大廈物業(yè)管理建議方案

1、成都法官大廈物業(yè)管理建議方案第一章 成都法官大廈概況成都法官大廈（含審判庭下同） ，是由成都市政府籌資建設的，大廈落成于成都市撫琴西路109 號。成都法官大廈總建筑面積近3萬M2,其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的），地下 2層，建筑面積約15000 M2， 建筑高度 27.6M； 審判大庭5層，建筑面積 10277 M2；接待站4300M2。大廈主要設計功能為成都中級法院辦公用寫字樓和審判庭。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設目標是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設計原則是：分散控制、集中管理；其設計要求是：成熟性、先進性、開放性、適用性、經濟性；該弱電系統(tǒng)的承包

2、商是四川省環(huán)視業(yè)總公司； 大廈主要設備均由美國、 日本和德國等發(fā)達國家進口 （詳見表一“成都法官大廈主要設備清單” ） ，設計外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。成都法官大廈1999年竣工，投入使用；運行兩年基本正常。弱電系統(tǒng)正在逐項調試交付，預計9月底可全部完工交付使用。成都法官大廈主要設備清單(表一)序 號名 稱型號功率(KW )制冷量(KW )8M:數量備注1樓宇自控系統(tǒng)EXCEL50001美國2控制器DDCXL1006美國3控制器DDCXL5002美國4空調機組7美國 開利5循環(huán)水泵5美國 開利6新風機組32國產7排風機5國產8排煙機2國產9電梯152F10攝像頭6

3、4PAL11雙監(jiān)探頭45PAL12探測器4PAL13安監(jiān)視器系統(tǒng)114消防監(jiān)控系統(tǒng)1美國15水泵616程控交OL系統(tǒng)MD1101德國17數字交換機ACCELLAR 11001加拿大18數字交換機350T15加拿大19路由器ASN220服務器RS60002美國21計算機20022投影儀223會議系統(tǒng)1美國24大屏幕LED2托普25UPS愛克賽40KVA1美國26免維護電池 （組）1H1國產27綜合布線系統(tǒng)UTP五類1367占 八、1德國28OA系統(tǒng)1國產29電視會議系統(tǒng)1國產30數字會議系統(tǒng)1荷蘭31中央監(jiān)控系統(tǒng)1國產32發(fā)電機1英國33數字錄象機800G134熱水爐14.4KW1注：根據成都市

4、法院提供資料整理第二章成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質、目的和意義物業(yè)經營管理按社會產業(yè)劃分是第三產業(yè)，是服務性行 業(yè)。物業(yè)經營管理首先是對“人”的服務，其次才是對“物” 的經營管理。以對“人”的服務為核心，由專門的物業(yè)管理 機構與經過專業(yè)培訓的物業(yè)經營管理人員，運用現(xiàn)代科學技 術手段，對受托經營管理的物業(yè)進行代租代售，對其房屋建筑、專用設備、附屬設施、場地及區(qū)域內保安消防、衛(wèi)生保 潔、綠化租擺、管網、車輛、道路養(yǎng)護等進行專業(yè)化管理和維護。其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。同時通過良好的經營管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經濟效益；二使業(yè)

5、主的物業(yè)安全完整，延長使用壽命，達到保值增值之目的。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經濟效益。二、我國目前的物業(yè)管理模式目前我國物業(yè)經營管理中，主要有三種模式：自建自管即房地產開發(fā)商（或建設單位）將自己開發(fā)建設的物業(yè)設立一個附屬部門， 分離出一部分多余人員， 進行物業(yè)管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產權不清晰，管理者沒有實踐經驗，員工未經過專業(yè)培訓，業(yè)務生疏。所以很難進行良好的物業(yè)管理，更難以達到國家規(guī)定標準。因此采用自建自管方式的越來越少， 并且隨著市場經濟的發(fā)展， 必然會逐步消亡。合資或合作管理1、合資管理，即房地產開發(fā)商作為股東，與經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立

6、法人資格的物業(yè)管理公司，來經營管理其新開發(fā)的物業(yè)。這一模式符合國家“社會化、專業(yè)化、產權清晰、兩權分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術人員對物業(yè)工程的熟知情況，進行及時的維修維護，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財力的浪費；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實踐經驗順利地進行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經濟效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。2、合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產業(yè)產權單位，選擇一家經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產開發(fā)商或物業(yè)產權單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會，領導和決策其物業(yè)管理的大政方

7、針；由經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經營管理。這一模式的優(yōu)點是房地產開發(fā)商或物業(yè)產權單位有主動權， 經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經營管理自主權，這樣優(yōu)勢互補，更有利于物業(yè)管理公司的良好運轉。委托管理物業(yè)采用委托管理模式，是與國際規(guī)范管理模式接軌的一 種模式。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈 等采用這一模式。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經營管理， 真正實現(xiàn)了所有權和經營權的兩權分離，做到了產權清晰， 權責明確。業(yè)主和用戶（通過業(yè)主委員會） 有更大的監(jiān)督權、 物業(yè)所有權和使用權；物業(yè)公司有更多的經營管理自主權， 有利于物業(yè)的經營管理。但是由于目前尚

8、認識不足，了解不 夠，往往存在怕收費高、怕管不好、怕關系不好處、怕物業(yè) 公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因 素。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著市場經濟的 發(fā)展，委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式通過以上的介紹和分析， 同時經雙方領導協(xié)商， 成都法 官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級法院（甲方）與 北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法 官大廈管理委員會（以下簡稱管委會），進行決策領導，乙方設立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進行成都 法官大廈的日常物業(yè)管理和服務工作。本物業(yè)管理方案即是按此模式進行編制

9、的。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標準一、 管理范圍（一）總體而言，凡屬成都法官大廈占地13.6 畝區(qū)域內的范圍，不管是地上，還是地下；大廈內部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內容主要是：1、成都法官大廈共用部位的維護和管理共用部位是指大廈主體承重結構部分，主要包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。2、大廈共用設備設施運行及維護管理共用設備設施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設施等

10、。3、衛(wèi)生保潔（ 1）公共部位的日常清洗保潔；2）大廈外墻清洗保潔；（ 3）垃圾清運、化糞池清掏；廈內綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護；4、保安消防（ 1）協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內的公共秩序，保證人身及財產安全；（ 2） 負責做好本大廈前后門及區(qū)域內的安全消防及監(jiān)控工作；（ 3）管理區(qū)域內的交通秩、車輛調度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。二、 管理標準（一）確保大廈公共設備設施安全完整，運行正常，狀態(tài)良好。零修及時率達到 100% ；（二）客戶投訴處理率100% ；（三）物業(yè)經營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓合格率100% ，工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標

11、準化、制度化；24 小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內道路暢通、治安良好，人身財產安全，無重大案情發(fā)生；值班室 24 小時熱線服務， 保證業(yè)主對物業(yè)服務管理滿意率達到95% 以上。對緊急安全問題，保證3 分鐘內到達現(xiàn)場， 30 分鐘內解決問題， 特殊情況短時間處理不了的要在 3 小時內給予明確答復。（六）履行公約的各種規(guī)定；（七）參加優(yōu)秀物業(yè)達標活動，爭取3 年內達到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標準。三、管理原則與目標（一） 成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設施。物業(yè)管理的主要任務是通過優(yōu)質的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用。這

12、三者有機的結合起來，就達到了保值增值的管理目標?？傊?，我們將組織最強的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力合作，在短期內把法官大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設備一流、管理一流的品牌大廈，做到經濟效益和社會效益雙贏。（二）永莊公司的四大工作目標1、為業(yè)主服務，使物業(yè)保值增值；2、為用戶服務，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時間與空間環(huán)境。3、為社會服務，使家庭、經濟、社會環(huán)境協(xié)調發(fā)展。4、為企業(yè)服務，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。（三） 永莊物業(yè)服務宗旨為客人營造一個“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的工作與生活環(huán)境，簡稱“安、暖、快、潔、便”對客服務工作方針是： “程

13、序、效率、溫暖、主動” 。工作要求是： “企業(yè)圍著經營轉，經營圍著市場轉，領導圍著員工轉，員工圍著客人轉” 。簡稱“四轉” 。（四）永莊物業(yè)員工要做到“四熱愛”愛祖國、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人。（五）永莊物業(yè)員工要做到“四過硬”作風過硬、紀律過硬、業(yè)務過硬、制度過硬。每天的工作要做到： “ 日事日畢、日清日高” 。（六）永莊物業(yè)員工的十字銘是對企業(yè)忠誠，對客人負責，對員工公正，對職業(yè)專精，對工作嚴謹。第四章 物業(yè)管理機構及編制定員物業(yè)管理的指導思想及原則（一）指導思想經甲乙雙方商定，成都法官大廈物業(yè)管理采用合作管理的模式進行，即由雙方共同組成法官大廈物業(yè)管理委員會，甲方委派 3 人，乙方委派2

14、人， 5 人共同組成管委會，主任由甲方擔任、副主任由乙方擔任，領導和決策法官大廈的物業(yè)管理工作；由乙方組成“北京永莊成都法官大廈物業(yè)管理分公司”進行大廈日常的物業(yè)管理工作。（二）原則分公司管理機構設置及編制定員，均按“精簡效能”的原則進行。凡可設可不設的機構一律不設；凡可定可不定的定員一律不定。實行“脫產人員為零”的管理要求。物業(yè)管理機構及編制定員分公司管理機構公司機構設置為：總經理辦公室、計財部、工程部、安保部、服務部，四部一室。編制定員公司編制定員為68 ，其中： TOC o 1-5 h z 分公司總經理1 人分公司總工程師1 人公司總經理助理1 人總經理辦公室4 人，計財部6 人，工程部

15、18 人安保部17人 服務部20人分公司機構設置及編制定員圖式如下:率服務部20A計財部6A總辦4A安保部17A工程部8A三、各崗位定員及職責（一）公司領導崗位職責1 、總經理直接上級：物業(yè)管委會直接下級：總工程師、總經理助理和各部室經理崗位職責：（ 1）在管委會領導和授權下，全權負責法官大廈的日常管理工作，貫徹管委會決議，對管委會負責；總經理有權推薦總工程師、 總經理助理人選和提出管理機構設置方案，報經管委會審批后聘任、設置，組成法官大廈領導班子及管理機構，領導法官大廈的日常管理工作；3 ）總經理有權聘任、解聘部門經理、副經理；主管級人員由部門經理推薦或提出解聘意見，總經理審查批準后，人事部

16、門辦理聘任或解聘手續(xù)；4 ）總經理應根據管委會要求和市場情況，組織制訂法官大廈的長遠發(fā)展規(guī)劃，報經管委會審查同意后，組織貫徹實施；5 ）組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各項內部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責、工作程序和標準等，并認真貫徹實施；6）搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設，發(fā)揮黨、工、團組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強企業(yè)凝聚力；7）定期向管委會匯報工作；8）完成管委會交辦的其他工作。2、總工程師直接上級：總經理直接下級：工程部經理崗位職責：1 ）在總經理領導下，協(xié)助總經理負責大廈的工程技術工作，對總經理負責；2）領導大廈工程技術人員，充分利用現(xiàn)代科技手段

17、，管好用好大廈的各種設備設施，不斷提高其使用效率；3）領導和組織大廈設備更新、技術改造規(guī)劃的論證、設計、招標、施工、驗收等工作；4）加強能源管理，減少能源消耗，努力降低運行費用支出；5 ）加強安全管理，保證大廈設備設施的安全運行，人身安全和資產完整；6）完成領導交辦的其他工作。3、總經理助理直接上級：總經理、分管副經理直接下級：分管部門經理崗位職責：1）協(xié)助總經理做好分管部門的工作；2）經常深入基層，了解情況，指導工作；（ 3 ）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強團結，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務工作；（4）負責分公司的ISO9002國際質量達標工作；（ 5）

18、負責分公司創(chuàng)優(yōu)達標活動；（ 6）完成領導交辦的其他工作。（二 ）各部室編制定員、崗位職責和各崗位程序、 標準及協(xié)作關系1、總經理辦公室（ 1）總經理辦公室編制定員設主任 1 人秘書 1 人（主管級）人事、培訓、檔案 1 人（主管級）行政、后勤、質檢1 人（主管級）總經理辦公室共4人，其中主任1人，主管3人組織機構圖如下：(2)總經理辦公室主要職責A、貫徹執(zhí)行公司領導指示，了解掌握大廈經營管理情 況，及時向領導提供各方面的信息，當好參謀；B、宣傳執(zhí)行國家有關方針、政策、制度和規(guī)定，負責 協(xié)調督查公司內部各項管理制度、規(guī)定和辦法的制訂，貫徹 和實施。C、起草公司文件，作好會議記錄，調查研究及信息反

19、饋, 總結推廣先進經驗和好人好事；D、負責公司年終工作總結的起草工作；E、負責公司文件、資料的修改、會簽、編號、發(fā)放、歸 檔、銷毀等工作；F、貫徹執(zhí)行國家有關勞動人事、勞動工資、勞保福利、勞動保險、員工培訓、質量監(jiān)督等方面工作，并制訂細則、貫徹落實；G、負責公司機構設置、編制定員；H 、負責公司員工招聘、培訓考核、考勤、獎懲、晉升等具體工作；I 、負責公司自身的后勤管理和服務工作；J、負責公司檔案管理工作；K 、負責公司質量檢查工作；L 、完成領導交辦的其他工作。（ 3）辦公室主任直接上級：總經理直接下級：辦公室秘書、人事主管、行政主管聯(lián)系部門：大廈各部門崗位職責：在總經理領導下，負責總經理辦

20、公室工作；負責組織和行使大廈文件、報告、工作總結等的起草工作；負責籌劃和組織召開的各種會議，并做好會議記錄，寫好會議紀要；做好來信來訪工作，及時處理客戶投訴；審核以分公司名義發(fā)出的文件并報公司領導簽發(fā)，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈送禮品標準；F 、協(xié)助總經理考核各部室的管理人員，并對本部門員工進行考核；收集市場信息，綜合各部門反映的問題，為公司領導決策提供咨詢和依據，當好參謀；完成公司領導交辦的其他工作。（ 4）辦公室秘書直接上級：辦公室主任崗位職責：負責總經理辦公室日常文字工作；負責起草公司工作計劃、總結、決議、會議文件、工作報告、會議紀要、函電等文稿，傳遞需批示的文件；為總經理準

21、備好當日所需閱讀的文件資料，并準備好辦公用品；做好信息資料的收集、整理、保管工作，為大廈領導決策提供參考意見；做好會議通知、會議記錄、撰寫會議紀要等會務工作；按規(guī)定保管和使用公司及辦公室的公章；負責辦公室工作人員的考勤工作；完成領導交辦的其他工作。（ 5）人事主管直接上級：辦公室主任崗位職責：負責人事、勞動工資、勞保福利工作；負責員工招聘、考核、晉升、獎懲等的具體工作；負責員工考勤、工資造冊工作；負責人事檔案的保管工作；負責員工的培訓工作；完成領導交辦的其他工作。（ 6）行政主管直接上級：辦公室主任崗位職責：A、負責分公司自身的后勤管理工作；B 、負責分公司員工勞動保護用品的預算、制作和發(fā)放工

22、作；C、負責分公司辦公用品的預算編制，批準發(fā)放工作;D、負責分公司租用車輛的管理、調度和使用工作;E、完成領導交辦的其他工作。各崗位工作項目、程序、標準與協(xié)作關系項目程序標準協(xié)作 關系會務各工1. 了解會議的主題；1.將會議的時間、地點、會議主部作2.確認會議日期、出席者和主持題、主持人及時傳達到各部室，并將門人；傳達情況進行記錄；3.通知會期（電話、請柬、信函、2.認真做好會議記錄，并在 48傳真）；小時之內歸納整理，形成會議紀要，4.準備會議所需材料及物品，預下發(fā)各部室；先安排布置會場；3.記錄內容、格式要標準、無遺5.會見、接待、簽到和分發(fā)會議 材料。漏、詳實。1.行文用一格式，部門經理

23、簽字，進行登記，請主管經理審閱，公行 文司領導同意登記后，轉交呈報部門簽 字返回；做到及時，不拖延，防止漏辦，做到 呈報準確。對呈件要及時催辦，對不各工2.對外行文一律用外發(fā)文統(tǒng)一部作格式，經主管領導簽發(fā)，進行編號、規(guī)范行文提出修改意見。門登記、打印、交發(fā)文部門核對，加蓋大廈公章后發(fā)出。取送文件要有簽字。呈 文1.文字準確、簡練、通順，標點收發(fā)文件需嚴格辦理收發(fā)文手 續(xù)，寫名收發(fā)義時間、文稿內容、收符號止確；各 部工 作.呈文專題專用，內容明確；.文號、題目、內容書寫符合規(guī)發(fā)人姓名。門范要求。收 發(fā)1.對外來公文、文件進行簽收、 登記、分發(fā)和催辦；.要求及時準確，嚴格執(zhí)行程 序；.傳真件經復印

24、后送有關和部各 部文 件2.凡需要辦理的公文，交總經理 辦公室主任審閱、批轉后交有關部門門閱覽，原件存檔。門辦理。1.認真聆聽對方講話,并將事項1.電話鈴聲不得超過3聲；接 轉 電 話記錄在登記本上；2.凡給總經理、總工程師打電話 要問清對方姓名、事由，征得領導同 意后再接轉；2.使用文明禮貌用語，接待電話 時要說 您好”，掛電話前要說 先生/ 小姐，再見”。各 部 門3.領導不在時，將電話內容詳細 記錄送領導辦公室。接待賓客.凡欲與公司領導會晤的賓客， 先請到接待室等候，然后向領導匯 報，根據領導指示，安排會面的時間、 地點；.公司領導外出，要代為接待來 訪賓客，記錄談話內容。.熱情、周到、

25、后禮貌；.主動歡送客人；.做到記錄準確，并及時向領導 匯報。對 外印早 使 用.妥善保管印章，隨用隨取，用 后立即存于原處，并及時上鎖；.使用公司印章必須經公司領 導批準。.印章未經領導批準，不得委托 他人代為保管；不得將印章帶出辦公 室；.印章使用要登記、歸檔保存。公司 各 部門值 班 記 錄.認真做好值班記錄；.及時處理各種問題。認真、負責。公司 各 部門交接 班 程 序將需要完成的工作詳細記錄在 登記本上，以便于卜一個班次人員了 解工作內容。內容詳實，程序清楚、規(guī)范。公司 各 部門文件 保管將文件分門別類立卷歸檔。嚴格執(zhí)行保密制度，防止大廈機 密外泄。公司 各 部門編輯 報紙文搞、編輯、

26、板式設計、交報社 打印報樣、將報樣交領導閱示、再修 改，送報社印刷。工作態(tài)度認真、嚴謹仔、細。對外 部門2、計財部計財部是物業(yè)管理工作預測、決策、資金管理、會計核算、效果分析的綜合管理部門(1)計財部編制定員經理1人副經理1人會計(主管級)1人由納1人采購(主管級)1人保管1人；計財部共計6人，其中經理1人，副經理1人，會計1 人，由納1人，采購1人，保管1人。組織機構圖如下：(2)計財部的主要職責A、宣傳貫徹并執(zhí)行國家有關財經法規(guī)、政策、制度,并制訂內部財務管理和會計核算辦法，組織實施;B 、實行全面預算管理，組織和監(jiān)督各項資金的收入和支出，保障資金供給，努力增加收入，減少支出，提高效益；C

27、 、 負責公司全面會計核算， 執(zhí)行財政部頒發(fā)的 企業(yè)會計準則 、 企業(yè)財務通則 、 物業(yè)管理財務規(guī)定和行業(yè)會計制度；D 、定期開展經濟活動分析，找出存在問題及時反饋信息，提出改進意見，不斷改進工作；E 、 按規(guī)定要求， 定期編制會計報表， 向財稅機關和公司領導和管委會匯報大廈物業(yè)管理和服務情況；F 、 組織培訓公司財會人員， 不斷提高其理論水平和實際工作能力；G 、負責公司物資采購、保管、發(fā)放工作，做到手續(xù)健全、安全完整、合理耗用；H 、負責各類經濟合同的管理工作、評審監(jiān)督工作；I 、完成領導交辦的其他工作。（ 3）計財部經理崗位職責直接上級：總經理、管委會 直接下級：計財部副經理、會計主管、

28、采購主管聯(lián)系部門：分公司各部門 崗位職責：在總經理領導下，領導和組織分公司的財務會計工作。組織制定財務管理和會計核算辦法并認真貫徹執(zhí)行。組織編制年度預算計劃，并組織貫徹實施。制定預算考核辦法，認真進行考核。組織固定資產和流動資產的管理和核算工作。組織會計人員業(yè)務技術學習，負責財務機構設置和會計人員的配備，對會計專業(yè)職務的設置和聘任提出方案。負責會計人員的聘用，進行業(yè)務考核，并對會計人員的職稱晉升與獎懲提出意見和建議。完成領導交辦的其他工作。H.計財部副經理，協(xié)助計財部經理做好各項工作。（ 2）計財部副經理直接上級：計財部經理直接下級：會計主管、采購主管崗位職責：A、協(xié)助計財部經理做好計財部的工

29、作;（ 4）物資采購主管B、分管物資采購、倉庫保管方面工作；C、分管會計檔案的管理工作；D、分管與業(yè)戶和當地各級主管部門的業(yè)務聯(lián)系工作；E、負責計財部內部的內審工作；F、完成領導交辦的其他工作。（ 3）計財部會計主管直接上級：計財部經理、副經理直接下級：出納聯(lián)系部門：各部門崗位職責：負責編制記帳憑證，保證會計科目的使用和對業(yè)務處理正確、數字準確、印章齊全、手續(xù)完備、原始單據與記帳憑證一致。將審核無誤的憑證進行匯總，編制“憑證匯總表”登記總帳。負責編制年度、季度及月度會計報表。負責監(jiān)督檢查會計檔案的管理工作。完成領導交辦的其他工作。直接上級：計財部經理、副經理 直接下級：倉庫保管員 聯(lián)系部門：各

30、部門 崗位職責：負責采購申領單，申請采購各種物資，要根據實際用量和實際庫存量，有計劃地填寫采購，保證及時補充物資。督促保管員，做好入庫貨物的復查，對不符合要求的物品及臨近過期的食品提出退貨或拒絕入庫的處理意見，要求領班、保管員嚴格把好物品入庫驗收關。各種物品要嚴格堅持先進先出的原則。督促保管員做好實物盤點工作，發(fā)現(xiàn)差錯及時查清原 因，解決處理，保證帳帳相符、帳物相符。加強庫房鑰匙管理，嚴格執(zhí)行庫房鑰匙管理制度，保證庫內各種物品安全。負責庫房的安全消防管理工作，物品碼放符合安全要求；對保管員經常進行安全、消防教育，提高保管員的安全 意識。保管員變動時，要監(jiān)督做好物品清點及交接工作。5）出納員直接

31、上級：會計主管直接下級：崗位職責：A 、在會計主管的領導和監(jiān)督下，做好出納工作；B、 每天記好現(xiàn)金日記帳， 做到日清月結， 保證帳帳相符、帳款相符；C、記好銀行日記帳，保證帳帳相符，每月余額與銀行存款相符；D、保管好裝訂前的會計憑證，并按要求進行憑證匯總、裝訂、編號；E、完成領導交辦的其他工作。（ 6）倉庫保管員直接上級：物資主管崗位職責：堅持庫房管理制度，熟悉保管業(yè)務，了解物品用途性能及領用情況，完成本職工作。對庫房需補充的物品食品負責填寫采購申請單，報物資主管審批。C. 物品入庫必須以收貨單為依據，認真驗收入庫。分類儲存，做好防潮、防腐、防蟲、防損、防變質、防鼠害的工作。D.物品發(fā)放，要憑

32、手續(xù)完備的申領單；單據涂改一律作 廢，特殊原因，未開申領單的，須經物資部主管和計財部經 理批準方可發(fā)放，之后補辦手續(xù)。E.物品的存放、堆碼要整齊美觀，清潔無塵，發(fā)貨要執(zhí) 行先進先生的原則。貨物的入庫、發(fā)生、結存要當日登帳， 要求筆筆清楚。做到帳帳相符，帳物相符。F.完成領導交辦的其他工作。（二） 各崗位工作項目、程序、標準與協(xié)作關系A、會計項目程序標準協(xié)作 關系1.審核原始單據逐一復核將一筆支出 憑證、發(fā)票、單據。.支出憑證和發(fā)票金額要相等，符 合規(guī)定要求；.支憑上的領導簽字要齊全。2.制單準確應用會計科目， 做到有錯必有貸，借貸必 相等。.摘要要清楚、簡潔，準確反映業(yè) 務主要內容；.要寫下一

33、級科目、子科目、金額、 合計、附件張數、日期。3.手工記帳凡手工記帳的會計科 目，每日按發(fā)生的業(yè)務逐 筆及時登記帳薄。字跡清楚，不得涂改，數額準確。4.對帳每月月底要與總帳核 對各手工明細帳科目。.核對發(fā)生額；.余額必須相等；銀行存收余額/、 等，要作出未到帳項調節(jié)表，保證帳款 -05.審查電腦 帳目6.編制憑證 匯總表每日憑證錄入完成后打 印出憑證匯總表7.錄入銀行 對帳單.按銀行對帳單逐 筆錄入；.打印出調節(jié)表逐 一核對。錄入及時、準確銀行8.計提取工 資福利每月按人事部上月提供 的實發(fā)工資表，提取工資 及附加費。每月按規(guī)定時間提取銀行9.提取稅金每月月底計算稅金檢查完當月收入，無誤后方可

34、提取。續(xù)表項目程序標準協(xié)作 關系10.登記帳并對帳每月2號從電腦中打出二 級帳庫存、冏品、在建工 程，預付定金等明細帳與 主管會計人員核對。逐筆核對，如有出入及時更改，如屬時 間差未對上的帳，列出調節(jié)表，余額調 節(jié)表每月10日前上交。11.編制總帳余額表按規(guī)定編制做到準確無誤12.編制會計報表送各級領導審批按規(guī)定日期上報13.編制報表及時組織編制會計報表文字清楚、數字準確、裝訂整齊。B、由納員項目程序標準協(xié)作 關系1.辦理報 銷業(yè)務。一切報銷或借款業(yè)務要填 寫支出憑證，發(fā)票齊全方可 辦理。.支出憑證大小寫金額相等；.經肩關領導簽字審批；.領款、提款要簽字。2.辦理領 取支票。.填寫支出憑證；.

35、在支票登記本上登記；.在支票存根上簽字。.大小寫金額要相等；.要登記支票號、領用日期和用途；.支票存根要保留好；.一次最多只能領取5張支票。3.備用金清點現(xiàn)金補充備用金每日實盤現(xiàn)金額加支出額等于原備用 金額，及時補充備用金。4.貨幣資金現(xiàn)金及銀行存款逐項登 記日清月結，帳款相符。5.督促采 購人員報 銷米購人員領取支票時，應先 看前一次領取的支票是否 報銷。如采購員不及時報銷，要堅持原則，不簽 發(fā)支票。6.與總帳 核對現(xiàn)金 余額用現(xiàn)金日記帳與總帳電腦 中現(xiàn)金余額核對。如有出入查原始憑證，及時調整確保 余額相等。c、物資采購項 目程序標準協(xié)作 關系1.編制預算根據上月物資消耗情況，結合 庫存，考

36、慮本月需耗，編制米購預 算。米購預算要經領導批準2.核對采1.核對采購價格，與歷次供貨1.對價格制定偏圖的有權采購單和購貨價比較，后無偏高偏低情況；降低執(zhí)行，制定偏低而供應商不購合同2.核對采購單名稱、規(guī)格、供同意的，可酌情調整；部應商及使用部門是否詳細，有無錯 漏情況；3.核對后的米購單及合同存 檔，貨到時對照執(zhí)行。2.保存完整。3.檢 驗 產 品檢查包裝重量與定價是否T。.經驗收的材料、物品f要符合質量標準；.經驗收物品，一定要求完 好，外形完整。.包裝重量與價格要TL.專賣商品要證件齊全。4.填寫 收貨單.填寫收貨單時，必須按項目 逐一填寫，不得缺漏；.字跡要清晰，計算準確；. 一律按國

37、豕”里規(guī)止填與。查，立即付款產品，制單時要復 復算，做到準確、無誤。5.結 算 賒 欠 貨 款.每月中旬，對前月賒欠貨款 進行結算；.每月終結后，將各賒欠供貨 商的售貨首先分戶分出，并點清張 數，準確計算出總余額，對有把握 無誤的，可寫好付款通知到計財部 核對；. 供應商到后，先清點供應商 手中五聯(lián)張數，然后計算總金額， 經核對五聯(lián)聯(lián)張數，總金額完 成相符，收回五聯(lián)，換付款通知單 二聯(lián)去計財部領款。.核對完畢后，由收貨部將付 款通知單一聯(lián)和收貨單五聯(lián)分好， 于當月20日報送計財部審核。計財 部付清貨款后，將付款通知單二聯(lián) 返回保管。.分單時要細心，嚴防用戶，用類；.核對收貨單時，一律以保 管的

38、一聯(lián)為依據；.付款通知單一律用正楷 填寫清楚；.付款通知單金額一般不 應涂改，萬一出現(xiàn)個別涂改，填 寫人必須加蓋私章，否則無效。計部D、物資保管協(xié)作項目程序標準美系1.物 資 驗收入庫.物資驗收完畢后，以收貨單 為依據，認真清點數量，檢查核對 規(guī)格質量，符合要求即可入庫，并 在收貨單上簽字；.保管員還應重點檢查物質 保質期，標識是否符合要求。進口 物質要有防偽標志，對標志不符合 國家標準的應拒絕入庫；.各種物品簽收入庫后，保管 員要將收貨單第四聯(lián)留做入帳憑 據，其余幾聯(lián)交回采購。.如收貨單上的數量、規(guī) 格模糊不清，必須填寫清楚后 再收貨入庫；.貨物入庫后要根據收貨 單及時入帳；.每月月初要將上

39、月收貨 單裝訂成冊，并存檔。2.物品及 食品退貨庫存貨物退給供貨商時，要通 知開具退貨單，同時要注明原供貨 單位，退貨數量，并要供貨商簽字。退貨后要根據退貨單及時 出帳。封后再填寫的中領種類無效；大2.發(fā)貨堅持先進后出的原廈則；各3.發(fā)貨后要及時銷帳。部4.做好日盤點工作，保證物門1.所有申領單，如有涂改一 律作廢，申領單在審批時，被劃品的數量準確；5.每月初要將上月的全部 申領單裝訂成冊存檔。.驗單：各部門申領所需物品 須由領導確認簽字后發(fā)貨；3.各種物品 及食品酒水 的發(fā)放.保管員同時要將各種貨物 實發(fā)數量，逐一填寫清楚，發(fā)貨人 簽字、收貨人簽字；.保管員發(fā)完貨后要及時傳 遞單據，第一聯(lián)給

40、負責三級帳的財 務人員，第二聯(lián)傳給成本控制人 員，第三聯(lián)保管員做記帳憑證，第 四聯(lián)交給申領人。4.物品退庫.物品退庫用紅筆寫中領單；.保管員要登記退庫數量，退 物人和收物人均須簽字。.保管員在退貨要及時登 帳；.當日發(fā)出的貨物要在銷 帳后做好日盤點工作，保證物 品的數量準確。大 廈 各 部 門續(xù)表項目程序標準協(xié)作系|物品庫要對接個采購周期的貨1.填與采購數量的原則： 市內易購的品種，采購數量控采存補充物及時填寫采購申請單，經領導批制在一個半月；外地采購控制購工作簽后，交計財部采購。在3個月以內；2.防止積壓。部5.6.庫存物 品報損.庫存物品的報損由保管員 填寫報損單交肩關領導審批，方可 做銷

41、帳處理；.經各級領導批準同意報損 的物品，如有處理價值可進行處 理。.報損物品時，報損單要 寫品名、數量、單價、總價， 并寫明報損原因；.報損的物品要及時銷 帳、處理；.當月的報損當月底與中 領單T裝訂成冊并存檔。7.各部門 物品 報損經領導批準報損的物資，保管 員按報損單的數量核驗實物后雙 方簽字入庫。.報損物品時，報損部門應寫 精品名、數量及報損原因；.保管員要根據報損單及時 登記并分類放好；.庫管員要根據報損物品的 數量定期上報，經領導批準后 處理；.每半年將報損單裝訂成冊， 交有關部門。.報損手續(xù)齊全；.物品及時處理。大 廈 各 部 門8.廢舊物 品的使 用各部門如需領用廢舊物品時，

42、應辦理領用手續(xù)，而后領取。廢舊物品的領用單據裝訂 成冊存檔。大廈 各部 門3、工程部（ 1）工程部編制定員工程部經理1 人主任工程師1 人（副經理待遇）秘書處 1 人（主管級）信息主管 1 人、信息領班3 人；常白班，晚上自動控制工程主管 1 人、領班4 人：供電領班、采暖空調領班、給排水領班、 維修領班各1 人；員工 6 人， 其中： 供電 2 人、空調采暖 2 人、給排水1 人、維修保養(yǎng)1 人。工程部共計18 人： 其中經理 1 人、 副經理 1 人、 主管 3 人、領班 7 人、員工 6 人。組織機構圖如下:工程部經理1人主任工程師1人給排水領班人1供 電 領 班1人空 調 領 班1人維

43、 修 領 班1人信息主管1人工程主管1人 秘 書1人信 息 領 班3人(2)工程部主要職責A、負責大廈設備、設施的管理、運行、維護、維修和保養(yǎng)，保證其正常運行；B、負責大廈設備更新、技術改造、改擴建工程的計劃、設計，并組織施工、工程驗收;C、負責各種管網、線路的維修、養(yǎng)護工作；D 、負責大廈的網絡工作；E、制訂大廈工程管理、運行的各項操作規(guī)程，并組織實施；F、負責工程技術人員的業(yè)務培訓、考核，不斷提高其綜合素質；G、加強安全用電等知識教育，嚴格操作規(guī)程，定期檢查，確保大廈安全用電；H 、負責大廈工程技術檔案管理工作；I 、負責大廈音像播放和管理工作；J、負責大廈更新改造、預算計劃的編制；K 、

44、完成領導交辦的其他工作。（ 3 ）工程部的任務負責大廈電力系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電梯、水系統(tǒng)、保安防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)（含同聲傳譯系統(tǒng)、投票表決系統(tǒng)）UP朦統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的綜合管理、設備維護、保養(yǎng)和故障檢修及土建方面的維修工作。4） 工程部經理直接上級：分管總工程師直接下級：工程部主任工程師、信息技術主管、工程技術主管、秘書聯(lián)系部門：大廈各部門崗位職責：在總經理或分管總工程師領導下，負責大廈設備設施的運行、維護保養(yǎng)及管理工作，并協(xié)調與業(yè)主在工程管理方面的關系。全年預算的編制、勞務成本和日常維護相關的費用，確保來自大樓內所有業(yè)務部門的工程維修申請

45、能夠在有序的管理下井井有條地獲得安排；組織并實施設備更新、 改造工程計劃、 重大設備維護保養(yǎng)計劃等，經批準后組織實施計劃方案的編制。D 對工程部所有人員和設備全權管理和調配。 挑選和培養(yǎng)下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備使用開支，保持大廈高格調的水準。E 、材料管理、能源管理、維修申請管理、成套設備維護、勞務歷史記錄及材料成本核算、特定工程改造項目管理以及報表管理等，提高經濟效益。F. 負責處理工程系統(tǒng)各部位日常發(fā)生的問題，并具體解決法院對工程維修工作的投訴。經常征詢法院各部門意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持下屬工作技術改造，使設備 性能日趨完善。J. 深入現(xiàn)場了解下屬

46、管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經常對下屬進行職業(yè)道德、服務意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責任感。H.編制培訓計劃，定期對管理人員進行業(yè)務培訓和考核，提高管理水平， 把工程部建設成為一支高素質、 高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。I 審定下屬班組工作計劃， 大項維修工作及工程的質量進度，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。J、每月月底向上級寫由本月匯報和下月計劃。（ 3）工程部主任工程師直接上級：工程部經理直接下級：工程技術主管、信息技術主管、秘書聯(lián)系部門：各部門崗位職責：A 掌握主要設備運行、技術數據和技術檔案，發(fā)現(xiàn)情況及時組織人員解決處理。B重要設備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要組織人員立即進行現(xiàn)

47、場處理。C督促和檢查工程部下屬各專業(yè)維修保養(yǎng)計劃的具體實施及完成情況。D督導和檢查各專業(yè)應按期完成的設備維護保養(yǎng)，故障處理及零部件更換和記錄。E了解大廈各項設施、設備改造情況，收集整理工程竣工圖紙。G 對新添置的設備設施及時建立設備卡，并將有關技術資料進行整理歸檔。H負責設備檔案的保管，嚴格借閱制度，防止圖紙資料遺失或損害。I節(jié)約能源，杜絕浪費現(xiàn)象，考核各專業(yè)單位成本核算及消耗定額，力求降低成本。J每年10月15日前制訂出下年度設備檢修計劃。K每年10月15 日前制定出下年度工程運行設備的更新改造計劃，并根據計劃預算下年度更新改造費用。L掌握大廈系統(tǒng)設備運轉狀況，確保所管轄系統(tǒng)設備安全運行；定

48、時巡視主要設備運行情況，如發(fā)現(xiàn)異常情況或故障，應立即作出正確判斷，并采取有效措施加以解決。M 做好值班記錄，審核機器設備運行報表，完成報修單的登記、編號和分配工作，掌握運作過程，檢查核實每個班次的維修單完成情況。N 負責智能大廈技術的總體協(xié)調工作，負責與法院方協(xié)調技術工作。 組織對高新技術的學習、 研討、 交流和講解。掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，不斷改造和完善本系統(tǒng)，對本系統(tǒng)的改造工程參與設計，監(jiān)督施工，質量整改。在工程部經理不在時，代行管理。O 執(zhí)行部門經理的指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)劃及員工守則，堅持周而復始地設備維修保養(yǎng)制，按三干凈：設備干凈、機房干凈

49、、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好的標準嚴格檢查，督導下屬。（ 4）秘書直接上級：工程部經理、主任工程師崗位職責：日常調度、溝通協(xié)調、管理參謀、文秘資料負責收發(fā)公文、函件、編輯文字材料、制作表格及文字打印工作。參加工程部各種會議并擔任記錄。負責統(tǒng)計各專業(yè)員工的考勤，各種統(tǒng)計報表及發(fā)放物品等工作。負責管理各類文件、報告、資料、合同等工作，并進行歸檔整理。組織工程部行政會議，協(xié)調各專業(yè)的工作，催辦、督查經理交辦的任務。轉呈各專業(yè)上報工程部經理的請示、 報告、 工作計劃，下傳經理的指示和工作指令。認真、及時、準確地按圖

50、紙、資料的類別及內容，做好登記立卷工作。對各專業(yè)設備的維修檢修記錄，以及大中修記錄進行的歸檔整理。負 責工單的分配、整理工作。J 與法院的聯(lián)系溝通。（ 5）工程技術主管直接上級：工程部經理、主任工程師直接下級：領班 崗位職責：將經理下達的各項任務分配給專業(yè)領班，監(jiān)督維修人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，負責管轄下屬各個班組的統(tǒng)一指揮、管理，橫向與信息技術主管聯(lián)系。安排組織本專業(yè)人員實施月度、季度、年度維修保養(yǎng)計劃，并做好全面記錄。協(xié)同其他專業(yè)完成規(guī)模較大的維修工作，協(xié)助完成應急和日常維修任務。督導本專業(yè)人員遵守各項規(guī)章制度，努力學習本專業(yè)技術業(yè)務知識。熟悉本專業(yè)管理范圍內設備性能運轉情況和有關技術資料，保

51、證各種設備處于良好的工作狀態(tài)。努力改善設備的使用狀態(tài)，充分發(fā)揮維修人員的積極性和創(chuàng)造性。G 每月最后一星期向工程部上交下月計劃和本月總結。（ 6）信息技術主管直接上級：工程部經理、主任工程師 直接下級：領班崗位職責:將經理下達的各項任務分配給領班，監(jiān)督各領班嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，負責管轄下屬各個領班的統(tǒng)一指揮、管理，橫向與工程技術主管聯(lián)系。安排組織本專業(yè)人員實施月度、季度、年度維修保養(yǎng)計劃，并做好全面記錄。協(xié)同其他專業(yè)完成規(guī)模較大的維修工作，協(xié)助完成應急和日常維修任務。督導本專業(yè)人員遵守各項規(guī)章制度，努力學習本專業(yè)技術業(yè)務知識。熟悉本專業(yè)管理范圍內設備性能運轉情況和有關技術資料，保證各種設備處于良

52、好的工作狀態(tài)。努力改善設備的使用狀態(tài)，充分發(fā)揮技術人員的積極性和創(chuàng)造性。G 每月最后一星期向工程部上交下月計劃和本月總結。（ 7）工程部領班 直接上級：專業(yè)主管 直接下級：員工認真貫徹執(zhí)行主管下達的各項指示， 嚴格遵守各種規(guī)章制度。規(guī)范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則和各項 規(guī)章制度，及時完成主管下達的各項工作任務。管理好， 使用好本班負責范圍內的設備， 使設備經常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄區(qū)域要嚴格做到三干凈、四不漏、五良好，帶領員工做好大廈各項設備運行工作，保證正常運行；帶領員工做好大廈各項設備運行工作，保證正常運行。C 領班是班組中在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精， 協(xié)助主管做好班組管理工作， 解決技術上的疑難問題；認真定期檢修和日常維護維修工作，并將維修情況及時匯報專業(yè)主管。做好日常安排的工作， 做好維修迅速、 及時， 保證質量，不留問題；設備發(fā)生故障時，千方百計組織力量搶修，保證法院的正常業(yè)務； 認真進行巡視檢查，消除事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和上報。負責擬定本設備的年月