全程機(jī)構(gòu)-歐城麗園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、.PAGE ：.；呈：成都三強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)展歐城麗園工程營(yíng)銷謀劃報(bào)告 全程機(jī)構(gòu)編制 年月日目 錄第一章 市場(chǎng)研討第二章 工程分析.第三章 客戶群定位.第四章 景觀設(shè)計(jì)建議.第五章 工程籠統(tǒng)包裝.第六章 營(yíng)銷戰(zhàn)略.第七章 廣告推行.銷售團(tuán)隊(duì)的組建 第九章協(xié)作方式及效力收費(fèi) 第一章 市場(chǎng)調(diào)研研討目的：分析雙流東升板塊未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，為工程定位提出指點(diǎn)性思緒；分析市場(chǎng)的產(chǎn)品定價(jià)原那么，為本工程定價(jià)提供根據(jù)；分析整體市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，降低工程未來(lái)面市運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；一、雙流縣房地產(chǎn)市場(chǎng)、總體概略雙流，位于成都平原腹地，三面環(huán)繞成都，縣城距成都市區(qū)公里，幅員面積平方公里，轄鎮(zhèn)、個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口

2、萬(wàn)。境內(nèi)交通四通八達(dá)，其中雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)距縣城僅公里，開(kāi)通國(guó)際國(guó)內(nèi)航線余條，已成為全國(guó)第五大航空港；成昆鐵路橫貫?zāi)媳?，設(shè)有白家、公興兩大貨站；川藏公路、成樂(lè)大件路、成雅高速路、成都外環(huán)高速路、機(jī)場(chǎng)高速路、國(guó)道線穿越全境，另有天府大道、金華路、華龍路、雙溫路、雙黃路、籍黃路數(shù)條高等級(jí)公路，通車?yán)锍踢_(dá)公里。、規(guī)劃雙流縣未來(lái)年的角色定位是：建成一流的空港園林城市，到年，雙流將建立成為城南一個(gè)城區(qū)面積平方公里左右、城市人口近萬(wàn)的中等城市。. 規(guī)劃中的雙流新區(qū)雙流規(guī)劃中的“新區(qū)，地處雙流北部地域，緊鄰成都，東起萬(wàn)安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，總面積達(dá).平方公里，轄雙流東升、華陽(yáng)、中和、白家、文星、公興、萬(wàn)安、黃水、

3、九江、彭鎮(zhèn)、勝利、黃甲等個(gè)鎮(zhèn)。雙流新城區(qū)規(guī)劃分為東升、華陽(yáng)、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，構(gòu)成西東升東華陽(yáng)互動(dòng)，南牧馬山北西航港呼應(yīng)，對(duì)接成都，錯(cuò)位開(kāi)展的城市開(kāi)展新格局。其中，西航港開(kāi)發(fā)區(qū)主要為工業(yè)集中區(qū)；牧馬山開(kāi)發(fā)定位為旅游與居住；東升那么做為成都的衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功能綜合性方向開(kāi)展；另一個(gè)衛(wèi)星城華陽(yáng)，以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育科研為主。. “的規(guī)劃思緒雙流縣旨在打造“兩區(qū)西航港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、航空物流園區(qū)，突出建立“兩城東升現(xiàn)代空港園林城市、成都華陽(yáng)城市次中心，加快建立“三走廊錦繡東山生態(tài)觀光走廊、蜀風(fēng)牧山文化旅游走廊、麓山大道社區(qū)走廊。.規(guī)劃中的國(guó)際網(wǎng)球中心規(guī)劃中的國(guó)際網(wǎng)球賽事中心暨體育主題

4、公園，位于雙流新城區(qū).平方公里的中央森林綠化帶，距市中心天府廣場(chǎng)公里，距武侯國(guó)際社區(qū)僅公里。該中心位于雙流新城城市“十字形中央森林公園的最北端，規(guī)劃總占地畝，訓(xùn)練場(chǎng)地個(gè)，主中心賽場(chǎng)個(gè)，副競(jìng)賽場(chǎng)館個(gè)，專業(yè)型場(chǎng)地片，溫馨型場(chǎng)地片，訓(xùn)練用場(chǎng)地片，休閑場(chǎng)地片，可同時(shí)包容人。該中心總投資.億元，估計(jì)將在年初開(kāi)建，并在年建成。、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，繼續(xù)領(lǐng)跑成都周邊區(qū)縣房市。年雙流縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資按工程所在地統(tǒng)計(jì)為 . 億元，列成都市各區(qū)市縣第位,居成都市郊縣之首，占全市總額的.%,占雙流縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的.%。 住宅投資繼續(xù)明顯添加，在建規(guī)模不斷擴(kuò)展。年完成住宅投資 . 億元，增長(zhǎng).%，住

5、宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為.%，住宅投資仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)。商品房工程 個(gè),同比增長(zhǎng).倍, 商品房施工面積 . 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).%,其中住宅 . 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng).%。 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺。年，商品房開(kāi)工面積達(dá) .萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng). 倍；商品房銷售面積達(dá) . 萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 . 億元,住宅占總銷售面積的比重高達(dá).%。二、東升鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、總體概略四川省雙流縣東升鎮(zhèn)，自隋仁壽元年(公元年)不斷為縣治之所，迄今已有余年。東升鎮(zhèn)為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)和信息中心，幅員面積.平方公里，轄個(gè)村、個(gè)居委會(huì)，人口萬(wàn)，為成都市衛(wèi)星城，省級(jí)園林城鎮(zhèn)、省級(jí)衛(wèi)生城鎮(zhèn)，省級(jí)

6、社會(huì)治安綜合治理模范鎮(zhèn)，先后被國(guó)家民政部授予“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星、“全國(guó)最正確鄉(xiāng)鎮(zhèn)稱號(hào)，有“西南第一鎮(zhèn)之佳譽(yù)。 交通：縱向交通：雙楠大道、規(guī)劃建立中的草金路、機(jī)場(chǎng)高速公路、新/老川藏線以及規(guī)劃中的“輕軌線；橫向交通：三環(huán)路、外環(huán)路、雙溫大道、雙華路、新光華大道公共交通：、B 人口：按照國(guó)際新城的規(guī)劃要求，在年?yáng)|升將擁有.萬(wàn)的人，到年，城區(qū)人口將到達(dá)萬(wàn)。 主要產(chǎn)業(yè)：由雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的航空產(chǎn)業(yè)；以機(jī)場(chǎng)為中心、周邊公里為半徑區(qū)域內(nèi)的臨空經(jīng)濟(jì)屬性產(chǎn)業(yè)；以生物制藥、機(jī)械制造、電子信息、綠色食品、新型資料為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；另外，物流、商貿(mào)、金融、會(huì)展、旅游、總部、房地產(chǎn)等現(xiàn)代效力業(yè)和都市農(nóng)業(yè)。 資源配套：東

7、升板塊有四川大學(xué)、西南民族大學(xué)等高校所；各類中小學(xué)共所，其中國(guó)家千所示范性普通高中所、省重點(diǎn)學(xué)校所；各類醫(yī)院 所，其中二級(jí)乙等醫(yī)院所；同時(shí)，東升還建有規(guī)范的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)和足球場(chǎng)等文化體育設(shè)備；其廣播電視、文化建立、體育事業(yè)在全省乃至全國(guó)均有相當(dāng)影響。、房地產(chǎn)開(kāi)展情況東升的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但開(kāi)展緩慢。早期東升主要以質(zhì)量較為低端、形狀較為單一的多層類產(chǎn)品為主，消費(fèi)人群以當(dāng)?shù)乩铣侨丝诩笆?nèi)的外來(lái)人口為主。其銷售價(jià)錢低廉，在年時(shí)，市場(chǎng)價(jià)錢約在元/左右。年，受華陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式的影響，東升板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)活潑。此時(shí)的產(chǎn)品形狀雖仍以多層為主，但產(chǎn)品質(zhì)量卻得以拔升，整個(gè)市場(chǎng)的銷售價(jià)錢開(kāi)場(chǎng)走高，

8、到達(dá)元/左右。年，逸陽(yáng)華庭、富豪家苑、歐城花園等一大批樓盤相繼推出，東升板塊的地產(chǎn)價(jià)值引起了眾多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。之后年，隨著道路交通體系的不斷完善、隨著四川大學(xué)、西南民族大學(xué)等一批高等院校聚集于此而逐漸構(gòu)成的高校經(jīng)濟(jì)圈、隨著“十強(qiáng)縣帶來(lái)的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，東升的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的開(kāi)展機(jī)遇，大成.天府景秀、宗申.流溪?jiǎng)e院等一批高端物業(yè)產(chǎn)品開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)，并得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可。東升板塊的產(chǎn)品形狀已開(kāi)場(chǎng)由單一的低端多層逐漸向高質(zhì)量的洋房、別墅開(kāi)展。年月，銜接?xùn)|升與成都主城區(qū)的快速通道雙楠大道正式通車。分鐘的車行時(shí)間不僅縮短了兩城間的路程間隔 ，更加拉近了消費(fèi)者對(duì)東升認(rèn)可的心思間隔 ，電梯公寓產(chǎn)品也在此時(shí)悄然

9、走進(jìn)東升。伴隨著“雙流國(guó)際新城的規(guī)劃提出，以貴通.御苑風(fēng)景為代表的樓盤正逐漸脫離老城區(qū)，向規(guī)劃中的新城接近。到如今，東升的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸由低端產(chǎn)品向高端物業(yè)轉(zhuǎn)變；城市的開(kāi)發(fā)方向目前雖仍集中于東升老城區(qū)，規(guī)劃中的新城尚處于起步初期，但隨著新城區(qū)規(guī)劃建立的逐漸實(shí)施、道路交通體系的不斷完善、市政配套設(shè)備的陸續(xù)跟進(jìn)，東升房地產(chǎn)市場(chǎng)由老城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)化成為必然趨勢(shì)。、規(guī)劃“雙流國(guó)際新城位于東升鎮(zhèn)西部和北部，北起雙流繞城路，東至繞城東路和一桿旗街南段及老川藏路以西米，西迄雙流繞城路，南達(dá)繞城路以南米，總面積約平方公里，其中.平方公里為白河、三支渠帶狀中央森林綠地。按照規(guī)劃，新城被初步定位為“城市的HRD

10、即“安康宜居城區(qū)，將構(gòu)成以居住、商業(yè)金融、辦公行政、文化文娛為主的城市綜合開(kāi)展區(qū)，是成都市南北開(kāi)展軸上南部最重要的中心城區(qū)。在整個(gè)新城區(qū)中，按照兩條交錯(cuò)而過(guò)的河渠，規(guī)劃了面積達(dá).平方公里的中央森林綠地，“綠色流動(dòng)都市的城市空間籠統(tǒng)創(chuàng)意將讓整個(gè)新城都充溢自然、安康、生態(tài)的活力。小結(jié)： “雙流國(guó)際新城是成都市南北開(kāi)展軸上南部最重要的中心城區(qū)，這一規(guī)劃的出臺(tái)給東升鎮(zhèn)的房產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力； 東升滯后于華陽(yáng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將得到質(zhì)和量的飛躍，新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)即將構(gòu)成，而土地市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)補(bǔ)償性增長(zhǎng)。、土地年?yáng)|升鎮(zhèn)成交土地情況：宗地編號(hào)宗地位置凈用地面積畝成交價(jià)萬(wàn)元/畝成交金額萬(wàn)元容積率建筑密度用地性質(zhì)竟得人SL

11、P-雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段.%住宅成都東立置業(yè)SLG-雙流縣東升鎮(zhèn)環(huán)城路./商業(yè)(加氣站)雙流華油緊縮天然氣有限責(zé)任公司SLG-雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段.住宅建筑容積率.；商業(yè)建筑容積率.住宅建筑密度%；住宅建筑密度%商業(yè)兼容住宅成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以上數(shù)據(jù)雙流國(guó)土局小結(jié)： 從建筑形狀來(lái)看，其中兩塊土地的容積率分別.和.，闡明小高層和高層電梯公寓是今后的開(kāi)展趨勢(shì)； 從用地規(guī)模來(lái)看，其中兩塊住宅性質(zhì)的用地均到達(dá)畝以上，闡明東升將進(jìn)入“規(guī)模開(kāi)發(fā)和“大盤云集的開(kāi)展趨勢(shì)； 從樓面地價(jià)來(lái)看，編號(hào)為SLP-地塊的樓面地價(jià)以到達(dá)元/平米，估計(jì)明年?yáng)|升的大盤均價(jià)將到達(dá)元/平米。、在售樓盤工程稱號(hào)開(kāi)發(fā)商物業(yè)地址占地

12、規(guī)模畝建筑形狀容積率綠化率總戶數(shù)戶均價(jià)元/平米戶型區(qū)間銷售情況艾佳上邸成都艾佳房產(chǎn)雙流縣區(qū)東升鎮(zhèn)三里壩社區(qū)/小高層/接受咨詢,月底開(kāi)盤東升國(guó)瑞成都瑞耀置業(yè)雙流縣東升鎮(zhèn)長(zhǎng)冶路二段約小高層.%-工程于年月日開(kāi)盤，推出房源共套，目前銷售率約%和順天地成都昌興投資開(kāi)發(fā)公司雙流縣東升鎮(zhèn)約.小高層./月日正式接受咨詢,月底開(kāi)盤東泰新居雙流東升房地產(chǎn)有限責(zé)任公司雙流縣東升鎮(zhèn)川藏路旁/多層/全現(xiàn)房，已售完錦繡華都成都華興住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙流縣東升鎮(zhèn)三強(qiáng)北路二段號(hào)約多層小高層.%多多層；電梯：-工程、期共推出房源余套，銷售率%；期于年月推出房源約多套，目前一批次銷售率%以上，二批次銷售率約%以上；電梯公寓月底推出

13、宗申流溪?jiǎng)e院成都市誠(chéng)裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙流縣東升鎮(zhèn)白河路二段號(hào)約多層.%多-工程、期于年月開(kāi)盤共推出房源共多套，銷售率%，目前已交房。工程四期年月日開(kāi)盤，推出房源套，目前銷售率約%水木華夏成都華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙流縣區(qū)東升鎮(zhèn)長(zhǎng)順路約多層+小高層.%多層：；電梯：-工程于年月開(kāi)盤，推出房源套，目前銷售率約%以上小結(jié)：、住宅建筑形狀劃分 市場(chǎng)上多層類物業(yè)所占比重稍大于小高層類物業(yè)所占比重，闡明東升鎮(zhèn)的住宅仍以多層為?。弧半p流國(guó)際新城規(guī)劃的出臺(tái)和土地的集約利用，小高層和高層是今后的開(kāi)展趨勢(shì)。、 住宅價(jià)錢走勢(shì)、 小高層類物業(yè)工程稱號(hào)均價(jià)元/平米近批次房源開(kāi)盤時(shí)間艾佳上邸年月東升國(guó)瑞年月和順天地年月水木華夏年月錦

14、繡華都年月底以上數(shù)聽(tīng)闡明，從年月至年月約個(gè)月漲元/平米，平均每月漲幅為約元/平米；東升鎮(zhèn)小高層住宅價(jià)錢已突破“元/平米大關(guān)。、多層類物業(yè)工程稱號(hào)均價(jià)元/平米近批次房源售罄時(shí)間東泰新居年月錦繡華都年月宗申流溪?jiǎng)e院年月年售罄的物業(yè)類住宅價(jià)錢與售罄時(shí)間呈正比關(guān)系，即售罄時(shí)間越遲，價(jià)錢越高；東升鎮(zhèn)的在售工程以電梯為主，多層類物業(yè)根本售罄；未來(lái)市場(chǎng)上將小高層類物業(yè)為主。三、區(qū)域總結(jié)雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)促進(jìn)了臨港經(jīng)濟(jì)圈乃至整個(gè)雙流的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展；雙流正在逐漸實(shí)施“兩區(qū)、兩城、三走廊的城市規(guī)劃方式，這勢(shì)必會(huì)給雙流帶來(lái)新的城市競(jìng)爭(zhēng)力；規(guī)劃的“雙流國(guó)際新城位于東升鎮(zhèn)，將構(gòu)成以居住、商業(yè)金融、辦公行政、文化文娛為主的城市綜合

15、開(kāi)展區(qū)，這無(wú)疑給東升的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展帶來(lái)利好；雙楠大道拉近了東升與主城區(qū)間隔 ，伴隨著“雙流國(guó)際新城的提出與實(shí)施，其必定會(huì)沿著華陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，圍繞規(guī)劃中的新城區(qū)以及雙楠大道兩側(cè)區(qū)域進(jìn)展開(kāi)發(fā)，東升房地產(chǎn)市場(chǎng)由如今的集中于老城區(qū)轉(zhuǎn)由向新城區(qū)開(kāi)展成為必然趨勢(shì)；小高層電梯公寓逐漸成為住宅建筑形狀的開(kāi)展主流；東升鎮(zhèn)電梯類物業(yè)的均價(jià)為元/平米，多層類物業(yè)的均價(jià)為元/平米；大批品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐東立、博瑞等，東升鎮(zhèn)住宅的開(kāi)發(fā)將迎來(lái)一個(gè)質(zhì)的飛躍。第二章 工程分析、地理位置及區(qū)域特征本工程位于雙流東升鎮(zhèn)老城區(qū)內(nèi)。工程與東升一中僅一墻之隔，工程間隔 較繁華區(qū)域步行需求非常鐘左右。區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套還比較缺

16、乏。、地塊情況本工程現(xiàn)名為“歐城麗園，地塊占地約畝，地塊方正，地勢(shì)平整，內(nèi)部還有大量雜草和農(nóng)作物。規(guī)劃建筑用地凈面積：平米規(guī)劃總建筑面積：容積率：.建筑密度：%住宅建筑面積：.平米項(xiàng) 目 地 塊 現(xiàn) 狀 工程兩側(cè)建筑 斜對(duì)面加氣站東升一中 工程對(duì)面歐城花園工程、SWOT分析優(yōu)勢(shì)S地段優(yōu)勢(shì)由于本工程宗地是舊城范圍，因此地塊本來(lái)就具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。緊鄰東升一中，距雙流中學(xué)、雙流第一人民醫(yī)院僅一公里左右的路程，并且工程與東升鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心的間隔 不算太遠(yuǎn)。良好的交通優(yōu)勢(shì)經(jīng)測(cè)試，從成都紅牌樓出發(fā)僅需余分鐘車程就可到達(dá)工程地塊，沿途雙楠大道路況較好、交通暢通。工程面市后不僅會(huì)吸引雙流本地居民購(gòu)買，其良

17、好的交通優(yōu)勢(shì)也將吸引川藏路沿線甚至成都市區(qū)的置業(yè)者，客戶來(lái)源渠道廣泛。區(qū)域居住認(rèn)可度的提高本次市場(chǎng)調(diào)研中他們看到，本工程地塊及附近區(qū)域在雙流本地以及川藏路沿線居民意目中居住認(rèn)可度逐漸提高。經(jīng)過(guò)廣場(chǎng)宣傳，綜合未來(lái)一兩年成都開(kāi)展趨勢(shì)，置信本區(qū)域居住價(jià)值有較大提升。優(yōu)勢(shì)W：宗地僅有一個(gè)出口工程地塊周邊配套缺乏 從目前宗地周邊情況看來(lái)，嚴(yán)重缺乏生活配套。時(shí)機(jī)點(diǎn)O雙楠大道通車帶來(lái)的時(shí)機(jī)雙楠大道的通車，將使雙流與成都市區(qū)的間隔 再次拉近，而同時(shí)由于本工程間隔 川藏路不遠(yuǎn)，因此工程大有能夠吸引部分川藏路沿線甚至是成都市區(qū)的客戶前來(lái)置業(yè)，客戶來(lái)源范圍大大添加。未來(lái)區(qū)域開(kāi)展吸引置業(yè)客戶的關(guān)注；要挾T受金融政策的

18、影響央行關(guān)于調(diào)整銀行購(gòu)房貸款利率和添加首付的通知，直接影響了二次置業(yè)購(gòu)房者的投資志愿，重要的是影響了購(gòu)房者對(duì)房市和房?jī)r(jià)的自信心。第三章 客戶群定位經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的仔細(xì)研討，他們以為本工程的目的客戶群特征如下：、目的客戶群定位年齡在歲之間；學(xué)歷在高中以上；家庭構(gòu)造以三口之家為主，并包括部分二口之家和四口之家的家庭；家庭月收入在元以上；以雙流本地一次或二次置業(yè)者為主；成都金花區(qū)域客戶，和南門部分客戶為輔。、目的客戶身份特征及構(gòu)造預(yù)估城市居民%：職業(yè)分布企業(yè)事業(yè)單位人員%、當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶/私營(yíng)企業(yè)業(yè)主%，政府公務(wù)員%；周邊縣鎮(zhèn)居民約占%：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、教師等事業(yè)單位人員,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商人員%；外地居民%：外

19、地人認(rèn)同雙流區(qū)域開(kāi)展，看中其物業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)。、購(gòu)買目的本地人，大部分人如今有居住的房屋，但需求改善居住環(huán)境； 事業(yè)單位人員、公務(wù)員；周邊縣城政府單位人員為方便子女到雙流而購(gòu)房；附近經(jīng)商的商人，這部分人希望能就近照顧生意，又方便子女讀書(shū)；其他需求者，主要是投資、進(jìn)城、回川定居等方面的購(gòu)房者。、客戶心思分析.滿足居住功能，他們之關(guān)懷價(jià)錢。 .滿足居住功能和質(zhì)量要求，他們關(guān)懷性價(jià)比、環(huán)境、平安性。.滿足居住、質(zhì)量、享用、檔次，不太在乎價(jià)錢，他們更關(guān)懷居住文化和品牌。第四章 景觀設(shè)計(jì)建議鑒于本工程建筑產(chǎn)品曾經(jīng)確定，此處不在多加論述。而能否引起消費(fèi)者的購(gòu)買意向，園林環(huán)境的設(shè)計(jì)至關(guān)重要，建議約請(qǐng)具有高水準(zhǔn)

20、設(shè)計(jì)才干和施工程度的園林景觀公司一體完成，以確保設(shè)計(jì)思緒能得到良好的貫徹。各組團(tuán)景觀分布表組團(tuán)景觀景觀效果第一組團(tuán)景觀組團(tuán)內(nèi)景觀以及小區(qū)中心園林景觀第二組團(tuán)景觀園林中心景觀、組團(tuán)內(nèi)次景觀第三組團(tuán)景觀園林中心景觀、組團(tuán)內(nèi)次景觀中心園林景觀大型公共性水景園林本工程景觀特性建議：活潑輕松根據(jù)本本工程定位，建議在空間及平面的表現(xiàn)上具有騰躍的層次感，并經(jīng)過(guò)噴泉、溪流、小瀑布、泳池等不同水景方式的運(yùn)用，使小區(qū)涌現(xiàn)活潑輕松溫馨的生活氣氛，給業(yè)主帶來(lái)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)等多方位的愉悅感。園林設(shè)計(jì)范例圖細(xì)膩細(xì)致在地面鋪磚、道路設(shè)置、植物配置、飾件照明等景觀表現(xiàn)方面進(jìn)展細(xì)膩的思索，做到移步換景，曲徑通幽，每個(gè)園林駐足

21、處都能欣賞到賞心順眼的景觀。園林景觀小品細(xì)節(jié)的把握最能表達(dá)一個(gè)樓盤的水準(zhǔn)與檔次。變化與幻化植物和花草的良好搭配使四季表達(dá)不同的顏色變化。除以上所指的方位視覺(jué)變化外，同時(shí)應(yīng)兼顧園林的季節(jié)變化。根據(jù)植物的特性進(jìn)展植物配置，使不同的季節(jié)出現(xiàn)不同的園林顏色和視覺(jué)效果，實(shí)現(xiàn)四季有花開(kāi)，日日春長(zhǎng)在的秀麗風(fēng)光。幾個(gè)關(guān)鍵的景觀要素中庭景觀三個(gè)組團(tuán)的中心景觀是本工程園林環(huán)境的焦點(diǎn)，也是提升建筑附加值的關(guān)鍵要素，因此，可設(shè)定一致的景觀主題，多運(yùn)用水景，表現(xiàn)水居文化的園林主旨。其它內(nèi)庭景觀為表達(dá)住宅景觀的均好性，中庭景觀外的內(nèi)庭景觀也應(yīng)作細(xì)膩的處置，做到移步換景，處處有景，使每幢住宅都有較好的景觀視野。園林景觀的效

22、果性根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，具有多文化休閑主題風(fēng)格的園林最受消費(fèi)者青睞。本工程園林景觀應(yīng)突出自在優(yōu)美的休閑風(fēng)格，并融入泛會(huì)所的功能，將部分戶外安康場(chǎng)所，休閑場(chǎng)所交融到景觀設(shè)計(jì)中，如泳池、緩跑徑、棋牌桌等，使園林景觀成為美觀和適用為一體的親情互動(dòng)園林。游泳池景觀范例圖因成都以及雙流地域的家庭構(gòu)造及生活習(xí)慣與沿海和其它城市相差甚遠(yuǎn)，園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)充分思索外鄉(xiāng)的人情習(xí)慣，對(duì)家庭構(gòu)造中各類成員對(duì)園林的運(yùn)用充分思索，如老人、小孩、家庭主婦等，使其能在園林中找到各自的審美和運(yùn)用需求，真正實(shí)現(xiàn)以人為本的人居環(huán)境。突出社區(qū)別具一格的文化內(nèi)涵在小區(qū)的園林環(huán)境中，雕塑、景觀小品等細(xì)節(jié)最能表達(dá)社區(qū)文化，對(duì)環(huán)境取到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作

23、用，設(shè)計(jì)師應(yīng)一并予以思索。雕塑作品不得購(gòu)買建材市場(chǎng)上隨處可見(jiàn)的大批量復(fù)制品，建議約請(qǐng)雕塑藝術(shù)家針對(duì)本社區(qū)的主題進(jìn)展構(gòu)思創(chuàng)作，使每件雕塑都成為獨(dú)一無(wú)二的藝術(shù)精品。第五章 工程籠統(tǒng)包裝籠統(tǒng)定位經(jīng)過(guò)他們對(duì)工程的研討，及對(duì)周邊市場(chǎng)的分析，他們以為本工程可以站在區(qū)域的高度，以開(kāi)發(fā)商資源的優(yōu)勢(shì)，定位于引領(lǐng)東升鎮(zhèn)區(qū)域生活的旗手，物超所值的生活社區(qū)，樹(shù)立“歐城系列的行業(yè)位置。工程這樣的定位不但突出了本工程所處的較佳的地理規(guī)劃位置，同時(shí)也屏蔽了本工程由于環(huán)境較差而對(duì)客戶呵斥的不利的心思影響。營(yíng)銷氣氛的營(yíng)造包裝總綱工程包裝包括根底系統(tǒng)、運(yùn)用系統(tǒng)兩大部分。合理、有效的現(xiàn)場(chǎng)包裝可以樹(shù)立工程良好的質(zhì)量籠統(tǒng)，為銷售起到推

24、波助瀾的效果，并使身在其中的人們有一種優(yōu)越覺(jué)得，自然而然被現(xiàn)場(chǎng)的氣氛所打動(dòng)。在根底系統(tǒng)中，工程LOGO將以簡(jiǎn)約、大方、溫馨富貴的籠統(tǒng)展如今人們面前，并以LOGO的顏色為延展，建立起一致的品牌識(shí)別體統(tǒng)。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)包裝要合理躲避工程的優(yōu)勢(shì)，建立起良好的交通動(dòng)線，對(duì)人行起引導(dǎo)作用。相關(guān)聯(lián)的運(yùn)用還必需突出工程的質(zhì)量，在設(shè)計(jì)方式上進(jìn)展創(chuàng)新，將溫馨、自然的生活氣氛展如今人們面前，吸引目的客戶對(duì)工程產(chǎn)生劇烈的認(rèn)同感、歸屬感，促成銷售，提升開(kāi)展商的品牌籠統(tǒng)。運(yùn)用系統(tǒng)運(yùn)用系統(tǒng)包括營(yíng)銷通路包裝、賣場(chǎng)籠統(tǒng)包裝、宣傳籠統(tǒng)包裝三部分，經(jīng)過(guò)三個(gè)方面構(gòu)成強(qiáng)有力的現(xiàn)場(chǎng)組織次序和質(zhì)量平面、立體、縱橫的展現(xiàn)，以籠統(tǒng)先聲奪人，迅速

25、占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)。一營(yíng)銷路通包裝營(yíng)銷通路主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的途徑，主要包括通路組織、地盤包裝。由于本區(qū)域處于東升鎮(zhèn)舊城區(qū)域，周邊商業(yè)尚處于原始的粗放型商業(yè)，餐飲、購(gòu)物場(chǎng)所混亂且不上檔次，這對(duì)本工程前期籠統(tǒng)展現(xiàn)相當(dāng)不利；同時(shí)，工程與東升一中只需一路之隔，東西兩側(cè)皆為老居民住宅，這對(duì)工程居住質(zhì)量大打折扣；現(xiàn)場(chǎng)作為營(yíng)銷的主要陣地，也是客戶和各種媒介、活動(dòng)參與的必選區(qū)域，在進(jìn)展路通組織規(guī)劃時(shí)，必需思索對(duì)客戶心思的影響，實(shí)現(xiàn)有利的避讓，構(gòu)成有序、有利的良好作用。通路組織從總平圖來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)施工通路與銷售通路截然分開(kāi)，弱化工地混亂的施工籠統(tǒng)是不能夠的。那么他們建議將銷售中心另設(shè)它處如原歐城花園售樓處如以

26、下圖所示地段內(nèi)道路已根本建成，將銷售道路規(guī)劃在工程的西面，經(jīng)該路段可非常便利的進(jìn)入市區(qū)和郊區(qū)。在工程北大門入口部分，對(duì)圍墻實(shí)施包裝。銷售道路施工道路銷售中心建議原歐城花園售樓處三強(qiáng)路居民區(qū)工程地塊東升一中.地盤包裝利用圍墻、戶外導(dǎo)視的VI的系列的運(yùn)用，并根據(jù)實(shí)踐情況進(jìn)展合理的分布和選擇不同的材質(zhì)和方式，使地塊從外圍構(gòu)成良好的信息傳播、籠統(tǒng)展現(xiàn)的渠道。圍墻銷售路段圍墻包裝東升一中本案 小區(qū)整個(gè)圍墻采用實(shí)體墻的方式，圍墻高度在.米到.米之間，有效降低北面揚(yáng)塵及周邊噪音污染。銷售路段圍墻以符合簡(jiǎn)約、溫馨的氣質(zhì)展現(xiàn)杰出的質(zhì)量感，施工段和其他部分圍墻暫時(shí)堅(jiān)持原貌。外導(dǎo)視牌和道旗的設(shè)置雙楠大道的兩旁，和雙

27、流縣人群密集區(qū)域設(shè)置道旗籠統(tǒng)。其一，加強(qiáng)引導(dǎo)作用；其二，讓客戶在進(jìn)入?yún)^(qū)域后構(gòu)成良好的視覺(jué)效果，而且經(jīng)過(guò)具有質(zhì)量、溫馨的道旗所傳送的信息，加強(qiáng)客戶對(duì)本工程所倡導(dǎo)生活價(jià)值的了解。二銷售中心籠統(tǒng)包裝由于本工程體量大，又是小高層建筑，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是制勝的關(guān)鍵，工程銷售中心的籠統(tǒng)要與溫馨、適用的建筑質(zhì)量相一致，在物料設(shè)置和搭配上要即要注重信息的傳送又要構(gòu)成良好的視覺(jué)感觀，有客戶自在活動(dòng)的良好空間。銷售中心整體規(guī)劃未知，詳細(xì)分布情況待定。經(jīng)過(guò)戶外售樓部工法區(qū)三個(gè)部分，使購(gòu)房者親身感受從效力產(chǎn)品優(yōu)越感的提升，用體驗(yàn)式營(yíng)銷觸動(dòng)購(gòu)房者的心思。三宣傳籠統(tǒng)包裝主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等。在

28、籠統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)上，必需以一致的VI系統(tǒng)運(yùn)用為規(guī)范，特別是樓書(shū)等設(shè)計(jì)上必需與工程氣質(zhì)、籠統(tǒng)相符合。比如：樓書(shū)：經(jīng)過(guò)文化、產(chǎn)品、城市規(guī)劃三個(gè)方面全面分析工程的賣點(diǎn)，做到淋漓盡致?，F(xiàn)場(chǎng)PPT播放：將東升鎮(zhèn)過(guò)去的繁華與現(xiàn)今的居住進(jìn)展時(shí)間和空間的轉(zhuǎn)換，對(duì)東升鎮(zhèn)未來(lái)規(guī)劃進(jìn)展講解，對(duì)工程資料工藝進(jìn)展視覺(jué)導(dǎo)入，全方位立體化向消費(fèi)者灌輸。營(yíng)銷戰(zhàn)略、總體戰(zhàn)略在新的房產(chǎn)金融政策出臺(tái)，二次置業(yè)者產(chǎn)生一定抑制，張望市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)將繼續(xù)一段時(shí)間。但現(xiàn)實(shí)上市場(chǎng)的需求量并沒(méi)有減少。特別是南沿線房產(chǎn)市場(chǎng)的如火如荼對(duì)區(qū)域影響進(jìn)一步加深，有購(gòu)房需求的客戶數(shù)量還將進(jìn)一步擴(kuò)展 。但是本區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)總體開(kāi)展較雙流其他區(qū)域落后，對(duì)成都其他區(qū)域客

29、戶不能構(gòu)成較強(qiáng)吸引。因此，本工程的銷售總體戰(zhàn)略是：侵占區(qū)域開(kāi)發(fā)先機(jī)，以平易價(jià)錢推出一期，從而建立區(qū)域的品牌度和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，為后期銷售打好良好的根底，實(shí)現(xiàn)“順?biāo)浦邸八疂q船高式的利導(dǎo)型銷售方式，實(shí)現(xiàn)快速銷售回款。、推盤戰(zhàn)略推盤根據(jù)： 先期推出以“搶占雙流居住價(jià)值典范為訴求，吸引購(gòu)房者眼球。用“低價(jià)入市的戰(zhàn)略塑造工程的高性價(jià)比，以帶動(dòng)后期的銷售及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)； 確保工程的資金鏈平安批次的推出將迅速呵斥熱銷，迅速的銷售回款將保證工程整體資金鏈的平安；首先推出臨街房源，以低價(jià)入市戰(zhàn)略迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。、入世戰(zhàn)略根據(jù)工程開(kāi)展情況，本工程分為以下幾個(gè)銷售階段：籠統(tǒng)展現(xiàn)期年月中旬年月上旬從營(yíng)銷費(fèi)用本錢的控制角度出發(fā)

30、，籠統(tǒng)展現(xiàn)期不宜過(guò)長(zhǎng)，以直接有效的營(yíng)銷方式，迅速完成客戶的蓄水任務(wù)。本階段任務(wù)重點(diǎn)：組織和運(yùn)用關(guān)系營(yíng)銷、產(chǎn)品推介會(huì)、暫時(shí)銷售接待處的設(shè)立等方式，讓客戶對(duì)本工程的繼續(xù)關(guān)注，并利用卡等常規(guī)方式，給客戶以相關(guān)的利益誘導(dǎo)，使客戶不至于流失。工程一期開(kāi)盤及強(qiáng)銷期年月上旬年月下旬將蓄水客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶，以高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速銷售，并經(jīng)過(guò)活動(dòng)、工程的引見(jiàn)、媒介的大力推行，使本工程迅速成為城北購(gòu)房群體關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。每年一度的春季房地產(chǎn)買賣會(huì)將舉行，壟斷區(qū)域客戶，同時(shí)在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)買賣會(huì)的參展，擴(kuò)展其影響力，為開(kāi)盤積累充足的客戶。本階段任務(wù)重點(diǎn)：在媒體宣傳上注重工程生活質(zhì)量、地段、高性價(jià)比的推行，并經(jīng)過(guò)組織

31、已購(gòu)買客戶進(jìn)展觀摩等方式，完成投資客戶和客帶客的引導(dǎo)，開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)客戶優(yōu)先選房，迅速完成一期的銷售義務(wù)。工程一期尾房的銷售和二期的蓄水年月上年月中旬將一期未成交但關(guān)注二期的客戶迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買客戶，由于二期在位置上比一期更具優(yōu)勢(shì)，可思索在價(jià)錢上適當(dāng)提高價(jià)錢進(jìn)展銷售，開(kāi)盤時(shí)間定在月中旬，利用近一個(gè)多月的時(shí)間進(jìn)展二期客戶資源的積累，確保開(kāi)盤及再次熱銷。本階段任務(wù)重點(diǎn)：一期剩余資源的消化，完成二期蓄水客戶的積累。 工程二期開(kāi)盤銷售年月中旬年月中旬二期在區(qū)位置上比一期上更具優(yōu)勢(shì)，可經(jīng)過(guò)二期突出的優(yōu)勢(shì)以及前期所建立的區(qū)域品牌和房產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十行大力推行銷售，盡能夠的節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用。本階段任務(wù)重點(diǎn)：經(jīng)過(guò)

32、二期蓄水客戶的積累，二期亮相、客戶的優(yōu)先選房，開(kāi)盤后到月重要銷售時(shí)間上的強(qiáng)勢(shì)推行。工程三期蓄水及開(kāi)盤銷售年月中旬年月三期在區(qū)位置上比一、二期上更具優(yōu)勢(shì)，可經(jīng)過(guò)三期突出的優(yōu)勢(shì)以及前期所建立的區(qū)域品牌和月份春季房地產(chǎn)買賣會(huì)進(jìn)展大力推行銷售，盡能夠的節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用。本階段任務(wù)重點(diǎn)：一、二期剩余單位的銷售，春季房地產(chǎn)客戶的積累、多種推行方式的組合運(yùn)用，三期亮相、開(kāi)盤以及開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)客戶的優(yōu)先選房。尾盤銷售期年月年月本階段任務(wù)重點(diǎn)：剩余單位的營(yíng)銷推行。工程整體銷售目的基于年上半年成都整體市場(chǎng)和區(qū)域方式的判別，本工程的銷售目的是：在工程獲得預(yù)售答應(yīng)證后個(gè)月銷售周期估計(jì)年底以前實(shí)現(xiàn)銷售達(dá)%以上，快速回籠資金；按

33、時(shí)完成各個(gè)階段的銷售目的，并且在合理的范圍提升工程的價(jià)值，為企業(yè)發(fā)明更高的利潤(rùn)。、價(jià)錢戰(zhàn)略定價(jià)方式及目的針對(duì)目的客戶，締造更完善的物業(yè)外在籠統(tǒng)，并經(jīng)過(guò)大力宣傳，擴(kuò)展需求量，為市場(chǎng)預(yù)留足夠價(jià)錢上浮空間。經(jīng)過(guò)本錢導(dǎo)向定價(jià)法，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，保證開(kāi)發(fā)商的最低及最高利益。運(yùn)用價(jià)錢控制戰(zhàn)略和杠桿作用，低價(jià)入市，堅(jiān)持合理的銷售均價(jià)，表達(dá)本工程優(yōu)越的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán)修正定價(jià)法，使產(chǎn)品價(jià)位具備合理性和可操作性，便于市場(chǎng)認(rèn)可，防止“冷盤風(fēng)險(xiǎn)。綜合上述幾點(diǎn)他們以為：工程優(yōu)勢(shì)+質(zhì)量+市場(chǎng)走勢(shì)+同類型物業(yè)價(jià)錢比較+專業(yè)的引導(dǎo)=他們的價(jià)錢價(jià)錢體系：工程整體均價(jià)：不低于元/平米價(jià)錢執(zhí)行戰(zhàn)略根本戰(zhàn)

34、略：鑒于目前競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈，同時(shí)為躲避工程投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，以及迎合相應(yīng)的階段性營(yíng)銷戰(zhàn)略，建議本工程采用“低開(kāi)高走、動(dòng)靜結(jié)合調(diào)整的戰(zhàn)略。在工程入市初期用相對(duì)較低的價(jià)錢來(lái)吸引目的客戶，力求在較短時(shí)間內(nèi)，在消費(fèi)者心中構(gòu)成較好的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)以利于構(gòu)成工程口碑傳播效應(yīng)，并對(duì)目前區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤構(gòu)成狙擊作用。調(diào)價(jià)原那么：a、銷售價(jià)錢控制加權(quán)要素本工程要想在未來(lái)年內(nèi)在片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗的位置，他們建議采用“低開(kāi)高走的定價(jià)方式，然后經(jīng)過(guò)對(duì)需求市場(chǎng)的充分引導(dǎo)之后漸漸提升產(chǎn)品價(jià)值和價(jià)錢。我公司結(jié)合多個(gè)所勝利運(yùn)作工程的閱歷，及對(duì)價(jià)風(fēng)格整原那么的總結(jié)，結(jié)合本工程特點(diǎn)，對(duì)本工程的價(jià)錢控制提出了以下幾

35、點(diǎn)建議：銷售面積每超越的自然倍數(shù)，那么價(jià)錢上浮。此舉對(duì)客戶會(huì)起到購(gòu)買的緊迫感，同時(shí)能有效添加利潤(rùn)；單月銷售面積超越可售總面積的時(shí)，那么價(jià)錢可上浮，反之，那么價(jià)錢不調(diào)整；銷售中期內(nèi)的定價(jià)戰(zhàn)略為：堅(jiān)持幾套數(shù)量較低的房源，但均價(jià)略高；銷售周期后半段，根據(jù)營(yíng)銷詳細(xì)情況確定，以銷售資金回籠的順利與否確定。建議二期浮動(dòng)價(jià)錢在一期根底上浮動(dòng)%市場(chǎng)開(kāi)展估計(jì)漲幅%，工程品牌價(jià)值深化+不用的產(chǎn)品質(zhì)量漲幅%b、各周期價(jià)風(fēng)格整例如表：銷售周期控制戰(zhàn)略預(yù)期利潤(rùn)推行目的操作要點(diǎn)及促進(jìn)措施備注一靜態(tài)展現(xiàn)期不定價(jià)預(yù)售條件不具備前，搜集市場(chǎng)反映，對(duì)工程定位作應(yīng)對(duì)調(diào)展，同時(shí)穩(wěn)定一批急于購(gòu)樓的客戶。、進(jìn)展模糊宣傳； 、競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)錢

36、跟蹤； 、銷售道具及文本的預(yù)備；本階段重點(diǎn)在于工程的籠統(tǒng)宣傳及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)跟蹤。二內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期中低價(jià)戰(zhàn)略低于均價(jià)銷售，份額%，以景觀、樓層較差的戶型為主。突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展市場(chǎng)容量，吸引首批消費(fèi)客戶，并有效轉(zhuǎn)為業(yè)主，便于以后價(jià)錢控制。、收取定金； 、雙方書(shū)面訂立內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)； 、享用超值優(yōu)惠；思索到樓盤的特殊性，所以建議先期推出的別墅價(jià)錢不動(dòng)搖。多層部分可有一定程度的優(yōu)惠。三開(kāi)盤期熱銷中價(jià)戰(zhàn)略高于均價(jià)銷售，有預(yù)期利潤(rùn)，份額%穩(wěn)定更多的業(yè)主，獲得市場(chǎng)認(rèn)同，急速放大成交量，堅(jiān)持市場(chǎng)占有率和銷售速度。、轉(zhuǎn)為合同認(rèn)購(gòu)協(xié)議價(jià)最低； 、開(kāi)盤期享用僥幸搖獎(jiǎng)； 、堅(jiān)持和逐漸取消額外優(yōu)惠針對(duì)認(rèn)購(gòu)期內(nèi)下訂和開(kāi)盤期下定

37、的客戶； 銷售穩(wěn)定速度時(shí)采用；四銷售繼續(xù)期高價(jià)戰(zhàn)略高于均價(jià)銷售，有預(yù)期利潤(rùn)，份額%利用價(jià)錢杠桿推進(jìn)銷售，提高老業(yè)主的物業(yè)價(jià)值，有效利用業(yè)主轉(zhuǎn)告效應(yīng)，性能比趨向市場(chǎng)所理價(jià)位。、小幅、高頻逐漸遞增； 、控制價(jià)錢談判空間； 、堅(jiān)持極少數(shù)量的特價(jià)房產(chǎn)品和企業(yè)知名度已勝利拓展時(shí)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較低，樓盤供應(yīng)量相對(duì)缺乏； 一定量地推出較好房源時(shí)；五銷售后期中價(jià)戰(zhàn)略略高于均價(jià)銷售，份額%快速消化尾房和回收資金，防止客戶對(duì)現(xiàn)房的挑剔和不滿，防止市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的入市和沖擊。、采用延期付款、低首付等； 、隨樓附送購(gòu)房禮包房源有限，選擇余地較??； 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)已推出或短期內(nèi)推出；、營(yíng)銷方式現(xiàn)場(chǎng)坐銷鑒于大量購(gòu)買住宅的散客是到

38、售樓處看房，可采用坐銷的銷售方式。銷售人員利用現(xiàn)場(chǎng)模型、展板、樓書(shū)、DM單等銷售工具，向客戶深化淺出地引見(jiàn)工程情況包括戶型、功能配套、價(jià)錢等，運(yùn)用熟練的銷售技巧，引導(dǎo)客戶消除顧慮，促成客戶下單。如假設(shè)客戶仍須思索，那么可利用追蹤等方式跟蹤客戶達(dá)成意向。此種方式的優(yōu)點(diǎn)在于直接、具有親和力，并有利于現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，是目前最為普及的方式。關(guān)系行銷經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商關(guān)系資源及我公司的客戶資源，展開(kāi)口碑式銷售。直銷首先組建客戶資料庫(kù)進(jìn)展分類，經(jīng)過(guò)分析判別針對(duì)有意向的客戶展開(kāi)直銷，經(jīng)直銷人員的初期接洽，穩(wěn)定其意向后，再由工程擔(dān)任人親身參與談判，達(dá)成買賣。他們將科技元素引入了居家，是一種創(chuàng)新，因此，在銷售方式上也要

39、突出“新的概念。所以針對(duì)本工程的特點(diǎn)，他們對(duì)住宅和商業(yè)部又分別設(shè)計(jì)了銷售方式住宅類CS顧客稱心營(yíng)銷理念客戶稱心的規(guī)范是什么？檔次、效力還是一種享用工程售樓處的設(shè)置，客戶解工程的根底情況以及他們的銷售人員進(jìn)展直面的交流。他們要構(gòu)建針對(duì)性的樓盤銷售理念CS顧客稱心理念這就要求他們的銷售人員在有過(guò)硬專業(yè)知識(shí)的同時(shí)還要有更專業(yè)的效力理念，比如從售樓處入口處就開(kāi)場(chǎng)全程引導(dǎo)，用規(guī)范的言語(yǔ)引見(jiàn)工程資料，在客戶需求協(xié)助 的時(shí)候提供酒店式的效力。這樣的配合為工程提升了檔次，同時(shí)讓客戶在了解資料的同時(shí)享遭到了相應(yīng)的效力。對(duì)添加工程的佳譽(yù)度構(gòu)成良好的口碑打下了根底。、促銷方式本節(jié)中的銷售促進(jìn)戰(zhàn)略主要是在工程的規(guī)劃設(shè)

40、計(jì)根本確定前，就買家的心思和市場(chǎng)細(xì)分，以及符合不同的偏好特征，暫定的主要營(yíng)銷思緒。一期產(chǎn)品的推行，即是對(duì)整個(gè)工程的籠統(tǒng)包裝，同時(shí)也是對(duì)一期產(chǎn)品的本質(zhì)性促銷，因此開(kāi)盤氣勢(shì)雄厚，力圖一炮打響，才干配合好盛大開(kāi)盤，帶動(dòng)后期物業(yè)的順利銷售。在制定本促銷戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)該在實(shí)踐操作中靈敏運(yùn)用，力爭(zhēng)節(jié)約推行費(fèi)用，讓一期物業(yè)實(shí)現(xiàn)驚動(dòng)搶購(gòu)效應(yīng)。按照工程的銷售分期，他們擬定如下：一來(lái)訪客戶小禮品派發(fā) 主要目的： 提高開(kāi)發(fā)商和物業(yè)籠統(tǒng)； 擴(kuò)展產(chǎn)品信息傳播； 執(zhí)行時(shí)間： 認(rèn)購(gòu)期至開(kāi)盤期 執(zhí)行要點(diǎn)： 對(duì)小禮品按檔次分類，根據(jù)客戶質(zhì)量控制派發(fā)的種類和數(shù)量如對(duì)成交客戶贈(zèng)送禮品等；二僥幸轉(zhuǎn)輪 主要目的： 游戲活動(dòng)可以提高客戶下訂

41、的興趣性，實(shí)惠而有效； 提高下訂數(shù)量； 執(zhí)行時(shí)間： 認(rèn)購(gòu)期至開(kāi)盤后一周，并在以后的銷售周期中擇機(jī)采用，主要為帶動(dòng)人氣，吸引成交時(shí)采用； 執(zhí)行要點(diǎn)： 轉(zhuǎn)輪分五個(gè)檔次，禮金總額不超越元人民幣； 三競(jìng)技飛標(biāo) 主要目的：體驗(yàn)式營(yíng)銷中的小環(huán)節(jié)之一，興趣性強(qiáng)，促進(jìn)客戶產(chǎn)生消費(fèi)激動(dòng)； 執(zhí)行時(shí)間：工程認(rèn)購(gòu)期開(kāi)場(chǎng)以后； 執(zhí)行要點(diǎn)：競(jìng)技規(guī)范氣氛四個(gè)檔次，禮品可采取限期物管費(fèi)用、實(shí)物如家具、家電、室內(nèi)遠(yuǎn)程智能控制系統(tǒng)等等作為獎(jiǎng)品；、銷售執(zhí)行力提升建議銷售力的高低直接表達(dá)在銷售人員的表現(xiàn)上。銷售團(tuán)隊(duì)才干的提升直接影響銷售力的提升。銷售團(tuán)隊(duì)不是一道美麗的風(fēng)景線，重要的是傳送文化、高效溝通的媒介。客戶從銷售人員口中直接了

42、解工程信息，銷售人員的專業(yè)技巧、個(gè)人素質(zhì)、籠統(tǒng)氣質(zhì)和效力理念等會(huì)直接影響到客戶的購(gòu)買心思及行為。而從工程定位上來(lái)看，本工程體量小，質(zhì)量中擋，所面對(duì)的客戶不僅本地購(gòu)房客戶和周邊客戶，更有其他城市的客戶，這些客戶的消費(fèi)心思、消費(fèi)行為各有不同，因此需求求銷售人員必需具有極高的素質(zhì)及才干。為了有效地提升銷售力，我公司建議首先就對(duì)銷售人員進(jìn)展嚴(yán)厲地選配。除此之外，有了合格的銷售人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需求對(duì)他們加以嚴(yán)厲、系統(tǒng)地培訓(xùn)。這樣才干針對(duì)本工程組建一個(gè)極具戰(zhàn)斗力的銷售團(tuán)隊(duì)。全程動(dòng)力公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的察看、總結(jié)，構(gòu)成了一套自有的銷售人員選配及培訓(xùn)的方式。在這里，我公司針對(duì)本工程提出以下建議給貴公司予

43、以參考：、銷售人員選配方法大學(xué)?？埔陨衔幕瘜哟?，兩年以上房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷售閱歷、普通話流利、籠統(tǒng)氣質(zhì)佳。根據(jù)公司近幾年多個(gè)樓盤的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)總結(jié)，選擇面善、老實(shí)、具有親合力和青春活力的銷售人員，將獲得極佳效果。經(jīng)過(guò)爭(zhēng)辯和競(jìng)爭(zhēng)上崗的方式選擇優(yōu)秀的銷售經(jīng)理和銷售人員，人員數(shù)量配備時(shí)，采取多配%的方式，在今后的任務(wù)中經(jīng)過(guò)“末尾淘汰制進(jìn)展優(yōu)選。、培訓(xùn)方案為使銷售團(tuán)隊(duì)成為一支能打硬仗的團(tuán)隊(duì)，銷售團(tuán)隊(duì)組建后，在完成常規(guī)訓(xùn)練的前提下，公司建議增設(shè)以下訓(xùn)練科目。體能訓(xùn)練。為期天，根據(jù)對(duì)入選的銷售人員進(jìn)展培訓(xùn)，提高體能、培訓(xùn)體能運(yùn)用技巧，以保證在銷售過(guò)程中一直堅(jiān)持較好的精神形狀，讓客戶看不到疲憊的銷售團(tuán)隊(duì)；意志力訓(xùn)練。

44、為期天，在體能訓(xùn)練期間，以營(yíng)銷總監(jiān)為中心，根據(jù)團(tuán)隊(duì)特點(diǎn)和銷售人員的個(gè)人特點(diǎn)，設(shè)計(jì)意志力訓(xùn)練方案，有針對(duì)性地培訓(xùn)銷售人員的意志力和波折應(yīng)對(duì)才干，訓(xùn)練銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)受波折和堅(jiān)韌力的才干。任何打擊都不會(huì)讓銷售團(tuán)隊(duì)產(chǎn)生低沉認(rèn)識(shí)；團(tuán)隊(duì)精神訓(xùn)練。為期天，以團(tuán)隊(duì)協(xié)作為中心，強(qiáng)化配合認(rèn)識(shí)，由營(yíng)銷總監(jiān)輔導(dǎo)銷售經(jīng)理，對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)每一個(gè)進(jìn)展分析，使銷售團(tuán)隊(duì)每一個(gè)人的優(yōu)勢(shì)突出，同時(shí)設(shè)計(jì)其配合方式，并進(jìn)展強(qiáng)化演練，以堅(jiān)持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的團(tuán)隊(duì)精神。雖然有個(gè)人業(yè)績(jī)的比較，但是，步伐一致才干得勝利，每一個(gè)強(qiáng)不如整體團(tuán)隊(duì)強(qiáng)；拓展訓(xùn)練。為期天，利用現(xiàn)代拓展訓(xùn)練的優(yōu)勢(shì)，對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)展系統(tǒng)訓(xùn)練，在封鎖的訓(xùn)練營(yíng)中經(jīng)受高強(qiáng)度的綜合訓(xùn)練，多方位地提升

45、銷售團(tuán)隊(duì)的抗擊打才干、紀(jì)律自律才干；情感渲染訓(xùn)練。為期天部分培訓(xùn)任務(wù)延續(xù)到接待期，情感銷售是處理工程抗性的重要手段，因此，銷售人員必需熟練掌握情感渲染方式，擅長(zhǎng)在平淡之中洞察客戶的心思，用情感到達(dá)與之共鳴的效果。正確用嗓訓(xùn)練。為期天，約請(qǐng)專業(yè)人員，對(duì)銷售人員進(jìn)展發(fā)聲訓(xùn)練，為防止銷售人員長(zhǎng)時(shí)間用嗓而呵斥的嗓音勞損，將由專業(yè)人士訓(xùn)練銷售人員如何正確運(yùn)用嗓音。效力和禮儀訓(xùn)練。為期天，主要是強(qiáng)化效力和禮儀的強(qiáng)化培訓(xùn)，使本工程的銷售團(tuán)隊(duì)在效力質(zhì)量和效力籠統(tǒng)上有別于區(qū)域其他工程，加強(qiáng)工程親和力及企業(yè)親和力。房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)。為期天部分為動(dòng)態(tài)培訓(xùn)，貫穿于工程銷售的一直，本工程專業(yè)知識(shí)、城北消費(fèi)者的消費(fèi)心思認(rèn)識(shí)

46、培訓(xùn)。另：后續(xù)達(dá)成協(xié)作后，我司將會(huì)：對(duì)銷售人員尤其是一線銷售人員進(jìn)展專業(yè)技藝培訓(xùn)和工程進(jìn)展培訓(xùn)。文本反映：、等等。第七章 廣告推行對(duì)開(kāi)展商而言，盡早地推出樓盤，快速回籠資金關(guān)系成敗，由于本工程的售樓處還未選址，工程根底設(shè)備還未開(kāi)工，就此，對(duì)銷售的推出時(shí)機(jī)及任務(wù)安排作以下部署。整體推行分階段分主題個(gè)性訴求、工程總體包裝戰(zhàn)略提升整體籠統(tǒng)凸顯綜合優(yōu)勢(shì)工程籠統(tǒng)展現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值發(fā)掘整體推行分階段分主題個(gè)性訴求都市價(jià)值居所產(chǎn)品的可變空間塑造產(chǎn)品個(gè)性強(qiáng)化產(chǎn)品差別產(chǎn)品籠統(tǒng)展現(xiàn)產(chǎn)品個(gè)性發(fā)掘宣傳推行及銷售組織賣場(chǎng)展現(xiàn)媒介發(fā)布公關(guān)、促銷活動(dòng)總體戰(zhàn)略：以簡(jiǎn)約的方式，對(duì)本工程做明晰的訴求，注重情感和產(chǎn)品籠統(tǒng)以及附加值的表達(dá)

47、和提升；以快銷為指點(diǎn)思想，明確個(gè)階段銷售目的，在城市規(guī)劃開(kāi)展的大背景下，使工程成為東升鎮(zhèn)質(zhì)量生活的代言，從而實(shí)現(xiàn)銷售與口碑的雙重佳績(jī)。一推行定位：以區(qū)域價(jià)值為契機(jī)，領(lǐng)銜東升高性價(jià)比居住小區(qū)；二品牌定位：建構(gòu)東升價(jià)值居所；三品牌個(gè)性：創(chuàng)新的、有影響力的、有魅力的、有檔次的、適用的、溫馨的。、廣通知求點(diǎn)建議.工程主訴求點(diǎn)品牌特征：雙流老牌開(kāi)發(fā)商佳譽(yù)度 ，區(qū)域“歐城系列工程品牌號(hào)召；地域特征：國(guó)際城南；產(chǎn)品特質(zhì)：區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑，產(chǎn)品“可變空間對(duì)消費(fèi)者的吸引；交通便利：雙楠大道、南沿線四通八達(dá)；性價(jià)比： 和同區(qū)域其他樓盤比較，本工程高質(zhì)量、高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)非常明顯。.工程輔訴求點(diǎn)建筑特征物業(yè)管理新技術(shù)

48、、新資料設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、階段性推行戰(zhàn)略根據(jù)本工程的首期開(kāi)發(fā)體量與產(chǎn)品形狀，可將工程銷售主體分五個(gè)階段：、靜態(tài)展現(xiàn)期 主要目的：引起社會(huì)關(guān)注、拓展工程知名度以炒作區(qū)域價(jià)值為主；刺探市場(chǎng)反響、檢驗(yàn)市場(chǎng)定位；實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)了解；盡早時(shí)間抑制周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 主要任務(wù)：接受業(yè)主誠(chéng)意性排號(hào)不收取任何排號(hào)費(fèi)用；分析市場(chǎng)反響，調(diào)整價(jià)錢和促銷戰(zhàn)略；銷售中心管理磨合，培訓(xùn)、模擬銷售演練； 執(zhí)行要點(diǎn)：宣傳資料方案的不斷修繕。 估計(jì)時(shí)間：個(gè)月 估計(jì)目的：將工程的整體籠統(tǒng)預(yù)告給目的客戶，鎖定部分意向客戶。、認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤期開(kāi)盤前周在拿到預(yù)售證后做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后進(jìn)展開(kāi)盤，。同時(shí)在開(kāi)盤前一各月用主要媒體進(jìn)展強(qiáng)勢(shì)推行 主

49、要目的：正式準(zhǔn)確地向外界進(jìn)展籠統(tǒng)和詳細(xì)賣點(diǎn)結(jié)合的宣傳；刺探市場(chǎng)反響、檢驗(yàn)市場(chǎng)定位，再次調(diào)整和補(bǔ)充銷售的合理?xiàng)l件； 主要任務(wù)：接受業(yè)主正式定房，收取排號(hào)費(fèi)；確定銷售一致口徑；確定開(kāi)盤推行方案和促銷活動(dòng)； 執(zhí)行要點(diǎn)：宣傳資料包括折頁(yè)、海報(bào)、付款方式、價(jià)目表、展板、展場(chǎng)的布置，最晚必需在亮相期間前完成； 五證齊備； 開(kāi)盤時(shí)間：個(gè)月進(jìn)展開(kāi)盤推行。 估計(jì)目的：找到工程真實(shí)客戶并使其參與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)將其鎖定；、開(kāi)盤期熱銷 主要目的：迅速擴(kuò)展本工程的知名度及樓盤籠統(tǒng)；培訓(xùn)和穩(wěn)定銷售隊(duì)伍，提高實(shí)踐協(xié)作才干； 經(jīng)過(guò)系列宣傳和優(yōu)價(jià)活動(dòng)，吸引首批業(yè)主并強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)份額； 主要任務(wù)：按既定的戰(zhàn)略向社會(huì)正式出賣商品單位；

50、執(zhí)行要點(diǎn)：地盤包裝到位，開(kāi)盤優(yōu)惠活動(dòng)，宣傳強(qiáng)勢(shì)配合； 強(qiáng)銷時(shí)間：個(gè)月 估計(jì)目的：實(shí)現(xiàn)商品單位總量的合同簽約率； 、銷售繼續(xù)期 主要目的：以前期銷售景象刺激買家印象，不斷添加張望客戶成交自信心； 延續(xù)熱銷效應(yīng)，經(jīng)過(guò)口碑效應(yīng)吸引新客戶，堅(jiān)持高速銷售； 主要任務(wù)：制定和推行淡季促銷戰(zhàn)略； 銷售管理、營(yíng)銷、價(jià)錢戰(zhàn)略調(diào)整； 執(zhí)行要點(diǎn)：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展再次分析和確認(rèn)； 不斷完善籠統(tǒng)和廣告宣傳； 強(qiáng)銷時(shí)間：個(gè)月 估計(jì)目的：實(shí)現(xiàn)商品單位總量的合同簽約率；、尾盤銷售期 主要目的：利用準(zhǔn)現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)協(xié)助 開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)順利清盤； 主要任務(wù)：尋求新的營(yíng)銷方式和定位； 利用二期的進(jìn)型產(chǎn)品環(huán)境和價(jià)差突出一期尾房?jī)?yōu)勢(shì)；制定單個(gè)營(yíng)銷目

51、的，逐個(gè)突破；工程進(jìn)度監(jiān)控和對(duì)購(gòu)房的匯報(bào)； 執(zhí)行要點(diǎn)：添加價(jià)錢優(yōu)惠比例； 估計(jì)時(shí)間：個(gè)月 估計(jì)目的：實(shí)現(xiàn)商品單位總量的合同簽約率。、媒體組合戰(zhàn)略從市場(chǎng)研討和客戶定位部分，他們可以很明顯地看出，工程的主要客戶本地可戶，由于長(zhǎng)期生活在本區(qū)域，對(duì)東升的區(qū)域價(jià)值和生活任務(wù)的便利性有較為深化的了解。同時(shí)，由于本工程還覆蓋了其他區(qū)域包括二三級(jí)城市的客戶，所以在媒體選用上又不能過(guò)于專注。因此，他們建議主要的媒體組合戰(zhàn)略為：根據(jù)目的受眾所處的區(qū)域，第一階段重點(diǎn)宣傳的區(qū)域在雙流區(qū)，進(jìn)展公開(kāi)出賣后即在成都和周邊地域尤其是甘孜、阿壩、西藏展開(kāi)推行宣播傳?？蛇x擇報(bào)紙、電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、路牌等。推行前期以立體組合

52、全方位媒介進(jìn)展多點(diǎn)進(jìn)攻，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告同時(shí)進(jìn)展。第一階段以戶外廣告到位進(jìn)展氣氛喧染，再以軟性報(bào)道和多種多樣的活動(dòng)進(jìn)展推行。多活動(dòng)，少報(bào)紙的方式進(jìn)展媒介組合媒介訴求前期以籠統(tǒng)推行為主，中期以功能性訴求兼籠統(tǒng)推行為主，后期以銷售手段和功能訴求為主。 媒體組合有： 雙流及華陽(yáng)區(qū)域： 成都市區(qū)城南區(qū)域： 周邊地域金花鎮(zhèn)等： 大型戶外廣告雙楠大道 當(dāng)?shù)貞敉鈴V告雙流人流密集區(qū)域燈箱、站牌廣告等 報(bào) 華西都市報(bào) 雙流房產(chǎn) 當(dāng)?shù)卣宫F(xiàn)活動(dòng) 主要路段燈箱廣告 四川有線臺(tái) 設(shè)置效力分站 派發(fā)精巧的產(chǎn)品資料 雙流電視臺(tái) 當(dāng)?shù)貦?quán)利媒體廣告推行費(fèi)用估算投入廣告費(fèi)用的建議：根據(jù)國(guó)際慣例，東南亞地域普通地產(chǎn)工程的推行費(fèi)

53、為總銷售額的%，國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州的推行費(fèi)為本.%-%根據(jù)成都的情況和工程的特點(diǎn)，以為推行費(fèi)用應(yīng)為本工程總銷售額的%。 根據(jù)科學(xué)、實(shí)效的原那么各階段的廣告費(fèi)用的整體安排的比例為：廣告階段費(fèi)用比例靜態(tài)展現(xiàn)期%內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期%開(kāi)盤熱銷期%銷售繼續(xù)期%銷售后期%總計(jì)%注：總推行費(fèi)%作貯藏補(bǔ)充資金。、行銷推行行銷方面：經(jīng)過(guò)根底的片區(qū)派單作工與發(fā)掘客帶客的深化發(fā)掘任務(wù)兩方面著手開(kāi)展。根底的片區(qū)派單任務(wù)開(kāi)展：加強(qiáng)工程信息的覆蓋率，利用這個(gè)階段做好后期客戶資源的貯藏任務(wù)。老客戶的深化發(fā)掘任務(wù)： ：現(xiàn)有的銷售人員分幾個(gè)小組進(jìn)展任務(wù)開(kāi)展。 ：銷售人員針對(duì)三強(qiáng)房產(chǎn)在區(qū)域以售工程積累的客戶資源，有針對(duì)性的開(kāi)展老客戶的

54、行銷任務(wù)。力求擴(kuò)展客帶客的回訪量，為后期做好意向客戶的貯藏任務(wù)。添加來(lái)訪來(lái)途徑：加大行銷力度，拓展銷售通道。豐富行銷的組織方式，以此擴(kuò)展工程信息覆蓋率。從而加大來(lái)訪量；在行銷任務(wù)中充分有效利用銷售效力專車，多帶客戶到現(xiàn)場(chǎng)觀賞。異地行銷結(jié)合外地客戶成交集中的區(qū)域市場(chǎng)與單位開(kāi)辟第二戰(zhàn)場(chǎng)如甘孜州購(gòu)房客戶，自動(dòng)出擊，尋覓客戶與市場(chǎng)，建議采用異地行銷方式。第八章 銷售團(tuán)隊(duì)的組建及公司優(yōu)勢(shì)、案場(chǎng)團(tuán)隊(duì)組建方案團(tuán)隊(duì)組建闡明：在工程銷售過(guò)程中，要徹底執(zhí)行各種營(yíng)銷活動(dòng)和宣傳謀劃活動(dòng)，其人員的組織和管理將是工程一切銷售成敗的關(guān)鍵之處。故組織團(tuán)隊(duì)將嚴(yán)厲按其細(xì)分的銷售市場(chǎng)要求人員來(lái)組建、培訓(xùn)等?！竟こ倘藛T組成和管理組織

55、表示圖】公司總經(jīng)理營(yíng)銷總監(jiān)工程經(jīng)理市場(chǎng)研討公司公司高級(jí)顧問(wèn)巡視員銷售小組人銷售小組人市場(chǎng)調(diào)查銷售小組人一、案場(chǎng)管理、銷售隊(duì)伍的組建 由銷售經(jīng)理完成營(yíng)銷人員的招聘和培訓(xùn)任務(wù)；其內(nèi)容略 由銷售經(jīng)理完成營(yíng)銷人員的招聘和培訓(xùn)任務(wù)；其內(nèi)容略 銷售經(jīng)理在認(rèn)購(gòu)前個(gè)月開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展崗位培訓(xùn)包括銷售技巧、消費(fèi)者心思、團(tuán)隊(duì)認(rèn)識(shí)、接待禮儀等，并實(shí)行考核競(jìng)爭(zhēng)上崗； 完成營(yíng)銷中心管理制度，提成制度和任務(wù)開(kāi)展制度；、企業(yè)文化營(yíng)造 銷售房子的過(guò)程就是營(yíng)造企業(yè)文化的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，他們建議： 將銷售接待區(qū)與辦公區(qū)相臨，并以透明的玻璃隔開(kāi)，使購(gòu)房者能在接待區(qū)看到辦公區(qū)的情況； 由于購(gòu)房者能看到辦公區(qū)，因此對(duì)任務(wù)人員來(lái)講要求就非常高，一切任務(wù)人員在進(jìn)入之前必需進(jìn)展專業(yè)訓(xùn)練，要進(jìn)展的專業(yè)訓(xùn)練主要有：禮儀、紀(jì)律、軍訓(xùn)、化裝女士，在訓(xùn)練合格后著一致的工裝進(jìn)入辦公區(qū)。 對(duì)一切的對(duì)外用品進(jìn)展企業(yè)文化的包裝，主要是VI部分：紙杯、便簽、工牌、物業(yè)管理手冊(cè)、合同袋、小禮品、筆等進(jìn)展一致設(shè)計(jì)和包裝。重要啟示：從每一個(gè)細(xì)節(jié)入手，本來(lái)就是企業(yè)文化的一個(gè)表達(dá)。、任務(wù)流程 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理?yè)?dān)任詳細(xì)的營(yíng)銷日常管理任務(wù)，并對(duì)營(yíng)銷總監(jiān)直接擔(dān)任；