獅子湖酒店市場及財務可行性研究報告

1、目錄 1 2 3 4 介紹 業(yè)主 項目介紹 服務范圍 主要假設 廣東省概況 介紹 經(jīng)濟指標 旅游 廣東省的發(fā)展前景 清遠市概況 概況 地理位置 自然資源 經(jīng)濟概況 清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 清遠市未來展望 新白云機場 簡介 歷年航空業(yè)指標 未來展望 6 6 6 7 7 10 10 11 12 12 13 13 15 15 15 19 20 21 21 22 22 5 6 7 8 地點分析 項目介紹 地點概況 SWOT 分析 清遠市酒店市場概況 廣東可比較度假酒店 住宿率及平均房價 主要特征 新增供給 設施建議 市場定位 客房 23 23 27 29 31 32 3240 42 45 45 45 9

2、餐飲設施 會議和宴會設施 店內 SPA/溫泉設施 休閑娛樂設施 其他設施 其他設計建議 預計使用率和平均房價水平 市場滲透率 高爾夫需求 商務需求 休閑旅游需求 室內會議需求 其他需求 預期使用率水平總結 平均房價預測 結論 47 49 50 51 52 52 54 54 55 56 59 61 62 62 63 66 10 營運現(xiàn)金流量預測 67 通脹率假設 固定和變動成本分析 定義 營運現(xiàn)金流量預測假設 利息、稅收、折舊和償債前的收益 67 67 68 69 71 11 投資分析 72 附件 A 未來 10 年的現(xiàn)金流量預測 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2

3、007 年 4 月第 6 頁 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村擬 建酒店 市場及財務可行性研究 清遠獅子湖房地產開發(fā)有限公 司 2007 年 4 月 1 介紹 浩華管理顧問公司受清遠獅子湖房地產開發(fā)（業(yè)主）的委托，為其位于中國廣州清遠市的擬建酒店項目（擬建酒店或度假村）進行市場和財務可行性研究。 1.1 業(yè)主 清遠獅子湖房地產開發(fā)成立于 2003 年，主要致力于高爾夫球場內綜合地產項目的開發(fā)。2006 年 8 月，頤杰鴻泰發(fā)展集團控股了清遠獅子湖房地產開發(fā)。擬建項目將成為該公司的首個地產開發(fā)項目，該公司計劃繼續(xù)專注于以國內外高端客戶為目標市場的綜合開發(fā)項目。 2001 年，頤杰宏泰發(fā)展集團在山東

4、青島注冊成立，總資產達人民幣 220 億。其主要業(yè)務包括國際貿易、電子設備維護、工程咨詢和企業(yè)投資。 1.2 項目介紹 擬建地點地處清遠市南部，距離廣州市區(qū)大約一小時車程，業(yè)主在此擁有一座 18 洞的高爾夫球場和一個俱樂部。擬建項目總占地面積為 5,961 畝，整體項目計劃分 4 期開發(fā)，其中包括：二座 18 洞高爾夫球場、2 座主題酒店、異域風情的別墅區(qū)、溫泉、水上樂園、康體中心及商業(yè)設施。一期工程計劃于 2007 年年中動工，預計整體工程將于 2010 年年底完成。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)1.3 服務范圍 我們的工作范圍主要包括： 分析項目地點及周圍

5、的地塊用途以確定其開發(fā)為酒店項目的適用性； 2007 年 4 月第 7 頁 分析目前及未來市場有關的旅游業(yè)及經(jīng)濟方面的特征，以確定擬建酒店未來的市場潛力； 確定可能對擬建酒店構成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬建的酒店設施； 分析清遠現(xiàn)有可比較的酒店設施及其各自的業(yè)績表現(xiàn)，如住宿率水平、平均房價和客源分布等； 基于對到訪旅客歷史和預期增長、經(jīng)濟發(fā)展趨勢的分析，預測酒店需求市場的未來增長趨勢； 從市場運營角度對擬建酒店項目進行概念設計和設施推薦，優(yōu)化擬建酒店的經(jīng)營業(yè)績，并滿足顧客的期望； 預測該擬建項目的設施使用率水平；并且 對擬建酒店營業(yè)前 10 年的預期財務狀況和投資回報進行分析。 1.4 主要假設

6、宏觀環(huán)境 未來將不會發(fā)生對廣州乃至中國的整體信心和前景構成重大影響因而損害商業(yè)活動和國內旅游的政治和行政事件、衛(wèi)生健康、社會或自然事件； 重要的基礎設施，如飲用水、污水處理、電力及用氣設施等繼續(xù)以穩(wěn)定及可靠的水平提供，以滿足顧客的期望，并達到其滿意水平。 中國尤其是廣州和清遠市的主要貿易伙伴國、投資和旅客來源國的經(jīng)濟在將來不會經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退； 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 8 頁 近期內，人民幣不會經(jīng)歷重大的貶值或者升值，我們在報告中所假設的通脹率將與實際通脹率保持一致； 出入廣州的交通系統(tǒng)將繼續(xù)保持通暢并獲得持續(xù)改善，以滿足該項目

7、對交通便利程度的要求； 廣州市和清遠市政府將持續(xù)大力吸引外資，促進經(jīng)濟發(fā)展，美化城市景觀，改進大清遠地區(qū)的生活基礎設施和環(huán)境；清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將吸引更多知名的外商投資企業(yè)入駐； 按計劃，在不久的未來，新白云國際機場將成為中國乃至東南亞重要的航空樞紐，吸引更多的國內與國際航班。 項目開發(fā) 擬建項目將如期完工； 擬建項目將成功地開發(fā)成設施完善，可自給自足的目的地，配備各種零售、居住及動態(tài)生活設施及活動； 擬建項目的休閑娛樂設施將按照一流的標準進行建設，并委托知名酒店管理公司管理。 項目地點的周邊環(huán)境將在項目開發(fā)前或與項目開發(fā)進程配合，大大改進與提高。 擬建酒店擬建酒店項目將定位為一座國際水準的酒

8、店，并委托一家國際酒店管理公司管理，管理公司將在員工及培訓方面做出相當大的投資，使酒店的服務水準能夠匹配其市場定位，并滿足顧客的期望； 未來將加入的競爭對手與本報告中的預測不會出現(xiàn)重大差異； 開業(yè)前，該酒店將適時推出頗富成效的市場推廣及促銷活動，并在我們分析預測所涵蓋的運營期間持續(xù)而有效地開展市場營銷活動； 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 9 頁 該酒店將配備品質一流的各項設備設施及家具，未來運營期間，酒店也將在硬件設施的維護保養(yǎng)上制定充分的周期性保養(yǎng)和翻新計劃，并在我們分析所涵蓋的運營期間持續(xù)有效地實施此計劃，以始終維持其良好的設施狀況。

9、 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 10 頁 2 廣東省概況 2.1 介紹 廣東省在全國最早設立經(jīng)濟特區(qū)，是中國最早對外商開放的兩個省份之一。80 年代，深圳、珠海和汕頭成為廣東省首批設立的經(jīng)濟特區(qū)城市。 1985 年，整個珠江三角洲被劃定為經(jīng)濟開放區(qū)，廣東省的大多數(shù)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)允許外商進入投資，并給予優(yōu)惠的經(jīng)濟政策。珠江三角洲是指廣東省與香港相鄰的珠江流域，共包括 14 座縣市。 受到中國改革開放政策的鼓舞，眾多香港企業(yè)將制造工廠遷至珠江三角洲，利用當?shù)氐土耐恋丶皠趧映杀窘⑸a基地，而香港則逐漸演變成為服務基地，為珠江三角洲的企業(yè)提供物流

10、、倉儲、金融、保險和法律方面的服務，香港與廣東的產業(yè)關系被形象地稱為“前店后廠”。經(jīng)過 20 年的發(fā)展，珠江三角洲已經(jīng)發(fā)展成為中國成長速度最快的制造和出口基地。珠江三角洲重要的人口和經(jīng)濟指標概覽如下： 珠江三角洲的人口：5,000 萬，占中國總人口的 3.3%； 中國最富裕的地區(qū)：占全國國內生產總值的 9%，外商直接投資的 25%，出口總額的34%； 香港是珠江三角洲外商直接投資的主要來源地，占該地區(qū)吸引外資總額的 70%； 未來數(shù)年，預期年均經(jīng)濟增長率可望達到 12%； 大珠江三角洲區(qū)域的出口總額約占全世界國際貿易總額的 5%。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)

11、2.2 經(jīng)濟指標 下表顯示了中國國內生產總值（GDP）排名前 9 位的省份和地區(qū)： 2007 年 4 月第 11 頁 中國國內生產總值排名前 9 位省份/自治區(qū)，2004/2005 年 國民生產總值 (10 億人民幣) 2004 2005上海 745 914北京 428 681浙江 1,124 1,337江蘇 1,551 1,827人均國民生產總值(美元) 2004 200544,727 67,41741,250 44,96923,942 27,55220,852 24,515廣東 1,603 2,17019,707 23,616山東 遼寧 福建 內蒙 資料來源：國家統(tǒng)計局 1,549 687

12、 605 271 1,84780165638216,925 16,297 17,218 11,305 20,04418,96518,62116,0262004 年，廣東省國內生產總值增長了 14%，達到人民幣 16,030 億元，在中國所有省份中排名最高，人均國內生產總值排名也達到第六位，工業(yè)附加值增長了 22%，達到人民幣 8,010 億元。這種增長趨勢一直持續(xù)到 2005 年。2005 年，廣東省國內生產總值實際增長了 13%，達到人民幣 21,700 億元。下表顯示了廣東省 2003 年至 2005 年的主要經(jīng)濟指標： 廣東省主要經(jīng)濟指標，2003 至 2005 年 經(jīng)濟指標 國內生產總

13、值（10 億人民幣） 人均國民生產總值（美元） 人均可支配收入 城市（人民幣） 農村（人民幣） 固定資產投資（人民幣 10 億元） 零售額（人民幣 10 億元） 通脹率 （消費價格指數(shù)%） 出口（10 億美元） 進口（10 億美元） 外商直接投資 投資項目數(shù)量 合同外資金額（單位：10 億美元） 已利用外資金額（單位：10 億美元） 資料來源： 國家統(tǒng)計局 2003 金額1,3452,05412,3804,0544995591531317,306137增長率14%不詳11%4%27%11%0.6%29%27%-2%29%14%2004 金額1,6042,34813,6284

14、,3665986371921668,3221910增長率 14% 14% 10% 8% 20% 14% 3% 25% 27% 18% 44% 34% 2005 金 額 增長率2,170 13%2,842 20%14,769 8%4,690 7%695 16%788 15%2.3%238 24%189 15%8,384 0.7%23 22%12 23%擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 12 頁 廣東省是中國最大的輕工產品基地，其產量約占全國一半以上。而且，廣東省已發(fā)展成為香港、臺灣和其他國外投資企業(yè)的主要出口加工基地，外商投資企業(yè)的工業(yè)產值占廣

15、東全省工業(yè)產值的 60%。 2005 年，廣東省的合同外資及實際利用外資總額分別較上年增長了 22%和 23%。由于出口額的大幅增長（增長率為 24%），廣東省的貿易平衡能力得以進一步提升。 2.3 旅游 廣東省作為中國南方地區(qū)的商業(yè)中心，每年吸引了大量商務客人。到訪廣東省的游客主要為國內旅客，主要旅游熱點包括海灘、文化和歷史景點、餐飲以及近年來在全省廣泛開發(fā)的主題公園和溫泉設施。 2005 年，廣東省接待的過夜旅游人數(shù)為 12,200 萬人次，較 2004 年的 10,400 萬人次增長了9.6%。其中國際游客 1,890 萬人次，國內游客 10,300 萬人次，分別較上年增長了 23.1%

16、和15.8%。2005 年，全省的旅游總收入為 1,880 億元，較 2004 年增長了 13%；其中旅游外匯收入增長了 18.9%，達到 億美元。 下表顯示了中國國際到訪旅客人數(shù)和旅游外匯收入前 5 位的省份： 中國國際到訪旅客人數(shù)和旅游外匯收入排名前 5 位的省份，2005 年 省份 國際到訪旅客* 國際過夜旅客* 平均逗留 時間 旅游外匯收入 （美元萬元） 廣東 18,969,850 37,830,748 1.99 645,739 北京 上海 江蘇 浙江 資料來源：國家統(tǒng)計局 備注： *包括港澳臺 3,629,177 4,445,428 3,783,023 3,480,469 14,99

17、7,755 15,549,661 14,369,090 9,043,038 4.13 3.49 3.80 2.60 361,891 355,588 225,974 171626 如上表所示，中國國際到訪旅客人數(shù)、國際過夜旅客和旅游外匯收入排名前 5 位的省份中，廣東名列第一位，由于港澳地區(qū)的大多數(shù)旅客傾向于當天往返，因此該省國際旅客的平均逗留時間最短。 2.4 廣東省的發(fā)展前景 依照政府規(guī)劃，未來 10 年廣東省的戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略目標是：廣州、深圳、珠海、佛山、東莞和中山市（即珠江三角洲地區(qū)）將發(fā)展成為商業(yè)、貿易及高科技制造產業(yè)的中心；而惠州、湛江和韶關將發(fā)展成為汽車、石油化工與鋼鐵工業(yè)的主要生產

18、基地。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 13 頁 3 清遠市概況 3.1 概況 清遠市隸屬于中國廣東省，是一個地級市，總人口 390 萬，轄區(qū)面積 萬平方公里，為廣東省總面積的十分之一。清遠位于廣東省西北部，北江河中下游，與珠江三角洲平原和廣東北部山區(qū)相連。清遠市的轄區(qū)包括：清城區(qū)、清新縣、佛岡縣、連山壯族瑤族自治縣、連南瑤族自治縣、陽山縣、英德市和連州市。市政府位于清城區(qū)。 廣東省和清遠市行政區(qū)域圖 資料來源： Wikipedia 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)清遠市行政管轄區(qū)域圖 2007 年 4 月第

19、14 頁 資料來源： ly321 清遠市距離廣州和佛山約 60 分鐘車程，距離深圳約 90 分鐘車程。其以清遠火車站、清遠客貨運長途汽車站和清遠港口為中心，以北珠高速公路、廣清高速公路為主干線，106、107 國道、323 公路及京廣鐵路運輸線為支線，兼之以北江河及其支流為主要的水路交通線，從而形成了一個四通八達的交通網(wǎng)絡。目前清遠中冠汽車站每天都有兩班直達香港的班車；在建的武廣高速鐵路 2009 年通車以后將直達香港，并與珠江三角洲交通體系實現(xiàn)全面對接。2004 年 8 月 5日，廣州新白云國際機場（距離清遠約 30 公里）正式投入運營之后，清遠市從此構筑了一個集海、陸、空三位為一體的交通網(wǎng)

20、絡。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)3.2 地理位置 2007 年 4 月第 15 頁 清遠南鄰廣州和佛山，西連肇慶，東接韶關，北靠湖南省和廣西省。清遠市歷來有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，同時也是連接廣東省的重要經(jīng)濟走廊。清遠距離香港和澳門 200 公里，距離廣州市區(qū)僅 50 公里?；ǘ际性谛姓细臑閺V州市花都區(qū)之后，清遠市實際上便與廣州直接相鄰。 隨著廣州和其它沿海城市逐漸發(fā)展成為制造業(yè)基地，清遠市依托其豐富的土地資源，毗鄰周邊成熟發(fā)展的商業(yè)市場的優(yōu)越地理位置而逐步受到投資開發(fā)商的青睞，其與珠江三角洲地區(qū)及沿海地區(qū)經(jīng)濟與技術方面的合作預期也將更為頻繁。 3.3

21、 自然資源 清遠市豐富的自然資源也加速了當?shù)氐墓I(yè)化進程。清遠地處嶺南山脈金屬礦藏帶，目前已探測發(fā)現(xiàn)了 60 多種礦產資源，包括鐵、銅、鎢、金和煤等，已探明儲量的有 44 種，礦產資源總量預計高達 10 億多噸。高質瓷土總儲量達 6500 萬噸，其瓷土以良好的黏性、黏合度及抗酸性著稱，因此，清遠市是中國三大陶瓷原材料產地之一。清遠水利資源豐富，其總量可達 115 萬千瓦特。2005 年，已開發(fā)的水利資源為 88 萬千瓦特。 3.4 經(jīng)濟概況 下表顯示了 2003 年至 2006 年清遠市的經(jīng)濟指標： 廣東省清遠市 2003 年到 2006 年歷年經(jīng)濟指標 經(jīng)濟指標 2003 2004 2005

22、 2006 年均增長 率 國內生產總值 (10 億人民幣) 工業(yè)總產值(10 億人民幣) 零售額 (10 億人民幣) 出口 (百萬美元) 實際利用外商直接投資(百萬美元)到訪游客 (000) 旅游總收入(10 億人民幣) 資料來源： 19.6 10.2 9.6 30.8 61.1 5,184 1.56 24.8 24.7 11.1 52.5 81.2 7,550 2.29 31.5 40.2 13.0 93.0 170.0 10,050 3.26 41.1 15.9 118.3 320.0 11,000 3.59 28% 86% 18% 57% 74% 29% 32% 200

23、0 年以來，盡管清遠市的主要經(jīng)濟指標及旅游指標增長強勁，但相對于廣東省其它主要城市而言，其經(jīng)濟規(guī)模仍十分小。因此，大清遠地區(qū)一直被視為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，但這也意味著清遠仍保有未被污染的自然環(huán)境和豐富的土地資源可供進一步的開發(fā)。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 16 頁 2006 年，清遠市的工業(yè)總產值為人民幣 660 億元，僅占全省總量的 5%，位居廣東省 22 個城市的第 12 位。但是，自 2004 年以來，清遠市經(jīng)濟的年均增長率超過了 60%，遠遠高于全省17.6%的平均水平。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產

24、開發(fā)下表顯示了清遠市工業(yè)結構的發(fā)展趨勢： 2007 年 4 月第 17 頁 廣東省清遠市 2002 年和 2006 年的工業(yè)結構圖 100%tertiary industry, 41.5%tertiary industry, 35.3%2nd industry, 22.7%1st industry, 35.8%2nd industry, 46.4%1st industry, 18.2%0%資料來源： 20022006直至 2000 年初，農業(yè)與家禽飼養(yǎng)業(yè)還是清遠市的支柱產業(yè)，約占其工業(yè)總產值的 77%，但自2003 年以后，清遠市制造業(yè)的發(fā)展速度逐漸趕超了上述產業(yè)。 以下顯示

25、了清遠市經(jīng)濟的支柱產業(yè)： 第二產業(yè) 清遠市的制造工業(yè)日趨規(guī)?；?，以下為其支柱工業(yè)產業(yè)：生物制藥、陶瓷、建材、電子、食品加工、化學、紡織、化纖、玩具、紙張生產及機械電子工具等。許多大型企業(yè)集團在清遠投資建廠，一些合資企業(yè)已在國家證券市場或廣東證券市場上市。在政府的扶持下，私營企業(yè)的發(fā)展十分迅速，目前清遠市已有 1500 家左右的私營企業(yè)。 當?shù)卣ㄟ^國際貿易和外商直接投資等方式積極培育外資型經(jīng)濟。目前，清遠市以外及境外投資商投資的大型項目包括 Jamplan（中國）集團投資建立的佛岡 Kingboard 有限公司、中美合資的華美衛(wèi)浴產品、香港長城投資控股集團投資的 Rowa 電子、金光集團建立

26、的金新紙業(yè)、由清遠、加拿大和瑞典投資商合資興建的藍寶制藥有限公司和 Appotex Bio-pharm ，以及美國投資的約克空調公司。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)第三產業(yè) 2007 年 4 月第 18 頁 以下是清遠市第三產業(yè)的主要公司企業(yè)：由香港新世界集團投資興建的清新溫礦泉度假區(qū)、清遠交通集團公司、獅子湖高爾夫球場和陽山旅游風景區(qū)。以下介紹了清遠市的五大風景區(qū)： 飛霞風景區(qū)-廣東最大的古建筑群。 清新縣三坑溫礦泉-廣東省儲量最大、水質最好的溫泉儲區(qū)。 陽山石坑崆風景區(qū)廣東第一高蜂。 連州地下河游覽區(qū)廣東省最長的地下河。 連南瑤族風情游覽區(qū)廣東最具民族特色

27、的景區(qū)。 此外，英德寶晶宮、佛岡黃花湖、銀盞溫泉度假區(qū)、清新太和古洞等旅游景區(qū)也頗負盛名。 2001 年，清遠市獲得了“中國最佳旅游城市”的稱號。2002 年始，清遠市黨委與市政府繼續(xù)致力于將清遠建設成為“國家花園城市”和國家級與省級的一流旅游風景區(qū)。 第一產業(yè) 清遠市是廣東省主要的谷物生產基地，也是木材、蠶絲、水果、茶葉、甘蔗、煙草、中藥和蔬菜的重要出口基地。此外，清遠還擁有聞名省內外的特產，如：清遠麻黃雞, 烏棕鵝、北江魚、駱坑筍、英德紅茶和連山柚等。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 19 頁 3.5 清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 清遠市黨委及市

28、政府積極促進清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的設立。 廣東清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 資料來源： ly321 該園區(qū)總占地面積 110 平方公里，其中工業(yè)與商業(yè)發(fā)展用地為 30 平方公里。清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于清遠市南部，鄰近 107 國道，1991 年時經(jīng)廣東省人民政府批準成立。1992 年 11 月，經(jīng)國務院批準，清遠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)被納入國家鄉(xiāng)鎮(zhèn)改革實驗區(qū)。 清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所處地理位置十分優(yōu)越，其前往清遠市水陸交通樞紐十分便利：清遠火車站和清遠港分別位于清遠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的北部和南部，107 號國道由南至北貫穿了開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)中心距離廣州僅 48 公里，到新花都國際機場僅需 20 分鐘車程。經(jīng)過多年的建設發(fā)展，清遠

29、市生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已建立了現(xiàn)代化的基礎設施，并成功吸引了許多知名企業(yè)入駐，如，馬來西亞投資商投資興建的南苑英芳服裝、印度尼西亞金光集團投資興建的金星紙業(yè)有限公司、香港長城投資控股集團投資的 Rowa 電子等。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)3.6 清遠市未來展望 2007 年 4 月第 20 頁 由于清遠市戰(zhàn)略性地位于連接珠江三角洲和北部內陸省份的地理位置，自然資源豐富，且受廣東省北部開發(fā)戰(zhàn)略驅動，其基礎設施迅速發(fā)展，預期未來該市的經(jīng)濟將不斷增長。 但是，清遠市不太可能在短時間內實現(xiàn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，達到深圳、廣州在過去 10 年所取得的經(jīng)濟成就。盡管 2000 年

30、以來，清遠經(jīng)濟的年均增長率十分強勁，但其國內生產總值在全省國內生產總值中所占比例仍低于 2%，且需要更為強勁的驅動力將自身發(fā)展成為一個頗具競爭力的商務或旅游目的地。否則，清遠市可能只能固守于廣東省的“后院”，供應一些原材料、農產品和家禽產品。 同時，我們認為，省政府及當?shù)卣畱扇》e極的發(fā)展戰(zhàn)略，以避免重復中國在工業(yè)化進程中所犯的諸多錯誤，導致自然環(huán)境遭受污染與破壞。相應的，清遠市應在工業(yè)化與環(huán)境保護兩者之間尋求平衡化的漸進式發(fā)展，而非以制造業(yè)和重工業(yè)為驅動力，單一追求快速發(fā)展。清遠生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建立即是此發(fā)展策略的一部分。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)20

31、07 年 4 月第 21 頁 4 新白云機場 4.1 簡介 新白云國際機場位于廣州市區(qū)以北 28 公里，花都區(qū)與白云區(qū)的交界處，已于 2004 年 8 月投入運營。新機場由 Parsons & PSG Reiner 設計，總投資達人民幣 196 億元，一期占地面積 平方公里，為舊機場的 倍，目前，新機場的兩條跑道已投入使用。 新白云國際機場 資料來源：花都區(qū)政府網(wǎng)頁 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)4.2 歷年航空業(yè)指標 2007 年 4 月第 22 頁 2003 年以來，新白云機場的旅客吞吐量與飛機起落架次持續(xù)增長。2006 年，廣州新白云機場已位居世界 50

32、大最繁忙的國際機場之列。該年其旅客吞吐量增長了 12%，達到 2,620 萬人次。 下表顯示了 2003 年至 2006 年新白云機場的旅客吞吐量： 國內外客源分布， 2003 年至 2006 年 旅客 數(shù)量(000) 2003 15,020 2004 20,326 2005 23,390 2006 26,220 年均增長率 資料來源：中國民航信息網(wǎng) 增長率 % 35% 15% 12% 20% 4.3 未來展望 新白云國際機場 2007 年至 2010 年的吞吐量預測如下： 新白云國際機場吞吐量預測，2007 年至 2010 年 航班 架次 旅客人數(shù) (000) 2007 184,631 22

33、,5422008 185,252 23,3332009 185,875 24,1522010 186,500 25,000 04-10 平均值 0.3% 3.5% 資料來源：中國民航網(wǎng)頁 貨運 (000 噸) 7127978931,000 12.0% 在未來數(shù)年內，新白云國際機場將吸引更多的航空公司開辟往來廣州的新航班。政府已成立專門的工作組進行新白云國際機場的推廣，以引進更多的國際航空公司，目標是將航線數(shù)量從目前的 22 條國際航線增加到 44 條。預計到 2030 年，新白云國際機場將擁有三條跑道，年均旅客吞吐量與貨郵吞吐量將分別達 5,200 萬人次和 200 萬噸。該機場的最大容量是

34、7,000 萬旅客和250 噸貨物。 作為國內三大航空樞紐之一，新白云國際機場將大幅提升廣州的國際化大都市形象，并進一步鞏固廣州作為南中國和東南亞地區(qū)商業(yè)、貿易和物流中心的地位。擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 23 頁 5 地點分析 5.1 項目介紹 獅子湖高爾夫球場由臺灣開發(fā)商于 1993 年投資興建，1995 年正式開業(yè)，總占地面積 2,000 畝（約 133,333 平方米），是一座 18 洞的高爾夫球場。球場由美國著名的專業(yè)高爾夫選手勞拉尼爾森設計，環(huán)境優(yōu)美，兼之當?shù)貧夂驕睾?，因此深受高爾夫專業(yè)選手和業(yè)余愛好者的喜愛。但該球場的維護

35、狀況欠佳，尚未進行大幅的翻新改造。2006 年項目業(yè)主購買了該球場，并計劃將球場及周邊改造為一個高檔的集高爾夫度假村及住宅設施于一體的綜合項目。 廣州清遠獅子湖高爾夫球場 業(yè)主整個規(guī)劃的占地面積為 5,961 畝，主要包括以下四個部分： 地中海會議休閒中心 -包括會議設施、主題酒店等； 高檔的娛樂與運動設施2 座 18 洞的高爾夫球場、湖上運動項目設施等； 主題溫泉養(yǎng)生設施獨特的溫泉設施； 游艇會及高檔住宅設施沿湖別墅。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)下圖顯示了擬建項目的主要規(guī)劃： 2007 年 4 月第 24 頁 項目地點功能區(qū)域規(guī)劃圖，清遠獅子湖高爾夫度假村

36、 名稱地中海會議休閑中心碧水丹山高爾夫板塊翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊游艇風情人居板塊預留開發(fā)板塊小計四大板塊控制性指標用地(畝) 建筑() 容積率%1648 187000 2073 85000 0.06 740 200000 0.40 1000 113700 0.17 500 120000 5961 705700 0.18 資料來源：業(yè)主 地中海主題的會議休閒中心 - 預期將成為擬建項目的主要景區(qū)。該中心以地中海古文明為主題，占地面積 1,648 畝(約 1,097,000)，包括 2 座酒店、會議中心、商業(yè)設施和獨特的湖景。以下圖表顯示了商業(yè)會議中心各功能區(qū)域的面積及布局。 各功能區(qū)面積表 區(qū)域名稱

37、 阿拉伯主題會議酒店 愛琴海主題度假酒店 威尼斯河道 地中海主題商業(yè)中心 地中海主題水城 現(xiàn)有設施 合計 資料來源：業(yè)主 面積 (畝) 75 75 15 510 836 137 1,648 面積(平方 米) 50,000 50,000 10,000 340,000 556,000 91,000 1,097,000 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 25 頁 地中海主題的會議休閒中心布局圖 資料來源：業(yè)主 阿拉伯主題會議酒店的設計主要源于古阿拉伯寓言，其總建筑面積約為 50,000 平方米，包括種類多樣的會議設施。位于獅子湖中心地帶的擬建愛琴海

38、主題酒店將借用古希臘神廟的設計理念，且酒店客人能盡賞獅子湖的優(yōu)美風景。威尼斯風格的商業(yè)街將包括商店、餐廳和劇院設施。 阿拉伯主題會議酒店樣式 資料來源：業(yè)主 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 26 頁 愛琴海主題酒店樣式 資料來源：業(yè)主 2 座 18 洞高爾夫球場 將開發(fā)成為中國南方地區(qū)最好的高爾夫球場之一，主要考慮到其未被污染的純凈自然環(huán)境、可便捷前往周邊三省的優(yōu)越地理位置及良好的配套服務設施。 溫泉康體中心 總建筑面積為 24,000 平方米，包括印度和東南亞風格的水療設施、溫泉、健身中心和各項運動設施。運動中心總建筑面積為 16,000

39、 平方米。溫泉中心也將由三個主要主題溫泉構成，總占地面積為 200 畝（約 133,333 平方米）。 國際住宅區(qū) 將沿著高爾夫球場及湖區(qū)興建，包括排屋區(qū)和獨立別墅區(qū)，其占地面積分別為 400畝和 2,000 畝。各住宅群將依照不同的位置設定不同的主題色彩，以獲取各國外籍商務人士的高檔需求。 擬建項目分期如下： 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)擬建項目分期工程表 項目 工期 一期工程 2007 年 4 月第 27 頁 二期工程 三期工程 四期工程 資料來源：業(yè)主 高爾夫球場翻新與擴建 兩個主題酒店建設 住宅別墅建設 溫泉康體中心及別墅建設 2007 2008 20

40、082009 2009 2010 5.2 地點概況 獅子湖高爾夫球場距離清遠市區(qū)南部僅需 10 分鐘的車程，距離廣州市區(qū)和新白云機場分別為 60公里和 30 公里，距離 107 號國道 5 公里。 高爾夫球場北鄰清三高速公路（清遠至三亞），西面為一條鄉(xiāng)村公路，東面和南面是一些山地、池塘和稻田。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)廣州清遠獅子湖高爾夫球場 2007 年 4 月第 28 頁 Qingyuan DowntownProposed site資料來源：google 搜索。 根據(jù)總體規(guī)劃，擬建酒店有兩處潛在選址。我們建議使用規(guī)劃的阿拉伯主題會議酒店地塊。從地理位置

41、上看，該地塊位于擬建的三大功能區(qū)的中心：即水城、溫泉和高爾夫球場。在此位置上，度假村內各方向的游客均可十分便利地到達擬建酒店。 擬建地點位置示意圖 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)擬建酒店地點示意圖 2007 年 4 月第 29 頁 從擬建地點只需步行幾分鐘就可到達現(xiàn)有的俱樂部設施與高爾夫球場行政辦公樓。 5.3 SWOT 分析 以下概述了擬建高爾夫球場的優(yōu)勢和劣勢： 優(yōu)勢 隱逸的環(huán)境，遠離清遠市區(qū)和其它嘈雜的旅游區(qū)； 寧靜的環(huán)境將成為其吸引高檔客源的一大賣點，此類客源通常希望遠離大眾旅游區(qū)； 綜合開發(fā)項目內的高爾夫球場可望成為擬建酒店的主要需求來源。 劣勢 相對

42、遠離清遠市成熟的商業(yè)中心（對于感興趣于此類設施的旅客而言），周邊地區(qū)缺乏配套設施； 距離廣州（最鄰近的主要客源市場）約需一小時車程。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)機遇 2007 年 4 月第 30 頁 清遠市及擬建地點周邊的基礎設施可望得到持續(xù)改善； 尚有富余的土地可供進一步開發(fā)如主題公園或其它旅游景點等； 大清遠地區(qū)高品質的旅游景點及配套設施的成功開發(fā)，有望提升清遠作為旅游目的地城市的吸引力，從而為擬建酒店帶來房晚需求； 改造后的高爾夫球場可望吸引更多的高爾夫球愛好者。 威脅附近工業(yè)園區(qū)的潛在環(huán)境污染。 5.3.1 結論 綜合而言，我們認為項目地點適合開發(fā)為

43、一座度假型酒店，主要目標市場為高爾夫球愛好者、會議團隊和周末休閑旅游者。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 31 頁 6 清遠市酒店市場概況 清遠的酒店市場正處于起步階段，目前該市場尚未有國際品牌酒店，僅有幾家正在運營的 3、4星級酒店。 下表顯示了經(jīng)篩選的清遠市區(qū)的較高檔酒店設施： 清遠市經(jīng)篩選的較高檔酒店 酒點 客房數(shù) 清遠大廈 168 萬豪假日酒店 222 清遠嘉華大酒店 133 丁香花園 188 星級 4 星級 4 星半 4 星級 4 星半 盡管上述酒店的星級評定均為 4 星或 4 星以上，但我們認為，其設施品質與服務水平無法與廣州、

44、深圳等成熟酒店市場中的 4 星級酒店相比較。清遠酒店市場的住宿率約為 70%，但其較高檔酒店市場的平均房價仍低于人民幣 300 元。 值得一提的是，由于清遠市經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，及其有望開發(fā)成為一個旅游目的地城市，一些酒店項目也正在興起。清遠索菲特麗豪酒店將成為該市首家國際品牌的 5 星級酒店。該酒店坐落于美麗的北江河畔，擁有 368 間客房，4 個餐廳和種類多樣的會議設施（總面積達 1,800 平方米，包括一個 1,000 平方米的宴會廳）。該酒店將于 2007 年 5 月正式開業(yè)。此外，還有一個酒店項目將在市區(qū)開發(fā)，但其設施構成和潛在經(jīng)營者尚未確定。 根據(jù)索菲特提供的信息，目前清遠市尚未形成一

45、個高檔酒店市場，所以，索菲特希望能夠充分利用清遠的旅游資源、清新的自然環(huán)境和相對較短的車程距離優(yōu)勢來獲取來自廣州、深圳和香港的會議需求。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 32 頁 7 廣東可比較度假酒店 7.1 駿豪酒店 長隆酒店 索菲特御景灣酒店 御溫泉度假村 錦江溫泉賓館 碧水灣溫泉度假村 南沙大酒店*花都半島假日酒店* 海泉灣大酒店 我們考察了廣東省內具有類似市場目標或特征的酒店及度假村市場的經(jīng)營業(yè)績，以便我們?yōu)閿M建度假酒店的基礎指標做出更為有效的推斷。作為市場參照的基礎，我們研究了下述酒店市場： 觀瀾，駿豪酒店番禺，長隆酒店東莞，索

46、菲特御景灣酒店 珠海，御溫泉度假村 恩平，錦江溫泉賓館 從化，碧水灣溫泉度假村南沙，南沙大酒店 花都，假日半島酒店 珠海，海泉灣大酒店 住宿率及平均房價 下表顯示了經(jīng)篩選的擬建度假酒店的潛在競爭對手，以及它們在 2006 年的預期使用率水平。盡管這些數(shù)據(jù)為非正式提供數(shù)據(jù)，可能不足以完全信賴，但我們認為它仍有力地說明了市場潛力： 廣東省，主要度假酒店業(yè)績水平，2006 年 酒店 星級 客房數(shù) 住宿率 平均房價 平均 每間房收益5 星 328 75% 600 455 333 80% 700 560 264 78% 720 562 4 星 65 90% 900 810 4 星 208 65% 400

47、 260 198 75% 450 338 314 75% 550 413 200 7580% 550650 412520 1,000 73% 500 365 合計/平均 2,910 75% 603 450 資料來源：浩華管理顧問公司 * 預估值 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 33 頁 7.1.1 珠海海泉灣大酒店 珠海海泉灣大酒店位于珠海金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)，2006 年 1 月正式開業(yè)，擁有各類休閑和娛樂設施。項目 1 期占地面積 1 平方公里，耗資人民幣 22 億元（合 億美元），設有 7 個片區(qū)，分別是溫泉區(qū)、酒店區(qū)（擁有兩座 5 星級酒店

48、）、漁人碼頭區(qū)（擁有精美的餐廳和娛樂設施）、高科技劇場區(qū)、神秘海島主題樂園區(qū)以及健身俱樂部區(qū)。 這兩座地中海風格的 5 星級酒店共計 1,000 間客房，其中 5 間獨立蜜月套房和 12 套多功能住宅單元均配有溫泉浴。此外，這兩座 5 星級酒店還擁有 38 間不同面積的會議室，內設錄像設備和同聲傳譯設施，最大的會議室可容納 2,300 人。 溫泉區(qū)包括 60 個溫泉浴室。漁人碼頭是一條購物街，沿湖設有各種精品店、酒吧和西餐廳。坐落于湖畔的夢幻劇場是一個擁有 1,200 個座位的表演中心。 2006 年，到訪珠海的旅客人數(shù)及其消費水平創(chuàng)下新的記錄，這部分歸因于海泉灣大酒店的開業(yè)。2007 年中國

49、農歷新年期間，海泉灣大酒店共計接待了 19 萬名游客。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)7.1.2 駿豪酒店 2007 年 4 月第 34 頁 觀瀾湖高爾夫球場于 1994 年開業(yè)，是世界最大的高爾夫球場，設有 216 洞。該球場毗鄰觀瀾鎮(zhèn)，包括一個住宅區(qū)、一座 5 星級酒店（駿豪酒店）和一個鄉(xiāng)村俱樂部會所。駿豪酒店的客房十分寬敞，設施維護保養(yǎng)尚好。其約 35%的客源來自國內市場，65%來自國際市場。作為一個會議目的地，駿豪酒店主要吸引了與高爾夫有關的會議需求，同時，休閑旅游市場也是其相對重要的需求來源。 觀瀾湖高爾夫球場 （酒店） 駿豪酒店于 1994 年加入市

50、場，主體建筑內有 228 間客房，其中包括 12 間套房。2002 年底，該酒店塞維納翼樓的 100 間套房開始投入營運，客房總量由此上升至 328 間，現(xiàn)階段其供給相對充裕。 7.1.3 長隆酒店 長隆酒店于 2001 年開業(yè)，坐落于番禺野生動物園景區(qū)，是一座 5 星級酒店，由廣東長隆集團開發(fā)。該酒店的客房十分寬敞，且設施維護保養(yǎng)狀況良好，周邊環(huán)繞著長隆歡樂世界（游樂園）、野生動物世界和鱷魚公園等景區(qū)。此外，該酒店的主要特色是其大堂中庭內矗立著的兩尊白虎與一群火烈鳥雕塑。 長隆酒店擁有各種類型的運動和娛樂設施，包括戶外游泳池、體育場、保齡球館、壁球館、網(wǎng)球場、全身及足底按摩設施、美容院、以及

51、一個 300 個單元的高爾夫球練習場。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)長隆酒店 2007 年 4 月第 35 頁 長隆酒店將自身定位為會議及大會舉辦地，并取得了顯著成功。工作日期間，其大約 60%的需求來自會議市場；而周末，其 60%以上的需求來自旅游市場，主要包括香港的較高收益的旅游團體客人，以及來自香港和廣東的旅游散客。目前，長隆集團正計劃針對家庭客源開發(fā) 100 套帶有 2 至 3 間臥室的平房；針對商務旅客和旅游團體客源開發(fā)一座 400 間客房的 4 星級酒店，以及一座 1,200 間客房的 3 星級酒店。 7.1.4 索菲特御景灣酒店 索菲特御景灣酒店

52、坐落于東莞東城區(qū)邊界（更傾向于為一座度假村），其鄰近峰景高爾夫球場，擁有眾多類型的會議設施，從而吸引了大量商務和會議客源。 為促進休閑旅游需求并減緩淡季的影響，索菲特御景灣酒店配備了眾多休閑、Spa 設施，并針對家庭客源建立了御景灣水上世界。此外，該酒店毗鄰高爾夫球場，從而吸引了大量高爾夫相關的需求客源。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)索菲特御景灣酒店 2007 年 4 月第 36 頁 7.1.5 錦江溫泉度假村 錦江溫泉度假村于 2002 年開業(yè)，共有 55 個露天溫泉池。該度假村為一座 4 星級酒店，擁有218 間客房和 14 幢別墅，其溫泉池也對公眾開放。

53、度假村位于廣東恩平鎮(zhèn)，距廣州市區(qū)約 180公里，毗鄰青山環(huán)繞的錦江水庫。其擁有 8 間不同規(guī)模的多功能會議室（可接待 220 人的會議團體），以及類型廣泛的娛樂設施和餐廳。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)錦江溫泉度假村 2007 年 4 月第 37 頁 7.1.6 碧水灣溫泉度假村 碧水灣溫泉度假村是一家 4 星級酒店，于 2002 年開業(yè)，共擁有 198 間客房。其坐落于廣州從化溫泉旅游度假區(qū)內，由上海錦江國際管理公司管理。該酒店占地面積為 260 畝，建筑面積約 3萬平方米。 碧水灣溫泉度假村共有 28 處大小不一的藥物溫泉以及廣泛的娛樂設施，如網(wǎng)球場、籃球

54、場、足球場、乒乓球室、及按摩設施等。此外，還設有 8 間會議室，可容納 500 人。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)碧水灣溫泉度假村（ 酒店） 2007 年 4 月第 38 頁 7.1.7 南沙大酒店 南沙大酒店于 2005 年 1 月開業(yè)，是競爭酒店市場中最新的一家酒店。其位于虎門大橋西端，毗鄰南沙高爾夫球會，可欣賞珠江景致。該酒店設有 314 間客房及一個娛樂中心，其中包括Spa、體育館、桑拿、室內/戶外游泳池及網(wǎng)球場等設施。該酒店距離香港、澳門、廣州市區(qū)、珠海等地僅需一小時車程，因此獲取了大量來自港澳地區(qū)的客源。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村

55、清遠獅子湖房地產開發(fā)南沙大酒店 2007 年 4 月第 39 頁 7.1.8 花都半島假日酒店 位于廣州和清遠的邊界，接駁廣清高速公路，花都半島假日酒店開幕于 2004 年。酒店備有 200間客房，3 間餐廳，以及總面積 1065 平方米的會議設施。酒店屬于新白云國際機場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并雍有兩個自然生化水庫，總面積為 450 公頃?；ǘ及雿u假日酒店備有 36 洞高爾夫球場，夜總會，文化主題公園，以及溫泉設備。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)7.1.9 東莞凱悅大酒店 2007 年 4 月第 40 頁 東莞凱悅大酒店位于松山湖科技產業(yè)園內的商務區(qū)，鄰近區(qū)政府大樓。其

56、總占地面積為 48 英畝，此外，還擁有一個 英畝的荔枝園。該酒店享有優(yōu)美的湖濱風景，距離國際水準的高爾夫球場僅 10分鐘車程。 東莞凱悅大酒店擁有 350 間面積寬敞的客房（包括34 間套房）。所有客房均鋪設木質地板，并擁有一個獨立的露臺區(qū)域，層高空間相對較高。絕大多數(shù)湖景房除了享有優(yōu)美的湖景，還設有一個封閉式的、超大尺寸的深水浴缸。此外，所有客房都配備了獨立的、帶花灑的淋浴房。 7.2 主要特征 廣東省可比較度假型酒店的主要特征概括如下： 由于國際需求客源有限，周末休閑需求市場主要以國內及香港客源為主。5 星級度假酒店的大部分旅游需求來自旅游散客；而對于 4 星級度假酒店而言，其大部分旅游需

57、求都來自國內旅游團體； 旅游需求存在季節(jié)性差異，夏季、周末及國慶節(jié)期間為旺季。盡管廣東省的冬季比北方要溫暖許多，但冬季仍為淡季； 大多數(shù)香港游客在周末時前來泡溫泉、到主題公園游玩或打高爾夫球。這些度假酒店針對香港的旅游散客，推出了從人民幣 600 元至 1,000 元不等的周末旅游包價，包括一晚住宿、早餐、交通及溫泉或主題公園或高爾夫門票。周末期間，來自香港的旅游團體是中檔度假酒店的重要需求來源； 近年來，廣州、東莞和深圳的商業(yè)公司經(jīng)常舉辦各種商務會議、培訓、研討會和產品發(fā)布會，使市場對會議設施的需求不斷增多，因此會議需求市場迅猛增長。為了吸引會議和獎勵旅游團體，廣東省內越來越多新開業(yè)的國際品

58、牌酒店和度假村配備了種類多樣的高品質會議設施； 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 41 頁 索菲特御景灣和駿豪等 5 星級度假酒店由于設施品質較高，再加上毗鄰高爾夫球場，因此取得了較好的平均房價及住宿率。 總體而言，廣東省的度假酒店市場仍處于發(fā)展初期，且面臨著重大的挑戰(zhàn)，如：需求的季節(jié)性變化；缺乏國際水準的住宿和配套設施。 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 42 頁 7.3 新增供給 我們鑒定了四個潛在的新增度假酒店項目，它們擬在未來 3 到 5 年中加入廣東省度假酒店市場，具體如下： 廣東

59、度假酒店市場，潛在新增供給 名稱 九龍湖度假酒店 地點: 廣州花都北興鎮(zhèn) 業(yè)主: 廣州九龍湖房地產開發(fā)規(guī)模: 產權式酒店： 100 間客房 4 星級酒店：205 間客房 5 星級酒店: 150 間客房 開業(yè)時間 產權式酒店： 2007 年 4 星級酒店：2007 年底 5 星級酒店: 2008 年 星級水平 4 至 5 星 現(xiàn)狀: 產權式酒店：建設中 4 星級酒店：規(guī)劃中 5 星級酒店: 規(guī)劃中 擬聘管理方 未知 主要特征 - 18 洞高爾夫球場，另外一個 9洞高爾夫球場正在建設中 - 萬平方米的會所 - 騎術俱樂部 - 水上世界 - 440 套別墅單元 主要設施 產權式酒店： - 客房面積

60、45 至 80 平方米 - 餐飲：咖啡廳、大堂吧、卡拉 OK 廳 4 星級酒店： - 餐飲：中餐廳、西餐廳、酒廊 - 各種不同面積的會議設施 - 娛樂設施：一個健身中心、一個游泳池和一個商務中心 5 星級酒店： - 全套房 - 娛樂設施：一個健身中心、一個游泳池和 Spa設施 擬建酒店 中國廣州清遠獅子湖高爾夫度假村 清遠獅子湖房地產開發(fā)2007 年 4 月第 43 頁 名稱 地點: 業(yè)主: 規(guī)模: 開業(yè)時間 星級水平 現(xiàn)狀: 擬聘管理方 長隆酒店擴建項目 廣東番禺 廣東長隆集團 4 星級酒店：400 間客房 3 星級酒店：1,200 間客房 4 星級酒店 2008 年 3 星級酒店 未知 3