珠海電力時代廣場營銷策劃報告

1、.：.；珠海電力時代廣場整合營銷謀劃報告開發(fā)商：珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)商業(yè)謀劃：三明國際中國商業(yè)謀劃顧問公司二五年七月前 言尊崇的珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)指點，經(jīng)過前期對珠海商業(yè)市場的了解，我司對貴司珠海電力時代廣場進(jìn)展了準(zhǔn)確的市調(diào)和定位，并確定了將珠海電力時代廣場打呵斥為珠海首席社區(qū)生活MALL的定位方向。為使針對性更強(qiáng)，我司在此份報告中從珠海電力時代廣場在商業(yè)價值方面的角度做了更深化的了解和研討。我司將延續(xù)社區(qū)生活MALL這一主題，并在此報告中提出如下整合營銷思緒：以A區(qū)為龍頭，依托主力商家國際零售巨頭，如易初蓮花、華潤萬家等的進(jìn)駐，進(jìn)展充分的包裝推行，并以主力商家的宏大號召力和商業(yè)影響促進(jìn)BC區(qū)商

2、鋪的銷售和招商，以及帶動翠華新村小區(qū)商鋪的重新定位包裝、招商調(diào)整和商鋪銷售。同時，BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商鋪的租售兩旺，亦將烘托、提升A區(qū)作為龍頭的商業(yè)競爭力，此三者嚴(yán)密結(jié)合，相互帶動相互促進(jìn)，構(gòu)成一個完好的商業(yè)體，并最終成為新香洲區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域，珠海的商業(yè)新亮點！整個方案，他們以科學(xué)、系統(tǒng)、創(chuàng)新、務(wù)虛的態(tài)度進(jìn)展精心論證。謹(jǐn)此報告，以供參考。目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 珠海電力時代廣場根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程

3、現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定位評價 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .客戶定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .目的市場 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .目的客戶群定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .結(jié)論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 BC區(qū)銷售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

4、 l _Toc 租售范圍界定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售總體戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 中心賣點提煉 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 價錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 厘定價錢的相關(guān)要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定價指點原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 珠海電力時代廣場均價推算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定價方法 PAGER

5、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc .需求導(dǎo)向定價 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定級定價法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .租售均價 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 價錢控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 小結(jié) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .先籠統(tǒng)

6、,后功能 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主力店先行，輔助店隨后 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .同業(yè)差別，異業(yè)互補(bǔ) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .保證開業(yè)，繼續(xù)優(yōu)化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .借力打力，以點帶面 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .國際招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .國內(nèi)招商 PAGEREF

7、_Toc h HYPERLINK l _Toc .當(dāng)?shù)卣猩?PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .招商范圍及比例 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .小結(jié) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .點對點招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .會議招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定點招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 珠海電力時代廣場招

8、商定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .A區(qū)的招商功能定位及招商范圍 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .BC區(qū)的招商功能定位及招商范圍 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .翠華新村小區(qū)商鋪的招商功能定位及招商范圍 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 分階段招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .第一階段：月上旬至月日 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .第二階段：月日至月日 PAGEREF _Toc h H

9、YPERLINK l _Toc .第三階段：月日至月日 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .管理架構(gòu) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .現(xiàn)場管理與控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 包裝推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 推行目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 推行思緒及階段劃分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 推

10、行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程線推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .概念導(dǎo)入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .品牌強(qiáng)化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .資源整合 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .城市線推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .產(chǎn)品線推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .以工程進(jìn)度為節(jié)點 PAGEREF _Toc h HY

11、PERLINK l _Toc .以招商進(jìn)度為切入點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 整體包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .籠統(tǒng)包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商業(yè)制高點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .品牌號召力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .區(qū)域影響力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .現(xiàn)場包裝戰(zhàn)

12、略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .CI包裝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工地包裝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 媒介戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒體定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .傳播目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .傳播區(qū)域 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .傳播時機(jī) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .

13、傳播量度 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒介發(fā)布要點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .公開招商前注重媒體接觸時機(jī) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .初期面世強(qiáng)調(diào)信息到達(dá)率 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒體個性互補(bǔ)原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .時效差別結(jié)合原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒體組合戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .階段性控

14、制戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .本錢控制戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .靈敏應(yīng)急戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 費用預(yù)算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 終了語 PAGEREF _Toc h 第一部分 工程分析珠海電力時代廣場根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的總用地面積.地上總建筑面.地下室總建筑面積. 商業(yè)建筑面積. A區(qū)商局面積. BC區(qū)商局面積. 住宅建筑面積. 容積率.住宅建筑密度.%綠化率.%停車位個本報告將要處理的是珠海電力時代廣場A區(qū)商場

15、、BC區(qū)商業(yè)步行街共.平方米商鋪的銷售、招商和推行，以及翠華小區(qū)一、二、三期商鋪的重新定位包裝及調(diào)整招商等重點問題。工程現(xiàn)狀珠海電力時代廣場為在建工程，商業(yè)主體部分A區(qū)建筑面積,.，商業(yè)街部分BC區(qū)建筑面積. ，于年月封頂，估計將與城市風(fēng)景住宅同時交付運用。定位評價工程定位根據(jù)市場現(xiàn)狀和工程的本身特點，我司將珠海電力時代廣場定位為：籠統(tǒng)定位：珠海首席社區(qū)生活MALL籠統(tǒng)定位：體驗一站式社區(qū)型主題 Shopping Mall消費定位：新香洲我的生活購物樂園客戶定位珠海電力時代廣局面向投資和運營兩大類客戶，結(jié)合工程本身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議珠海電力時代廣場的客戶群定位如下：目的市場珠海電

16、力時代廣場所處位置是新香洲區(qū)，該區(qū)域位于珠海城市景觀中軸線上，目前是珠海的主要居住區(qū)，也是未來的行政中心開展區(qū)域，是珠海主要城區(qū)的重要構(gòu)成部分之一，珠海市民普遍看好新香洲的商業(yè)開展空間。因此珠海電力時代廣場在界定目的市場時，既立足于新香洲的現(xiàn)狀，更要放眼于未來，從宏觀的角度進(jìn)展市場細(xì)分，分類推行。目的客戶群定位投資者分析BC區(qū)商鋪第一類：珠海電力集團(tuán)內(nèi)部員工客戶類型珠海電力集團(tuán)及下屬房地產(chǎn)公司高級管理人員，中層員工，有投資認(rèn)識。本身經(jīng)濟(jì)根底良好，擁有一定的資產(chǎn)及物業(yè)。購買心思分析由于對珠海電力集團(tuán)實力及品牌的了解，集團(tuán)及公司員工看準(zhǔn)了集團(tuán)的長久開展戰(zhàn)略，將在珠海電力時代廣場的投資當(dāng)成購買“原始

17、股；同時由于看到珠海的城市規(guī)劃以及對新香洲的重點扶持和開展，使得他們對于新香洲的商業(yè)價值有比較直觀的覺得，看好新香洲的開展前景，對于本人集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有相當(dāng)?shù)呐d趣。第二類：經(jīng)濟(jì)根底扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士客戶類型在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入萬以上的高層管理人士； 營商有成之中小型私企老板、有一定運營規(guī)模個體商戶；南下廣東創(chuàng)業(yè)，并已獲得一定成就之外地勝利人士；擁有相當(dāng)積存的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部、公務(wù)員銀行、高院、區(qū)政府和城管部門等；購買心思分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的任務(wù)。該類人士對投資報答的金融認(rèn)識較強(qiáng)，并非常關(guān)注投資的利益點，對報答

18、有迫切需求。第三類：有較穩(wěn)定收入及一定積存的工薪階層和中小型個體戶客戶類型在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；從事IT、保險、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自在職業(yè)者；已將原由“房改房上市買賣，擁有較多積存的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；擁有一定積存在各企事業(yè)單位已從事多年要職任務(wù)的人士；有較多積存并尋覓新投資點的、個體戶；購買心思分析以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較小面積的商鋪,該類客戶最注重投資報答及商鋪總價上的要素,其次才思索商鋪位置和客流量等要素,購買心思睬類似選購債券,對報答率較為敏感。小結(jié)：從年至年，我國一度延續(xù)次下調(diào)銀行利率，使得投資者將目光瞄向更為廣泛的投資

19、市場；同時由于今年以來中央對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控，房價上漲在一定程度上得到控制，從而使得住宅類物業(yè)投資開場減縮，相反由于商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起及隨著中國零售業(yè)對外的全面開放，商業(yè)市場呈現(xiàn)一派欣欣向榮的局面，商鋪便成為許多投資者的目的。運營類目的客戶分析客戶類型瞄準(zhǔn)新香洲龐大居民數(shù)量和良好的商業(yè)開展前景，進(jìn)展市場擴(kuò)張的大型零售企業(yè)：如易初蓮花、吉之島、華潤萬家等國際零售巨頭。隨著珠海電力時代廣場BC區(qū)商鋪的推出，一條新的商業(yè)步行街開場成形，并推進(jìn)街區(qū)晉級改造、商業(yè)更新?lián)Q代，許多品牌將以連鎖專賣方式進(jìn)駐：如BALENO、APPLE等服飾類；中原、合富等房屋中介機(jī)構(gòu)；以及特征餐飲企業(yè)等。滿足居民日常生活

20、，提供購物及效力功能的個體運營商戶：如-、特百惠、書店、網(wǎng)吧等社區(qū)效力型商家。運營心思該類客戶對區(qū)域的居民構(gòu)造、素質(zhì)、消費才干非常敏感，同時對于商鋪的位置、租金、付款方式等亦非常注重。尤其是大型零售企業(yè)，有本人的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略，因此對于布點選址極其嚴(yán)謹(jǐn)，但當(dāng)其選定進(jìn)駐區(qū)域后，將對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的帶動起到非常宏大的影響。結(jié)論珠海電力時代廣場的目的客戶主要是珠海電力集團(tuán)內(nèi)部員工、公務(wù)員、附近居住的白領(lǐng),大客戶，由于熟習(xí)該區(qū)域，且投資認(rèn)識較濃是消化本工程的重心所在，營銷戰(zhàn)略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費心思、消費習(xí)慣、文化程度、消費才干制定廣告推行方案、活動的安排以及銷售戰(zhàn)略。珠海電力時代廣場營銷謀劃報告 第 PAG

21、E 48 頁 共 NUMPAGES 48 頁第二部分 BC區(qū)銷售戰(zhàn)略珠海電力時代廣場的商鋪共分為兩個區(qū)域，A區(qū)從負(fù)一層至三層， BC區(qū)為臨街的兩層商業(yè)步行街，共有間臨街鋪位，其中間臨街鋪位都與相對應(yīng)的二層商鋪相銜接，單層面積由-平方米不等，二層與A區(qū)相銜接，首層商鋪與二層整體出賣。租售范圍界定珠海電力時代廣場商業(yè)面積共.，其中A區(qū)共.，BC區(qū)共. 。由于A區(qū)方案整體出租給一家大型零售商家，為了保證運營權(quán)的一致，符合商家的運營規(guī)劃要求，因此A區(qū)商鋪不進(jìn)展銷售，由開發(fā)商保管產(chǎn)權(quán)，作為沉淀物業(yè)，可在日后新香洲區(qū)商業(yè)開展成熟，地價升值時再思索出賣，以獲取更大投資收益。BC區(qū)作為商業(yè)步行街，臨街商鋪目前

22、已具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)價值，鑒于其投資運營的靈敏性，可以放出該區(qū)商鋪試探市場反響并進(jìn)展銷售，同時也可收回部分資金。銷售總體戰(zhàn)略珠海電力時代廣場作為珠海首個社區(qū)生活MALL，將成為新香洲商圈的標(biāo)志性建筑，并成為珠海商業(yè)業(yè)態(tài)晉級的典范之作。由于珠海城市建立的步伐加快和經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁開展，市民對房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，尤其是優(yōu)質(zhì)商鋪更是成為備受投資客青睞的市場熱點。珠海電力時代廣場根據(jù)工程工程進(jìn)度及主力商家的進(jìn)駐日程，經(jīng)過主題推行論述，吸引目的客戶群關(guān)注，進(jìn)而擴(kuò)展工程知名度，提高工程價值，然后穩(wěn)步提升售價，到達(dá)最終的銷售目的，從而獲得珠海電力時代廣場整體工程營銷的勝利?？傮w來講：珠海電力時代廣場的營銷操作采

23、用的是內(nèi)部消化為主，市場放量為輔，主力招商造勢的中長線市場戰(zhàn)略。充分的運用“一個主題珠海首個社區(qū)MALL突破市場，“三大中心賣點高質(zhì)量、新生活、新香洲商圈攻占市場，“各大媒體珠江晚報、珠海特區(qū)報、廣東衛(wèi)視、珠海電視臺大力度、高密度報媒和全方位、大手筆現(xiàn)場包裝撬動市場。以此為主線在營銷活動中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理，在人氣和成交率上獲得快速、高效的業(yè)績。中心賣點提煉中心賣點一：珠海首席社區(qū)MALL商業(yè)方式集名店、超市、美食的完善功能綜合體，充分滿足周邊居民消費為主的休閑、購物、飲食一站式購物中心。中心賣點二：新香洲商貿(mào)中心、商業(yè)腹地具有多年商業(yè)沉淀的新香洲商業(yè)街財氣會聚，十

24、幾萬的原居民曾經(jīng)構(gòu)成固有的消費方式，隨著不斷的開發(fā)，珠海電力時代廣場的鉆石中心位置在更加突出。是新香洲的重心、中心，整個片區(qū)的商業(yè)凝聚于一點，是商圈會聚之處，整個商場將成為真正的“聚寶盆。中心賣點三：新香洲的市政改造利好不斷，物業(yè)升值在即新香洲版塊已成為珠海市政府在年至年重點開發(fā)建立的地塊，隨著新香洲的市政改造工程逐漸實現(xiàn)，升值潛力日漸宏大，珠海電力時代廣場的商鋪其價值即將全面大幅的飆升。中心賣點四：和零售巨頭一齊賺錢珠海電力時代廣場引入國際知名的零售巨頭，如易初蓮花、吉之島、華潤萬家等名牌超市旗艦店強(qiáng)勢進(jìn)駐A區(qū)-層，重拳打造新香洲商業(yè)晉級版，為新香洲商業(yè)片區(qū)注入商業(yè)活力，名牌超市超強(qiáng)的運營力

25、和影響力，為商場帶來強(qiáng)勁人流，提升商鋪升值空間，投資珠海電力時代廣場，和零售巨頭一同賺錢。中心賣點五：聘請專業(yè)物管機(jī)一致管理成熟專業(yè)的物業(yè)管理公司發(fā)揚(yáng)物管閱歷和優(yōu)勢，同時結(jié)合三明國際的專業(yè)商業(yè)謀劃理念，并復(fù)合中國零售商業(yè)客戶網(wǎng)絡(luò)，提升和維護(hù)了珠海電力時代廣場的品牌籠統(tǒng)，為客戶節(jié)約推行費用和保證運營旺場，真正貼心為客戶效力。中心賣點六：專業(yè)謀劃成就物業(yè)質(zhì)量開發(fā)商委托三明國際進(jìn)展一致謀劃、一致招商，作為長期運營的專家顧問，并嫁接中國商業(yè)結(jié)合會的強(qiáng)勢商業(yè)資源和網(wǎng)絡(luò)平臺，隨時提供近千家潮流品牌商業(yè)資訊，提升珠海電力時代廣場的商業(yè)價值，用實力保證浩大開業(yè)及永續(xù)運營。賣點七：實力集團(tuán)繼續(xù)運營開發(fā)對物業(yè)升值

26、的保證珠海電力時代廣場總建筑面積達(dá).，用于銷售的BC區(qū)面積.，僅占總面子積的，開展商持有大部分物業(yè)，并專門成立物業(yè)管理公司和商業(yè)運營公司進(jìn)展?fàn)I運管理，以良好的運營效益保證物業(yè)的保值、增值。價錢戰(zhàn)略珠海電力時代廣場進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購時，雖然樓體籠統(tǒng)還未成形、在不利于展現(xiàn)的形狀下，內(nèi)部反響依然熱烈，這證明投資者對新香洲的開展前景充溢了自信心，珠海電力集團(tuán)的實力也成為了工程永續(xù)運營的保證和后盾，市場情勢非常向好。因此我司建議工程的價錢戰(zhàn)略為“高開高走，即初期以中高價錢、高姿態(tài)試探內(nèi)部認(rèn)購反響，在以本身的質(zhì)量獲得市場追捧后再乘勢而上，依托主力商家進(jìn)駐、翠華新村小區(qū)商業(yè)街重新定位包裝面市、區(qū)域中心商圈的成形、

27、新香洲板塊升溫的帶動以及根據(jù)工程進(jìn)度逐級調(diào)整價錢。厘定價錢的相關(guān)要素價錢與物業(yè)質(zhì)量、目的客戶、市場情況等方面有著親密關(guān)系，本工程厘定價錢時首要思索的要素主要表達(dá)在以下幾個方面：整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場的供求情況物業(yè)本身客觀條件：地理位置、規(guī)模、建筑進(jìn)度物業(yè)本身客觀條件：定位、主題、規(guī)劃目的客戶的價錢接受程度和價值取向開展商實力宣傳推行能否理想運營管理能否專業(yè)定價指點原那么工程與工程之間會由于本身質(zhì)素的不同而存在價錢差別，工程內(nèi)部也會由于各單位詳細(xì)情況的不同而存在定價上的差別，而商業(yè)工程差別存在的獨一主導(dǎo)要素就是人流的影響。因此一個鋪位價值的發(fā)現(xiàn)與判別，首先就是要分析人流的流向：鋪位假設(shè)在未來的運營格

28、局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)時機(jī)，其商業(yè)價值必然高于普通鋪位；假設(shè)所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價值相對較低，定價時相應(yīng)鋪位的價錢會相應(yīng)拉低。商業(yè)工程的價錢差別主要經(jīng)過層差、位置差、出入口影響差、臨“街深度差、臨“街面寬差、臨空面差來反映，但詳細(xì)到珠海電力時代廣場，由于是運營式商鋪的定位，面積的分割相對比較跨度大，投資者購買商鋪本人運營的時機(jī)較多，因此目前的鋪位平面規(guī)劃也就是未來的運營格局。珠海電力時代廣場均價推算商鋪的價錢能否合理，一直是影響買家做出選擇的關(guān)鍵要素所在，制定價錢戰(zhàn)略的目的，是為了區(qū)分同區(qū)、同質(zhì)量競爭產(chǎn)品，構(gòu)成差別化，到達(dá)單邊收益最大化。這取決于預(yù)

29、期的工程籠統(tǒng)和價錢定位理念。珠海電力時代廣場周邊同期在售/待售的物業(yè)相對集中，易構(gòu)成價錢競爭，為此，珠海電力時代廣場的價錢定位理念：努力于確立物超所值性價比優(yōu)勢，即同等區(qū)域比質(zhì)素，同等質(zhì)素比價位，同等價位比創(chuàng)新。定價方法本錢導(dǎo)向定價本錢加成定價目的收益定價售價加成定價需求導(dǎo)向定價定級定價由于對開發(fā)商的投資本錢、預(yù)期收益率暫不明確，因此現(xiàn)僅根據(jù)珠海市目前的商業(yè)地產(chǎn)市場情況，以需求導(dǎo)向定價和定級定價法對珠海電力時代廣場BC區(qū)商業(yè)步行街的售價進(jìn)展初步推算。需求導(dǎo)向定價珠海目前在售可參照商用物業(yè)稱號首層商鋪均價返租率返租年限旺角商業(yè)廣場.萬五洲花城世派街.萬.%年帶租約銷售米蘭麗都.萬%年迎賓百貨廣場

30、.萬-年%-年%年從珠海各個商業(yè)物業(yè)的租售情況，可以看出，珠海整體商鋪首層銷售價錢在至左右，而新香洲區(qū)內(nèi)目前首層商鋪的價錢在珠海市內(nèi)屬偏低價錢，在至左右，顯示上漲空間很大。報答率方面，珠海整體的首層商鋪報答率都在.%-% 之間,二層商鋪根本在.%-.%之間,總體報答率令人稱心。評分規(guī)范：相近： 較好：+. 好：+. 好很多：+. 絕對優(yōu)勢：+ 略差：+. 差：-. 差很多：-. 優(yōu)勢：-珠海電力廣場與旺角商業(yè)廣場比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)工程權(quán)數(shù)相比情況比較值得分位置%地段%好很多.%交通情況%好.%購物人流情況%好.%周邊商業(yè)配套%好.%質(zhì)素%主力商家%絕對優(yōu)勢.%品牌商家%較好.%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布%好.%

31、交通規(guī)劃%較好.%外觀籠統(tǒng)%好.%商業(yè)景觀%好.%智能化%好.%停車場%相近.%開展商實力%相近.%商鋪戶型%能否方正適用%好.%鋪型面積能否適中%好.%商鋪區(qū)域價值%好很多.%運營管理%效力工程%好很多.%管理公司%相近.%管理費%相近.%總計%.%備注：旺角商業(yè)廣場均價為元/；推算：珠海電力時代廣場均價為：+.%=元/珠海電力時代廣場與五洲花城世派街比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)工程權(quán)數(shù)相比情況比較值得分位置%地段%好.%交通情況%較好.%購物人流情況%好.%周邊商業(yè)配套%相近.%質(zhì)素%主力商家%好很多.%品牌商家%好.%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布%好很多.%交通規(guī)劃%好.%外觀籠統(tǒng)%好.%商業(yè)景觀%相近.%智能化%好

32、.%停車場%好.%開展商實力%好很多.%商鋪戶型%商鋪區(qū)域價值%好.%能否方正適用%相近.%鋪型面積能否適中%相近.%運營管理%管理公司%好.%效力工程%好很多.%管理費%相近.%總計%.%備注：五洲花城世派街均價為元/；推算：珠海電力時代廣場廣場均價為：+.%=/珠海電力時代廣場與米蘭麗都比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)工程權(quán)數(shù)相比情況比較值得分位置%地段%優(yōu)勢-.%交通情況%略差-.-.%購物人流情況%差-.-.%周邊商業(yè)配套%差-.-.%質(zhì)素%主力商家%好.%品牌商家%相近.%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布%相近.%交通規(guī)劃%略差-.-.%外觀籠統(tǒng)%好.%商業(yè)景觀%略差-.-.%智能化%相近.%停車場%好.%開展商實力%較

33、好.%商鋪戶型%商鋪區(qū)域價值%優(yōu)勢-.%能否方正適用%相近.%鋪型面積能否適中%相近.%運營管理%管理公司%好.%效力工程%好很多.%管理費%較好.%總計%-%備注：米蘭麗都均價為元/；推算：珠海電力時代廣場廣場均價為：-%=元/珠海電力時代廣場與迎賓百貨廣場比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)工程權(quán)數(shù)相比情況比較值得分位置%地段%優(yōu)勢-.%交通情況%略差-.-.%購物人流情況%差-.-.%周邊商業(yè)配套%差-.-.%質(zhì)素%主力商家%好.%品牌商家%相近.%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布%相近.%交通規(guī)劃%較好.%外觀籠統(tǒng)%好.%商業(yè)景觀%相近.%智能化%相近.%停車場%好.%開展商實力%較好.%商鋪戶型%商鋪區(qū)域價值%優(yōu)勢-.%能否

34、方正適用%相近.%鋪型面積能否適中%相近.%運營管理%管理公司%好.%效力工程%好很多.%管理費%較好.%總計%-%備注：迎賓百貨廣場均價為元/；推算：珠海電力時代廣場廣場均價為：-%=元/得出：珠海電力時代廣場權(quán)重均價為+/=.元/租金均價思索到新香洲的商業(yè)開展過程，目前以%的報答率計算為元/月定級定價法個商業(yè)定級要素定級要素目的分?jǐn)?shù)商業(yè)位置A最差遠(yuǎn)；B較差；C普通近；D較好；E最好近商業(yè)配套A最不完善；B很不完善；C普通；D很完善；E最完善交通情況A最少遠(yuǎn)；B很少遠(yuǎn)；C普通；D很多；E最多人流情況A最少；B很少；C普通；D很多；E最多城市規(guī)劃A最不完善；B很不完善；C普通；D很完善；E最完

35、善價錢A最高；B很高；C普通；D很低；E最低樓盤規(guī)模A最??；B很小；C普通；D很大；E最大主力商家A最少；B很小；C普通；D很多；E最多品牌商家A最少；B很小；C普通；D很多；E最多業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃A最差；B很差；C普通；D較好；E最好交通規(guī)劃A最不合理；B很不合理；C普通；D很完善；E最完善外觀籠統(tǒng)A最差；B很差；C普通；D很好；E最好商業(yè)景觀A最差；B很差；C普通；D很好；E最好智能化A最不完善；B很不完善；C普通；D很完善；E最完善停車場A最少；B很??；C普通；D很多；E最多開展商實力A最差；B很差；C普通；D很好；E最好商鋪能否方正適用A最不合理；B很不合理；C普通；D很合理；E最合理鋪型

36、面積能否適中A最不合理；B很不合理；C普通；D很合理；E最合理管理公司A最差；B很不好；C普通；D很好；E最好效力工程A最差；B很不好；C普通；D很好；E最好工程定級定價法：商業(yè)物業(yè)檔次級別=所得分值總分值=%按目前珠海商業(yè)市場較高檔次的商用物業(yè)迎賓百貨廣場均價元/作規(guī)范，可得出本工程的整體均價%=元/租金均價思索到新香洲的商業(yè)開展過程，目前以%的報答率計算元/月租售均價由以上四個比較表推出：需求均價售價元/ 珠海電力時代廣場均價售價：修正值=元/租價：修正值=元/ /月租價元/ 定級均價售價元/ 租價元/ 注：以上的租售價錢均以同類型商用物業(yè)的首層銷售均價為參考，且因運用率暫未明確，一概以建

37、筑面積為準(zhǔn)進(jìn)展計算。我司根據(jù)需求導(dǎo)向定價及定級定價兩種定價方法，可初步推算出珠海電力時代廣場BC區(qū)的商鋪銷售均價為元/，而從BC區(qū)商鋪曾經(jīng)以此價錢內(nèi)部認(rèn)購售罄的情況，可以證明我司的價錢定位是科學(xué)合理的。但是，由于市場在不斷變化，因此他們?nèi)钥筛鶕?jù)開發(fā)商的資金投放方案及思索主力商家、建筑本錢等要素作出準(zhǔn)確調(diào)整，使其更符合市場需求。價錢控制為了在銷售各階段都能聚集人氣，堅持銷售的順利進(jìn)展，建議分階段安排不同價目表，對各銷售階段進(jìn)展有步驟的階段價錢控制。內(nèi)部認(rèn)購期為測試市場反響，建議采取中高等價入市，根據(jù)內(nèi)部反映適當(dāng)為此階段認(rèn)購的客戶設(shè)定享用折扣優(yōu)惠，另外還可享用價目表%的額外降價優(yōu)惠；公開出賣后成交

38、的客戶那么按內(nèi)部認(rèn)購時獲得的售價平衡點銷售，無額外優(yōu)惠；后期隨著工程的工程籠統(tǒng)、知名度等越來越有利，對價目表價錢成交目表進(jìn)展穩(wěn)步拉升，使整體實收均價達(dá)至目的值；至尾盤期針對少量滯銷單位采取額外優(yōu)惠%的手段，刺激客戶成交。小結(jié)鑒于珠海電力時代廣場BC區(qū)在銷售上的獨特性，我司缺乏有關(guān)BC區(qū)商鋪的前期銷售思緒，因此僅僅就BC區(qū)在整體上的銷售戰(zhàn)略以及銷售均價上進(jìn)展了重點的論述，暫未構(gòu)成詳細(xì)明確的推售方案。如貴司以為需求對BC區(qū)商鋪銷售進(jìn)展重新論證，我司將待貴司提供更為詳細(xì)完善的前期銷售資料后，再行制定銷售戰(zhàn)略報告。第三部分 招商戰(zhàn)略珠海電力時代廣場工程工程主體將于月封頂，為使珠海電力時代廣場招商任務(wù)順

39、利進(jìn)展，必需確立一個招商思緒，以貫穿于整個招商過程。招商原那么先籠統(tǒng),后功能在招商任務(wù)的籌備階段，應(yīng)著重于珠海電力集團(tuán)及珠海時代廣場整體籠統(tǒng)的宣傳，使商家及市民對珠海電力時代廣場的市場籠統(tǒng)有深化而明晰的印象；在招商任務(wù)進(jìn)展時，重點向商家宣傳商場的內(nèi)部功能規(guī)劃，使商家認(rèn)同珠海電力時代廣場“一站式體驗的籠統(tǒng)及開展前景。主力店先行，輔助店隨后主力商家 品牌商家 次品牌商家 普通商家在A區(qū)、BC區(qū)及翠華新村小區(qū)的功能劃分之后，應(yīng)先將各目的行業(yè)具有號召力的主力商家、商戶如華潤萬家、易初蓮花等引入珠海電力時代廣場，將品牌商家放在各個區(qū)域的端點位置，次品牌商家放在人流動線的中端。尤其是BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商

40、鋪部分，對該類商戶盡量將租金放寬，讓其盡速落實進(jìn)場意向，從而使珠海電力時代廣場最終實現(xiàn)旺場。同業(yè)差別，異業(yè)互補(bǔ)珠海電力時代廣場的招商目的要可以在功能和方式上同業(yè)差別、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。同業(yè)差別就是要求商戶應(yīng)該不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全一樣的店進(jìn)入，異業(yè)互補(bǔ)即指不同業(yè)態(tài)業(yè)種應(yīng)“互通有無，構(gòu)造互補(bǔ)，不能完全招入同類型同業(yè)種商家。他們將A區(qū)、BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商鋪在整體上視為一個工程，因此必需思索這三個區(qū)的商家組合問題及檔次和功能的互補(bǔ)問題。保證開業(yè)，繼續(xù)優(yōu)化在遵照“高檔次、低門檻的前提下，對商家的入場條件適當(dāng)抓緊，但對主力店適當(dāng)放松，而到了開業(yè)前那么該當(dāng)對一切商戶適當(dāng)放松，力求在開業(yè)能

41、到達(dá)商戶滿場的效果，開業(yè)三個月后再進(jìn)展商戶調(diào)整和優(yōu)化。借力打力，以點帶面發(fā)揚(yáng)引入的知名零售企業(yè)的龍頭號召力，如A區(qū)的大型超市/百貨，以及BC區(qū)的品牌連鎖專賣店，帶動其他二線商家進(jìn)駐。招商目的國際招商引進(jìn)國際知名大型零售企業(yè)華潤萬家、易初蓮花、吉之島等，作為珠海電力時代廣場A區(qū)的主力商家，以表達(dá)高起點的商業(yè)中心，帶動次一級品牌進(jìn)場。國內(nèi)招商引入國內(nèi)一、二線品牌如百麗、自在鳥、卡路約翰等，作為珠海電力時代廣場BC區(qū)步行街的次主力店和商業(yè)亮點，提升檔次。當(dāng)?shù)卣猩桃阅壳爸楹Ｊ袃?nèi)正在運營的商家，這部分商家以運營服裝、精品為主，既有資金實力，又有地域情結(jié)；在新香洲區(qū)運營的商家，看好新香洲的開展，有尋求新場

42、地開展的要求。珠海電力時代廣場周邊住宅小區(qū)的個體運營戶，以運營飾品、精品或提供生活效力為主，做鄰居生意，豐富商業(yè)內(nèi)容。招商范圍及比例招商比例招商區(qū)域國際品牌國內(nèi)品牌本地品牌個體運營戶A區(qū)%B區(qū)%C區(qū)%小結(jié)由上述四種招商層次共同構(gòu)成一種商業(yè)的互補(bǔ)業(yè)態(tài)，從不同檔次和層面擴(kuò)展消費群體覆蓋面，滿足全齡消費；帶動商業(yè)、文娛、餐飲的消費；提升新香洲區(qū)商業(yè)檔次，促進(jìn)商圈的進(jìn)一步成熟；穩(wěn)定珠海電力時代廣場的中心位置和商業(yè)優(yōu)勢。招商方式點對點招商加強(qiáng)專業(yè)招商隊伍建立，瞄準(zhǔn)主力商家、重點客戶、重點運營種類，針對不同類型的商家分別制定不同的招商闡明書，實行一對一、點對點的招商。會議招商利用珠海電力時代廣場的工程進(jìn)度

43、、招商進(jìn)度等時間節(jié)點定進(jìn)招商闡明會，在前期軟文及籠統(tǒng)廣告宣傳的根底上，構(gòu)成較大的市場影響，進(jìn)而發(fā)布招商闡明會信息，同時結(jié)合行業(yè)協(xié)會資源進(jìn)展招商，擴(kuò)展對品牌商家的招商影響和效果。定點招商開發(fā)商成立招商組，主要針對珠海當(dāng)?shù)仄放萍皞€體運營商戶進(jìn)展招商，全權(quán)配合三明國際接待此類上門客戶，并將在城市風(fēng)景住宅的銷售過程中發(fā)現(xiàn)的潛在客戶開展成此類商家引進(jìn)。珠海電力時代廣場招商定位A區(qū)的招商功能定位及招商范圍功能定位：生活超市+百貨招商范圍：超市、百貨類商家BC區(qū)的招商功能定位及招商范圍功能定位：時代名店街中檔招商范圍：潮流服裝、休閑裝、皮鞋皮具、時髦飾品、美容護(hù)膚、休閑/特征餐飲、鐘表眼鏡、翠華新村小區(qū)商鋪

44、的招商功能定位及招商范圍功能定位：未來生活街招商范圍：美容美甲、精品、特征飾品、圖書音像、小型餐飲、模型玩具、便利店、茶莊、干洗、沖印等分階段招商戰(zhàn)略為了使珠海電力時代廣場的招商任務(wù)順利進(jìn)展，他們對招商任務(wù)進(jìn)展整體規(guī)劃，在時段的劃分上，思索到招商義務(wù)的緊迫性，以月份珠海電力時代廣場封頂為時間節(jié)點，以A區(qū)、BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商鋪的主力商家、主要品牌客戶為招商目的，劃分為以下三個階段：第一階段：月上旬至月日集中全力主攻首層至三層超市主力店及餐飲主力店的招商任務(wù)，并在月日前確定租賃條件，與商家簽署意向協(xié)作書。第二階段：月日至月日洽談BC區(qū)商業(yè)步行街的主要客戶，并在月日前確定租賃條件，商家簽署意向協(xié)

45、作書。第三階段：月日至月日洽談翠華新村小區(qū)商鋪的主要客戶，并在月日前確定租賃條件，商家簽署意向協(xié)作書。招商管理管理架構(gòu)針對整個工程的招商組織任務(wù)，我司采用工程經(jīng)理擔(dān)任制，工程經(jīng)理與開展商進(jìn)展日常任務(wù)的協(xié)調(diào)、對接，擔(dān)任招商進(jìn)度及商戶意向落實。工程小組人員配置：工程經(jīng)理：人，和開展商的主要對接人，擔(dān)任工程組成員的管理，同開展商進(jìn)展日常任務(wù)對接；市場謀劃：三明國際公司總部配合珠海電力時代廣場的謀劃任務(wù)，以商業(yè)地產(chǎn)研討部、廣告企劃部為根底構(gòu)成至人的專案小組，監(jiān)控珠海電力時代廣場的整體營銷戰(zhàn)略，制定并實施階段營銷戰(zhàn)略；招商人員：人，招商方案的實施，商戶的接待、洽談。可視招商的實踐進(jìn)展和需求再加派招商人員

46、，人員數(shù)量另議?，F(xiàn)場管理與控制工程小組定期連同開展商舉行任務(wù)溝通會議，通報每周招商進(jìn)展情況及目前急需開展商處理的問題；定期制造商戶統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析，并以月結(jié)方式向開展商提交；定期向開展商提交例會紀(jì)要、招商進(jìn)度周結(jié)、月結(jié)；及時分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整招商戰(zhàn)略并根據(jù)開發(fā)商詳細(xì)要求提交宣傳推行方案書。第四部分 包裝推行戰(zhàn)略推行目的準(zhǔn)確鎖定珠海電力時代廣場的目的受眾，根據(jù)該群體的消費特點，經(jīng)過有效的廣通知求，樹立珠海電力時代廣場在市場上的最正確籠統(tǒng)，博得更高的概念附加值，在目的受眾心中構(gòu)成獨特或獨一的概念以支撐競爭實力。推行思緒及階段劃分根據(jù)珠海電力時代廣場的工程進(jìn)度估計，并結(jié)合工程的推行需求

47、，我司提出如下珠海電力時代廣場的推行思緒及階段劃分：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間年月年月年月至月年月至開業(yè)推行重點、工程定位、企業(yè)籠統(tǒng)、新香洲商圈價值、政府規(guī)劃、主力商家的招商進(jìn)度、工程進(jìn)度封頂、主力商家簽約、開發(fā)商籠統(tǒng)、品牌、社區(qū)生活MALL投資理念、主力商家進(jìn)場裝修、BC區(qū)公開招商、銷售、與主力商家進(jìn)展回訪，價值互動、最新工程進(jìn)度、開業(yè)、運營期間的促銷活動整體推廣思路、“社區(qū)生活MALL概念推行：以珠海電力時代廣場所定位的“珠海首席社區(qū)MALL概念導(dǎo)入為契機(jī)，對初次在珠海提出的“社區(qū)生活MALL概念進(jìn)展推行和炒作；、針對開發(fā)商及工程籠統(tǒng)：結(jié)合新香洲政府規(guī)劃、商圈變革等宏觀趨勢和

48、開發(fā)商本身的背景實力，經(jīng)過工程建筑規(guī)劃、籠統(tǒng)定位等的宣傳推行，提升開發(fā)商和工程整體籠統(tǒng)，為后期推行奠定根底；、針對珠海電力時代廣場招商義務(wù)：進(jìn)展招商造勢，以軟文、新聞進(jìn)展炒作，制造緊迫感；、針對促進(jìn)珠海電力時代廣場BC區(qū)招商、樓款回收，翠華新村臨街商鋪的定位和商戶調(diào)整，開發(fā)商后續(xù)工程的租售等問題：以招商推介、商家回訪互動、投資論壇以及新聞發(fā)布會等方式，與業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、已進(jìn)駐商家和張望商家進(jìn)展互動，與其建立良好關(guān)系，并使其成為珠海電力時代廣場及珠海電力集團(tuán)后續(xù)開發(fā)工程的忠實客戶，整體帶開工程以及企業(yè)長久戰(zhàn)略開展；、珠海電力集團(tuán)與三明國際強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是雄厚實力與專業(yè)技術(shù)的資源整合。推行戰(zhàn)略根據(jù)珠海電

49、力時代廣場的推行受眾特征和本身定位差別性，在工程推行上采用高舉高打、整合營銷戰(zhàn)略，以打造新香洲新商業(yè)標(biāo)桿為中心，制定真實可行、本錢最優(yōu)的廣告推行戰(zhàn)略。工程線推行戰(zhàn)略結(jié)合珠海新香洲區(qū)域商業(yè)開展，以珠海電力時代廣場本身的定位、建筑形狀、商業(yè)規(guī)劃、周邊環(huán)境、工程品牌等的優(yōu)勢組合，塑造工程在珠海的強(qiáng)勢品牌。 概念導(dǎo)入“社區(qū)生活MALL作為社區(qū)商業(yè)開展的全新方式，在廣州、深圳等地域得到了較大地開展和運用如廣州天河都市廣場。而珠海電力時代廣場定位為“珠海首席社區(qū)生活MALL，是珠海市第一家以“社區(qū)生活MALL這一全新而又準(zhǔn)確的概念為主題的新型商業(yè)物業(yè)形狀，利用其全新概念進(jìn)展炒作，推進(jìn)珠海電力時代廣場的開展

50、，并且構(gòu)成與周邊同類型商業(yè)物業(yè)的差別化中心優(yōu)勢，易于表達(dá)工程的未來商業(yè)價值，塑造工程物業(yè)標(biāo)高品牌籠統(tǒng)。品牌強(qiáng)化經(jīng)過珠海電力時代廣場高端品牌的塑造，提升商業(yè)競爭力，從而在城市線的大勢引導(dǎo)下?lián)屨贾粮呱虡I(yè)點。詳細(xì)包括如下幾個方面：珠海電力集團(tuán)的品牌及實力Shopping mall的勝利在很大程度上取決于開發(fā)商雄厚的實力及良好的開發(fā)、運營認(rèn)識。珠海電力集團(tuán)作為大型國有企業(yè)，無論是在資金、管理還是技術(shù)上，均具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。珠海電力時代廣場的品牌包括工程定位、建筑風(fēng)格等珠海電力時代廣場的 “珠海首席社區(qū)生活MALL的概念，對珠海目前的傳統(tǒng)商業(yè)的開展不啻于一次晉級換代，同時也是對珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念的更新，

51、是商業(yè)觀念的先行者和商業(yè)行為的實際者。引入的商家品牌針對目前新香洲商業(yè)蓬勃開展，但大型知名零售企業(yè)，尤其是外資零售企業(yè)尚未大量進(jìn)駐的現(xiàn)狀，對珠海電力時代廣場引入的商家品牌進(jìn)展強(qiáng)勢宣傳，以己之長補(bǔ)彼之短。資源整合由于珠海電力時代廣場分為兩大塊，作為主體建筑的A區(qū)以及作為商業(yè)步街的BC區(qū)，同屬珠海電力集團(tuán)旗下物業(yè)的還有翠華新村小區(qū)商鋪，這些物業(yè)在地域空間分布上，構(gòu)成了融為一體的區(qū)域商圈。經(jīng)過對這三塊商業(yè)區(qū)域的差別化定位，可建立起既能提升高度、又能延伸廣度，同時在業(yè)態(tài)和商品構(gòu)造上互補(bǔ)的中心商圈。在實現(xiàn)珠海電力時代廣場A區(qū)主力店招商勝利的前提下，經(jīng)過對BC區(qū)的宏大影響，促進(jìn)銷售款的回收和品牌商家的進(jìn)駐

52、；繼之以BC區(qū)的旺場銷售和招商推進(jìn)翠華新村小區(qū)商鋪的重新定位和商戶調(diào)整，整體檔次提升，商業(yè)價值提升，并乘勢帶動小區(qū)剩余商鋪銷售。而與此相呼應(yīng)的是，BC區(qū)和翠華新村小區(qū)商鋪的銷售、招商勝利，也進(jìn)一步強(qiáng)化了龍頭的珠海電力時代廣場的商業(yè)競爭力，構(gòu)成一個良好的循環(huán)推進(jìn)體系。城市線推行戰(zhàn)略站在城市開展和城市運營的高度，以新香洲商業(yè)幅員重構(gòu)為“取勢點，借助珠海電力時代廣場對珠海商業(yè)區(qū)格局的重構(gòu)以及對珠海城市運營產(chǎn)生的影響，樹立珠海電力時代廣場在新香洲區(qū)域的商業(yè)標(biāo)高籠統(tǒng)，以及作為 “珠海首席社區(qū)生活MALL的首創(chuàng)性、超前性、先進(jìn)性的商業(yè)指點者位置。產(chǎn)品線推行戰(zhàn)略在兩大推行主線的演繹下，經(jīng)過對產(chǎn)品線的逐漸展開

53、，進(jìn)一步經(jīng)過市場來深化產(chǎn)品品牌內(nèi)涵，強(qiáng)化產(chǎn)品品牌深度。詳細(xì)沿以下兩個層面進(jìn)展延伸：以工程進(jìn)度為節(jié)點主要是指對既定工程進(jìn)度的實時配合宣傳，包括封頂、完工、驗收等“時機(jī)點，表達(dá)珠海電力集團(tuán)雄厚的實力和誠信、擔(dān)任的專業(yè)籠統(tǒng)，強(qiáng)化品牌。以招商進(jìn)度為切入點主要是指工程招商過程中的各種“音訊和報道，可以根據(jù)推行需求，對包括招商商家洽談、簽約、入駐、營業(yè)等各個“敏感點進(jìn)展有控制地“新聞報道，以造勢和炒作來強(qiáng)化珠海電力時代廣場的熱銷氣氛，促進(jìn)主力商家簽約和品牌商家的招商。整體包裝戰(zhàn)略工程包裝戰(zhàn)略本工程定位為“珠海首席社區(qū)生活MALL，在工程包裝中要盡量表達(dá)定位的內(nèi)涵，經(jīng)過工程在顏色、方式、文字、圖片展現(xiàn)等方面的個性化設(shè)計，使客戶劇烈感遭到珠海電力時代廣場的質(zhì)量及現(xiàn)代商業(yè)氣味，到達(dá)宣傳工程、促進(jìn)銷售的目的，最終穩(wěn)定珠海電力集團(tuán)的品牌籠統(tǒng)。建議珠海電力時代廣場在總體包裝上應(yīng)采用能充分表達(dá)繽紛、陽光、富時代感的顏色和表現(xiàn)手法、把中高檔的物業(yè)籠統(tǒng)帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價值認(rèn)同感?；\統(tǒng)包裝戰(zhàn)略商業(yè)籠統(tǒng)是普通群眾對于工程各種印象的綜合，它能引導(dǎo)消費者對工程形故意理預(yù)期，從而決議工程的品牌價值和商業(yè)價值。珠海電力時代廣場地處珠海商業(yè)開展?jié)摿颓熬氨容^大的新香洲片區(qū)，而其本身的商業(yè)定位以及對周邊商業(yè)的整合提供了珠海電力時代廣場籠統(tǒng)包裝的方向