山東某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告精選課件

1、臨沂市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2019.8目的及內(nèi)容 1、調(diào)研臨沂城市經(jīng)濟(jì)、政治、人文概況及未來規(guī)劃， 以指導(dǎo)對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)。 2、調(diào)研臨沂市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)，綜合分析具 體板塊、項(xiàng)目市場(chǎng)特征、產(chǎn)品特性等。 3、分析發(fā)掘臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)其內(nèi)在規(guī)律，分析住宅市 場(chǎng)現(xiàn)狀的內(nèi)因并預(yù)期市場(chǎng)日后發(fā)展方向。 報(bào)告結(jié)構(gòu)A篇區(qū)域概況篇 -地理環(huán)境 -經(jīng)濟(jì)環(huán)境 -人口環(huán)境 -人文環(huán)境 -分區(qū)規(guī)劃 B篇市場(chǎng)分析篇 -市場(chǎng)概況綜述 -板塊項(xiàng)目分析 -板塊對(duì)比分析 C篇分析總結(jié)篇 A篇 區(qū)域概況篇 臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多的地級(jí)市，在魯西南乃至華北、中原區(qū)域的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要位置，尤其是在交通、物

2、流商貿(mào)方面扮演著重要角色。 本篇就房地產(chǎn)宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾個(gè)方面綜合分析了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力度較大的幾個(gè)宏觀環(huán)境因素，力圖以此為背景根據(jù)正確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大方向。 一、地理環(huán)境2.交通： 臨沂市交通便利。臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音737、麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過境國(guó)道 和14條省道干線為主。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。1.

3、區(qū)位： 臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通中原，南接江蘇，地域南北長(zhǎng)223公里，東西寬161公里?？偯娣e17250.98平方公里，1015萬人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大的市。全市土地總面積為1718992.74 公頃 （25784891.1畝），占全省土地總面積的10.93。 3.氣候： 臨沂全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風(fēng)區(qū)域半濕潤(rùn)大陸性氣候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為典型北方氣候特點(diǎn)，住宅建筑注重采光、通風(fēng)、保暖。4.地形： 臨沂境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢(shì)西北高東南低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四

4、條主要山脈呈西北東南向延伸，控制著沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域?yàn)橹行?，北、西、東三面群山環(huán)抱，向南構(gòu)成扇狀沖積平原。 山地、丘陵、平原面積各占總面積的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、莒南等縣。地勢(shì)較高，一般海拔400米以上。山地313855.00 公頃（4707825.0畝），占全市總面積的18%；丘陵為758812.00公頃（11382180.0畝）占全市總面積的44%； 平原洼地46341.00 公頃. 1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)： 2019年，臨沂市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.9億元，增長(zhǎng)16.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值178.7億元，增長(zhǎng)3%，其第二產(chǎn)業(yè)增加值730.

5、8億元，增長(zhǎng)18.5%.第三產(chǎn)業(yè)增加值495.4億元，增長(zhǎng)18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增加比例為12.7：52：35.3，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)、地稅收入占生產(chǎn)總值比重為6.45%，同比提高0.74個(gè)百分點(diǎn)。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值比重為 72.8%，提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)、 投資、出口等方面均保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全 市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成投資388.6億 元，增長(zhǎng)56.7%。年末工商注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)2萬 家，個(gè)體工商戶16.5萬戶；個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè) 資金352.5億元，增長(zhǎng)32.9%。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.財(cái)政收入： 2019年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入58.3億元，增長(zhǎng)23

6、.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財(cái)政收入比重為68.8%，比2019年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政支出99億，增長(zhǎng) 20.4%。國(guó)稅地稅收入合計(jì)90.6億元，增長(zhǎng)31.1%其中國(guó)稅收入55.8億元，增長(zhǎng) 37.3%；地稅收入34.8億元，增長(zhǎng)22.2%。 2019年全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1014.6億元，比2019年增加104.6億元；其 中儲(chǔ)蓄存款余額671.1億元，增加85億元。各項(xiàng)貸款余額813.9億元，增加138.2億元。3.固定資產(chǎn)投資： 2019年臨沂規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成530.2億元，同比增長(zhǎng)18.3%，其中，第 一產(chǎn)業(yè)投資7.3億元，第二產(chǎn)業(yè)投資350.2億元，其中工

7、業(yè)項(xiàng)目投資266.4億元；第三 產(chǎn)業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬元以上項(xiàng)目460個(gè)，完成投資288.8億元，過 億項(xiàng)目210個(gè)完成投資202.5億元。 2019年房地產(chǎn)投資完成50億元，增長(zhǎng)37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元， 增長(zhǎng)69.7%。全年商品房施工面積517.1萬平米，增長(zhǎng)58.2%；竣工面積178.7萬平 米，增長(zhǎng)44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長(zhǎng)69，9；商品房銷售額31.6億元，增 長(zhǎng)62.2%。 4.物流商貿(mào) 臨沂擁有全國(guó)最大的商品批發(fā)城市場(chǎng)，也是魯南，蘇北地區(qū)最大的商品集散地，活躍著商貿(mào)活動(dòng)輻射20多個(gè)省、市、自治區(qū)，日交易額達(dá)10億人民幣；日流動(dòng)

8、人口達(dá)35萬人次。 據(jù)規(guī)劃批發(fā)市場(chǎng)改造提升推進(jìn)，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家電和站前五金市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)整體搬遷。澳龍國(guó)際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨國(guó)際物流中心等物流園區(qū)前期項(xiàng)目均已投入運(yùn)營(yíng)。立晨物流信息中心。交運(yùn)信息中心。鐵通澳龍物流信息中心等與全國(guó)近千家批發(fā)市場(chǎng)及國(guó)外服務(wù)商建立了物流信息及時(shí)交流聯(lián)系。 2019年商品市場(chǎng)交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增長(zhǎng)4.98%和5.9%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額554.7億元，增長(zhǎng)16.4%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)城鄉(xiāng)市場(chǎng)銷售快速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增長(zhǎng)16.8%：縣城以下農(nóng)村市場(chǎng)零售額14

9、3.7億元，增長(zhǎng)15.1%。 2019年公路旅客運(yùn)量9510.4萬人，旅客周轉(zhuǎn)量57.6億人，貨物運(yùn)輸量10904億噸，貨物周轉(zhuǎn)量89.2億噸公里。全年航空貨郵量488.6噸，客運(yùn)量15.9萬人次，分別增長(zhǎng)51.1%和35.1%。 三、人口環(huán)境 臨沂市區(qū)是由蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方公里，目前在建城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬，規(guī)劃到2019年，城區(qū)人口145萬人，城市建設(shè)用地168平方公里 , 人口自然增長(zhǎng)率控制在7左右。 截止2019年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增長(zhǎng)19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6877元，增長(zhǎng)10%。城市居民人均可支配

10、收入12355元，增長(zhǎng)14.4%;城市居民人均消費(fèi)性支出8795元，增長(zhǎng)17.2%。農(nóng)民人均純收入4083元，增長(zhǎng)13.4%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出2456元，增長(zhǎng)12.6%。年末城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末民用汽車擁有量37.9萬輛，比上年增長(zhǎng)15.6%，其中私人小汽車10.6萬輛，增長(zhǎng)51.1%。縣區(qū)土地面積(平方公里)鄉(xiāng)(個(gè))鎮(zhèn)(個(gè))辦事處(個(gè))村(個(gè))戶數(shù)(萬戶)人口數(shù)(人)合計(jì)17184.1032129199578309.0210186331蘭山650.377444725.46892802羅莊370.63822613.91428150河?xùn)|727.63147

11、47517.50610959沂南1774.0811697829.85909136郯城1306.5861187126.13981045沂水2334.80613122535.941108274蒼山1799.86714117931.691184204費(fèi)縣1903.75414104528.31925383平邑1824.79214105629.20991112莒南1752.0021693734.12991239蒙陰1601.602958717.67530391臨沭1038.0111155219.23633636 四、人文環(huán)境 臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域的近百處細(xì)石器文化是一、二萬年前的人類所創(chuàng)造。商朝

12、時(shí)期，存過郯、莒、費(fèi)諸方國(guó)。周滅商后，魯國(guó)和齊國(guó)是周王朝控制東方的重要支柱 ,臨沂地域除分屬齊、魯?shù)葒?guó)外，見于春秋的還有顓、陽(yáng)、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國(guó)。 春秋時(shí)期，見于春秋 的有啟陽(yáng)，中丘、祝丘、費(fèi)、防、臺(tái)、東陽(yáng)、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀(jì)障、密、鄢陵等20個(gè)。 聞名的漢代帛畫和孫子兵法、孫臏兵法竹簡(jiǎn)等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時(shí)期的曾子、子路，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的荀況，東漢珠算發(fā)明家劉洪，西漢匡衡，三國(guó)時(shí)期諸葛亮，東晉書圣王羲之，南北朝文藝批評(píng)家劉勰，唐代書法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬縷的聯(lián)系。 同時(shí)臨沂也是著名的革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期， 著名的

13、沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地，是山東華東黨政軍領(lǐng)導(dǎo)指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂的發(fā)展留下了深深烙印。 五、城市規(guī)劃及分區(qū) 規(guī)劃預(yù)測(cè)2019年和2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為493萬和701萬左右：城市化水平分別達(dá)到45%和60%左右。 1、城市性質(zhì) 魯東南地區(qū)的中心城市：全國(guó)性商貿(mào)物流中心 之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居城市。 2、人口規(guī)劃 近期（2019年）：城市人口為145萬人，其中常 住人口118萬人，暫住人口為30萬人。 3、用地規(guī)劃 近期（2019）：城市用地規(guī)模達(dá)到160平方公里。 遠(yuǎn)期（2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到219平方公里 4、一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提

14、出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、 東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。一河五片規(guī)劃 城市分區(qū)主要職能規(guī)模規(guī) 劃 要 點(diǎn)人口規(guī)模(萬人)用地規(guī)模(km2)蘭山城區(qū)歷史文化名城，臨沂政治、文化、科技、信息、金融、貿(mào)易中心4240加快舊城改造，適當(dāng)控制規(guī)模，強(qiáng)調(diào)內(nèi)涵發(fā)展，提高環(huán)境質(zhì)量羅莊城區(qū)臨沂市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、市區(qū)能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地1818規(guī)劃期內(nèi)，依托現(xiàn)已拉開的路網(wǎng)骨架，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)河?xùn)|城區(qū)市區(qū)物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及城市大型基礎(chǔ)設(shè)施基地1010.5依托臨沂機(jī)場(chǎng)和鐵路編組站，大力發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)和商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，形成規(guī)模，提高檔次南坊片市區(qū)文

15、教、體育、科研和休療養(yǎng)基地55加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，提高環(huán)境質(zhì)量，加快文體、休療養(yǎng)設(shè)施建設(shè)合計(jì)7573.5形成“三區(qū)一片”的城市格局附表：市區(qū)“三區(qū)一片”城市規(guī)模及職能分工 B篇 住宅市場(chǎng)分析篇 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，從2019年形成真正的房地產(chǎn)業(yè)，2000年后，市城建部門開始規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，清理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。全年共取消28家不符合資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。此后臨沂房地產(chǎn)場(chǎng)發(fā)展迅猛,2019年全年房地產(chǎn)投資14億元人民幣,房屋開發(fā)施工面積達(dá)到150萬平方米,而2019年全年,臨沂市房地產(chǎn)投資達(dá)到26億元人民幣,開發(fā)施工面積250萬平方米,一下子進(jìn)入了高產(chǎn)期. 2019年臨沂

16、房地產(chǎn)投資完成50億元，增長(zhǎng)37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元，增長(zhǎng)69.7%。全年商品房施工面積517.1萬平米，增長(zhǎng)58.2%；竣工面積178.7萬平米，增長(zhǎng)44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長(zhǎng)69.9%；商品房銷售額31.6億元，增長(zhǎng)62.2%。目前臨沂的房產(chǎn)以居住型為主導(dǎo) 。 截止到2019年3月，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資億多元，施工面積達(dá)361萬平方米，同比增長(zhǎng)。 一、市場(chǎng)概述1.歷史規(guī)模2019年1至3月，臨沂市商品房和經(jīng)濟(jì)適用房交易共6013套，總面積超過47萬平方米。其中商品房為3765套，商品房銷售總面積超過35萬平方米。蘭山區(qū)仍然是房屋消費(fèi)的“主力軍”，商品

17、房共銷售2649套，占到商品房銷售套數(shù)的70。 一季度臨沂市房屋均價(jià)為每平方米2511元，蘭山區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)到每平米2770元；河?xùn)|區(qū)平均每平方米為2122元；羅莊區(qū)平均房?jī)r(jià)最低，僅為1873元。 2019年臨沂市一季度新增的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房總量在44萬平方米左右，其中商品房新增38萬平方米。 2：2019年新建、在售代表項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目位置清水灣山東森信集團(tuán)濱河大道中段（美澳國(guó)際學(xué)校東鄰）開元上城山東開元置業(yè)發(fā)展有限公司金雀山路東段濱河國(guó)際山東前田置業(yè)發(fā)展有限公司濱河大道（小埠東橡膠壩西側(cè)）蘭亭水岸臨沂市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司臨沂市濱河路中段觀河苑臨沂市恒居置業(yè)有限公司通達(dá)路車管所

18、北側(cè)，聚財(cái)路向南100米東方花苑臨沂市宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市通達(dá)路與聚財(cái)路交匯處外灘明珠山東君道置業(yè)有限公司涑河與濱河大道交匯處陽(yáng)光高第臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)沂蒙路與金壇路交匯處御園金頂臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)沂州路與金壇路交匯處凌云花園臨沂市凌云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司八一路與金源路交匯處盛世華庭臨沂誠(chéng)德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司八一路與金源路交匯處錦園臨沂嘉順置業(yè)有限公司新華路與平安路交匯處 臺(tái)北新城臨沂臺(tái)北新城建設(shè)發(fā)展有限公司臨沂蒙山大道與啟陽(yáng)路交匯處榮華苑臨沂市三陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀雀山路與王莊路交匯處冠蒙時(shí)代臨沂市冠蒙房地產(chǎn)開發(fā)公司解放路與工業(yè)大道交匯處沂龍灣臨沂尚城置業(yè)有限公司臨沂通達(dá)大橋北側(cè)齊魯園山

19、東冠魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南坊區(qū)沂蒙六路與三和三街交匯處朗潤(rùn)苑臨沂朗潤(rùn)置業(yè)有限公司臨沂市南坊新區(qū)沂蒙路北段怡景天鵝湖臨沂隆豐行怡景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市高新區(qū)科技大道（羅八路）與雙月園路交匯處陽(yáng)光翠湖嘉園臨沂市沂州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市高新區(qū)雙月園路與羅八路交匯處 3：2019年新建、在售代表項(xiàng)目分布圖 4.小結(jié)： 通過臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，我們可以得出臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管起步較晚、地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量參差不齊，但總體市場(chǎng)健康活躍。 尤其通過項(xiàng)目分布圖可以看出由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步晚；城市化水平較低，開發(fā)、在售、在建項(xiàng)目主要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展尚未成為氣候。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市中

20、心蘭山區(qū)域仍然將是臨沂房產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。二、區(qū)域板塊項(xiàng)目研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)，因其具有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。一般情況下，同一區(qū)位的樓盤在戶型組合、銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶等等特性上都較為接近。通過對(duì)各個(gè)板塊的分析及比較，掌握各板塊的市場(chǎng)特征及各板塊間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和優(yōu)劣對(duì)比。以便在樓盤的策劃銷售階段充分發(fā)掘項(xiàng)目樓盤所在板塊的強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，甚至聯(lián)合同一區(qū)位的各個(gè)樓盤聯(lián)合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊的市場(chǎng)影響力和市場(chǎng)美譽(yù)度來刺激樓盤的銷售。 因此，板塊分析方法是房地產(chǎn)調(diào)研的重要分析方法之一。 依據(jù)決定板塊劃分的三大因素城市行政網(wǎng)路結(jié)構(gòu)、區(qū)位特征、市民認(rèn)知，可將臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)

21、劃分為以下五個(gè)板塊： 1.濱河板塊： a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至 雙嶺路南至沂河路。 b、概況： 此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花 園、開元上城、外灘明珠等項(xiàng)目十分搶眼；板塊內(nèi)項(xiàng)目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板塊，對(duì)板塊的拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯。隨著本板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多的土地儲(chǔ)備，此板塊的居住環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步升級(jí)，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張，潛力巨大。項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)（元/平方米）清水灣12312019年10月14日高層三室兩廳3400開元上城

22、10242019年6月高層三室兩廳4200濱河國(guó)際22502019年5月22日別墅/高層三室兩廳/四室兩廳3900蘭亭水岸1.592019年7月8日高層三室兩廳4300觀河苑1.552019年10月18日高層三室兩廳/四室兩廳3300東方花苑392019年5月10日高層三室兩廳3700外灘明珠1046高層三室兩廳預(yù)計(jì)4200天元名筑4.910多層/小高層/高層代表項(xiàng)目列表c.規(guī)模分析 沂河濱河板塊項(xiàng)目整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大。其中以濱河國(guó)際的樓盤規(guī)模為最大，達(dá)50萬平米。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例清水灣高層6920%116-14420%150-21260%開元上城高層502

23、0%150-16050%170-30030%濱河國(guó)際疊拼/高層12020%130-14050%20030%外灘明珠高層13550%18010%20020%蘭亭水岸高層8830%136-17030%20930%觀河苑高層130(售完)25%16050%19020%東方花苑高層10030%13030%19030%D:戶型面積配比分析表物業(yè)類型： 板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場(chǎng)的主流，但多層依然在消費(fèi)者心中占有重要地位，成為不少購(gòu)房者的首選。戶型配比： 板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例

24、，戶型面積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布多在200-400平方米之間。e.價(jià)格分析項(xiàng)目名稱底價(jià)均價(jià)頂價(jià)清水灣270034004800開元上城340042005800濱河國(guó)際300039004500蘭亭水岸350043005900觀河苑260033004000東方花苑290037005400外灘明珠約4200天元名筑 依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價(jià)居全市各板塊銷售價(jià)格的最高位。2.蘭山中心板塊： a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以 南。 b.概況： 此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較 早，商業(yè)

25、配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商 貿(mào)最為集中的區(qū)域。此板塊內(nèi)的一大特點(diǎn)是居住區(qū)主 要是各個(gè)單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。 此區(qū)域價(jià)格和消費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯度項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時(shí)間主力戶型銷售均價(jià)（元/平方米）陽(yáng)光高第高層5122019年9月一室一廳/兩室兩廳3050御園金頂高層242019年8月三室兩廳3400凌云花園高層1.54三室兩廳2880盛世華庭高層1.56.82019年6月二室兩廳3000錦園高層13.62019年11月三室兩廳3200臺(tái)北新城高層401002019年10月二室兩廳/三室兩廳3200冠蒙時(shí)代多層、高層（兩棟）81920

26、19年9月二室兩廳/三室兩廳2700代表項(xiàng)目列表c.規(guī)模分析 蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬平米，大盤規(guī)模達(dá)100萬平米。 受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬平米以下的小規(guī)模樓盤為主項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例陽(yáng)光高地高層40-5010%114-11825%135-16060%御園金頂高層5020%150-16050%170-30030%凌云花園疊拼/高層12020%130-14050%20030%盛世華庭高層錦園高層13725%16550%17420%臺(tái)北新城高層130(售完)25%16050%19020%冠蒙時(shí)代花園高層、多層1

27、0030%13030%19030%D:戶型面積配比分析表 戶型配比： 受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅項(xiàng)目為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是以往不被臨沂市場(chǎng)認(rèn)可的小戶型開始熱銷,陽(yáng)光高第,臺(tái)北新城都已推出小戶型,銷售狀況良好?？蛻舴治? 首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項(xiàng)目周邊原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場(chǎng)的云集使得私營(yíng)業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部分。e.價(jià)格分析項(xiàng)目名稱起價(jià)均價(jià)頂價(jià)陽(yáng)光高第260030503300凌云花園246028803480盛世華庭2800300

28、03500錦園278032003800臺(tái)北新城260032003700冠蒙時(shí)代256027002890通過價(jià)格的分析，得出板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為2950 元/平米左右。在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊優(yōu)勢(shì)明顯.3.羅莊板塊：a-區(qū)位: 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以 北圍合的區(qū)域。b-概述：本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但區(qū)域整體供 應(yīng)量相對(duì)于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有 特點(diǎn)為項(xiàng)目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足。項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售價(jià)格（元/平米）怡景天鵝湖20292019年多層、小高層、高層三室兩廳

29、1600 陽(yáng)光翠湖30202019年12月多層三室兩廳1450項(xiàng)目資料列表 4 .南坊板塊: a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角區(qū)域。 b-概述： 此區(qū)域?yàn)榕R沂未來的行政中心。雖此板塊 啟動(dòng)較晚，但土地供應(yīng)量/項(xiàng)目規(guī)模較大。 尤其是2019年市政府搬遷商業(yè)配套的完善 后，潛力不可估量。項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)沂龍灣791232019年10月多層、小高層、高層三室兩廳2800齊魯園18402019年5月高層四室兩廳2700朗潤(rùn)苑14.630多層、小高層、高層三室兩廳項(xiàng)目資料列表 5.河?xùn)|板塊 區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域 概 述：河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表 的沿河片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均及 眾多實(shí)力客戶向蘭山板塊項(xiàng)目的流失致使本區(qū)域 在中短時(shí)期內(nèi)發(fā)展受限。 代表樓盤有集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、月亮 灣、九曲花園，將來魯信在河?xùn)|區(qū)南部的黃山小區(qū)和濱 河花園也將進(jìn)入流通市場(chǎng)。 三 板塊對(duì)比分析 板塊名稱規(guī)模 價(jià)格(以取樣項(xiàng)目)戶型客戶群特點(diǎn) 濱河板塊項(xiàng)目適中,規(guī)模多在10萬平以上總價(jià)/