食品公司項(xiàng)目策劃研究策劃建議書

1、PAGE- 67 - / NUMPAGES68xx食品公司地塊項(xiàng)目前期研究策劃建議書目 錄投 資 環(huán) 境 篇2區(qū)域概述都市總體規(guī)劃市政工程建設(shè)及拆遷改造房產(chǎn) 大市篇1一、2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀二、205年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望競(jìng) 爭(zhēng)市場(chǎng) 篇項(xiàng)目分 析篇2開發(fā)建 議 篇5一、建筑風(fēng)格二、總體規(guī)劃三、物業(yè)配比四、客源定位五、價(jià)格定位投資 環(huán) 境 篇一、區(qū)域概述1、區(qū)域地理:溧陽(yáng)位于蘇浙皖三省交界處，長(zhǎng)江三角洲西部,江蘇省南部，常州市西南角,屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍,是聞名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有20公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里，距常州機(jī)場(chǎng)6多公里。2、

2、行政區(qū)劃：溧陽(yáng)古稱平陵， 秦建縣制,至今已有20多年歷史。19年月,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),撤縣設(shè)市,是常州市重要組成部分。溧陽(yáng)現(xiàn)轄制8個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū),總面積535.87平方公里。處于北緯311-3,東經(jīng)190819之間。溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的都市，自然環(huán)境優(yōu)美,尤其是南部區(qū)域，群山圍繞，并有聞名的AAAA級(jí)國(guó)家旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)。3、悠久歷史:全市總?cè)丝?萬(wàn)余人,其中非農(nóng)業(yè)人口約萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%，市區(qū)人口8萬(wàn)左右。溧陽(yáng)歷史悠久,人杰地靈。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)覺的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有400萬(wàn)年,是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類動(dòng)物的共同祖先。溧陽(yáng)是

3、革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在那個(gè)地點(diǎn)開發(fā)創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日依照地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽(yáng)的水西村。4、經(jīng)濟(jì)概況:a、綜合實(shí)力 溧陽(yáng)市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)在200年獲得了較大進(jìn)展，2003年末，溧陽(yáng)市有5家工業(yè)企業(yè)(集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的7.8,提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。2004年全市統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入258.2億元，實(shí)現(xiàn)利稅227億，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)955億,其中年銷售超過(guò)00萬(wàn)以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入187.2億元,利稅17.億元,利潤(rùn)8.21億元.9年以來(lái),溧陽(yáng)

4、市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均17.的高速度增長(zhǎng)。003年溧陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值較上年增長(zhǎng)8.6%,略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)寶增長(zhǎng)明顯。社會(huì)財(cái)寶強(qiáng)有力的增長(zhǎng)必定帶動(dòng)新一輪的都市建設(shè)高速進(jìn)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。200年全市居民儲(chǔ)蓄存款較上年增長(zhǎng)1億元,銀行存款余額增加19.5億元，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展差不多良性。從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看,溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展成績(jī)顯著,人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步進(jìn)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從后期走勢(shì)來(lái)看，可能溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度，這種持續(xù)

5、快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障。項(xiàng)目2003年數(shù)值與202年比較全市人口78.萬(wàn)人同比增長(zhǎng)0.31%國(guó)民生產(chǎn)總值21億元同比增長(zhǎng)8.人均GDP545元同比增長(zhǎng)8.5%職工平均工資7365元同比增長(zhǎng)5.5%農(nóng)民人均純收入47296元同比增長(zhǎng)7.9%銀行存款余額85.2億元同比增長(zhǎng)2.9%人均儲(chǔ)蓄存款831元同比增長(zhǎng)2.0b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從近年來(lái)溧陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來(lái)看,該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。203年溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理,三次產(chǎn)業(yè)比重由202年的3.0：52.：34.調(diào)整為116：55

6、.:33.。目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半,其中要緊是地點(diǎn)工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等;第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上,其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水,是有名的絲茶之鄉(xiāng),其第一產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高,達(dá)到11.6%。從溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方向上看,該市將重點(diǎn)開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此,隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，可能第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步進(jìn)展,尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。c、經(jīng)濟(jì)形態(tài)第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展速度加快。200年完成第三產(chǎn)業(yè)總值

7、401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)進(jìn)展較快。分不完成總值為115000萬(wàn)元、25000萬(wàn)元和3500萬(wàn)元，同比都有較大幅度提高。近年來(lái)，溧陽(yáng)市的開放型經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。全市進(jìn)出口總額突破億美元大關(guān),達(dá)1254萬(wàn)美元，其中出口額813萬(wàn)美元，進(jìn)出口總額2101萬(wàn)美元,在出口額中,一般貿(mào)易出口6821萬(wàn)美元，加工貿(mào)易出口1332萬(wàn)美元。溧陽(yáng)市003年新批外商投資企業(yè)8家，新增28家;其中50萬(wàn)美元以上項(xiàng)目18個(gè),合同利用外資2.8億元,實(shí)際利用外資99萬(wàn)美元,年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的三資企業(yè)25家；其中銷售超5000萬(wàn)元的三資企業(yè)4家，利稅在0萬(wàn)元以

8、上三資企業(yè)1家。正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大進(jìn)展。d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比項(xiàng)目溧陽(yáng)市200年數(shù)值宜興市0年數(shù)值江蘇省第一名數(shù)值全市人口78.7萬(wàn)人107萬(wàn)人國(guó)民生產(chǎn)總值121.億元24.01億元江陰市10.3億元人均G15415元005元昆山市078元農(nóng)民人均純收入4722.96元5040元江陰市626元財(cái)政收入.8億元1.0億元江陰市450億元人均儲(chǔ)蓄存款31元27元常熟市22608元在江蘇省54個(gè)市（縣）中,溧陽(yáng)市整體水平中等偏上,約居于20-30名之間；但

9、僅就蘇南地區(qū)比較來(lái)看,溧陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)不縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看,僅為第一名數(shù)值的0-4%之間。過(guò)以上數(shù)據(jù)比較來(lái)看,作為蘇南地區(qū)新興中小型都市，一方面溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平相對(duì)不高,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱;另一方面也講明溧陽(yáng)市還具有較大的進(jìn)展?jié)摿?在長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的21世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽(yáng)市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況2003年溧陽(yáng)市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略,增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,全市旅游業(yè)加快進(jìn)展，全年接待國(guó)內(nèi)外游客206.4萬(wàn)人次，比2001年增長(zhǎng)40.7,其

10、中接待海外旅游者20人次,增長(zhǎng)85%；接待國(guó)內(nèi)旅游者0.12萬(wàn)人次，增長(zhǎng)0.6%。20年全市旅游總收入18.61億元,全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值8億元,增長(zhǎng)48.9%。隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實(shí)施,可能天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大,吸引前來(lái)觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域進(jìn)展前景良好。天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá)161.1萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.7%。f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè)江蘇省溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于192年始建,是江蘇省首批16個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一,原規(guī)劃面積為5.02平方公里，20年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至16平方公里。溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)通過(guò)

11、十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家,總投資.億元。其中外商投資項(xiàng)目6個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目31家,合同利用外資1.3億美元，實(shí)際利用外資709萬(wàn)美元。溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南拓配合了都市整體進(jìn)展規(guī)劃布局,為該市帶狀都市進(jìn)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，可能后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將要緊集中在寧杭高速公路以南區(qū)域,這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。g、濟(jì)進(jìn)展目標(biāo) 2007年市區(qū)人均生產(chǎn)總值2.4萬(wàn)元,全面實(shí)現(xiàn)小康；202年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到13萬(wàn)元，差不多實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)狀（002）27020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元)10.14.87001570843

12、6人均地區(qū)生產(chǎn)總值(萬(wàn)元）1.22644.29.71.0三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成1.11：52.29:4.7:53.7:1.8：55：374:5:4：54:422：8:5經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度()12.7.514.4161112都市總體規(guī)劃 1、都市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游都市。都市結(jié)構(gòu)規(guī)劃都市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，都市要緊交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展,由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū):中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū),在都市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū);沿平陵路、西大街形成“十”字型都市中心。進(jìn)展戰(zhàn)略及目標(biāo)提高都市規(guī)劃

13、、建設(shè)、治理水平。接著深化都市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和操縱性詳規(guī)的編制完善工作。完成建設(shè)路西延伸、鈔票家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。接著加大都市拆遷力度,實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠5萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。加快構(gòu)建都市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭(zhēng)創(chuàng)江蘇省園林都市。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。進(jìn)一步完善都市治理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)治理,提高綜合服務(wù)功能。加強(qiáng)國(guó)土資源治理，依法愛護(hù)耕地,大力推進(jìn)集約化用地，努力

14、做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度,最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。都市要緊分區(qū)老城區(qū):鳳凰路與建設(shè)路之間,是溧陽(yáng)老城區(qū)所在地，作為溧陽(yáng)城區(qū)進(jìn)展的核心城區(qū),都市功能較為齊全,設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心?，F(xiàn)狀公共設(shè)施要緊沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地.51平方公里。南部新區(qū):建設(shè)路以南,溧陽(yáng)行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來(lái)的重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成,該區(qū)差不多顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興都市的進(jìn)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市進(jìn)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中

15、心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地4.93平方公里。市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū):鳳凰路以北,是溧陽(yáng)市城區(qū)新一輪工業(yè)進(jìn)展的要緊集聚區(qū)域,該區(qū)進(jìn)展態(tài)勢(shì)良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運(yùn)河以北2平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動(dòng)，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)進(jìn)展空間,該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地2.4平方公里。中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi),是溧陽(yáng)都市進(jìn)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域,是以交通集散、物流、文化教

16、育為主的多功能綜合片區(qū)。城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域,以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。城西片區(qū):位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。5、都市近期建設(shè)規(guī)劃 指導(dǎo)思想:拓展都市框架，構(gòu)筑山水都市格局。完善都市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)都市功能，提升都市品位。銜接近期規(guī)劃,科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項(xiàng)目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。 進(jìn)展的目標(biāo)和重點(diǎn):初步形成中等都市格局,都市建設(shè)用地向南、西拓展,生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。用地布局：主城片區(qū)南部新進(jìn)展居住用地以南環(huán)路、南大

17、街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約1.59公頃。三、市政工程建設(shè)及拆遷改造 200年都市基礎(chǔ)建設(shè)00年溧陽(yáng)完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和都市總體規(guī)劃修編,建立都市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開招投標(biāo)機(jī)制。城區(qū)新增和改造綠化面積8.2萬(wàn)平方米。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬(wàn)元。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積.萬(wàn)平方米。實(shí)施7個(gè)老住宅小區(qū)總面積47萬(wàn)平方米的綜合改造,完成謝婆園地塊等2萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開都市框架,改善都市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場(chǎng)二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等8個(gè)總面積達(dá)32萬(wàn)平方米的老住宅區(qū)綜合

18、整治，城區(qū)新增道路面積28萬(wàn)平方米,新增綠地47.公頃，拆遷房屋18萬(wàn)平方米。溧陽(yáng)市建設(shè)目標(biāo)到207年,都市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善,旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的進(jìn)展,逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到20年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平,差不多形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等都市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心都市，具有山水特色的旅游都市。 都市建設(shè)目標(biāo)現(xiàn)狀(2002)近期（200)遠(yuǎn)期(22）人均住房使用面積(人)2023人均道路面積（/人)10.3415.714.2人均公共綠地（/人)096.3103人均年生活用電量(度)28450600都市

19、燃?xì)馄占奥?%）8095100人均綜合生活用水量(升/日）1802308都市供水普及率(%)101100都市排水服務(wù)面積普及率()08100污水集中處理率（)506080 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置指標(biāo)城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年)規(guī)劃末期(202年)城鎮(zhèn)人口(萬(wàn))總面積(a）人均用地(/人)城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）城鎮(zhèn)建設(shè)用地(ha）人均建設(shè)用地(/人)總面積）（ha)城區(qū)15.84195.58.5531191綜上所述,溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下,經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向進(jìn)展。按照市政府?dāng)M定的“十五”打算進(jìn)展目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂觀。相關(guān)

20、于目前都市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，差不多有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求,而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的進(jìn)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。房產(chǎn)大 市 篇2004年，溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“過(guò)熱”與“泡沫的爭(zhēng)議中,度過(guò)了持續(xù)高溫、快速進(jìn)展的一年,盡管信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展帶來(lái)了一定的阻礙，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依舊保持了快速增長(zhǎng)，特不是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需總量和供求結(jié)構(gòu)差不多保持平衡,住房空置面積持續(xù)減少，市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)中略升,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)

21、行。一、2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀：20年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積都市施工面積(萬(wàn)平方米）本年新開工（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）溧陽(yáng)58545142004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積都市實(shí)際銷售(萬(wàn)平方米）住宅銷售（萬(wàn)平方米)空置(萬(wàn)平方米)溧陽(yáng)37333.252004年度溧陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)完成實(shí)際投資額為10.5,商品房施工建筑面積為58萬(wàn)平方米,其中住宅為495萬(wàn)平方米;新開工建筑面積為 萬(wàn)平方米；竣工房屋建筑面積為1萬(wàn)平方米,銷售面積為37萬(wàn)平方米,其中住宅為萬(wàn)平方米,空置面積為3.5萬(wàn)平方米。目前，市區(qū)一般住宅房?jī)r(jià)格平均為2800元平方米,最高價(jià)差

22、不多達(dá)到30元/平方米,不墅一般為5000700元/平方米,營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格為8002000元/平方米。從溧陽(yáng)市近三年的商品房施工情況來(lái)看,并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬(wàn)平方米，與此同時(shí)0年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長(zhǎng)，在溧陽(yáng)一方面是強(qiáng)大的需求能力,一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量,這在一定程度更加刺激了溧陽(yáng)房家的攀升。004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)峻失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的進(jìn)展。2004施工面積比2003增加1%,而實(shí)際竣工的面積和2003年差不多,這預(yù)示著今后集中竣工的可能專門大,對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有

23、潛在的沖擊。從圖分析20的銷售量小于003年，要緊是以下兩個(gè)緣故造成的,一方面是由于2004年房?jī)r(jià)高于20年,一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度;另一方面市場(chǎng)上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。與202年相比還算不錯(cuò)。在市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的情況了,空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽(yáng)20-2004年空置率連年上升，盡管空置面積還沒有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度,但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn),盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重 二、200年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望205年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)連續(xù)良好的進(jìn)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài),同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步

24、加大,市場(chǎng)日趨成熟和購(gòu)房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免,排隊(duì)買房現(xiàn)象將逐步減少,虛擬需求將逐步被刪除。1、宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)隨著18號(hào)文件、新八條、，規(guī)范拆遷,增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行,針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康進(jìn)展，有效發(fā)揮地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)接著出臺(tái)一系列相關(guān)政策,從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康進(jìn)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的進(jìn)展納入到都市進(jìn)展規(guī)劃、都市功能布局、都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去,使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地點(diǎn)都市建設(shè)服務(wù)。由于目前房地產(chǎn)業(yè)差不多進(jìn)展成為國(guó)家和地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要支柱,然而

25、為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的進(jìn)展,從國(guó)家到地點(diǎn)政府,將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度,以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題及相關(guān)社會(huì)問(wèn)題，特不是針對(duì)土地出讓價(jià)格問(wèn)題、限價(jià)出讓土地問(wèn)題、土地出讓區(qū)域問(wèn)題、開發(fā)信貸問(wèn)題、房產(chǎn)交易問(wèn)題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問(wèn)題、房?jī)r(jià)問(wèn)題和拆遷問(wèn)題等,將是宏觀調(diào)控的要緊內(nèi)容?？赡?05年下半年國(guó)家將接著堅(jiān)決貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康的進(jìn)展。投資激增，銷售放緩,后市保持慎重樂觀2004年溧陽(yáng)房地產(chǎn)投資額達(dá)到10.5億元,較200年增長(zhǎng)3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額,以后的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

26、消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)?？紤]到國(guó)家可能會(huì)接著出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展,我們?nèi)詫?duì)后市保持慎重樂觀。3、老城區(qū)改造力度加大。2002-200年新建房屋所需要土地要緊靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，然而隨著國(guó)家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)峻阻礙都市形象，舊城改造力度將有所加大,市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。依照00年溧陽(yáng)土地的招商打算我們能夠發(fā)覺老城區(qū)改造地塊占總量的0%。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的進(jìn)展。4、商品房放量推案2005年下半年，可能全市住宅商品房推案總量將達(dá)到25萬(wàn)平方米，相關(guān)于溧陽(yáng)目前商品房的消化速度仍稍顯大,部分樓盤會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象,個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加

27、強(qiáng)。 5、洗牌悄悄進(jìn)行2005年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),銀行貨幣信貸政策，特不是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購(gòu)買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依舊緊縮。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇,商品房正告不簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。一些開發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_發(fā)不出好的產(chǎn)品,被迫默默退出市場(chǎng),相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過(guò)程中變的更加強(qiáng)大。競(jìng) 爭(zhēng)市 場(chǎng) 篇在本競(jìng)爭(zhēng)分析中,我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊,僅以目前市場(chǎng)在售或立即發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。目前溧陽(yáng)市在售住宅項(xiàng)目有天目國(guó)際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一

28、期)、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等,立即銷售的項(xiàng)目有嘉豐新城（二期)、龍泉山莊（一般住宅部分)。在這些樓盤項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的(平均單價(jià)在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街廣場(chǎng)、龍泉山莊疊加不墅以及立即開盤的嘉豐新城(二期）等項(xiàng)目;另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖一、總體分析溧陽(yáng)市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價(jià)格工程進(jìn)度聯(lián)系電話天目國(guó)際村江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公

29、司470001000 不墅4000400獨(dú)棟03304000500一期交付726073天目星城溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150000酒店、公寓、商業(yè)未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定場(chǎng)地平坦7278999龍泉山莊溧陽(yáng)龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司10008000公寓、不墅678400三房30003080(疊加）0/1272788嘉豐新城溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司34253800多層、高層公寓2300（一期72）8719三房120-138高層30多層29502005/727888景鴻花園溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司12400公寓、雙拼不墅不墅：38公寓：10不墅：19021公寓:85-5三房4131不

30、墅:3850公寓:2580準(zhǔn)現(xiàn)房28水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4004070公寓、聯(lián)排不墅266(聯(lián)排20）11三房120140公寓:2650不墅:400結(jié)構(gòu)封頂205/171009桃源里溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20002000公寓68160二房、三房5均價(jià):260005底01845南大街廣場(chǎng)武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40006000公寓600160三房99135均價(jià):34200底728188合計(jì)-1086900169049978400三房994028-80-1、開發(fā)企業(yè)：從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖

31、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽(yáng)差不多擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。外地開發(fā)商中要緊以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。這講明也有外地開發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng),并前來(lái)投資。隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地進(jìn)展商前來(lái),這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面,眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。、社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上,溧陽(yáng)市仍以多

32、層為主，小高層作為一種進(jìn)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)同意，除此之外,在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度不墅項(xiàng)目且不墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì),后市供應(yīng)量偏高?？赡芎笃诟叨耸袌?chǎng)將要緊集中在不墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，既有占地347公頃的天目國(guó)際村和占地4.25公頃的嘉豐新城，也有占地僅4萬(wàn)平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。由于地段不同,取得土地時(shí)刻各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)不，容積率最低的為天目國(guó)際村，500多畝土地上,僅規(guī)劃建筑11萬(wàn)平方米住宅,容積率僅為0.3,這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)不墅售價(jià)高達(dá)500元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷售價(jià)格在溧陽(yáng)市

33、住宅中也是最高。這講明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān),相互阻礙極大。3、產(chǎn)品形態(tài)溧陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)上,以不墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的不墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量不墅,不墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高,這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。市場(chǎng)上的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來(lái)區(qū)分與不的住宅產(chǎn)品，講明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少,僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層,但從住宅的進(jìn)展趨勢(shì)上看,小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn),將是今

34、后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)展的要緊方向。4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,房型差異較不大，沒有什么突出的特點(diǎn)。但不管是多層住宅依舊小高層、高層住宅,無(wú)一例外的差不多上以三房為主力房型,講明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以有用性和自用型為主,追求舒適、寬敞。一方面資金方面力有不逮,另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。以主力三房來(lái)看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多,講明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和適應(yīng)。高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米)從上圖能夠看出,溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差不不大，盡管有高達(dá)20平方米以上的豪華三房,但也有00平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種差不多上一種

35、特不現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。通過(guò)上圖我們能夠得出結(jié)論,市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在11-35平方米之間,這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上,各個(gè)臥房面寬一般在3.6米左右，居住較為舒適、寬敞。5、銷售價(jià)格溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在000400元/平方米之間(不墅暫不計(jì)算在內(nèi)),其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加,一般價(jià)格在000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等一般多層住宅的銷售均價(jià)也達(dá)到了2480-2850元/平方米之間。從以上價(jià)格分布中能夠看出,市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅,均價(jià)一般在300

36、0元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅,均價(jià)一般在25002600元/平方米左右。綜合這兩類住宅,從我們對(duì)嘉豐新城項(xiàng)目的調(diào)研能夠看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到5，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買興趣,小高層去化相對(duì)較慢,因此能夠看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的同意度仍有待改善。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積存客戶,但受景觀因素阻礙，客戶大多看好較高樓層，后期-7層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì),因此銷售不盡如人意。溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間(單位：萬(wàn)元)住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的阻礙,從上圖能

37、夠看出,主力總價(jià)區(qū)間在46萬(wàn)元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加不墅，其產(chǎn)品與其他一般住宅項(xiàng)目有區(qū)不可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考,且從上表中能夠看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在4萬(wàn)65萬(wàn)的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于不墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此關(guān)于本項(xiàng)目來(lái)講這將是絕好機(jī)會(huì)。主力總價(jià)在3546萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng),這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性,是高端住宅供應(yīng)的主力軍,這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬(wàn)元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等,這類項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū),其相對(duì)較

38、低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。、工程進(jìn)度從工程進(jìn)度上看,除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工時(shí)期（南大街廣場(chǎng)、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城),差不多結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭),但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。因此可能今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地010平方米，總建6300平方米的西片區(qū)4號(hào)地塊可能年內(nèi)立即動(dòng)工，該項(xiàng)目可能將在明年上市銷售。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米,總建480平方米的繅絲廠地塊于今年月6日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷阻礙可能

39、施工、銷售時(shí)刻靠后。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期)將于今年6月份推出,其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，可能將于明年底后年初交付使用。、銷售狀況溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)刻,右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們能夠看到，溧陽(yáng)市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房,僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售,盡管現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高,但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無(wú)阻礙;水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到0%以上。小高層、高層與多層住宅相比,其銷售率比多層房略微有些差不，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面要緊是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)

40、市場(chǎng)的同意度仍有待改善。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層樓以上住宅幾乎售罄,但7樓以下9%滯銷。因此我項(xiàng)目高層層以下部分去化問(wèn)題應(yīng)深思。高總價(jià)住宅的銷售也差不多達(dá)到了總量體的2左右,這講明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。銷售中,進(jìn)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù),多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對(duì)聯(lián)排不墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)上聯(lián)排不墅銷售情況不太理想,簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把差不多規(guī)劃的聯(lián)排不墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個(gè)要緊緣故；一方

41、面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼不墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻、競(jìng)爭(zhēng)激烈。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線都市,市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的不墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。、客源狀況目前溧陽(yáng)市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位,公務(wù)員、大夫、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中,要緊面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者,工薪階層相對(duì)較少,也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。9、市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表表一、會(huì)所配套分類項(xiàng)目南

42、大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村中高級(jí)生活配套游泳池?zé)o會(huì)所無(wú)無(wú)無(wú)有會(huì)所有會(huì)所有網(wǎng)球場(chǎng)無(wú)有商務(wù)中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城(一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對(duì)講有有有有有有有小區(qū)報(bào)警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護(hù)有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場(chǎng)有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學(xué)表三、物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米.月)待定.00待定待定0.250.020溧陽(yáng)市住宅產(chǎn)

43、品市場(chǎng)上,小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少,約占2左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中,就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施,其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都要緊將其作為物業(yè)治理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置差不多上沒有。講明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在智能化硬件設(shè)施的配置上,智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤必備之設(shè)施，相對(duì)來(lái)講,配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)不墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。在園藝規(guī)劃上,幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場(chǎng),而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低,多集中在一些樓

44、盤設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來(lái)開發(fā)商項(xiàng)目(南大街廣場(chǎng)、水韻華庭)和不墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)(天目國(guó)際村、龍泉山莊）。在教育機(jī)構(gòu)的配置上,小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占0,但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無(wú)設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。在物業(yè)治理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔,收費(fèi)也較為低廉,多層僅定在20.5元平方米月。 項(xiàng) 目分 析篇地塊區(qū)位關(guān)系地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段,護(hù)城河南側(cè),西臨南大街,南靠大營(yíng)巷,離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征：地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。地塊自然環(huán)境優(yōu)越,地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望

45、,景觀條件得天獨(dú)厚。地塊處于溧陽(yáng)市重要的都市主干線南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。地塊周邊環(huán)境南側(cè)大營(yíng)巷及大營(yíng)巷居民生活小區(qū)。（新舊參半）西側(cè)城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國(guó)銀行東面陽(yáng)光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。北面護(hù)城河,高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。景觀：要緊為護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境地塊呈狹長(zhǎng)的矩型,東西最長(zhǎng)距離約50米,最短距離約26米;南北最長(zhǎng)距離約110米,最短距離約9米。地面條件不平坦,整體呈西低東高,最大落差約2.米；北底南高，最大落差約0.5米。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部

46、與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。項(xiàng)目地塊周邊交通狀況項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等都市交通主干道。項(xiàng)目南部大營(yíng)巷目前路面狹窄且坑坑洼洼,路況較差,但該路立即投入改造，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象有較大提升;另外，有5路公交路線通過(guò)本區(qū)域,所處區(qū)位交通較為便利。項(xiàng)目地塊周邊配套可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施排列如下：生活配套平陵菜場(chǎng)、中國(guó)銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、青年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。商務(wù)配套南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積2890（約43.41畝)用地性

47、質(zhì)居住用地總建筑面積42800容積率1.4建筑密度其他物業(yè)建筑面積講明項(xiàng)目假如采取高層+多層的形式開發(fā)容積率將超過(guò).假設(shè)、其他物業(yè)全部為花園洋房:花園洋房建筑面積其他物業(yè)用地面積容積率=12300.85384平方米則:花園洋房建筑面積其他物業(yè)建筑面積講明項(xiàng)目假如采取高層花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于14,不能充分利用容積率同樣假如采取高層+聯(lián)排不墅的形式開發(fā)容積率也將低于4，不能充分利用容積率結(jié)論：從上面分析能夠看出項(xiàng)目住宅最好的開發(fā)方案是采納高層多層+花園洋房或者高層+多層聯(lián)排不墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下：模型一、高層+多層+花園洋房設(shè):X=多層建筑面積，Y=花園洋房

48、建筑面積得到方程組：X+Y=1932 1.+ Y 0=19解得：X796平方米Y=116平方米小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分不是7962平方米和126平方米。模型二、高層多層+聯(lián)排不墅設(shè):=多層建筑面積,Y聯(lián)排不墅建筑面積得到方程組:XY1930X /1.2+ Y /07=19230解得：X 102平方米Y 58平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排不墅建筑面積分不是1402平方米和5258平方米。四、客源定位結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和可能銷售價(jià)格,本項(xiàng)目定位于溧陽(yáng)市場(chǎng)上的高端住宅,其客源具有以下特征:身份：；私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,企事業(yè)中高層白領(lǐng)、大夫、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡:25-45歲左右;家庭結(jié)構(gòu):青年夫婦/三口之家；教育程度：高中以上;收入水平:家庭年收入萬(wàn)以上；支付能