房地產行業(yè)企業(yè)全景圖系列專題：銷售篇

1、核心摘要為更好地分析各家房企的經營狀況，平安地產研究團隊將針對行業(yè)50強房企，從土儲、銷售、財務等多個維度展開系列分析。在此前 的土儲篇中，我們從現(xiàn)狀、布局、質量及管控四大維度展現(xiàn)50強房企土儲全貌，本篇報告為50強房企全景圖研究系列的第二篇， 我們以銷售為切入點，全面剖析50強房企銷售狀況。銷售增速穩(wěn)中趨降，各梯隊態(tài)度分化：50強房企2015-2019年銷售金額、銷售面積年復合增速達39.4 、32 ，大幅優(yōu)于同期全國整體 水平（16.3 、7.5 ）, 2019年全國銷售額、銷售面積市占率達59.7 、40.7 。隨著調控升級、潛在住房需求下降，2017年以來50強 房企增速逐步放緩，中長

2、期看，隨著行業(yè)整體已由成長期步入成熟期，各房企將由規(guī)模為王向高質量發(fā)展轉變。從各梯隊來看， TOP11-20、 TOP31-50銷售增速靠前，規(guī)模增長訴求依舊強烈；從房企屬性來看，民營房企由于更完善的激勵及增速訴求，2015-2019 年銷售金額、面積復合增速均值為52.3 、43，明顯高于央企及地方國企；從具體房企來看，新力控股、中梁等中型房企2015-2019 年增速較高，銷售額年復合增速超70。從下沉三四線到回歸一二線，從布局中西部轉向沿海核心城市圈：50強房企布局以一二線及三大城市圈（長三角、珠三角、環(huán)渤海） 為主，2015-2019年銷售占比均過半。結合歷年拿地情況，50強房企呈現(xiàn)從

3、下沉三四線到回歸一二線、從中西部向沿海核心城市圈傾 斜；綜合產業(yè)、人口等因素，預計后續(xù)主要城市圈仍將為房企中長期銷售貢獻主力。從各房企來看，50強房企中濱江、禹洲銷售主要 分布一二線且多在三大城市圈；得益于三四線去庫存，三四線占比高的中南、美的2015-2019年銷售額復合增速明顯高出平均水平。銷售均價漲幅收窄，已售項目盈利能力尚可：調控加碼、城市下沉、中央強調遏制房價上漲等背景下，2018、2019年50強房企均價漲 幅放緩，2019年50強房企整體銷售均價13662元/平米，同比增長1.3，高于全國均價（9310元/平），反映出其更高的產品影響力及 議價能力。以上年地價/當年售價估算已售項

4、目盈利能力，2017年以來比值呈現(xiàn)下行，2019年各梯隊上年地價/當年售價維持30左右， 相對平穩(wěn)且較低的地價房價比反映依舊較強的獲地能力及營銷能力，預計短期毛利率仍有望維持較高水平。布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位：2019年上半年23家數(shù)據(jù)可得房企平均布局城市74城，較2015年增加36城，隨著覆蓋城市 數(shù)量增加，可拓展版圖縮小，預計城市深耕重要性將進一步凸顯。受房價上漲影響，50強房企銷售套均金額持續(xù)走高至2019年的1682核心摘要萬元/套，由于銷售主要面向大眾市場，套均面積基本維持100平米左右，剛需、剛改仍為主流定位。中南、美的置業(yè)等三四線占比較 高房企單套面積相對更大，而一

5、二線占比高房企相對套均面積更小，反映不同區(qū)域的購買力差異、客戶偏好差異。未來展望：（1）強者恒強，集中度提升。中長期隨著新房市場規(guī)模收縮，主流房企憑借融資及拿地優(yōu)勢、強大的運營能力，有望持 續(xù)擴大市場份額。（2）從規(guī)模到質量，從單一到多元。行業(yè)增速回落下房企發(fā)展需同時關注規(guī)模增長與質量提升，將更加注重拿地 質量、成本及效率管控、產品議價等能力提升；同時增量空間收窄將持續(xù)帶動多元化布局探索。（3）城市圈為主戰(zhàn)場，區(qū)域深耕重 要性凸顯。從維持貨值和體量角度出發(fā)，結合區(qū)域產業(yè)及人口因素，預計未來全國主要城市圈將為房企銷售貢獻主力；可拓展版圖收 縮下區(qū)域深耕重要性將進一步凸顯。（4）需求各有側重，建立

6、多種類、標準化、具備價值感的產品體系。剛需剛改受制于購買力削 弱更青睞小型化、實用性產品，純改善客群價格敏感度相對較低，品質仍為關注重點，多種類、標準化、具備價值感的產品體系可滿 足多方需求、提高周轉效率、樹立產品辨識度與感召力。投資建議：短期受新冠疫情影響，房企銷售開工受到沖擊，資金端壓力亦逐步加大，但我們認為對于房企危中藏機，危險在于短期銷 售回款放緩及現(xiàn)金流壓力加大、開工停滯導致未來供貨不足的風險；機會在于線下售樓的暫停催生多元化營銷手段，融資、拿地、品 牌占優(yōu)房企相對抗風險能力更強，且有望把握本輪疫情帶來的拿地機遇，進一步鞏固行業(yè)地位或實現(xiàn)彎道超車。板塊投資方面，目前 主流房企對應20

7、20年估值不到7倍，潛在股息率超過4，市場波動加劇情形下，低估值、低漲幅、高股息率的地產板塊成為不確定性 中的確定性，行業(yè)配置價值凸顯。同時，盡管中央持續(xù)強調“房住不炒”，但經濟及樓市下行背景下因城施策空間打開，地方政策微 調頻頻，行業(yè)融資利率持續(xù)下行，有望打開板塊估值提升空間。中期隨著政策微調、貨幣端發(fā)力，樓市有望逐步走穩(wěn)，關注流動性寬 松可能帶來的“資產荒”配置機會。個股方面，短期建議優(yōu)選財務狀況佳、融資能力強、估值低的全國性房企萬科、保利、金地、招 商等，同時關注業(yè)績銷售高增的彈性二線中南、陽光城等。風險提示：1、行業(yè)短期資金壓力加大風險；2、板塊毛利率大幅下降風險；3、由于中指和克而瑞

8、數(shù)據(jù)與公司披露略有差異，導致相關結論和指標并不完全準確。3邏輯圖4TOP50銷售分析現(xiàn)狀TOP50整體分梯隊布局城市能級質量銷售均價上年地價/當年房價策略展望銷售增速穩(wěn)中趨降調控常態(tài)化、需求下降沖擊前十、沖擊千億降融資成本TOP11-20、TOP31-50更積極區(qū)域棚改貨幣化退潮、一二線市場 回暖及限價放開從下沉三四線到回歸一二線產業(yè)支撐及人口流入、市場體量大加大中西部到聚焦城市圈調控加碼、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”房價穩(wěn)定，漲幅放緩已售項目盈利能力尚可維持低位可拓展區(qū)域或城市減少區(qū)域深耕重要性凸顯套均總價上行，購買力削弱剛需剛改為主流強者恒強，集中度提升從規(guī)模到質量，從單一到多元城市圈為主戰(zhàn)場，區(qū)域

9、深耕重要性凸顯產品定位鮮明，各有側重“三穩(wěn)”及樓市窄幅波動分類型開發(fā)規(guī)模中長期趨勢向下民企增速更快、更高激勵完善、規(guī)模及降成本訴求Contents銷售布局：從下沉三四線到回歸一二線，從布局中西部轉向沿海核心城市圈銷售現(xiàn)狀：增速穩(wěn)中趨降，各梯隊態(tài) 度分化銷售質量：均價漲幅收窄，已售項目 盈利能力尚可銷售策略：布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位0102030405未來展望與投資建議銷售增速穩(wěn)中趨降，整體表現(xiàn)優(yōu)于全國整體表現(xiàn)優(yōu)于全國，房企增速趨于放緩。2015-2019年50強房企銷售金額、銷售面積年復合增速達39.4 、32 ，大幅優(yōu)于同期全國整體水平（16.3 、7.5 ）。從增速走勢來看，

10、受一二線調控升級及三四線棚改貨幣化退潮影響，2017年以來50強房企銷售額、銷售面積增速呈下降趨勢，2019年同比增速較2018年下降20.2個、20.5個百分點至17 、15.5 ?？紤]“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”政策導向延續(xù)，且當前行業(yè) 整體已由成長期步入成熟期、市場體量屢創(chuàng)新高，預計增長將回歸平穩(wěn)，各房企亦將由規(guī)模為王向高質量發(fā)展轉變，整體增速將進一步放 緩。TOP50房企銷售金額走勢TOP50房企銷售面積走勢全國銷售規(guī)模升至高位252203946059365814379530356.5%50.4%37.2%17.0%0%10%20%30%40%50%60%020,00040,00060,

11、00080,000100,00020152016201720182019120,000億元TOP1-50同比229793232644404603746975640.7%37.4%36.0%15.5%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000020152016201720182019萬平米TOP1-50同比201816141210864201999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019億平米、萬億元全國商品房銷售面積全國商品房

12、銷售額資料來源：克而瑞，國家統(tǒng)計局，平安證券研究所650強市占率穩(wěn)步提升，前十銷售貢獻度最高各梯隊銷售面積占50強房企比重各梯隊銷售金額占TOP50比例54.1%53.3%53.0%49.2%47.6%16.1%17.0%18.0%19.2%20.3%13.6%13.1%13.1%14.0%13.4%16.3%16.5%18.7%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20182019TOP31-50 TOP11-20TOP21-30 TOP1-1015.9%17.6%57.0%57.6%57.5%53.0%51.2%14.4%15.5%16.3%18.5%19.5%

13、13.4%12.6%12.4%13.1%13.1%15.2%14.2%16.2%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182019TOP31-50 TOP11-20TOP21-30 TOP1-1013.7%15.4%各梯隊銷售金額占全國比重201520162017各梯隊銷售面積占全國比重17.9%20.5%26.2%35.2%40.7%10.2%11.8%15.1%18.6%20.8%0%5%10%15%20%25%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019TOP1-10（右軸） TO

14、P21-30（右軸）28.9%33.5%44.4%54.3%59.7%15.6%17.9%23.5%26.7%28.4%0%5%10%15%20%25%30%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182019TOP1-50TOP11-20（右軸） TOP1-10（右軸） TOP21-30（右軸）TOP1-50 TOP11-20（右軸）TOP31-50（右軸）TOP31-50（右軸）50強市占率穩(wěn)步提升。2015-2019年50強房企全國市占率持續(xù)提升，2019年銷售 額、銷售面積市占率分別較2015年提升30.8個、22.8個百分點至59.7、40.7 。

15、中長期看，隨著新房市場規(guī)模收縮，頭部房企憑借融資及拿地優(yōu)勢、強大運營能 力，有望持續(xù)擴大市場份額。從50強內部來看，TOP1-10房企2019年銷售面積占50強比重過半。結合上篇土儲報 告分析，2019年末TOP1-10房企土儲建面占50強（剔除華僑城、華夏幸福）總土儲 比例55.1 ，2019年同口徑TOP1-10房企銷售面積占比為52.4 ，土儲占比高于銷售 占比，預計后續(xù)TOP1-10市占率仍能維持較高水平。資料來源：克而瑞，國家統(tǒng)計局，平安證券研究所7前十追趕者及千億內房企增速領跑前十追趕者及千億內房企增速領跑。2015-2019年TOP11-20、TOP31-50銷售額（銷售面積）年

16、復合增速分別達47.7 （42.4 ）與44.4（34.2 ），增速高于其他梯隊，反映TOP11-20房企沖擊前十意愿仍然強烈，而千億內房企（2019年TOP30銷售門檻為1131億）仍存在規(guī) 模增長訴求，這與此前土儲報告中該兩梯隊拿地更積極相一致。相較而言，2017年以來TOP1-10房企銷售增速有所放緩，我們認為主要受 制于龍頭房企較大的規(guī)模體量，同時主流房企在規(guī)模上臺階后逐步開啟多元化嘗試、注重中長期業(yè)務布局。各梯隊房企銷售金額增速25.3%11.7%52.0%44.5%32.0%37.2%32.5%54.3%52.7%21.5%21.4%0%10%20%30%40%50%60%2016

17、201720182019各梯隊房企銷售面積增速TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-5049.7%27.4%13.1%58.9%65.3%59.2%44.7%51.8%46.5%24.4%23.8%0%10%20%30%40%50%60%70%2016201720182019TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50資料來源：克而瑞，平安證券研究所8民企銷售面積增長更快分房企屬性來看，民營房企2015-2019年銷售面積增長較快，各企業(yè)年復合增速均值為43，高于央企（29.6）及地方國企（20.5 ）， 反映民企更靈活的激勵機

18、制、更強的擴規(guī)模降融資成本訴求。20%40%60%80%100%120%控 產團 股集 團團集 團 團集 團控產股0%保 中 華 招 中 綠 中 華 萬 綠 首 華 首 建 碧 中 融 新 世 龍 陽 金 旭 中 金 中 華 富 融 正 遠 雅 中 祥 佳 榮 濱 藍 美 龍 新 卓 金 合 泰 中 時 禹 新 建 利 海 潤 商 國 城 國 僑 科 地 開 發(fā) 創(chuàng) 發(fā) 桂 國 創(chuàng) 城 茂 湖 光 地 輝 南 科 梁 夏 力 信 榮 洋 居 國 生 兆 盛 江 光 的 光 力 越 輝 景 禾 駿 代 洲 希 業(yè) 地 地 置 蛇 金 中 鐵 城 控 股 股 置 房 園 恒 中 發(fā) 房 集 城 集

19、 集 建 股 地 幸 地 中 地 集 樂 奧 地 業(yè) 發(fā) 集 發(fā) 置 地 控 置 集 泰 集 集 中 地 望 地 產 產 地 口 茂 國 建股 份 份 業(yè) 產 大 國 展 地 團 集 團 團 設 份 產 福 產 國 產 團 集 園 產 集 展 團 展 業(yè) 產 股 業(yè) 團 富 團 團 國 產 地 產銷售面積復合增速（2015-2019年）央企增速均值29.6%地方國企增速均值20.5%民企增速均值43.0%民企2015-2019年銷售面積增長更快資料來源：克而瑞，平安證券研究所90%20%40%60%80%100%120%140%保 中 華 招 中 綠 中 華 萬 綠 首 華 首 建 碧 中 融

20、 新 世 龍 陽 金 旭 中 金 中 華 富 融 正 遠 雅 中 祥 佳 榮 濱 藍 美 龍 新 卓 金 合 泰 中 時 禹 新 建 利 海 潤 商 國 城 國 僑 科 地 開 發(fā) 創(chuàng) 發(fā) 桂 國 創(chuàng) 城 茂 湖 光 地 輝 南 科 梁 夏 力 信 榮 洋 居 國 生 兆 盛 江 光 的 光 力 越 輝 景 禾 駿 代 洲 希 業(yè) 地 地 置 蛇 金 中 鐵 城 控 股 股 置 房 園 恒 中 發(fā) 房 集 城 集 集 建 股 地 幸 地 中 地 集 樂 奧 地 業(yè) 發(fā) 集 發(fā) 置 地 控 置 集 泰 集 集 中 地 望 地銷售金額復合增速（2015-2019年）央企增速均值34.0%地方國企增

21、速均值33.7%民企增速均值52.3%民企銷售金額增速更高從銷售金額來看，2015-2019年民營房企銷售金額增速亦更高，各企業(yè)年復合增速均值為52.3 ，優(yōu)于央企（34）及地方國企（33.7 ）。民企2015-2019年銷售金額增速更高產 產 地 口 茂 國 建股 份 份 業(yè) 產大 國 展 地 團 集 團 團 設 份 產 福 產 國 產 團 集 園 產 集 展 團 展 業(yè) 產 股 業(yè) 團 富 團 團 國 產 地 產控 產團 股集 團團集 團 團集 團控 股產資料來源：克而瑞，平安證券研究所10新力、中梁增速居前，綠城、中海相對靠后從具體房企來看，2015-2019年銷售額、銷售面積復合增速均

22、靠前 的為新力控股、中梁地產，對應銷售金額復合增速超74、銷售面 積復合增速超80；銷售額、銷售面積增速相對靠后的為綠城中國 、中海地產，對應銷售金額復合增速低于25、銷售面積復合增 速低于10。2015-2019年銷售額復合增速后十房企2015-2019年銷售額復合增速前十房企116%88% 81% 74% 72% 71%71% 71% 67% 67%140%120%100%80%60%40%20%0%銷售金額復合增速（2015-2019年）30% 29% 29%26% 26%25%22%20%18% 17%35%30%25%20%15%10%5%0%華潤 富力 雅居 泰禾 首創(chuàng) 萬科 中海

23、 華夏 綠地 綠城 置地 地產 樂集 集團 置業(yè)地產 幸福 控股 中國團銷售金額復合增速（2015-2019年）102%86%81%65% 62%62% 61% 59% 58% 58%100%80%60%40%20%0%120%中梁 新力 融創(chuàng) 陽光 新城 華僑 祥生 佳兆 中國 中國 地產 控股 中國 城集 發(fā)展 城 地產 業(yè)集 奧園 金茂 集團團 控股集 團 團2015-2019年銷售面積復合增速前十房企銷售面積復合增速（2015-2019年）18% 18% 18% 17%16% 16% 15%9%8%5%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%萬科 泰禾 華夏 綠地 榮盛

24、 雅居 首開 中海 綠城 首創(chuàng) 集團 幸福 控股 發(fā)展 樂集 股份 地產 中國 置業(yè)團新力 佳兆 祥生 中梁 美的 中南 新希 新城 華發(fā) 中國 控股 業(yè)集 地產 地產 置業(yè) 建設 望地 發(fā)展 股份 奧園團集 團 集團產控股2015-2019年銷售面積復合增速后十房企銷售面積復合增速（2015-2019年）資料來源：克而瑞，平安證券研究所11龍頭規(guī)模訴求放緩，中小房企增速更高12資料來源：克而瑞，平安證券研究所中國恒大萬科融創(chuàng)中國保利地產綠地控股中海地產新城發(fā)展控股龍湖集團招商蛇口 世茂房地產 金地集團華潤置地陽光城集團 旭輝集團金科股份中國金茂中梁地產集中團南建設融信中國綠城中國遠洋集團雅居

25、樂集團華夏幸福中國奧園佳兆業(yè)集團祥生地產集團濱江集團 正榮地產中國鐵建 富力地產藍光發(fā)展美的置業(yè)龍光地產榮盛發(fā)展新力控股首開股份金輝集團卓越置業(yè)合景泰富集團泰禾集團首創(chuàng)置業(yè)中駿集團時代中國控股建發(fā)房產新希望地產華發(fā)股份華僑城 禹洲地產建業(yè)地產0%20%60%80%100%120%01,0002,0003,0005,0006,0007,0008,0002015-2019年 銷 售 額 復 合增40%速4,0002019年銷售額（億元）碧桂園中位數(shù)45%中位數(shù)1242億元我們用2015-2019年房企銷售額年復合增速作為縱坐標、2019年房企銷售金額作為橫坐標，對50強房企進行劃分。可以看到越靠近

26、右下 角的房企銷售規(guī)模越高、而增速越低，其中萬科、恒大等龍頭房企在達到一定量級后，增速明顯放緩；而新力控股、佳兆業(yè)、祥生等房 企，由于較低的基數(shù)相對增速更高。各房企2015-2019年銷售復合增速及2019年銷售額分布圖Contents銷售布局：從下沉三四線到回歸一二線，從布局中西部轉向沿海核心城市圈銷售現(xiàn)狀：增速穩(wěn)中趨降，各梯隊態(tài) 度分化銷售質量：均價漲幅收窄，已售項目 盈利能力尚可銷售策略：布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位0102030405未來展望與投資建議40%50%100%90%80%70%60%控 產 股資料來源：中指，克而瑞，平安證券研究所團集 團團集 團 團集 團控產股3

27、0%20%10%0%碧 萬 中 融 保 綠 中 新 世 華 龍 招 陽 金 旭 中 金 中 中 華 富 融 正 綠 遠 雅 中 祥 佳 榮 濱 中 藍 美 龍 新 首 卓 華 金 合 泰 首 中 華 時 禹 建 新 建 桂 科 國 創(chuàng) 利 地 海 城 茂 潤 湖 商 光 地 輝 南 科 國 梁 夏 力 信 榮 城 洋 居 國 生 兆 盛 江 國 光 的 光 力 開 越 發(fā) 輝 景 禾 創(chuàng) 駿 僑 代 洲 發(fā) 希 業(yè) 園恒 中 地 控 地 發(fā) 房 置 集 蛇 城 集 集 建 股 金 地 幸 地 中 地 中 集 樂 奧 地 業(yè) 發(fā) 集 鐵 發(fā) 置 地 控 股 置 股 集 泰 集 置 集 城 中 地

28、 房 望 地 大 國 產 股 產 展 地 地 團 口 集 團 團 設 份 茂 產 福 產 國 產 國 團 集 園 產 集 展 團 建 展 業(yè) 產 股 份 業(yè) 份 團 富 團 業(yè) 團國 產 產 地 產2019年銷售面積占比2019年銷售金額占比面積占比均值41.1%金額占比均值45.1%研究數(shù)據(jù)梳理14為統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，我們采用中指數(shù)據(jù)庫的銷售城級及區(qū)域分類標準，囿于數(shù)據(jù)可得原因，中指數(shù)據(jù)庫對各房企城級或區(qū)域銷售統(tǒng)計并不 完整。2019年中指統(tǒng)計的50強房企各城級銷售金額（面積）之和與總金額（面積）不一致。中指數(shù)據(jù)庫各城級或區(qū)域銷售總和占房企總銷售額比例中指二線銷售占比高估、三線占比低估15房企類

29、型年報占比中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)占比占比差異（年報數(shù)據(jù)-中指數(shù)據(jù)）一線二線三四線一線二線三四線一線二線三四線龍湖集團銷售金額19.568.512.019.974.45.7-0.4-5.96.3銷售面積7.975.117.08.682.49.0-0.7-7.38.0旭輝集團銷售金額13.771.315.16.190.13.87.6-18.811.3銷售面積6.573.619.93.792.04.32.8-18.415.6時代中國銷售金額30.14.465.618.620.461.111.5-16.04.5銷售面積21.78.769.622.334.243.5-0.6-25.526.1禹洲地產銷售金額11

30、.365.922.716.179.64.3-4.8-13.718.4銷售面積4.754.840.510.780.48.8-6.0-25.631.7遠洋集團銷售金額43.346.99.835.962.31.87.4-15.48.0銷售面積27.057.215.815.567.417.111.5-10.2-1.3建業(yè)地產銷售金額0.025.774.30.078.421.60.0-52.752.7銷售面積0.016.983.10.062.437.60.0-45.545.5中南建設銷售金額4.841.453.810.546.143.4-5.7-4.710.4銷售面積1.737.960.34.145.6

31、50.3-2.4-7.710.0銷售金額占比差異均值（不含建業(yè)）2.6-12.49.8銷售面積占比差異均值（不含建業(yè)）0.8-15.815.0我們選取7家數(shù)據(jù)可得且可比的房企年報數(shù)據(jù)，按照中指城級標準重新歸類整理，對比其年報數(shù)據(jù)與中指樣本數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除建業(yè)地產外，年 報數(shù)據(jù)反映的各城級占比與中指數(shù)據(jù)相對一致。剔除建業(yè)后，整體來看，年報數(shù)據(jù)的一線城市銷售額占比略高2.6個百分點，二線城市占比 則低12.4個百分點，三線城市占比則高9.8個百分點，或因三四線地產項目數(shù)據(jù)收集相對困難，導致中指數(shù)據(jù)有所低估。在下文分析中，我 們仍采用中指的城級數(shù)據(jù)，并剔除了樣本占比低于20的房企，但可能存在高估二線占比

32、，低估三四線占比的情況。各公司年報銷售城級占比與中指數(shù)據(jù)對比（2018年）25143356/458資08/20200306 07:44 料來源：公司年報，中指，平安證券研究所注：年報數(shù)據(jù)依據(jù)中指城級標準區(qū)分一線、二線、三四線房企類型年報占比中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)占比占比差異（年報數(shù)據(jù)-中指數(shù)據(jù)）長三角珠三角環(huán)渤海東北中西部長三角珠三角環(huán)渤海東北中西部長三角珠三角環(huán)渤海東北中西部龍湖集團銷售金額27.910.729.71.929.929.67.126.94.232.1-1.73.62.8-2.3-2.2銷售面積22.510.825.91.739.220.87.524.35.541.91.73.31.6-

33、3.8-2.7旭輝集團銷售金額47.84.920.00.027.258.10.011.94.125.9-10.34.98.1-4.11.3銷售面積43.55.717.60.033.251.60.011.65.431.3-8.15.76.0-5.41.9時代中國銷售金額0.095.60.00.04.40.079.60.00.020.40.016.00.00.0-16.0銷售面積0.091.30.00.08.70.065.80.00.034.20.025.50.00.0-25.5禹洲地產銷售金額60.019.59.40.011.174.916.85.90.02.4-14.92.73.50.08.7

34、銷售面積51.223.912.00.013.073.015.18.80.03.1-21.88.83.20.09.9遠洋集團銷售金額12.720.048.35.014.026.115.238.48.911.5-13.44.89.9-3.92.5銷售面積13.018.543.06.219.420.321.728.715.314.1-7.3-3.214.3-9.15.3建業(yè)地產銷售金額0.00.00.00.0100.00.00.00.00.0100.00.00.00.00.00.0銷售面積0.00.00.00.0100.00.00.00.00.0100.00.00.00.00.00.0中南建設銷售金

35、額64.41.215.20.918.457.00.922.21.018.97.40.3-7.0-0.1-0.5銷售面積58.21.317.71.121.749.11.326.21.422.09.10.0-8.5-0.3-0.3銷售金額均值（不含建業(yè)）-5.55.42.9-1.7-1.0銷售面積均值（不含建業(yè)）-4.46.72.8-3.1-1.9中指與年報各區(qū)域銷售占比差異相對可控16資料來源：公司年報，中指，平安證券研究所注：年報數(shù)據(jù)依據(jù)中指區(qū)域標準區(qū)分長三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部從區(qū)域銷售占比來看，剔除建業(yè)外的6家房企中，年報數(shù)據(jù)的珠三角銷售占比較中指數(shù)據(jù)略高、長三角占比略低，但整體

36、差異控制在7以內， 相對可控。綜上，我們在房企銷售城級及區(qū)域分析中剔除了華夏幸福、中國奧園、祥生地產集團、建業(yè)地產四家樣本占比較低或與年報數(shù)據(jù) 差異明顯的房企。由于統(tǒng)計樣本并未包括房企所有銷售項目，本文城市及區(qū)域分析結果可能與公司實際情況存在差異。各公司年報銷售區(qū)域占比與中指數(shù)據(jù)對比（2018年）30.2%27.3%21.1%18.0%18.9%53.3%55.5%59.1%61.3%59.2%16.5%17.3%19.8%20.7%22.0%0%10%20%30%40%50%60%70%三四線占比13.7%6.9%6.7%3.4%3.5%48.6%58.6%51.2%37.7%34.6%42

37、.1%51.2%45.4%50.5%46.0%0%10%20%30%40%50%60%70%三四線占比23.0%12.9%12.6%42.7%43.8%62.9%50.4%54.2%58.3%13.5%22.9%14.1%26.6%32.9%29.1%0%10%20%30%40%50%60%70%201520162017201820192015201620172018201920152016201720182019三四線占比從下沉三四線到回歸一二線17資料來源：中指，平安證券研究所 注：一線、二線、三四線采取中指城級分類，盡管拿地、銷售數(shù)據(jù)均來自中指，但由于統(tǒng)計方法存在差異，故銷售城級占比與拿

38、地城級占比絕對值對比意義削 弱，下同50強房企銷售整體上以一二線為主，占比超50。 2016年“930”新政下核 心城市開啟嚴調控、三四線處于去庫存周期，多數(shù)房企選擇下沉三四線，2017、2018年三四線拿地占比明顯提升；50強房企2015年以來三四線銷售占 比逐步上升，2019年銷售面積、銷售金額占比分別升至29.3 、22 。從拿地 走勢來看，2019年隨著棚改貨幣化退潮、一二線市場回暖及限價放開，房企 布局又逐步向一二線回歸。預計受拿地影響，三四線銷售占比后續(xù)亦將逐漸 回落并回歸平穩(wěn)。50強房企銷售金額分布 一線占比二線占比50強房企拿地建面分布一線占比二線占比14.2%12.5%9.5

39、%7.8%8.2%61.3%62.3%64.1%64.7%62.5%24.4%25.1%26.4%27.5%29.3%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201750強房企拿地金額分布一線占比二線占比2018201950強房企銷售面積分布一線占比二線占比三四線占比20152016201720182019歷年走勢整體一線占比14.212.59.57.88.2二線占比61.362.364.164.762.5三四線占比24.425.126.427.529.3TOP1-10一線占比12.29.87.66.57.2二線占比62.062.862.063.260.8三四線占比25.

40、827.430.330.332.1TOP11-20一線占比16.216.210.29.08.8二線占比68.369.675.072.473.1三四線占比15.614.214.818.518.1TOP21-30一線占比14.014.211.18.29.1二線占比54.556.961.163.456.9三四線占比31.528.927.828.433.9TOP31-50一線占比21.320.316.312.010.8二線占比57.857.663.962.660.6三四線占比20.922.219.825.428.6TOP21-30三四線銷售面積占比更高從各梯隊房企來看，TOP21-30房企三四線銷售面

41、積占比相對其他梯隊房企更高，2019年占比達33.9 。結合拿地情況，TOP21-30房企三四 線拿地面積占比在各梯隊房企中亦最高，反映出三四線城市為TOP21-30房企布局主戰(zhàn)場。從拿地走勢來看，隨著一二線回暖和三四線落 潮，前30強房企2019年二線城市拿地占比均有提升，考慮銷售滯后于拿地，預計后續(xù)各房企二線銷售占比亦有望提升。各梯隊房企歷年銷售面積城市分布各梯隊房企歷年拿地面積城市分布20152016201720182019歷年走勢整體一線占比13.76.96.73.43.5二線占比48.658.651.245.450.5三四線占比37.734.642.151.246.0TOP1-10一

42、線占比12.93.86.64.13.6二線占比48.957.751.542.349.9三四線占比38.238.441.953.646.5TOP11-20一線占比12.212.36.31.92.5二線占比54.364.355.353.256.9三四線占比33.523.438.444.940.6TOP21-30一線占比5.82.84.11.51.4二線占比27.349.144.531.548.9三四線占比66.848.151.567.049.7TOP31-50一線占比24.316.910.24.25.3二線占比52.562.149.950.545.6三四線占比23.320.939.945.349.

43、1資料來源：中指，平安證券研究所1820152016201720182019歷年走勢整體一線占比30.227.321.118.018.9二線占比53.355.559.161.359.2三四線占比16.517.319.820.722.0TOP1-10一線占比27.623.017.515.217.3二線占比53.856.457.860.757.8三四線占比18.620.624.724.124.9TOP11-20一線占比33.831.320.719.719.1二線占比55.459.068.766.167.9三四線占比10.89.610.614.113.0TOP21-30一線占比25.628.220.

44、617.619.6二線占比55.555.360.763.455.8三四線占比18.816.518.719.024.7TOP31-50一線占比39.938.435.126.822.9二線占比47.948.352.456.155.9三四線占比12.213.312.617.121.2各梯隊二線銷售額占比領先從銷售金額占比來看，各梯隊二線城市銷售金額占比相對其他各線城市明顯更高，占比普遍超過50。各梯隊房企歷年銷售金額城市分布各梯隊房企歷年拿地金額城市分布20152016201720182019歷年走勢整體一線占比43.822.923.012.912.6二線占比42.762.950.454.258.3

45、三四線占比13.514.126.632.929.1TOP1-10一線占比39.113.821.215.316.6二線占比44.168.349.549.653.8三四線占比16.817.829.335.129.7TOP11-20一線占比42.131.724.98.48.0二線占比48.760.954.060.362.3三四線占比9.37.421.131.329.8TOP21-30一線占比29.617.615.16.95.8二線占比35.864.253.049.264.9三四線占比34.618.232.043.929.4TOP31-50一線占比57.836.631.216.113.5二線占比35.

46、853.146.557.559.4三四線占比6.410.422.326.427.1資料來源：中指，平安證券研究所19首開、泰禾一線銷售占比高，中南、龍光銷售聚焦三四線從具體房企來看，為剔除異常值影響，我們對各房企各城級2015-2019年銷售占比進行均值化處理，2015-2019年一線城市銷售面積占比 均值最高的為首開、泰禾和首創(chuàng)，均超過35；二線城市銷售面積占比均值靠前的為新希望和濱江，超過90；三四線城市銷售面積占比 均值最高的為中南建設、龍光地產和美的置業(yè)，占比均超過60。2015-2019年銷售面積一線城市占比均值前十2015-2019年銷售面積二線城市占比均值前十2015-2019年

47、銷售面積三四線城市占比均值前十35% 35%33%31%24% 23% 23% 22%19%50%47%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%首開 泰禾 首創(chuàng) 合景 時代 卓越 遠洋 中國 華僑 佳兆 股份 集團 置業(yè) 泰富 中國 置業(yè) 集團 金茂城業(yè)集集團 控股團一線銷售面積占比均值100% 95%86%84% 83% 82% 81% 81% 81% 79%0%20%40%60%80%100%120%新希 濱江 金科 融創(chuàng) 新力 龍湖 旭輝 藍光 正榮 中國 望地 集團 股份 中國 控股 集團 集團 發(fā)展 地產 鐵建 產二線銷售面積占比均值68%64%60% 59%50%

48、49% 46%44% 42%38%80%70%60%50%40%30%20%10%0%中南 龍光 美的 碧桂 榮盛 時代 新城 雅居 華發(fā) 中駿 建設 地產 置業(yè)園發(fā)展 中國 發(fā)展 樂集 股份 集團控 股 控股團三四線銷售面積占比均值資料來源：中指，平安證券研究所20從布局中西部轉向沿海核心城市圈21資料來源：中指，平安證券研究所 注：各區(qū)域采取中指分類50強房企歷年銷售面積分布50強房企歷年銷售金額分布50強房企歷年拿地金額分布26.6%27.9%29.6%25.2%25.3%20.4%12.8%19.4%19.6%14.3%15.4%13.8%14.2%3.0%4.7%13.6%3.5%1

49、2.3%3.8%4.3%30.6%33.5%38.0%44.9%43.4%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019環(huán)渤海占比長三角占比 東北占比珠三角占比 中西部占比從銷售區(qū)域分布來看，2017、2018年50強房企中西部銷售占比走高，18年銷售金額 占比達26.8 、銷售面積占比達37.3 ，我們認為一方面有本輪樓市繁榮成渝、中部 城市群爆發(fā)滯后于東部的原因，另外一方面也與2017年以來房企下沉三四線城市有 關。隨著三四線樓市降溫、一二線市場回暖，2019年中西部銷售占比已有所回落。2019年三大城市圈（長三角、環(huán)渤海、珠三角）拿

50、地面積占比同比升1.04個百分點 至52.3 ，預計短期三大城市圈的銷售占比仍有望上升。中長期來看，綜合產業(yè)、 人口等因素，主要城市圈仍將為房企中長期銷售貢獻主力。34.6%44.5%37.4%37.8%37.2%12.9%17.1%20.6%26.3%27.4%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019環(huán)渤海占比長三角占比東北占比珠三角占比中西部占比29.3%30.8%28.8%30.7%16.5%16.5%14.1%13.7%15.9%15.4%7.2%6.1%12.5%7.7%11.8%6.1%13.6%6.2%28.4%19.

51、7%30.6%34.7%37.3%35.7%30.8%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019環(huán)渤海占比長三角占比 東北占比珠三角占比 中西部占比35.8%37.6%38.4%38.7%19.7%17.0%16.7%16.1%16.0%4.3% 3.5%4.6%13.9%3.9%4.1%23.5%26.8%24.7%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201750強房企拿地面積分布20182019環(huán)渤海占比長三角占比東北占比珠三角占比中西部占比36.1%20152016201720182019歷年走勢整體長三

52、角占比29.330.828.830.730.8珠三角占比19.716.516.514.113.7環(huán)渤海占比15.415.912.511.813.6東北占比7.26.17.76.16.2中西部占比28.430.634.737.335.7TOP1-10長三角占比27.629.126.129.528.0珠三角占比18.716.417.713.713.7環(huán)渤海占比14.013.910.910.713.0東北占比8.67.48.57.07.9中西部占比31.033.236.839.037.4TOP11-20長三角占比37.138.536.635.536.8珠三角占比12.78.78.89.26.6環(huán)渤海

53、占比14.717.014.914.515.2東北占比6.15.97.35.04.7中西部占比29.429.932.435.836.7TOP21-30長三角占比35.939.439.432.933.1珠三角占比24.317.215.116.518.5環(huán)渤海占比18.622.117.317.018.3東北占比6.34.38.46.46.2中西部占比14.917.019.927.223.9TOP31-50長三角占比23.723.524.528.532.8珠三角占比26.424.420.619.818.8環(huán)渤海占比19.419.013.29.311.0東北占比2.92.23.63.11.6中西部占比2

54、7.730.838.239.335.8TOP11-30長三角銷售較多，其余梯隊中西部占比領先從銷售面積占比來看，TOP1-10房企及 TOP31-50房企中西部銷售比例一直較高， 2015-2019年銷售面積占比均值分別為35.5 、34.3 ，高于50強房企整體（33.3 ），這與其拿地情況相吻合。TOP11-20房企長三角、中西部銷售面積占 比雙高，2015-2019年占比均值達36.9 、32.8 。TOP21-30房企長三角銷售面積占比 同樣相對較高，2015-2019年銷售面積占比 均值達36.2 。各梯隊房企歷年銷售面積區(qū)域分布各梯隊房企歷年拿地建面區(qū)域分布201520162017

55、20182019歷年走勢整體長三角占比26.627.929.625.225.3珠三角占比20.419.613.612.312.8環(huán)渤海占比19.414.315.413.814.2東北占比3.04.73.53.84.3中西部占比30.633.538.044.943.4TOP1-10長三角占比25.624.826.722.922.6珠三角占比23.021.313.612.211.3環(huán)渤海占比13.112.614.013.913.9東北占比3.45.74.44.37.0中西部占比34.935.541.446.745.2TOP11-20長三角占比21.433.538.934.829.2珠三角占比10.

56、89.76.28.411.1環(huán)渤海占比35.624.520.113.415.0東北占比5.25.62.52.43.2中西部占比27.026.632.441.041.5TOP21-30長三角占比37.140.132.428.230.5珠三角占比14.912.512.713.410.9環(huán)渤海占比35.623.018.519.721.0東北占比0.30.02.71.60.7中西部占比12.224.433.837.036.9TOP31-50長三角占比31.229.030.218.624.6珠三角占比25.525.625.516.719.4環(huán)渤海占比14.56.513.611.310.8東北占比0.32

57、.10.85.30.9中西部占比28.436.929.948.244.322資料來源：中指，平安證券研究所20152016201720182019歷年走勢整體長三角占比35.837.636.138.438.7珠三角占比21.718.719.717.016.7環(huán)渤海占比19.020.616.113.916.0東北占比4.33.54.63.94.1中西部占比19.119.623.526.824.7TOP1-10長三角占比33.334.832.636.034.5珠三角占比21.719.521.117.017.6環(huán)渤海占比17.818.113.812.514.8東北占比5.34.55.64.95.6中

58、西部占比22.023.226.929.627.5TOP11-20長三角占比43.747.846.141.946.3珠三角占比16.110.811.413.08.8環(huán)渤海占比18.420.917.116.417.8東北占比3.33.04.23.23.2中西部占比18.517.521.225.523.9TOP21-30長三角占比47.646.949.246.241.7珠三角占比20.815.317.415.719.3環(huán)渤海占比18.826.318.016.819.9東北占比4.32.54.63.23.0中西部占比8.59.010.818.116.0TOP31-50長三角占比28.930.529.1

59、38.041.2珠三角占比27.826.325.322.720.8環(huán)渤海占比24.425.221.913.915.2東北占比1.61.01.61.70.9中西部占比17.317.022.223.722.0各梯隊長三角區(qū)域銷售額占比領先各梯隊房企歷年銷售金額區(qū)域分布各梯隊房企歷年拿地金額區(qū)域分布由于長三角的銷售均價高于中西部，不同 于銷售面積分布，各梯隊房企在長三角銷 售金額占比均高于其他區(qū)域，這也與拿地 金額相一致。除前10房企外，其余梯隊 2019年長三角銷售額占比均超過40，其中 長三角布局力度更大的TOP11-20房企占比 達46.3 。20152016201720182019歷年走勢整

60、體長三角占比34.644.537.437.837.2珠三角占比20.522.316.217.416.7環(huán)渤海占比30.713.823.715.715.3東北占比1.32.32.22.83.4中西部占比12.917.120.626.327.4TOP1-10長三角占比31.741.835.331.631.6珠三角占比21.618.618.320.917.0環(huán)渤海占比28.916.219.516.116.9東北占比1.83.53.23.85.6中西部占比16.119.723.627.629.0TOP11-20長三角占比39.847.841.149.342.8珠三角占比12.521.48.29.313