XXXX年3月山東德州市房地產(chǎn)市場調(diào)查研

1、.：.；年月目 錄前言市場背景篇第一章 宏觀政策研討 一、年房地產(chǎn)相關(guān)政策二、央行歷次調(diào)整利率時間細(xì)那么一覽表 第二章 德州宏觀經(jīng)濟(jì)研討 一、城市根本情況二、宏觀經(jīng)濟(jì)研討市場分析篇德州房地產(chǎn)市場研討 土地市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)市場預(yù)測第九章 客戶需求綜述 一、地域住宅消費心思特點分析二、目的客戶群定位分析三、需求市場綜述對貴司工程市場戰(zhàn)略及銷售價錢建議 終了語 前言 前行中的了解，變革中的開展年是國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)方式最復(fù)雜的一年，在這一年里外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，國際金融市場猛烈動蕩，歐洲債務(wù)危機(jī)迸發(fā)、美國通脹情勢嚴(yán)峻EQ推出不利、全球股市震蕩之中大幅下挫；在國內(nèi)方面，CPI高

2、起、人力本錢上漲、企業(yè)在轉(zhuǎn)型期中找不到方向，部分中小企業(yè)以賺快錢為目的大量HYPERLINK house.hexun/estate投資信托、房地產(chǎn)，從而引起了“信貸風(fēng)波。他們在“稱為穩(wěn)健、實為緊縮貨幣政策下進(jìn)入了年。年整體經(jīng)濟(jì)開展定調(diào)為“穩(wěn)中求進(jìn)，也就是說年國家在正視困難的前提下，積極開展經(jīng)濟(jì)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)呵斥為了擺在各個行業(yè)面前的重要問題。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重要組成部分，承當(dāng)著更多的經(jīng)濟(jì)、社會責(zé)任，在了解國家總體政策的前提下，積極進(jìn)展行業(yè)構(gòu)造調(diào)整已是大勢所趨。首先，年HYPERLINK house.hexun/list/房價上漲態(tài)勢根本得到遏制，無房者、初次HYPERLINK house.h

3、exun/invest/置業(yè)者訴求得到國家認(rèn)可，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)，其次，國家積極的對地方政府的財稅體制進(jìn)展改革，試點HYPERLINK house.hexun/kzfangchanshui/房產(chǎn)稅、調(diào)整資源稅為地方政府?dāng)[脫HYPERLINK data.house.hexun/postlandlist.aspx土地財政發(fā)明條件，最后，隨著新的一年到來,鼎泰以為：年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)以更積極的、更務(wù)虛的態(tài)度在房地產(chǎn)行業(yè)前行中了解國家的調(diào)控政策，在行業(yè)變革中找到開展的方法。市場背景篇 宏觀政策研討 沒有哪個行業(yè)如房地產(chǎn)受國家政策左右影響程度如此之深，所以站在擔(dān)任任的角度上，為了給開發(fā)商提供一份真實可根據(jù)

4、的決策參考，有必要對國家的宏觀產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)展詳細(xì)羅列，以供貴司參考。 一、年房地產(chǎn)相關(guān)政策房地產(chǎn)主要政策一覽政策發(fā)布時間發(fā)布方政策細(xì)那么摘要年月日銀監(jiān)會年月日：銀監(jiān)會召開年任務(wù)會議，會議指出，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。繼續(xù)仔細(xì)清理規(guī)范銀信協(xié)作業(yè)務(wù)，要加強“防火墻建立和并表管理，確保本錢對稱，堅決制止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)厲遵守真實性、整體性和干凈轉(zhuǎn)讓原那么，防備“不當(dāng)銷售，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正效力于銀行信貸風(fēng)險管理的真實需求。年月日住建部住房城鄉(xiāng)建立部等部門結(jié)合出臺的落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場次序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，維護(hù)房地產(chǎn)買賣及

5、經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。年月日國務(wù)院國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的.倍。年月日財政部財政部公布了，規(guī)定個人將購買缺乏年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。年月日財政部財政部上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。年月日住建部住房和城鄉(xiāng)建立部發(fā)布，要求從年月日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)個百分點，調(diào)至.%。五年期以下含五年個人住房公積金貸款利率上調(diào)個百分點，調(diào)至.%。年月日國土部國土部資源部黨組成員、國

6、家土地副總督察甘藏春月日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，國土部要適當(dāng)擴(kuò)展添加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時要繼續(xù)完善招拍掛制度。改動過去完全依托價高者得的方式，綜合思索各種要素來控制地價。年月日發(fā)改委根據(jù)國家發(fā)改委于年月日發(fā)布，從月日起，商品房銷售必需明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房元罰款。構(gòu)成價錢欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得倍以下罰款；沒有違法所得，處萬元以上萬元以下罰款。年月日住建部住建部下發(fā)了，要求各地在下發(fā)文件后的個任務(wù)日內(nèi)公布保證房建立方案、開工和開工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定，月日

7、那么是公布信息的最后期限，截至月日，北京、上海等一線城市已公布了今年保證房的建立情況。年月日住建部住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽署，完成萬套保證性安居工程住房的分配義務(wù)。年月日住建部住建部下發(fā)，年期以上公積金貸款利率上調(diào)至.%。年月日國務(wù)院國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力依然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購年月日國務(wù)院總理溫家寶日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場情勢，研討部署繼續(xù)加強調(diào)控任務(wù)，要求房價上漲過快二三線城市進(jìn)展限購。年月日國務(wù)院國務(wù)院發(fā)布土地市場國五條，強化土地調(diào)控。年月日銀監(jiān)會中國銀監(jiān)會召開年中任務(wù)(電視)會議，銀監(jiān)

8、會黨委書記、主席劉明康出席會議并發(fā)表重要講話，總結(jié)通報上半年主要任務(wù)，安排部署下半年重點義務(wù)。年月日財政部財政部提出，要求推進(jìn)稅制改革，加快修訂房產(chǎn)稅暫行條例。年月日財政部財政部規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋土地權(quán)屬問題，規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方一切，變卦為夫妻雙方共有的，免征契稅。年月日國務(wù)院國務(wù)院辦公廳提出，要求健全保證房退出機(jī)制。二、央行歷次調(diào)整利率時間細(xì)那么一覽表年銀行信貸政策發(fā)布時間細(xì)那么解讀月日月日上調(diào)存款預(yù)備金率.個百分點這是央行年以來初次上調(diào)存款預(yù)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá)%，中小金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%。月日月日起上調(diào)存款預(yù)備金率.

9、個百分點這是央行年以來第二次上調(diào)存款預(yù)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%，中小金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá)%。月日月日起上調(diào)存款預(yù)備金率.個百分點這是央行年以來第三次上調(diào)存款預(yù)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá)%，中小金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%。月日月日起上調(diào)存款預(yù)備金率.個百分點這是央行年以來第四次上調(diào)存款預(yù)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%，中小金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá)%。月日月日起上調(diào)存款預(yù)備金率.個百分點這是央行年以來第五次上調(diào)存款預(yù)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%，中小金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%。月日月日起上調(diào)存款

10、預(yù)備金率.個百分點這是央行年以來第六次上調(diào)存款預(yù)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%，中小金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率將達(dá).%。月日月日下調(diào)存款預(yù)備金.個百分點中國人民銀行今日決議，從年月日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率.個百分點。央行加息表發(fā)布時間細(xì)那么解析月日月日起加息.個百分點這是年以來央行初次加息，此次加息使得房屋貸款以基準(zhǔn)利率貸款額萬，年為期，那么每月還款額度添加元。月日月日起加息.個百分點這是央行年以來第二次加息，也是去年以來第四次加息。調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息到達(dá).%，一年期貸款利息到達(dá).%。月日月日起加息.個百分點這是央行年以來第三次加息，也是去年以

11、來第五次加息。調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá).，一年期貸款利率達(dá).。 德州宏觀經(jīng)濟(jì)研討一、城市根本情況、德州市概略地理位置：德州市位于黃河下游北岸，山東省西北部。北依北京、天津，南鄰省會濟(jì)南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢。德州自古就有“九達(dá)天衢、“神京門戶之稱，是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，條國道、條省道 在境內(nèi)縱橫交錯，京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過，交通設(shè)備的興隆為德州經(jīng)濟(jì)開展奠定了良好的根底。轄區(qū)面積： 德

12、州市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云一區(qū)二市八縣，總面積平方公里。人口與居民生活： 全國第六次人口普查報告中，州市常住人口達(dá).萬人 ，位居山東省第九。德州市第五次人口普查以年月日零時為規(guī)范時間，當(dāng)時全市總?cè)丝跒?萬人，年時間，德州市常住人口添加了.萬人。全市實現(xiàn)地域消費總值億元，按可比價錢增長 .%；地方財政收入.億元，增長.%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)HYPERLINK chinaacc/web/licai/投資億元，增長%；規(guī)模以上工業(yè)添加值億元，增長.%；實現(xiàn)社會HYPERLINK chinaacc/web/lc_sh_消費品零售總額億元，增長.%。全市常

13、住人口中，-歲的人口為.萬人，占.%；-歲的人口為.萬人，占.%；歲及以上的人口為.萬人，占.%。同年第五次全國人口普查相比，-歲人口的比重下降了.個百分點，-歲人口比重上升了.個百分點，歲及以上人口的比重上升了.個百分點。經(jīng)過核算，和年前相比，HYPERLINK dezhoudaily德州小孩少了.萬人，老人多了.萬人。 全市常住人口中，具有大學(xué)指大專以上受教育程度的為.萬人；具有高中含中專受教育程度的為.萬人；具有初中受教育程度的為.萬人；具有小學(xué)受教育程度的為.萬人以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生。第六次人口普查顯示，HYPERLINK dezhoudaily樂

14、陵市.萬人、HYPERLINK dezhoudaily齊河縣.萬人、HYPERLINK dezhoudaily陵縣.萬人人口數(shù)量位列我市常住人口地域分布的前三甲；運河HYPERLINK dezhoudaily經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人數(shù)最少，僅.萬人，其次是HYPERLINK dezhoudaily經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，.萬人，人數(shù)倒數(shù)第二。歷史沿革：德州歷史悠久，早在舊石器時代，就有人類生息繁衍。傳說射日的后羿就生活在這里；大禹治水，三過家門而不入，留下千古美談；三國時期，劉備曾在平原任過縣令；唐代書法家顏真卿任平原郡太守時留下千古書碑。德州自秦漢以來，為歷代封建王朝州府縣衙所在地。年月德州解放，當(dāng)年經(jīng)中央人民政府

15、贊同設(shè)立縣級德州市。解放后，德州地域的劃區(qū)有過幾次變動，年月商河、濟(jì)陽兩縣劃濟(jì)南后即成如今建制。年月日，經(jīng)國務(wù)院同意，撤銷德州地域設(shè)立地級德州市。氣候特點：屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，氣候特點受季風(fēng)影響顯著，四季清楚，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風(fēng)回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季冰冷少雪多枯燥，光照充足，年平均氣溫.，屬溫帶半潮濕季風(fēng)氣候，無霜期天，年平均降水毫升。交通優(yōu)勢： 德州市自古交通興隆，有“九達(dá)天衢、“神京門戶之稱。現(xiàn)境內(nèi)有京戶鐵路及高速公路貫穿南北，成為銜接華東與華北、東北的大動脈；德石鐵路架通東西走廊；公路四通八達(dá)，交通運輸極為方便。 德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲量億噸，

16、天然氣儲量億立方米，煤炭儲量.億噸。土地寬廣而肥沃。全市耕地面積多萬畝，適宜種植小麥、玉米等糧食作物和棉花、油料、瓜菜等經(jīng)濟(jì)作物，是中國北方重要的糧棉果蔬消費基地。年年糧食產(chǎn)量萬噸，棉花萬噸，蔬菜萬噸。德州是中國有名的秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)，年年存欄量多萬頭，肉類總產(chǎn)多萬噸。 打造“四橫五縱的綜合交通和市域交通，構(gòu)建便利平安的一體化交通系統(tǒng)是這次規(guī)劃綱要的重點。 以“德濱高速、濟(jì)南濱州東營高速德商銜接線、青銀高速、濟(jì)聊高速為四橫；“京臺(原京福)高速、德商高速、濟(jì)樂高速(京滬高速濟(jì)樂段)三條高速及G、G兩條一級公路為五縱。 另外，市區(qū)內(nèi)還要打造“環(huán)形放射，四橫五縱的交通系統(tǒng)。從北至南分別為大學(xué)路、天衢

17、路、東風(fēng)路、新河路，其中天衢路、東風(fēng)路、新河路規(guī)劃為準(zhǔn)快速路。從西至東分別為湖濱路、廣川大道、晶華大道、中傲大道以及高鐵站前大道，其中廣川大道、晶華大道、高鐵站前大道規(guī)劃為準(zhǔn)快速路。德州特產(chǎn)： 德州扒雞 即德州五香脫骨扒雞，以熟爛脫骨、肉嫩松軟、清香不膩等特點而出名，有神州一奇之美稱，已有三百多年的歷史。年康熙皇帝南巡時，嘗到了五香脫骨扒雞，龍顏大悅。從此，德州扒雞作為貢品進(jìn)入宮廷。乾隆年間，扒雞制造藝人又被召進(jìn)皇宮御膳房，從而德州扒雞名揚天下。世紀(jì)初，以扒雞傳人德州寶蘭齋飯莊的掌柜侯寶慶、德順齋燒雞鋪掌柜韓世功為代表的幾家作坊，仔細(xì)總結(jié)祖輩的制造閱歷，多方探求試制，完善了工藝，改良了配方，逐

18、漸構(gòu)成了新一代扒雞雛形。建國前夕，德州已有“福順齋“德盛齋等扒雞店鋪余家，年銷售量約萬只。建國以后，德州市建立了國營食品公司，集名師于一家，采百家之長，堅持并開展了這一傳統(tǒng)名吃的獨特風(fēng)味。除此之外，德州還有德州西瓜、樂陵小棗、德州大驢、夏津白玉鳥、德州黑陶、德州菊花、寧津景泰藍(lán)、慶云草帽辮、夏津印花藍(lán)布、草柳編制品、大尾寒羊、山羊板皮 紅荊條、天花粉、禹城辣椒、禹城紅麻、枸杞.、德州市市區(qū)概略： 區(qū) 位：德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩省交界地帶，北距天津公里，西距石家莊公里，東南至濟(jì)南公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要的開發(fā)開放城市，是德州市委、市政府駐地，區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯。構(gòu) 成：市區(qū)被京滬鐵路和岔河

19、分割為三部分： “一帶三心三城構(gòu)造式新能源城市。規(guī)劃提出，德州為魯西北、冀東南交通樞紐和以新能源產(chǎn)業(yè)為特征中心城市，空間規(guī)劃上以東西向依托原東風(fēng)路為主要開展軸構(gòu)成“一帶三心三城、水綠天然分隔的組團(tuán)開展構(gòu)造。 “一帶即東西向開展帶，主軸從西向東依次串聯(lián)老城中心區(qū)、河?xùn)|新城中心區(qū)、高鐵新區(qū)中心區(qū)，并遠(yuǎn)景延展至陵縣城區(qū)；“三心為三個市級開展中心，即老城區(qū)商貿(mào)中心、河?xùn)|新區(qū)公共效力中心、高鐵新區(qū)商務(wù)中心。“三城指從西到東由河流天然分隔構(gòu)成的老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)三大城區(qū)。三城以河流為自然分隔自成組團(tuán)，組團(tuán)間依托運河、岔河、減河、馬頰河四條河流構(gòu)成濱水生態(tài)廊道及景觀廊道。 宏觀經(jīng)濟(jì)研討、年-年GDP

20、總量開展趨勢單位：億元 年全市經(jīng)濟(jì)社會處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定轉(zhuǎn)型期，全市地域消費總值完成.億元。、年-年人均GDP開展走勢 單位：元 人均GDP在年到達(dá)了元以上，德州曾經(jīng)根本邁入經(jīng)濟(jì)興隆地域行列。年，國家為了抑制物價上漲壓力，出臺了一系列經(jīng)濟(jì)措施，使經(jīng)濟(jì)軟著地，人均GDP到達(dá)元。、年-年縣城GDP和財政收入占全市比重一覽表、固定投資 單位：億元固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成.億元，同比增長.%，高于去年同期增幅.個百分點。個市級艱苦工程已開工建立個，開工率到達(dá).%，累計完成投資.億元，有個已建成投產(chǎn)。、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造 單位：億元產(chǎn)業(yè)構(gòu)造添加值億元增長第一產(chǎn)業(yè).%第二產(chǎn)業(yè).%第三產(chǎn)業(yè).% 年

21、，經(jīng)省統(tǒng)計局反響,從三次產(chǎn)業(yè)對GDP的奉獻(xiàn)看，第一產(chǎn)業(yè)對全市GDP的奉獻(xiàn)率為.%，拉動GDP增長.個百分點；第二產(chǎn)業(yè)奉獻(xiàn)率為.%，拉動GDP增長.個百分點；第三產(chǎn)業(yè)奉獻(xiàn)率為.%，拉動GDP增長.個百分點。市場分析篇 德州房地產(chǎn)市場研討一、市場綜述 近幾年，德州市房地產(chǎn)業(yè)堅持了安康開展的運轉(zhuǎn)態(tài)勢，投資增勢平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)展，商品房銷售市場日趨活潑，房地產(chǎn)業(yè)逐漸開展成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和消費熱點。但隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的逐漸加大，房地產(chǎn)業(yè)目前出現(xiàn)投資快速增長速度減緩、消費者張望心情加重。年可以發(fā)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加碼，三次加息后年期以上的基準(zhǔn)利率到達(dá).%，房貸利率升至最近年來的

22、最高程度，加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)，打擊了購房者的購房熱情；多次上調(diào)預(yù)備金率又使得銀行放貸資金變少，開發(fā)商拿不到足夠的資金周轉(zhuǎn)。與此同時，國家大力加強保證房建立，加大對保證房建立的扶持力度，以吸引開發(fā)商的參與。年全國下發(fā)萬套保證房建立目的。由此可以看出，國家調(diào)控的主要目的是，在保證民生的同時，彌補近些年來房地產(chǎn)市場過快開展留下來的種種弊端，以促成一個成熟完善公平的房地產(chǎn)市場，這個理想的市場就是人人有所居，商品房從生存品轉(zhuǎn)化為消費品，房地產(chǎn)市場不依賴政策調(diào)控，自發(fā)調(diào)理，安康開展，同時維護(hù)社會的開展和穩(wěn)定。 閱歷年房價下跌之后，年德州樓市成交量出現(xiàn)回暖，已是不爭的現(xiàn)實。民間統(tǒng)計數(shù)據(jù)和業(yè)內(nèi)人士分析那么

23、闡明，雖然遭遇繼續(xù)調(diào)控，德州房價仍以比較溫暖的態(tài)勢上漲，新房全年每平方米上漲超越元，一位分析人士總結(jié)：“排除成交環(huán)比下跌要素，單從年來看，德州樓市在繼續(xù)調(diào)控中呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。 就目前來說，分析國內(nèi)某個城市房地產(chǎn)市場的開展趨勢，多從宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)、政策、市場、城市背景與開展、地方市場開展及影響市場的各種主被動作用力幾個方面著手。德州市房地產(chǎn)開展相對較慢，就目前來看，德州仍處于城市“蛻變的階段，舊城區(qū)的改造、新城區(qū)的建立尚有較大的提升空間，隨著“ 東拓、西進(jìn)、 進(jìn)入本質(zhì)性進(jìn)展階段，城市綜合體、交通等大型工程將成為城市建立重點，房地產(chǎn)業(yè)也將隨著城市的快速生長步入快車道，未來將呈現(xiàn)出“多中心開展態(tài)勢，

24、逐漸向規(guī)范階段過渡。 年又是中國房地產(chǎn)面臨多重挑戰(zhàn)與調(diào)整的一年，在宏觀環(huán)境研討的背景下，認(rèn)清德州市當(dāng)?shù)氐奶厥馐袌鎏卣?，可以更有助于?zhǔn)確判別德州市年的市場開展變化。 從年德州房地產(chǎn)的種種表現(xiàn)可以看出來，德州房地產(chǎn)市場在國家政策的調(diào)控下，正逐漸向合理、完善、成熟的方向轉(zhuǎn)變，在保證房的補充之下，未來的商品房市場將轉(zhuǎn)變成自發(fā)調(diào)理、資源合理分配的真正意義上的商品房市場，開發(fā)商應(yīng)該抓住這一時機(jī)，緊跟國家保證房建立的步伐，以合理的價錢消化手中的產(chǎn)品存量，加強品牌力、產(chǎn)品力和營銷力，在逆境中積累優(yōu)勢，才干在未來成熟完善的商品房市場中抓住先機(jī)，站穩(wěn)腳跟。 但是隨著德州市今年來經(jīng)濟(jì)的快速增長，市民的剛性需求依然強

25、勁，如青年人結(jié)婚購房和德州大型企業(yè)的中層管理人員安家置業(yè)，這部分群體需求特征為價錢在左右，面積為平方米兩房和平方米三房為主，工程整體綜合素質(zhì)較高、性價比高的多層工程，此類工程多分布在河?xùn)|開發(fā)區(qū)及新城區(qū)內(nèi)，這個層面的需求占德州市房地產(chǎn)市場的主流。 同時消費趨勢也呈現(xiàn)出兩極分化的明顯跡象，一些城區(qū)中心中心地段，綜合素質(zhì)高，周邊配套齊全，品牌高端的小高層和高層豪宅工程，均價在元/平方米左右，面積的小三房和的三房的工程也出現(xiàn)了熱銷；另外一些鐵西區(qū)的地段多層工程和城北工業(yè)區(qū)天衢工業(yè)園內(nèi)，均價錢在元左右，面積的兩房為主的低端工程；此類工程也在下半年獲得了不俗的銷售業(yè)績。 土地市場市場概述 、土地供應(yīng)構(gòu)造

26、年掛牌土地面積為，其中商服用地.，占年度供地面積的%，居住用地供應(yīng)量僅為，創(chuàng)歷年新低。 、土地成交構(gòu)造 年土地成交以居住用地為主，其中居住用地成交.，占總成交用地的%，商業(yè)成交。 從年土地供需構(gòu)造來看，土地供應(yīng)量較少，但是成交量較為突出，多為存量地塊的買賣，受國家及地方政府調(diào)控政策的限制，德州市本級土地市場呈現(xiàn)出供需構(gòu)造性矛盾較為突出的景象。居住用地的供應(yīng)量稀少，一定程度上制約了市場潛在供應(yīng)量的再擴(kuò)展。 商品房市場一、商品房市場 、商品房供應(yīng) 根據(jù)監(jiān)測，年商品房住宅供應(yīng)走勢圖可知，月份德州市新同意預(yù)售的商品房住宅面積.，環(huán)比漲幅為%。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可知，德州市每月的商品房供應(yīng)量多集中于萬平米左右，

27、從官方調(diào)控的角度來看，市場多處于細(xì)水長流不溫不火的形狀。 、商品房成交 根據(jù)監(jiān)測，年商品房住宅成交走勢圖可知，月份之后，商品房住房成交都達(dá)千套。受報批網(wǎng)簽較為滯后的影響，多數(shù)成交量反響在數(shù)據(jù)上，綜合表現(xiàn)為年得第四季度較為集中。但從曲線走勢也可以看出下行趨勢較為明顯。 、市場結(jié)論 隨著房地產(chǎn)成交走勢逐漸下行，房地產(chǎn)有效供應(yīng)量的逐漸釋放，可以預(yù)見未來德州樓市將面臨較為猛烈的市場競爭環(huán)境，且短期內(nèi)難以改動。第六章 市場預(yù)測一、商品房投資 年全年，德州市城區(qū)范圍內(nèi)新開工面積.萬平米，環(huán)比增幅.%。德州市房地產(chǎn)新開工面積已實現(xiàn)延續(xù)年增長。房地產(chǎn)投資額度也呈逐年遞增之勢，數(shù)據(jù)表示年度的增長幅度環(huán)比為%.二

28、、房地產(chǎn)銷售隨著房地產(chǎn)價錢的逐漸攀升，德州市房地產(chǎn)市場迎來了量價起漲的大好情勢，自年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，德州房地產(chǎn)進(jìn)入快速開展的通道，年銷售量游萬上升至萬，至年已翻一番，市場供需兩旺。步入年房地產(chǎn)銷售量開場逐漸下行，出現(xiàn)量跌價滯的局面，估計年德州市場將進(jìn)入初步伐整期。三、房地產(chǎn)投資構(gòu)造從近些年德州市房地產(chǎn)投資構(gòu)造可以看出，商品住房不斷是房地產(chǎn)板塊投資的熱點物業(yè)，不斷是比例最高的物業(yè)類型，但是隨著商品房市場逐漸開展，商業(yè)物業(yè)所占比重也逐年添加，其中商業(yè)投資比重的添加較為明顯。第七章 市場表現(xiàn)板塊監(jiān)測【監(jiān)測規(guī)范】 .總規(guī)劃建筑面積在萬以上樓盤。 .整盤累計消化率高達(dá)%以上者不納入監(jiān)控范圍之內(nèi)。 .樓盤為

29、分期開發(fā)，如兩期開發(fā)間歇期較長視為新盤，如：德興運城。 .新上市樓盤不以獲得預(yù)售答應(yīng)證為規(guī)范，凡是以任何方式實現(xiàn)解籌均屬于公開上市。【監(jiān)測區(qū)域】三城兩園，三城為河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)岔河?xùn)|、德城區(qū)北至大學(xué)路兩側(cè)，南至于官屯大橋、鐵西，兩園為天衢工業(yè)園和新華工業(yè)園。、德州市德城區(qū)、銷售及庫存物業(yè)形狀樓盤稱號開發(fā)及銷售情況推盤時間預(yù)售去化月均庫存待建商業(yè)陽光新天地年月套套套套高層南苑花城年月套套套套金騰豪庭年月套套套南源麗都年月套套新湖家園年月套套物業(yè)形狀樓盤稱號庫存產(chǎn)品比例 價錢情況二層三層大套型均價最低價高價-其它商業(yè)陽光新天地高層南苑花城%金騰豪庭%南源麗都%、區(qū)域待售物業(yè)形狀樓盤稱號 待售樓盤情況

30、開發(fā)單位建筑面積產(chǎn)品類型運營進(jìn)度入市時間首批體量 小高層/高層?xùn)|海巴黎城東海集團(tuán)萬高層正在挖槽未定未定御景國際魯班集團(tuán)萬高層前期推行未定未定古韻東關(guān)中正置業(yè)約萬高層拆遷終了未定未定、新盤快報物業(yè)形狀樓盤稱號開盤及去化情況上市時間推售方式銷售方式價錢戰(zhàn)略去化面積待售面積小高層新湖家園年月分批加推認(rèn)購銷售低開高走萬平米物業(yè)形狀樓盤稱號上市樓盤產(chǎn)品配比 價錢情況二層三層大套型均價最低價最高價-其它高層新湖家園%估計均價元/、結(jié)論根據(jù)上述市場數(shù)據(jù)可以看出：目前城區(qū)工程處于銷售的低潮期，處于有價無市的階段，客戶均處于張望階段，各個工程上訪客戶均比較低；該區(qū)域的銷售價錢維持在-元/，其中天衢名郡的銷售價錢

31、最高，價錢估計在元/，城南區(qū)域銷售價錢維持在元/，就目前的房地產(chǎn)市場情勢下，價錢均處于停長階段，南苑花城那么出現(xiàn)小幅度的優(yōu)惠，貸款優(yōu)惠元/，全款優(yōu)惠元/，金騰豪庭那么處于蓄客階段，提出了元抵元，交萬定金可定房辦理貸款;從未來供應(yīng)來說，目前城區(qū)曾經(jīng)有幾塊限制地塊，估計地價相對較高，城區(qū)的新工程未來估計供應(yīng)量在萬左右，未來市場競爭進(jìn)一步加強，需求做好市場監(jiān)測和市場預(yù)測。本區(qū)域不斷是德州市場的熱點地域，其地段價值和城市開展成熟度都是客戶比較認(rèn)可的地域，因此本區(qū)域在樓市淡市過會將會出現(xiàn)一個快速開展的景象，特別是城區(qū)改造和郊區(qū)新上市樓盤。、德州市開發(fā)區(qū)、銷售及庫存物業(yè)形狀樓盤稱號開發(fā)及銷售情況推盤時間預(yù)

32、售去化月均庫存待建商業(yè)中建華府年月萬%萬萬萬小高層/高層蔚來城年底萬二期%萬萬萬至尊名郡年月萬%萬萬萬江南水都年底萬%萬萬萬龍元世紀(jì)廣場年月萬%萬萬萬華騰御城年月萬%萬萬萬金色雅園年月萬%萬萬無多層江南水郡年底萬%萬無萬中建華府年月萬%萬萬金色雅園年月萬%萬無洋房中建華府年月萬%萬無江南水都年底萬%萬無、待售樓盤樓盤稱號 待售樓盤情況開發(fā)單位建筑面積產(chǎn)品類型運營進(jìn)度入市時間首批體量巴塞小鎮(zhèn)德州瑞康房產(chǎn)萬小高層一期正在建立年月萬嘉城盛世嘉城萬小高層二期內(nèi)部認(rèn)購年月萬東海香港城東海集團(tuán).萬小高層/高層前期規(guī)劃年月萬東海鳳凰城東海集團(tuán)萬高層前期規(guī)劃年月萬紅星中華城紅星美凱龍萬高層前期規(guī)劃年月萬月亮灣天宇房地產(chǎn)萬高層前期規(guī)劃年月萬翠湖莊園中正置業(yè)萬高層內(nèi)部認(rèn)購年月萬盛世華園未知.萬高層內(nèi)部認(rèn)購年月萬新河尚城德州華海灣房產(chǎn).萬高層正在施工年月巴黎城東海集團(tuán)萬高層售樓處建好年月萬唯美國際城力景集團(tuán)萬高層前期宣傳年月萬御景國際魯班