拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場分析報告

1、.：.；拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場分析報告去年還在上半年的時候，接觸了西藏的珠峰偉業(yè)，我的同事還專門到現(xiàn)場去領(lǐng)會了生活，但后來開發(fā)商很“低調(diào)，一場繁華變成了“無聲無息，當時他們甚至連售樓書都曾經(jīng)做了出來，銷售人員也曾經(jīng)預備好了。一、前言二、報告摘要縱觀拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場，一方面，拉薩房地產(chǎn)市場是一個新興的產(chǎn)業(yè)，而未來市場將面臨“井噴式的開展態(tài)勢，各種商業(yè)形狀將層出不窮；另一方面，拉薩房地產(chǎn)的啟動與開展，帶動了冶金、化工、建材、輕工、家電、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，隨著拉薩旅游業(yè)不斷晉級趨勢，對于推進拉薩商業(yè)市場的昌盛是一個長期利好音訊，市場前景看好。可以說，拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場是壓力與機遇并存。因此，在研討

2、拉薩商業(yè)運營的根底上，尋求產(chǎn)品運營的差別性與產(chǎn)品運營的創(chuàng)新，將成為本商業(yè)工程運營權(quán)銷售勝利的關(guān)鍵。拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但相對于她的商業(yè)經(jīng)貿(mào)功能，其配套效力依然顯得相對滯后。隨著拉薩旅游旺季的到來，國內(nèi)外大量旅游人群的涌現(xiàn)，使得現(xiàn)有商業(yè)配套如雨后春筍出現(xiàn)，但一直不具備具有權(quán)威效果的大型商業(yè)文娛中心。如何合理有序地配置完好、成熟的商業(yè)配套并使其有機互動組合，構(gòu)成不同檔次、錯位運營，曾經(jīng)被提上了拉薩進一步開展的議事日程。因此，本工程的突破點在于跳出拉薩現(xiàn)有小商業(yè)方式與產(chǎn)品方式，更多的與國內(nèi)商業(yè)運營市場開展趨勢接軌，結(jié)合城市開展目的，充分思索新經(jīng)濟時代下投資者和消費者對商業(yè)運營形狀的更高需

3、求，對目前所存在的市場需求進展高度概括與提升。通常的謀劃過程是經(jīng)過根本的市場調(diào)查，然后直接提出工程定位。本報告采用全新的分析方法，在全面、詳實的市場調(diào)查的根底上，對市場供求關(guān)系進展深化分析，并找到市場飽和點，進而分析目前產(chǎn)品運營的局限性，從而找到市場空白點，再經(jīng)過市場空白點，分析出可以為本工程所用的市場時機點，并經(jīng)過全新的工程分析論證方式“NMN矩陣分析模型，找到工程的突破點，同時經(jīng)過他們發(fā)明性的勞動，謀劃出拉薩首個商業(yè)市場運營產(chǎn)權(quán)銷售的引領(lǐng)型物業(yè)，并旨在經(jīng)過真實可行的新概念的提出，引起拉薩投資型商業(yè)運營方式的革命，最終到達工程勝利銷售的目的。三、 市場現(xiàn)狀調(diào)查、調(diào)查綜述. 調(diào)查目的對拉薩商業(yè)

4、地產(chǎn)市場及區(qū)域商業(yè)情況進展針對性的調(diào)查研討分析，最終構(gòu)成分析成果，旨在為本工程的定位論證提供決策參考根據(jù)。.調(diào)查原那么客觀、全面、深化、有效。.調(diào)查范圍區(qū)域范圍：北京路片區(qū)、林廊路片區(qū)、江蘇路片區(qū)、朵深格路片區(qū)。.調(diào)查方式實地調(diào)查、目的訪談。.調(diào)查周期前期調(diào)查：年月日至月日。后續(xù)調(diào)查：年月日至月日。、拉薩商業(yè)市場整表達狀分析.相對而言的滯后性拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但相對于她的商業(yè)經(jīng)貿(mào)功能，其配套效力依然顯得相對滯后。隨著拉薩旅游旺季的到來，國內(nèi)外大量旅游人群的涌現(xiàn)，使得現(xiàn)有商業(yè)配套如雨后春筍出現(xiàn)，但一直不具備具有權(quán)威效果的大型商業(yè)文娛中心。如何合理有序地配置完好、成熟的商業(yè)配套并使其

5、有機互動組合，構(gòu)成不同檔次、錯位運營，曾經(jīng)被提上了拉薩進一步開展的議事日程。.地塊增值帶動商鋪升值眾所周知，地塊的增值那么將延續(xù)至整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場，那么使得區(qū)域內(nèi)的商鋪價值的飆升。目前，大量的旅游投資建立使得拉薩旅游與商業(yè)的聯(lián)絡愈加嚴密，尤其是布達拉宮的后期籠統(tǒng)工程再建，毫無置疑將使拉薩城市中心地塊價值再度強勁上揚。而對于寸土寸金的拉薩環(huán)內(nèi)區(qū)域而言，其地塊的增值程度勢必明顯高于周邊區(qū)域，這對拉升其區(qū)域的商業(yè)價值的增長起到了極佳的催化作用。.宇拓路步行街新拉薩商業(yè)區(qū)域帶動地段增值除去布達拉宮前臨北京路的金融經(jīng)貿(mào)，意味拉薩商業(yè)繁華的就是宇拓路步行街。目前，拉薩百貨大樓、國貿(mào)大廈、賽康大廈“炙手

6、可熱的商業(yè)焦點、得天獨厚的黃金地塊使得本區(qū)域構(gòu)成了拉薩最為成熟的商業(yè)配套、高尚的商業(yè)氣氛與運營高檔次高檔次商品的拉薩傳統(tǒng)商業(yè)中心。隨著北京路、林廊路、江蘇路地塊商業(yè)設(shè)備的不斷完善，以北京東路為中心的“新拉薩商業(yè)區(qū)已初具雛形。在自治區(qū)政府大力扶植下，拉薩中心商業(yè)中心正呼之欲出。結(jié)論：這闡明了各投資者對商業(yè)市場前景的預測是好的，這與近年中心區(qū)大規(guī)模開發(fā)建立的刺激作用有關(guān)，也與城市建立的進程相吻合，眾聯(lián)風行以為是一種正常的市場反映。.商鋪投資市場現(xiàn)狀.小面積商鋪市場接受度高從去年舉行的成渝兩地場房展中的客戶意向調(diào)查統(tǒng)計明顯可見，目前拉薩商鋪需求面積集中在平方米左右，多以投資客作為主要購買群體。一些業(yè)

7、內(nèi)人士指出，商鋪中的“小戶型與興隆城市小戶型白領(lǐng)公寓的熱銷原理一樣：在單價逐漸走高的時候，控制面積降低總價、降低支付風險不失為投資的可取之道。.投資對象較單一據(jù)我司調(diào)查數(shù)據(jù)反映，目前的商鋪投資主要集中于城市中心區(qū)域的臨街小商鋪，這類商鋪普通面積較小、總價相對較低。而大型的商場主要以結(jié)合運營為運營手段，出賣投資景象目前在拉薩非常少見。.獲益方式較為單一目前的商鋪投資主要以自主運營為主。除少量的自用客戶以外，絕大多數(shù)的投資客戶都依托出租、轉(zhuǎn)讓等手段實現(xiàn)投資差價收益，甚至繁殖了一批專門從事轉(zhuǎn)租的投機業(yè)態(tài)。此類運營方式需求投資客的頻繁參與，假設(shè)出租情況不理想，其投資報答也具有一定的風險。結(jié)論：從以上分

8、析可以看出,拉薩商業(yè)規(guī)劃尚出于啟動階段，還不具備具有權(quán)威效果的大型商業(yè)中心。.未來商鋪投資的開展趨勢.投資行為將更趨火爆隨著大批旅游資源開場投入運用，較高的投資報答將被理性的商業(yè)投資所追捧。而隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，投資報答率的實現(xiàn)風險將被專業(yè)的商業(yè)運營管理公司利用大量的旅游資源消化，這也將使房地產(chǎn)投資行為更趨于火爆。.專業(yè)運營公司將大量介入針對目前商鋪投資的無序形狀，專業(yè)運營公司的介入已成為眾望所歸的趨勢。這種將運營權(quán)、一切權(quán)、運用權(quán)的“三權(quán)分別的方式將大大降低投資客戶的投資風險，也能保證穩(wěn)定、豐厚的投資報答。.商場投資將成為投資新種類以珠峰偉業(yè)國際購物中心的商場出賣開場，大型商場作為投資

9、的全新種類，將在短時間內(nèi)迅速普及起來。這種投資方式將商鋪的運營權(quán)和一切權(quán)拆分，而以專業(yè)運營公司保證長期運營的方式使開發(fā)商走出資產(chǎn)長期積壓在手的被動局面。而對于投資者而言，商場分隔投資不僅是添加了全新的投資選擇，更是一種省心省力的投資新途徑。拉薩年全新的美式摩爾引領(lǐng)著全新的消費方式，為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。無論是拉薩金林卡的產(chǎn)權(quán)式酒店，還是格桑林卡的完全產(chǎn)權(quán)商鋪，以租賃的方式投資地產(chǎn)，從中獲取繼續(xù)報答。業(yè)界人士解釋說，商業(yè)地產(chǎn)商的主要義務是運營商店，而不是像傳統(tǒng)地產(chǎn)商或商業(yè)企業(yè)那樣運營商品。金林卡、格桑林卡正是抓住了這一商業(yè)地產(chǎn)的時機，將新經(jīng)濟方式，新房產(chǎn)方式引入到拉薩，為投資人提供全新的投資

10、渠道，也為拉薩地產(chǎn)業(yè)界探求著一條新的開展路子。在這類商場投資中，位于市中心、繁華鬧市的商鋪以其依托成熟商業(yè)圈的地段優(yōu)勢，將成為首批炙手可熱的投資對象。結(jié)論：眾聯(lián)風行以為拉薩房地產(chǎn)行業(yè)未來幾年將走向成熟化、多樣化，拉薩商業(yè)市場需求量將隨經(jīng)濟昌盛而不斷上升。、拉薩中心區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)查.中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概略中心區(qū)商圈規(guī)劃完善、規(guī)模宏大，政府的大力支持將使眾多商家搶灘于此，加上地處旅游特區(qū)心臟的地理位置，其城市中心區(qū)商業(yè)的位置將隨著中心區(qū)的建立而逐漸構(gòu)成。目前能代表拉薩市中心區(qū)商業(yè)氣氛的是拉薩百貨大樓。此外，該區(qū)域大部分臨街部分普通為商業(yè)，此部分商業(yè)大多是私營小商業(yè)。.中心區(qū)商業(yè)物業(yè)開展前景分析中心區(qū)消費

11、力對商業(yè)的影響中心區(qū)潛在消費才干強，為未來商業(yè)開展創(chuàng)下根底。中心區(qū)人流量對商業(yè)的影響未來幾年中心區(qū)人流量多，為中心區(qū)商業(yè)帶來昌盛。中心區(qū)交通對商業(yè)的影響中心區(qū)交通便利為未來中心區(qū)商業(yè)開展提供了條件。眾聯(lián)風行以為如今中心區(qū)區(qū)域小商業(yè)居多，成熟度還不夠，但中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃的較為明確，商業(yè)開展條件曾經(jīng)具備，因此未來中心區(qū)商業(yè)開展前景看好。、競爭性物業(yè)綜合分析.建筑規(guī)模拉薩中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)模普通在.萬至萬，規(guī)模不等，建筑高度在米至米之間，因此他們可以看出，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模屬于臨街低等規(guī)模，且中心區(qū)建筑物代表拉薩市籠統(tǒng)，建筑物的規(guī)模都遭到中心區(qū)規(guī)劃的限制。.產(chǎn)品特征近年來的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品特征不

12、斷在創(chuàng)新，主要從產(chǎn)品設(shè)計與配套設(shè)備上表達，設(shè)計理念以人性化設(shè)計為出發(fā)點，但建筑規(guī)劃變化不大。.客戶細分拉薩商業(yè)物業(yè)的投資群不集中，投資轉(zhuǎn)租型客戶占一定比例，商業(yè)投資客戶集聚效應明顯。.營銷程度拉薩商業(yè)市場營銷整體程度不高，營銷手段單一，有待于改良。.租售價位商業(yè)鋪面出租最低價為元/.月左右，最高租金元/.月，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)普通集中在元/.月左右(不含物業(yè)管理費)；商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)售價最低價為,元/.月，最高價為,元/.月，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)售價集中在,元/.月左右，售價高于其它區(qū)域商業(yè)鋪面。.廣告媒體拉薩市商業(yè)市場廣告方式單一，投放力度不大，普通為懸掛于樓體外立面的廣告條幅，廣告條幅內(nèi)容僅僅為一些

13、促銷廣告。報紙廣告及電視廣告很少見到。.租售情況拉薩商業(yè)租售情況較活潑的市場集中在中心區(qū)及中心東區(qū)，出租率普通都在%以上，從市場提供的數(shù)據(jù)可以看出，拉薩市商業(yè)市場正在東移。.物業(yè)管理中心區(qū)與中心東區(qū)推出的商業(yè)物業(yè)，很少注重物業(yè)管理。根據(jù)拉薩商業(yè)本身的形狀，多為私營商業(yè)，自主管理。四、 拉薩商業(yè)市場現(xiàn)狀研討、拉薩商業(yè)市場供求關(guān)系分析.拉薩商業(yè)整體供求關(guān)系分析 拉薩商業(yè)的供求關(guān)系遭到了拉薩經(jīng)濟開展的制約，也受國內(nèi)經(jīng)濟的制約。 年至年，拉薩經(jīng)濟開展與城市建立處于起步階段，拉薩市共出讓商業(yè)用地.萬，其中一大部分商業(yè)還屬于行政辦公用地，商品商業(yè)需求量更小。 至年商業(yè)開發(fā)較熱，年土地出讓面積，到達歷年來最

14、頂峰，面積為.萬。 由于前三年的過度開發(fā)，年拉薩商業(yè)的釋放量過大，商業(yè)的土地出讓量到達了自年以來的最低點。 年空置面積到達歷史峰位，空置面積高達.萬。 年空置面積大幅降低，降幅為.萬，同比降低了%。 年空置面積再次下降，空置面積僅為.萬，同比降低了%。.產(chǎn)品供求關(guān)系分析 經(jīng)過對中心區(qū)商業(yè)組團的分析，可以看出，這部分商業(yè)供應量顯的過大。 經(jīng)過對拉薩市商業(yè)市場的分析可以看出，商業(yè)形狀本身素質(zhì)較低，內(nèi)部配套設(shè)備齊備，物業(yè)管理水準高的商業(yè)在拉薩商業(yè)買賣市場顯的比較活潑，這部分商業(yè)市場供應有效供應量已顯缺乏。 市場上推出一些綜合素質(zhì)高并賦有新型概念的商業(yè)也頗受市場溺愛，因市場推出較少，需求量較大，如格桑

15、林卡。.客戶供求關(guān)系分析從商業(yè)市場已售單位可以看出，購買對象主要是一些私人購買運營；還有一部分整層或者半層大面積購買的大型公司作為自營，另有一部分投資客購買轉(zhuǎn)租，這三種客戶構(gòu)成了市場的需求量。、拉薩商業(yè)市場飽和點分析.區(qū)域市場飽和點分析 中心區(qū)域東部組團的小商業(yè)的供應量曾經(jīng)構(gòu)成了飽和。 中心區(qū)域東部的小商業(yè)物業(yè)擴張已根本到達飽和點。 中心區(qū)大商業(yè)物業(yè)的生長性較好，有開展?jié)摿Α?中心區(qū)大商業(yè)物業(yè)剛處于起步階段，還遠未到達飽和點，市場開展?jié)摿甏蟆?產(chǎn)品飽和點分析 小商業(yè)及內(nèi)部硬件設(shè)備陳舊的這類產(chǎn)品，市場曾經(jīng)到達飽和點。 商業(yè)本身素質(zhì)較高，內(nèi)部配套設(shè)備齊備，物業(yè)管理水準高的商業(yè)供應量還未到達飽和，

16、市場可發(fā)掘潛力大。 一些綜合素質(zhì)高并賦有新型概念的商業(yè)供求關(guān)系未到達飽和點。 與國內(nèi)興隆城市接軌的甲級商業(yè)，還未到達市場飽和點。.客戶飽和點分析 新增投資者是市場購買力的主力軍，這部分客戶還未到達市場的飽和點。 國內(nèi)大中型商業(yè)企業(yè)的進駐需求還未到達滿足，市場未到達飽和點。 外資企業(yè)、國內(nèi)企業(yè)的需求量還未到達飽和點。 投資型客戶的需求還未到達飽和。、拉薩商業(yè)市場產(chǎn)品局限性分析.建筑規(guī)模規(guī)模不大，高度受限，個性缺乏，是拉薩商業(yè)規(guī)模開展中的一個產(chǎn)品局限性。.戶型構(gòu)成從已推出的商業(yè)戶型設(shè)計可以看出，如今市場上的商業(yè)設(shè)計曾經(jīng)滿足客戶對平面規(guī)劃上的需求，就是說對商業(yè)物業(yè)面積需求已完全可以滿足，可是客戶對空

17、間提出自在組合的需求如今還沒有相應的設(shè)計，這是商業(yè)設(shè)計中的一個局限性。.產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征存在以下幾點局限性： 商業(yè)建筑構(gòu)造變化不大，主要是臨街商鋪的設(shè)計較多，且商業(yè)物業(yè)夜晚燈光裝飾單調(diào)，無特點。 產(chǎn)品設(shè)計中不夠全面，沒有思索為商業(yè)今后開展預留空間，在設(shè)計上沒有思索到今后商業(yè)環(huán)境的需求和未來開展趨勢。 配套環(huán)境的設(shè)計上存在較大的局限性。 商業(yè)規(guī)范有所提高，但也僅僅是在一些常規(guī)處置方面做的更細，而沒有什么突破。.營銷程度在銷售推行方式上存在很大的局限性： 樓書的制造僅僅限于平面戶型圖，樓書設(shè)計處于初級階段； 推行概念生硬，概念并未落到實處； 商業(yè)參與大型展現(xiàn)會的較少，對寬廣客戶了解商業(yè)呵斥了妨礙。

18、.物業(yè)管理現(xiàn)今的商業(yè)物業(yè)缺乏人性化，國際化的物業(yè)管理，很多物業(yè)沒有提供商業(yè)效力，商業(yè)物業(yè)管理不能順應未來商業(yè)方式的需求。.配套設(shè)備物業(yè)配套設(shè)備在硬件設(shè)備上已有所改善，但功能提供的不夠齊全，大型商業(yè)休閑文娛還沒有推出，使商業(yè)功能上不能滿足人們的休閑需求。、拉薩商業(yè)市場空白點分析 拉薩市大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)較少。 市場上還沒有推出，從休閑文娛角度思索設(shè)計的復式商業(yè)，空間上不能自在組合和設(shè)計。 拉薩商業(yè)市場至今沒有休閑文娛設(shè)計的商業(yè)。 拉薩商業(yè)夜晚燈光裝飾單一，無特征。 拉薩商業(yè)在建筑選材上，沒有從安康角度思索。 拉薩商業(yè)市場設(shè)計沒有為商業(yè)開展設(shè)置預留空間。 拉薩商業(yè)的商業(yè)環(huán)境從生態(tài)、安康休閑的角度思索

19、的缺乏。 拉薩商業(yè)設(shè)置的背景音樂多為歌曲，由于每人喜好不同，因此如今商業(yè)中播放的背景音樂，很難讓全部消費人群接受。 推行概念生硬，生態(tài)、休閑，安康文娛這些概念并為落到實處，且市場還沒有推出一座能把這些概念全部融入的商業(yè)。 商業(yè)開發(fā)至今沒有進展房地產(chǎn)市場推行會，讓寬廣客戶對商業(yè)了解呵斥了妨礙。 拉薩商業(yè)市場還很少采用報紙廣告、電視廣告，廣告媒體宣傳方式單一。 物業(yè)管理人性化、國際化管理做的缺乏，不能滿足多功能商業(yè)運營。五、 工程定位、拉薩商業(yè)市場時機點分析拉薩商業(yè)物業(yè)實踐需求添加。年商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)近年來空置面積最少的利好局面，闡明拉薩市商業(yè)物業(yè)實踐需求在不斷擴展。拉薩市國民經(jīng)濟運轉(zhuǎn)穩(wěn)定，加之各種招

20、商引資的優(yōu)惠政策，及鼓勵創(chuàng)業(yè)的政策扶持，使得大量新型中小企業(yè)產(chǎn)生，從而添加商業(yè)物業(yè)的有效需求。拉薩市商業(yè)市場前景看好。從目前市場情況來看，商業(yè)租賃市場與銷售市場構(gòu)成較大的反差，為未來的銷售市場積聚了強大的有效需求能量?？梢灶A測，隨著拉薩旅游業(yè)的不斷開展，大量外資企業(yè)、外鄉(xiāng)企業(yè)，將把陣地轉(zhuǎn)移到拉薩，在拉薩設(shè)立分公司或辦事處，邁出其進入拉薩市場的重要一步。而中心區(qū)的國際性定位更加強了這一能夠，拉薩商業(yè)市場有望實現(xiàn)突破性的開展。此外，目前拉薩市商業(yè)局限性較多，與國內(nèi)興隆商業(yè)物業(yè)尚存在較大的差距。在市場時機存在的情況下，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本工程博得市場的先決條件。而本工程可以不受中心區(qū)建筑的種種規(guī)劃限制，為

21、產(chǎn)品創(chuàng)新提供了寬廣的開展空間。、拉薩市商業(yè)運營突破點分析.新經(jīng)濟方式對新型商業(yè)物業(yè)的需求特征 新方式新供需因此，在新經(jīng)濟情勢下，現(xiàn)代商家對商業(yè)物業(yè)提出了更高的要求。在國際先進商業(yè)設(shè)計領(lǐng)域中，一個很重要的設(shè)計指點思想是要把消費者的消費和休閑文娛連在一同。檔次低的商業(yè)物業(yè)將逐漸被市場所淘汰，而高檔次、高科技含量、表達生態(tài)、休閑、安康、環(huán)保、溫馨、人性化的新型商業(yè)呼之欲出。.拉薩商業(yè)開發(fā)突破點分析經(jīng)過市場調(diào)研可以看出，拉薩市商業(yè)市場競爭猛烈。因此，在商業(yè)工程的運營上，必需在研討拉薩商業(yè)產(chǎn)品的根底上，尋求投資產(chǎn)品的差別性與產(chǎn)品創(chuàng)新，成為商業(yè)工程勝利運營的突破點。因此，本工程的突破點在于跳出拉薩現(xiàn)有商業(yè)

22、的運營方式與產(chǎn)品方式，更多的與國際商業(yè)開展趨勢接軌，結(jié)合城市開展目的，充分思索新經(jīng)濟時代下消費者對現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的更高需求，同時經(jīng)過他們發(fā)明性的工程謀劃，謀劃出拉薩市商業(yè)投資市場的引領(lǐng)型物業(yè)，并旨在經(jīng)過真實可行的新概念的提出，引起商業(yè)投資方式的革命，從而引發(fā)起拉薩商業(yè)市場投資產(chǎn)品的革命，最終到達工程勝利銷售的目的。、適宜本工程的詳細突破方式論證.工程評價.工程概略珠峰偉業(yè)國際購物中心位于拉薩中心區(qū)東區(qū)。中心西臨朵森格路南段，東靠大覺寺，北臨宇拓路，南面為江蘇路魯固汽車站。地塊周邊道路情況良好，便于停車。.工程SWOT分析工程最大的優(yōu)勢在于地塊出于城市中心商業(yè)繁華區(qū)，周邊商業(yè)密集，工程周邊可利用的

23、消費資源比較豐富。工程最大的優(yōu)勢在于目前商業(yè)運營定位層次不高，行業(yè)業(yè)態(tài)競爭沒有優(yōu)勢，對于本工程商業(yè)投資將產(chǎn)生較大的影響。因此，商業(yè)的功能定位不適宜作大型購物中心，而把商業(yè)定位為高檔休閑文娛中心較為適當。SWOT矩陣分析：Sstrength優(yōu)勢分析：拉薩成熟最中心的商圈；區(qū)域交通條件優(yōu)越；區(qū)內(nèi)市政配套齊全；周邊可利用商業(yè)資源豐富；中心區(qū)概念深化人心；代理商與運營商優(yōu)勢互補。 Wweakness優(yōu)勢分析：商業(yè)運營定位層次不高；商業(yè)業(yè)態(tài)競爭沒有優(yōu)勢；外立面包裝零亂，無一致規(guī)劃；小商業(yè)對物業(yè)前廳籠統(tǒng)有遮擋；地塊西面規(guī)劃工程開通銷售時間的不確定性。Oopportunity時機點：宏觀環(huán)境看好；房地產(chǎn)市場

24、規(guī)范；商業(yè)有效需求添加；新型投資者不斷添加；中心區(qū)成為商業(yè)投資熱點；商業(yè)市場前景看好。 TThreat風險點：市場銷售供應量逐漸添加；同區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭猛烈；區(qū)域間競爭同時存在；商業(yè)市場風險對投資者自信心的沖擊?？傮w而言，本工程優(yōu)勢要素明顯，優(yōu)勢要素較少，開展時機明顯，最大要挾要素于市場風險對投資者自信心的沖擊，及由此產(chǎn)生的猛烈的市場競爭。因此產(chǎn)品形狀包括運營規(guī)劃以及現(xiàn)場外環(huán)境包裝展現(xiàn)最終能否創(chuàng)新成為本工程的最大時機要素。以下市場定位內(nèi)容將以“強化優(yōu)勢、運營創(chuàng)新、防止要挾、把握時機的戰(zhàn)略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的處理方案。.NMN矩陣分析模型“NMNNow/Method/Need矩陣分析模型是

25、經(jīng)過工程的SWOT分析之后，結(jié)合工程的實踐情況，找到真實可行的工程突破點的全新分析模型,本模型不但分析全面，而且更加準確、明了，經(jīng)過本模型的分析可以充分強化工程優(yōu)勢，弱化或防止工程優(yōu)勢，找到工程打入市場的有力突破點。同時本模型的結(jié)論將對整個工程的開發(fā)實施有著重要的指點意義詳見附表。、本工程定位.目的客戶定位經(jīng)過對商業(yè)區(qū)域的客戶細分分析，結(jié)合拉薩中心區(qū)的國際性定位及工程本身高貴質(zhì)量，本工程主要客戶定位于具有投資認識、有較強本身開展的私營個體，其次為資金實力雄厚自營型企業(yè)?？蛻魳?gòu)成根本大局為：投資型個人為主，創(chuàng)業(yè)型私營企業(yè)為輔客戶購買行為注重要素及行為特征：注重要素 行為及心思特征宏觀經(jīng)濟環(huán)境 整

26、體市場投資氣氛、宏觀經(jīng)濟前景等要素會影響其購買決策。物業(yè)升值潛力 規(guī)劃良好、商業(yè)氣氛濃重、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為首選。物業(yè)租金報答率 “高盈利的投資方式和“低風險的退出機制，對其產(chǎn)生購買行為最具吸引力。資金周轉(zhuǎn)及風險 為方便其資金周轉(zhuǎn)及躲避風險，傾向選擇首期款較少、按揭年限高的商業(yè)。價錢 注重商業(yè)運營性價比地理位置及周邊配套 思索地理位置能否優(yōu)越，商業(yè)人氣、交通設(shè)備、市政設(shè)備能否完善以及區(qū)域成熟度，物業(yè)檔次和社會平安度等。物業(yè)質(zhì)素 思索戶型間隔能否方正適用，采光、通風、朝向能否良好，智能化配套能否先進，外觀能否美觀，大堂能否氣派。戶型面積 投資型個體購買面積要求較小空間要求 運營管理公

27、司一致規(guī)劃，工程配套 注重休閑文娛業(yè)態(tài)能否齊全，如咖啡吧、電子文娛、餐廳等商業(yè)環(huán)境 越來越注重綠色、生態(tài)、安康的商業(yè)環(huán)境因此，在工程定位及規(guī)劃設(shè)計上，要從客戶所關(guān)懷的商業(yè)物業(yè)要素出發(fā)，全力打造適宜目的客戶投資需求的有效產(chǎn)品。.定位戰(zhàn)略n 新穎性：定位能否新穎，能否推陳出新，擺脫俗套。n 適宜性：定位能否符合工程商業(yè)運營的詳細實踐情況。n 排他性：定位能否具有排他性，能否容易被模擬。n 指點性：能否能真正成為工程銷售的指點中心。n 延展性：定位能否容易經(jīng)過詳細籠統(tǒng)被表達，能否容易操作，以及可否為日后的廣告推行及物業(yè)包裝提供寬廣的創(chuàng)作空間。n 品牌性：定位能否能迅速脫穎而出，成為市場的熱點，樹立物

28、業(yè)及開展商品牌，為今后的開發(fā)工程奠定根底。n 市場性：定位的根底建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 盈利性：以工程盈利在最短時間內(nèi)得以最大表達為出發(fā)點。.工程總體定位他們經(jīng)過對拉薩商業(yè)的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拉薩沒有一個商場具有明確的商業(yè)主題式概念設(shè)計，所以難有工程的獨一性，不可防止的墮入了同質(zhì)化競爭，一個很慣性的思想是加上一些藏文化的元素，使之具備地方特征，這針對旅游商業(yè)來說是非常正確的。但是，珠峰偉業(yè)國際購物中心來說，不是定位于旅游商業(yè)，而且建筑是很現(xiàn)代的，主要針對本地高收入者的消費。因此，需求引入新的概念，與高消費者的心思價值相匹配。我司以為本工程主導功能以商業(yè)文娛為主，同時兼容商業(yè)購物配套效力功能

29、。在遵照全面市場調(diào)研、力求產(chǎn)品創(chuàng)新、尋求差別化產(chǎn)品、躲避市場風險的戰(zhàn)略根底上，遵照上述定位戰(zhàn)略，從如下幾方面進展表達 拉薩首座：在研討拉薩周邊商業(yè)市場的根底上，我司以為，本工程要到達預期的銷售目的，必需做成目前拉薩領(lǐng)先的商業(yè)工程。經(jīng)過本工程打呵斥拉薩最具創(chuàng)意的商業(yè)休閑文娛中心，以工程內(nèi)在的高質(zhì)量為依托，同時利用媒體的推行，在市場引起驚動效應，推開工程的勝利。突出本工程的新穎、罕有和尊貴。 A級：A代表的是一種高質(zhì)量，因此，本工程力求從商業(yè)運營形狀及軟性要素兩方面追求工程高質(zhì)量目的的實現(xiàn)。突出本工程的高檔、奢華與極品。A級質(zhì)量構(gòu)成要素：A級投資報答：“高盈利的投資方式。A級休閑文娛配套：配套齊全

30、、適用，精品購物走廊、大型電子文娛城、休閑酒吧、風情餐廳、高檔量販式夜總會、高檔水療中心。A級退出機制：“低風險的退出機制。A級開放式交流環(huán)境：商業(yè)資源的分享與互動、溝通，成為提升運營效率的重要議題。故而商業(yè)環(huán)境空間的規(guī)劃，亦從封鎖走向開方式OpenSpace和機動式Mobil。交流度和自律度高、富彈性的平面規(guī)劃設(shè)計成為時事所趨。電影院、電子文娛、酒吧餐飲以及高檔商務夜總會、水療中心將構(gòu)成一個循環(huán)的文娛主體。A級運營管理：能否有著名運營管理企業(yè)的參與，也是商業(yè)資源選擇高檔商業(yè)的重要規(guī)范。優(yōu)秀的運營管理公司能以杰出的管理使客戶享遭到更好的效力和更多的便利。在以時間為效益的世紀，國際性集團和跨國公

31、司對物業(yè)的選擇曾經(jīng)從對物業(yè)硬件方面的技術(shù)要求，上升為對物業(yè)所能提供的運營管理和配套效力有更多的效力要求。 四維：四維表如今全新的四維商業(yè)設(shè)計理念上，傳統(tǒng)的設(shè)計思想普通表現(xiàn)為群眾商業(yè)。我司提出的全新的四維運營理念，將珠峰偉業(yè)國際購物中心從傳統(tǒng)的商業(yè)形狀融入復合商業(yè)之中，將精品購物、精品餐飲、精品休閑文娛和高檔安康會所四維主題完美一致。經(jīng)過四維主題設(shè)計概念，從神、形、質(zhì)全方位展現(xiàn)，將工程內(nèi)在運營質(zhì)量全方位的展現(xiàn)出來，讓投資客戶充分了解該工程的運營價值，從而產(chǎn)生購買動機。在未來市場推行過程中，各中營銷工具也可融入這種四維思想，如立體樓書、電腦動畫展現(xiàn)等。綜上所述本工程總體定位為：拉薩首座A級渡假式四

32、維投資型商業(yè).物業(yè)檔次定位物業(yè)的檔次主要是經(jīng)過工程的成熟條件、商業(yè)資源、建筑風格、客戶定位、運營管理等幾個方面來表達。商業(yè)市場容量有限，市場競爭猛烈，如何通打造個性化產(chǎn)品，防止同質(zhì)化競爭，獲得客戶的認知，才是博得市場的關(guān)鍵所在。結(jié)合市場調(diào)研和工程定位，本工程物業(yè)檔次定位為：拉薩市中央商業(yè)區(qū)頂級文娛商業(yè)城.籠統(tǒng)定位為了能在目的客戶中建立鮮明而且一致的物業(yè)籠統(tǒng)，從而到達與其他競爭商業(yè)實現(xiàn)差別化的戰(zhàn)略目的，在符合上述物業(yè)定位總體把控的原那么根底上，本工程的籠統(tǒng)定位鎖定為：拉薩休閑文娛走廊“香港城物業(yè)的籠統(tǒng)定位最終經(jīng)過產(chǎn)品本身及各種宣傳推行手法展現(xiàn)予目的客戶，因此，籠統(tǒng)定位的意義在于： 運營規(guī)劃設(shè)計的

33、指引； 商業(yè)環(huán)境營造的指引； 配套設(shè)備設(shè)置的指引； 品牌塑造的指引； 樓盤VI設(shè)計的指引； 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)的指引； 廣通知求內(nèi)容的指引； 現(xiàn)場環(huán)境布置風格的指引； 營銷手法確實定； 置業(yè)顧問的引見風格指引； 目的客戶的心思暗示。、產(chǎn)品中心競爭才干分析總體而言，目前拉薩商業(yè)市場競爭日趨猛烈，尤其在北京路中心區(qū)，由于同期物業(yè)的供應量宏大，市場競爭更是呈現(xiàn)白熱化形狀。假設(shè)在后天的產(chǎn)品運營營造上不具有差別化的中心競爭才干，那么將不能預期地實現(xiàn)最終的工程銷售目的?；谝陨蠈Ρ竟こ谈偁帒B(tài)勢的分析，可以看出，營造產(chǎn)品的運營中心競爭才干是獲得工程勝利運作的關(guān)鍵問題。以下將在本身素質(zhì)塑造、賣點營造等方面提出針對性

34、的處理方案。.本身素質(zhì)塑造 塑造迎合目的客戶心思特征的產(chǎn)品個性主要表達在外立面包裝上可以完美地迎合目的客戶對時髦、高檔、獨特、休閑文娛等方面的追求 發(fā)明獨特的商業(yè)環(huán)境由于本工程周邊可直接利用的商業(yè)資源相對較為豐富，因此在利用外部環(huán)境的同時，著力營造獨特的內(nèi)部環(huán)境景觀，是本工程用于打動目的客戶的亮點所在。 商業(yè)功能與休閑文娛功能的完美結(jié)合在本工程的設(shè)計理念中，商業(yè)部分的功能不僅僅停留在工程本身的配套上，而是將其納入休閑設(shè)備體系中，從而進一步提升本工程的本身素質(zhì)，彰顯建筑的質(zhì)量。因此，營造休閑文娛購物走廊的商業(yè)方式是較為理想的選擇。.賣點營造拉薩市房地產(chǎn)營銷程度較低，這也是市場無序競爭的表現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)

35、的產(chǎn)品需求優(yōu)質(zhì)的包裝，尤其在信息膨脹的在競爭態(tài)勢下，如何最大程度地獲取客戶的眼球關(guān)注成為現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷的重要課題。在運營設(shè)計和管理上提升產(chǎn)品的本身素質(zhì)是工程勝利的根底條件，但在影響消費者的購買誘因中，產(chǎn)品之外的“賣點同樣舉足輕重?？蔂I造的銷售賣點： 拉薩首座A級渡假式四維投資商業(yè)概念； 標榜本工程為拉薩市新生代商業(yè)的引領(lǐng)性物業(yè)； 購物、餐飲、渡假、文娛完美結(jié)合； 會“呼吸的生長型商業(yè) 四維設(shè)計新理念； 極鼎甲級商業(yè)表達客戶實力； 充溢文化檔次的休閑購物走廊； 主題電影院、電子文娛中心； 引進著名運營管理公司或管理顧問； 營銷中心銷售環(huán)境的營造； 賣場環(huán)境的誘導； 現(xiàn)場活動的造勢； 銷售啟動前的

36、造勢活動； 組織拉薩市商業(yè)開展論壇等。、商業(yè)運營方式.商業(yè)運營功能劃分建議 一樓：形狀：開放式。業(yè)態(tài)：超市，多美麗快餐、高檔工藝品，高檔珠寶，鐘表，藏藥等。購物承諾：以運營品牌保證假一陪十 二樓：形狀：半開放。業(yè)態(tài)：電影城、電玩城、巴西烤肉、洋酒吧、咖啡館等。 三樓：形狀：封鎖。業(yè)態(tài)：KTV，SPA等。.運營管理公司一致運營管理，一致招商、 法務關(guān)系關(guān)系方：開發(fā)商“珠峰偉業(yè)、運營管理“AA、物業(yè)管理“BB、小業(yè)主“客戶。 開盤前，“珠峰偉業(yè)作為大業(yè)主代今后的n個小業(yè)主委托“AA作為運營管理單位與之簽定年的運營管理合同；在賣房時，珠峰偉業(yè)與客戶簽定的預售合同中須注明客戶必需履行“珠峰偉業(yè)與“AA

37、簽定的運營管理合同中的相關(guān)條款及違約責任。 開盤前，“珠峰偉業(yè)作為大業(yè)主代今后的n個小業(yè)主委托“AA屬下的“BB作為物業(yè)管理單位與之簽定年的物業(yè)管理合同；在賣房時，珠峰偉業(yè)與客戶簽定的預售合同中須注明客戶必需履行“珠峰偉業(yè)與“AA簽定的物業(yè)管理合同中的相關(guān)條款及違約責任。 由于運營方式中涉及到客戶的報答從商鋪的營業(yè)額中提取，故“珠峰偉業(yè)須開盤前委托一家會計事務所作為今后對“AA的營業(yè)報表的審計單位，同時與之簽定審計委托合同。 “珠峰偉業(yè)與客戶簽定的房屋運營權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同。、租金制定方式 按鋪位的位置及面積確定固定的鋪位租金價 按該商鋪營業(yè)額提取%-%扣率作為租金內(nèi)含%的廣告費、運營方式在三年的包

38、租期限內(nèi)“珠峰偉業(yè)確保業(yè)主%的報答率，其中按營業(yè)額的%提成，缺乏部分有“珠峰偉業(yè)補足，超出部分歸“AA一切。包租期滿后A、珠峰偉業(yè)或業(yè)主委托運營任選其一 按個月的租金作為年收益，個月的租金交“AA伴作為年運營管理費，同時須另交“BB月物業(yè)管理費。 按營業(yè)額的%提成，無須另行支付物業(yè)管理費。B、珠峰偉業(yè)或業(yè)主自行出租只需支付個月的租金于“AA作為年運營管理費。、報答獲取方式 分期支付以季度為期，在一年內(nèi)分四次提取建議采用、本卷須知 在預售前，“AA須將每層的商業(yè)定位確定，以便預售時告之客戶。 客戶營業(yè)提成的%中包含的內(nèi)容例：含稅，“AA須明確。.運營管理公司一致管理，業(yè)主委托運營業(yè)主委托運營 按

39、個月的租金作為年收益，個月的租金交“AA伴作為年運營管理費，同時須另交“BB月物業(yè)管理費。 按營業(yè)額的%提成，無須另行支付物業(yè)管理費。業(yè)主自行出租只需支付個月的租金于“AA作為年運營管理費。.年高投資報答，年無風險退出機制建立年高投資報答機制，確保業(yè)主%的報答率，其中按營業(yè)額的%提成，缺乏部分有“珠峰偉業(yè)補足，超出部分歸“AA一切。建立年無風險退出機制，確保業(yè)主年后完全退出投資，運營權(quán)由珠峰偉業(yè)重新與新投資者簽署房屋運營權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同。、工程定價建議根據(jù)市場情況及本工程產(chǎn)品運營特征，我司經(jīng)過分析，以為珠峰偉業(yè)國際購物中心總體銷售均價為銷售均價：元/平方米。針對各層商業(yè)的形狀，提出一下定價建議：

40、建議底層商鋪為首推單位，銷售面積為平方米為一單位。底層均價為元/平方米，從而造勢引導F和F的銷售。 建議起價定為元/平方米。在這個價錢面世適中，可以引起市場興奮，從而根據(jù)市場認購情況進展銷售價錢拉升。 F銷售均價為元/平方米，F(xiàn)銷售均價為元/平方米 詳細單元銷售定價本次方案中暫不確定。六、 工程營銷推行戰(zhàn)略經(jīng)過多年的營銷謀劃閱歷，眾聯(lián)風行對目前的營銷方式進展了全面的總結(jié)、提升。并歸納出可以為本工程所采取自創(chuàng)的營銷戰(zhàn)略。、拉薩地產(chǎn)營銷情況自被稱做房地產(chǎn)“營銷年的年，房地產(chǎn)的營銷開展出現(xiàn)了一個本質(zhì)性的的變化非常理性化。非常理性化主要表現(xiàn)為： 營銷推行的投入力度、層面、角度、載體及相應支撐的觀念實際

41、等均有多元化的開展，所調(diào)動的市場資源進一步添加； 物業(yè)運營從類型向質(zhì)量進展開展、由外表向本質(zhì)開展，產(chǎn)品的營銷還是占市場主流； 系統(tǒng)的整合營銷方式在大工程中廣泛運用 房地產(chǎn)實際有回歸本質(zhì)的傾向 競爭層次趨于高級理性化市場操作是房地產(chǎn)市場成熟的重要標志，表現(xiàn)出市場逐漸脫離浮躁的新趨向。、工程重點營銷戰(zhàn)略本工程可自創(chuàng)并采取以下營銷戰(zhàn)略：群體營銷 引導型營銷經(jīng)常由政府、媒體、等多家機構(gòu)結(jié)合組織進展，經(jīng)過大型展銷、研討會、媒體軟性引導、權(quán)威人士說話等多種途徑對趨于房地產(chǎn)市場、某樓盤景象等進展較為公正客觀的評論，直接刺激置業(yè)需求。如投資運營型商業(yè)、國際A休閑文娛中心的造勢和運用。 參與型營銷參與主要由媒體

42、單位或運營商組織的、帶有公益顏色的效力機構(gòu)或活動。 網(wǎng)絡營銷由于網(wǎng)上消費市場較為狹窄，在目前的市場推行中，網(wǎng)上營銷更偏重與籠統(tǒng)的推行。如房地產(chǎn)買賣網(wǎng)、本工程自建地產(chǎn)網(wǎng)頁等。個盤營銷 整合營銷營銷推行除了常規(guī)的要素組合外，亦綜合廣告、促銷、公關(guān)、人員推行、現(xiàn)場展現(xiàn)等多種方式進展多重組合，從不同角度發(fā)揚各種方式的優(yōu)勢，并構(gòu)成合力，有效傳送出工程的一致優(yōu)勢所在，共同作用于目的市場。 自信心營銷樓盤銷售的本質(zhì)是自信心銷售。因此，營造市場的投資購買自信心，要有長期的企業(yè)品牌動力，也要有詳細的操盤技巧，根本性的還是運營管理公司的品牌含金量。如以企業(yè)電視廣告等方式宣傳經(jīng)濟開展公司實力和籠統(tǒng)。 展現(xiàn)營銷房地產(chǎn)

43、市場中“空間價值的評判是圍繞著“空間咨訊來展開的，其焦點是供需雙方尋覓支撐價值的咨訊點。因此直接影響客戶對工程的投資價值認同感，是達成銷售的重要條件。如在重要位置搞定期的展銷活動。 泛地產(chǎn)營銷也可稱為廣義地產(chǎn)，不局限于“房子為中心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能商業(yè)區(qū)，即將狹義的房地產(chǎn)與各行業(yè)交融起來，構(gòu)成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。 整體營銷營銷謀劃不僅僅效力于工程開發(fā)完成后的銷售任務，而是貫穿于立項、設(shè)計、建立、銷售、物管的整體過程，以保證有效實現(xiàn)工程的市場目的。 個性化營銷個性化是房地產(chǎn)開展的生命所在。當個性化的工程在符合市場的潛在需求時，往往會激起市場的劇烈呼應，名利雙收。本工程對“

44、渡假式四維投資商業(yè)的強調(diào)。 親情營銷客戶帶客戶、促銷活動。經(jīng)過客戶“自動向親朋好友傳播引薦，而帶來客戶，促進銷售的一種銷售方法，此種營銷方法對商業(yè)尤為有效。親情銷售要到達目的，要處理的三個問題：售樓員如何注重親情銷售？顧客如何變被動為自動推介？如何做宣傳？ 研討會營銷“拉薩第一個*景象往往是某一工程在市場上初獲勝利并引起市場一定關(guān)注的一種情況，而工程研討會那么是工程推行過程中錦上添花的一個步驟。 強強結(jié)合與強勢提升工程銷售的明星陣營組合，涉及運營、銷售、物管等多個方面，是工程銷售的有力保證，也是品牌樹立的重要途徑。 多元化營銷是指開發(fā)商具有多元化的企業(yè)背景，在內(nèi)部可有效進展相關(guān)資源的優(yōu)勢互補，

45、對房地產(chǎn)工程而言，具有市場銷售上的強大優(yōu)勢。主題性與文化性營銷伴隨著工程整體中心定位的進一步明晰，使工程的主題顏色更趨明顯。 主題概念日趨穩(wěn)定，變化較小，大型投資型商業(yè)工程在主題概念的支撐下也會有分支賣點訴求的變化； 受工程特點及市場競爭的影響，工程的實踐運用功能大多主次明確，強化了主題性的開展趨勢；在市場競爭加劇的環(huán)境中，單純的運用功能逐漸被附加的、文化性的運用功能所替代。 物業(yè)價值被進一步延伸，向不同的理想的方式開展，包括運營方式向新的開展方式過度，商業(yè)方式開場表達休閑與安康的精神理念，而商業(yè)方式開場走向共同運營的大環(huán)境開展趨勢； 詳細文化方式多角度與運用功能相結(jié)合，具有了活潑與人情化的一

46、面。、推行宣傳戰(zhàn)略.廣通知求點次投資，年收益！由于，工程曾經(jīng)成現(xiàn)，并且已實現(xiàn)了部分招商，因此推行的主要目的是針對投資者進展銷售。同時，在拉薩，本工程是第一次進展商鋪銷售，因此，主題要力求直白，直接打動投資者。本工程廣通知求點包括： 拉薩首座A級渡假式四維投資商業(yè)概念； 標榜本工程為拉薩市新生代商業(yè)的引領(lǐng)性物業(yè)； 購物、餐飲、渡假、文娛完美結(jié)合； 會“呼吸的生長型商業(yè) 四維設(shè)計新理念； 極鼎甲級商業(yè)表達客戶實力； 充溢文化檔次的休閑購物走廊； 主題電影院、電子文娛中心； 引進著名運營管理公司或管理顧問； 營銷中心銷售環(huán)境的營造； 賣場環(huán)境的誘導； 現(xiàn)場活動的造勢； 銷售啟動前的造勢活動； 組織拉

47、薩市商業(yè)開展論壇等。.推行節(jié)拍 第一步：炒概念。吸引留意力。將“香港城推出來。經(jīng)過工程商場定位概念炒作，獲得市場認知，工程籠統(tǒng)在市場上注冊，吸引商家入場。年月日年月日 第二步：定位置。強化市場自信心。確立工程在市場上“地王，“里程杯的位置，訴求工程的獨特競爭優(yōu)勢。年月日年月日 第三步：說投資。給投資者算帳。強勢推出“金蛋促銷方案。年月日年月日 第四步：說環(huán)境。強調(diào)商場良好的消費環(huán)境，提升商場的價值。年月日年月日 第五步：強促銷?；氐阶詈蟮匿N售難題，針對性分析，普通采取直接利益性促銷。年月日年月日.推行促銷建議他們向市場推出“年金蛋投資方案：蛋生蛋，錢生錢，分利潤，保平安。項承諾： 現(xiàn)鋪現(xiàn)賣，帶

48、租約銷售。 天內(nèi)“無理由退鋪方案。 年內(nèi)承諾回收。 年，利潤分成方案，每年報答%。 平米起，方案單元購買，靈敏自在。 免費參與“偉業(yè)會，享用本商場和諸多聯(lián)盟商家消費優(yōu)惠。.宣傳設(shè)備建議宣傳設(shè)備分為硬件設(shè)備及軟件設(shè)備，其中硬件設(shè)備包括售樓處、地盤包裝等；軟件設(shè)備那么包括樓書、折頁、宣傳單張、平面及電視廣告等。這一系列設(shè)備都應緊緊結(jié)合本工程物業(yè)定位及籠統(tǒng)定位，并以協(xié)調(diào)、一致的原那么在銷售過程中不斷貫穿下去。對宣傳硬件設(shè)備及軟件設(shè)備的建議分別為： 售樓處售樓處作為接待客戶的“第一現(xiàn)場，是一切的銷售硬件設(shè)備中最為重要的一環(huán)。一個建筑新穎、具備特征的售樓處本身就是一個很好的宣傳媒介。售樓處可設(shè)置在樓盤首

49、層大廳，分為個區(qū)域：接待區(qū)、模型區(qū)、展現(xiàn)區(qū)、洽談區(qū)。 地盤包裝地盤包裝的主要功能是吸引過往客戶的留意及給到場的客戶以明顯的識別性。因此地盤包裝應與整體的宣傳籠統(tǒng)一致，并且要帶出濃濃的銷售氣氛。地盤包裝包括樓體外包裝、售樓處內(nèi)外特別禮儀布置等。地盤包裝在銷售的不同階段如內(nèi)部認購期、公開出賣、展銷會等都應有所偏重及不同。 樓書樓書是樓盤宣傳中最重要的軟件設(shè)備之一?，F(xiàn)時拉薩房地產(chǎn)市場競爭已進入啟動階段。假設(shè)是設(shè)計普通的樓書，在眾多的樓盤當中很容易便被湮沒。尤其是在房地產(chǎn)買賣會等大型房地產(chǎn)展銷場地，客戶面對上百個樓盤的選擇，如何突圍而出，那么樓書能否能吸引客戶的留意是較為重要的。而另一方面，普通來說，

50、再精巧的樓書，其功能也不過是向客戶展現(xiàn)其工程的各方面優(yōu)點，對客戶來說，并不具備保管的價值。本工程樓書的設(shè)計要反其道而行，使樓書不但具有其原有價值，還具備適用性和收藏價值，使客戶即使對工程本身不感興趣，亦不會隨意丟棄樓書，從而可以添加樓書的流傳時間及范圍。根據(jù)工程定位，思索制造立體式投資性樓書。 平面廣告平面廣告指的是發(fā)布在報紙、雜志及廣告牌等的廣告。平面廣告是樓盤接觸客戶最廣泛、最直接的渠道。平面廣告應恰到益處地表達工程的定位，并且應配合銷售戰(zhàn)略的進展表達的適當?shù)匿N售信息。.宣傳媒體建議 報紙媒體引薦、優(yōu)點：傳播范圍廣，廣告駐留時間長，圖文并茂，信息清楚，影響力強。缺陷：發(fā)布費用高昂，并且兩大

51、報集中了過多的房地產(chǎn)廣告，尤其是周五，一份商報可云集逾三十個房地產(chǎn)廣告，較易呵斥信息干擾。但在拉薩，由于情況特殊，新樓盤出賣普通均需在商報發(fā)布廣告。此外，是拉薩本地報刊，可以覆蓋本地投資型客戶，配合兩大報發(fā)布廣告，可起到相得益彰的效果。 電視媒體引薦拉薩電視臺節(jié)目。優(yōu)點：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強；缺陷：制造費用高，駐留時間短，受播出時間局限，且需求一定時間延續(xù)性，才干出效果，但電視媒體的感染力最強，能迅速建立樓盤的籠統(tǒng)。 雜志廣告引薦。雜志可配合報紙廣揭露布，進展樓盤新聞炒作，是一種駐留時間長和針對性強的媒體，周刊是時事類雜志，覆蓋面大，受眾遍及社會各階層，是

52、拉薩頗受歡迎的群眾時事雜志。優(yōu)點：駐留時間長，針對性強，圖文并茂，印刷精巧，信息量大，具有獨特的可傳閱性，發(fā)布費用合理；缺陷：發(fā)行量不如兩大報刊。 公交車站廣告公交車站每日人流量及車流量龐大，受眾面寬廣，到達率高。建議本工程在北京路沿線接近中心區(qū)路段發(fā)布公交車站廣告。 戶外廣告牌戶外廣告牌發(fā)布本錢不高，對本工程來說，是一個較為適宜的媒體。在工程北面和西面可設(shè)置大型戶外廣告牌，今后應爭取獲得該戶外廣告牌的廣揭露布權(quán)。七、 銷售總體戰(zhàn)略、銷售總體戰(zhàn)略暴力營銷要想在短時間內(nèi)經(jīng)過火爆營銷實現(xiàn)本案的銷售，蓄水效果的好壞是關(guān)鍵。根據(jù)采取低開高走的價錢戰(zhàn)略，少量推多次逐漸提高價錢的原那么，參照前面地理位置對

53、工程的影響。為滿足開發(fā)商利潤最大化、品牌最優(yōu)化、市場風險最小化的目的，建議“珠峰偉業(yè)國際購物中心采取一個根本銷售思緒，即先進展商業(yè)形狀運營規(guī)劃首推底層帶租約的小商業(yè)第二步推出F帶租約商業(yè)第三步推出F帶租約商業(yè)、銷售總體方案時間表根據(jù)開發(fā)商要求，月下旬進入蓄水，月開盤銷售，總體銷售時間為個月時間第一階段：蓄水期年月年月進展本工程銷售的前期客戶積累，試探市場對本工程的籠統(tǒng)、質(zhì)量、價錢等方面的反映。估計內(nèi)部認購完成銷售總量的不計入正式銷售時間第二階段：強銷期年月年月檢驗前期推行的成果，調(diào)整銷售戰(zhàn)略，進入本質(zhì)性大量推盤階段，逐漸分階段將產(chǎn)品全部推向市場。估計完成銷售總量的。第三階段：收尾期年月主要依托

54、前期業(yè)主的口碑傳播和公關(guān)活動進展推銷。估計完成銷售總量的。、銷售階段建議確定銷售階段的目的是為了針對不同的銷售時期采取不同的銷售重點，有目的、有針對性的進展銷售；為開展商節(jié)約本錢，合理利用銷售推行費用。在不失時機地做出重點銷售宣傳的同時，又能把資金用在關(guān)鍵的時機，做到有的放矢，爭取用最小的投資換取最大的報答；同時結(jié)合該物業(yè)的定位，盡量發(fā)揚出本工程的特點與個性?；谝陨夏康?，制定銷售戰(zhàn)略的第一步，就是要科學、合理地將整個銷售時期劃分出假設(shè)干階段。結(jié)合工程定位，建議本工程將整個銷售任務分為三個階段：內(nèi)部認購階段、正式出賣階段、收尾階段。.內(nèi)部認購階段.內(nèi)部認購階段安排原那么內(nèi)部認購階段的目的為試探

55、市場反響，以便根據(jù)客戶的反響意見及市場的接受程度及時調(diào)整銷售戰(zhàn)略。內(nèi)部認購階段時間不宜過長，以一個月至兩個月為宜。.認購階段本工程需具備以下條件： 投資報告已出； 售樓處包裝已完成包括內(nèi)外裝修、展板、模型、機、電腦等； 售樓資料到位包括樓書、宣傳單張、價錢表、付款方法、認購書、運營管理公司及費用等； 地盤禮儀包裝方案曾經(jīng)實施包括圍墻廣告、戶外廣告、條幅、彩旗等； 內(nèi)、外銷按揭銀行及成數(shù)、年限曾經(jīng)確定； 曾經(jīng)具備開場軟性宣傳及新聞造勢的條件； 銷售人員進展開盤前的系統(tǒng)培訓已完成。.正式出賣階段.正式出賣階段安排原那么工程經(jīng)過前期的內(nèi)部認購階段，曾經(jīng)初步檢測出市場對該物業(yè)的反響以及對前期制定的銷售戰(zhàn)略曾經(jīng)有了指點意義的調(diào)整，在銷售時機上曾經(jīng)具備了重點銷售的條件，是整個工程的重點出賣階段。.正式出賣階段本工程需具備以下條件： 招商進度曾經(jīng)完成，可以給客戶一定的自信心； 廣告制造完成； 市場對本工程曾經(jīng)有了初步的認識； 設(shè)計廣告版面，并于各媒體上正式投放。.促銷階段.促銷階段階段安排原那么任何一個物業(yè)的開發(fā)，在銷售的過程中都防止不了有銷售難點的存在，在經(jīng)過