宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2010.11城市概況1城市宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)23目錄城市概況宿州是安徽的北大門，位于黃淮平原南端，處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、是淮海經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出海口最近的城市。全市總面積9787平方公里，截止到（2009年末全市戶籍人口639.15萬(wàn)人，其中常住人口566萬(wàn)人）。宿州地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。 【自然資源】宿州區(qū)內(nèi)水果產(chǎn)區(qū)從面積和產(chǎn)量均占到全省70%以上；地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲(chǔ)量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；大理石儲(chǔ)量4000萬(wàn)立方，居全省之首，花色品種達(dá)20個(gè)以上；靈璧奇石

2、為中國(guó)“四大奇石”之一；碭山酥梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；符離集燒雞，色佳味美，為中國(guó)名菜譜中的一品名肴；夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。城市概況人口變化年份全市戶籍人口（萬(wàn)人）增加人口（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）2006年609.945.425722007年617.27.065692008年626.068.865692009年635.199.13566城市概況2009年全市戶籍人口為635.19萬(wàn)人，比上年增加9.13萬(wàn)人，常住人口為566萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為33.2%。從圖上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶籍人口之上。城市概

3、況城市規(guī)劃初步發(fā)展戰(zhàn)略:實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略 東區(qū)宿州城市規(guī)劃尚未有正式審批方案；初步的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略“東向發(fā)展”戰(zhàn)略 目前城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；東區(qū)規(guī)劃建設(shè)圍繞著“完善城市功能、打造城市特色，改善人居環(huán)境”的目標(biāo) 城市概況城市概況1城市宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)23目錄宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP發(fā)展）宿州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁2009年宿州全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值540.6億元，比上年增長(zhǎng)12.10%，其中第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)率為19.1%，第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)率為11.4%，所以宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大后力在于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)來(lái)10年宿州第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)完全主導(dǎo)宿州經(jīng)

4、濟(jì)發(fā)展。城市宏觀經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資情況2009年宿州固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度大2009年全市固定資產(chǎn)投資為295.38億元，增長(zhǎng)率為40.20%，固定資產(chǎn)投資為五年最為強(qiáng)勁的一年，其中第三產(chǎn)業(yè)投資額為154.52億元，而在房地產(chǎn)投資額為36.32億元，比上年增長(zhǎng)16.4%。未來(lái)一段時(shí)期，宿州將以工業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，全面發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其在房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)偏重。城市宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變（2009年）2008年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：30.0：33.1：36.9，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開始增加；2009年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為29.7:33.8:36.5，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例加大。城市宏觀經(jīng)濟(jì)

5、人均生產(chǎn)總值宿州人均生產(chǎn)總值每年增長(zhǎng)較為平穩(wěn)2009年宿州人均生產(chǎn)總值為9551元，比上年增加1058元。2008年爆發(fā)金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)受到影響，但是當(dāng)年人均GPD增長(zhǎng)比是五年來(lái)最多的一年。城市宏觀經(jīng)濟(jì)2010年GDP預(yù)計(jì)達(dá)到600億元（當(dāng)年價(jià)）年均增長(zhǎng)11%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1200美元，三次產(chǎn)業(yè)比重力爭(zhēng)調(diào)整到30：40：30。城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%。2010年城市化率達(dá)到30%宿州城市化進(jìn)程城市宏觀經(jīng)濟(jì)積極影響宿州市GDP逐年持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)初步發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；宿州市社會(huì)零售消費(fèi)總額增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；人均住房面積還有較大的增長(zhǎng)空間。消極影響第三

6、產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的阻力；住房支出比重與房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)，居民住房支出相對(duì)較大；宿州是典型的消費(fèi)型城市，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)有一定障礙，并對(duì)其總價(jià)格較為敏感。宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響城市宏觀經(jīng)濟(jì)城市概況1城市宏觀經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)23目錄宿州市的房地產(chǎn)板塊目前可以分為六個(gè)，分別是老城區(qū)板塊、汴河新區(qū)板塊、道東板塊、西區(qū)板塊、南區(qū)板塊和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊；幾大板塊相互聯(lián)系，構(gòu)成宿州“L”的城市發(fā)展空間。市中心區(qū)域城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)區(qū)東關(guān)區(qū)老 城 區(qū)汴 南 片 區(qū)西 南 片 區(qū)宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開發(fā)區(qū)、東關(guān)區(qū)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊內(nèi)主要樓盤一覽汴南新區(qū)：代

7、表樓盤：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場(chǎng)、河畔一號(hào)物業(yè)類型：多層、小高層、別墅均價(jià)：多層32003400元/、小高層36003800元/、別墅6000元/西南片區(qū)代表樓盤：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽(yáng)明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城物業(yè)類型：多層、小高層、高層均價(jià)：多層28003200元/、小高層32003400元/老城區(qū)代表樓盤：兩淮宿州新城、家樂(lè)福世紀(jì)廣場(chǎng)、安廈時(shí)代廣場(chǎng)、欣意國(guó)際城、世茂廣場(chǎng)、藍(lán)水灣、鳳凰假日物業(yè)類型：小高層、高層均價(jià)：高層42004300元/、小高層35003900元/東關(guān)區(qū)代表樓盤：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來(lái)嘉苑物業(yè)類型：多層、小

8、高層均價(jià)：多層22002400元/、小高層26002700元/開發(fā)區(qū)代表樓盤：南方國(guó)際花園、東方明珠、祥福園、藍(lán)石春天花園、天蘊(yùn)康城物業(yè)類型：多層、小高層均價(jià)：多層3000元/、小高層29003000元/城市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征分析 老城區(qū)板塊：近年來(lái)城市化不斷發(fā)展，土地稀缺性，房?jī)r(jià)不斷攀升，宿州老城區(qū)因城市配套齊全、商業(yè)配套繁華、交通配套便捷，房?jī)r(jià)也居于其他區(qū)域之首。 汴南板塊：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功 能為主。 西南板塊：西南片區(qū)土地待開發(fā)量大，但是區(qū)域荒蕪項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)較低，但是周邊學(xué)區(qū)資源豐富。 東關(guān)區(qū)板塊：城市改造區(qū)域，環(huán)

9、境較差，房?jī)r(jià)較低，樓盤項(xiàng)目少。 開發(fā)區(qū)板塊：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱度大，但是距離市區(qū)較遠(yuǎn)，受到區(qū)域內(nèi)配套及交通影響，房?jī)r(jià)較低。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近三年商品房銷售面積以及住宅銷售面積2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈現(xiàn)新高城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)大好，全國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，作為安徽的一個(gè)城市宿州，房地產(chǎn)也同時(shí)呈現(xiàn)大好形勢(shì)。2009年宿州商品房銷售面積為123.97萬(wàn)方，其中住宅成交面積113.35萬(wàn)方。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近三年住宅商品房銷售套數(shù)2009年房地產(chǎn)火爆一年，宿州住宅商品房成交套數(shù)突破一萬(wàn)套宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)受到大的環(huán)境變動(dòng)較為脆弱，2009年之前宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，原由

10、是宿州是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)鏈。2009年是宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆一年，當(dāng)年住宅商品房成交量為10399套。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近三年宿州住宅商品房銷售均價(jià)近三年商品房銷售價(jià)格一直漲幅不大2007年是宿州房?jī)r(jià)上升的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，但是由于在2008年受到全球金融危機(jī)的影響，2008年宿州商品房銷售價(jià)格為2457元/,在經(jīng)歷一年之后房?jī)r(jià)為2533元/,比2008年增長(zhǎng)76元/,整個(gè)房地產(chǎn)并未恢復(fù)過(guò)來(lái)，主要是宿州城市人均可支配收入低，一旦受到大環(huán)境變動(dòng)，首先是房地產(chǎn)業(yè)的影響較為長(zhǎng)遠(yuǎn)。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析2010年宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)表象呈現(xiàn)“金三銀四”的現(xiàn)象宿州

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“金三銀四”現(xiàn)象，宿州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅市場(chǎng)為主，從圖上可以看出每月的銷售面積住宅幾乎占全部，其他非住宅類占極少。2010年2月份由于正值新年時(shí)期，備案量延遲，市場(chǎng)部認(rèn)為造成3月份商品房成交猛增源于此。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年1月份至4月份宿州住宅銷售價(jià)格及銷售套數(shù)分析2010年宿州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均每月上漲幅度約在100元/,相對(duì)于09年宿州房?jī)r(jià)在2533元/來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)有了較大上升。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宿州購(gòu)房結(jié)構(gòu)分析（2010年1月份至4月份）87%為宿州市區(qū)居民購(gòu)買，3040歲為宿州主要購(gòu)房群體，說(shuō)明宿州受到經(jīng)濟(jì)水平、人們收入水平影響較大，當(dāng)?shù)刭?gòu)房主要為剛性需求客戶，第一次