物業(yè)管理實(shí)操案例篇

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word物業(yè)管理實(shí)操案例(n l)37篇目錄(ml) 一、日常(rchng)篇14篇 二、裝修(zhungxi)篇10篇 三、違規(guī)(wi u)篇3篇 四、突發(fā)事件篇2篇 五、保安、公共秩序篇4篇 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛4篇 一、日常篇 1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承當(dāng)責(zé)任？ 案例介紹： 2000年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。 徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員

2、前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承當(dāng)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承當(dāng)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 法院判決： 法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。 但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)去除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承當(dāng)一定的責(zé)任。 案例分析： 一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承當(dāng)侵權(quán)的民事責(zé)任。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違

3、法性。?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?第十二條規(guī)定：物業(yè)管理效勞應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、平安。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理效勞公司的約定進(jìn)行維修?？梢姡景副桓孀鳛槲飿I(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。 第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 第四：被告物業(yè)管理單位有過錯(cuò)。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、平安的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 二、原告有過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自身傷害承當(dāng)主要責(zé)任。本案中，原告對(duì)自己摔傷有

4、明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在成心。 第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從平安起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。 第三，原告在朝載貨電梯行走時(shí)，被告曾勸原告不要走此臺(tái)階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺(tái)階。 ?中華人民共和國民法通那么?第一百三十一條規(guī)定：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過錯(cuò)行為承當(dāng)主要責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、去除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)

5、當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。 2、客戶欠租物管應(yīng)該怎么做 案情介紹： 某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司-A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步開展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止局部效勞的通知，A公司對(duì)此未做出任何反響，也沒有能力做出反響。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門 侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。 點(diǎn)評(píng)： 1、物業(yè)工程在招租招商過程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能防

6、止可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 2、一般情況下，對(duì)欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部?關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)那么?規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，那么以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。 3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€(gè)工程較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。 4、對(duì)欠租租戶采取措施的根底是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師

7、審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。 3、如何處理商戶的違規(guī)行為 案情介紹: 某日，中海商城管理處的工作人員巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。 這家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施不是自己的孩子不心疼，這是許多人不保護(hù)公共設(shè)施的心理動(dòng)因，就隨意潑灑，有時(shí)甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。 就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就說明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃

8、圾桶內(nèi)。 但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對(duì)？主管解釋說并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個(gè)不軟不硬的釘子。 此路不通，就另辟蹊徑一個(gè)好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請(qǐng)他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待

9、收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，效勞周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。 點(diǎn)評(píng)： 現(xiàn)在相當(dāng)一局部人對(duì)物業(yè)管理公司只認(rèn)可效勞，不認(rèn)可管理。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實(shí)管理也是效勞，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于效勞之中。 4、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒?fàn)罡嫖飿I(yè)公司 案情介紹: 小區(qū)內(nèi)一號(hào)樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，平安員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院

10、。 經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承當(dāng)。 幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承當(dāng)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。 審理： 物業(yè)公司沒有義務(wù)承當(dāng)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。 點(diǎn)評(píng)： 案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問題。 1、?中華人民共和國價(jià)格管理?xiàng)l例?是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性效勞中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。 ?民法通那么?，民法細(xì)那么中明文規(guī)定：凡

11、因個(gè)人原因引起的意外傷害除工作范圍內(nèi)其責(zé)任自負(fù)。 3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已清掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請(qǐng)留神！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害確實(shí)是與自己不留神或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。 4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 5、尊重業(yè)主，從記住姓名開始 案例介紹： 某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。年終總結(jié)時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)收費(fèi)率達(dá)96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗(yàn)，該管理員說了這樣一個(gè)事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租

12、賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對(duì)方的名字叫錯(cuò)了。來人頓時(shí)拉下了臉，：看不起我們小公司啊！此后一連幾個(gè)月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。 管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位要員上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個(gè)新公司進(jìn)場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot;要員的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對(duì)方連連稱贊物業(yè)管理到位。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理效勞有很多口號(hào)，諸如以人為本、客戶就是上帝等，其精髓是對(duì)業(yè)主要尊重。尊重是一個(gè)人雜社會(huì)活動(dòng)、家庭生活中的根本需求。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的效勞，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是

13、物業(yè)管理的一門學(xué)問。該案例中的管理員吸取了搞錯(cuò)業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 6、沒有簽訂物管效勞合同業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi) 案情介紹: 小區(qū)局部業(yè)主以A物業(yè)管理公司以下簡稱A公司沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。 A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理效勞的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理效勞合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公

14、司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理效勞，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。 業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A公司，也未與其簽訂合同，未建立效勞與被效勞的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。 一審判決結(jié)果： 一審法院根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。 業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?第3條第4款規(guī)定本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理效勞合同進(jìn)行專業(yè)管理效勞的企業(yè)。 18條第2款也強(qiáng)

15、調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理效勞，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理效勞合同。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理效勞必須簽訂合同。 且?合同法?第10條第2款也明文規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。因此A公司的行為屬無合同管理，或自行提供效勞。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理效勞于法無據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。 案情分析： 本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的無因管理的法律關(guān)系。由于A公司是無合同管理，按照?條例?第25條第2款，業(yè)主可以不支付物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照?條例?的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管

16、理費(fèi)，依據(jù)缺乏。 但如果同時(shí)參照?民法通那么?中的無因管理，本案就較容易解決了。?民法通那么?第92條沒有法定的或者約定的義務(wù)，為防止他人利益受損失進(jìn)行管理或效勞的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。這里強(qiáng)調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無因管理還是有一定的區(qū)別。 構(gòu)成無因管理，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件： 一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托； 二是必須有為防止他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有； 三是必須有管理他人事務(wù)或效勞于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且無因管理的

17、管理人除了要求歸還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。 二審判決： 二審法院正是考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑敲矗瑫r(shí)?條例?中的可以不支付而不是應(yīng)當(dāng)不支付，又使二審法院能在可以二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)A公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。 7、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理 案情介紹: 汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否那么不給辦理入住手續(xù)。 汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司

18、，是開發(fā)商為這個(gè)工程專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)效勞經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的效勞，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的效勞無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析： 汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題： 一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ 購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托效勞的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購置的標(biāo)的物房產(chǎn)，已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原因退房如工程質(zhì)量、面積誤差等，那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在

19、委托效勞的必要了。 開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)?合同法?的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。 二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？ 考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時(shí)間預(yù)收各

20、項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦?關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知?中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。 點(diǎn)評(píng)： 1、?商品房銷售管理方法?中規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 2、開發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買賣合同時(shí)告知購房人，以便購房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。 3、由于多數(shù)工程屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時(shí)，對(duì)于許多物業(yè)效勞的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還

21、是要放在交房時(shí)，至少是在訂立商品房買賣合同后。 對(duì)于購房人來說，如果開發(fā)?quot;在訂立商品房買賣合同時(shí)，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，那么要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。 4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您那么可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。不過，最好的方法是，在簽訂買賣合同時(shí)，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。 8、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 案例介紹： 胡女士看中

22、了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然開展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 胡女士認(rèn)為自己購置房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。 開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實(shí)，也愿意賠

23、償胡女士局部經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)

24、商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。 律師分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外. 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽

25、有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。 判決結(jié)果： 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者局部轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。 本案中，因胡女士向開

26、發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。 點(diǎn)評(píng)： 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。 9、無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦 案情介紹: 初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修 響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在 里面說：你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了

27、，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？說完啪的一聲就掛上了 。 這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身。約過了五、六分鐘的時(shí)間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛剛的報(bào)修情況向其匯報(bào)。班長說:這個(gè)業(yè)主性子比擬急，用 解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。 采取措施： 值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：你能修理嗎？先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的答復(fù)，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。 征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，觀察了不熱的暖氣位置，馬上用

28、對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的效勞令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來給修修就可以了。值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處理好了該問題。 下午快下班的時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè) ，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了,謝謝你們。 點(diǎn)評(píng)： 米盧調(diào)教中國球隊(duì)有句名言，叫一切看態(tài)度。客戶對(duì)物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。 10、業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎? 案情介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)

29、管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。 案例分析： 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承當(dāng)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)效勞的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，

30、要求該業(yè)主承當(dāng)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理效勞，其他人包括開發(fā)商不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，那么違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。 11、租住戶搬出局部家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 案例介紹： 去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一局部家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)

31、定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。 處理結(jié)果： 海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，假設(shè)簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；假設(shè)拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的效勞對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷假設(shè)冰霜。于是鑒于租住戶只是搬出局部家私，提出了一個(gè)變通方法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦

32、租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金這一方法可取，但前提是要讓其正確理解，否那么容易引起紛爭。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。 時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 點(diǎn)評(píng)： 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的根本精神，把原那么性與靈活性結(jié)合起來。 12、早期免收局部費(fèi)用后期正常收取產(chǎn)生糾紛 案情介紹: 東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無償提供的方式假設(shè)當(dāng)初就把這一

33、想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來的麻煩。 入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了?致業(yè)主客戶的一封公開信?。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償效勞與無償效勞的具體范疇，并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償效勞表示認(rèn)同。 針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方

34、面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受。 與此同時(shí)，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇效勞商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。 點(diǎn)評(píng)： 俗話說強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想工作者。 13、業(yè)主相互投訴怎么辦 案情介紹： 一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼

35、琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。 采取措施： 效勞中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士成認(rèn)家中確實(shí)有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。當(dāng)時(shí)通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚10：00以前。 一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時(shí)間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度， 詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭

36、到張女士的拒絕。 效勞中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位思考引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的根本方法。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動(dòng)了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 點(diǎn)評(píng)： 遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去。 14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦 案

37、情介紹： 去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。 輕輕按了幾遍，都沒有動(dòng)靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個(gè)人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是翻開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個(gè)謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。 第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家

38、門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的平安，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。 點(diǎn)評(píng)： 人們都說辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。 二、裝修篇 1、私裝水床造成他人財(cái)產(chǎn)損失 案情介紹： 王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購置的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請(qǐng)安裝公司

39、人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重缺乏。 管理處對(duì)此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水缺乏問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 法院判決： 1、王某在裁決生效之日起2天內(nèi)撤除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。 2、物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效

40、行為費(fèi)用由王某承當(dāng)。 3、王某對(duì)物業(yè)公司寫出書面檢查。 點(diǎn)評(píng)： 這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。 王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)撤除水床。 王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反?民法通那么?中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原那么下，才能處理給水系統(tǒng)。 物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由

41、此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承當(dāng)合情合理。 2、如何處理住戶家里跑水的問題 案情介紹: 某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)方案，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修剩余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中， 聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)局部木地板已被水淹。搞清故障點(diǎn)后，物管人員

42、立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 點(diǎn)評(píng)： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。 該小區(qū)的?物業(yè)管理公約?規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。實(shí)際的工作中，每年每月都有方案地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時(shí)，該小區(qū)?物業(yè)管理公約?還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。 物管公司按照

43、規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。 裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能發(fā)覺。所以在這個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承當(dāng)任何賠償義務(wù)。 根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部?家庭居室裝飾裝修管理試行方法?規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 物業(yè)管理費(fèi)只是一種效勞費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承當(dāng)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難

44、以協(xié)調(diào)。 業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否那么這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦 案情介紹： 劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，撤除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。 劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處屢次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原那么向劉宣

45、傳了?民法通那么?，?業(yè)主公約?、?管理?xiàng)l例?等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，撤除了有色玻璃。 點(diǎn)評(píng)： 1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)前方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與?業(yè)主公約?相抵觸。 2、?民法通那么?規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如假設(shè)任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。 3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。 4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 狹窄的能道，陡陗的扶梯

46、，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛。有人說：房管所修房撤除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承當(dāng)全部責(zé)任房管所修房撤除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。究竟誰應(yīng)承當(dāng)責(zé)任呢？ 某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所撤除

47、舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時(shí)葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機(jī)關(guān)，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承當(dāng)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營養(yǎng)等費(fèi)用820元。 審理與評(píng)析: 這個(gè)案例涉及的是出租人修繕房屋時(shí)疏于防范的法律責(zé)任問題。 根據(jù)?上海城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)那么?第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置平安標(biāo)志。 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場，但看護(hù)

48、女工離開時(shí)未設(shè)置平安標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。 據(jù)此，仲裁委員會(huì)根據(jù)?關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通那么假設(shè)干問題的意見試行?第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦 案情介紹： 原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗

49、戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。 劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。 審理： 某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原

50、告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)?中華人民共和國國民法通那么?第十八條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除阻礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。 判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。 分析： 本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收

51、益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。 正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守?民法通那么?第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原那么。這些原那么，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原那么，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原那么。 本案中主要涉及相鄰關(guān)系的以下幾個(gè)方面： 1、相鄰?fù)L(fēng) 相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰一方的以下行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯： 1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋

52、了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。 2因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。 3因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方通風(fēng)權(quán)來處理。 3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系 相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，

53、對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)平安的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在?民法通那么?中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。 6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì) 案情介紹： 城市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它

54、部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺(tái)局部。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 管理員從三方面向業(yè)主作了解釋： 1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。 2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來不利影響。 3、本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。 點(diǎn)評(píng)：

55、 安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的?業(yè)主手冊?、?業(yè)主公約?和?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定。 業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動(dòng)之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出適宜的建議，業(yè)主是會(huì)接受的，且不會(huì)造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，到達(dá)兩全其美的效果。 7、廁所裝修引發(fā)糾紛 案情介紹: 楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。1999年12月，李民對(duì)自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。此時(shí)，樓下的楊女士家正好無人居住。 2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住

56、。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。 后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。 被告不成認(rèn)自己有過錯(cuò) 被告李民不成認(rèn)自己有過錯(cuò)，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧Ｐ蘅橁?duì)也來看過，也只是從外表上判斷。 因此，他不同意楊女士的訴訟請(qǐng)求。 點(diǎn)評(píng)： 權(quán)利人在對(duì)房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對(duì)他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停

57、止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。而被告對(duì)房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。 根據(jù)?中華人民共和國民法通那么?第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決： 技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干預(yù)。 裝修時(shí)要注意防水層 如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)

58、成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時(shí)已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會(huì)漏水，所以，在裝修房時(shí)千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 8、污水管道返水怎么辦 案情介紹： 去年秋天的一個(gè)上午，3樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來 ，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的局部木地板，要求即刻處理。 幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)

59、成共識(shí)三項(xiàng)措施，一氣呵成，這樣積極主動(dòng)地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿意。 案情分析： 問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)污水尚無大恙，用水頂峰期時(shí)那么排水不暢。 為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和催促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中去除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。 點(diǎn)評(píng)： 聰明的人不是不犯錯(cuò)誤，而是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防止再蹈覆轍。

60、9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦 案情介紹： 一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：1-2-301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。 主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 說服方法： 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空