美國房地產投資信托基金的發(fā)展經驗及啟示一

1、美國房地產投資信托基金的發(fā)展經驗及啟示（一）近年來，隨著中國房地產業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的人將資金投向房 地產業(yè)。然而，我國房地產投資體系不完善，且投資方式單一。大部 分投資者采用購買、出租、出售房地產的方式，希望通過短期內房地 產價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收 益，但資產流動性差、風險大。而且，由于投資者的 羊群效應”，容易 為房地產泡沫的形成推波助瀾。房地產投資信托基金（簡稱REIT第一種采取基金或信托的組織形式， 集合眾多投資者的資金，收購并持有收益類房地產或抵押貸款以獲得 投資收益，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構。其股票或收益憑證一般在證 券交易所或柜臺市場進行自

2、由交易。投資者的收益主要來源于股息、 利息等及在二級流通市場交易產生的資本增值。一、美國房地產投資信托基金的發(fā)展經驗（一）美國房地產投資信托基金的發(fā)展歷史。1960年，美國通過了房地產投資信托法案，標志著美國房地產投資信托基金的正式設立。此法案的初衷是使中小投資者通過房地產投資信托基金投資于大型商業(yè)房地產，獲得與直接投資房地產類似的投資 收益。因此，早期的信托基金不允許超大股東的存在，且都是直接投 資于房地產的股權類信托”。上世紀60年代后期，隨著投資于房地產 抵押貸款的 抵押類信托”的出現，REIT渭到進一步發(fā)展。但進入上世 紀70年代中期，美國經濟開始衰退，房地產價格的大幅下降和利率的 上

3、升，使REITS勺資產水平急劇下降，從1974年的200億美元下降到 1976年底的97億美元。之后，REITS勺發(fā)展陷入長期低迷狀態(tài)。這種 情況一直到1986年稅收改革法案出臺后才有所改觀。該法案放松 了房地產投資信托基金的限制，允許 REIT遁接擁有和經營房地產，而 不必交由第三方管理。之后，美國又進一步修改了 REIT由勺法律框架和 產品結構，特別是“UPRITS勺引入及對機構投資者要求的放松，使 RE-ITs在上世紀90年代后獲得迅猛發(fā)展。（二）美國房地產投資信托基金的產品種類。經過40多年的發(fā)展，美國房地產投資信托基金已形成了豐富、多樣化 的產品系列。按照持有資產的性質劃分，房地產投

4、資信托基金可分為： 股權類信托、抵押類信托、綜合類信托。從歷史看，股權類信托不僅 收益率普遍高于其他兩種信托，波動率即風險也小于其他兩者。這也 是股權類信托現今占據美國絕大部分 REIT給額的原因。截至2005年， 在美國共有197支REITs其中，股權類信托為152支，所管理的資產占所有REIT蟾資產的91%（三）美國房地產投資信托基金的主要特點：第一，房地產投資信托基金通過將房地產證券化，為中小投資者提供 了一種流動性好、投資靈活的房地產投資工具。以前，中小投資者對 房地產的投資主要通過抵押貸款形式，購買、出租、出售房地產以賺 取差價，存在資金耗費大、流動性差等缺點。而投資 REITs投資

5、金額 根據認購份額的不同而靈活變化。且基金份額通常在交易所上市，可 隨時變現，保證了資金較強的流動性。第二，相對低風險、高收益。據統(tǒng)計，1971年12月31日至2002年12月31日期間，股權類REITs 的收益率為12. 35%,超過同期道瓊斯平均工業(yè)指數（7. 25%）、納斯 達克綜合指數（7. 79%）及標準普爾500.指數（10. 68%）。同時，其波 動性（13. 46%）卻低于其它三種股票指數。第三，享受一定的稅收優(yōu)惠 政策。為鼓勵REITsW發(fā)展，美國稅法規(guī)定，對滿足一定條件的PElTs可免收公司所得稅。且如果投資者以自身所有的房地產入股REITs以換取含伙經營份額工稅法將不做稅

6、收處理，直到投資者將這種份額變 現。這種遞延稅收的辦法吸引了眾多投資者的參與。（四）美國房地產投資信托基金發(fā)展的主要經驗?？偟恼f，主要有以下四 點：.法律法規(guī)的大力支持為REIT鼓展提供了良好的外部環(huán)境。體現政府支持的一個方面是每當 REIT胸臨重大困境時，政府都會通過 出臺新的稅收改革法案來幫助 REIT健康發(fā)展。以1976年的稅收改革 法案（TRA76為例，由于1973年至1975年間房地產投資信托基金的極 度蕭條，造成該行業(yè)的巨額負債，大量資產被迫投放到市場上進行低價處理。針對這種情況，TRA76對以下內容進行了重大調整：取消對 非故意違反75%和90%總收入規(guī)則的房地產信托公司進行處罰

7、的條款； 允許8年期的虧損結轉；給予房地產投資信托公司持有待銷物業(yè)的權 利。上述措施為房地產投資信托公司處置資產和保留納稅優(yōu)惠資格創(chuàng)造了有利條件。另外一項影響 REIT啖展的重大法案是1993年通過的 綜合預算調整法案（以下簡稱調整法案）。在該調整法案之前，養(yǎng)老基金只能算作一個投資者對 REITSS行投資。由于REITS寸股 權結構的要求使養(yǎng)老基金只能占較小的份額，這自然使養(yǎng)老基金對RE-ITs投資的熱情不高。而調整法案改變了這種情況，允許養(yǎng)老 基金按其持有人來計算投資人數，也就是養(yǎng)老基金從此可占有 REITS勺 絕大部份份額，這為養(yǎng)老基金投資 REITS|甫平了道路。. REITSS身的不斷改革和創(chuàng)新使產品更加適應市場的需求首先，REITs在所有權形式上不斷完善。從最初成立時唯一的股權投資 信托，到抵押投資信托和綜合投資信托，之后又陸續(xù)推出參與型抵押 房地產投資信托基金、專項貸款、聯合物業(yè)投資等多種基金形式，以 適應市場的不同需求。其次，PElTs投資管理的專業(yè)化程度不斷提高。 專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心 等的房地產投資信托基金的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能 力。為更好地解決投資人和管理者間的代理成本問題，REITs在管理結構上也有重要創(chuàng)新。1986年以前，PElTS勺運營僅限于擁有房地產，自 身不參