房地產(chǎn)營銷策劃報告(學(xué)生版)

1、.PAGE ：.；雅居樂樂居馨域謀劃方案雅居樂地產(chǎn)控股 年月日團隊成員：謝榮 指點教師：歐國良 PAGE 44目 錄 TOC h z t 論文一級標(biāo)題,論文二級標(biāo)題, HYPERLINK l _Toc 一、工程概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一根本信息 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二開發(fā)商簡介 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三交通道路 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四周邊配套 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五產(chǎn)品塑造 P

2、AGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程總投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一測算原那么及前提條件 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二工程總投資估算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三工程投資方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四工程資金籌措方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一工程銷售收入和銷售稅金

3、測算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二工程綜合經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一宏觀市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二廣州市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四本工程地塊SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、營銷目的 PAG

4、EREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一總體營銷目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二各階段目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、目的客戶群分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一工程特征 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二目的客戶分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、營銷謀劃方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一主題定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

5、l _Toc 二價錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三廣告戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四包裝方案 PAGEREF _Toc h 一、工程概略一根本信息土地地址 ：蘿崗區(qū)科學(xué)城廣汕公路與大觀路交匯處 土地四至 ：東:大觀路;南:廣汕公路;西:長安村;北:荔枝山;出讓方式 ：招拍掛土地 土地屬性 ：住宅;商業(yè)商服 總用地面積 ：,總綠化面積：土地現(xiàn)狀 ：未開工-土地平整 開發(fā)商 ：雅居樂地產(chǎn)控股 建筑密度:%綠化率 :% 建筑限高 :米 容積率描畫 : . 樓面地價 :,元/二開發(fā)商簡介雅居樂地產(chǎn)控股以下統(tǒng)稱本集團是以

6、房地產(chǎn)開發(fā)、運營為主的大型企業(yè)。公司的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及室內(nèi)裝修，下屬工程分布于中山、廣州、佛山和香港、澳門等城市。 本集團是中國廣東省最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團之一。目前，本集團開展的房地產(chǎn)工程集中于珠三角地域，廣泛供應(yīng)多類物業(yè)，包括別墅、高層大廈、復(fù)式公寓和普通公寓等，滿足不同層次的客戶需求。除住宅業(yè)務(wù)外，也開發(fā)商用物業(yè)，如商鋪、商業(yè)大樓等。 截至年月，本公司有項物業(yè)處于不同開展階段，這些工程均以杰出的質(zhì)量獲得理想的銷售業(yè)績，屢獲國家和地域的各種榮譽。土地位置如下圖：圖.工程地理位置三交通道路地鐵：廣園快速大觀路廣汕公路工程；廣園快速-大觀路科學(xué)城工程；工程規(guī)劃中的地鐵、號線，方案年

7、通車。公交道路：通往天河客運站、B通往天河、通往黃埔、支線通往車陂、通往天麓湖公園四周邊配套廣州市第二中學(xué)在科學(xué)城內(nèi)建立高中部，并已于年投入運用，該校位置臨近本工程，間隔 約公里，該校創(chuàng)建于年，為廣東省一級學(xué)校、廣州市重點中學(xué)，另外工程西北面的約公里的蘿崗鎮(zhèn)內(nèi)有廣州市第中高中及蘿崗小學(xué)、蘿崗中學(xué)；美國人學(xué)校、日本人學(xué)校間隔 本工程約分鐘車程。五產(chǎn)品塑造物業(yè)類型: 普通住宅;別墅 物業(yè)管理: 上海保利物業(yè)酒店管理(廣州分公司)物業(yè)管理費: 洋房.元/.月 別墅 .元/.月銷售形狀: 預(yù)售最早開盤日期: .建筑形狀: 小戶型：棟層 ，一層兩戶 大戶型：棟層 ，一層一戶 別墅：雙拼棟，連排棟間()

8、層 主要戶型：洋房戶型分為四類兩房兩廳一衛(wèi)一廚 建筑面積：m三房二廳二衛(wèi)一廚 建筑面積： m小三房三房二廳二衛(wèi)一廚 建筑面積： m大三房四房二廳三衛(wèi)一廚 建筑面積：m別墅戶型分為三類三房二廳三衛(wèi)一廚 建筑面積：m四房二廳三衛(wèi)一廚 建筑面積：m五房二廳四衛(wèi)一廚 建筑面積：m 少量，為復(fù)式樓，推為本工程的樓王銷售代理: 廣州合富輝煌(中國)房地產(chǎn)顧問 建筑設(shè)工: 廣州富利建筑安裝工程 建筑設(shè)計: 廣州瀚華建筑設(shè)計 景觀設(shè)計: ACLA景觀設(shè)計公司 售樓處地址: 蘿崗區(qū)科學(xué)城廣汕公路與大觀路交匯處售樓處: -當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù): 戶當(dāng)期規(guī)劃面積: ,容積率: .車位配比: :.裝修情況: 毛坯;全裝修裝修

9、規(guī)范: 元/平方米小區(qū)景觀: 周圍群山圍繞，是真正擁有度自然生態(tài)環(huán)境的國際級豪宅社區(qū)，將建筑建于純粹的生態(tài)景觀圈之中。 外立面風(fēng)格: 建筑風(fēng)格為美式風(fēng)格,注重建筑細節(jié),有古典情懷,外觀簡約大方,具有內(nèi)斂質(zhì)樸,自然深沉的生活特質(zhì)。外墻: 涂料;面磚;石材 窗材: 高級鋁合金資料 走廊: 鋪徹高級拋光磚 大堂: 地面鋪砌高級地磚，天花、墻面涂高級乳膠漆 安保系統(tǒng): 可視對講系統(tǒng) 車庫配置: 半地下車庫 供水系統(tǒng): 自來水管道暗埋并設(shè)獨立水表出戶 其他配置: 預(yù)裝煤氣管道至廚房爐具 工程內(nèi)配套設(shè)備：室內(nèi)會所會所面積:,，會所效力內(nèi)容:室內(nèi)泳池;桑拿房;多功能宴會廳;餐廳 、風(fēng)情步行街、酒店、小學(xué)、幼

10、兒園、球場等。二、工程總投資估算與資金籌措一測算原那么及前提條件、測算期確定工程已于年季開工，估計年季完成開工驗收。截至查勘日年季，工程曾經(jīng)開場根底工程和部分主體工程建立。開發(fā)期約年。工程住宅從年季度開場銷售，年季度末終了，估計銷售率為%；商鋪從年季度開場銷售，年季度末終了，估計銷售率為%。銷售期合計為年。、貸款利率確定根據(jù)貸款銀行的闡明，本工程貸款利率按現(xiàn)行的中國人民銀行一三年期貸款利率.%計算。、基準(zhǔn)收益率確實定根據(jù)版的，目前房地產(chǎn)開發(fā)工程融資前稅前目的的財務(wù)基準(zhǔn)收益率普通取%，所以這里設(shè)定基準(zhǔn)收益率為%。二工程總投資估算根據(jù)測算，工程的總投資為.萬元，詳見下表：序號工程稱號單價(元/)總

11、額萬元占總投資比例土地本錢.%前期工程費.%建安工程.%管理費.%不可預(yù)見費.%其他費用.財務(wù)費用.%銷售費用.公用設(shè)備公用基金.%合 計.%表.工程總投資估算注：單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價?？偼顿Y估算闡明() 土地本錢根據(jù)記載，土地獲得本錢為.萬元，根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費用已全部付清。() 建安工程費參考近期廣州市建筑工程價錢信息、規(guī)范和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)工程的實踐建造本錢，并思索本工程實踐情況。計算過程詳見附表。() 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開發(fā)運營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、

12、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)工程的程度和本工程的詳細情況，本工程測算中，管理費按土地本錢、前期工程費、建安工程費之和的%計取。 不可預(yù)見費工程不可預(yù)見費按前期工程費、建安工程費之和的%計取。 其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建立管理部門發(fā)生的費用。 公用設(shè)備公用基金開發(fā)發(fā)建立單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建立 總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)備公用基金。公用設(shè)備公用基金用于購買管理用房和 住宅區(qū)公用設(shè)備的艱苦維修工程工程。 財務(wù)費用主要指借款利息。本工程擬向中國工商銀行廣州市分行融資,.萬元。本報告假設(shè)企業(yè)本次貸款以資金缺口為準(zhǔn)，貸款年限為年(

13、自年月初至年月末)，貸款利率暫按人民銀行公布的年期企業(yè)貸款基準(zhǔn)利率.%測算。 銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前廣州市普通房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)范和本工程的詳細情況，取銷售費用為銷售額的%。三工程投資方案、工程地價款投入方案根據(jù)記載，土地獲得本錢為.萬元。根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費用已全部付清。、建立工程款投入方案工程建立工程款的投入按照工程的工程進度投入，報告中他們按照工程實踐工程款投入方案進展測算。、銷售方案工程住宅從年季度開場銷售，年季度末終了，估計銷售率為%；商鋪從年季度開場銷售，年季度末終了，估計銷售率為%。銷售期合計為年。四工程資金籌措方案根據(jù)委托方提供的資料分析工程的投資及

14、資金籌措方案，工程投資的資金來源包括自籌資金、銀行貸款及銷售回款。項 目資金(萬元)比例自有資金,.%銀行貸款.%銷售回款.%總投資.%表.工程資金闡明工程自籌資金闡明根據(jù)貸款企業(yè)引見，到年月工程已投入自有資金,.萬元，尚需投入資金.萬元，其中可用銷售回款.萬元，其他擬向農(nóng)業(yè)銀行貸款.萬元，根據(jù)貸款企業(yè)引見，企業(yè)自籌資金的比例為總投資額的.%。工程的資金來源與運用情況詳見附表。三、工程經(jīng)濟效益分析一工程銷售收入和銷售稅金測算、工程的銷售收入測算測算期內(nèi)，住宅可實現(xiàn)銷售收入，.萬元，商鋪可實現(xiàn)銷售收入，.萬元，合計可實現(xiàn)銷售收入，.萬元。類型可售建筑面積銷售均價元/銷售率銷售收入萬元住 宅，.，

15、.%，.商 業(yè)，.,.%，.合 計，.，.表.工程銷售收入 、工程銷售稅金及附加按規(guī)定，廣州市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅銷售額的.%，城市建立維護稅營業(yè)稅的%，教育費附加營業(yè)稅的%，印花稅銷售額的.%，本工程營業(yè)稅及附加稅費為.萬元。工程各期的銷售收入及稅金、附加測算詳細見附表。、土地增值稅根據(jù)財稅號要求和深圳市人民政府深府辦函號的規(guī)定執(zhí)行，廣州市從年月日調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。經(jīng)測算，委估工程預(yù)征土地增值稅,. 萬元。工程各期的銷售收入、銷售稅金測算詳細見。、企業(yè)所得稅十屆全國人大五次會議年月日表決經(jīng)過了。新企業(yè)所得稅法自年月日起施行。法律規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他獲得收入

16、的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，按照本法的規(guī)定交納企業(yè)所得稅。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。企業(yè)所得稅的稅率為%。根據(jù)國發(fā)號，原享用企業(yè)所得稅%稅率的企業(yè)，年按%稅率，年按%稅率，年按%稅率，年按%稅率，年按%稅率執(zhí)行。、工程利潤、本錢利潤率經(jīng)測算工程的利潤總額、稅前利潤、本錢凈利潤率等目的詳見下表：序號項 目計算公式計算結(jié)果銷售收入,.開發(fā)本錢,.銷售費用,.銷售稅金及附加,.土地增值稅,.財務(wù)費用,.利潤總額()-()-()-()-()-(),.所得稅按照現(xiàn)行稅率計算,.凈利潤()-(),.稅前本錢利潤率利潤總額/總投資.%稅后本錢利潤率凈利潤/總投資.%表.工程利潤估算注：以上經(jīng)濟效益在

17、住宅銷售率為%，商鋪銷售率為%的前提下的測算結(jié)果。根據(jù)分析測算，在保證明現(xiàn)工程營銷方案的前提下，本工程經(jīng)濟效益良好。工程各計算期的利潤測算詳見附表。二工程綜合經(jīng)濟效益分析、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表。、財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV凈現(xiàn)值FNPV是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率%將工程計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建立期初的現(xiàn)值之和，它是調(diào)查工程在計算期內(nèi)盈利才干的動態(tài)評價目的，凈現(xiàn)值大于或等于的工程可以接受。經(jīng)測算：工程在計算期內(nèi)的財務(wù)凈現(xiàn)值為,.萬元。、財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR內(nèi)部收益率FIRR是指工程在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于時的折現(xiàn)率。它反映工程所用資金的盈利率，是考核工程盈利功能的主要動態(tài)目

18、的。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益時，那么以為其盈利才干已滿足最低要求。經(jīng)測算：工程在計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為.%。、工程全部投資動態(tài)投資回收期根據(jù)測算，工程動態(tài)投資回收期為.年。詳細測算見附表。、綜合財務(wù)目的分析結(jié)論該工程的各項目的闡明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于，內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此，工程在財務(wù)上是可行的。附表：投資工程估算用表附表：工程評價表附表：工程開發(fā)本錢估算表附表：工程工程方案橫道圖附表：工程投資方案估算表附表：工程銷售收入與運營稅金及附加估算表附表：資金來源與運用表附表：損益及利潤分配附表：現(xiàn)金流量表附表：貸款歸還期測算表四、市場分析 一宏觀市場分析年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，

19、全國房地產(chǎn)市場快速回暖，市場消費自信心逐漸加強，商品住房成交量快速增長，住房價錢穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)上升，企業(yè)資金壓力進一步減緩，部分區(qū)域土地購置競爭猛烈。年一季度，針對全國部分地域房價上漲過快、投資性購房比例過高等問題，政府先后出臺了多項堅持和促進房地產(chǎn)市場安康開展的政策措施，估計這些政策會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，年全國的房地產(chǎn)市場會在整體平穩(wěn)中出現(xiàn)小幅回落。、經(jīng)濟市場分析從一季度房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)情況來看，房地產(chǎn)市場延續(xù)年的開展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)與投資堅持較快增長，市場銷售增長平穩(wěn)，住房價錢漲幅再創(chuàng)新高，全國房價出現(xiàn)普漲局面。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快 年-月，全國房地產(chǎn)開

20、發(fā)完成投資.億元，同比增長.%，增幅同比加快個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為.%。平方米以下住房堅持穩(wěn)定增長。-月，平方米以下住房完成投資.億元，同比增長.%，增速較上年同期上升個百分點。圖房地產(chǎn)開發(fā)到位資金富余，個人按揭貸款資金規(guī)模增速加快土地購置面積增速同比大幅攀升，完成開發(fā)面積延續(xù)負增長商品房建立規(guī)模繼續(xù)擴展，新開工面積增速繼續(xù)加快市場銷售情勢較好，銷售面積和銷售額增速加快 HYPERLINK fcfcg/fc t _blank 房屋銷售價錢繼續(xù)上升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲圖、政策市場分析年月日，主持召開常務(wù)會議：為堅持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)安康開展，會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、添

21、加有效供應(yīng)、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原那么，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在堅持政策延續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保證性住房建立，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。要添加普通商品住房的有效供應(yīng)。適當(dāng)添加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和運用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建立。要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，真實防備各類住房按揭貸款風(fēng)險。 要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場次序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強

22、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。要繼續(xù)大規(guī)模推進保證性安居工程建立。力爭到年末，根本處理萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。二廣州市房地產(chǎn)市場分析、廣州房地產(chǎn)市場回想雖然外圍經(jīng)濟在金融風(fēng)暴的肆虐下舉步維艱，中國經(jīng)濟卻依然勝利地堅持增長。早前國家為應(yīng)對金融危機推出了一攬子經(jīng)濟刺激政策，房地產(chǎn)成為率先受害的行業(yè)之一。由于流動性富余及短期性救市措施的實施激發(fā)了物業(yè)購置需求，廣州的房地產(chǎn)銷售市場迅速上升，銷售量及價錢明顯上漲，重現(xiàn)一片昌盛景象。、廣州房地產(chǎn)當(dāng)前市場年月廣州房 HYPERLINK puok t _blank 地產(chǎn)市場分析報告：廣州住宅市場供應(yīng)放量，成交受政策影響有所減少， HYPERLINK puok

23、/xinnews/ t _blank 樓盤售價繼續(xù)在高位企穩(wěn)，中心城區(qū)庫存量添加，出清周期有所延伸。 年廣州新房成交量動搖明顯， 月住宅供應(yīng)大幅添加，簽約量受新政影響環(huán)比小幅減少。樓市再現(xiàn)打折風(fēng)，不過各工程售價仍在高位企穩(wěn)，住宅報價有所上調(diào)。、廣州房地產(chǎn)未來展望目前的信貸緊縮政策已觸及地產(chǎn)業(yè)資金關(guān)鍵，地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道要么在政策層面受阻，要么在操作層面遭到擠壓：信托融資被監(jiān)管層提示風(fēng)險，股本融資遭到監(jiān)管政策和市場心情的雙重夾擊，票據(jù)融資窗口本錢越來越高等。但整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金依然富余，加上新政的調(diào)控效果有一定的作用，市場上集體降價推盤的景象在第二季度或許不會出現(xiàn)。假設(shè)中央政府繼續(xù)經(jīng)過

24、金融和財政政策抑制高房價，向社會發(fā)布打壓房價的決心和信號，那么將會堅決房地產(chǎn)市場各類主體對房地產(chǎn)市場和房價走勢的預(yù)期，這樣經(jīng)過市場主體行為，房價將會在各方博弈中趨于穩(wěn)定開展。三區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、蘿崗區(qū)區(qū)域概略年，開發(fā)區(qū)完成GDP.億元，超額完成年初億元的目的，在國家級開發(fā)區(qū)中實現(xiàn)“六連冠。為加快實施廣州城市開展“東進戰(zhàn)略，發(fā)揚開發(fā)區(qū)的輻射帶動作用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展，在廣州開發(fā)區(qū)根底上，整合周邊鄉(xiāng)村地域，設(shè)立蘿崗區(qū)，蘿崗地域位處北回歸線以南，氣候溫暖，雨量充沛，土地肥沃，擁有豐富的果蔬、家禽、稻類等農(nóng)產(chǎn)資源以及歷史悠久的種植、養(yǎng)殖閱歷，眾多物產(chǎn)出名海內(nèi)外。、區(qū)域開展趨勢分析域性圍繞提升自主創(chuàng)新才干

25、、提升產(chǎn)業(yè)競爭力的“雙提升目的，及時出臺一系列政策措施。進一步加大科技投入，促進全社會R&D投入占GDP比例到達.%；發(fā)揚區(qū)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金的作用，帶動近億元社會資本投入科技創(chuàng)新，全區(qū)創(chuàng)新投融資軟環(huán)境有了較大的改善。獲得上級部門科技立項項，同比增長一倍；獲得上級資助.億元，同比增長。啟動萬平方米科技企業(yè)加速器建立，建成首期萬平方米，入駐高生長性科技工程個。國際生物島開發(fā)任務(wù)獲得艱苦進展，規(guī)范產(chǎn)業(yè)單元一期主體工程根本完成，主干路網(wǎng)等根底設(shè)備建立進展順利，招商引資任務(wù)全面展開。這也將會加快蘿崗房地產(chǎn)的開展。四本工程地塊SWOT分析、優(yōu)勢交通極為興隆位于廣州市的東部，是穗港澳黃金三角的中心地帶，距廣

26、州市中心分鐘車程在蘿崗區(qū)的軌道交通規(guī)劃中，將有地鐵四、五、六、九號線、蘿崗區(qū)南北線、南北線、市郊列車線等條線軌道線經(jīng)過該區(qū)域。未來蘿崗區(qū)將完成永龍大道、九龍大道、廣汕路、天鹿南路等公里路網(wǎng)體系建立與改造，完善與周邊地域交通干道網(wǎng)絡(luò)的銜接。蘿崗新區(qū)將構(gòu)成以高速公路、城市快速路、市政主干道和軌道交通構(gòu)建的“六橫兩縱的立體交通體系。自然環(huán)境優(yōu)美地勢北高南低，北部多山地丘陵，南部平原與丘陵相間，蘿崗區(qū)擁有中小型水庫多座，大小河流流程多公里。氣候溫暖，雨量充沛，土地肥沃，擁有豐富的果蔬、家禽、稻類等農(nóng)產(chǎn)資源以及歷史悠久的種植、養(yǎng)殖閱歷，眾多物產(chǎn)出名海內(nèi)外科技設(shè)備將會齊備區(qū)內(nèi)擁有中國科學(xué)院生命科學(xué)研討院、

27、國家級“火炬創(chuàng)業(yè)中心、國家級留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、國家軟件孵化基地、 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 廣東軟件園、廣州國際企業(yè)孵化器、廣州開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)新基地、智通軟件園等國家、省、市、區(qū)級民營孵化場地合計萬平方米，涵蓋了電子信息、生物醫(yī)藥、新資料、環(huán)保產(chǎn)業(yè)和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)等各類專業(yè)孵化器，最大程度滿足不同企業(yè)的需求。建立了公共的開發(fā)實驗室、技術(shù)測評效力機構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新和專利機構(gòu)、商標(biāo)申報效力機構(gòu)，與多家大學(xué)、科研機構(gòu)建立科技工程協(xié)作雙向互動機制，與多家國家和省級重點實驗室建立研發(fā)資源共享機制，構(gòu)成企業(yè)、大學(xué)、科研院所聯(lián)動的資源共享平臺，并引進產(chǎn)權(quán)買賣、企業(yè)

28、管理、人才培育、法律、會計等一系列科技中介效力機構(gòu)。還投資億元組建多家風(fēng)險投資公司，積極引進美國IDG等國際著名風(fēng)險投資公司，從而構(gòu)成開放式、立體化的科技創(chuàng)新效力支撐平臺，為中小科技型企業(yè)提供全方位的個性化效力。生態(tài)旅游景點 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 丹水坑風(fēng)景區(qū)景區(qū)內(nèi)有佛跡洞、銅鼓鳴石、楊四將軍廟等自然和人文景點多處，為國家AA級旅游區(qū)： HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 蘿崗香雪公園內(nèi)林木蔥郁、風(fēng)光秀美，植物種類豐富。、優(yōu)勢人口不集中，購買群分散 由于蘿崗如今大部分地域都是處于開發(fā)階段，

29、人群不夠集中，購買力有點分散，面對的顧客群比較廣泛。資金投入宏大蘿崗山地居多，施工開場，資金投入宏大，能夠在資金籌集方面會遇到很多波折。、時機區(qū)域教育事業(yè)開展迅速，資源豐富，體系完好，規(guī)劃合理，特征鮮明，成果豐盛，不少任務(wù)處在全市乃至全省領(lǐng)先程度，成為區(qū)域優(yōu)良投資環(huán)境的重要組成部分，有力地效力于區(qū)的經(jīng)濟建立和社會提高。構(gòu)成了以公立衛(wèi)活力構(gòu)為主體，集體、民營為補充，覆蓋城鄉(xiāng)，規(guī)劃合理，功能到位，?？铺卣髅黠@的醫(yī)療效力體系和疾病預(yù)防控制體系，根本滿足城鄉(xiāng)居民醫(yī)療衛(wèi)生效力需求。蘿崗區(qū)屬山地丘陵地帶，山色清秀，澗水長流，風(fēng)景名勝眾多，年年游人不絕。歷代文人墨客前來游覽，吟風(fēng)弄月，留下不少佳話。具有濃重

30、文化氣味的蘿崗會有很大的吸收力。、要挾行業(yè)競爭大蘿崗周圍樓盤眾多，對新起樓盤呵斥很大的要挾。國家政策的影響國家政策比較支持保證房和經(jīng)濟房，而相對高級豪宅有政策方面的限制。未來假設(shè)干年內(nèi)廣州的房地產(chǎn)市場趨勢并不明朗，宏觀調(diào)控的影響依然存在。五、營銷目的一總體營銷目的、市場占有率目的 HYPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%A%E%A%E%B%E%C%BA%E%D%A%E%C%E%E% o 全部市場占有率 全部市場占有率樓盤所處的地塊情況和面積會影響市場的占有率。從各個方面來說，本樓盤無論從環(huán)境、交通、自然條件都是處于優(yōu)越的位置。經(jīng)過戶型、裝修、物業(yè)管理的提升，使科學(xué)城周邊的樓

31、盤區(qū)分開，為區(qū)域樓市建立新的籠統(tǒng)和規(guī)范。爭取在、年內(nèi)使企業(yè)的銷售額占全行業(yè)銷售額的%，使本人的競爭處于絕對優(yōu)勢位置?？茖W(xué)城地塊周圍群山圍繞，是真正擁有度自然生態(tài)環(huán)境的國際級豪宅社區(qū)，將建筑建于純粹的生態(tài)景觀圈之中。有古典情懷,外觀簡約大方,具有內(nèi)斂質(zhì)樸,自然深沉的建筑風(fēng)格，將會成為新一代的住宅代表，將會大大提高本樓盤的市場占有率。 HYPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%F%AF%E%BE%BE%E%B%E%C%BA%E%D%A%E%C%E%E% o 可達市場占有率 可達市場占有率使本樓盤營銷盡能夠到達.的可達市場占有率，力求在相對較小百分比的全部市場占有率上努力。A. H

32、YPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%BC%E%B%A%E%BA%A%E% o 企業(yè)產(chǎn)品 企業(yè)產(chǎn)品最適宜的市場資金富余,購買力較強的中年人資金豐裕,具備大量閑錢的中年勝利人士廣州,深圳,東莞,增城,蘿崗區(qū)域人群B.企業(yè) HYPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%B%E%C%BA%E%A%E% o 市場營銷 市場營銷努力所及的市場港澳臺等外籍人士對科學(xué)城工程感興趣的人士 HYPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%B%B%E%AF%B%E%B%E%C%BA%E%D%A%E%C%E%E% o 相對市場占有率 相對市場占有率相對于三個最大 HYP

33、ERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%AB%E%E%BA%E% o 競爭者 競爭者本工程的相對最大競爭的三大樓盤，龍光峰景華庭、保利林語山莊和錦林山莊，要在三個樓盤中處于絕對強勢的位置，本樓盤追求相對市場占有率高于。 HYPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%B%B%E%AF%B%E%B%E%C%BA%E%D%A%E%C%E%E% o 相對市場占有率 相對市場占有率相對于市場 HYPERLINK wiki.mbalib/wiki/%E%A%E%AF%BC o 指點 指點競爭者相對市場占有率等于，闡明企業(yè)與市場指點競爭者同為市場指點者，萬科城花園作為本工程的市場

34、指點競爭者，本工程以其市場占有率為追求目的。、市場獲利目的：估計到年月總回籠資金.億。、品牌忠實度目的雅居樂自年在中山開發(fā)第一個房地產(chǎn)工程以來，一直努力于國際人居價值的探求，追求杰出的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠見、心建、共建未來的全新理念，折射出雅居樂對打造高質(zhì)量人居環(huán)境的遠見和信心。公司多年來在猛烈的市場競爭中建立了良好的品牌優(yōu)勢，積淀了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)閱歷，目前已成為中國領(lǐng)先市場的房地產(chǎn)企業(yè)。展望未來，雅居樂將秉承“遠見、心建、共建未來的全新理念，繼續(xù)拓展新的業(yè)務(wù)增長時機，為打造最具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而不懈努力，為股東和客戶發(fā)明更大的價值。二各階段目的第一期 雅居樂樂居馨域公

35、開出賣個月，即從年月日至 年 月日，完成樓盤銷售的.%，可收回籠資金為元。工程剛?cè)胧?，與周邊樓盤相比，他們的美式建筑風(fēng)格，更注重細節(jié)，簡約大方，具有濃郁的生活特質(zhì)，對客戶來說具有新穎感和吸引力。而且他們主推超大戶型的 湖景樓王，無論在產(chǎn)品的特質(zhì)還是在質(zhì)量上都相當(dāng)?shù)挠袃?yōu)勢和升值潛力。本階段強勢的宣傳力度，添加了客戶對樓盤的認知和提高了樓盤的知名度，構(gòu)成了第一期的銷售熱潮。第一期重點提高樓盤的知名度和開擴市場。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅強銷期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅繼續(xù)銷售期洋房小戶型.-.四個月

36、%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅尾盤期洋房小戶型.-.四個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅表.第一期第二期 雅居樂康品一居公開出賣個月，即從年月日至年月日，完成樓盤銷售的.%?？墒栈鼗\資金為元。本階段多種銷售渠道共用，經(jīng)過現(xiàn)場活動給客戶更加劇烈的印象，擴展客戶群之間的口碑宣傳，增進銷售。經(jīng)過給予老客戶一定的優(yōu)惠，鼓勵老客戶帶動新客戶，從而提高客戶的成交比例讓銷售額再次攀升。第二期重點回籠資金和擴展樓盤市場占有率。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅強銷期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅繼續(xù)銷售期洋房小戶型.-.四個月

37、%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅尾盤期洋房小戶型.-.四個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅表.第二期第三期 雅居樂羅斯芳殿公開出賣個月，即從年月日至年月日，完成樓盤總銷售的.%，可收回籠資金為元?，F(xiàn)階段的樓盤銷售，應(yīng)不斷地更新市場信息，針對銷售過程中的阻力，及時制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施，并且針對競爭樓盤量身度體的制定推行方案，刺激市場，堅持市場占有率。第三期重點加快資金回收，堅持市場份額。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型. -.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅強銷期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅繼續(xù)銷售期洋房小戶型.-.四個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別

38、墅尾盤期洋房小戶型.-.四個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅表.第三期第四期 雅居樂綠芽郎君 公開出賣個月，即從年月日至年月日，完成樓盤總銷售的.%，可收回籠資金為元。 本階段的樓盤銷售臨近樓盤銷售的尾聲，整個樓盤即將全面開工。在現(xiàn)階段有三個黃金假期貫穿其中，利用三個黃金假期制定相應(yīng)的優(yōu)惠組合，再度帶動銷售，再創(chuàng)銷售佳績。第四期重點利用三個黃金假期，拉動銷售大幅提升。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅強銷期洋房小戶型.-.兩個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅繼續(xù)銷售期洋房小戶型.-.四個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅尾盤期洋房小戶

39、型.-.四個月%洋房大戶型雙拼別墅聯(lián)排別墅表.第四期六、目的客戶群分析一工程特征、本工程五大特征：()主力價錢萬-萬；()美式風(fēng)格，優(yōu)美大方，環(huán)境一流；()生態(tài)安康主題；()具有明顯長久的升值潛力；()離市中心較遠,配套設(shè)備不夠完善；二目的客戶分析、基于上述五大特征，對目的客戶進展分析定位：A.利用排除法()萬-萬元的總價將排除大量歲以下、歲以上以及低收入家庭；()本案目前有限的文娛設(shè)備將制約年輕客戶源，年輕人追求潮流文娛生活，注重文娛設(shè)備的完善；()年輕人較缺乏長久投資認識，看不到本案升值潛力，且不具備寬裕的資金；()年輕人對生態(tài)安康認識不強，本案所推的安康生態(tài)主題難以捕獲其芳心。B.優(yōu)勢吸

40、引法()資金富余,購買力較強的中年人對萬-萬元總價持樂觀態(tài)度；()中年人對生態(tài)安康的追求日益注重,廣泛遭到關(guān)注；()資金豐裕,具備大量閑錢的中年勝利人士的投資認識較強；()位于科學(xué)城附近，交通便利,臨近廣深,吸引勝利人士購買。、本案目的客戶區(qū)域定位()廣州,深圳,東莞,增城,蘿崗區(qū)域人群()港澳臺等外籍人士()目的客戶群年齡定位：主力客戶源-歲，中心層以年齡-歲的中壯年為主()家庭收入定位:年收入萬元以上()其他特征定位:對科學(xué)城較為關(guān)注人士；有超前消費思想；貸款買房認識強；雙職工家庭；穩(wěn)定高收入家庭；關(guān)注安康生態(tài)以及子女教育。七、營銷謀劃方案一主題定位、案名：雅居樂樂居馨域、主題語：樂彼之園

41、，愛有馨域。 這是一個崇尚自在的國度，其樂無窮的生活方式，沒有太多造作的修飾與約束，成就了另外一種休閑式的生活，但又溫馨典雅，奢侈貴氣，凸顯了文化根基新的復(fù)古、貴氣加大氣而又不失自在與隨意的風(fēng)格。他們的目的客戶是有文化感、有貴氣感，還不能缺乏自在感與情調(diào)感的人群，美式建筑也正好迎合了時下的文化資產(chǎn)者對生活方式的需求。、樓書他有在一片樂融融的歡園里擁抱過他的生活嗎？他看，那綠如翡翠，投石驚魚的湖，那各展其態(tài)，芳香飄逸的玫瑰園，那吱叫不倦，嬉鬧不眠的鳥兒，那清新干凈，淡雅新穎的空氣，.當(dāng)他們與愛人游走在湖畔邊，當(dāng)他們品著咖啡瞭望那玫瑰園，當(dāng)他們與孩子追舞那群頑皮鳥，當(dāng)他們敞開胸襟在陽臺深呼吸，.這

42、是心靈最愉快的洗滌盛典，是人與自然的調(diào)和，是最溫馨的港灣。這里崇尚自在，古典而不羈一格的建筑，融匯著細節(jié)的精致，而它內(nèi)斂質(zhì)樸，自然深沉的情懷，孕育了一種安康隨意的生活環(huán)境。聚集了天地萬物之靈氣，給他一片閑適的棲息地。這里所傾情打造的一切，是為了再給他一次時機，擁抱生活，享用生活。二價錢戰(zhàn)略、價錢銷售戰(zhàn)略()入市戰(zhàn)略競爭者導(dǎo)向本工程周邊相對競爭最大的三大樓盤的均價：保利林語山莊住宅為元/別墅為元/錦林山莊住宅為元/萬科城花園住宅為元/別墅為-元/表年月廣州羅崗區(qū)新建商品住宅均價為元/平方米綜合以上樓盤價錢比，定本工程洋房的銷售單價為-元/;別墅的銷售單價為-元/。()價錢公布戰(zhàn)略市場預(yù)熱期及內(nèi)部

43、認購期，對外宣傳均價相比實踐均價高出元/平方米以上。公開出賣前三天，公布工程平均售價，但對各單元價錢進展保管。直到公開銷售當(dāng)天，現(xiàn)場全面公開價錢。()價錢走勢分析時間物業(yè)價錢元/內(nèi)部認購期多層小高層雙拼別墅聯(lián)排別墅公開出賣期多層小高層雙拼別墅聯(lián)排別墅后續(xù)出賣期多層小高層雙拼別墅聯(lián)排別墅多層封頂小高層封頂清尾貨階段多層小高層表.價錢走勢綜合本工程的總體銷售過程，多層以元/為均價，小高層以元/為均價，別墅以元/為均價，而實踐銷售執(zhí)行中，本工程將根據(jù)市場情況，詳細銷售情況，目的消費者的反響等變數(shù)展開各階段價錢走勢的調(diào)控。、單位價錢制定戰(zhàn)略價錢定制原那么利用位置定價所處社區(qū)位置較好如：中心區(qū)景觀效果好

44、、樓距大、不臨街、戶型設(shè)計合理適用，價錢偏高。所處社區(qū)位置較差如：社區(qū)邊緣或轉(zhuǎn)角處景觀效果較差、樓距較小、戶型設(shè)計相對較差，價錢偏低。利用樓層定價小高層、多層洋房樓層越高，價錢越貴，頂層另算別墅另算利用朝向定價 通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面規(guī)劃較好，價錢較高如：朝南面向花園單位。反之價錢相對較低。不同樓體的定價方位在定價過程中，以多層均價為 元/、小高層均價為元/、別墅均價為 元/為基數(shù)，根據(jù)不同樓體在小區(qū)的位置不同，設(shè)定某一樓體為定價基準(zhǔn)，以%為調(diào)價單位，以此類推，得出各樓體的平均價錢。單位的定價方式在定價過程中，明確某一單位的均價后，設(shè)定該單位中某一套房的價錢為定價根底，根據(jù)各單位的條件不

45、同，以%為調(diào)價單位，以此類推，得出各單位的價錢。單位定價舉例以號樓為例，以第三層單位為整幢樓均價，其他樓層及單位隨之上下浮動。見下表： 單位樓層 單位單位第一層%第二層%第三層%第四層%第五層% 、單位推銷戰(zhàn)略各樓體戶數(shù)、面積及戶型分布見下表：樓號層數(shù)戶數(shù)戶型面積m-兩房兩廳一衛(wèi)一廚-三房二廳二衛(wèi)一廚-三房二廳二衛(wèi)一廚-四房二廳三衛(wèi)一廚-A五房二廳四衛(wèi)一廚-B三房二廳三衛(wèi)一廚四房二廳三衛(wèi)一廚-A三房二廳三衛(wèi)一廚四房二廳三衛(wèi)一廚-B五房二廳四衛(wèi)一廚表初次公開出賣期推出單位首批推出以小高層單位為主，搭配部分多層單位和少量別墅初次推出單位為總戶數(shù)的%以上，看市場反響效果，根據(jù)市場需求再下期進展調(diào)整。

46、初次推出單元必需低樓層與高樓層相結(jié)合，根本為整幢推出，滿足買家的不同需求，對積存的買家進展全面的消化。首批推出單位建議多層：號、號、號、號，合計套小高層：號到號，合計套別墅：號到號，合計套、付款方式付款方式一次性付款銀行按揭輕松按揭建筑分期付款簽署頂購書時付訂金人民幣萬元簽署頂購書天內(nèi)扣除萬訂金樓價%并簽署預(yù)售契約樓價%并簽署預(yù)售契約及辦理銀行按揭手續(xù)樓價%樓價%個月內(nèi)樓價%個月內(nèi)樓價%并簽署預(yù)售契約樓價%并簽署預(yù)售契約半年內(nèi)付樓價%天內(nèi)辦理銀行按揭手續(xù)樓價%發(fā)出交樓通知書天內(nèi)付清樓價%表.付款方式、銷售方式內(nèi)部認購期間收取誠意金目的：為公開出賣期間聚集現(xiàn)場人氣提早確定有意向的客戶，及時反響意

47、見，便于調(diào)整推售戰(zhàn)略。操作要點：A：有初步購買志愿的消費者支付誠意金元，領(lǐng)取認購卡。B：持認購卡者必需于公開出賣當(dāng)天按順序購買方有效，過期作廢。C：如不購買，退回誠意金。公開出賣期間方案：將內(nèi)部認購時購買的認購卡編序，公開出賣期間憑卡號限時認購客戶憑認購順序卡進入認購區(qū)選購，每人每卡限購一套欲購多套的內(nèi)部處置將一切認購卡編序放入抽號箱，由主持人隨機抽取，按抽取認購卡編序的先后順序叫號通知客戶分批進場，每批人，每次限時分鐘。如有客戶未能在限時內(nèi)選定單位，可繼續(xù)留選，下一批進場原那么不變。如出現(xiàn)兩個或以上的客戶同時選定同一單位，按抽取的先后順序決議歸屬。選定單位后交付訂金萬元。簽署認購書后可獲抽獎

48、時機一次。、促銷戰(zhàn)略額外折扣時間：優(yōu)先預(yù)定期及內(nèi)部認購期操作要點：凡此期間購買者均可獲得折優(yōu)惠。公開出賣期一次性付款可獲折優(yōu)惠；每天前名勝利認購客戶可獲折優(yōu)惠;業(yè)主引見新客戶，如勝利認購，業(yè)主可免一年管理費，以此類推。三廣告戰(zhàn)略、廣告周期安排周期安排強銷期繼續(xù)期、尾盤期預(yù)熱期戰(zhàn)略運用強勢推行戰(zhàn)略常規(guī)穩(wěn)健戰(zhàn)略循序漸進戰(zhàn)略特點在短期內(nèi)集中廣告投放，讓工程迅速在市場中享有高知名度除開盤期外，銷售期內(nèi)保證相對穩(wěn)定的廣告投放量。告知客戶樓盤處于銷售期。在樓盤公開出賣前的一兩個月開場，經(jīng)過各種媒體引見工程及相關(guān)內(nèi)容，引起客戶興趣，以求開盤時呵斥驚動效果。表.廣告周期安排預(yù)熱期循序漸進戰(zhàn)略。根據(jù)工程特征在此

49、階段采用“循序漸進戰(zhàn)略，經(jīng)過軟文推行及各種活動使人們對工程推行主題“純生態(tài)質(zhì)量人居所有所認知和了解，為開盤作好熱身預(yù)備。強銷期強勢推行戰(zhàn)略。有利于爭取部分資金回籠，奠定工程位置，迅速提升知名度。繼續(xù)期、尾盤期常規(guī)穩(wěn)健戰(zhàn)略。相對穩(wěn)定的廣告投放量可以繼續(xù)捕獲消費者留意力，經(jīng)過各種廣告推行提升樓盤影響力。、廣告主題制定廣通知求點：純生態(tài)質(zhì)量人居所。中心賣點解剖質(zhì)量保證，雅居樂自信心保證；美式建筑風(fēng)格，與園林完美結(jié)合；群山圍繞，自然生態(tài)環(huán)境的國際級豪宅社區(qū)；板式設(shè)計，主打大戶型，選擇多樣；玫瑰園風(fēng)情；自住投資皆宜的潛力物業(yè)；學(xué)府環(huán)繞，風(fēng)氣端正。輔助賣點智能化小區(qū)；設(shè)備齊全完善；封鎖式物業(yè)管理，嚴密保安

50、；公共裝修規(guī)范較高；立體綠化空間。實力賣點：優(yōu)惠折扣、各階段廣告戰(zhàn)略及媒體組合分階段廣告戰(zhàn)略預(yù)熱期銷售預(yù)備期，內(nèi)部認購期主要義務(wù)：此階段重在提高樓盤知名度，建立市場優(yōu)質(zhì)印象，因此他們的主要義務(wù)是將逐漸建立起來的樓盤根本籠統(tǒng)牢牢打入消費者心中，加深消費者印象，讓樓盤迅速掠奪周邊區(qū)域消費者的留意，引起他們的興趣和關(guān)注，整體到達吸引消費者“非到現(xiàn)場深化了解不可的效果。在后期開盤前周開場執(zhí)行強銷期廣告戰(zhàn)略。廣告重點：發(fā)布籠統(tǒng)信息，積存客戶，察看市場反響并進展檢驗，檢驗價錢定位，確認推行物業(yè)的賣點，以最正確方式展現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。在內(nèi)部認購期開場后發(fā)布部分認購信息。傳播途徑：戶外廣告，地盤包裝，網(wǎng)站，雜志，高

51、檔酒店等媒體。重點媒體：戶外廣告印刷媒體：樓書、海報、平面圖冊平面廣通知求點：雅居樂尚品純生態(tài)質(zhì)量人居所戶外媒體：銷售中心及現(xiàn)場展現(xiàn)；看樓道路上的指示牌；現(xiàn)場籠統(tǒng)墻展現(xiàn)，主要干道沿途戶外廣告和公交站臺廣告營銷活動：生態(tài)樂園與生態(tài)安康組織進展交流，公開發(fā)布新聞發(fā)布會。強銷期主要義務(wù)：商品信息繁雜，強勢推行。廣告重點：利用電視媒體的頭腦風(fēng)暴式地播放廣告，劇烈震撼客戶制造新聞，吸引投資客和潛在客戶公共傳播：電視廣告慈悲性活動，報紙廣告，網(wǎng)站，手機短信傳播，利用星級酒店資助宣傳，房博會。重點投放媒體：電視，報紙以廣州日報為主，羊城晚報，南方日報，惠州日報等地域報為輔。戶外媒體：適宜的適當(dāng)運用。平面廣通

52、知求點：奢華室內(nèi)會所享用，風(fēng)情步行街。印刷媒體：業(yè)務(wù)配合：在各大媒體熾熱推行之際，實施現(xiàn)場售樓人員促銷，構(gòu)成緊張感，其外對客戶進展回訪，跟蹤調(diào)查。繼續(xù)期主要義務(wù)：塑造工程整體氣勢；廣告重點：根據(jù)前兩期的銷售額跟蹤調(diào)查制定廣告的重點，利用效果最正確的廣告媒體促使成交，擴展業(yè)績；公共傳播：報紙廣告適量、高檔酒店、手機短信傳播、網(wǎng)站、戶外廣告、電視；重點媒體：報紙廣州日報，羊城晚報，南方日報，惠州日報，信息傳播，電視；廣通知求點：選擇雅居樂，住在生態(tài)景區(qū)里。印刷媒體：印刷附有樓盤信息的禮品如：扇子，杯子、傳單、書簽，進展活動營銷，口碑傳播；戶外媒體：戶外媒體要及時更改信息，現(xiàn)場添加霓虹燈廣告。尾盤期

53、主要義務(wù)：針對剩余產(chǎn)品特點，抓住客戶的消費心思，制定廣告戰(zhàn)略，特顯產(chǎn)品優(yōu)勢，促使成交。廣告重點：分析前期廣告賣點的把握，擇優(yōu)再行強打。公共傳播：報紙廣告，信息傳播廣通知求點：綠韻環(huán)繞，無限風(fēng)雅。營銷特點：反推剩余產(chǎn)品，重塑產(chǎn)品優(yōu)勢，給客戶制造緊張感。業(yè)務(wù)配合：有針對性的人員推行和促銷活動。媒體戰(zhàn)略報紙廣告，電視廣告為主。雜志，酒店，車身貼，戶外導(dǎo)示為輔。傳播上不分期，一致“生態(tài)質(zhì)量人居籠統(tǒng)。廣告媒體投放投放原那么量：開盤期，強銷期高密度集中投放，運用彩色版面；繼續(xù)期平穩(wěn)投放；尾盤期結(jié)合促銷手段靈敏投放。線：電視、報紙和戶外結(jié)合。主 線電視、廣州日報、南方日報輔 線戶外導(dǎo)示、車身貼、人民日報、新

54、快報媒體選擇的偏重點，見下表： 媒體利用程序報紙電視網(wǎng)絡(luò)雜志其他重點廣州日報冠名電視節(jié)目搜房網(wǎng)航空雜志品牌酒店輔助南方都市報、羊城晚報搜狐焦點網(wǎng)房地產(chǎn)導(dǎo)刊思索人民日報房地產(chǎn)信息網(wǎng)表 媒體投放資料審核投放內(nèi)容三級制：由專業(yè)公司針對世聯(lián)提供的相關(guān)素材進展初稿撰寫；由我司完善初稿；我司對修正稿進展最后審批。經(jīng)過以上三級制確保投放資料的準(zhǔn)確與完善。廣告媒體投放時間、數(shù)量、規(guī)模，見下表:報紙電視網(wǎng)站雜志時間普通選擇在周四、周五長期運用半年數(shù)量內(nèi)部認購次/月，強銷期次/月，繼續(xù)期次/月，尾盤期次/月。內(nèi)部認購期萬/月內(nèi)部認購階段選用焦點位置；強銷期參與價錢指數(shù)樣本活動；繼續(xù)期只用鏈接方式。規(guī)模開盤選用全版

55、，其他可選用/版或/版，總版面-版。表、廣告總精神與口號廣告總精神 以簡約優(yōu)美的建筑，凝聚生態(tài)安康之魂，營造優(yōu)越的質(zhì)量生活?？偪谔?構(gòu)建未來地標(biāo)，締造優(yōu)質(zhì)生活。、廣告預(yù)算目前樓盤推行費普通在樓盤總銷售額的%-%，但由于本工程的地理位置，我公司以為可以控制在.%-.%左右，以下表是我公司對本工程廣告費用的初步預(yù)算。以下大部分廣告屬于長期有效的，初步投入較多，但是逐漸堅持均勻的程度。工程時段費用取整數(shù)/萬元備注地盤包裝長期籠統(tǒng)包裝長期報紙廣告長期本價錢思索折扣和禮品贈送雜志廣告年網(wǎng)絡(luò)廣告長期電視廣告階段期戶外廣告牌年站臺廣告長期霓虹燈廣告年廣告整合推行費年-展銷會費用年補充費用長期活動費用多次合計

56、表四包裝方案、地盤包裝建筑主體包裝運用熱氣球在售樓處和建筑體外圍拉有關(guān)樓盤信息進展宣傳；招牌、沿邊和建筑體外圍運用夜光條幅和霓虹燈方式進展廣告宣傳，吸引人們目光。圍墻外圍采用大面積海報方式設(shè)計出樓盤的標(biāo)語，和特別的景點，展現(xiàn)特征的樓盤價值，可以起到廣告宣傳的作用，以吸引客戶的購買，此工程采用名家設(shè)計的畫，突現(xiàn)工程的特征。結(jié)合工程的特殊情況采用相應(yīng)的醒目顏色。底色采用巧克力色，以顯奢華貴氣。樓盤內(nèi)部小范圍可以采用外國比較有名的畫，或者是名人，書法家為樓盤題詞樓盤標(biāo)語，電子顯示屏顯示樓盤風(fēng)光。主入口設(shè)計及包裝在主入口擺放適量的盆栽，兩邊豎立本工程“雅居樂樂居馨域的廣告旗桿，在主入口大門放兩個大的熱

57、氣球拉樓盤信息。樣板房觀賞道路設(shè)置在售樓處米附近，讓顧客在觀賞樣板房時可以閱讀周邊的風(fēng)光，吸引顧客購買愿望。在去樣板房的路旁設(shè)置路標(biāo)，讓自行觀賞的客戶可以更容易找到，或者安排客戶乘坐電棚車在短時間游看花園景觀。板房通風(fēng)、采光好，采用特別的燈光效果以顯示出溫馨高貴的雅氣，在板房內(nèi)播放國內(nèi)著名歌唱家的經(jīng)典名曲。還有全方位視野的景觀樣板房。、售樓處謀劃選址如圖售樓處, 圖在工程銷售時期的地塊形狀條件下，人流量會相對平常有所下降，因此將售樓處設(shè)在室內(nèi)會所。而會所在廣場的西北側(cè)，它在本樓盤中比較有標(biāo)志性，而又有特征，在這設(shè)售樓處更能營造良好的銷售的氣氛，提高樓盤的質(zhì)量。室外裝建筑議室外裝修與布置主要是為

58、了展現(xiàn)建筑簡約大方的美式風(fēng)格，室外裝修與建筑外立面風(fēng)格相符即可，再以燈光輔助。室內(nèi)裝修及其布置、規(guī)劃為了展現(xiàn)一種質(zhì)量典雅的生活氣氛給消費者，營造一種文化感與貴氣感，又不失自在與隨意的風(fēng)格，大量采用國外美式建筑元素，再結(jié)合生態(tài)藝術(shù)展覽，整體風(fēng)格塑呵斥一個優(yōu)雅的藝術(shù)館。接待：入口側(cè)面設(shè)置小型迎賓臺，安頓名銷售人員，客戶一入門正對沙盤模型，其他銷售人員安頓在沙盤后的銷售前臺。在銷售前臺后面設(shè)置接待區(qū)供顧客休憩 。展現(xiàn)：采用自動門，將本工程樓盤模型設(shè)在大廳中間，用高強度的透明玻璃罩住，正對大門入口，再加上空中懸掛吊燈照射，更能顯示高貴典雅為主，突出質(zhì)感。洽談：在洽談室中洽談，洽談室設(shè)有大屏幕背投影電視

59、，可放映本工程的D動畫宣傳演示，其他時間播放輕音樂，部分以支架式放置一些有關(guān)本公司各個工程及公司高層人員的信息的雜志。并且提供奶茶，咖啡，甜點等。展板設(shè)計建議本工程的展板設(shè)計以鏡框內(nèi)附生態(tài)寫生圖片，再附以噴繪、水彩方式設(shè)置，以較多的具象畫面和較大的簡約詞語直接勾勒出小區(qū)未來的配套和買點，給客戶以高調(diào)的藝術(shù)欣賞，加強購買欲。、樣板房位置選定第一期設(shè)置在售樓部的東側(cè)中層，起初的根底設(shè)備也有所建立，可以度欣賞園林景觀，以及會所的建筑藝術(shù)氣魄，讓客戶觀賞樣板房的同時也可以感受綠化，隨著工程的進展，隨后三期就設(shè)置在售樓部的東側(cè)高層處，讓客戶預(yù)覽整個樓盤的氣勢，感受未來生活小區(qū)的闊氣。樣板房數(shù)量樣板房設(shè)置

60、四套，包括兩房兩廳一衛(wèi)一廚、三房二廳二衛(wèi)一廚、三房二廳二衛(wèi)一廚、四房二廳三衛(wèi)一廚四種。 樣板房裝修風(fēng)格A.戶型：兩房兩廳一衛(wèi)一廚，平方米目的客戶信息：陳先生夫婦年齡：陳先生歲，陳太太歲從事行業(yè)：陳先生從事醫(yī)療行業(yè)，陳太太是一名中學(xué)教師理想的房子：陳先生是一對新婚夫婦，是初次置業(yè)，希望未來生活溫馨調(diào)和，房子設(shè)計崇尚簡約風(fēng)。裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡約，整體家居設(shè)計表達的是簡約而不失現(xiàn)代韻味的風(fēng)格理念。簡約風(fēng)格中客廳的顏色大多以白色為主，注重細節(jié)化，賦予居室空間于生命、情趣。既能滿足人們的生活方式和需求功能，又能表達出人們的本身檔次、文化背景、涵養(yǎng)內(nèi)涵，在設(shè)計風(fēng)格中更多地蘊涵著主人對生活的了解，也顯顯露獨特