世聯(lián)怡高濟(jì)南萬科城營銷策劃方案

1、世聯(lián)怡高,濟(jì)南萬科城營銷策劃方案篇一：萬科城項(xiàng)目營銷推介方案一座城改變一座城市萬科城項(xiàng)目營銷策劃方案一、背景分析萬科企業(yè)股份有限責(zé)任公司成立于1984年5月，以房 地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。XX 年萬科入駐徐州，致力于打造一個(gè)有著完善配套、自成體系, 并有著豐富人文資源的宜居小鎮(zhèn)，該項(xiàng)目對(duì)于完善徐州北區(qū) 城市功能，提升徐州市北區(qū)城市形象，打造北區(qū)以生態(tài)休閑 和文化旅游為核心的北城新區(qū)，具有引領(lǐng)和示范作用，項(xiàng)目 東至天齊路，西至平山路，南到沙虎山，北到三環(huán)北路，總 用地面積3305畝,總投資150億元人民幣。XX年11月2日， 萬科企業(yè)股份有限公司以掛牌出讓的方式在徐州拿

2、下兩宗 地，總面積約595畝。萬科入駐徐州，全城矚目。萬科城已經(jīng)全面開工，并 與7月份開盤銷售，徐州郵政營業(yè)局根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和萬 科城項(xiàng)目結(jié)合，全力為萬科城打造一整套營銷宣傳方案，希 望盡徐州郵政的一點(diǎn)力為萬科城的宣傳拓展新的渠道，進(jìn)一 步提升萬科城品牌形象，促進(jìn)萬科城開盤銷售一片紅。二、策劃思路徐州地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展從XX年開始穩(wěn)步上升，并在 Iword版本可編輯.歡迎下載支持.近幾年中呈現(xiàn)出了穩(wěn)步增長的勢頭。但自XX年國家開始樓 市調(diào)控以來，我市樓市也出現(xiàn)了較大程度的降溫，投資型需 求受到較大抑制，改善型需求因?yàn)檎咭蛩卦斐傻慕灰壮杀?增加也受到很多抑制，整體市場交易量下降、活躍度大大降

3、 低。相較以外，對(duì)于開發(fā)商而言房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的資本 金比例增加較大，從原來的20%左右提高到35%以上，另一 方面銀行等金融機(jī)構(gòu)也收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸額 度。資本金需求增加了、開發(fā)門檻提高了，同時(shí)信貸緊縮了， 房地產(chǎn)開發(fā)商不得不捂緊自己的錢袋子精打細(xì)算，在整體行 業(yè)資金緊缺的情況下，開發(fā)商一般都會(huì)在宣傳方面壓縮一定 的廣告費(fèi)用投入，在宣傳推廣渠道的選擇上進(jìn)行更多的比較，希望能以最少的成本捕捉到有效客戶。作為精 準(zhǔn)營銷方式的數(shù)據(jù)庫直郵商函正是適合他們?cè)诋?dāng)前資金相 對(duì)緊缺狀態(tài)下進(jìn)行項(xiàng)目推廣的好渠道，而數(shù)據(jù)庫直郵商函的 核心資源一一數(shù)據(jù)，更是能夠吸引房產(chǎn)商在廣告渠道選擇上 的重要祛碼。徐

4、州郵政營業(yè)局將根據(jù)萬科城項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合自身的 業(yè)務(wù)特征，以宣傳推廣萬科城品牌，提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公 司樓盤知名度為目的，整合郵政資源，為萬科城品牌形象的 推廣，提供一整套全方位、多角度的精準(zhǔn)營銷方案，實(shí)現(xiàn)整 體推廣萬科城項(xiàng)目品牌的最終目的。我們主要采用直郵的形式給貴公司進(jìn)行推廣宣傳，主 要有數(shù)據(jù)庫商函、直郵通、DM投遞和夾報(bào)。三、直郵商函媒介概況(-)什么是直郵商函媒介直郵商函是一種通過相關(guān)數(shù)據(jù)庫篩選有針對(duì)性的目標(biāo) 客戶群，以信函為載體，將相應(yīng)商品、服務(wù)等信息，通過郵 政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)送達(dá)目標(biāo)客戶群的一種融廣告、互動(dòng)交流于一體 的針對(duì)性媒體，是商業(yè)機(jī)構(gòu)利用各類信息數(shù)據(jù)庫向目標(biāo)消費(fèi) 者有針對(duì)性的寄發(fā)服

5、務(wù)、產(chǎn)品宣傳廣告，進(jìn)行信息交流與推 廣的宣傳媒體。與報(bào)紙廣告、電視等公眾媒體相比，直郵商 函廣告是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性營銷推廣的精準(zhǔn)媒體。(二)直郵商函媒體優(yōu)勢分析直郵媒體因其目標(biāo)明確、針對(duì)性和互動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢， 作為企業(yè)整合營銷傳播體系的一部分，發(fā)揮著重要的作用。1、能夠提供個(gè)性化的內(nèi)容，個(gè)性化的產(chǎn)品，同時(shí)給不 同客戶提供不同的價(jià)格和促銷手段，滿足其個(gè)性化需求。2、能夠呈現(xiàn)短信、電郵所不能呈現(xiàn)的、層次豐富的內(nèi) 容，直接帶來視覺、聽覺等多感官的體驗(yàn)，可閱讀性強(qiáng)且易 于長期保存反復(fù)閱讀。3、覆蓋人群更廣，無論收入高低、年長年幼，人們 都可以收、讀郵件且單位個(gè)體推廣的成本低。4、針對(duì)性強(qiáng)，可根據(jù)產(chǎn)品或服務(wù)的特

6、性，“自由”選 擇目標(biāo)受眾、確定投放范圍和投放數(shù)量。5、保密性好，不易被競爭者察覺模仿。四、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)產(chǎn)品簡介我局擁有三大類信息數(shù)據(jù)庫：基礎(chǔ)地址庫、組織機(jī)構(gòu) 庫及個(gè)人精品庫，有效數(shù)據(jù)量400余萬條，并配備了專業(yè)的 數(shù)據(jù)庫建設(shè)分析人員，對(duì)數(shù)據(jù)庫信息實(shí)行實(shí)時(shí)的建設(shè)、維護(hù) 和管理、更新。數(shù)據(jù)庫分析人員通過專業(yè)系統(tǒng)工具能夠精準(zhǔn) 篩選目標(biāo)人群信息數(shù)據(jù)，鎖定目標(biāo)客戶群體，再通過完善的 郵政投遞網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)信函的精準(zhǔn)投遞，實(shí)現(xiàn)過程可控、效果可 測量的廣告推廣。我局?jǐn)?shù)據(jù)服務(wù)咨詢中心的數(shù)據(jù)分析人員從 20余個(gè)專業(yè)數(shù)據(jù)庫的海量數(shù)據(jù)中通過整合、挖掘提煉出萬 條具有購房需求的潛在目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)，可推介給房地產(chǎn)行業(yè) 客戶

7、，通過直郵商函的宣傳推廣有效進(jìn)行數(shù)據(jù)庫營銷。（-）數(shù)據(jù)（目標(biāo)受眾）分析定位1、從個(gè)人消費(fèi)需求的角度考慮：定位于徐州商旅人士、中高收入階層、個(gè)體私營業(yè)主、 公務(wù)員等，注重個(gè)人生活品味，具有一定的事業(yè)基礎(chǔ)和社會(huì) 地位，經(jīng)濟(jì)條件較好，收入較高，消費(fèi)能力強(qiáng)。2、從商業(yè)經(jīng)營拓展的需求角度考慮：定位于中小型私營企業(yè)、大型連鎖企業(yè)、餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)、 娛樂服務(wù)機(jī)構(gòu)（KTV,酒吧，會(huì)所等）、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、個(gè)體 經(jīng)營商戶等。五、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目推廣策略（-）營銷策略簡介根據(jù)客戶不同的購房需求，把潛在消費(fèi)者分成首套房 剛需客戶和非首套房改善型客戶兩塊客戶群體市場進(jìn)行推 廣：1、首套房購房客戶推廣計(jì)劃針對(duì)樓盤開發(fā)商、樓盤

8、代理營銷公司、房產(chǎn)中介公司， 以潛在剛需數(shù)據(jù)目標(biāo)客戶為直郵寄遞對(duì)象數(shù)據(jù)資源，圍繞新 盤銷售，根據(jù)樓盤銷售生命周期，階段性地提供區(qū)域品牌宣 傳、開盤告知、以老帶新優(yōu)惠等宣傳內(nèi)容；另一方面圍繞存 量房銷售，通過購房意向再調(diào)查、社區(qū)活動(dòng)邀請(qǐng)等方式提供 意向客戶喚醒服務(wù)，實(shí)現(xiàn)市場推廣。直郵產(chǎn)品形式可為開盤 告知函、開盤活動(dòng)邀請(qǐng)函、樓盤信息推薦函、二手房信息比 價(jià)冊(cè)、購房答謝函等。2、非首套房市場推廣計(jì)劃針對(duì)樓盤開發(fā)商、樓盤代理營銷公司、房產(chǎn)中介公司， 以改善型及投資型購房者潛在客戶目標(biāo)為直郵寄遞數(shù)據(jù)資 源，通過展示社區(qū)生活品質(zhì)、宣傳投資價(jià)值理念以及介紹教 育資源優(yōu)勢等，促進(jìn)樓盤的銷售。直郵形式可為樓盤

9、社區(qū)活 動(dòng)邀請(qǐng)函、房產(chǎn)交易政策信息導(dǎo)讀冊(cè)、樓盤周邊資源分布介 紹冊(cè)等。（二）房地產(chǎn)直郵投放策略規(guī)劃1、活動(dòng)預(yù)熱期向目標(biāo)人群寄發(fā)看房邀約，多種渠道響應(yīng)方式（電話、 網(wǎng)絡(luò)等）；2、響應(yīng)處理期加入誘因限時(shí)響應(yīng)，并對(duì)已響應(yīng)的客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行整理, 便于后期的二次跟篇二：五礦萬科城-全民營銷執(zhí)行方案北京萬科全民營銷執(zhí)行方案一、全民營銷目的及要點(diǎn)1、全民營銷目的在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的市場競爭， 行業(yè)內(nèi)最大的競爭其實(shí)是客戶資源上的競爭，尤其是住宅市 場，二三線城市，將面臨更大的市場壓力。鑒于XX年北京 萬科各項(xiàng)目銷售目標(biāo)完成的壓力，為了充分利用和調(diào)動(dòng)社會(huì) 相關(guān)行業(yè)精英人士，挖掘其周邊客戶資源，降低

10、營銷推廣成 本，我部擬制定全民營銷活動(dòng)計(jì)劃，發(fā)揮微信營銷平臺(tái)的廣 泛性優(yōu)勢，通過發(fā)展龐大的全民經(jīng)紀(jì)人群體來給項(xiàng)目推介大 量客戶，從而最大限度的尋找到高品質(zhì)高意向的客戶。2、全民營銷概念關(guān)注【北京萬科萬享會(huì)】微信服務(wù)號(hào)并進(jìn)行注冊(cè)后即 可成為全民經(jīng)紀(jì)人，將有購房需求的親朋好友（稱為“客戶”） 的信息輸入到系統(tǒng)進(jìn)行登記，項(xiàng)目銷售人員聯(lián)系客戶到訪項(xiàng) 目，如客戶成功購買本項(xiàng)目的物業(yè)，則全民經(jīng)紀(jì)人獲得一定 額度的獎(jiǎng)勵(lì)。3、全民營銷要點(diǎn)?全民營銷一旦能夠按照預(yù)期效果成功執(zhí)行，則可以 實(shí)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人介紹客戶成為項(xiàng)目客戶來源的主要渠道。?全民營銷成功的關(guān)鍵在于大批量經(jīng)紀(jì)人的參與，此 計(jì)劃成敗的關(guān)鍵在于盡量多地發(fā)展壯

11、大經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍。?發(fā)展經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍成敗之核心是激勵(lì)項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)主 動(dòng)出擊，大量拓展經(jīng)紀(jì)人。因此需充分激發(fā)團(tuán)隊(duì)成員拓展經(jīng) 紀(jì)人及鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人介紹客戶積極性。4、活動(dòng)對(duì)象及時(shí)間活動(dòng)對(duì)象本次微信全民營銷活動(dòng)針對(duì)：A.老業(yè)主（含已簽約未入住、已認(rèn)購未簽約客戶）B.老業(yè)主（界定標(biāo)準(zhǔn)見A項(xiàng)）親友C.萬科員工D.萬科合作伙伴員工活動(dòng)時(shí)間?活動(dòng)時(shí)間：從方案審批通過即日起，截止時(shí)間暫不 設(shè)定，具體時(shí)間以我司公開通知活動(dòng)截止時(shí)間而止；?客戶有效期：為最大限度地激發(fā)自由經(jīng)紀(jì)人推介客戶的積極性，暫不設(shè)定客戶有效期；有效期以我司公開通知截止時(shí)間而止。二、全民營銷執(zhí)行流程微信全民營銷應(yīng)用過程主要為自由經(jīng)紀(jì)人通過在【北 京萬科萬享

12、會(huì)】微信服務(wù)號(hào)注冊(cè)，選擇意向項(xiàng)目，然后提交 意向客戶的基本信息，信息會(huì)及時(shí)分配給項(xiàng)目的銷售人員， 銷售人員及時(shí)跟進(jìn)，并且把意向客戶的買房進(jìn)程同步到經(jīng)紀(jì) 人的個(gè)人中心，讓經(jīng)紀(jì)人可以實(shí)時(shí)洞察客戶的購房狀態(tài)，促 進(jìn)客戶認(rèn)購，賺取相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。?具體執(zhí)行流程如下：?具體執(zhí)行細(xì)節(jié)如下：?經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)及客戶跟進(jìn)：每天由系統(tǒng)對(duì)已申請(qǐng)注冊(cè) 的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行確認(rèn)及客戶分配。場內(nèi)銷售人員按照統(tǒng)一說辭進(jìn)行電話跟進(jìn)， 原則上要求在客戶分配后當(dāng)天完成回訪、并納入個(gè)人的各周、月、季相關(guān)考 核，案場銷售經(jīng)理進(jìn)行監(jiān)督管理。長期跟進(jìn)無進(jìn)展的客戶， 按銷售案場客戶資源管理規(guī)定執(zhí)行（交換或失效）。銷售人 員離開崗位時(shí)，由接任銷售人員全面承接

13、其經(jīng)紀(jì)人及客戶資 源。既有客戶注冊(cè)為經(jīng)紀(jì)人歸屬于當(dāng)事銷售人員。?經(jīng)紀(jì)人及客戶管理：每月由項(xiàng)目營銷部統(tǒng)計(jì)當(dāng)月所 統(tǒng)籌發(fā)展經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量、經(jīng)紀(jì)人推介客戶數(shù)量、介紹客戶成交明細(xì)。?拓展經(jīng)紀(jì)人考核：前期由項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行拓展， 此類經(jīng)紀(jì)人的人數(shù)納入每月內(nèi)部考核，經(jīng)拓展得來的經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)人推介的 客戶暫由微信系統(tǒng)歸屬于項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)相應(yīng)個(gè)人。全民營銷客戶判定因微信平臺(tái)在客戶登記報(bào)備中只能以客戶的電話號(hào)碼 作為最終身份識(shí)別，因此推介客戶的判定也以成交客戶的電 話號(hào)碼作為唯一有效判定準(zhǔn)則。?具體客戶歸屬判定如下：.不同的全民經(jīng)紀(jì)人推介同一家庭的不同成員成交, 判定為在系統(tǒng)上登記報(bào)備最終成交業(yè)主電話號(hào)碼的經(jīng)紀(jì)人推

14、介有效，其他經(jīng)紀(jì)人 因登記非最終成交業(yè)主的電話號(hào)碼而推介無效。.客戶由一名全民經(jīng)紀(jì)人推介登記報(bào)備，成交時(shí)用其 他名字購買，對(duì)方無經(jīng)紀(jì)人登記報(bào)備，因成交業(yè)主無人推介，故判定為該名經(jīng)紀(jì) 人推介有效，原則上需第一時(shí)間將客戶成交時(shí)用的名字進(jìn)行 登記報(bào)備。.客戶由一名全民經(jīng)紀(jì)人推介登記報(bào)備，成交時(shí)用其 他名字購買，該名字卻已由另一名經(jīng)紀(jì)人登記報(bào)備，根據(jù)以成交業(yè)主電話號(hào)碼為 唯一判定準(zhǔn)則，登記成交業(yè)主電話號(hào)碼的另一名經(jīng)紀(jì)人推介 有效。.如一個(gè)客戶有兩個(gè)電話號(hào)碼，分別被兩個(gè)全民經(jīng)紀(jì) 人各自進(jìn)行推介登記報(bào)備，客戶最終成交，則判定為兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人推介均有效，推 介獎(jiǎng)勵(lì)兩人進(jìn)行平均分配。一個(gè)客戶有多個(gè)電話號(hào)碼被多個(gè)

15、經(jīng)紀(jì)人推介同理判定。.如兩位客戶聯(lián)名購買，各自由不同全民經(jīng)紀(jì)人推介 登記報(bào)備，則判定為兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人推介均有效，推介獎(jiǎng)勵(lì)兩人進(jìn)行平均分配。多位 客戶聯(lián)名購買被多個(gè)經(jīng)紀(jì)人推介同理判定。.全民經(jīng)紀(jì)人在系統(tǒng)上已選擇熟悉銷售人員進(jìn)行客 戶跟進(jìn)，但被場內(nèi)另一名銷售人員接待成交，則經(jīng)紀(jì)人推介同樣有效，客戶歸屬場 內(nèi)銷售人員。三、全民營銷推廣配合本次微信全民營銷活動(dòng)推廣配合以線下渠道拓展及項(xiàng) 目微信平臺(tái)宣傳為主，、線下渠道走訪拓展A. 一手樓盤置業(yè)顧問（重點(diǎn)發(fā)展本項(xiàng)目已認(rèn)購及簽約 的老業(yè)主）；B.二手房中介機(jī)構(gòu)（重點(diǎn)發(fā)展本項(xiàng)目已認(rèn)購及簽約的老業(yè)主）；C.北京萬科所有已入住的項(xiàng)目社區(qū)進(jìn)行巡展；2、項(xiàng)目微信平臺(tái)宣傳

16、A.利用官方微信平臺(tái)主界面、微樓書清晰標(biāo)注全民營 銷活動(dòng)注冊(cè)登錄端口；B.定時(shí)向微信粉絲推送全民營銷活動(dòng)相關(guān)信息，吸引 粉絲參與；C.明源系統(tǒng)北京萬科所有以購買的老業(yè)主推送。北京萬科銷售中心XX年9月28日篇三：XX廣場全員營銷方案XX廣場全員營銷方案淡市之下使命必達(dá)信任團(tuán)隊(duì)，相信平臺(tái)的力量全員營銷，雙重激勵(lì)，單套最高獎(jiǎng)勵(lì)2萬3XX廣場18萬巨額財(cái)富砸向你！一、前言目前寫字樓已全部售罄，僅余12套開發(fā)商自留商鋪在 售，共億銷售額。為保證年度銷售目標(biāo)的完成，現(xiàn)動(dòng)員公司 員工實(shí)施全員營銷，每套獎(jiǎng)勵(lì)七千元到2萬3不等！望廣大 同事抓緊機(jī)會(huì)。二、項(xiàng)目概況XX廣場，領(lǐng)袖時(shí)代的城市標(biāo)志XX廣場是山東省XX

17、置業(yè)有限公司投資十四億開發(fā)的集 全民健身中心、銀座購物中心、低密度生態(tài)寫字間于一體的 城市綜合體，十一屆全運(yùn)會(huì)的重點(diǎn)配套工程。項(xiàng)目位于經(jīng)十 路與玉涵路交匯處東南角，南靠萬平米的泉城公園，西臨山 東省體育中心。項(xiàng)目總占地110畝，總建筑面積萬平米。項(xiàng) 目由鳥巢設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中方總指揮崔愷設(shè)計(jì)，以“泉”為規(guī)劃布 局主題，整體造型為中國龍，是XX地產(chǎn)貢獻(xiàn)的最富時(shí)代感 的標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目定位于“公園辦公” + “休閑商業(yè)”，能夠提供一 站式的休閑、商務(wù)、健身、文化、餐飲、娛樂全方位服務(wù)。 在售商鋪為“銀座旁鉆石旺鋪”，可與銀座同層經(jīng)營。三、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)1、交通優(yōu)勢：四通八達(dá)，暢行無阻經(jīng)十路、玉函路、玉函高架

18、經(jīng)十路，濟(jì)南第一形象大道、交通大道、財(cái)富大道，集 中體現(xiàn)了城市近年來的發(fā)展成果。玉函高架直接對(duì)接零點(diǎn)高 速。XX廣場，位于經(jīng)十路與玉函路交匯處，掌控全城最便捷 的交通資源。緊鄰泉城公園與省體中心，可以說占據(jù)了經(jīng)十 路核心，放眼整座城市，亦屬價(jià)值連城的財(cái)富之地。2、大師作品XX廣場，力邀鳥巢中方設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中國建筑設(shè)計(jì)研 究院、奧運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目中方總指揮崔愷大師擔(dān)綱，以國際化趨 勢的追求和要求打造，帶來主題鮮明、具有獨(dú)特視覺效果的 世界級(jí)現(xiàn)代建筑。XX廣場背靠千佛山，面向毓秀河，整體造型為中國龍。 商鋪位于龍頭位置，嘴哈聚寶盆，風(fēng)水極佳。3、濟(jì)南市區(qū)最大全運(yùn)配套萬平方米室內(nèi)健身場館，1萬平方米運(yùn)動(dòng)廣場，XX廣 場以萬平方米完善的運(yùn)動(dòng)配套，成為濟(jì)南市區(qū)最大的全運(yùn)配 套工程。英派斯健身已經(jīng)成為濟(jì)南高端人士會(huì)客健身的首選。 全運(yùn)會(huì)后，項(xiàng)目體育設(shè)施已對(duì)公眾開放，國際標(biāo)準(zhǔn)泳池、羽 毛球場、乒乓球場日日爆滿。憑借全運(yùn)會(huì)的影響力，XX廣場 將成為城市發(fā)展史