江濱花園瑞景灣小區(qū)管理規(guī)約(草案)6.30

1、江濱花園瑞景灣小區(qū)管理規(guī)約（征求意見稿）第一章總則第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益，保障物業(yè)的安全、合理使用，創(chuàng)造良好的生活 ( 工作 ) 環(huán)境，根據(jù)物權法、國家、省、市物業(yè)管理條例等法律法規(guī)，結合本物業(yè)管理區(qū)域實際，制訂本管理規(guī)約。第二條 本管理規(guī)約由業(yè)主大會會議通過，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。第二章物業(yè)基本情況第三條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況（一）物業(yè)名稱：江濱花園瑞景灣小區(qū)。（二）坐落位臵：杭州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)白楊街道十八號大街。（三）物業(yè)類型：住宅。（四）物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：之江東路；南至：十八號大街；西至：聽濤小學

2、；北至：十六號大街。有物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書的具體見附件。（五）物業(yè)管理區(qū)域概況：總占地面積101357 平方米、物業(yè)總建筑面積277914.97 平方米，地上建筑面積226281.18 平方米，其中住宅建筑面積218097.18 平方米，1697 戶，物業(yè)經(jīng)營用房 920.86 平方米，物業(yè)管理用房 1086.11 平方米，地下建筑面積 51633.79 平方米。（六）業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公地點：待定。第三章物業(yè)管理服務第四條物業(yè)服務收費采取包干制方式。第五條 業(yè)主按照規(guī)定按時足額交納物業(yè)服務等相關費用，轉讓物業(yè)的，應自覺及時結清物業(yè)服務等相關費用。第六條 業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使

3、用人交納物業(yè)服務等相關費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第七條 業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同約定以外服務項目的，其費用由雙方另行約定。第八條 對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、房屋出租等方面法律、法規(guī)和本管理規(guī)約規(guī)定的行為， 物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告 。第四章物業(yè)的使用與維修第九條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應遵守法律、法規(guī)和本管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供電、供水、供熱

4、、供氣、排水、通行、通風、采光、管線鋪設、建筑維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、秩序維護等方面的相鄰關系。第十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中，應嚴格遵守物業(yè)使用的相關規(guī)定，以及本物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放、電梯使用、消防安全、垃圾分類、寵物飼養(yǎng)等管理制度和規(guī)定。第十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人燃放煙花爆竹的， 應遵守政府相關管理規(guī)定，并遵守以下規(guī)定：（一）本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)定可燃放煙花爆竹的地點為物業(yè)服務企業(yè)指定地點，可燃放的時間為杭州市政府許可的燃放時間。（二）燃放人應事先告知物業(yè)服務企業(yè)， 由物業(yè)服務企業(yè)提供必要的協(xié)助或幫助。燃放煙花爆竹造成建筑材料、地面、綠化等損壞或人員受到傷害的，燃放人

5、應承擔賠償責任；（三）燃放人應協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)共同及時清理煙花爆竹燃放后的殘留物；（四）因燃放煙花爆竹引起的火災、造成的損失，由燃放人負責賠償。第十三條業(yè)主、非業(yè)主使用人按照下列規(guī)定裝飾裝修物業(yè)：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的， 應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主， 并與施工單位簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議；在指定地點放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾， 不擅自占用共用部位和公共場所；施工期間應采取有效措施， 減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人日常生活造成的影響，施工時間：上午8： 00 12：00、下午 14：00 18：，其它時段不得施工。節(jié)假日

6、不允許有噪音施工。因特殊情況需要在規(guī)定時間外進行施工的，應事先取得相鄰業(yè)主的同意， 書面告知物業(yè)服務企業(yè)后進行， 并盡可能縮短施工時間；空調應按設計預留的位臵安裝， 未預留設計位臵的， 應按物業(yè)服務企業(yè)指定的位臵統(tǒng)一安裝，不得在外立面隨意安裝， 并按要求做好噪音及冷凝水的處理；不得擅自擴大承重墻上原有的門窗尺寸， 拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；合理使用水、電、氣等共用設施設備，不得擅自拆改；因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、 共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。業(yè)主在裝修中如需封包下水管道，應預留檢修口，方便以后檢查維修。第十四條 物業(yè)出租應當遵

7、守相關法律、法規(guī)、規(guī)章等相關規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全， 不得損害其他業(yè)主的合法權益。 無論出租或者轉租，業(yè)主均應承擔相應的責任。分割出租應當按照住宅設計規(guī)范時設計為臥室或者起居室為最小出租單位，不得將客廳或臥室分割后出租，且每個居室人均使用面積不得少于4 平方米、每個居室居住的人數(shù)不得超2 人。凡是按照住宅設計規(guī)范設計為餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道等其他非居住空間的，不得出租供人居住。不得在原設計為廚房以外的區(qū)域新增廚房并做飯，不得在衛(wèi)生間以外的區(qū)域新增衛(wèi)生間。本小區(qū)限制不符合規(guī)定的出租房， 并授權物業(yè)對出租房屋進行管理， 多次書面勸導無效的授權物業(yè)進行停水停電處理， 可

8、以對出租房屋采取和普通業(yè)主不一樣的管理規(guī)則和制度及收費辦法 （分割原設計單位出租的按群租處理， 按間數(shù)收取能耗費、物業(yè)費，分割成幾間的收取幾倍物業(yè)費和能耗費， 最高標準不超過正常業(yè)主收費的 3 倍。淘寶店物業(yè)費按商鋪同價收取， 能耗費按 3 倍收取。多收的能耗費分攤到本單元各業(yè)主，多收的物業(yè)費 40%作為物業(yè)公司獎勵， 60%歸全體業(yè)主的公共收益，納入全體業(yè)主賬戶。）物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)現(xiàn)小區(qū)中有違規(guī)出租房或其他房屋租賃過程中的違法現(xiàn)象應當口頭加書面勸阻； 上報行政主管部門及街道、 居委會，并通報公安、衛(wèi)生、消防、工商、稅務等政府部門。物業(yè)轉讓或者出租時， 業(yè)主須將本管理規(guī)約、 物業(yè)服務收費標準作

9、為轉讓合同或者租賃合同的附件， 由受讓人或承租人作出書面承諾。 物業(yè)轉讓或者出租后，當事人應當于物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起 7 日內(nèi)，將轉讓或者出租情況以及相應通訊方式書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。第十五條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中，除遵守杭州市物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定外，根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際，還應遵守下列規(guī)定：車輛停放： 小區(qū)物業(yè)范圍地面不得停放機動車 （規(guī)劃確定的地面車位以及物業(yè)向業(yè)主大會備案后同意的新增地面劃定車位除外， 臨時取送貨物或接送人員，應盡量減少滯留時間，以免影響交通）。電瓶車、摩托車、自行車停放在物業(yè)指定區(qū)域，不得隨意停放影響通行（如占用樓道、門廳等公

10、共區(qū)域等）。電瓶車、摩托車、自行車不得通過電梯上樓（輕便型或小型折疊類、兒童自行車除外）。小區(qū)內(nèi)路面停車管理費按照如下收費：半小時以內(nèi)免費；連續(xù)停放2-24 小時的，停車費為4 元/ 小時， 4 小時封頂，期間進出小區(qū)的不重復收費；連續(xù)停放超過 24 小時的，超過部分重新計算。電梯使用：遵守電梯使用安全管理制度。消防安全：遵守杭州市消防管理規(guī)定 。業(yè)主及非業(yè)主使用人，不得占用公共區(qū)域放置私人物品，不得堵塞消防通道。垃圾分類： 遵守杭州市生活垃圾分類相關規(guī)定， 物業(yè)服務企業(yè)配合落實；物業(yè)服務企業(yè)有責任指導、監(jiān)督業(yè)主的垃圾分類工作。活物飼養(yǎng)：本小區(qū)限制飼養(yǎng)大型犬類、 兇猛犬及其他會引起恐慌的動物

11、（如蛇、蜥蜴等），小區(qū)內(nèi)（含公共區(qū)域及業(yè)主戶內(nèi)）不得飼養(yǎng)家畜、家禽；養(yǎng)犬人及其他活物飼養(yǎng)者，應遵守公德，栓好繩子，及時清理活物糞便；電梯內(nèi)應阻止活物排泄；活物不得擾民、擾鄰；違規(guī)飼養(yǎng)影響業(yè)主導致投訴，飼養(yǎng)者應整改，應承諾不再飼養(yǎng)此活物；物業(yè)根據(jù)此規(guī)定可督促、檢查、處臵此類事項，并可要求相關業(yè)主做出整改。防盜窗、網(wǎng)、門、柵安裝： 不能影響外立面美觀、不能帶來安全隱患，小區(qū)有統(tǒng)一要求的，應該同意要求設臵。曬衣架安裝：禁止安裝戶外曬衣架，不得在小區(qū)公共區(qū)域晾曬衣物。太陽能熱水器安裝：不允許安裝。封閉陽臺 : 有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施封閉陽臺的按統(tǒng)一方案實施；個別業(yè)主后續(xù)封閉陽臺，需報物業(yè)備案并和統(tǒng)一規(guī)劃

12、的基本一致。10空調外機原則上必須在戶型設計圖對應的空調位臵安裝；要求新增空調安裝位臵或外墻新開空調洞應在物業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一位臵；物業(yè)服務企業(yè)負責日常檢查、監(jiān)督落實，并可要求相關業(yè)主整改不合規(guī)做法。不應有其它破壞外墻、承重墻體、嚴重影響外立面的改造或裝修行為。12、小區(qū)商鋪、公共配套設施 （含幼兒園）的經(jīng)營必須滿足國家及地方相關法律法規(guī)要求，不得危害環(huán)境（如噪音危害、廢水、廢渣或廢氣危害），不得擾民、不得影響交通通行。13、住宅用房，不得改變用途作為非住宅用途( 符合政府和規(guī)劃等相關規(guī)定并且取得了相關合法手續(xù)的并報物業(yè)和業(yè)主委員會備案的除外) 。14、小區(qū)內(nèi)嚴禁出現(xiàn)高空拋物現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)此類情況，視

13、情節(jié)嚴重，收取衛(wèi)生費 200 1000 元。15、電動車輛不得進入小區(qū)內(nèi)各人形通道。以上條款，由物業(yè)服務企業(yè)負責監(jiān)督、落實、 整改，如屬相關執(zhí)法部門權責的，由物業(yè)服務企業(yè)上報處理。第十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人有違反上述第十五條規(guī)定的 , 其他業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、相關職能部門報告。合法權益受侵害的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法向人民法院提起訴訟。第十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應按規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。因特殊情況確需改變物業(yè)規(guī)劃設計用途的， 應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意后，報規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，依法辦理相關手續(xù)，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服

14、務企業(yè)。第十八條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。第十九條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主，并在約定期限內(nèi)恢復原狀或給予適當補償，相關業(yè)主應給予支持和配合。相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護而造成物業(yè)損壞及其他損失的， 應負責修復并承擔相應的賠償責任。第二十條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況下，必須及時進入物業(yè)專有部分進行搶修但無法通知相關業(yè)主的， 物業(yè)服務企業(yè)應向相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會說明情況， 并在所在地社區(qū)居委會或在所在地派出所的監(jiān)督下， 進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分進行搶修，事后應及時通知相關業(yè)主并做好善后工作

15、，搶修產(chǎn)生的相關費用由責任人承擔。第二十一條 因公共利益或者維修養(yǎng)護物業(yè)， 業(yè)主確需臨時占用、 挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、直接利害關系人同意，并依法辦理手續(xù)，事后在約定期限內(nèi)恢復原狀。第二十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和其他業(yè)主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。第二十三條 人為原因造成共用部位、共用設施設備損壞的，由責任人負責修復并承擔費用。第五章物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配第二十四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)管理經(jīng)營用房、停車場及其他物業(yè)共用部位、 共用設施設備等由業(yè)主委員會自主經(jīng)營。 如業(yè)主委員會委托

16、物業(yè)公司代收代管， 由物業(yè)公司代收代管應扣除稅收后， 所得經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管并單獨列賬。經(jīng)營性收益應當主要用于保修期滿后小區(qū)設施設備的維修及改造和養(yǎng)護；用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費；用于聘請第三方機構服務的費用（顧問年費、業(yè)主大會的服務費）；4、本小區(qū)其他公共活動開支（如小區(qū)舉辦的集體活動、購臵業(yè)主均受益的文體用品用具等）；5、補充物業(yè)專項維修資金。經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的， 應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶， 不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。第六章物業(yè)專項維修資金第二十五條本物業(yè)管理區(qū)域建立的物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和

17、更新、改造，其歸集、使用執(zhí)行國家、省、市的相關規(guī)定。維修、更新、改造工程需使用物業(yè)專項維修資金的，小區(qū)業(yè)主委員會應審核工程維修內(nèi)容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求相關業(yè)主意見， 同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)專項維修資金使用須經(jīng)專有部分占相關總建筑面積三分之二以上且專有部分人數(shù)占相關總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后， 由物業(yè)服務企業(yè)持申請表、 工程預算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請。第二十六條 本物業(yè)管理區(qū)域如未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由所在社區(qū)居民委員會按規(guī)定程序申請使用物業(yè)專項維修資金。第二十七條 本物業(yè)管理區(qū)域如未成立業(yè)主委員

18、會，由所在社區(qū)居民委員會根據(jù)業(yè)主意見申請使用物業(yè)專項維修資金。第二十八條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金本金余額不足首期交存額的百分之三十時，相關業(yè)主應當及時續(xù)交物業(yè)專項維修資金 ( 以下簡稱“資金續(xù)交” ) 。資金續(xù)交的具體方案由業(yè)主委員會按以下內(nèi)容擬訂，經(jīng)專有部分面積占相關總建筑面積三分之二以上且專有部分人數(shù)占相關總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施，并在15 日內(nèi)完成資金續(xù)交工作。資金續(xù)交的方案內(nèi)容包括：（一）續(xù)交金額。續(xù)交金額應保證續(xù)交后余額達到首期物業(yè)維修資金額度 （以下簡稱“應續(xù)交金額”）。（二）分攤原則。由相關業(yè)主按所擁有房屋的建筑面積比例分攤續(xù)交金額。（三）資金來源。選擇下列第

19、1、2 項作為本物業(yè)管理區(qū)域的續(xù)交資金來源。從本小區(qū)物業(yè)經(jīng)營性收益中一次性劃轉；由相關業(yè)主按應分攤的金額續(xù)交， 產(chǎn)權不明確或產(chǎn)權屬于業(yè)主共同所有的物業(yè)，其續(xù)交金額從小區(qū)經(jīng)營性收益中劃轉。第七章違約責任第二十九條業(yè)主、非業(yè)主使用人應自覺遵守本管理規(guī)約，違反管理規(guī)約的，造成業(yè)主物業(yè)損害或導致全體業(yè)主共同利益受損的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟。不交存物業(yè)專項維修資金， 擾亂業(yè)主委員會選舉以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的， 可以限制其： 1. 擔任業(yè)主委員會委員候選人和委員；2. 共有部分經(jīng)營收益分配權； 3. 參與和監(jiān)督業(yè)主大會、 業(yè)主委員會的組建以及日常工作；4. 但不限制其業(yè)主大會會議表決權。第三十條為維護業(yè)主的共同利益，業(yè)主大會同意在物業(yè)管理服務活動中授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利：（一）根據(jù)物業(yè)管理法律、 法規(guī)和本管理規(guī)約