不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件

1、在物權(quán)法之前，我國的司法實踐中，對于，曾采取過不同的態(tài)度，大致可分為三個階段：一是不區(qū)分物權(quán)變動與買賣合同。1984 年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第 56條中規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。 ”1988 年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第 85條中規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方

2、造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。 ” 1990年 2 月最高人民法院在關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函中指出：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。 ”1992 年 2 月最高人民法院在關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函中答復(fù)：“要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。 ”這一時期，盡管有時認(rèn)為登記為房屋買賣有效的條件，有時認(rèn)為登記為房屋買賣成立的條件，但總是將買賣合同是否成立有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移混為一談。二是區(qū)分買賣合同與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，將登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件

3、。1999 年 12 月最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第9 條中規(guī)定， 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 ”這一規(guī)定顯然將合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移區(qū)分開來了，但認(rèn)為辦理登記手續(xù)為物權(quán)變動的有效要件，即凡規(guī)定應(yīng)登記而未登記的，物權(quán)不發(fā)生變動。三是承認(rèn)登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的對抗要件。2002 年 7 月最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定第 71條規(guī)定 “下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn),（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn) , ”這一規(guī)定表

4、明，已向買方交付的財產(chǎn)盡管未辦理產(chǎn)權(quán)證書或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，所有權(quán)也轉(zhuǎn)移歸買方，而不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財產(chǎn)。（注意：2007 年 6 月 1 日施行的破產(chǎn)法無此規(guī)定） 2004年 11 月最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第 71 條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié) ”。第19條規(guī)定：“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押