琨莎中心項(xiàng)目推廣方案

1、.：.；琨莎中心工程謀劃方案目錄第一部分 工程簡介第二部分 市場定位第三部分 整合宣傳方案第五部分 市場推行前期預(yù)備第八部分 銷售渠道第六部分 開盤活動(dòng)方案第七部分 價(jià)錢戰(zhàn)略第一部分工程簡介一、琨莎中心概略：琨莎中心屬于世方豪庭工程的二期工程，是一座現(xiàn)代化高檔綜合性建筑。工程總建筑面積89066平方米，占地面積2.257公頃，建筑覆蓋率30%，容積率4.2%，綠化率31%。由一棟塔式樓與一棟板式樓組成，中間以裙房相連。塔樓共24層，建筑高度85.2米；板樓為915層；裙房為3層，裙房部分設(shè)置為商業(yè)區(qū)。由塔樓與板樓半圍合成內(nèi)院,內(nèi)院地下共3層，設(shè)置為車庫。商務(wù)籠統(tǒng)：奢華大堂、采用11部博林特電梯

2、、意大利克萊門特中央空調(diào)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、24小時(shí)保安系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)。 商業(yè)旺鋪：將底部規(guī)劃為10000平方米商業(yè)區(qū)，可投為餐飲、超市、健身中心、銀行等，同時(shí)結(jié)合一期已有的設(shè)備，將構(gòu)成燕莎商圈內(nèi)號召力強(qiáng)勁的商業(yè)旺鋪。1、外事機(jī)構(gòu)：加拿大大使館、美國大使館、韓國大使館等；2、國際酒店：希爾頓酒店、凱賓斯基飯店、昆侖飯店、長城飯店等；3、銀 行：光大銀行、建立銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、工商銀行 二、工程特征 本工程不僅擁有優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢，而且本身的特點(diǎn)，更使得本工程具其有獨(dú)特的特征，顯現(xiàn)出了其與眾不同的氣質(zhì)。 1.建筑造形：為到達(dá)更好的通風(fēng)、采光效果，本工程樓型呈半圍合狀，整座大廈參差有

3、致，極具現(xiàn)代感。2.獨(dú)立性：本工程共有三個(gè)相互獨(dú)立的大堂,并配備多部獨(dú)立電梯,且可根據(jù)實(shí)踐需求分割成三個(gè)獨(dú)立的子樓。 3.挑空大堂：本工程設(shè)有三個(gè)挑空大堂，大堂內(nèi)的地面和墻面均鋪砌高檔石材，并設(shè)計(jì)有藝術(shù)天花吊頂及奢華燈飾。 4.空間格局：本工程采用了框架剪力墻構(gòu)造，柱網(wǎng)構(gòu)造布置，每層均可以恣意組合、自在分割，使得辦公格局在設(shè)計(jì)和分隔上可以有很大的發(fā)揚(yáng)空間。 5.彈性功能：由于思索到客戶層面的不同，客戶的用途也不盡一樣。本工程度身定造的幾種戶型可供不同客戶階層選擇，不同的戶型面積可同時(shí)滿足投資或自用。 6.商業(yè)區(qū)：鑒于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)市場潛力較大，周邊文娛設(shè)備較多，而并未構(gòu)成有知名度的商業(yè)區(qū)，本工程首

4、層及二層規(guī)劃為10000平方米商業(yè)區(qū)，可設(shè)為餐飲、超市、健身中心、銀行等，同時(shí)結(jié)合一期已有的設(shè)備，力爭在燕莎商圈打造具有競爭力的商業(yè)區(qū)。 7.步行街：在首層由東向西設(shè)有半開敞式商業(yè)步行街，采用騎樓設(shè)計(jì)手法，雅致店鋪外面以連廊相接，不僅可聚集大廈的人氣，亦是本工程在此區(qū)域的一大特點(diǎn)，且該騎樓設(shè)計(jì)手法在該區(qū)域現(xiàn)有樓盤中是獨(dú)一采用的。 8.中心花園：工程圍合部分有約7000平方米的透天中庭花園，由國際知名的園景設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)。寬大廣場般的面積，垂直綠化與中庭建筑小品共同組成具有人性化的辦公空間。 9.停車位：本工程選用了地下車庫設(shè)計(jì)，采用了先進(jìn)的停車場管理系統(tǒng)，并設(shè)有電梯可直達(dá)地下車庫，大廈設(shè)有多個(gè)

5、車輛出入口，并為大廈業(yè)主提供了充足的停車位，車庫設(shè)有機(jī)動(dòng)車車位合計(jì)623個(gè)，另外地上還有部分暫時(shí)停車位。第二部分 市場定位一、 工程稱號 琨莎中心二、 工程定位 生長型企業(yè)、駐京辦事處，以出賣為主，租賃為輔的銷售戰(zhàn)略三、工程SWOT綜合分析得出詳細(xì)結(jié)論展開營銷：四、寫字樓招商針對行業(yè)1、 廣告?zhèn)髅?、 建筑裝飾3、 咨詢效力4、 貿(mào)易5、 駐京辦6、投資客五、 價(jià)錢定位 先期低價(jià)入市，以樹立品牌，聚集人氣為根本目的，后期價(jià)錢自然提升。詳細(xì)價(jià)錢及價(jià)錢戰(zhàn)略另附六、 賣點(diǎn)定位主題語： 質(zhì)量賣點(diǎn)： 廣告賣點(diǎn)：概念賣點(diǎn)配套賣點(diǎn)會(huì)所賣點(diǎn)景觀賣點(diǎn)物管賣點(diǎn)價(jià)錢賣點(diǎn)品牌賣點(diǎn)第三部分 整合宣傳方案廣告媒體網(wǎng)絡(luò)、戶

6、外為主，DM直投、短信輔助傳播工具利用媒體記者軟文新聞通告的方式擴(kuò)展知名度與影響力公關(guān)活動(dòng)，與企業(yè)行業(yè)論壇會(huì)組委會(huì)協(xié)作推行工程建立客戶溝通檔案定期舉行座談會(huì)、茶歇等第四部分 市場推行前期預(yù)備一、開盤前預(yù)備1銷售中心及工地現(xiàn)場包裝. 2.籠統(tǒng)樓書、產(chǎn)品樓書. 3VCD、光盤工程演示電子樓書. 4.宣傳折頁5.宣傳單頁DM.6.網(wǎng)站建立. 7.客戶通訊. 8.平面廣告.9.禮品二、推行預(yù)熱工程在整個(gè)推行過程中各主題應(yīng)相輔相成，有機(jī)銜接，階段性劃分重點(diǎn)，主要節(jié)點(diǎn)如下：1、樣板房推出前市場預(yù)熱期及客戶積累期：主要經(jīng)過新聞炒作的方式2、熱銷期： 經(jīng)過對上一周期市場反映的跟蹤報(bào)道及新聞傳送，進(jìn)而推出“贏取

7、琨莎，成就企業(yè)您的最正確選擇琨莎中心，以及結(jié)合樣板房推出主打中小企業(yè)開展等概念。3、強(qiáng)銷期：充分利用工程本身優(yōu)勢獨(dú)特的地理位置和完善的商務(wù)設(shè)備配套，成熟的商業(yè)環(huán)境的特點(diǎn)，發(fā)掘燕莎商圈客戶的潛力和延展力，推出獨(dú)特的辦公概念媒體宣傳和活動(dòng)謀劃互動(dòng)，構(gòu)成強(qiáng)銷期?；顒?dòng)可借助一定的場所分布房屋信息，高爾夫球迷會(huì)是一種不錯(cuò)的方式。4、清盤期: 在尾盤促銷期經(jīng)過已售物業(yè)升值分析和工程未來升值空間分析，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售及“星級物管概念，結(jié)合推出個(gè)別優(yōu)惠房，到達(dá)清盤目的。第五部分 銷售推行執(zhí)行根據(jù)工程目前的形狀，工程進(jìn)度及市場反映，為迅速改動(dòng)目前局面，將整個(gè)工程推行分為四個(gè)周期：市場預(yù)熱及客戶積累期，樣板房推出熱銷

8、期，強(qiáng)銷期，清盤期。市場預(yù)熱及客戶積累期一階段劃分：工程重新包裝之后，到樣板房正式推出之前二中心義務(wù)：1、銷售大廳及辦公大樓的重新包裝2、宣傳及銷售道具的預(yù)備3、銷售人員培訓(xùn)4、施工現(xiàn)場氣氛營造5、看房通道確定、布置6、階段性營銷，方案的落實(shí)三詳細(xì)任務(wù)：1、平面設(shè)計(jì)及印刷媒體A、名片、胸卡、工裝等CI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)制造 B、銷售部氣氛營造 C、銷售單頁的設(shè)計(jì)制造 D、銷售?？脑O(shè)計(jì)制造 E、看房通道確定，氣氛布置2、戶外媒體：A、銷售中心的門頭制造，工程籠統(tǒng)圍墻，引導(dǎo)牌、旗，看板的設(shè)計(jì)制造B、市內(nèi)交通要道指揮牌，燈箱選址，設(shè)計(jì)與制造C、電視滾動(dòng)字幕，手機(jī)短信確定文案3、施工現(xiàn)場的清理與美化4、樓價(jià)

9、清單、商品房購銷合同及附件的制造及各種登記、統(tǒng)計(jì)表格制造完成。5、銷售管理制度及銷控本制造完成6、銷售員共4-6位，培訓(xùn)終了二、樣板房推出熱銷期一階段劃分：完成上一階段預(yù)備，樣板房具備觀賞條件后二中心義務(wù)：以樣板房推出為契機(jī)，引起社會(huì)高度關(guān)注，逐漸提升工程知名度。三媒體投放安排四、業(yè)務(wù)配合與工程配合：1、樣板房具備觀賞條件。2、工程現(xiàn)場條幅、彩旗等氣氛五外銷促銷活動(dòng)可以和全國部分商會(huì)做大型或中型的推介活動(dòng)，可以當(dāng)?shù)氐母邫n酒店為會(huì)場做產(chǎn)品推介。一促銷活動(dòng)1 星級物管入駐展現(xiàn)活動(dòng)2售房一口價(jià)活動(dòng)3老客戶引見新客戶獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)4、積極參與寫字樓巡展二業(yè)務(wù)配合1、對意向客戶進(jìn)展追蹤與邀約，必要時(shí)采用強(qiáng)勢公

10、關(guān)。2、對競爭樓盤采用順勢而為的調(diào)整做法3、房款清繳，催欠任務(wù)第六部分 開盤活動(dòng)方案標(biāo)新立異開盤活動(dòng)力求推陳出新以到達(dá)不同的營銷效果，傳統(tǒng)的單調(diào)的開盤活動(dòng)不在采用，突出特點(diǎn)為客戶留下深化的印象。除了常規(guī)的剪裁儀式之外，盡能夠多的安排特征節(jié)目開盤現(xiàn)場以制造新聞點(diǎn)為噱頭，約請各房地產(chǎn)媒體記者進(jìn)展跟蹤報(bào)道以到達(dá)工程的推行效應(yīng)剪裁儀式最好選擇商業(yè)協(xié)會(huì)德高望重的元老級人物來提升品牌籠統(tǒng)現(xiàn)場演繹節(jié)目取消歌舞等文藝類節(jié)目可以以商業(yè)交流的方式約請部分商界名流與中小企業(yè)主溝通與對話；第七部分 價(jià)錢戰(zhàn)略價(jià)錢作為營銷的一個(gè)關(guān)鍵性要素，根據(jù)初步市場調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)，結(jié)合本案質(zhì)量和市場走勢，有針對性地制定價(jià)錢執(zhí)行戰(zhàn)略。對

11、于本樓盤，采取市場競爭定價(jià)和產(chǎn)品定價(jià)相結(jié)合，既要表達(dá)產(chǎn)品的運(yùn)用價(jià)值，又要與市場需求、競爭態(tài)勢嚴(yán)密相連，在保證合理價(jià)錢的根底上，進(jìn)而到達(dá)全面的、科學(xué)的促銷目的。應(yīng)經(jīng)過好的價(jià)錢戰(zhàn)略來輔助進(jìn)展適宜的價(jià)錢定位。在形形色色的價(jià)錢戰(zhàn)略運(yùn)用中，利用樓盤本身的條件，結(jié)合消費(fèi)者的心思定價(jià)相組合，并根據(jù)銷售進(jìn)程的變化巧妙地對價(jià)錢進(jìn)展調(diào)整，這樣的價(jià)錢戰(zhàn)略稱之為“心思定價(jià)突破法，是殺傷力較強(qiáng)的一種方法。一、用心思價(jià)差，發(fā)明銷售勢能普通情形下，任何消費(fèi)者在購買一件商品特別是價(jià)值比較高的商品以前，都會(huì)有意無意地經(jīng)過種種信息渠道得到有關(guān)此類商品的一些信息包括價(jià)錢、規(guī)格、質(zhì)量，然后根據(jù)這些信息及對于這件商品的直觀了解，在心里先衡量這個(gè)東西究竟值多少錢。這個(gè)價(jià)錢就是我們常說的心思價(jià)錢。本案假設(shè)希望在價(jià)錢上做文章，只低于“比較價(jià)錢是不夠的，最好是遠(yuǎn)低于心思價(jià)錢。實(shí)踐價(jià)錢與心思價(jià)錢二者之間差距拉得越大，就越有能夠發(fā)明更大的勢能，釋放出來后引起不可擋的銷售風(fēng)暴。二、升心思價(jià)位，低價(jià)開盤，積聚銷售勢能經(jīng)過實(shí)踐調(diào)查獲取本案大致心思定價(jià)后，不是急于壓低本案實(shí)踐銷售，而是經(jīng)過科學(xué)的管理、一流的設(shè)計(jì)裝修、完美的管理配套等舉措，以一種自動(dòng)的姿態(tài)提升樓盤在消費(fèi)群中的“心思價(jià)錢，從而逐漸拉開心思價(jià)錢與實(shí)踐售價(jià)的差距，積累起銷售勢能。當(dāng)然，宣傳是必不可少的。經(jīng)過各種手段，在客戶積累和樣板房推出前，將樓盤印象質(zhì)量提升到一個(gè)非常