養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討及國(guó)內(nèi)外典型案例

1、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)1.1國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式分類匯總類型形式受眾群體特點(diǎn)租售方式開發(fā)主體常見國(guó)家居家生活型持續(xù)照顧社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的老年人必要時(shí)提供輔助和護(hù)理服務(wù)租賃或出售開發(fā)商美國(guó)、日本活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體鍛煉和社會(huì)活動(dòng)的客戶環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場(chǎng)所，社區(qū)活動(dòng)豐富出售為主開發(fā)商美國(guó)、日本獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶不提供就餐、交通、不組織社會(huì)活動(dòng)租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會(huì)活動(dòng)的客戶除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)。租賃為主政府為主歐洲輔助生活型輔助生活區(qū)

2、生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助等出租開發(fā)商美國(guó)、日本家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長(zhǎng)期病號(hào)等提供短工服務(wù)，專業(yè)的護(hù)士照料出租開發(fā)商美國(guó)、日本輔助醫(yī)療型輕度護(hù)理院需要24小時(shí)照料，患有長(zhǎng)期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時(shí)護(hù)理照料設(shè)施提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊(cè)護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工出租政府所有國(guó)家重度護(hù)理院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)完全無(wú)障礙設(shè)計(jì)，需要完好的設(shè)施和專業(yè)人員照料出租政府所有國(guó)家1.2養(yǎng)老地產(chǎn)案例1.2.1美國(guó)（1）社會(huì)背景30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國(guó)老年社區(qū)形

3、成的直接原因。A美國(guó)嬰兒潮一代目前已步入老齡化時(shí)期他們將推動(dòng)第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。B經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。C政府對(duì)老年群體的社會(huì)保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。D老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。（2）養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，通過社區(qū)豐富多彩活動(dòng)的組織滿足老年人需求。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽美國(guó)養(yǎng)老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養(yǎng)老”的家庭養(yǎng)老方式老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養(yǎng)老。運(yùn)作方式分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，政府給予部分津貼。開發(fā)主體以開發(fā)商為主，教會(huì)及政府為輔。產(chǎn)品

4、與配套規(guī)模大，建筑形態(tài)多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)較多。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年社區(qū)。（3）典型案例美國(guó)太陽(yáng)城是美國(guó)、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。由Del Webb公司于1961年開始建設(shè)，經(jīng)過40多年的發(fā)展與完善，已成為美國(guó)開發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開發(fā)商已在美國(guó)開發(fā)了20多個(gè)以太陽(yáng)城命名的老年社區(qū)?？腿憾ㄎ唬阂?5歲以上的活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。除亞利ookkkkkkk桑那州的太陽(yáng)城配有大量的配套設(shè)施外，多數(shù)太陽(yáng)城是沒有像CCRC社區(qū)那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主

5、要配套是適合健康老人活動(dòng)的會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)的項(xiàng)目，沒有醫(yī)療、護(hù)理等的設(shè)施配套。太陽(yáng)城開發(fā)模式的九大特征：A屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；B盈利模式以住宅銷售為主；C限定55歲以上的老人才能入??；D專為健康活躍老人提供會(huì)所和戶外設(shè)施；E沒有醫(yī)療護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；F一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，以獨(dú)棟、聯(lián)排、多層等住宅產(chǎn)品為主，精裝修，拎包即??；G房?jī)r(jià)便宜；H附近配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；I兼有旅游、度假等功能，目標(biāo)客戶分為長(zhǎng)住和旅游度假兩種?？山梃b之處：A住宅立項(xiàng)，利用銷售住宅迅速回現(xiàn)；B客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品

6、定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。C不設(shè)醫(yī)療護(hù)理等配套設(shè)施，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。D在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，與分時(shí)度假管理公司合作開發(fā)，招商提前，在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。不可借鑒之處：A中國(guó)人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；B中國(guó)社會(huì)的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套實(shí)施不夠完善，如社區(qū)內(nèi)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會(huì)極大的影響客戶的消費(fèi)選擇。（4）案例鏈接：亞利桑那太陽(yáng)城該項(xiàng)目從60年代初開始建設(shè)，占地14.5平方英里。坐落在美國(guó)亞利桑那州，距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市（Tuson）209公里。

7、項(xiàng)目由建筑商Del Webb和這片土地的擁有者J.G Bosell共同開發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。項(xiàng)目現(xiàn)有總?cè)丝诔^40000，350多家俱樂部，7個(gè)娛樂中心，是美國(guó)最大的老年社區(qū)之一。 1.2.2北歐（1）社會(huì)背景生活壓力小，社會(huì)保障水平高，人均壽命延長(zhǎng)。A60歲以上人口數(shù)量占到23%以上。B經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數(shù)量大。C社會(huì)保障體系高度發(fā)達(dá)，社會(huì)處于均富狀態(tài)，生活壓力小。D氣候寒冷，緯度較高，多數(shù)土地不適宜居住。（2）養(yǎng)老模式政府負(fù)擔(dān)大部分養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)，老年公寓是老人養(yǎng)老首選。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽北歐各國(guó)

8、是社會(huì)養(yǎng)老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時(shí)出于對(duì)自由的崇尚，DIY養(yǎng)老方式在北歐也已有所發(fā)展。運(yùn)作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團(tuán)體、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)也是養(yǎng)老資金的重要來(lái)源。開發(fā)主體政府產(chǎn)品與配套在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上充分考慮老年人的需求，各種建筑元素集合處理，為老年人提供必要的社會(huì)服務(wù)，并使其有機(jī)會(huì)參加各種有意義的社會(huì)活動(dòng)。住宅類型老年公寓，異地老年社區(qū)。（3）案例鏈接：VINDEREN老年公寓運(yùn)作方式：政府出資建設(shè)，從建筑設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理均由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計(jì)了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個(gè)服務(wù)核心區(qū)。

9、底層設(shè)有老人白天活動(dòng)中心等公共設(shè)施。在訪客接待室設(shè)計(jì)了一個(gè)巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家”的溫馨感覺。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當(dāng)中，并設(shè)有許多路椅供老人休息。1.2.3德國(guó)（1）社會(huì)背景二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現(xiàn)今德國(guó)人口中老年人比例增大，2010年德國(guó)60歲以上的老年人口比重已占總?cè)丝诘?4%。A50-60年代人口高速增長(zhǎng)，二戰(zhàn)結(jié)束后的15年內(nèi)，德國(guó)人口增長(zhǎng)了25%。B死亡率下降。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，醫(yī)療及營(yíng)養(yǎng)水平得到極大提升，人均壽命增長(zhǎng)迅速，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。（2）養(yǎng)老模式養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽德國(guó)養(yǎng)老分為兩大體系

10、：老年住宅體系和養(yǎng)老院體系，兩者皆由政府財(cái)政撥款支持，兩者一般會(huì)毗鄰建設(shè)，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)作方式政府財(cái)政是養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)的主要來(lái)源，為老人提供住房補(bǔ)貼，同時(shí)，住宅房主與民間福利集團(tuán)簽訂提供服務(wù)的合同，獲得醫(yī)療，娛樂等服務(wù)。開發(fā)主體以開發(fā)商和政府為主。產(chǎn)品與配套無(wú)障礙設(shè)計(jì)，醫(yī)療，娛樂設(shè)施齊全。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓。（3）案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓運(yùn)作方式：慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過基金會(huì)和服務(wù)公司運(yùn)作,已經(jīng)有40多年的歷史。產(chǎn)品及配套：設(shè)施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和

11、治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。 1.2.4日本（1）社會(huì)背景日本二戰(zhàn)前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總?cè)丝诘?4%，根據(jù)日本將來(lái)人口推測(cè)報(bào)告顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬(wàn)人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會(huì)養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。（2）養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老在日本占據(jù)主流，“二代居”受歡迎。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽日本目前有95.5%的老人在家中養(yǎng)老，4.2%的老人住在療養(yǎng)院和

12、老人中心等老人福利設(shè)施中，“兩代居”的家庭養(yǎng)老模式在日本非常普遍。運(yùn)作方式福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由民間建設(shè)，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。開發(fā)主體民間建設(shè)，政府出資征用；各類相關(guān)企業(yè)會(huì)積極參與老年住宅產(chǎn)品研究。產(chǎn)品與配套主要養(yǎng)老產(chǎn)品”兩代居“對(duì)廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對(duì)多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓，老年社區(qū)。（3）案例鏈接：港北新城運(yùn)作方式：開發(fā)商建設(shè)，政府征用，專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)品及配套：提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)

13、品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。1.2.5新加坡（1）社會(huì)背景經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均壽命延長(zhǎng)，50-60年代出生人口進(jìn)入老年時(shí)期。A65歲以上的老年人達(dá)到了8.7，新生人口下降明顯，未來(lái)人口壓力快速增長(zhǎng)。B經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系完善，人均壽命不斷延長(zhǎng)。C以華人為主，遵循傳統(tǒng)尊老愛幼的觀念，但觀念逐步改變，老人單獨(dú)居住養(yǎng)老需求增加。（2）養(yǎng)老模式政府主導(dǎo)，樂齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合

14、住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41。同時(shí)政府也為希望單獨(dú)居住的老年人提供了“樂齡公寓”，產(chǎn)權(quán)30年，可延長(zhǎng)10年。運(yùn)作方式政府是養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的投資主體，提供90的建設(shè)資金，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)提供不同的津貼。同時(shí)，政府在建造福利房時(shí)，專門設(shè)計(jì)適合幾代同堂的戶型，并在購(gòu)房?jī)r(jià)格上給予優(yōu)惠。開發(fā)主體政府。產(chǎn)品與配套組屋在設(shè)計(jì)上考慮多代人共同居住的需要。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善。住宅類型組屋（多代居），樂齡公寓（獨(dú)居老人）（3）案例鏈接：樂齡公寓運(yùn)作方式：政府投資建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)品及配套：“樂齡公寓”一般為高

15、12層到14層板式高層，每戶一般有一個(gè)臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動(dòng)隔墻分隔，節(jié)假日時(shí)提供子女探訪活動(dòng)。內(nèi)外設(shè)施都是按照老年人需求而設(shè)，例如更寬的大門（供輪椅出入）、衣櫥、支撐扶手（戶內(nèi)和公共走廊）、熱水器、更大的開關(guān)鈕等。1.3國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式借鑒1、運(yùn)作方式（1）完善的社會(huì)保障制度、金融服務(wù)體系、加強(qiáng)老年人的支付能力；（2）后期通過專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提高服務(wù)質(zhì)量；2、開發(fā)主體（1）允許開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域提供不同收入人群的以不同層次的養(yǎng)老需求；（2）政府需對(duì)低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養(yǎng)老服務(wù)；3、產(chǎn)品與配套（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需充分考慮老年人的特殊需求，針對(duì)不同行為能力的老人設(shè)計(jì)不同

16、的產(chǎn)品；（2）良好的醫(yī)療，各種娛樂、文化、體育等設(shè)施，以及為老年人組織的各種活動(dòng)；4、住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根據(jù)不同的區(qū)位，文化及地理?xiàng)l件，經(jīng)濟(jì)條件等設(shè)計(jì)出適合自身的養(yǎng)老住宅模式。述評(píng)：發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系和社會(huì)保障制度相對(duì)完善，在養(yǎng)老地產(chǎn)這塊發(fā)展的也較為成熟，開發(fā)主體多以政府為主，且有較高的福利政策以及完備的配套設(shè)施予以支持。相比較而言，如做大規(guī)模、綜合性養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，美國(guó)模式參考價(jià)值大一些；如做小規(guī)模的、社區(qū)嵌入式的項(xiàng)目，日本和新加坡的模式可以借鑒一下。2國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1市場(chǎng)潛力A市場(chǎng)基數(shù)龐大：社會(huì)老齡化程度高，趨勢(shì)明顯。2011年全國(guó)60歲以上老年人口1.85億，占

17、總?cè)丝诘?3.70%。遼寧省60歲及以上老年人口已達(dá)724萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.96%，高出全國(guó)3.26個(gè)百分點(diǎn)。B較強(qiáng)購(gòu)買力：老人是個(gè)相對(duì)富有的群體（財(cái)富構(gòu)成：存款+退休金+子女贍養(yǎng)+社會(huì)福利+其它）。C潛在購(gòu)買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變。三個(gè)客觀條件（4-2-1型家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動(dòng)老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。D供求關(guān)系：市場(chǎng)缺口較大。目前全國(guó)60歲以上老人約1.85億，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的床位約為342.3張，而入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大約有256.8萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2015年，我國(guó)60歲以上老人約為2億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局為90%居家-7%社區(qū)-3%機(jī)構(gòu)，按這一格局估算，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約存有17

18、00萬(wàn)人的市場(chǎng)缺口。2.2市場(chǎng)開發(fā)A發(fā)展階段：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年公寓養(yǎng)老社區(qū)；我國(guó)目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)上門服務(wù)為主機(jī)構(gòu)養(yǎng)老敬老院會(huì)員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時(shí)度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)B開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老；專業(yè)式養(yǎng)老：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目；主題式養(yǎng)老：指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目；目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，多以主題式養(yǎng)老為主。C開發(fā)要素：扶持政策、盈利模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、服務(wù)體系。D產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式產(chǎn)品賣點(diǎn)綜合性養(yǎng)老社區(qū)賣房子單元式養(yǎng)老公寓賣房間安養(yǎng)養(yǎng)護(hù)

19、機(jī)構(gòu)賣床位社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)賣人工健康管理型商業(yè)服務(wù)賣療程E開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對(duì)開發(fā)商專業(yè)度及綜合實(shí)力要求較高、客戶接受度低。F解決對(duì)策：政策上，要有針對(duì)性的尋求支持，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，可利用相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)；營(yíng)銷上，強(qiáng)化宣傳力度，配套與體驗(yàn)現(xiàn)行。2.3市場(chǎng)政策從全國(guó)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼”四個(gè)方面，具體地方政策條款詳見本文附件。國(guó)內(nèi)老年地產(chǎn)相關(guān)政策1營(yíng)業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免

20、征營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 2所得稅：對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所），暫免征收企業(yè)所得稅。對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知3地方稅：對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 依

21、據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 4財(cái)政補(bǔ)貼：（北京：）社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬(wàn)元，最低補(bǔ)貼800元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（上海：）每新建一張養(yǎng)老床位，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補(bǔ)貼。（沈陽(yáng)：）沈陽(yáng)市針對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增每張床位一次性補(bǔ)助2000元；市區(qū)每人每月補(bǔ)貼100元，郊區(qū)縣每人每月補(bǔ)貼80元。5開發(fā)建設(shè)：在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。依據(jù)：關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見2.4開發(fā)商

22、動(dòng)向萬(wàn)科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利都試水養(yǎng)老地產(chǎn)，以“社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅”模式為主。2.4.1萬(wàn)科萬(wàn)科集團(tuán)目前共有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和一個(gè)開發(fā)協(xié)議項(xiàng)目。2010年，萬(wàn)科集團(tuán)就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”（詳見后文案例介紹），采用以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬(wàn)科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬(wàn)科集團(tuán)還在北京的歡慶城、青島的萬(wàn)科城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較小。2012年8月22日，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃投資120億元在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總占地面積100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)

23、目。2.4.2綠地綠地21城孝賢坊。2.4.3首創(chuàng)2012年4月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國(guó)社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長(zhǎng)青基金共同探索中國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展開辟新的途徑。北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)將聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個(gè)位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目，總建筑面積近200萬(wàn)平方米。雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、策劃、定位等，相當(dāng)于河北建設(shè)集團(tuán)為建筑商，首創(chuàng)集團(tuán)是開發(fā)商，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方面以首創(chuàng)集團(tuán)為主。2.4.4保利2011年，保利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會(huì)上，提出“善居養(yǎng)老計(jì)

24、劃”，從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；并且與北京安平投資有限公司共同出資2000萬(wàn)元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)、高效的運(yùn)作。保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目保利西塘越，項(xiàng)目占地面積達(dá)10萬(wàn)平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯(lián)排別墅和電梯小高層公寓，3300平米私人高尚會(huì)所，近9000平米康復(fù)理療中心。此外，保利在北京、長(zhǎng)沙、廣州等地也開始啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)研究試點(diǎn)。2.4.5綠城如果說代建標(biāo)志著綠城的第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城正實(shí)驗(yàn)第二次轉(zhuǎn)型，而發(fā)展重點(diǎn)布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。2007年，綠城就在臨平藍(lán)庭項(xiàng)目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時(shí)亦配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、

25、社區(qū)門診、護(hù)理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。2012年，綠城公布了一例新增項(xiàng)目桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，該項(xiàng)目正是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主題開發(fā)，項(xiàng)目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的打造，將是一個(gè)“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式，預(yù)計(jì)兩年后可交付使用。2.4.6保險(xiǎn)資金除了萬(wàn)科、保利、綠地、首創(chuàng)等開發(fā)商已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽、中國(guó)平安等為代表的保險(xiǎn)資金也紛紛囤地。2009年11月泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，將于2013年至2014年建成。據(jù)悉，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長(zhǎng)

26、期經(jīng)營(yíng)。中國(guó)人壽已經(jīng)選定了一家美國(guó)的養(yǎng)老養(yǎng)生機(jī)構(gòu)作為合作對(duì)象，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，在擬建設(shè)的北京新機(jī)場(chǎng)旁邊，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南 。2011年，合眾人壽投資打造的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資80億元，首期動(dòng)工面積約800畝，未來(lái)還將逐步擴(kuò)大規(guī)劃。中國(guó)平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的路線圖也浮出水面，未來(lái)將在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、西南部、海南島等五個(gè)地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。2.5遼寧省老年人口與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況2.5.1遼寧省老齡人口現(xiàn)狀遼寧省2011年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告中顯示，2011年末

27、，全省總?cè)丝跒?269萬(wàn)人，60歲及以上老年人口已達(dá)724萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.96%，與2010年相比,老年人口增加近33萬(wàn)人，增幅為4.76%。按此增幅速度，預(yù)計(jì)截至2012年末，我省老年人口約760萬(wàn)人。我省老齡化程度較高，與全國(guó)老年人口占總?cè)丝诘?3.70%相比，高出3.26個(gè)百分點(diǎn)。在全省724萬(wàn)老年人口中，城鎮(zhèn)老年人口為374萬(wàn)，農(nóng)村老年人口為350萬(wàn)。從分布上看，沈陽(yáng)、大連、鞍山、撫順、本溪和丹東等六市城鎮(zhèn)老人多于農(nóng)村老人。圖1：遼寧省各市老年人口分布示意圖圖2：遼寧省各市老年人口比例及城鎮(zhèn)、農(nóng)村老齡人口情況表1：2011年遼寧省各市老年人口數(shù)量及排名地市總?cè)丝诶夏耆丝谡伎偙韧?/p>

28、增幅老齡化排名沈陽(yáng)市7224341133866018.53%8.92%2大連市5885420110962118.85%4.96%1鞍山市351557361035717.36%4.24%5撫順市220123235420016.09%4.95%9本溪市154343427825918.03%8.45%4丹東市241070143755818.15%5.78%3錦州市308300048320015.67%0.21%10營(yíng)口市235452138910516.531.69%7阜新市192050631301016.3%0.55%8遼陽(yáng)市183328931563817.22%3.32%6鐵嶺市305803147

29、376815.49%5.08%12朝陽(yáng)市341300453205415.59%3.51%11盤錦市132940617714113.32%5.41%14葫蘆島291447042863414.71%2.52%13合計(jì)42686928724120516.96%4.76%表2：2011年末遼寧省14市空巢老人情況地市老年人口總數(shù)空巢老人數(shù)占老年人比例沈陽(yáng)市133866069624852.01%大連市110962140484136.48%鞍山市61035728670546.97%撫順市35420016280545.96%本溪市2782598792931.6%丹東市43755817508740.01%錦州

30、市48320016643734.44%營(yíng)口市38910518165446.69%阜新市31301010477933.47%遼陽(yáng)市31563814491445.91%鐵嶺市47376816904835.68%朝陽(yáng)市53205415735029.57%盤錦市1771417514842.42%葫蘆島42863422664552.88%合計(jì)7241205303959041.98%表3：阜新市及其周邊市四縣老齡人口結(jié)構(gòu)（2011年數(shù)據(jù)）老年人口（萬(wàn)人）空巢老人（萬(wàn)人）農(nóng)村城鎮(zhèn)合計(jì)農(nóng)村城鎮(zhèn)合計(jì)占總比遼寧省35037472414715730441.99%阜新市4.75.810.533.55%朝陽(yáng)市35.51

31、7.715.729.51%錦州市25.722.616.634.37%北票44.617.4629.51%義縣2025456.98.615.534.37%北鎮(zhèn)2330537.910.318.234.37%黑山2836649.612.422.034.37%阜新市+周邊四縣125.642.2注：深色數(shù)據(jù)是按比例估算出來(lái)的2.5.2遼寧省養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介2011年末，全省城鄉(xiāng)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到1714家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)到了18萬(wàn)張，同比增長(zhǎng)12.5 %。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到了25張，高于全國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位19張的水平。全省共有公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)914家，養(yǎng)老床位10萬(wàn)張，其中城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)123

32、家，養(yǎng)老床位2.7萬(wàn)張；農(nóng)村養(yǎng)老機(jī)構(gòu)791家，養(yǎng)老床位7.3萬(wàn)張。全省共有民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)800家，床位8萬(wàn)張。全省進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村中心敬老院建設(shè)工程，全年維修改造了138所中心敬老院。圖1：2011年全省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位情況3國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討3.1養(yǎng)老地產(chǎn)類型類型用地性質(zhì)開發(fā)模式產(chǎn)品形式目標(biāo)客群配套需求功能體系案例長(zhǎng)住型康療型養(yǎng)老非居住用地，土地劃撥以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助，持有經(jīng)營(yíng)，采用出租及會(huì)員制。一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗(yàn)度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住，會(huì)員費(fèi)加管理費(fèi)，無(wú)產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+養(yǎng)生體驗(yàn)對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)

33、身體健康欠佳和對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。專業(yè)醫(yī)療與康復(fù)機(jī)構(gòu)；良好的生態(tài)資源通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動(dòng)中心。臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村、上海親和源、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國(guó)際健康城。居家型養(yǎng)老居住用地，土地出讓在地產(chǎn)大盤中加入養(yǎng)老主題概念，僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長(zhǎng)者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營(yíng)方式。普通老年住宅主要針對(duì)中高收入的活躍長(zhǎng)者，健康狀況良好，充滿活力。通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然；僅提供普通的養(yǎng)老服務(wù)實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老主題

34、地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對(duì)老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)。綠地21城孝賢坊、萬(wàn)科幸福匯、保利西塘越。綜合型養(yǎng)老居住用地，土地出讓民辦公助，開發(fā)商為運(yùn)營(yíng)主體，政府機(jī)構(gòu)協(xié)助，對(duì)開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力要求較高。項(xiàng)目綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營(yíng)，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老。大型養(yǎng)老社區(qū)面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長(zhǎng)者、到需低度照看護(hù)理及高度醫(yī)護(hù)的高齡長(zhǎng)者。安靜恬然，有一定的景觀資源；

35、養(yǎng)老配套服務(wù)完善大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購(gòu)物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套設(shè)施北京太陽(yáng)城、北京東方太陽(yáng)城、杭州金色年華、南潯中國(guó)第一老年城候鳥型農(nóng)家休閑養(yǎng)老集體建設(shè)用地農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，將養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合，主要面向城市中高收入的活躍長(zhǎng)者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運(yùn)營(yíng)方式：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶。宅基地、田園針對(duì)城市中高收入的活躍長(zhǎng)者，渴望田園生活，希望回歸自然。擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源，與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

36、、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時(shí)度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無(wú)其他配套設(shè)施。江蘇生態(tài)農(nóng)莊、艷陽(yáng)鄉(xiāng)村度假公寓異地購(gòu)房養(yǎng)老居住用地，土地出讓非主流養(yǎng)老方式，健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人通過異地購(gòu)房，異地旅游和養(yǎng)老相結(jié)合。針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康活躍長(zhǎng)者，喜歡參加社會(huì)活動(dòng)，和外界保持良好的聯(lián)系。強(qiáng)調(diào)山海等強(qiáng)勢(shì)生態(tài)資源及宜居的氣候條件以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過異地購(gòu)房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強(qiáng)大連、青島、三亞、?？诘鹊貥潜P3.2養(yǎng)老社區(qū)類型社區(qū)照顧模式活躍長(zhǎng)者社區(qū)有年齡限制的社區(qū)，專門

37、為那些喜歡參加體育和社會(huì)活動(dòng)的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約50-55歲的活躍長(zhǎng)者，他們大多希望住在個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場(chǎng)所的社區(qū)環(huán)境中。獨(dú)立居住社區(qū)主要是適合年齡在55-64歲之間的活躍長(zhǎng)者（Active Adult）居住，即老年人們能夠保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動(dòng)能力的老年人提供服務(wù)。護(hù)理居住社區(qū)的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理中心，康復(fù)之家，長(zhǎng)期照料社區(qū)等。協(xié)助居住社區(qū)介于獨(dú)立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。協(xié)助居住社區(qū)適合那些需要提供日常生活活動(dòng)協(xié)助（Activities of Daily Living）

38、，同時(shí)希望能繼續(xù)獨(dú)立居住，但不需要持續(xù)、固定的醫(yī)療照顧的老年人。其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助（洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等）。持續(xù)照料退休社區(qū)CCRCCCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。通常一個(gè)典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。老年人根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態(tài)（包括獨(dú)立居住、協(xié)助居住和護(hù)理居住等），只要每月支付一定的服務(wù)費(fèi)用后，不必再擔(dān)憂護(hù)理、家政之類的煩惱。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的

39、退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。照料退休社區(qū)包括自理（IL）、助理（AL）、護(hù)理（NH）一體化的設(shè)施。3.3養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)原則老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成敗，因此老年地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要遵循：二路出擊的目標(biāo)市場(chǎng)定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。3.3.1市場(chǎng)定位原則老年地產(chǎn)的市場(chǎng)定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購(gòu)物者、就醫(yī)者等群體）。3.3.2銷售方式原則三方并舉

40、的銷售方式為出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）三種形式。三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費(fèi)群體置業(yè)投資的要求；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年地產(chǎn)的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場(chǎng)定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時(shí)可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而有利于保持老年地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方向。3.3.3社區(qū)服務(wù)原則社區(qū)服務(wù)

41、重點(diǎn)在以下四個(gè)方面：社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)，這四個(gè)方面是形成老年地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營(yíng)的保障。老年地產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級(jí)、完備層級(jí)、完善層級(jí)，其中，必備層級(jí)是老年地產(chǎn)達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級(jí)是老年地產(chǎn)為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級(jí)是老年地產(chǎn)開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形成與其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。3.4養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年地產(chǎn)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”。1、長(zhǎng)期持有持有運(yùn)營(yíng)也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來(lái)是只租不售，并不

42、是建房子賣給老年人。因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個(gè)長(zhǎng)期債券，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長(zhǎng)時(shí)間投資產(chǎn)品。在未來(lái)開發(fā)模式中，萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。保利目前正在考慮采取會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)模式，即老年人住進(jìn)來(lái)需要交50萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)，入住以后根據(jù)不同的護(hù)理程度每月再繳納護(hù)理費(fèi)用，當(dāng)老人去世以后，會(huì)費(fèi)將退還給子女。2、出售物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤(rùn)極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤(rùn)，盈利模式即是以產(chǎn)品銷售為重中之重。3、出售+持有養(yǎng)老住宅的開發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤(rùn)極少。養(yǎng)老住宅

43、開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)二者并重。如：北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”并舉的模式。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)，亦為項(xiàng)目立體開發(fā)提供了支撐，包括住宅、購(gòu)物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。故養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。3.5養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式作為復(fù)合地產(chǎn)，老年地產(chǎn)可以采用多種形式來(lái)推進(jìn)：土地置換模式養(yǎng)老設(shè)施與土地置換，結(jié)合商品房開發(fā)，政策傾斜，吸引開發(fā)商建設(shè)和運(yùn)營(yíng)全齡化服務(wù)型社區(qū)。BOT

44、模式政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來(lái)蓋，蓋了以后由開發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾十年后再交還給政府。BO模式由政府投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，交由企業(yè)運(yùn)營(yíng)。OT模式政府新建，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機(jī)構(gòu)規(guī)模的大小。B（Build）建設(shè)、O（Operate）經(jīng)營(yíng)、T（Transfer）移交：建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓。3.6養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式因?yàn)槔夏甑禺a(chǎn)的資金回收期長(zhǎng)，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年地產(chǎn)的關(guān)鍵在于資金來(lái)源。第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國(guó)外較為普遍，美國(guó)已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司。第二種方式，房地產(chǎn)商投資和住戶集資

45、相結(jié)合的方式，住戶可將原來(lái)住房出售或作為抵押來(lái)籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。第三種方式，BOT融資模式。由于老年地產(chǎn)開發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長(zhǎng)，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來(lái)籌建老年地產(chǎn)BOT融資模式。1、BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的模式構(gòu)造BOT是英文build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱，即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”，BOT投資方式作為一種新的國(guó)際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來(lái)拓寬建設(shè)老年地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道。2、模式分析（1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以是

46、某家公司，也可以是多個(gè)投資者組成的聯(lián)合體。由于老年地產(chǎn)屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。（2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。（3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國(guó)家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來(lái)源的主要提供者。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀行組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目貸款。（4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資

47、協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來(lái)募集資金。（5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。（6）項(xiàng)目公司在老年地產(chǎn)建成后與營(yíng)運(yùn)方簽訂營(yíng)運(yùn)合同；老年住戶與營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。在老年地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年地產(chǎn)的管

48、理營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。這樣便于項(xiàng)目公司和營(yíng)運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。（7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來(lái)許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。3、BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過進(jìn)入私人投資來(lái)提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，提高資本增值能力。采用BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年地產(chǎn)，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，采用

49、銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。4、BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的劣點(diǎn)采用BOT模式建設(shè)老年地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。（1）需要政府的支持。（2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。（3）回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)使一些資本，不愿意介入。（4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。4國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例4.1康療型4.1.1臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村（變相出售+持有經(jīng)營(yíng)）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：中國(guó)傳統(tǒng)文化打造的集養(yǎng)老、度假、健康的中和度假村高質(zhì)量的醫(yī)療與健康服務(wù)；完善的社區(qū)配套與豐富多彩的生活模式；業(yè)態(tài)豐富，多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并存；產(chǎn)品特色用地性質(zhì)非居

50、住用地規(guī)?？傉嫉?4公頃，其中綠化休閑場(chǎng)地17公頃，總規(guī)劃4000戶產(chǎn)品以7層樓房為主，一房一廳約46平米、一房?jī)蓮d約73平米功能體系（1）集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體；（2）依托長(zhǎng)庚醫(yī)院提供專業(yè)的高智力健康咨詢和醫(yī)療服務(wù)；（3）銀發(fā)學(xué)園、社區(qū)活動(dòng)中心，組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)；（4）完善的社區(qū)功能，包括超市、銀行、書店等?？蛻羧胱】蛻簦耗隄M60歲的老年人；游客：13以上運(yùn)營(yíng)主體臺(tái)塑集團(tuán)，不用政府補(bǔ)貼，接受慈善機(jī)構(gòu)捐助盈利模式住房出售：土地為政府福利劃撥，出售使用權(quán)，到不住時(shí)須交回村里作為捐助。住房出租：分長(zhǎng)住與試住體驗(yàn)。長(zhǎng)住服務(wù)還包含健康照護(hù)、緊急救護(hù)、公共設(shè)施維修、社團(tuán)活動(dòng)等服務(wù)。養(yǎng)

51、生體驗(yàn)營(yíng)：為期兩天一夜的體驗(yàn)之旅，13歲以上人士均可參加。場(chǎng)地出租：提供多功能會(huì)議場(chǎng)所，可供企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演戲、學(xué)術(shù)文化交誼等活動(dòng)使用?？傮w規(guī)劃園區(qū)生態(tài)動(dòng)植物養(yǎng)生文化村戶外公園占地約十五公頃以上，在動(dòng)物生態(tài)部份目前有鳥類二十三種；植物種類目前具有二百四十一種原生種，園區(qū)植物具有五百種以上。農(nóng)園區(qū)使年長(zhǎng)者接近大自然，動(dòng)手種植栽、觀看自然，藉由自然環(huán)境資源讓心靈回歸大地。農(nóng)園面積約960，可供 70 單元之承租菜圃及 15 單元輪椅者栽植區(qū)，每單元面積約為 1.5 坪（5m/L1m/w），農(nóng)園區(qū)并設(shè)有工具室、瓜果架、洗滌區(qū)及廁所。果園區(qū)配合季節(jié)性栽種各種水果，提供住民采果及觀果的樂趣，如元月

52、份有橘子、三月有蓮霧、四月有桃子、六月份的楊梅、七月荔枝、八月有龍眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生長(zhǎng)之金桔、檸檬及香蕉等共二十二種水果。公共活動(dòng)區(qū)設(shè)有活動(dòng)大草坪面積約420坪，并設(shè)有一座工作坊，提供戶外教學(xué)及舉辦活動(dòng)之使用。兒童區(qū)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)區(qū)面積約2,215坪，設(shè)有兒童游戲場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、體健活動(dòng)區(qū)等各一座，及兩座槌球場(chǎng)供住民活動(dòng)使用。住宿條件“長(zhǎng)庚模式”借鑒（1）高質(zhì)量醫(yī)療及健康服務(wù)：提供針對(duì)老年人醫(yī)療及養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足了長(zhǎng)者最根本的需求，是長(zhǎng)庚模式的基礎(chǔ)所在。養(yǎng)生村內(nèi)的健康服務(wù)內(nèi)容包括：A設(shè)立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診、康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)；B定期健康檢查、防疫注射與體

53、能檢測(cè)；C配備專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務(wù)；D規(guī)劃居民個(gè)人健康計(jì)劃，并提供養(yǎng)生處方；E建立個(gè)人健康資料庫(kù)；F設(shè)置全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長(zhǎng)庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護(hù)功能；G定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等。醫(yī)療服務(wù)醫(yī)療服務(wù)日常養(yǎng)生社區(qū)醫(yī)院個(gè)人健康資料庫(kù)長(zhǎng)庚醫(yī)院全天候病房監(jiān)控養(yǎng)生講座（2）豐富多彩的日常生活：尊重老年人的心理需要，打破傳統(tǒng)養(yǎng)老院的住院式生活，替長(zhǎng)者規(guī)劃了豐富多彩的各類活動(dòng)。尊重老年人的人格需求，開設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項(xiàng)目。文化村生活總匯：A運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺(tái)球等）；B娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉、電影欣賞等）；C藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）；D民俗活動(dòng)（春

54、節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動(dòng)）；E宗教活動(dòng)（禪修法會(huì)、禮拜彌撒、回教聚會(huì)等）；F村內(nèi)綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地；G村里還擁有完整的社區(qū)功能，設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等；H如有家屬來(lái)探訪，也有招待所可供住宿；I村里還提供有償工作，老人如有園藝農(nóng)藝指導(dǎo)管理、簡(jiǎn)易水電維修等專長(zhǎng)，都可通過為大家服務(wù)而按勞取酬；（3）多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并存：除了針對(duì)老年人長(zhǎng)住的各類服務(wù)內(nèi)容外，長(zhǎng)庚亦含有多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一方面豐富了文化村的產(chǎn)品線，另一方面對(duì)文化村的宣傳多有裨益。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括：A長(zhǎng)者試住服務(wù)；B場(chǎng)地出租；C旅游觀光；D二天一夜體驗(yàn)營(yíng)；體驗(yàn)營(yíng)項(xiàng)目：a生態(tài)園區(qū)拓印健走；b穴位按摩舒壓

55、好眠；c星光迎賓舞蹈同樂；d自我體能區(qū)位檢測(cè)；e學(xué)習(xí)養(yǎng)生經(jīng)穴健康操；f參觀臺(tái)塑企業(yè)文物館；g住宿雙人景觀家庭房；h品嘗養(yǎng)生風(fēng)味餐（圓桌晚餐）；i游村、烘焙、法師滾球活動(dòng)；4.1.2上海親和源（變相出售+持有經(jīng)營(yíng)，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)提供商）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)： 運(yùn)營(yíng)模式會(huì)員制加管理費(fèi)，無(wú)產(chǎn)權(quán)；聘請(qǐng)專業(yè)的醫(yī)療康健方面的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)服務(wù)（作為運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出商已正式簽約萬(wàn)科幸福匯項(xiàng)目）；上海親和源占地83680，總建筑面積近10萬(wàn)，共16棟建筑，包括12棟公寓，以及酒店、會(huì)所、怡養(yǎng)院、配餐中心、商業(yè)街、管理及活動(dòng)中心。公寓：8棟7層樓公寓，3棟9層樓公寓，1棟商務(wù)酒店，電梯均為醫(yī)療電梯。公寓建筑面積分為58平

56、米、72平米、120平米三種戶型。精裝修全配置，直接拎包內(nèi)住。室內(nèi)外采用無(wú)障礙化設(shè)計(jì)。盈利模式會(huì)員制+自身資產(chǎn)升值的運(yùn)營(yíng)模式收費(fèi)模式會(huì)員制不記名卡，永久權(quán)限，可繼承與轉(zhuǎn)讓，會(huì)員費(fèi)75萬(wàn)，年費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為2.98-6.98萬(wàn)。記名卡，終身有效，會(huì)員費(fèi)45-88萬(wàn)，年費(fèi)2.38萬(wàn)。產(chǎn)權(quán)房，50年產(chǎn)權(quán)購(gòu)買，2萬(wàn)元/，年費(fèi)2.38萬(wàn)?？蛻舳ㄎ桓叨丝蛻?，平均年齡70歲以上基礎(chǔ)配套公寓、酒店、商業(yè)街、醫(yī)院、會(huì)所、配餐中心等功能齊全，主打管家式服務(wù)。醫(yī)療配套設(shè)有9000多平米的頤養(yǎng)院，提供300多張床位。與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，日常疾病院內(nèi)診治，重大疾病由轉(zhuǎn)車送往對(duì)接醫(yī)院。另

57、設(shè)8000多平米的健康會(huì)所，聘請(qǐng)國(guó)際知名上海美格菲康健管理公司進(jìn)行管理，提供日常健身、康復(fù)護(hù)理服務(wù)。園區(qū)規(guī)劃圖園區(qū)功能布局圖4.1.3北京太申祥和山莊（持有經(jīng)營(yíng)）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：中國(guó)傳統(tǒng)文化打造的集養(yǎng)老、度假、健康的中和度假村推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院；采用中國(guó)傳統(tǒng)古典建筑形式和傳統(tǒng)的中醫(yī)醫(yī)療飲食文化，與養(yǎng)老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；北京太申祥和山莊采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑，集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的大型綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是北京市為僑服務(wù)定點(diǎn)單位，連續(xù)三年被評(píng)為北京市文明敬老院，已通過 ISO9001、ISO14001管理體系認(rèn)證，是北京市首批中醫(yī)藥文化旅游示

58、范基地。北京太申祥和山莊是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，會(huì)員老人可享受優(yōu)惠價(jià)位及為其提供的各項(xiàng)服務(wù)。特點(diǎn)集綜合養(yǎng)生、會(huì)議、餐飲等業(yè)態(tài)為一體的度假村土地獲取采用租地模式，運(yùn)營(yíng)成本較低規(guī)模占地：10萬(wàn)，總建面：6萬(wàn)運(yùn)營(yíng)模式持有運(yùn)營(yíng)收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)20-50萬(wàn)，1-3年內(nèi)無(wú)月費(fèi)，餐飲、醫(yī)療等服務(wù)需自費(fèi)客戶定位中端養(yǎng)生、度假客戶建筑形態(tài)中式古典風(fēng)格，雙層圍合公寓基礎(chǔ)配套房間設(shè)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)；每天專人打掃衛(wèi)生和護(hù)理；餐飲中心；學(xué)習(xí)健身區(qū)域；社團(tuán)活動(dòng)豐富；康樂中心為星級(jí)賓館；醫(yī)療特色太醫(yī)館：定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中醫(yī)為主，會(huì)員可享受一年兩次免費(fèi)體檢，常規(guī)門診會(huì)員可免掛號(hào)費(fèi)，會(huì)員銷售優(yōu)惠費(fèi)率。4.1.4北

59、京燕達(dá)國(guó)際健康城（持有經(jīng)營(yíng)）燕達(dá)國(guó)際健康城，總投資約130億元人民幣。分兩期建設(shè)，一期工程已于2007年9月動(dòng)工，2010年12月1日全面開業(yè)運(yùn)營(yíng)。燕達(dá)國(guó)際健康城共分六大版塊：燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、燕達(dá)國(guó)際醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院、燕達(dá)國(guó)賓大酒店、燕達(dá)國(guó)際醫(yī)學(xué)院。燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院：是一所按照中國(guó)衛(wèi)生部三級(jí)甲等綜合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)置50個(gè)臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個(gè)中心。床位設(shè)置3000張，其中醫(yī)療床位2000張，康復(fù)床位1000張。醫(yī)療床位70%為42平米的豪華單人間，并設(shè)有部分兩套間和三套間，組成VIP區(qū)和國(guó)際特

60、需區(qū)。燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心：養(yǎng)護(hù)中心設(shè)置床位約12000張，由三個(gè)組團(tuán)圍合而成。根據(jù)入住者身體狀態(tài)，分別按自理、半自理和非自理設(shè)置區(qū)域，并按需要分別設(shè)置了護(hù)理站。居所按家居式和賓館式建造，根據(jù)不同國(guó)籍入住者的居住習(xí)慣，營(yíng)造了國(guó)際特需區(qū)和貴賓養(yǎng)護(hù)區(qū)，形成具有個(gè)性化的中式、日式、歐式、美式等不同風(fēng)格。燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院：可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)工進(jìn)行培訓(xùn)，使醫(yī)護(hù)人員受到由初級(jí)到高級(jí)的系統(tǒng)培訓(xùn)。利用這個(gè)平臺(tái)，一方面為燕達(dá)國(guó)際健康城培養(yǎng)高素質(zhì)的醫(yī)護(hù)人才，另一方面向國(guó)際輸出醫(yī)療、護(hù)理人才。醫(yī)護(hù)學(xué)院與南丁格爾組織合作，建立南丁格爾國(guó)際護(hù)理培訓(xùn)中心。燕達(dá)國(guó)賓大酒店：燕達(dá)會(huì)議中心為一座超百米標(biāo)志性高層