論成都郫都區(qū)房地產(chǎn)場現(xiàn)狀及其影響因素

1、.引言近年來，成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)迅速增長，當(dāng)然，其中也包括 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。成都市房地產(chǎn)行業(yè)的快速持續(xù)的發(fā)展， 與其得天獨(dú)厚的地理區(qū) 位、發(fā)展戰(zhàn)略、推行政策、環(huán)境資源、人文觀念等因素的優(yōu)勢是密不可分的。成 都平原的區(qū)位條件是得天獨(dú)厚的,這對于尋找適宜居住的環(huán)境區(qū)域提供了良好的 條件。成都屬于四川的省會城市，因此無論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上還是在政策扶持上， 或 對于外界的經(jīng)濟(jì)進(jìn)駐上都是具有明顯優(yōu)勢的， 因而成都在發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)上具有經(jīng) 濟(jì)和政治的雙重保障。成都市地區(qū)廣闊，常住的當(dāng)?shù)厝丝诤屯鈦砣巳罕姸啵?所以 具有豐富的勞動力支持地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。成都的交通是非常發(fā)達(dá)的。擁有陸地、 水上、航空等非

2、常完備的交通脈絡(luò)，無論是對內(nèi)還是對外聯(lián)系都及其便利。從2016年，鄲縣撤縣設(shè)區(qū)后，房地產(chǎn)市場面臨了新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，隨 著近幾年來，成都各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和民生政策的出臺，目的是為了支持房地產(chǎn)業(yè)的健康 穩(wěn)定發(fā)展，并逐步促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)之間的良性競爭， 而各企業(yè)也紛紛由競爭改為合 作，爭取可以互惠共贏，這為極大的促進(jìn)了郭都區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。.成都市和鄲都區(qū)簡介成都市概況作為四川省的省會城市，成都地處該省中部，其南面緊挨著的是眉山市，東 南方向是資陽市，東北與德陽市毗鄰，西南與雅安市接壤，西北方向是阿壩藏族 羌族自治州。成都市簡稱“蓉”，別稱“錦城”、“錦官城”，自古被譽(yù)為“天府之 國”，是一座有兩

3、千三百多年悠久歷史的古城，自秦漢以后一直是西南的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。成都市是西南地區(qū)重要的中心城市、西南地區(qū)科技 中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通信樞紐，全國率先建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體 制試點(diǎn)城市、金融對外開放城市、行政副省級城市。截至2012年5月，成都市管轄9個區(qū)（青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)、 武侯區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)）、1個開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）、6個 縣（鄲縣、雙流縣、新津縣、金堂縣、大邑縣、蒲江縣）,代管4個縣級市（邛 味市、崇州市、彭州市、都江堰市）。哪都區(qū)簡介在“2016年縣域經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)”榜單郭縣位列全國第78名，也是四川省唯一 上榜的縣，評選以經(jīng)

4、濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)水平、社會民生、經(jīng)濟(jì)活力等作為維度，哪都 區(qū)從郊縣發(fā)展為成都的一個區(qū)，這充分展現(xiàn)和肯定了哪都區(qū)這幾年的發(fā)展現(xiàn)狀和 成果。鄲都區(qū)原本是位于成都市西北部的的一個小縣城，在平原的中心位置，其東北方向分別是彭州市和新都區(qū)，西北方向則與都江堰市毗鄰，西南是青羊區(qū)，西 南是溫江區(qū)，金牛區(qū)在其東南方?？偯娣e438平方公里。鄲都區(qū)是成都建設(shè)國家 中心城市重點(diǎn)打造的“電子信息和雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地、國際化都市新區(qū)”。.房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著成都市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，成都的房地產(chǎn)業(yè)也獲得快速健康的發(fā)展， 通過 對成都市房地產(chǎn)總體供需情況可以看出成都市近幾年供銷的取得的一些成績：(

5、1)整體市場向好，房屋開發(fā)面積、建筑建成面積、房屋銷售面積都有大幅提升，整個態(tài)勢穩(wěn)步上升；(2)成都房地產(chǎn)開發(fā)投資11年比06年翻了一番，開發(fā)投資額呈上揚(yáng)趨勢， 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率近年來得到突飛猛進(jìn)發(fā)展；(3)在供給市場不斷放大的情況下，閑置空出的房屋建筑保持在一定的穩(wěn)定 水平線上，尚未出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增加，但是空置率在下降，說明 市場消化能力較強(qiáng)；(4)商品房銷售面積不斷增長，說明需求市場逐漸旺盛，而竣工面積與銷售 面積的同步增長為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供了 一定條件。3.2.2郭都區(qū)房地產(chǎn)市場分析鄲縣變?yōu)槌啥嫉囊粋€區(qū)，成都二圈層主力區(qū)全部撤縣設(shè)區(qū)的步伐到此完成，撤縣設(shè)區(qū)涉及到的

6、改變方方面面，行政區(qū)劃的變化往往對于區(qū)域樓市來說常伴隨 著新的機(jī)遇，鄲都區(qū)的房地產(chǎn)市場也迎來了騰飛的機(jī)遇期。(1)用地開發(fā)大量增加從去年到年初到今年，鄲都區(qū)總計(jì)有 31塊土地入市，包括月底即將入市的 兩塊住兼商用地。在去年，朗基地產(chǎn)以 3060元/ nf的樓面價(jià)拿下的95畝地塊已 打造成為朗基新的主力產(chǎn)品-少帥府項(xiàng)目，該項(xiàng)目定位較周邊項(xiàng)目更高，在保證 自身競爭力的同時，有效地提升了區(qū)域的整體觀感和品質(zhì)。 同時，以人文精神和 超高品質(zhì)頗受行業(yè)尊敬的綠城中國也將自己在成都的首個產(chǎn)品放到了郭都區(qū)。 品 牌房企正在加速進(jìn)入郭都，這增加了鄲都的區(qū)域價(jià)值，也會吸引更多資源和人口。(2)供求狀況從哪都住宅市

7、場來看，根據(jù)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄲都的整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的 趨勢，到2017年年初，鄲都區(qū)域房屋住宅的成交量與去年相比有大幅上漲，而 土地供應(yīng)量卻明顯不足，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年哪都各城區(qū)商品住宅銷售 面積都超過了供應(yīng)面積，最高供銷比達(dá)到了 3:1 ,近郊縣區(qū)更是在差值和總量上 都達(dá)到了較高的數(shù)值。鄲都目前區(qū)域內(nèi)所擁有樓盤在二圈層主力區(qū)屬于最多的，推出更多的樓盤增加了買方的選擇空間，新推出的樓盤戶型基本都集中在70-100褶的小戶型段，這與剛需和首改的市場需求相吻合， 且與傳統(tǒng)主城區(qū)相比價(jià)格優(yōu)勢明顯。 隨著新 推入市樓盤逐漸亮相，不論是投資還是自住的看房人群都會有所增加，但目前區(qū)域房價(jià)仍在積蓄

8、力量。供應(yīng)的減少和需求的日益增加造成的供銷比例傾斜共同刺激了郭都的房價(jià)， 因房價(jià)高漲，哪都融入市區(qū)，其較低的房價(jià)、較好的資源配套和經(jīng)濟(jì)發(fā)展在如今 供小于求的樓市下將會展現(xiàn)更大的發(fā)展。(3)銷售價(jià)格分析目前郭都區(qū)房價(jià)分布集中在 4000-6000元/ m2,在成都全域中仍處于低位， 對于購房者而言購房壓力也較小，從 2016年房價(jià)走勢可以看出哪都區(qū)房價(jià)上漲 仍較為緩和，截止2016年年底哪都區(qū)房價(jià)平均為5425元/褶，較去年年初相比 上漲了 8%上漲的態(tài)勢比較平緩。雖然整體成交數(shù)據(jù)和房價(jià)沒有出現(xiàn)大的波動，但是從近一年哪都房價(jià)漲幅位 列成個市的前十，由此得出，平穩(wěn)的房價(jià)下的一些項(xiàng)目表現(xiàn)出了巨大潛力

9、，房價(jià)上漲幅度靠前的10個樓盤中，一年來漲幅均在 10姒上，且已經(jīng)出現(xiàn)了萬元以 上的項(xiàng)目，從這些可以得出，哪都房市的快速穩(wěn)健發(fā)展是完全可能的。3.2房地產(chǎn)市場存在的問題(1)房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發(fā)商的 資金投入不充足，影響了工程進(jìn)度；(2)雖然空置面積沒有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對量仍占竣工面積的相當(dāng)一大 部分，表明有效需求仍顯不足或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問題， 如產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后造成滯銷；(3)值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求 旺盛，但是未來兩三年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對地產(chǎn)開發(fā)商的各方面能 力提出了更高更多的要求。.房地產(chǎn)市場的

10、影響因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響成都的經(jīng)濟(jì)總量增加迅速，而房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)明顯。由于成都的經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā) 展，已經(jīng)步入了全國前十強(qiáng)的城市之一。 而成都的綜合能力的提升，不僅使成都 在國內(nèi)外的影響力不斷增強(qiáng)，同時也為成都的地產(chǎn)行業(yè)帶來了前所未有的機(jī)遇， 國內(nèi)外的眾多知名地產(chǎn)投資商已經(jīng)逐漸將他們的發(fā)展的目光投向了這座西部最 大的魅力之都，并且正在逐步采取行動，將他們的資金注入了成都的地產(chǎn)行業(yè)發(fā) 展中。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的收入增加，生活水平不斷提高，對經(jīng)濟(jì)的支配能 力增強(qiáng)，因此，也增加了居民的房子購買能力，這就為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大 的消費(fèi)人群。房地產(chǎn)相關(guān)政策為了使房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者在更加公平、規(guī)范、合理的條

11、件下進(jìn)行交易， 使房地產(chǎn)行業(yè)更加有序規(guī)范的發(fā)展，更好地保護(hù)有困難群體一方的利益，更有利 的保障消費(fèi)者的利益，提供更多的實(shí)惠和便利，國家和成都市相繼出臺房產(chǎn)行業(yè) 相關(guān)的政策法規(guī)；在相關(guān)政策的督促和監(jiān)控下，可以優(yōu)勝劣汰，擁有雄厚資源的 開發(fā)商將持續(xù)壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在房產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，同時可以淘汰掉實(shí)力較弱的或 者運(yùn)作不合法、不規(guī)范的運(yùn)營商，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)更加健康的發(fā)展。同時，如果國家降低房產(chǎn)交易過程中的一些費(fèi)用手續(xù)，適當(dāng)下調(diào)銀行存貸 款利率，也將會激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望， 使買房的消費(fèi)者群體不斷擴(kuò)大，從而保 證需求量增多，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。土地供應(yīng)量和土地價(jià)格鄲都區(qū)位于成都市的郊縣，目前土地供應(yīng)

12、量比較充足，可供開發(fā)的土地較 多，這會吸引大量有實(shí)力的開發(fā)商來進(jìn)行大規(guī)模的投資和開發(fā)，使哪都的房地 產(chǎn)業(yè)更加興盛。同時，哪都的土地價(jià)格與成都市區(qū)比較， 幾乎要低50流右，如此的價(jià)格優(yōu) 勢讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。所以價(jià)位較低的土地和充足的土地開發(fā) 數(shù)量成為影響郭都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素之一。自然環(huán)境的吸引力優(yōu)美的自然環(huán)境對生活在喧囂的大城市與快節(jié)奏的環(huán)境中的人們具有很大 吸引力，人們更傾向于追求健康生態(tài)和安靜悠閑的居住環(huán)境，所以很多購房者 會選擇在郊區(qū)風(fēng)景優(yōu)美的地方買房。哪度由于具有得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢和 風(fēng)景優(yōu)美的自然風(fēng)光，吸引了大批喜愛大自然的居民。同時，由于，郊區(qū)建筑 價(jià)格較

13、城區(qū)便宜，居住成本低，就更加有優(yōu)勢。便捷的交通和教育資源便捷的交通和優(yōu)渥的教育資源，讓哪都的房地產(chǎn)市場更加具有優(yōu)勢。鄲縣 境內(nèi)有包括電子科技大學(xué)在內(nèi)的15所高等院校，居成都各區(qū)縣首位，便捷的交 通和教育環(huán)境讓改名后的郭都區(qū)將會吸引優(yōu)質(zhì)資源集中，迎來更為利好的發(fā)展。撤縣改區(qū)不僅在行政劃分上拉近了與主城區(qū)的距離，而且會吸引更多非本地人 口的涌入，這一系列的利好都使得鄲縣成為城西的價(jià)值洼地區(qū)，在政策紅利下 犀浦作為最靠近主城區(qū)的板塊或有望成為下一個風(fēng)口。.鄲都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測及建議哪都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，市場潛力巨大鄲都區(qū)對住宅區(qū)、公共設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理服務(wù)的需求都大大增加，

14、在這幾 年，憑借其優(yōu)美的環(huán)境、完善的設(shè)施和良好的服務(wù)吸引了大量投資項(xiàng)目和建設(shè)人 才，也建成了很多高檔的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。根據(jù)這種發(fā)展態(tài)勢，可以預(yù)測到，近 年內(nèi)，在新區(qū)周圍，尤其是靠近主城區(qū)邊緣地帶，房地產(chǎn)行業(yè)和與之相關(guān)的其他 行業(yè)都會有非常好的發(fā)展空間和前景。城西北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場 就有上百多個，人口數(shù)量多，市場潛力巨大。當(dāng)?shù)鼐用窀鼉A向于在本地區(qū)就近購 房，在本地過更舒適的生活，而不想頻繁地更換臨時居所，所以鄲都區(qū)的房地產(chǎn) 市場也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境不斷改善為推動新區(qū)的發(fā)展，營造良好的市場環(huán)境和投資環(huán)境，市政府和區(qū)政府相繼 出臺了一系列城市

15、規(guī)劃措施和發(fā)展計(jì)策，涵蓋了經(jīng)濟(jì)、交通、人文教育等各個方 面，這些政策為整個城市的發(fā)展提供了便利，從而促使該地區(qū)房地產(chǎn)的環(huán)境改善 和發(fā)展。對成規(guī)模、高檔次的住宅區(qū)的需求增加鄲都區(qū)的優(yōu)勢主要在于開發(fā)量的短缺，便宜的低價(jià)，以及更容易營造環(huán)境。而城區(qū)境內(nèi)大量的人流對區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。年輕人和外來者在購房者中的比例不斷增加隨著新區(qū)的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)的接連涌入，對新區(qū)的建設(shè)的呼聲更高， 目前居住用地還較少，在接下來的幾年，當(dāng)?shù)氐哪贻p人和外來務(wù)工人員對房子的 需求會大大增加，他們主要購買中小戶型，從而市場形成梯級消費(fèi)。未來房地產(chǎn)發(fā)展建議增加保障性住房供給在

16、城區(qū)的普通住宅只能滿足少部分消費(fèi)者的購買需求，為了解決大多數(shù)人的 購房問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，需要增加保障性住房的供給，加大對經(jīng)濟(jì)適 用房和廉價(jià)租賃房屋的投資。哪都區(qū)可以充分利用政府的現(xiàn)有優(yōu)惠政策，積極籌集資金，加大對保障性住房的供給，從而有效避免或者消除將來土地價(jià)格上漲帶 來的影響和沖擊。政府加強(qiáng)對土地的宏觀調(diào)控和監(jiān)管鄲都區(qū)政府在規(guī)劃建筑土地的過程中，在增加財(cái)政收入的同時，也要注意控 制和穩(wěn)定房價(jià)，避免過快過高的上漲。因此，相關(guān)部門要加強(qiáng)對土地使用的監(jiān)控 和把控，嚴(yán)格做好城市規(guī)劃措施，優(yōu)先供給保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房 等等。促進(jìn)園區(qū)地產(chǎn)的大力發(fā)展在城鎮(zhèn)一體化的發(fā)展模式中，隨著新型

17、城鎮(zhèn)的異軍突起，園區(qū)地產(chǎn)可以有效 均衡的配置房地產(chǎn)資源，推動產(chǎn)業(yè)的升級和發(fā)展，從而有效促進(jìn)地區(qū)和城市發(fā)展， 可以說，園區(qū)產(chǎn)業(yè)已成為全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎。鄲都應(yīng)借鑒園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，通過大力發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè)成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型和革新，進(jìn)而推動整 個成都市的建設(shè)和發(fā)展。提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入因?yàn)榫用竦馁徺I力跟收入有著直接的關(guān)系， 所以要積極引進(jìn)外商投資，合理 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鼓勵企業(yè)勇于創(chuàng)新，致力于提升產(chǎn)品質(zhì)量，讓企業(yè)做大做強(qiáng)，縮 小收入差距，保證居民收入持續(xù)穩(wěn)步增長。在大眾創(chuàng)業(yè)的背景下，也要積極鼓勵 創(chuàng)業(yè)，提供更多的就業(yè)職位，增加勞動者收入。同時引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，合理的 支配收入。.總結(jié)成都在近年來也在不斷為成都的新一輪擴(kuò)張與發(fā)展籌劃著，緊鑼密鼓的進(jìn)行 著嶄新的城市布局，同時伴隨著更加完善的交通網(wǎng)成為現(xiàn)實(shí)， 這些都為成都帶來 了國內(nèi)外更多的開發(fā)商們的強(qiáng)勢投資，也為成都市房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的機(jī)遇和挑 戰(zhàn)。撤縣改區(qū)不僅在行政劃分上拉近了與主