中國(guó)城市化進(jìn)程的驅(qū)動(dòng)器城市綜合體

1、中國(guó)城市化進(jìn)程的驅(qū)動(dòng)器城市綜合體贏商新聞城市綜合體2010年08月04日來(lái)源:新浪地產(chǎn)隨著中國(guó)城市的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，人們?cè)诔跗谧非笪镔|(zhì)滿(mǎn)足的基礎(chǔ)上開(kāi)始更多的涉足精神領(lǐng)域的享受。特別是在生活節(jié)奏日益加快，商務(wù)活動(dòng)頻繁，時(shí)間就是金錢(qián)的今天，如何既能減少商務(wù)成本，又能享受到“向前一步是自然山水，退后一步是五星級(jí)服務(wù)”的體驗(yàn)，成為城市居民向往的商務(wù)、生活、休閑方式。恰在此時(shí)，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，它的出現(xiàn)既能滿(mǎn)足城市土地價(jià)值最大化的要求，又能滿(mǎn)足人們對(duì)社會(huì)成本降低的要求；既可以讓城市居民享受商務(wù)、居住、休閑、購(gòu)物、餐飲、文化、旅游等全方位的物質(zhì)要求，又能實(shí)現(xiàn)人們自豪感與生活品質(zhì)提升的精神滿(mǎn)足。由

2、此，以集約省地、功能復(fù)合、空間連續(xù)為主要特點(diǎn)的城市綜合體，成為拉動(dòng)城市空間價(jià)值延續(xù)最大化的引擎。城市綜合體所肩負(fù)的“運(yùn)營(yíng)城市”和“實(shí)現(xiàn)綜合性”的雙重使命，是中國(guó)城市發(fā)展的必經(jīng)階段；城市綜合體發(fā)展商所擔(dān)綱的“城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)者”的角色更是泛地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇。城市綜合體是一個(gè)賦有靈魂的多功能建筑集群所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到

3、一定程度的時(shí)候，在這個(gè)聚積體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)建筑綜合體這樣一種綜合形態(tài)的聚積體。城市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級(jí)與城市空間的延續(xù)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機(jī)構(gòu)對(duì)2003年以來(lái)建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復(fù)合功能或業(yè)態(tài)來(lái)看，65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點(diǎn)。城市綜合體必然是多功能的建筑集群，但多功能的建筑集群不一定是城市綜合體，建筑綜合體擁有了城市綜合體的“形”，在形成為城市綜合體之前，必須賦予其一個(gè)“城市靈魂”。這個(gè)“靈魂”的外在體現(xiàn)就是城市綜合體的主題體現(xiàn)，將某一類(lèi)別文化或

4、者社會(huì)亞文化思潮作為項(xiàng)目精神主題。整合或嫁接該種文化的代表思想，來(lái)形成項(xiàng)目的概念，和借此營(yíng)造出某種濃厚的氛圍和獨(dú)特的情調(diào)，以吸引對(duì)該種氛圍和情調(diào)有遐想和向往的人群來(lái)聚集。因?yàn)?，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本生活機(jī)能保障的前提下，消費(fèi)趨勢(shì)越來(lái)越脫離基本的需求滿(mǎn)足沖動(dòng)，消費(fèi)將并非簡(jiǎn)單地購(gòu)買(mǎi)一種物品，填補(bǔ)某類(lèi)需要。而隨著社會(huì)潮流的發(fā)展、引導(dǎo)，消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中更多地是在“購(gòu)買(mǎi)一種生活、格調(diào)和品味”。而這一點(diǎn)在消費(fèi)形式的表現(xiàn)就是，客流的精神消費(fèi)屬性越來(lái)越強(qiáng)和普遍。城市綜合體的類(lèi)型城市綜合體由于所處的城市級(jí)別不同、拿地性質(zhì)不同、核心功能物業(yè)不同等因素，可從多維度進(jìn)行分類(lèi)，了解這些分類(lèi)更有助于對(duì)項(xiàng)目的理解并提高項(xiàng)目開(kāi)

5、發(fā)運(yùn)作的成功性。第一類(lèi)：按城市發(fā)展分類(lèi)按城市綜合體所處的城市級(jí)別，可以將其分為兩類(lèi)：一線(xiàn)城市城市綜合體，二、三線(xiàn)城市城市綜合體。北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市的城市綜合體，如北京東方廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心；上海新天地、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)；深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城等城市綜合體。此類(lèi)城市綜合體除擁有龐大的規(guī)模外，物業(yè)類(lèi)型主要以“辦公+商業(yè)+酒店”的組合為主。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，人口向中心城區(qū)集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向二、三線(xiàn)城市滲透、擴(kuò)展。諸如蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)、鄭州國(guó)貿(mào)中心、西安綠地世紀(jì)城、南昌恒茂國(guó)際華城商業(yè)中心等二、三線(xiàn)城市都市綜合體正大規(guī)模興起。第二類(lèi)：按地段分類(lèi)根據(jù)城市綜合體所處的位置可以將其分為

6、三類(lèi)：都心型城市綜合體、城市副中心型城市綜合體、城市新區(qū)城市綜合體。都心型城市綜合體項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有龐大的人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在CBD區(qū)，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在三孝口商圈。相關(guān)案例：北京東方廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)（OrientalPlazaH立于北京市中心，坐落于東城區(qū)東長(zhǎng)安街1號(hào)。西起王府井大街、東至東單北大街。東方廣場(chǎng)占地10萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。坐擁東長(zhǎng)安街之絕佳地理立置，東方廣場(chǎng)提供了各種完善的設(shè)施與服務(wù)，其東方經(jīng)貿(mào)城擁有8幢甲級(jí)寫(xiě)字樓，云集了眾多財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)與各行

7、業(yè)龍頭公司在此；東方豪庭公寓擁有2幢豪華服務(wù)式公寓，為優(yōu)雅、時(shí)尚與便利生活提供了保證。此外，五星級(jí)的北京東方君悅大酒店不僅擁有世界一流的酒店設(shè)施與服務(wù)，其充滿(mǎn)熱帶風(fēng)情的大型室內(nèi)游泳池更是令人嘆為觀止。東方新天地商場(chǎng)面積達(dá)12萬(wàn)平方米，擁有不同主題的購(gòu)物區(qū)、四季常青的花壇、市中心最大的五彩音樂(lè)噴泉以及擁有逾1800個(gè)停車(chē)立的室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格中融入了北京四合院的概念，由香港建筑師丁廣沅設(shè)計(jì)，知名富豪李嘉誠(chéng)投資建設(shè)。東方廣場(chǎng)的各項(xiàng)服務(wù)已于2000-2001年陸續(xù)開(kāi)幕。規(guī)模宏大、立置絕佳、前瞻性高科技設(shè)計(jì)與高效率的辦公理念、加之頂尖的豪華居停與層出不窮的購(gòu)物休閑樂(lè)趣，東方廣場(chǎng)名副其實(shí)地成

8、為了一個(gè)生活新焦點(diǎn)，商貿(mào)新紀(jì)元。城市副中心型城市綜合體項(xiàng)目立于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海港匯廣場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵西城市副中心等。相關(guān)案例：上海港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)(GrandGateway)是由香港恒隆集團(tuán)主要投資及管理的一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目。它位于上海徐家匯城市副中心核心位置，華山路、虹橋路側(cè)交界處、地鐵一號(hào)線(xiàn)徐家匯站上蓋，總面積40余萬(wàn)平方米，總投資51億人民幣。港匯廣場(chǎng)項(xiàng)目由美國(guó)凱里森設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，統(tǒng)合商業(yè)貿(mào)易、現(xiàn)代化寫(xiě)字樓、商務(wù)套間及住宅三大功能，三位一體，專(zhuān)業(yè)上互相支持，外觀上相互輝映。按具體使用功能區(qū)分，港匯廣場(chǎng)為大型購(gòu)物中心，港匯中心為雙塔型甲級(jí)寫(xiě)字樓，

9、港匯廣場(chǎng)服務(wù)式公寓為高檔涉外酒店式公寓。港匯廣場(chǎng)購(gòu)物中心主入口寬敞明亮，正向地鐵站出入口，便利顧客進(jìn)出。2500平方米的外廣場(chǎng)設(shè)有39級(jí)大臺(tái)階及6層階梯燈光噴水池組。商場(chǎng)內(nèi)分為7個(gè)營(yíng)業(yè)層面，地上六層和地下一層。商鋪營(yíng)業(yè)面積7萬(wàn)余平方米，其余均為公共活動(dòng)區(qū)域，各層營(yíng)業(yè)大廳均按用戶(hù)及市場(chǎng)需求靈活間隔，形成多元化之專(zhuān)賣(mài)店、精品店。商場(chǎng)內(nèi)采用直徑達(dá)45.6米、支座標(biāo)高35米的中庭巨大玻璃采光穹頂，加之中庭兩翼跨越整個(gè)商場(chǎng)的玻璃采光頂，使得中庭及各樓層周?chē)衫锰烊还庠?如上圖)。商場(chǎng)設(shè)有升降梯和手扶梯多達(dá)94部。大型地下停車(chē)場(chǎng)擁有近1400個(gè)泊位。整個(gè)商場(chǎng)布局清晰大氣、裝飾風(fēng)格時(shí)尚前衛(wèi)，輝煌高雅，

10、吸引大量國(guó)際國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌入駐設(shè)立大陸旗艦店、專(zhuān)買(mǎi)店，創(chuàng)造連年快速增長(zhǎng)的卓越業(yè)績(jī)，是目前上海市中心區(qū)域規(guī)模最大的購(gòu)物中心之一。港匯中心雙塔寫(xiě)字樓，每座高225米(51層)，總建筑面積達(dá)13.4萬(wàn)平方米，采用前衛(wèi)的建筑風(fēng)格，內(nèi)部裝修完全依照國(guó)際A級(jí)辦公樓裝修標(biāo)準(zhǔn)，擁有最先進(jìn)的設(shè)施和優(yōu)越的辦公條件。荷蘭銀行、紐威咨詢(xún)、adidas、威伯科(WABCO)、OMNICOM等世界500強(qiáng)或世界著名企業(yè)入駐辦公，另有大批中外知名企業(yè)將上海總部移至港匯中心，使港匯中心成為名企匯聚之地。港匯廣場(chǎng)服務(wù)式公寓，包括港匯花園一座(RT1)、二座(RT2)及港匯服務(wù)式公寓(SA)三棟建筑，總建筑面積達(dá)8.5萬(wàn)平方米，擁

11、有635套單元可供出租；且配備有高級(jí)私家會(huì)所及其屋頂游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、花園，為住戶(hù)提供高品質(zhì)的居住環(huán)境及專(zhuān)業(yè)服務(wù)，是上海最具規(guī)模的外籍人士服務(wù)式公寓。城市新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目位于城市的新區(qū)中心，如寧波鄞州區(qū)、南昌紅谷灘新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目，如寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在招商方面相對(duì)城市副中心型城市綜合體，北京和上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就相對(duì)困難。第三類(lèi)：按拿地性質(zhì)分類(lèi)按開(kāi)發(fā)商最初拿地的性質(zhì)分，城市綜合體可以分為舊城改造、帶特定條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體。舊城改造城市綜合體是指由舊城改造而催生和開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市綜合體。從舊城改造的作用來(lái)說(shuō)，舊城改造是隨

12、著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求，實(shí)施的對(duì)于規(guī)劃發(fā)展不相符合的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、企業(yè)、商貿(mào)、房宅等的拆遷與重建。舊城改造是城市升級(jí)的發(fā)展需要，由此產(chǎn)生的課題是城市如何提高土地利用效率的問(wèn)題，而城市綜合體的價(jià)值體系中實(shí)現(xiàn)城市功能的聚集、交通配套的成熟、提升地價(jià)與租金等正符合舊城改造的要求。如英國(guó)超大規(guī)模區(qū)域改造項(xiàng)目的倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目就是典型的舊城改造城市綜合體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市綜合體依托產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，形成生產(chǎn)、人居和諧并存的城市綜合體。其針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)人群特征，給予相應(yīng)的配套設(shè)施。并且合理規(guī)劃布局，形成融洽、和諧的城市綜合體。諸如江西南昌的浙大中凱科技園、無(wú)

13、錫的IPARK就是典型的帶特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市綜合體。第四類(lèi)：按開(kāi)發(fā)模式分類(lèi)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景的不同及資源整合能力的差異，城市綜合體形成了幾種不同的開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式、“合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼”模式、合作鏈開(kāi)發(fā)模式、專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商模式。獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。最典型的例子：美國(guó)紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎拉德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。相關(guān)案例：巴黎拉德方斯區(qū)拉德方斯是由一

14、個(gè)叫“LES-BA”的組織負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的，這個(gè)組織屬于法國(guó)政府，由它首先把整個(gè)拉德方斯購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，以便很好地規(guī)劃。該區(qū)于1958年開(kāi)始策劃，1964年批準(zhǔn)建設(shè)，至今已40多年。該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目距巴黎中心區(qū)僅5公里，而巴黎靠近中心區(qū)的主要道路上的車(chē)流量已接近飽和，凱旋門(mén)環(huán)線(xiàn)上的車(chē)輛在下午6點(diǎn)至7點(diǎn)的一個(gè)小時(shí)里超過(guò)7000輛，平均車(chē)速不到15公里。新區(qū)設(shè)計(jì)的辦公、商務(wù)、商業(yè)以及娛樂(lè)業(yè)的體量巨大，又離中心區(qū)這么近，一旦建成，勢(shì)必面臨巨大的交通壓力。因此，拉德方斯在交通系統(tǒng)規(guī)劃上采用了人車(chē)完全分離的模式，做了大面積的立體三層交通體系，將車(chē)流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性。一條長(zhǎng)600米，寬

15、70米的鋼筋混凝土人工平臺(tái)把三種交通流劃分的井井有序，各種車(chē)輛四通八達(dá)、暢通無(wú)阻。地下道路幾乎將地面的全部建筑相連，并在地下設(shè)置了多達(dá)32000個(gè)停車(chē)位。規(guī)劃用地共750公頃，先期開(kāi)發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃，公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃，其發(fā)展建設(shè)是漸進(jìn)式的：1958-1978年建設(shè)了75萬(wàn)平方米，常住人口2.5萬(wàn)人，1970年快速軌道交通網(wǎng)進(jìn)入該區(qū)，帶來(lái)新的活力。19741978年由于石油危機(jī)，發(fā)展陷于停滯。19781988年在政府大力支持下重新獲得發(fā)展。1989年7月，新凱旋門(mén)在法國(guó)建國(guó)200周年之際落成，新的國(guó)家工業(yè)和技術(shù)陳列館以及計(jì)劃中歐洲最高摩天大樓（高400m）的建設(shè)，

16、使該區(qū)又進(jìn)入更高的發(fā)展階段，跨國(guó)公司總部不斷增多，就業(yè)人口10萬(wàn)多人，其中75%乘用公共交通上下班，已經(jīng)成為歐洲最大公交換乘中心。合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的。這一模式在上個(gè)世紀(jì)7080年代日本的都市綜合體開(kāi)發(fā)中比較常見(jiàn)。如日比谷商業(yè)區(qū)、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特點(diǎn)是公私合作、各取其利，相關(guān)的合作單位也比較少，功能性較強(qiáng)，但專(zhuān)業(yè)性不夠。都市綜合體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、管理等不是一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)商憑經(jīng)驗(yàn)就能

17、夠做到的，它對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關(guān)系、各種物態(tài)的大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、甚至包括建筑理念上都是個(gè)挑戰(zhàn)。因此目前國(guó)內(nèi)都市綜合體的開(kāi)發(fā)多采取“合作鏈”開(kāi)發(fā)模式，這也是都市綜合體適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式。如北京華貿(mào)中心、東莞第一國(guó)際、深圳華潤(rùn)中心就采用這種開(kāi)發(fā)模式。其運(yùn)作方式是將龐大的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)按進(jìn)度細(xì)分階段，再將涉及領(lǐng)域的內(nèi)容融入到階段中。每個(gè)階段、每個(gè)內(nèi)容都由專(zhuān)業(yè)的公司去執(zhí)行，并在合同上明確各方的權(quán)益。必須明確的是，從單項(xiàng)執(zhí)行內(nèi)容來(lái)看，所選擇的公司都應(yīng)是相當(dāng)出色的?？梢哉f(shuō)，這樣做可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)最低化、分散化，將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、品牌利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化。這種合作

18、方式雖然前期談判的時(shí)間較長(zhǎng)，但充分體現(xiàn)了集體作戰(zhàn)的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和風(fēng)險(xiǎn)都捆綁在一起，也就消除了執(zhí)行上的各種障礙。專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商模式由于城市綜合體的巨大開(kāi)發(fā)收益，近年來(lái)出現(xiàn)了大型開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)城市綜合體的案例。城市綜合體的復(fù)雜性及規(guī)模的龐大對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)度和資金要求極高，因此成功的案例也比較少，如上海新天地、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是其中杰出代表，當(dāng)然，這些開(kāi)發(fā)商也是在不斷的探索、摸索、在失敗中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)才取得了現(xiàn)在的成功。第五類(lèi)：按核心物業(yè)業(yè)種分類(lèi)商業(yè)核心模式綜合體一般處于城市或區(qū)域的核心位置，擁有快速便捷的空間交通系統(tǒng)，區(qū)域人流和商業(yè)氛圍濃郁，消費(fèi)需求旺盛。如深圳華潤(rùn)中心就是典型的

19、商業(yè)核心模式的城市綜合體。商業(yè)核心模式成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，外因在于區(qū)位在城市核心區(qū)域/區(qū)域核心；近地鐵口/交通主干道，有便捷的公共交通系統(tǒng)；區(qū)域商業(yè)功能缺失；人流量大，有一定的商業(yè)氛圍；內(nèi)因在于規(guī)模大，五萬(wàn)平米以上，成為區(qū)域商業(yè)中心的領(lǐng)導(dǎo)者；在商業(yè)形態(tài)上比其他項(xiàng)目有很大的突破，新的商業(yè)模式成為市場(chǎng)焦點(diǎn)；消費(fèi)“一站式”，綜合性ShoppingMall形式，包括購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體；中高端定位，往往在首期開(kāi)發(fā)，奠定高端形象；開(kāi)發(fā)商要有強(qiáng)大的資金實(shí)力，同時(shí)要有一流的合作單位（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理）；開(kāi)發(fā)資金限制，大型集中商業(yè)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)需要大量資金投入，如五萬(wàn)平米的大型商業(yè)總投資將超過(guò)1.5

20、億元（未計(jì)地下），且培育期往往需要23年，對(duì)于資金的要求非常高，風(fēng)險(xiǎn)非常大；銷(xiāo)售目標(biāo)限制，Mall銷(xiāo)售比例不能超過(guò)50%:Mall有大量的主力店存在，需要開(kāi)發(fā)商自己持有出租，且租金回報(bào)率很低。由于酒店的投資成本較高，資金回收周期較長(zhǎng)，因此，以酒店為核心的城市綜合體相對(duì)較少。如上海商城就是典型的五星級(jí)酒店（含大型劇院）帶動(dòng)下的城市綜合體項(xiàng)目。寫(xiě)字樓為核心的城市綜合體需要有便捷的空間交通可達(dá)性、穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)支撐，形成核心商務(wù)區(qū)，帶動(dòng)綜合體的其他功能正常運(yùn)營(yíng)。如深圳的信興廣場(chǎng)就是典型的寫(xiě)字樓核心模式綜合體項(xiàng)目。寫(xiě)字樓核心模式成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，外因在于客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐，已形成產(chǎn)業(yè)簇群，引入核心客戶(hù)

21、帶來(lái)相關(guān)簇群，將成為未來(lái)商務(wù)核心區(qū)；靠近市主干道，坐享便利的交通系統(tǒng)；內(nèi)因在于強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，以超高層建筑/建筑群成為區(qū)域地標(biāo)甚至城市地標(biāo)；高端形象，公建化外立面、氣派大堂；功能化體系，寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次；配套完善，擁有成熟商業(yè)配套、公寓。住宅核心綜合體一般處于城市發(fā)展還不夠成熟的區(qū)域，通過(guò)大盤(pán)規(guī)模效應(yīng)引入大量人口打造城市新市鎮(zhèn)。住宅核心模式的兩條發(fā)展路徑，一是住宅+集中商業(yè)，如高容積率下的商業(yè)裙房，持有經(jīng)營(yíng)，引進(jìn)單一百貨/超市/家具家電專(zhuān)業(yè)店等大規(guī)模商業(yè)；二是住宅+商業(yè)街，如臨街面，以銷(xiāo)售為目的，依托住宅的高品質(zhì)形象，打造風(fēng)情概念；無(wú)主力店的銷(xiāo)售型商業(yè)，培育期會(huì)非常長(zhǎng)，且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。會(huì)展為核心的城市綜合體一般都是有政府主導(dǎo)，前期投入大量資金，建造完善的基礎(chǔ)的設(shè)施，為會(huì)展業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。如武漢國(guó)際博覽中心。均衡發(fā)展的城市綜合體通常位于城市的核心區(qū)位，擁有便捷的公共交通系統(tǒng)。由于開(kāi)發(fā)品質(zhì)相對(duì)較高，需要開(kāi)發(fā)商有雄厚的實(shí)力與豐富的經(jīng)驗(yàn)。相關(guān)案例：香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)總建面約48萬(wàn)平米，其中寫(xiě)字樓占43%，酒店占29%，商業(yè)&公寓均占14%，是香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)。三棟超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，三座五星級(jí)酒店，香港頂級(jí)購(gòu)物中心（太古廣場(chǎng)），兩棟頂級(jí)酒店