高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老從這里開始

1、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老從這里開始鑫海.頤和城1目錄品牌篇高品質(zhì)養(yǎng)老導(dǎo)入方案營(yíng)銷篇營(yíng)銷策略銷售目標(biāo)及營(yíng)銷推廣部署市場(chǎng)篇養(yǎng)老地產(chǎn)前景分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)鄂爾多斯市概況鄂爾多斯房地產(chǎn)概況各版板塊市場(chǎng)分析置業(yè)群體分析2市場(chǎng)篇3養(yǎng)老地產(chǎn)前景分析中國(guó)現(xiàn)有老齡人口已超過(guò)1.7億，且每年以近1000萬(wàn)的速度增加，有關(guān)專家預(yù)測(cè)，到2050年，中國(guó)老齡人口將達(dá)到總?cè)丝诘娜种弧?duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問(wèn)題日趨嚴(yán)峻。所以，在國(guó)家“十二五”期間，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著中國(guó)老齡人口的不斷增長(zhǎng)和目前“421”家庭人口結(jié)構(gòu)的增多，我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式必然會(huì)向社會(huì)

2、化養(yǎng)老轉(zhuǎn)變，從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，為了滿足不同人群的養(yǎng)老需求，將會(huì)出現(xiàn)各種檔次的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。4目前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展處于一個(gè)五年期（試驗(yàn)期），開發(fā)商在這個(gè)階段要?jiǎng)?chuàng)立品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)地盤，開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模要適度、項(xiàng)目區(qū)域布局要合理，項(xiàng)目開發(fā)首選中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，市場(chǎng)客戶以高端為主，開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)程中不求高額回報(bào)但要穩(wěn)中求勝?？梢钥隙ǎ菏迤陂g，政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策支持將會(huì)大幅增加綜上所述：十二五期間房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個(gè)巧抓機(jī)遇，化解劣勢(shì)，主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略決策，定會(huì)迎來(lái)新的大發(fā)展。5全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十二五期間，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍要以居民住房消費(fèi)為基礎(chǔ)，養(yǎng)老地產(chǎn)市

3、場(chǎng)需求巨大。 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和居民消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的提高以及老齡化社會(huì)的來(lái)臨，這就為高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老提出了更高的要求。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，居民在滿足吃、穿、用需求之后，對(duì)養(yǎng)老的需求就會(huì)明顯上升，這些對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生決定性的影響?！懊摾А焙蟮母咂焚|(zhì)養(yǎng)老住房消費(fèi)群體將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的支撐。這將為廠商提供巨大的商機(jī)，使老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途無(wú)量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)想保持健康發(fā)展，就必須擠掉不必要的泡沫，必須要向居民住房消費(fèi)的水平靠近。所以，近期國(guó)家宏觀調(diào)控制政策將不會(huì)有減緩跡象。地產(chǎn)行業(yè)的整合2013年結(jié)束在國(guó)家宏觀調(diào)控政策不減緩的情況下，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承銀根也將緊縮，各種融資渠道嚴(yán)管，融資越來(lái)越困難，且融

4、資成本將會(huì)大大增加，市場(chǎng)觀望氛圍也將會(huì)較濃厚，在銷售不暢的情況下，更會(huì)加劇地產(chǎn)集團(tuán)資金壓力越來(lái)越大。經(jīng)過(guò)這輪國(guó)家財(cái)務(wù)杠桿，2012年地產(chǎn)市場(chǎng)將是個(gè)重要的整合期，預(yù)期，在2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整合將完畢。6綜上所述：十二五期間鑫海集團(tuán)進(jìn)軍中國(guó)最優(yōu)秀的專業(yè)老年地產(chǎn)開發(fā)是迎合社會(huì)，滿足社會(huì)需求的重大契機(jī)。7鄂爾多斯市概況8鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中南部，西、北、東三面被黃河環(huán)繞，與包頭市、呼和浩特市隔河相望，構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“金三角”。南部臨古長(zhǎng)城，與晉、陜、寧三省毗鄰，具有對(duì)外開放的地緣優(yōu)勢(shì)。全市轄東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、達(dá)拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗等8個(gè)旗區(qū)，全市

5、總面積8.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?54.8萬(wàn)人，其中蒙古族17萬(wàn)人。是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的地級(jí)市。近年來(lái)，鄂爾多斯受資源性產(chǎn)業(yè)開發(fā)的影響，整體經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，GDP增長(zhǎng)排名全國(guó)前列，人均GDP更是達(dá)到了全國(guó)領(lǐng)先水平，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速。鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古中南部，與包頭市、呼和浩特構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“金三角”城市地位9揚(yáng)（羊絨）年產(chǎn)羊毛970萬(wàn)公斤，皮張233萬(wàn)張，被譽(yù)為“軟黃金”的阿爾巴斯山羊絨70萬(wàn)公斤，占內(nèi)蒙古三分之一，全國(guó)的六分之一。眉（煤炭）鄂爾多斯煤炭已探明儲(chǔ)量1496億噸，約占全國(guó)已探明儲(chǔ)量的六分之一。吐（陶土）天然堿儲(chǔ)量6000萬(wàn)噸，食鹽1000萬(wàn)噸，芒硝70億噸

6、，石膏儲(chǔ)量35億噸，石灰石65億噸，高嶺土65億噸。氣（天然氣）天然氣已探明儲(chǔ)量7504億立方米，占全國(guó)三分之一。其中蘇里格氣田儲(chǔ)量規(guī)模達(dá)到5000億立方米，是我國(guó)特大型氣田。城市資源富集，“揚(yáng)眉吐氣”四字體現(xiàn)了鄂爾多斯資源的極大豐富，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源城市資源2010年鄂爾多斯煤炭、電力、冶金、化工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90%以上，成為拉動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?010年鄂爾多斯市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的5.4：55.0：39.6調(diào)整為4.3：55.0：40.7。 2010年規(guī)模以上工業(yè)增加值構(gòu)成圖10鄂爾多斯城市未來(lái)主要發(fā)展方向?yàn)槲鞑胯F西區(qū)、罕臺(tái)及南部新城康巴什1. 城市向西發(fā)展戰(zhàn)

7、略東勝區(qū)為鄂爾多斯市市區(qū)，是自治區(qū)呼包鄂經(jīng)濟(jì)“金三角”的重要一極，是鄂爾多斯市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心。向西發(fā)展主要是沿鐵路以西片區(qū)，稱之“鐵西區(qū)”，是東勝區(qū)區(qū)政府所在地，未來(lái)幾年將形成行政、商務(wù)、辦公、居住、交通的綜合區(qū)域。罕臺(tái)將會(huì)成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)2. 城市向南發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化城鎮(zhèn)體系，以產(chǎn)業(yè)為支撐，構(gòu)筑“一市三區(qū)、環(huán)狀輻射”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。突出中心城市建設(shè)，盡快將東勝、康巴什、阿鎮(zhèn)城市核心區(qū)建成60萬(wàn)以上人口的區(qū)域中心城市。東勝罕臺(tái)康巴什25公里城市發(fā)展鐵西11罕臺(tái)廟：本案作為罕臺(tái)最大開發(fā)項(xiàng)目，將是帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域和城市發(fā)展的活力和引擎本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃面積為1200平方公里，規(guī)劃建設(shè)大型公

8、園1處，其中包括山體生態(tài)公園（占地1000余畝）、馬頭琴?gòu)V場(chǎng)（占地450余畝）、計(jì)劃和政府的3園聯(lián)動(dòng)運(yùn)作本項(xiàng)目位于罕臺(tái)核心區(qū)位，是目前東勝乃至整個(gè)內(nèi)蒙古最大規(guī)模的養(yǎng)老復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。鑫海集團(tuán)致力于將本項(xiàng)目打造成中國(guó)最具魅力和特色的高端養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)社區(qū)，為實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老”的目標(biāo)而努力。相信通過(guò)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將給東勝及鄂爾多斯市增添新的亮點(diǎn)，有力帶動(dòng)區(qū)域及城市發(fā)展升級(jí)。罕臺(tái)12康巴什：市政府所在地，定位為城市政治文化、金融、教育中心，但由于區(qū)位及交通問(wèn)題，現(xiàn)狀人氣不足康巴什新區(qū)位于鄂爾多斯市中南部，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轎車制造業(yè)基地。按照鄂爾多斯整體規(guī)劃

9、，康巴什新區(qū)最終要與東勝及阿鎮(zhèn)共同發(fā)展成為百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化中心城市，預(yù)計(jì)到2020年新區(qū)城市人口達(dá)到30萬(wàn)。鄂爾多斯市府將遷址新區(qū)。市府廣場(chǎng)康巴什新區(qū)距東勝老城區(qū)較遠(yuǎn)（約25公里），現(xiàn)階段仍處于發(fā)展初期階段，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施仍不完善。目前康巴什新區(qū)的居民僅有市政府及相關(guān)單位的工作人員，且他們?nèi)粘ｄN費(fèi)、購(gòu)物等活動(dòng)仍要前往東勝老城區(qū)。其他常住居民較少。VS長(zhǎng)期發(fā)展利好現(xiàn)狀人氣不足康巴什13綜上所述鄂爾多斯是中國(guó)未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)最活躍城市14鄂爾多斯房地產(chǎn)概況2008年5月非城中村改造工程全面放開，7月，首次推出土地拍賣。商品房市場(chǎng)供應(yīng)和需求上升，產(chǎn)品質(zhì)素提升，房地產(chǎn)向市場(chǎng)化、規(guī)范化方向發(fā)展。

10、投機(jī)炒作盛，致使許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停頓，樓盤爛尾，房?jī)r(jià)下降。消費(fèi)者住房主要依靠福利分房導(dǎo)致內(nèi)需不足，空置面積增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟。19992004年20052008年2008年5月萌芽期城中村改造期快速發(fā)展期暫停城區(qū)土地出讓，暫停批準(zhǔn)新開工住宅項(xiàng)目，全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住宅，引導(dǎo)居民二次置業(yè)，保障城中村改造項(xiàng)目商品房能順利消化，價(jià)格開始回升。15土地實(shí)現(xiàn)招拍掛，本土開發(fā)商卷起 大興集團(tuán)、萬(wàn)正集團(tuán)、蒙泰、伊泰等紛紛進(jìn)駐地產(chǎn)，大幅提升鄂爾多斯房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平。 年度成交宗數(shù)用地面積建筑面積樓面地價(jià)2007101456702634062130200829635045 4557200

11、941547280 5668鄂爾多斯近3年土地招拍掛情況16施工面積近年大幅增加，銷售面積快速提升隨著非城中村項(xiàng)目的放開，鄂爾多斯近年的商品房施工面積大幅增加，預(yù)計(jì)未來(lái)的供應(yīng)相應(yīng)增加；需求方面，銷售走勢(shì)過(guò)快，年成交量在180萬(wàn)平方米左右民間借貸進(jìn)入房地產(chǎn)，將會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)形成強(qiáng)烈的沖擊，2010年鄂爾多斯普通住宅價(jià)格平均水平會(huì)逼近6700元一平米。17外來(lái)需求占重要地位，客戶快速增加購(gòu)房客戶：外來(lái)需求所占比例超過(guò)2成，平均購(gòu)買均價(jià)為4680元一平。戶型為100平米以下。近年其他需求也快速上升。平均購(gòu)買價(jià)格為4000元左右，戶型為80平米。本地暴發(fā)戶需求極大占五成左右，平均購(gòu)買價(jià)在6320元左右，

12、戶型為140平米左右，而且需要品質(zhì)。投資客需求2成，主要購(gòu)買寫字樓，公寓，品質(zhì)較高的樓盤。而且不需要物業(yè)，目的是盡快轉(zhuǎn)賣。2008年鄂爾多斯房?jī)r(jià)平均漲幅在17%左右，2009年漲幅突破26.78%18鄂爾多斯市板塊市場(chǎng)分析19目前鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在天驕路沿線、鄂爾多斯大街及鐵西新區(qū)，共形成5大板塊天驕路鄂爾多斯大街天驕南路板塊鄂爾多斯大街板塊天驕北路板塊鐵西板塊中部板塊天驕南路板塊：板塊特征：目前在建、在售項(xiàng)目最為集中的板塊，但環(huán)境較差，配套設(shè)施不完善，居住氛圍不佳。因?yàn)榕c康巴什的便利程度，未來(lái)發(fā)展看好。產(chǎn)品形式：住宅社區(qū)為主，高層、小高層較多，另有部分寫字樓、酒店式公寓、

13、商業(yè)等。目前售價(jià)：住宅4500-5500元/平米，寫字樓7000-8500元/平米，酒店式公寓6500元/平米，住宅底商1.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平米。代表項(xiàng)目：維力西帝景峰匯、大恒儷城、恒利國(guó)際廣場(chǎng)鄂爾多斯大街：板塊特征：商業(yè)、商務(wù)氛圍較濃，目前以綜合體項(xiàng)目為主。產(chǎn)品形式：寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓產(chǎn)品較多，住宅以高層、小高層為主。目前售價(jià)：住宅5800-6800元/平米，寫字樓7500元/平米左右，酒店式公寓6800-8200元/平米，商鋪1萬(wàn)-3萬(wàn)元/平米。代表項(xiàng)目：創(chuàng)世紀(jì)、正東金地、景泰園樓市板塊分布20世紀(jì)城整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，營(yíng)銷水平有待提高整體產(chǎn)品力水平不足，缺乏高品質(zhì)精品樓盤目

14、前鄂爾多斯房地產(chǎn)營(yíng)銷、咨詢、信息、經(jīng)紀(jì)代理等房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)較少，服務(wù)體制不成熟，專業(yè)能力不足。目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃、配套、服務(wù)等產(chǎn)品力方面，表現(xiàn)，樓盤整體素質(zhì)不高，高品質(zhì)精品項(xiàng)目極為缺乏。泰恒福滿園 學(xué)府領(lǐng)地水岸國(guó)際鄂爾多斯房地產(chǎn)整體市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，行業(yè)和市場(chǎng)成熟度不高，未來(lái)具備較大的提升空間發(fā)展水平2122鄂爾多斯市板塊市場(chǎng)分析22整個(gè)城市人民生活富裕，財(cái)富人群數(shù)量多，購(gòu)買力強(qiáng)，他們的重復(fù)購(gòu)買是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的主要因素客戶分類私營(yíng)企業(yè)主，政府官員本市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主或高級(jí)政府人員、企業(yè)高管或成功商人等高端人群，中高檔住宅的主力客戶群?？蛻籼卣鳎菏聵I(yè)有成，財(cái)富積累

15、豐厚，置業(yè)不僅是居所的舒適享受，同時(shí)是身份與財(cái)富的象征。置業(yè)需求：別墅或花園洋房等類別墅產(chǎn)品以本地能源企業(yè)的職工為主，如鄂爾多斯、億利、伊泰、華研、萬(wàn)正等企業(yè)員工。及其他企業(yè)里的中高管理層?？蛻籼卣鳎菏杖敕€(wěn)定，承受能力強(qiáng)。樂(lè)于追求 新鮮事物，對(duì)社會(huì)潮流比較關(guān)注。年輕新富人群，通常選擇城市中比較繁華的區(qū)域置業(yè)，能夠承受較高的單價(jià)，通常需求面積較小?？蛻籼卣鳎菏聵I(yè)處于上升期，收入水平高，投資意識(shí)較強(qiáng)。置業(yè)需求：兩房、三房。政府對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償較多，每戶平均100萬(wàn)以上，多數(shù)家庭拆遷補(bǔ)償在300萬(wàn)-500萬(wàn)之間，價(jià)格承受能力較強(qiáng)。城區(qū)白領(lǐng)（本地大企業(yè)員工）個(gè)體商戶拆遷戶發(fā)展情況置業(yè)需求：舒適二房、三房

16、?？蛻籼卣鳎河刹疬w獲得大量補(bǔ)償金，剛性購(gòu)房需求，承受能力較高，傾向130平米以上的大面積戶型。置業(yè)需求：以大三房為主。23項(xiàng)目規(guī)模鄂爾多斯規(guī)模項(xiàng)目以高層主導(dǎo)，規(guī)模在150-300套之間冰河灣、君太華府等盤物業(yè)類型豐富，高端。項(xiàng)目名稱占地（M）總建（M）總戶數(shù)本期規(guī)劃冰河灣1700001800001200二期6棟9層，12棟11層300多套麗景灣25173433813682棟18層 2棟25層星月灣8592493543202棟25層君太華府12652379572912棟18層華研香水灣6450019600011304棟32層232套太岳府1521棟30層鄂爾多斯家園73238618653124棟

17、19-32層君太華府二期鄂爾多斯.家園24項(xiàng)目名稱布局戶型面積比例麗景灣一梯二戶四房二廳二衛(wèi)14045%四房二廳二衛(wèi)16845%復(fù)式24510%華研。香水灣二梯二戶三房二廳二衛(wèi)141-14621%三房二廳二衛(wèi)16421%四房二廳二衛(wèi)18329%四房二廳三衛(wèi)201-20429%星月灣二梯四戶/六戶二房二廳7610%三房二廳二衛(wèi)135-14640%四房二廳二衛(wèi)170-19550%君太華府二梯三戶/四戶三房二廳二衛(wèi)131-17080%四房二廳二衛(wèi)19414%五房二廳三衛(wèi)2852%復(fù)式220-3274%項(xiàng)目名稱布局戶型面積比例太岳府一梯二戶四房二廳三衛(wèi)190-21096%復(fù)式3664%冰河灣三梯六戶一

18、房一廳5932%三房二廳二衛(wèi)150-15132%四房二廳二衛(wèi)176-18432%復(fù)式155-3454%鄂爾多斯。家園三梯二戶/五戶二房二廳103-1088%三房二廳二衛(wèi)133-1438%四房二廳二衛(wèi)193-20242%五房二廳二衛(wèi)24632%復(fù)式211-22110%戶型面積252008年上半年高端大盤均價(jià)集中在50007000元/平方米（毛坯）。大部分樓盤由于產(chǎn)品定位不當(dāng)，設(shè)計(jì)欠佳，加上房地產(chǎn)大環(huán)境影響，導(dǎo)致市場(chǎng)消化速度普遍較慢推出時(shí)間項(xiàng)目名稱洋房均價(jià)銷售周期2008年君太華府65003年2009年星月灣72002年麗景灣59003年冰河灣68002年恒景花園48003年太岳府59002年旭日

19、灣50003年君太華府69002年華研香水灣65003年價(jià)格及銷售情況26鄂爾多斯欠缺全國(guó)性品牌發(fā)展商，樓盤影響力不夠高層物業(yè)成為目前一線高端大盤開發(fā)主流完善配套、專業(yè)物管直接提升樓盤檔次，鄂爾多斯本地人尤其受落物業(yè)環(huán)境影響、高端，品質(zhì)成為最核心賣點(diǎn)，價(jià)格高低主要取決于檔次的優(yōu)劣近年鄂爾多斯大盤開始運(yùn)用時(shí)尚新穎外立面風(fēng)格130-200平方米的大三房、四房是目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)注入了較多豪宅元素，但舒適有余，尺度不足高端物業(yè)目前均價(jià)在6500-8500元/平米（毛坯）之間，銷售情況理想在售項(xiàng)目小結(jié)27 高端豪宅未來(lái)供應(yīng)量以鐵西及罕臺(tái)板塊為主，康巴什板塊供應(yīng)量相對(duì)較少； 與其它兩板塊相比，罕臺(tái)

20、塊缺乏品牌發(fā)展商進(jìn)駐； 罕臺(tái)板塊豪宅市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。板塊舊城區(qū)板塊康巴什板塊罕臺(tái)板塊在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)542未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)（含舊盤新推）743品牌發(fā)展商進(jìn)駐萬(wàn)正集團(tuán)，伊泰，天宇億利資源蒙泰億利，鑫海未來(lái)供應(yīng)量小結(jié)28購(gòu)房主要目的：長(zhǎng)期家庭居住度假/養(yǎng)老/避寒投資兼顧自住高端置業(yè)人群分析29外省的客戶 購(gòu)買目的 家庭移民、養(yǎng)老、度假、投資保值 首選板塊 各區(qū)域都平均； 需求主力戶型 客戶實(shí)力各異，需求層次廣泛，追求高品質(zhì)高端客戶偏好130200平米 三房、四房 需求描述認(rèn)為樓價(jià)相比上海、北京等城市并不高，而氣候、環(huán)境非常適合度假或居住，需求舒適度高的產(chǎn)品，尤其追求高端物業(yè)。高端置業(yè)人群分析3

21、0外地富商，及本地周邊富豪 購(gòu)買目的 長(zhǎng)期度假或定居、與情人居住 首選板塊 拱鐵西、罕臺(tái)； 需求主力戶型 大部分購(gòu)買力較強(qiáng)，需求150200平米四房或更豪華戶型 需求描述鐘情高端物業(yè)，注重物業(yè)服務(wù)和周邊配套；對(duì)產(chǎn)品的包裝非常在意，要體現(xiàn)尊貴和地位，但對(duì)價(jià)格不大敏感。高端置業(yè)人群分析31鄂爾多斯市本地客戶 購(gòu)買目的 改善居住環(huán)境，長(zhǎng)期居??； 首選板塊 鐵西、罕臺(tái)； 需求主力戶型 面積區(qū)間在100140平方米實(shí)用型三房、四房； 需求描述 為改善居住環(huán)境而換房，追求生活便利、高性價(jià)比；對(duì)價(jià)格不敏感。高端置業(yè)人群分析3233項(xiàng)目篇項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位33項(xiàng)目理解板塊與項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析34 鑫海頤和

22、城作為中國(guó)最大的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，將代表城市的發(fā)展水平與實(shí)力，成為引領(lǐng)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展與升級(jí)的動(dòng)力和引擎。面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀與機(jī)會(huì)，鑫海集團(tuán)的開發(fā)意義：本案之于鄂爾多斯35發(fā)展小結(jié)依托富集的資源優(yōu)勢(shì)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展；孕育了大量的財(cái)富人群，消費(fèi)實(shí)力雄厚。城市發(fā)展區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)鐵西新區(qū)作為城市重要發(fā)展方向，隨著二期的建設(shè)開發(fā)將進(jìn)一步確立城市新中心的地位；本項(xiàng)目作為城市規(guī)模最大的綜合開發(fā)項(xiàng)目，將為區(qū)域及城市增添新的亮點(diǎn)，帶動(dòng)區(qū)域及城市升級(jí)。07年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，價(jià)格快速攀升。08年開始受到政策影響，整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，觀望氛圍顯著；市場(chǎng)發(fā)展水平不高，產(chǎn)品、營(yíng)銷水平有較大提升空

23、間。財(cái)富人群購(gòu)買力強(qiáng)，重復(fù)置業(yè)多。36板塊與項(xiàng)目理解罕臺(tái)鎮(zhèn)是鄂爾多斯市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)，已經(jīng)納入政府開拓新城的范圍，未來(lái)這里將是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另外一個(gè)制高點(diǎn)，鑫海集團(tuán)抓住次機(jī)會(huì)，戰(zhàn)略意義重大。項(xiàng)目正對(duì)九成宮附近，周圍環(huán)境極佳。罕臺(tái)板塊因?yàn)槭莿傞_始的開發(fā)新區(qū)，影響客戶購(gòu)買的信心；路況不好，周邊環(huán)境比較差，以小個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，難與項(xiàng)目豪宅形象匹配。37后續(xù)的開發(fā)量少，缺乏品牌發(fā)展商的進(jìn)駐（區(qū)內(nèi)缺乏優(yōu)秀的產(chǎn)品、規(guī)劃設(shè)計(jì)及物管服務(wù)）距離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)客戶吸引力較弱罕臺(tái)板塊相比其他兩大塊有所不足，市場(chǎng)關(guān)注度低景觀相比其他板塊不夠純粹鑫海能否有效地提升板塊的價(jià)值？區(qū)域條件分析罕臺(tái)板塊現(xiàn)狀小結(jié)由于是新開發(fā)區(qū)

24、，影響客戶信心，周邊環(huán)境有待完善板塊與項(xiàng)目理解38本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)： 打造中國(guó)最頂級(jí)的養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)本項(xiàng)目戰(zhàn)略意義本項(xiàng)目對(duì)于鑫海的戰(zhàn)略意義：樹立企業(yè)品牌，奠定行業(yè)領(lǐng)跑者探索可復(fù)制、可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)39總占地面積：1200畝總建筑面積：45萬(wàn)容積率：4建筑類型：以高端養(yǎng)生養(yǎng)老院為主，相應(yīng)配套療養(yǎng)院。商業(yè)，酒店，高層，小高層，別墅。地塊特色： 處于山丘地帶，通過(guò)地貌特點(diǎn)，可以營(yíng)造與眾不同的人文景觀。 除景觀的影響，臨近交通主干道給項(xiàng)目帶來(lái)雙重噪音的干擾。項(xiàng)目地塊概況板塊與項(xiàng)目理解40 鑫海頤和城矗立于鄂爾多斯罕臺(tái)的優(yōu)越地段，優(yōu)美靈動(dòng)的建筑曲線形成豐富寬闊的

25、天空視野，100的打造出動(dòng)態(tài)的居住環(huán)境。 鑫海頤和城是鑫海地產(chǎn)的極具代表性的高端典范，更是憑借鑫海品牌的魅力和對(duì)社會(huì)的理解，其升值前景和投資回報(bào)潛力無(wú)限。板塊與項(xiàng)目理解41本項(xiàng)目處于罕臺(tái)板塊，西靠鐵西板塊，坐擁一線優(yōu)美風(fēng)景的同時(shí)盡享城市中心生活配套成熟的優(yōu)勢(shì)。鑫海集團(tuán)進(jìn)駐罕臺(tái)板塊價(jià)值提升引起新的關(guān)注。我司預(yù)期由打造的高端項(xiàng)目，將會(huì)成為中國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老的標(biāo)桿。項(xiàng)目理解小結(jié)42S品牌：鑫海集團(tuán)，鄂爾多斯一線開發(fā)商， 中國(guó)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，贏得客戶良好口碑; 頤和城，與教育園區(qū)，植物園，動(dòng)物園可以進(jìn)行聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 配套：引進(jìn)德國(guó)一流硬件，日本介護(hù)軟件 及科技園規(guī)劃：項(xiàng)目的地勢(shì)開闊，有利于項(xiàng)目對(duì)景觀的利用；W規(guī)

26、劃：地塊呈東西向布置，而非市場(chǎng)所熱衷的 南北向；景觀：項(xiàng)目的在郊區(qū)，對(duì)項(xiàng)目的景觀造成很的影響；噪音：臨近主干道，存在較大噪音干擾；市政：市政府未來(lái)建設(shè)規(guī)劃的對(duì)該區(qū)缺乏 好的支持；位置：距離市區(qū)較遠(yuǎn)OT對(duì)外交通：道路狀況不太好，影響品牌沖擊：伊利資源進(jìn)駐罕臺(tái)，會(huì)形成強(qiáng)烈的沖擊。帶來(lái)領(lǐng)先的產(chǎn)品和管理理念，有望在未來(lái)迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。潛在消費(fèi)力的釋放：由于罕臺(tái)近年的開發(fā)量銳減和產(chǎn)品落后，致使相當(dāng)一部分意向置業(yè)眼光轉(zhuǎn)移到其它區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)威脅：市政、城市規(guī)劃的好及商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)等利好多向拱鐵西，康巴什 區(qū)傾斜，從而削弱了市場(chǎng)對(duì)香洲的關(guān)注度。政府政策：政府近年出臺(tái)眾多政策穩(wěn)定樓價(jià)， 對(duì)各地房地產(chǎn)造成了不同程

27、度的影響，針對(duì)地產(chǎn)投資買家更是嚴(yán)厲會(huì)使意欲投資旅游地產(chǎn)的買家持幣。 43我們的使命：中國(guó)養(yǎng)老地的領(lǐng)跑者 樹立品牌形象以世界的目光，造城以城市復(fù)興的名義，造城 以巨匠的手筆，造城以成就經(jīng)典的理想，造城從代言城市，樹立高端項(xiàng)目形象的角度，以國(guó)際視野為平臺(tái)： 融入國(guó)際化元素，提升項(xiàng)目形象從傳承民族文化角度，產(chǎn)品要體現(xiàn)對(duì)民族文化和對(duì)客戶價(jià)值取向的尊重，產(chǎn)品體現(xiàn)草原特色： 傳承民族文化，升級(jí)民俗特色項(xiàng)目的大手筆來(lái)自城市經(jīng)營(yíng)者的堅(jiān)持和力度： 突出自然生態(tài)宜居環(huán)境與大盤規(guī)劃理念發(fā)展商以成就經(jīng)典的理想，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，踐行責(zé)任： 多元、創(chuàng)新、特色產(chǎn)品體系頤和城項(xiàng)目定位建議44形象定位 在鄂爾多斯這座草原新城，被譽(yù)為

28、中國(guó)科威特的草原大都市，鑫海在此傾力打造一流養(yǎng)老園區(qū)“鑫海頤和城”，如果僅僅站在鄂爾多斯的角度去認(rèn)識(shí)這鑫海頤和城是絕對(duì)不夠的！我們認(rèn)為應(yīng)該把眼光放的更遠(yuǎn)、更高！45在自然和繁華中享受生活養(yǎng) 老。 顯赫之后 只為自然心動(dòng)46項(xiàng)目定位鑫海.頤和城 中國(guó)高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老的締造者4748鑫海頤和城中國(guó)養(yǎng)老品牌 將鑫海品牌形象推向全國(guó)市場(chǎng)，被世人所認(rèn)識(shí)按國(guó)際養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)的要求，打造領(lǐng)先養(yǎng)老園區(qū)。中國(guó)養(yǎng)老品牌與國(guó)際接軌鑫海頤和城領(lǐng)先的介護(hù)服務(wù)中國(guó)養(yǎng)老品牌的飛躍通過(guò)鑫海.頤和城的成功開發(fā)實(shí)現(xiàn)跨越48鄂爾多斯市的城市名片鑫海全國(guó)性的養(yǎng)老品牌鑫海養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)中國(guó)一流的服務(wù)品牌頤和城產(chǎn)品品牌中 國(guó) 品 牌頤和城的成功開發(fā)、

29、銷售形象定位闡釋49客戶來(lái)源比例購(gòu)買目的需求主力戶型外省區(qū)20%家庭移民、養(yǎng)老、度假、投資保值130-200平米三房、四房鄂爾多斯政府及企業(yè)人員45%養(yǎng)生，養(yǎng)老，改善居住環(huán)境200-550平米四房或以上外商25%與情人或者家里居住，度假100-140平米三房、四房其它10%珠海市場(chǎng)客戶組成比例及客戶的特征：我司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，推導(dǎo)出以下項(xiàng)目的客戶比例組成?？蛻舳ㄎ?0 通過(guò)打造全國(guó)知名的養(yǎng)老項(xiàng)目，我司建議項(xiàng)目客戶群的組成比例遵從于“立足鄂爾多斯面向全國(guó)”的 4-3-3原則：占40占30占30簡(jiǎn)述：鄂爾多斯本地高端消費(fèi)客戶是本項(xiàng)目的基礎(chǔ)客戶群，是項(xiàng)目的保本根源全國(guó)范圍內(nèi)的客戶是本項(xiàng)目突擊爭(zhēng)取的

30、客戶，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的體現(xiàn)外商客戶是本項(xiàng)目主力爭(zhēng)取的客戶，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。全國(guó)范圍內(nèi)的高端投資客戶外商到內(nèi)地置業(yè)客戶鄂爾多斯本地端消費(fèi)客戶客戶定位51鄂爾多斯本地客戶私人企業(yè)主：生意忙、注重交通與子女教育，虛榮心相對(duì)較重。高級(jí)公務(wù)員：區(qū)域情結(jié)濃厚，身份地位顯赫；企業(yè)管理階層：素質(zhì)高、工作壓力大；高級(jí)專業(yè)人士：知識(shí)更新?lián)Q代能力強(qiáng)，易接受新事物，喜愛運(yùn)動(dòng)，相對(duì)年輕；客戶定位52來(lái)鄂爾多斯經(jīng)商的生意人：注重物業(yè)的檔次，十分關(guān)注樓盤的交通及與個(gè)人經(jīng)商點(diǎn)的距離；鄂爾多斯政府高級(jí)官員：追求寧?kù)o舒適的生活環(huán)境，度假養(yǎng)老；高級(jí)技術(shù)人員：注重生活品味，盡情享受生活；外企高管：工作壓力大，注重生活品味，盡情享

31、受生活；投資人士：市場(chǎng)觸角敏銳，投資眼光獨(dú)到；非本地的客戶特征描述客戶定位53根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位和市場(chǎng)需求，作出以下戶形比例建議：簡(jiǎn)述：該比例建議以130180M2的三房四房戶形為項(xiàng)目的主力戶形，涵蓋了三大客戶群對(duì)豪宅的戶形需求，備注：此建議基礎(chǔ)對(duì)市場(chǎng)研究，未考慮政策對(duì)戶型規(guī)劃的限制。面積范圍100m2以下130-140m2160-200m2200以上2戶型間隔兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d五房?jī)蓮d套數(shù)比例20%35%30%15%產(chǎn)品建議54頤和城周邊高品質(zhì)豪宅在售價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型均價(jià)（毛坯）君太華府高層電梯洋房6500星月灣小高層電梯洋房 7200麗景灣小高層、高層電梯洋房 5900冰河

32、灣高層電梯洋房6800恒景花園4800起太岳府電梯洋房5900價(jià)格定位55綜合考慮以上因素及地段，我們覺得，此位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，再加上我們的項(xiàng)目是一流的高端養(yǎng)生養(yǎng)老復(fù)合體，最后認(rèn)為頤和城高層價(jià)格具體如下：小高層：5600元一平（起價(jià)）。高層：5890元一平（起價(jià)）。別墅:11000一平（起價(jià)）。普通住宅：4600元一平（起價(jià)）。價(jià)格定位56如果我們能不斷提升鑫海頤和城的品牌價(jià)值；如果我們能充分體現(xiàn)養(yǎng)生養(yǎng)老的價(jià)值所在；如果我們能充分整合產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、服務(wù)及合富強(qiáng)大的客戶網(wǎng)絡(luò)等所有優(yōu)勢(shì)資源；如果我們能在營(yíng)銷上創(chuàng)新，創(chuàng)造更大的附加值-如果我們能與動(dòng)物園，植物園，教育園，四園聯(lián)動(dòng)我們的項(xiàng)目能賣.57888

33、8元/(毛坯)我們最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體銷售均價(jià)：58結(jié)合公共空間形成展示帶修建觀光長(zhǎng)廊和五個(gè)特色各異的開放式公園等特色設(shè)施，成為開闊視野的展示帶，極大的提升了社區(qū)與區(qū)域價(jià)值1公里觀光長(zhǎng)廊，成為園區(qū)最著名的標(biāo)識(shí)；保護(hù)保護(hù)天然的山體公園自然資源，修建專供行人和自行車使用的大道。營(yíng)造生態(tài)綠化環(huán)境，臨河建設(shè)五個(gè)綠化公園，總占地120畝。公園休閑活動(dòng)觀光休閑人群社區(qū)總占地1200畝公園總占地120畝比例約1059商業(yè)布置在能與園區(qū)建立聯(lián)系的位置區(qū)域商業(yè)中心布置在核心區(qū)，與整個(gè)罕臺(tái)可形成互動(dòng)主要商業(yè)位于社區(qū)中心位置，易于形成核心區(qū)；商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；住宅區(qū)商業(yè)公園高盛園商業(yè)

34、區(qū)60以世界的目光造城以巨匠的手筆造城以城市復(fù)興的名義造城以成就經(jīng)典的理想造城國(guó)際化特色 民族文化特色 生態(tài)宜居特色創(chuàng)新產(chǎn)品特色國(guó)際品牌商業(yè)街超五星國(guó)際酒店/會(huì)所溫泉中心、201醫(yī)院、一流幼兒園引進(jìn)國(guó)外硬件，日本軟件馬頭琴?gòu)V場(chǎng)。設(shè)計(jì)草原鷹，放于公園中間大盤規(guī)劃理念“浮島式”規(guī)劃構(gòu)想全裝修full house多元產(chǎn)品形式蒙古包、豪華別墅、坡地住宅頤和城市其他配套建議城市頂級(jí)配套城市頂級(jí)配套景觀設(shè)計(jì)整體規(guī)劃產(chǎn)品形象創(chuàng)新元素節(jié)能環(huán)保、科技、低碳、健康、綠色61總體規(guī)劃建議都市繁華配套城市住宅私密宜居舒適類低密度城市住宅與公建區(qū)別墅區(qū)浮島濱水、生態(tài)意向低密度社區(qū)老年公寓高檔配套設(shè)施城市住宅都市意向62

35、一個(gè)引領(lǐng)中國(guó)養(yǎng)老未來(lái)之城 頤和城一段世人矚目的養(yǎng)老城一座風(fēng)格多元的建筑觀光區(qū)域一套領(lǐng)先、創(chuàng)新的產(chǎn)品體系一種獨(dú)一無(wú)二的島居生活規(guī)劃建議63裝修體系通過(guò)生態(tài)/智能/精裝修等通過(guò)硬性配置提升豪宅品質(zhì)的方式已成主流 全裝修 成品豪宅 FULL HOUSE 住宅裝修設(shè)計(jì)在住宅設(shè)計(jì)的前期就開始介入，依靠專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的一致性保證住宅裝修后良好的使用功能、健康舒適的人居環(huán)境；64一座多元風(fēng)格建筑觀光旅游區(qū)65房子也是風(fēng)景一座風(fēng)格多元的建筑博覽館現(xiàn)代坡地現(xiàn)代坡地賴特草原風(fēng)格北美風(fēng)格新古典主義風(fēng)格西班牙風(fēng)格新中式新中式中央別墅區(qū)產(chǎn)品形式：類別墅產(chǎn)品為主，包括聯(lián)排、雙拼、洋房、多層。風(fēng)格：北美風(fēng)格（含草原

36、風(fēng)格）、新中式、現(xiàn)代風(fēng)格。結(jié)合山地可打造坡地住宅形成差異化。66通過(guò)生態(tài)/智能/精裝修等通過(guò)硬性配置提升豪宅品質(zhì)的方式已成主流一套領(lǐng)先、創(chuàng)新的產(chǎn)品體系全國(guó)視野智能系統(tǒng)應(yīng)用家居智能化系統(tǒng)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)組合成舒適、方便、完善的智能家居系統(tǒng)。系統(tǒng)可擴(kuò)展遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)控制家電；電話遙控家電；客廳內(nèi)主機(jī)面板控制室內(nèi)燈光、窗簾、AV設(shè)備；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程監(jiān)控家內(nèi)狀況等。智能電梯電梯智能功能：可根據(jù)住戶智能IC卡，直達(dá)住戶單元號(hào)；公共空間（如大堂、車庫(kù)）可手動(dòng)到達(dá)，其他有住戶單元，手動(dòng)按扭無(wú)效；門鎖系統(tǒng)高科技門鎖系統(tǒng)，可與智能電梯合一的智能密碼鎖。小區(qū)安防系統(tǒng)四重防范體系：（外圍、小區(qū)內(nèi)、單元大堂、入戶門）。小區(qū)智能“一卡

37、通系統(tǒng)” 小區(qū)智能“一卡通”管理系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理為核心，非接觸式IC卡（Mifare-I卡）為信息載體，可實(shí)現(xiàn)多個(gè)子系統(tǒng)組成“一卡通”管理系統(tǒng),如IC卡停車場(chǎng)管理子系統(tǒng)，IC卡門禁管理子系統(tǒng)， IC卡收費(fèi)管理子系統(tǒng)等。區(qū)域典型項(xiàng)目上海精裝修/生態(tài)園林/酒店管理盛大金磐華府天地濱江世茂花園香港超級(jí)會(huì)所凱旋門帝景園蒼景峰區(qū)域典型項(xiàng)目北京智能化精裝修/酒店管理昆侖公寓柏悅府緣溪堂67 頤和城體驗(yàn)場(chǎng)6869品牌篇鑫海高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老導(dǎo)入方案69鑫海品牌分解鑫海集團(tuán)鑫海中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者鑫海養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)中國(guó)“一流養(yǎng)老服務(wù)品牌”鑫海頤和城高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老的締造者企業(yè)線服務(wù)線產(chǎn)品線鑫海品牌導(dǎo)入方案70鑫海集

38、團(tuán)歷經(jīng)15年的輝煌，從建筑的小男孩走向了全國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老的領(lǐng)跑者；今天，鑫海以高為基點(diǎn)，將品牌帶入頤和城，與國(guó)際接軌，向更寬廣的養(yǎng)老地產(chǎn)啟航！鑫海品牌71高，永恒的豪宅標(biāo)志；每個(gè)豪門，對(duì)“高”的生活追求不盡相同；她的到來(lái)，給養(yǎng)老行業(yè)烙上了永恒的標(biāo)志！讓所有沉醉于“高”的豪門，都到找到回家的路鑫海品牌72頤和城只有她更懂得“高”，更懂得與貴人相處頤和城，鑫海魅力之手，將千百年的養(yǎng)生文化，發(fā)揮到極致！鑫海品牌73鑫海品牌高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老從這里開始！你還不知道回家嗎？74服務(wù)建議國(guó)際顧問(wèn)服務(wù)日本先進(jìn)介護(hù)管家服務(wù)物業(yè)增值顧問(wèn)“全能”服務(wù)模式融合75三大服務(wù)標(biāo)桿：精細(xì)化的介護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的多元化養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容互聯(lián)網(wǎng)

39、絡(luò)支持物業(yè)增值服務(wù) 服務(wù)建議76公關(guān)策略：筑巢引鳳策略解釋：通過(guò)自治區(qū)政府引進(jìn)，成功人士父母，引起其他盟市的注意力，尋找潛在買家。廣告策略：全面煙花策略解釋：通過(guò)媒體發(fā)布會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明會(huì)，造強(qiáng)大的市場(chǎng)聲勢(shì)。整合策略：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合策略解釋：相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，整合最大資源。營(yíng)銷策略77項(xiàng)目賣點(diǎn)1、創(chuàng)新打造機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老四種養(yǎng)老模式相結(jié)合的高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合園區(qū)。2、園區(qū)將融入國(guó)際先進(jìn)的養(yǎng)老管理服務(wù)理念，與日本專家從2010年7月份開始，共同研究開發(fā)了適合我國(guó)老人個(gè)案介護(hù)管理和服務(wù)的軟件，形成了鑫海頤和院個(gè)案護(hù)理精細(xì)化、理念先進(jìn)人性化、精準(zhǔn)高效專業(yè)化、服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化的“四化”管理服務(wù)

40、體系。 3、該園區(qū)將依托現(xiàn)代化科技信技術(shù)手段，超前使用數(shù)字化健康管理體系。通過(guò)數(shù)字化健康技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，為園區(qū)所有居民建立電子健康檔案，基于物聯(lián)網(wǎng)健康管理軟件系統(tǒng)、每個(gè)家庭可配置終端檢測(cè)設(shè)備，聯(lián)接遠(yuǎn)程醫(yī)療會(huì)診系統(tǒng)。后臺(tái)醫(yī)療資源由我國(guó)各大知名醫(yī)院的頂級(jí)專家組成。4、該園區(qū)設(shè)立了鑫海頤和城健康實(shí)用技術(shù)研究所。研究所成員由中國(guó)頂級(jí)養(yǎng)生健康管理專家和兩院院士組成。研究所的專家將依據(jù)個(gè)人健康檔案，跟蹤需要健康管理的居民，量身定制需要健康管理的老人和居民的膳食、健身活動(dòng)方案和保健方法。全方位、全天候?yàn)榫用竦纳硇慕】当ｑ{護(hù)航。4園區(qū)將配備中國(guó)目前配套最完善、功能最齊全、藥浴配方最科學(xué)、個(gè)案針對(duì)性最強(qiáng)、理療最有

41、功效的溫泉藥浴理療和溫泉水療廣場(chǎng)。為了使溫泉藥浴更加科學(xué)，更有功效。研究所專家根據(jù)溫泉的礦物質(zhì)含量，結(jié)合中、蒙、藏藥進(jìn)行科學(xué)藥浴配方，每位顧客可根據(jù)自己健康檔案的體征需求或私人保健醫(yī)師的指導(dǎo)進(jìn)行溫泉理療。達(dá)到預(yù)防、理療、康復(fù)、保健強(qiáng)身的功效。5、園區(qū)為了豐富老人的文化娛樂(lè)生活，按“老有所學(xué)、老有所教、老有所樂(lè)、老有所為”的理念，成立了繪畫、棋牌、攝影、手工藝等協(xié)會(huì)，組建老年藝術(shù)團(tuán)，成立了老年大學(xué)。6、該園區(qū)將采用太陽(yáng)能光伏發(fā)電、景觀節(jié)水灌溉系統(tǒng)等8項(xiàng)節(jié)能環(huán)保措施。7、全天溫泉免費(fèi)服務(wù)78推貨原則工程進(jìn)度原則平衡原則保證每次推出的產(chǎn)品，都有景觀最好的產(chǎn)品和性價(jià)比最高的產(chǎn)品，同時(shí)保證戶型比例適當(dāng)（

42、大戶型與小戶型搭配）。適應(yīng)性原則預(yù)計(jì)推貨當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，針對(duì)性地推出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，以配合屆時(shí)不同的營(yíng)銷策略 確保計(jì)劃原則保證各階段推出產(chǎn)品貨值符合回收目標(biāo)和造成良好的資金循環(huán)，使最終能順利達(dá)到高速回籠資金的目標(biāo)充份考慮各節(jié)點(diǎn)的工程進(jìn)度，并盡量對(duì)政策進(jìn)行規(guī)避，推貨時(shí)充份考慮各棟取得預(yù)售證的時(shí)間銷售目標(biāo)及營(yíng)銷推廣部署79時(shí)間段2009年5月09年6-9月09年10-10年1月11年后合計(jì)推出單位數(shù)量（套）330155330-1100推貨描述推出單位搭配平均；樓層以中低層為主，少量高層。補(bǔ)充缺貨單位，消化中低層主推高層單位及高端產(chǎn)品推出單位占總量比例 30%14%30%-100%累計(jì)推出數(shù)量（套）15

43、0210415-目標(biāo)銷售數(shù)量（套）6010011090360總體消化率17%44%45%100%-累計(jì)消化數(shù)量（套）330155330355-推貨節(jié)奏及銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)及營(yíng)銷推廣部署802345678910111209年10年1預(yù)熱期（品牌導(dǎo)入）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期引爆公開發(fā)售強(qiáng)銷期再次引爆強(qiáng)銷期持續(xù)消化期銷售階段劃分（一期）時(shí)間軸銷售目標(biāo)及營(yíng)銷推廣部署81銷售手段及公關(guān)策略 1準(zhǔn)備期獨(dú)特的公關(guān)推廣活動(dòng)提升整體形象政府發(fā)布會(huì)鑫海頤和城-高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生倡導(dǎo)者?；顒?dòng)目的：形象展示，聚集人氣，引發(fā)社會(huì)關(guān)注?；顒?dòng)形式雅俗共賞，以崇尚自然，享受生活為宗旨，打出華府的品牌，密切與政府的合作。2引導(dǎo)試銷期阻隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)與“頤和城VIP卡（直銷）”的推廣內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：在預(yù)售許可證拿到之前通過(guò)頤和城卡的銷售進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，先期占有市場(chǎng)。掌握市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度，通過(guò)價(jià)格杠桿和時(shí)間掌控，合理調(diào)節(jié)利潤(rùn)。VIP卡（直銷）：建立一種客戶優(yōu)先權(quán)，其重要功能是增強(qiáng)客戶的歸屬感，購(gòu)卡者擁有的頤和城會(huì)員資格，享有優(yōu)先選房權(quán)。VIP卡實(shí)行實(shí)名制，單卡只限購(gòu)房一套。購(gòu)卡客戶可以在開盤時(shí)享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)的優(yōu)惠（如會(huì)所健身、免費(fèi)閱覽、物業(yè)增值服務(wù)等，具體待定）。82公關(guān)類活動(dòng)：塑造開發(fā)商及項(xiàng)目品牌形象“高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老論壇活動(dòng)概述：由鑫海集團(tuán)牽頭，邀請(qǐng)鄂爾多