高基數(shù)下銷售增速高位回落開竣工當(dāng)月再次走弱

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250004 投資增速高位走穩(wěn)，土地投資邊際放緩 4 HYPERLINK l _TOC_250003 新開工當(dāng)月增速轉(zhuǎn)負(fù)，竣工降幅再次走闊 5 HYPERLINK l _TOC_250002 土地購臵面積增速連續(xù)三月下滑，溢價率高位回落 7 HYPERLINK l _TOC_250001 高基數(shù)下 9 月銷售增速高位有所回落，市場熱度仍然較高 9 HYPERLINK l _TOC_250000 房企到位資金累計增速上行，單月增速高位回落 13圖表目錄圖 1：商品房開發(fā)投資完成額累計同比 4圖 2：住宅開發(fā)投資完成額累計同比 4圖 3：商品房單月開發(fā)投資完

2、成額與單月同比 4圖 4：住宅單月開發(fā)投資完成額與單月同比 4圖 5：施工投資額與土地購臵費(fèi)累計同比 5圖 6：房地產(chǎn)開發(fā)投資額構(gòu)成 5圖 7：各地區(qū)商品房開發(fā)投資額占比 5圖 8：各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比 5圖 9：各地區(qū)房地開發(fā)投資額單月同比 5圖 10：國房景氣指數(shù) 5圖 11：房屋新開工面積累計同比 6圖 12：房屋單月新開工面積及單月同比 6圖 13：房屋施工面積累計同比 6圖 14：房屋年度施工面積及 1-9 月同比 6圖 15：房屋竣工面積累計同比 7圖 16：房屋單月竣工面積及單月同比 7圖 17：土地成交價款累計同比 8圖 18：單月土地成交價款及單月同比 8圖 19：

3、土地購臵面積累計同比 8圖 20：單月土地購臵面積及單月同比 8圖 21：供應(yīng)土地建筑面積及成交土地建筑面積 8圖 22：單月百城成交樓面價及溢價率 8圖 23：單月百城土地成交結(jié)構(gòu) 9圖 24：百城分線供應(yīng)土地建面同比 9圖 25：百城分線成交土地建面同比 9圖 26：百城分線成交土地樓面均價同比 9圖 27：商品房銷售面積累計同比 10圖 28：商品房單月銷售面積及單月同比 10圖 29：30 大中城市商品房單月成交面積及同比 10圖 30：一、二、三線城市單月成交占比 10圖 31：商品房待售面積累計值（百萬方） 10圖 32：住宅待售面積累計值（百萬方） 10圖 33：辦公樓待售面積累

4、計值（百萬方） 11圖 34：商業(yè)營業(yè)用房待售面積累計值（百萬方） 11圖 35：各地區(qū)商品房銷售金額占比 11圖 36：各地區(qū)商品房銷售金額累計同比（%） 11圖 37：各地區(qū)商品房銷售金額單月同比 12圖 38：各地區(qū)商品房銷售面積占比 12圖 39：各地區(qū)商品房銷售面積累計同比 12圖 40：各地區(qū)商品房銷售面積單月同比 12圖 41：分線商品房銷售金額累計同比 12圖 42：分線商品房銷售金額單月同比 12圖 43：分線商品房銷售面積累計同比 13圖 44：分線商品房銷售面積單月同比 13圖 45：百城住宅價格指數(shù)單月環(huán)比 13圖 46：百城住宅價格指數(shù)單月同比 13圖 47：房地產(chǎn)開

5、發(fā)累計資金來源 14圖 48：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比 14圖 49：房地產(chǎn)到位資金累計同比 14圖 50：單月房地產(chǎn)到位資金及單月同比 14圖 51：國內(nèi)貸款資金累計同比 14圖 52：單月國內(nèi)貸款資金及單月同比 14圖 53：自籌資金累計同比 15圖 54：單月自籌資金及單月同比 15圖 55：定金及預(yù)收款累計同比 15圖 56：單月定金及預(yù)收款及單月同比 15圖 57：個人按揭貸款累計同比 15圖 58：單月個人按揭貸款及單月同比 15圖 59：首套房、二套房房貸平均利率 17圖 60：首套房、二套房房貸平均利率環(huán)比變化 17表 1：近期房企直接融資情況 15投資增速高位走穩(wěn)，土地投資

6、邊際放緩2020 年 1-9 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 103,484 億元，同比增加 5.6%，較 1-8月擴(kuò)大 1.0 個百分點；同期住宅開發(fā)投資完成額為 76,562 億元，同比增加 6.1%，增 速較上月擴(kuò)大 0.9 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的 74.0%，對整體開發(fā)投資完成額繼續(xù)起拉動作用。此外，從前 8 月數(shù)據(jù)來看，土地購臵費(fèi)累計同比為 8.2%，增速較上月收窄 0.3 個百分點，土地投資繼續(xù)對整體房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額起帶動作用，1-8 月施工投資累計同比上升 2.6%，增速較上月改善 1.9 個百分點，施工投資增速持續(xù)改善，同步拉動整體投資增速上行。單月數(shù)據(jù)來看，9

7、月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長 12.0%，增速較上月擴(kuò)大 0.2 個百分點，投資增速高位走穩(wěn)；住宅開發(fā)投資額同比增長 11.5%，增速較上月收窄 0.5 個百分點。整體來看，房地產(chǎn)投資增速仍然維持高位運(yùn)行，但上行速度有所放緩，我們認(rèn)為在 “345”融資新規(guī)壓力和疫情趨緩經(jīng)濟(jì)恢復(fù)流動性環(huán)境收緊預(yù)期下，房企拿地等投資行為會更加審慎，土地購臵費(fèi)增速未來或有放緩，房地產(chǎn)投資增速具備下行壓力。分區(qū)域來看，東部、中部、西部和東北區(qū)域 1-9 月累計房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為 55023、20670、23518、4273 億元，分別同比變化+6.5%、+0.9%、+8.1%、+4.4%，增速較上月分別變化+1

8、.0、+2.1、+0.2、+0.4 個百分點。從單月投資增速來看，東部、中部、西部和東北區(qū)域 9 月同比增速分別為 12.6%、14.7%、9.4%、6.5%，分別較上月變動-2.6、+4.0、+3.9、-4.9 個百分點，中部地區(qū)、西部地區(qū)投資增速提升明顯，東部、東北地區(qū)單月增速放緩導(dǎo)致累計增速回落。2020 年 9 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 100.4，較 2020 年 8 月底提升 0.1。5.6%圖 1：商品房開發(fā)投資完成額累計同比圖 2：住宅開發(fā)投資完成額累計同比15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%17/117/1018/719/420/125%20%15%10%5%

9、0%-5%-10%-15%-20%-25%6.1%17/117/918/519/119/920/5數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 3：商品房單月開發(fā)投資完成額與單月同比圖 4：住宅單月開發(fā)投資完成額與單月同比2000015000 12.0% 20%10%0%150001000030%20%11.5%10%100005000017/117/918/519/119/920/515030-10%-20%-30%50000 17/117/918/519/119/9111080%-10%-20%-30%20/5數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖

10、 5：施工投資額與土地購臵費(fèi)累計同比圖 6：房地產(chǎn)開發(fā)投資額構(gòu)成8.2%2.6%80%60%40%20%0%-20%-40%17/117/918/519/119/920/520/820/720/620/520/420/3 61.4% 61.1% 60.9% 61.8% 62.3% 62.9% 33.7% 34.0% 34.1% 33.3% 32.7% 31.9% 4.9% 4.9% 5.0% 4.9% 5.0% 5.2% 0%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 7：各地區(qū)商品房開發(fā)投資額占比圖 8：各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比20/

11、920/820/720/620/520/420/353.2%53.5%53.9%54.1%54.9%55.7%57.9%20.0%22.7% 4.1% 19.9%22.6% 4.0% 19.6%22.6% 3.9% 19.5%22.7% 3.7%19.7%22.2% 3.3%19.4%22.2% 2.7% 17.8%22.1% 2.1% 0%20%40%60%80%100%30%20%10%0%-10%-20%-30% 4.4% 6.5% 8.1% 0.9% 18/919/319/920/320/9數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 9：各地區(qū)房地開發(fā)投資額單月同比

12、圖 10：國房景氣指數(shù)80%60%40%20%0%-40%18/9 19/319/9 20/320/9-20%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局新開工當(dāng)月增速轉(zhuǎn)負(fù)，竣工降幅再次走闊2020 年 1-9 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積 16.01 億方，同比下降 3.4%，降幅較上月收窄 0.2 個百分點；其中住宅新開工面積 11.72 億方，同比下降 4.2%，降幅較上月收窄 0.1 個百分點。同期房屋竣工面積 4.13 億方，同比減少 11.6%，降幅較上月擴(kuò)大 0.8 個百分點；住宅竣工面積 2.96 億方，同比減少 10.5%，降幅較上月擴(kuò)大 0.9 個百分點

13、。同期房屋累計施工面積 85.98 億方，同比增長 3.1%，增速較上月收窄 0.2 個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，2020 年9 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.02 億方，同比-1.9%，降幅較上月擴(kuò)大 4.4 個百分點，新開工單月增速自 5 月后再度轉(zhuǎn)負(fù)；其中住宅新開工面積 1.47 億方，同比-3.6%，降幅較上月擴(kuò)大 4.8 個百分點。同期房屋竣工面積0.42 億方，同比-17.7%，降幅較上月擴(kuò)大 7.8 個百分點；住宅竣工面積 0.31 億方，同比-17.3%，降幅較上月擴(kuò)大 12.3 個百分點，竣工連續(xù)四月負(fù)增長，且本月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。受去年同期高基數(shù)和上半年受疫情影響停緩建面積

14、陸續(xù)復(fù)工擠占新開工影響，9 月新開工增速繼 5 月后再次轉(zhuǎn)負(fù)，但我們認(rèn)為，在市場銷售持續(xù)銷售火爆的情況下，房企通過搶開工、促回款努力改善資產(chǎn)負(fù)債表的意愿仍舊充沛，因此預(yù)計短期內(nèi)新開工增速仍將修復(fù)。竣工方面，盡管 9 月表現(xiàn)繼續(xù)回落，但由于房企竣工多集中在四季度，年中數(shù)據(jù)意義相對有限，另一方面房企在疫情拖延、趕工盡力完成全年銷售目標(biāo)的背景下，重心更多向新開工端傾斜，造成短期竣工表現(xiàn)相對較弱。我們?nèi)匀痪S持未來 1-2 年內(nèi)竣工增速將持續(xù)改善的判斷。圖 11：房屋新開工面積累計同比圖 12：房屋單月新開工面積及單月同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-3.6%1

15、7/117/818/318/1019/519/1220/730000250002000015000100005000020,173 40%20%-10.%9%-20%-40%-60%17/117/918/519/119/920/5數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 13：房屋施工面積累計同比圖 14：房屋年度施工面積及 1-9 月同比10%8%6%4%2%0%3.1%17/117/718/118/719/119/720/120/710080604020085.983.1%2010 2012 2014 2016 2018 2020M930%25%20%15%10%5%

16、0%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 15：房屋竣工面積累計同比圖 16：房屋單月竣工面積及單月同比4.030%-11.6%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%17/117/818/318/1019/519/1220/73.02.01.00.017/117/918/519/119/920/520%10%-17.07%-10% 0.42 -20%-30%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局土地購臵面積增速連續(xù)三月下滑，溢價率高位回落2020 年 1-9 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 15,011 萬平米，

17、同比下降 2.9%，降幅環(huán)比擴(kuò)大 0.5 個百分點；土地成交價款 9,316 億元，同比增長 13.8%，增速較上月擴(kuò)大 2.6 個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，9 月土地購臵面積 3,064 萬方，同比降低 4.8%，降幅較上月收窄 2.8 個百分點，土地購臵面積增速連續(xù)三月出現(xiàn)同比下滑；土地成交價款 2,228 億元，同比增長 23.0%，增速較上月擴(kuò)大 15.0 個百分點。土地成交市場量減價增主要因為樓面價提升，1-9 月土地成交樓面均價為 6,206 元/平米，環(huán)比上升 4.6%，同比增長 17.2%，增速較 1-8 月擴(kuò)大 3.3 個百分點，其中 9 月單月土地成交樓面均價為 7,272 元

18、/平，環(huán)比下降 2.5%，同比上漲 29.1%，增速較 8 月擴(kuò)大 12.3個百分點。百城土地供應(yīng)成交數(shù)據(jù)來看，9 月單月供應(yīng)土地規(guī)劃建面 11,431 萬平米，同比-25.2%，降幅較上月擴(kuò)大 11.7 個百分點；成交 7,316 萬平米，同比-36.5%，降幅較上月擴(kuò)大 54.5 個百分點；供銷比為 1.56，環(huán)比上行 0.27。成交樓面均價 3,207 元/平米，同比 上升 4.5%，環(huán)比上升 3.2%。百城土地成交溢價率為 13.6%，環(huán)比下降 0.9 個百分點，受 345 融資新規(guī)影響土地市場熱度已出現(xiàn)邊際回落跡象。分線來看，一線城市 9 月單月供應(yīng)土地規(guī)劃建面 945 萬平米，同比

19、增長 24.3%，增速較上月擴(kuò)大 6.0 個百分點；成交 892 萬平米，同比上升 35.9%，較上月收窄 50.8個百分點；供銷比為 1.06，環(huán)比上行 0.06；成交樓面均價 5,680 元/平米，同比-43.4%，環(huán)比-34.8%；土地成交溢價率為 3.3%，環(huán)比收窄 11.4 個百分點。二線城市 9 月單月供應(yīng)土地規(guī)劃建面 5,405 萬平米，同比-10.5%，增速較上月擴(kuò)大 7.5 個百分點；成交2,952 萬平米，同比-40.2%，降幅較上月擴(kuò)大 82.6 個百分點；供銷比 1.83，環(huán)比擴(kuò)大 0.69；成交樓面均價 3,834 元/平米，同比上升 2.7%，環(huán)比上升 17.4%；

20、土地成交溢價率為 10.5%，環(huán)比收窄 0.5 個百分點。三線城市 9 月單月供應(yīng)土地規(guī)劃建面 5,081萬平米，同比-40.0%，降幅較上月擴(kuò)大27.8 個百分點；成交3,472 萬平米，同比-41.5%，降幅較上月擴(kuò)大 37.4 個百分點；供銷比 1.46，環(huán)比下降 0.05；成交樓面均價 2,039元/平米，同比上升 16.9%，環(huán)比上升 10.2%，土地成交溢價率為 27.8%，環(huán)比擴(kuò)大6.8 個百分點。綜合以上數(shù)據(jù)來看，盡管從溢價率角度看 9 月土地市場仍然維持較高熱度，但從成交量角度看土地市場已出現(xiàn)降溫跡象，體現(xiàn)了房企在融資新規(guī)壓力疊加近期多城調(diào)控收緊背景下土地投資力度有所放緩，考

21、慮到以上因素及上半年房企普遍補(bǔ)貨力度較高，為平衡全年投資預(yù)算，我們認(rèn)為未來房企拿地積極性將進(jìn)一步趨緩，土地市場將逐漸降溫。房企土地投資也將更加審慎，一二線或核心城市圈拿地占比或?qū)⑦M(jìn)一步提升。圖 17：土地成交價款累計同比圖 18：單月土地成交價款及單月同比13.8%60%40%3000250020002,228100%50%20%0%-20%-40%-60%17/117/818/318/1019/519/1220/715001000500017/1 17/823.00%-50%-100%18/3 18/10 19/5 19/12 20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)

22、計局圖 19：土地購臵面積累計同比圖 20：單月土地購臵面積及單月同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-2.9%17/117/818/318/1019/519/1220/750004000300020001000060%40%3,06420%0% -4.8-%20%-40%-60%17/1 17/8 18/3 18/10 19/5 19/12 20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 21：供應(yīng)土地建筑面積及成交土地建筑面積圖 22：單月百城成交樓面價及溢價率30,00025,00020,00015,00010,0005,000017

23、/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/732.521.510.504000300020001000017/150%3,19440%30%20%13.61%0%0%17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind圖 23：單月百城土地成交結(jié)構(gòu)圖 24：百城分線供應(yīng)土地建面同比41.0%7.5%6.4%5.2%5.7%14.1%43.5%48.0%50.1%44.4%48.9%36.9%53.5%40.8%49.6%45.1%52.3%20/98.9%41.8%49.3%20/88.2%4

24、7.3%44.6%20/76.7%20/620/520/420/320/280%60%40%20%0%-20%-40%20102012201420162018 2020M90%20%40%60%80%100%42670數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 25：百城分線成交土地建面同比圖 26：百城分線成交土地樓面均價同比80%60%40%20%0%-20%-40%20102012201420162018 2020M9150%100%50%0%-50% 數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind高基數(shù)下 9 月銷售增速高位有所回落，市場熱度仍然較高202

25、0 年 1-9 月商品房銷售面積 117,073 萬平米，同比減少 1.8%，降幅環(huán)比上月收窄1.5 個百分點；其中商品住宅銷售面積為 103,614 萬平米，同比減少 1.0%，降幅環(huán)比收窄 1.5 個百分點；商品房銷售額 115,647 億元，同比上升 3.7%，增速環(huán)比擴(kuò)大 2.1 個百分點；其中商品住宅銷售額 103,497 億元，同比上升 6.2%，增幅環(huán)比擴(kuò)大2.1 個百分點。1-9 月累計銷售均價為 9878 元/平米，同比增長 5.6%。單月數(shù)據(jù)來看，9 月商品房銷售面積 18,587 萬平米，同比增長 7.3%，增速較上月收窄 6.4 個百分點；其中商品住宅銷售面積為 16,

26、414 萬平米，同比增長 7.7%，增速較上月收窄 7.0 個百分點；商品房銷售額 18,704 億元，同比增長 16.0%，增速較上月收窄 11.0 個百分點；其中商品住宅銷售額 16728 億元，同比上升 18.0%，增速較上月收窄 11.4 個百分點。9 月單月商品房銷售均價為 10063 元/平米，同比上升 8.2%。房管局?jǐn)?shù)據(jù)來看，9 月三十大中城市商品房成交面積1,810 萬平米，同比增加10.2%，增速較上月收窄 5.8 個百分點；1-9 月累計成交面積 12,137 萬平米，同比下降 7.3%，降幅較上月收窄 2.5 個百分點。受疫情影響，房企推盤計劃普遍延后，上下半年推盤比例

27、普遍從往年的四六開調(diào)整為三七開，三季度推盤比例有望占到全年的 30%，9 月單月銷售在往年高基數(shù)的影響下仍舊保持較高的增速，同時由于傳統(tǒng)為銷售淡季的上月因低基數(shù)和房企推盤量較往年的明顯提升增速較高，9 月單月增速有所回落。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”， 9 月火爆的銷售表現(xiàn)印證了市場的需求韌性可以與強(qiáng)供給高位匹配的預(yù)判，由于四季度也是房企傳統(tǒng)的推盤旺季，因此我們預(yù)計單月銷售增速仍將維持在較高水平，全年成交量增速有望實現(xiàn)同比正增長。圖 27：商品房銷售面積累計同比圖 28：商品房單月銷售面積及單月同比-1.8%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%17/117/718/11

28、8/719/119/720/120/7250002000015000100005000017/1 17/818/3 18/10 19/5 19/12 20/740%18,5870%7.3% 20%-20%-40%-60%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 29：30 大中城市商品房單月成交面積及同比圖 30：一、二、三線城市單月成交占比25002000150010005000%20%440%60%1480%100%14017/117/918/519/140%20/920.9%45.6%33.5%20%20/819.6%46.6%33.7%1,8100%20/519.

29、5%46.2%34.3%-40%20/419.6%46.0%34.4%-20%-80%19/920/5-60% 18.9%19.1%47.5%47.1%33.6%33.8%19.7%19.9%45.7%47.8%34.5%32.2%20/720/620/320/2數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind 30 大中城市中二線城市包括：天津、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春；三線城市包括：無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚(yáng)州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、蘭州、江陰。庫存方面，2020 年 8 月末，商品房待售面積 500.52 百萬方，較

30、 7 月底減少 639 萬方；其中，住宅待售面積減少 705 萬平方米，辦公樓待售面積減少 17 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加 27 萬平方米，住宅銷售向好推動商品房整體出現(xiàn)較大程度的下降。圖 31：商品房待售面積累計值（百萬方）圖 32：住宅待售面積累計值（百萬方）80070060050040030020012-2 12-1213-1014-8 15-6 16-4 17-2 17-1218-1019-8 20-650045040035030025020015012-2 12-1213-1014-8 15-6 16-4 17-2 17-1218-1019-8 20-6數(shù)據(jù)來源：東北證券，

31、國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 33：辦公樓待售面積累計值（百萬方）圖 34：商業(yè)營業(yè)用房待售面積累計值（百萬方）4035302520151012-2 12-1113-8 14-5 15-2 15-1116-8 17-5 18-2 18-1119-8 20-515013011090705012-2 12-1213-1014-8 15-6 16-4 17-2 17-1218-1019-8 20-6數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局分區(qū)域銷售方面，2020 年 1-9 月，東部地區(qū)商品房銷售面積 48,075 萬平方米，同比上升 2.2%，增幅環(huán)比上月擴(kuò)大 1

32、.4 個百分點；銷售額 64424 億元，同比上升 8.9%， 增幅環(huán)比上月擴(kuò)大 2.3 個百分點；中部地區(qū)商品房銷售面積 31,459 萬平方米，同比下降 7.0%，降幅較上月收窄 1.5 個百分點；銷售額 22890 億元，同比降低 5.7%，降幅環(huán)比收窄 2.1 個百分點，年初至今量價均呈現(xiàn)持續(xù)修復(fù)狀態(tài)；西部地區(qū)商品房銷售面積 32,687 萬平米，同比下降 1.0%，降幅較上月收窄 1.7 個百分點，銷售額 24286億元，同比上升 2.1%，增幅較上月擴(kuò)大 1.8pct；東北地區(qū)商品房銷售面積 4,852 萬平米，同比下降 8.9%，降幅較上月收窄 1.3 個百分點；銷售額 4,04

33、6 億元，同比下降 5.0%，降幅較上月收窄 0.8 個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，東部、中部、西部、東北地區(qū)銷售面積增速分別為 10.8%、2.1%、9.3%、-2.1%，分別較上月變動-11.3pct、-6.9pct、+2.1pct、-14.5pct，西部地區(qū)單月銷售面積增速連續(xù)三月上行，東部地區(qū)增速回落幅度較大仍維持強(qiáng)勁表現(xiàn)。圖 35：各地區(qū)商品房銷售金額占比圖 36：各地區(qū)商品房銷售金額累計同比（%）20%20/920/820/720/6 55.7% 55.8% 55.7% 55.5% 19.8% 19.7% 19.7% 19.7% 21.0 3.5% %21.1 3.5% %21.3 3.

34、3% %21.7 3.2% 10%0%-10% 8.9% 2.1% -5.0%20/520/420/3 55.5% 55.3% 55.5% 19.2% 19.2% 18.5% 22.3%22.5%23.3 3.1% 3.0% 2.7% -20%-30% -5.7%0%20%40%60%80%100%-40%20/320/420/520/620/720/820/9 數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局2222222 41.1% 41.2% 41.3% 41.1% 40.9% 40.5% 40.1% 26.9% 26.7% 26.7% 26.6% 26.2% 26.4% 2

35、6.0% 27.9% 4.1%27.9% 4.1%28.2% 3.8%28.7%29.4%29.7%31.1%3.7%3.5%3.4%2.9%圖 37：各地區(qū)商品房銷售金額單月同比圖 38：各地區(qū)商品房銷售面積占比30%20%10%0%-10%-20%-30% 9.3% 10.8% 2.1% -2.1% 20/320/420/520/620/720/820/90%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 39：各地區(qū)商品房銷售面積累計同比圖 40：各地區(qū)商品房銷售面積單月同比10%0%-10%-20%-30%-40% -8.9% 2.2%

36、-1.0% -7.0% 30%20%10%0%-10%-20%-30% 9.3% 10.8% 2.1% -2.1%20/320/420/520/620/720/820/920/320/420/520/620/720/820/9數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局-3.4%-10.1%0.2%6.0%15.5%19.4%圖 41：分線商品房銷售金額累計同比圖 42：分線商品房銷售金額單月同比10%0%-10%-20%-30%-40%20/520/62320/220/320/4420/730%20%10%0%-10%-20%-30%-40% 20/220/320/420/5

37、23420/620/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 43：分線商品房銷售面積累計同比圖 44：分線商品房銷售面積單月同比0%-20%-40%-3.9%-9.9%-17.6%20%0%-20%-40%10.4%9.7%-1.3%-60%20/220/320/420/520/620/7423-60%20/220/320/420/520/620/7423數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局2020 年 9 月，百城住宅價格指數(shù)同比上升 3.26%，增速較上月收窄 0.08 個百分點，其中一線、二線、三線城市價格指數(shù)分別同比上升 2.04%、3

38、.20%、4.87%。百城住宅價格指數(shù)環(huán)比上升 0.24%，其中一線、二線、三線城市住宅價格指數(shù)分別環(huán)比-0.09%、+0.32%、+0.28%，房價總體保持穩(wěn)定，呈現(xiàn)溫和上漲趨勢。圖 45：百城住宅價格指數(shù)單月環(huán)比圖 46：百城住宅價格指數(shù)單月同比3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0% 17/117/718/118/719/1 19/720/120/74227425.0%20.0%15.0%10.0%0.0% 17/117/718/118/719/1 19/720/120/7 422745.0%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局

39、房企到位資金累計增速上行，單月增速高位回落2020 年 1-9 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 136,376 億元，同比上升 4.4%，增幅環(huán)比擴(kuò)大 1.5 個百分點。單月同比上升 14.5%，增幅環(huán)比上月收窄 3.8pct。其中來自國內(nèi) 貸款 20,484 億元，同比增加 4.0%，增幅環(huán)比持平，單月增速 4.3%，增幅較上月擴(kuò)大 7.3 個百分點；來自自籌資金 44,485 億元，同比增加 5.9%，增幅較上月擴(kuò)大 2.3個百分點，單月增速 19.7%，增幅較上月擴(kuò)大 14.2 個百分點；來自定金及預(yù)收款 45,145 億元，同比上升 2.9%，增幅較上月擴(kuò)大 1.7 個百分點，單月增速 1

40、4.7%，增幅較上月收窄 21.9pct；個人按揭貸款 21,783 億元，同比增加 9.5%，增幅較上月擴(kuò)大 0.8 個百分點，單月增速 15.2%，增幅較上月收窄 7.3 個百分點；來自利用外資94 億元，同比下降 9.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大 33.7 個百分點，單月增速-131.3%，降幅較上月擴(kuò)大 139 個百分點。整體來看，國內(nèi)貸款和自籌資金增速低位修復(fù)，來自內(nèi)生回款的資金，如定金及預(yù)收款、個人按揭貸款高位有所回落，主要由于 9 月銷售增速有所回落。綜合來看，盡管房企到位資金增速今年以來持續(xù)上行，但我們認(rèn)為隨著銷售增速或有回落、房企融資邊際收緊，到位資金增速或?qū)⒊袎合滦?。圖 47：房地產(chǎn)

41、開發(fā)累計資金來源圖 48：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比0.07%52.29%32.62%40%30%20%10%0%10%20%30%40% 4.0% 3.7% -9.2% 5.9%15.02%-50%20/320/520/720/9數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 49：房地產(chǎn)到位資金累計同比圖 50：單月房地產(chǎn)到位資金及單月同比4.4%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%17/117/718/118/719/119/720/120/7300002500020000150001000050000 14.5% 17/1 17/8 18/3 18

42、/10 19/5 19/12 20/730%20%10%19,284-0%10%-20%-30%數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 51：國內(nèi)貸款資金累計同比圖 52：單月國內(nèi)貸款資金及單月同比4.0%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%17/117/918/519/119/920/5600050004000300020001000060%40%4.3%20%0%2,468-20%-40%17/1 17/8 18/3 18/10 19/5 19/12 20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 53：自籌資金累計同比圖

43、54：單月自籌資金及單月同比15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%5.9%17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/780007000600050004000300020001000019.7% 30%20%10%7,1650%-10%-20%-30% 17/1 17/8 18/3 18/10 19/5 19/12 20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局圖 55：定金及預(yù)收款累計同比圖 56：單月定金及預(yù)收款及單月同比2.9%40%30%20%10%8000700060005000400014.7%40%30%20%1

44、0%0%-10%-20%-30%17/217/818/218/819/219/820/220/8300020001000017/117/818/318/1019/519/120%6,308-10%-20%-30%20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局9.5%圖 57：個人按揭貸款累計同比圖 58：單月個人按揭貸款及單月同比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%17/117/818/318/1019/519/1220/74000350030002500200015001000500040%30%15.2%20%10%2,826 0%-10%-

45、20%-30%17/1 17/8 18/3 18/10 19/5 19/12 20/7數(shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：東北證券，國家統(tǒng)計局表 1：近期房企直接融資情況發(fā)行主體融資方式融資金額（億元）借款年限（年）票面利率（%）起息日華夏控股一般公司債12.505.007.092020-9-21廣西萬通私募債5.822.008.502020-9-22金融街一般中期票據(jù)15.003.003.872020-9-22金融街一般中期票據(jù)14.605.003.902020-9-22陽光城證監(jiān)會主管 ABS6.802.006.502020-9-23陽光城證監(jiān)會主管 ABS0.402.000.0020

46、20-9-23招商蛇口超短期融資債券19.000.252.842020-9-23恒大地產(chǎn)一般公司債40.005.005.802020-9-23兆泰集團(tuán)私募債16.302.007.002020-9-24三陽房產(chǎn)私募債7.503.004.502020-9-24碧桂園地產(chǎn)一般公司債20.005.004.382020-9-24世茂股份一般公司債5.002.003.942020-9-24華發(fā)股份定向工具5.003.004.682020-9-25美凱龍證監(jiān)會主管 ABS4.2017.765.502020-9-28美凱龍證監(jiān)會主管 ABS1.1017.766.002020-9-28藍(lán)光發(fā)展一般中期票據(jù)10.

47、002.007.002020-9-29華發(fā)股份一般中期票據(jù)9.503.004.582020-9-29保利地產(chǎn)一般公司債7.005.003.722020-9-29保利地產(chǎn)一般公司債16.107.004.182020-9-29怡和臵業(yè)證監(jiān)會主管 ABS4.420.733.982020-9-30怡和臵業(yè)證監(jiān)會主管 ABS4.290.733.652020-9-30怡和臵業(yè)證監(jiān)會主管 ABS4.290.733.932020-9-30華發(fā)股份超短期融資債券5.000.742.802020-9-30小商品城超短期融資債券10.000.252.502020-9-30新力證監(jiān)會主管 ABS1.902.027.5

48、02020-10-12新力證監(jiān)會主管 ABS5.002.027.002020-10-12金地集團(tuán)一般公司債30.005.003.952020-10-12廣州合景一般公司債10.005.006.002020-10-12航信物業(yè)交易商協(xié)會 ABN0.250.503.902020-10-13航信物業(yè)交易商協(xié)會 ABN0.271.504.202020-10-13航信物業(yè)交易商協(xié)會 ABN3.6511.514.292020-10-13建發(fā)房地產(chǎn)定向工具3.005.004.702020-10-14陽光城一般公司債8.005.006.672020-10-14濱江集團(tuán)一般中期票據(jù)9.403.004.402020-10-15上海臨港超短期融資債券10.000.402.402020-10-16番禺雅居樂私募債15.002.006.202020-10-19恒大地產(chǎn)一般公司債21.005.005.802020-10-19數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind房貸利率方面，自 2019 年 11 月以來已連續(xù) 10 月下降。2020 年 9 月，首套房房貸利率為 5.24%，環(huán)比下降