)本身的真實(shí)性問(wèn)題，差不

47、多有專(zhuān)門(mén)多人對(duì)房?jī)r(jià)收入比那個(gè)指標(biāo)在中國(guó)的解釋能力提出了疑問(wèn))。這確實(shí)是講，假如不吃不喝，一個(gè)中國(guó)一般中國(guó)都市家庭購(gòu)買(mǎi)一套房子大約需要1015年。因此人是不可能不吃不喝的，去掉這些必須開(kāi)支的其他費(fèi)用，中國(guó)家庭購(gòu)買(mǎi)一套房子的時(shí)刻就可能翻倍。按照那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)顯然偏高，出現(xiàn)了所謂的泡沫。值得一提的是，香港房地產(chǎn)在1997年崩潰前，房?jī)r(jià)收入比大約是14：1。但房子的消費(fèi)究竟能夠占到家庭消費(fèi)的多少比例，完全取決于房子在人們心目中的地位。據(jù)講，中國(guó)人特不偏愛(ài)房子，而且我也相信，中國(guó)“狡猾”的開(kāi)發(fā)商們差不多成功地為房子貼上了某種身份的標(biāo)簽因而具有專(zhuān)門(mén)的階層劃分意義，能夠讓住房消費(fèi)擠占其他消費(fèi)。事實(shí)上，

48、就經(jīng)驗(yàn)而言，大量的購(gòu)房者家庭的確出現(xiàn)了住房消費(fèi)對(duì)其他消費(fèi)的嚴(yán)峻擠出現(xiàn)象。生活因購(gòu)房而苦不堪言，質(zhì)量大打折扣。但不管如何擠占，人們對(duì)房子的消費(fèi)不能脫離人們實(shí)際的收入水平。況且在中國(guó)，不斷飆升的教育、醫(yī)療費(fèi)用也在同時(shí)擠出其他的消費(fèi)，跟住房消費(fèi)搶位置。這講明住房消費(fèi)的擠占能力實(shí)際上是有限的?？偟脕?lái)看，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)硬約束，任何奇特的民族特性都無(wú)法逾越。 因此，在房?jī)r(jià)不變的情況下，還有一個(gè)方法降低房?jī)r(jià)收入比，那確實(shí)是迅速提高人們的收入水平。但特不不幸的是，近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)顯示，大學(xué)畢業(yè)生的工資水平不僅沒(méi)有上升，反而出現(xiàn)下降。而這些人正是最重要的潛在購(gòu)房者。在潛在購(gòu)房者的收入水平無(wú)法在短期內(nèi)戲劇性提升的情

49、況下，那么降低房?jī)r(jià)收入比就只有一途：降低房?jī)r(jià)。 房?jī)r(jià)收入比是衡量收入水平對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際支付能力的一個(gè)指標(biāo)，它專(zhuān)門(mén)難清晰地透視人們對(duì)住房的潛在需求，也確實(shí)是究竟還有多少人需要買(mǎi)房子。在這方面，另外一些數(shù)據(jù)能夠給我們一些關(guān)心。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人可能，到2002年，中國(guó)有15的人擁有兩套住房。南京的一項(xiàng)調(diào)查顯示，那個(gè)數(shù)據(jù)大致達(dá)到20。這當(dāng)然昭顯了中國(guó)住房問(wèn)題上存在的嚴(yán)峻不公正，但更顯示，房地產(chǎn)的需求可能遠(yuǎn)不如地產(chǎn)商所可能的那么樂(lè)觀。2002年，中國(guó)最容易刺激公眾情緒的經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧先生提出了語(yǔ)驚四座的“兩套住宅論”。以上面那個(gè)數(shù)據(jù)衡量，厲先生的預(yù)測(cè)顯然有些落伍了。中國(guó)早就有一部分人領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)了那

50、個(gè)夢(mèng)想。厲先生的話盡管能夠鼓舞士氣，但更值得地產(chǎn)商們警惕。 同樣值得地產(chǎn)商們警惕的一個(gè)數(shù)據(jù)是，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的自有住房率差不多達(dá)到了82。而那個(gè)數(shù)據(jù)在美國(guó)是65.6，英國(guó)是69、法國(guó)55、荷蘭是52，日本是60，德國(guó)更低，只有40.5。只通過(guò)了六七年的牛市，中國(guó)的自有住房率就大大超過(guò)了大部分發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资昀鄯e起來(lái)的水平。這因此證明了中國(guó)房地產(chǎn)的巨大成就，但也同時(shí)證明了 中國(guó)都市住房的市場(chǎng)容量可能差不多特不局促。中國(guó)井噴式的住房消費(fèi)，令人想起其他消費(fèi)領(lǐng)域的同樣情形。一陣趕時(shí)髦式的集中消費(fèi)之后，接踵而至的往往是整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期低迷及行業(yè)利潤(rùn)的急劇攤薄。家電消費(fèi)如此，手機(jī)消費(fèi)如此，近年來(lái)與房子并列為兩大

51、支柱的汽車(chē)消費(fèi)也已先行顯示出了同樣的趨勢(shì)，難道房地產(chǎn)就確實(shí)能夠一枝獨(dú)秀嗎？ 與往常的集中消費(fèi)不同，汽車(chē)尤其是房地產(chǎn)的集中消費(fèi)完全是靠信貸支持起來(lái)的。完全能夠講，沒(méi)有信貸支持，就沒(méi)有今天的房地產(chǎn)。如此，住房的集中消費(fèi)也就同時(shí)意味著集中負(fù)債。在集中負(fù)債的勇氣上，中國(guó)人的表現(xiàn)令人刮目相看。儼然表現(xiàn)出一種全新的民族特性。中國(guó)社科院劉建昌博士提供的數(shù)據(jù)表明，中國(guó)許多大都市的居民家庭債務(wù)比率差不多接近或者超過(guò)100，在2003年，上海的家庭負(fù)債比例達(dá)到155%，北京為122%，差不多迅速超越美國(guó)同期115%的水平。假如這份數(shù)據(jù)沒(méi)有太大水分的話，那么最“敢于提早消費(fèi)”，最“敢于花以后鈔票”的美國(guó)人就要將那個(gè)

52、世界之“最”的名頭讓給中國(guó)人了。只是，中國(guó)在獲得那個(gè)名聲的時(shí)候，的確也特不嚴(yán)峻地透支了以后的消費(fèi)能力，將信貸消費(fèi)的擴(kuò)張空間壓縮到了一個(gè)極其狹小的地步?！笆袌?chǎng)需求”一直是房地產(chǎn)商、政府官員等房地產(chǎn)樂(lè)觀論者一個(gè)堅(jiān)實(shí)的推理基礎(chǔ)，中國(guó)都市家庭迅猛膨脹的負(fù)債率，有助于我們認(rèn)識(shí)那個(gè)需求的真實(shí)面目。市場(chǎng)經(jīng)常是會(huì)制造假象的。 從需求的角度，顯然無(wú)法解釋中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的現(xiàn)象。因此有人開(kāi)始從供給方面提供證據(jù)。一個(gè)極為流行的解釋是，中國(guó)人多地少的資源約束，必定導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)。在這方面，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家中一貫以“語(yǔ)不驚人誓不休”的王建的觀點(diǎn)，最具有代表性。2004年末，王建在南京大膽放言：“保守地講，

53、今后10年，中國(guó)的大都市，不管是上海、北京依舊南京，房?jī)r(jià)要漲3倍；大膽地講，10年房?jī)r(jià)要漲5倍以上。房?jī)r(jià)不僅要漲還要猛漲！”王建盡管為自己經(jīng)濟(jì)學(xué)家的名聲預(yù)留了止損空間（3倍），但他依舊忍不住自己的豪放，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)做出了迄今為止最為樂(lè)觀也最為具體的預(yù)測(cè)。王建的預(yù)測(cè)不僅讓地產(chǎn)商們熱血沸騰，也引來(lái)了大量的跟風(fēng)學(xué)舌者。那么，王建樂(lè)觀得讓人“只恨自己少買(mǎi)了幾套房子”的依據(jù)究竟是什么呢？原來(lái)，王建的依據(jù)確實(shí)是人們經(jīng)常講的中國(guó)人多地少的矛盾。但問(wèn)題是，人多地少并不是中國(guó)一家，印度人多地少，印度尼西亞也人多地少，是不是他們的房?jī)r(jià)也必定要在以后十年之內(nèi)至少漲3倍，稍不注意還會(huì)漲5倍呢？王建舉出同樣人多地少的日

54、本為例，認(rèn)為中國(guó)的土地必定昂貴。但王建可能不記得了，日本是發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)只是是進(jìn)展中國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家與進(jìn)展中國(guó)家的最大區(qū)不就在于人均收入的差不。人均收入在專(zhuān)門(mén)大程度上決定了土地能夠產(chǎn)生的收益，而土地在一定時(shí)期內(nèi)所能產(chǎn)生的收益才是決定土地價(jià)格的最重要的因素。任何地點(diǎn)的地價(jià)都不能長(zhǎng)期脫離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?。假如按照那個(gè)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，“上海的房地產(chǎn)價(jià)格比倫敦和紐約中任何一個(gè)的房地產(chǎn)價(jià)格都貴了3倍（謝國(guó)忠語(yǔ)）?！边@的確是一個(gè)相當(dāng)脆弱的氣泡。 在王建的預(yù)測(cè)中實(shí)際上隱含了一個(gè)看不見(jiàn)的假設(shè)，那確實(shí)是中國(guó)在以后必定會(huì)走出日本一樣的進(jìn)展道路，日本的昨天確實(shí)是中國(guó)的今天。但中國(guó)一定會(huì)走出日本一樣的道路嗎？這顯然是一個(gè)高

55、難度的問(wèn)題，但確實(shí)是如此一個(gè)高難度問(wèn)題卻被王建輕而易舉地假設(shè)掉了。事實(shí)是，中國(guó)的進(jìn)展與日本的進(jìn)展不僅可能不同，而且可能大大的不同。一個(gè)直接例證是，日本的平均工資到1980年就差不多與美國(guó)持平。從1950年到1980年，日本追上美國(guó)用了30年。而從1978年到2004年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也高速增長(zhǎng)了將近30年，工資卻只有日本的5左右。以如此的速度追趕日本，中國(guó)可能還要花費(fèi)好幾個(gè)十年甚至更多。日本在高速進(jìn)展時(shí)期的基尼系數(shù)長(zhǎng)期保持在低水平，而中國(guó)三十年的高速進(jìn)展基尼系數(shù)卻迅速達(dá)到了世界最高水平之列。可見(jiàn)，中國(guó)和日本的進(jìn)展道路實(shí)際上可能隱含了巨大的差異。中國(guó)的以后絕非能夠用日本的過(guò)去來(lái)簡(jiǎn)單比擬，其中存在相當(dāng)多

56、的不確定性。王建的預(yù)測(cè)盡管大膽而又讓人振奮，但顯然缺乏了邏輯上的小心求證，不能太當(dāng)真。經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)行業(yè)是制造笑話最多的行業(yè)，更況且王建那個(gè)極不嚴(yán)謹(jǐn)、而且跨越十年期限的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)呢？ 中國(guó)房地產(chǎn)的樂(lè)觀論者盡管動(dòng)不動(dòng)就將“人多地少”的日本拿出來(lái)舉例，但實(shí)際上，日本在房地產(chǎn)方面提供的負(fù)面教訓(xùn)倒是更加讓人印象深刻。像日本的股市一樣，日本的地價(jià)從1990年代初期泡沫經(jīng)濟(jì)正式崩潰以來(lái)，經(jīng)歷了長(zhǎng)期下跌過(guò)程。從1991年的最高峰計(jì)算，日本的地價(jià)直線跌落了80。這將日本經(jīng)濟(jì)拖入了幾乎看不到希望的長(zhǎng)期停滯時(shí)期。日本的泡沫歷史印證了資產(chǎn)市場(chǎng)一句古老的格言：漲了還能再漲，但跌了也還能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地資源

57、的極其有限性及港府對(duì)土地供應(yīng)的操縱，讓香港人養(yǎng)成了一種根深蒂固的土地崇拜。能夠印證這種崇拜的一個(gè)事實(shí)是，不僅地產(chǎn)股票市值占有香港股市10以上的絕對(duì)份額，地產(chǎn)公司也一直被視為最為穩(wěn)定的籃籌。然而，在1997年香港地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰之后，到2002年短短5年之中，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌了70。因?yàn)榘l(fā)覺(jué)首例SARS而一舉成名的香港淘大花園，1997年的價(jià)格是4000港元/平方英尺，而最低的時(shí)候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地產(chǎn)暴跌的歷史第一次也決定性地打穿了香港人“房地產(chǎn)永久可不能下跌”的土地幻覺(jué)。驚人一致的是，在中國(guó)目前也有類(lèi)似的信念開(kāi)始流行：房地產(chǎn)是永不凋零的事業(yè)，因?yàn)榈仄び谰檬窃跍p少的。但就

58、在離南京30公里的地點(diǎn)，每畝年租金僅100元的土地仍然大量存在。因此，真實(shí)的情況是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并無(wú)稀缺之虞。位于中國(guó)人口最為稠密的長(zhǎng)江三角洲的南京都如此，講明中國(guó)可供都市化的土地資源仍然相當(dāng)寬裕。至少它不像有些渲染得那么緊缺。大量學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的都市化趨勢(shì)以及都市化的欠帳對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的拉動(dòng)作用，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得以長(zhǎng)期興盛的一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，我們始終無(wú)法在房?jī)r(jià)上漲和都市化之間建立邏輯上的聯(lián)系。而且，其他國(guó)家的在都市化過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)大概也并不支持這種結(jié)論。 在中國(guó)，一種直觀的對(duì)比特不深入人心：即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌，下跌的空間也不大，因?yàn)樯虾５慕^對(duì)價(jià)格與東京和香港相

59、比還差得專(zhuān)門(mén)遠(yuǎn)。這種講法顯然不能給我們帶來(lái)多少安慰，因?yàn)樯虾＜炔皇窍愀郏皇菛|京。緣故在于它們有著完全不同的收入水平。盡管有人總是特不樂(lè)于把上海當(dāng)作東京及香港一樣的所謂國(guó)際大都市。但上海顯然只是中國(guó) 一個(gè)進(jìn)展中國(guó)家中的上海，除非它成為中國(guó)的一塊飛地。 不管在需求依舊供給方面，我們都專(zhuān)門(mén)難為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如此暴漲找到堅(jiān)實(shí)的理由。唯一的理由可能是，中國(guó)的貨幣擴(kuò)張。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中國(guó)差不多達(dá)到200，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家。這可能暗示，中國(guó)房地產(chǎn)差不多被當(dāng)作宣泄通貨膨脹的一個(gè)渠道。只是，貨幣體系中過(guò)剩的流淌性，從來(lái)確實(shí)是喜新厭舊的，它們可能迅速?gòu)牟畈欢鄧?yán)峻脫離價(jià)值的房地產(chǎn)中撤

60、出而找到新的目標(biāo)。假如是那樣，房地產(chǎn)的大起大落就可能更加突然。 2，清算的時(shí)刻正在臨近 提要：投機(jī)市場(chǎng)最瘋狂的心理驅(qū)動(dòng)機(jī)制差不多啟動(dòng)，在那個(gè)時(shí)候，泡沫差不多發(fā)出了最致命的誘惑，它會(huì)像“牧師勸人搬到天堂”一樣輕易俘虜人們的心智，并吸附著金鈔票潮水般向它涌去。 測(cè)定泡沫已屬不易，預(yù)測(cè)泡沫破裂的具體時(shí)刻則更是名聲的一種冒險(xiǎn)。因?yàn)轭A(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)而損害了名聲的名人，前有在2003年6月就預(yù)測(cè)“房地產(chǎn)冬天來(lái)了”的任志強(qiáng)，最近則有近年來(lái)中國(guó)內(nèi)地聲名大躁的投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠。 2004年10月，謝國(guó)忠在“有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂”的文章中聲稱(chēng)，上海那個(gè)有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂。他斷言，泡沫