中華廣場開發(fā)及經(jīng)營情況資料

1、中華廣場開發(fā)及經(jīng)營情況資料以下資料來源于香港交易所網(wǎng)站“昌盛中國（HK1863 ）”的招股說明書，昌盛中國計劃于2008年1月31日在香港主板上市，發(fā)行價 3.72-4.51港元之間，募集資金在 8.3-11.28億港元之間。一、中華廣場項目的概況中華廣場項目是廣州興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（廣州興盛）名下經(jīng)營的物業(yè)，廣州興盛是廣州興利房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司和昌盛集團(tuán)有限公司（昌盛中國的全資香港公司）協(xié)議成立的中 外合作經(jīng)營企業(yè)。中華廣場位于廣州市中山三路和較場西路交匯處，是一幢集零售、娛樂及寫字樓為一體的開發(fā)項目，占地面積 29458平方米，概況如下：開發(fā)進(jìn)度結(jié)構(gòu)功能總建筑面積M2昌盛集團(tuán)所占份

2、額M2竣工時間備注一期地上10層購物、娛樂171200767942000 年地下4層負(fù)1層商鋪 剩下是車庫共886個車位二期（建在 一期上）A塔17層寫字樓31432195302007年12月B塔52層寫字樓87458541702007年12月合計290090150494、中華廣場項目投資、銷售情況:土地購置成本拆遷成本建設(shè)成本投入合計單方售價銷（預(yù)）售額一期2900萬元4700萬元59000萬元66600萬元54199 元/ M286800萬元二期2100萬元5800萬元119600萬元127500萬元一215724 兀/ M237900萬元合計5000萬元10500萬元178600萬元19

3、4100萬元（說明：二期的銷售額統(tǒng)計到 2007年9月30日止）三、中華廣場一期經(jīng)營情況：中華廣場一期集購物、娛樂、餐飲于一體，每一樓層均有特定的主題:樓層主題9-10 樓臨時辦公室8樓電影院及健身會所7樓美食廣場及餐廳6樓文化城，報刊書店、音像等5樓家居用品廣場，包括家私及家居配飾4樓高科技廣場，銷售電腦、多媒體、電訊、音響等3樓吉之島百貨公司2樓吉之島百貨公司1樓連鎖店及品牌商店，銷售潮流服飾、珠寶首飾、手表等負(fù)1樓連鎖商店、銷售電器、家居消耗品等中華廣場一期的可出租面積為60783平方米，其出租率和實際月租如下:所屬期間出租率實際月租備注2004 年91.16%99元/平方米實際月租按總

4、租金收入 除以已出租建筑面積2005 年95.03%101元/平方米2006 年87.11%126元/平方米2007 年 1-7 月90.51 %136元/平方米中華廣場一期的主要租戶是廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司和廣州市盛世中華百貨有限公司,兩者合計占一期可出租面積的49%,前10大租戶的資料如下：租戶最近租約到期日租賃面積M2占已租面積比例占租金比例吉之島天貿(mào)百貨2009年4月17450.0031.08%17.82%盛世中華百貨2009年12月12481.8522.23%16.58%龍粵通訊設(shè)備公司2012年1月1657.112.95%8.33%國內(nèi)服裝店2009年11月425.50.76%

5、4.89%壹號通電訊設(shè)備公司2009年12月902.081.61%4.83%訊時通訊器材公司2010年6月517.720.92%3.70%駿和通信器材公司2012年5月1162.702.07%3.41%銀蜂星電訊公司2009年12月625.711.11%3.28%工行白云路支行2008年4月627.001.12%2.42%協(xié)亨通信器材公司2010年1月866.671.54%2.15%其他租戶19435.1934.61%32.59%合計56151.53100.00%100.00%說明：租戶的租期一般都介于 1至9年之間四、中華廣場的物業(yè)管理和租賃管理昌盛集團(tuán)委聘“仲量聯(lián)行”為中華廣場提供物業(yè)管理

6、服務(wù)，雙方簽iT為期3年的協(xié)議，從2005 年9月至2008年8月，仲量聯(lián)行提供的服務(wù)有： 物業(yè)管理，督導(dǎo)、培訓(xùn)及管理一支物業(yè)管理隊伍， 提供保安、清潔、維修公共設(shè)施服務(wù)，向租戶收取物業(yè)管理費，確保租戶遵守內(nèi)部物業(yè)管理規(guī)定。雙方協(xié)議規(guī)定，物業(yè)管理費分兩階段支付：第一階段，從 2005年9月至中華廣場二期竣工前 1 個月，每月支付物業(yè)管理費用 5.9萬元，第二階段，從中華廣場二期竣工前 1個月至2008年8月， 每月支付物業(yè)管理費用 6.8萬元。租賃管理方面，廣州興盛委聘廣州中華廣場物業(yè)管理公司代其收取商鋪租金，并管理中華廣場的一切租賃事宜，廣州中華廣場物業(yè)管理公司收取所收租金的1 %作為報酬。

7、2004年、2005年、2006年和2007年1-7月分別發(fā)生的租賃管理費為94.4萬元、74萬元、79.6萬元、48.8萬元。五、中華廣場一期商鋪售后回租的協(xié)議中華廣場一期部分商鋪采取了售后回租的方式經(jīng)營，通過提供固定投資回報來吸引買家。根據(jù)售后回租的協(xié)議，中華廣場將物業(yè)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家，而買家同意將物業(yè)回租給中華廣場，租期介于2至5年（1999年至2004年期間），買家可賺取12%的年租金回報，從 2000年至2004年共5年期間，依次分別確認(rèn)的售后回租的銷售額為48300萬元、5600萬元、5600萬元、5600萬元和5600萬元。租賃期完結(jié)后，物業(yè)歸買家所有。在售后回租的經(jīng)營策略下，中

8、華廣場一期能更快地出售物業(yè)，加快現(xiàn)金回籠。由于售后回租的安排，中華廣場于2004年和2005年分別向買家支付租金5500萬元和200萬元。六、中華廣場未來的定位和經(jīng)營目標(biāo)中華廣場一期作為購物、娛樂綜合中心，為集團(tuán)提供了穩(wěn)定的租金收入。二期寫字樓竣工后，考慮到辦公室用途和零售業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系，集團(tuán)旨在把中華廣場開發(fā)為“銀座”式多功能辦公、購物、娛樂大樓，為此，招商方面將招攬世界知名品牌及跨國企業(yè)進(jìn)駐二期寫字樓。一期現(xiàn)存的問題是投資收益率過低，一期商鋪的估值約為243300萬元，而每年租金收入按900萬元算，年收益率為 3.7%,低于區(qū)內(nèi)約 7%的市場投資收益率。其中 1至4層產(chǎn)生的收益較 高，租戶

9、的組合為服裝、電子消費業(yè)，集團(tuán)將鞏固這類租戶基礎(chǔ)上，吸納知名品牌的長期租戶。而吉之島和中華百貨屬于大租戶，占了一期可租面積的 49%,集團(tuán)將計劃縮小這類大租戶的占用面積，重新分配中華百貨至高層的空間，從2層起，突出每一層的獨特主題， 并加入餐飲的元素。七、昌盛中國的財務(wù)資料摘要以下數(shù)據(jù)是昌盛中國的財務(wù)數(shù)據(jù)，包括融資、財務(wù)狀況和資產(chǎn)收益方面，而昌盛中國旗下主要有廣州市中華廣場、 北京市海晟名苑、太原市雙喜項目、中山市中山廣場4個房地產(chǎn)開發(fā)項目。1、融資渠道和融資成本昌盛中國主要通過內(nèi)部資金和外部資金進(jìn)行運營。內(nèi)部資金包括物業(yè)銷售及預(yù)售所得款項；外部資金包括銀行貸款和可贖回可換股債券等。近幾年的資

10、金流轉(zhuǎn)情況如下：項目2004 年2005 年2006 年2007 年 1-7 月銷（預(yù)）售收入47100萬元49800萬元47000萬元30300萬元開發(fā)成本支出22240萬元21270萬元4470萬元30萬元未償還貸款余額84520萬元90010萬元132910萬元146790萬元銀行借貸平均利率5.7%6.2%6.0%7.6%2、損益表（單位：萬元）項目2004 年2005 年2006 年2007 年 1-7 月銷售收入6283451833185144862減：銷售成本30257242535416369銷售毛利3257727580130984493力口：其他業(yè)務(wù)利潤569863819486

11、減：銷售費用239528542318415管理費用2957295133293296其他支出2991466824369經(jīng)營利潤27495211727446899力口：投資物業(yè)公允價值增加439434942043026800投資收益8905減：融資成本109116973648302稅前利潤30798229692751228302減：所得稅10859954510646-2007稅后利潤199391342416866303093、資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元）項目2004 年2005 年2006 年2007 年 1-7 月流動資產(chǎn)152970140536239853303205其中：現(xiàn)金及等價物689745

12、203715646222已抵押存款70623957108357478其他應(yīng)收款35346112224325324341持有銷售物業(yè)14979941158155779在建待售物業(yè)88686111426142794219385非流動資產(chǎn)200443202066223112245079其中：固定資產(chǎn)601494532622投資物業(yè)189286192780213210240010長期應(yīng)收款3845526544604447可供出售證券671135274910資產(chǎn)合計353413342602462965548284流動負(fù)債106834121016139824239796其中：短期銀行貸款418036237

13、92840026900其他應(yīng)付款43986408753236556062預(yù)收賬款1208883904978577130租金及其他按金1197100911311215應(yīng)交稅金77608363841751304可轉(zhuǎn)債及衍生工具1972627185非流動負(fù)債121874112113191338152449其中：長期銀行貸款427152763098500106300應(yīng)交稅金343643929840048遞延稅項44795451855278946149所有者權(quán)益124706109473131803156040其中：股本3190.63190.620.620.61儲備11771310508312805815

14、34148小數(shù)股東權(quán)益380212003724326054、財務(wù)比率項目備注2004 年2005 年2006 年2007 年 1-7 月盈利比率毛利率151.8%53.2%70.7%92.4%經(jīng)營利潤率243.8%40.8%40.2%18.5%流動資金比率流動比率（倍）31.41.21.71.3速動比率（倍）40.50.20.70.3資本充足比率資本負(fù)債比率523.9%26.3%28.7%26.8%凈負(fù)債權(quán)益比率658.4%75.3%66.3%67.3%利息保障倍數(shù)（倍）74.93.51.20.8備注1：毛利率=毛利/銷售額；2:經(jīng)營利潤率=經(jīng)營利潤/銷售額；3:流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債；

15、4:速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負(fù)債；5:資本負(fù)債比率=總借款額/總資產(chǎn)；6:凈負(fù)債權(quán)益比率=（計息債項-銀行結(jié)余及現(xiàn)金）/年末總權(quán)益；7:利息保障倍數(shù)=息稅前利潤/利息費用。5、盈利比率的說明：（1）毛利率維持穩(wěn)定的增長，從2004年的51.8%增加到2007年7月的92.4%,主要原因是營業(yè)總額中投資物業(yè)租金收入比例持續(xù)增加所致，而投資物業(yè)比開發(fā)物業(yè)的毛利率高，租金收入占 營業(yè)總額比例由 2004年及2005年的14%增長到2006年的42%, 2007年7月更增長到99%。（2）經(jīng)營利潤率2007年大幅減少，主要原因是物業(yè)開發(fā)板塊經(jīng)營虧損390萬元所致。2007年1-7月海晟名苑南

16、區(qū)的大部分住宅單位已經(jīng)售出，而中華廣場二期及海晟名苑北區(qū)尚未竣工。廣州建和財務(wù)部2008年1月28日出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈 于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德， 恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞， 以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮思純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為 宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之日 能”，是以眾議舉寵為督：愚以 為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每 與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛 下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 F。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈， 三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆