兩代房地產(chǎn)場(chǎng)之泡沫比較

1、引言：不知道大家可否注意到一個(gè)近幾年曝光率很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ) - “流動(dòng)性過(guò)剩” ，該術(shù)語(yǔ)號(hào)稱能解釋自 05 年中至 08 年初中國(guó)“大牛盛世”時(shí)期的所有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，當(dāng)然也能解釋我們這篇文章要討論的房?jī)r(jià)問(wèn)題。什么叫“流動(dòng)性過(guò)?！?？通俗講就是流通的錢太多了。大量“過(guò)?！钡馁Y金涌入各種市場(chǎng)推動(dòng)價(jià)格上升，樓市不僅不能豁免，且價(jià)格上升的勢(shì)頭還格外猛。究其原因就在于房地產(chǎn)除了是消費(fèi)品外也具備投資品的屬性， 平民大眾對(duì)其的解讀就是把錢“投資”進(jìn)去后很快就能“升值”賺錢，而中外“精英”對(duì)其的解讀就是把錢投機(jī)進(jìn)去后很快就能圈走別人的錢。 出于各種原因， 在過(guò)去幾年里有大量的資金迅速涌進(jìn)了樓市，房?jī)r(jià)步步攀升?，F(xiàn)在大

2、勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，樓市立馬變臉，先前集聚于樓市的資金迅速流失或者凝固， 政府為了保住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不得不頂著民意拯救樓市，但能否哪怕一時(shí)地戰(zhàn)勝市場(chǎng)現(xiàn)在還難下定論其實(shí)早在七十多年前的舊上海， 就曾上演過(guò)一出局部流動(dòng)性過(guò)度集聚后又迅速離散導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格驟升驟降的大戲，雖然時(shí)過(guò)境遷，但細(xì)細(xì)比較“古”今這兩次樓市的價(jià)格波動(dòng)， 我們將會(huì)看到不少相似之處， 這正是本文所要向大家展示的?，F(xiàn)今樓市風(fēng)云如果說(shuō)在今年1 月 31 日前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘還是帶著光環(huán)“光榮引退”的話，那么當(dāng)次貸危機(jī)演化成次貸風(fēng)暴之后，傳奇的格老也就真的走下了神壇，迅速地被定位此次全球危機(jī)的 “罪魁禍?zhǔn)字弧?。 正是他當(dāng)權(quán)時(shí)寬松的貨幣政策，使得

3、全球流動(dòng)性泛濫， 釀成美國(guó)次貸危機(jī)！ 在全球化的今天， 也助推了我國(guó)房市泡沫的產(chǎn)生。下面我們就著這流動(dòng)性泛濫這個(gè)話題來(lái)簡(jiǎn)單回顧下發(fā)生在身邊的這輪房?jī)r(jià)上漲是怎么回事？中國(guó)自入世后便開始了外貿(mào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的一個(gè)黃金時(shí)期， 大量的外貿(mào)順差和尖銳的貿(mào)易矛盾推動(dòng)了人民幣快速升值的事實(shí)和預(yù)期 （就是大伙相信升值還會(huì)繼續(xù)） 。假設(shè)你手頭有100 萬(wàn)美元存在美國(guó)，你會(huì)怎么辦？你肯定會(huì)理智地把手頭的美元取出來(lái)?yè)Q成人民幣存在中國(guó)的銀行， 過(guò)一階段再換回美元。 為什么呢？因?yàn)檫@樣一個(gè)來(lái)回你能賺到兩筆錢： 首先是利息差， 因?yàn)榇嬖谥袊?guó)的存款利息高于美國(guó)； 其次就是匯率差， 假設(shè)剛開始是一美元兌 8 人民幣， 你把

4、 100 萬(wàn)美元換成了 800 萬(wàn)人民幣， 等換回來(lái)時(shí)人民幣已經(jīng)漲到了一美元只能兌換7 人民幣了，此時(shí)你再換回美元（不考慮利息）就變成了 114.3 萬(wàn)美元了，凈賺14.3 萬(wàn)美元！老外跟你一樣聰明， 顯然沒放過(guò)這個(gè)千載難逢的白賺機(jī)會(huì)， 本來(lái)國(guó)際市場(chǎng)就被格老弄得流動(dòng)性泛濫， 一看到中國(guó)這邊出了這樣的好事， 于是乎國(guó)際游資 （就是熱錢）一擁而入。我國(guó)外匯儲(chǔ)備減去貿(mào)易順差的余額從05 年的 780 億美元漲到了 07 年的 1400 億美元， 其差額大部分是削尖了腦袋擠進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)的熱錢。 最要命的是這些熱錢在進(jìn)入中國(guó)后可不像剛才我們分析的那樣好好地待在銀行里賺利差， 這些為經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際炒家所控制

5、的熱錢顯然看不上那點(diǎn)利差， 于是紛紛又進(jìn)入房市和股市興風(fēng)作浪。而與此同時(shí)， 我國(guó)各商業(yè)銀行也跟著開始了信貸擴(kuò)張的步伐。 金融機(jī)構(gòu)貸款總額從 05 年初的 18.1 萬(wàn)億暴漲到 07 年末的 26.2 萬(wàn)億。 由于房地產(chǎn)貸款量大而成本低， 且房貸回收比較快 （房子沒建成就可以賣了） ， 加上地方政府從中撮合，銀行日愈膨脹的信貸投放很大一部分就進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)， 截止至今房地產(chǎn)信貸投放在金融系統(tǒng)總信貸中仍占近三成。 這點(diǎn)從一些房地產(chǎn)商不無(wú)得意的嘴臉中可以得到證明： “房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)倒，要倒的話也是銀行先倒。 ”剛才我們還講到了地方政府，這是我們不得不提的一個(gè)利益方。要說(shuō)地方政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系就得

6、從地方政府的財(cái)政收入說(shuō)起， 我國(guó)在1994 年推行分稅制改革后，地方政府陷入事多錢少的境地。由于憲法和土地管理法都規(guī)定了： “ 國(guó)家為公共利益的需要， 可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。 ”缺錢缺紅了眼的地方政府在這一“尚方寶劍”的保護(hù)下開始了“圈地運(yùn)動(dòng)“，土地出讓金開始呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)： 06 年土地出讓金總額已高達(dá)7000 多億元，占地方財(cái)政收入比例突破50；到了07 年更是達(dá)到歷史性的 12000 多億元。顯然已經(jīng)成為地方政府的頭號(hào)財(cái)源， 所以地方政府或明或暗地也在支持著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“蓬勃發(fā)展” 。就這樣， 在流動(dòng)性泛濫的中國(guó)市場(chǎng)， 在房地產(chǎn)商、 商業(yè)銀行及地方政府三位一體的推動(dòng)下，中

7、國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自 03 年起開始了進(jìn)入了一個(gè)加速上揚(yáng)的周期。然而國(guó)際形勢(shì)總是瞬息萬(wàn)變的， 早在一年前就已經(jīng)爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)突然演化成了次貸風(fēng)暴， 華爾街一手經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)泡沫坍塌性破滅， 美國(guó)五大投資銀行從此作古，市場(chǎng)恐慌迅速蔓延而次貸風(fēng)暴影響到中國(guó)便是流動(dòng)性緊縮。 首先是次貸危機(jī)造成歐美市場(chǎng)流動(dòng)性緊缺，很多熱錢得“回家救急”。且人民幣升值停滯，中國(guó)股市已經(jīng)下跌，樓市告急使得熱錢在華已無(wú)利可圖。再則就是我國(guó)銀行在次貸危機(jī)中還是出現(xiàn)了一定程度的虧損， 這對(duì)其信貸造成了一定的壓力。 失去流動(dòng)性支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)岌岌可危， “金九銀十”期間中國(guó)樓市無(wú)論是新開盤數(shù)量還是銷售量都呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，沒有

8、成交量支撐的高房?jī)r(jià)已經(jīng)在或明或暗地降了下來(lái)了。房子賣不出去了， 第一個(gè)坐不住的是地方政府。 財(cái)政歉收的壓力使得當(dāng)房地產(chǎn)商還在抱團(tuán)死扛市場(chǎng)的時(shí)候， 地方政府就成了第一個(gè)跳起來(lái)救市的人。 西安市政府首先頂著民意站了出來(lái)， 接著廣州、 南京等政府也相繼救市。 先前一直在抑制房?jī)r(jià)的中央政府拉不下臉面， 先是睜一只眼閉一只眼， 但隨金融危機(jī)的迅速惡化， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的壓力也使得北京也不得不決定卷起袖管， 于十月底開始領(lǐng)導(dǎo)地方政府救市。 但此次救市并不被看好， 根本原因在于中國(guó)房市在流動(dòng)性的沖托下升值過(guò)度，下調(diào)是市場(chǎng)規(guī)律的作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)上來(lái)看，市場(chǎng)是不可戰(zhàn)勝的。而發(fā)生在七十多年前舊上海，同樣是由于流動(dòng)性過(guò)

9、剩而吹起的那場(chǎng)房市泡沫，其結(jié)局顯然要直截了當(dāng)?shù)枚啵蔷褪潜┑?。上個(gè)世紀(jì)三十年代上海房地產(chǎn)泡沫始末在描述舊上海那段也是由流動(dòng)性過(guò)剩推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的泡沫時(shí)代之前， 我們先來(lái)回顧下當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在何種情況下誕生并發(fā)展起來(lái)的。晚清是國(guó)人無(wú)法忘卻的屈辱歲月， 但也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽的時(shí)期， 然而第一批中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓荒者， 卻不是中國(guó)人。 幾千年的封建歲月使得土地在以小農(nóng)思想為主導(dǎo)的國(guó)人心目中雖重如命根， 但也讓國(guó)人只是將其當(dāng)成了重要的生產(chǎn)要素， 且高度發(fā)達(dá)的封建經(jīng)濟(jì)也壓制了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程， 使得國(guó)人難以認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。 而這個(gè)觀念對(duì)于城市商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成

10、長(zhǎng)起來(lái)的外商而言則根深蒂固， 因此洋老板們便成為中國(guó)近代以來(lái)的首批房地產(chǎn)商。 首先是英國(guó)商人， 他們很快便跳出租界土地原只可作自用的圈子，擅自修訂地皮章程 ，在從事原先業(yè)務(wù)的同時(shí)，兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。怡和洋行和英美煙公司是第一批吃螃蟹的人， 緊接著一些猶太商家包括一些帝國(guó)主義支持下的買辦成了中國(guó)房地產(chǎn)的主角， 他們大都抓住不可多得的歷史機(jī)遇以低價(jià)大肆收購(gòu)地皮后走上了地皮大王的道路， 典型的如上海猶太大亨哈同， 他正是在中法戰(zhàn)爭(zhēng)后看準(zhǔn)了戰(zhàn)勝國(guó)滿清政府因?yàn)檐浫醪粫?huì)收回租界的， 而大肆收購(gòu)已經(jīng)暴跌的租界地皮，從而開始了其地皮大王乃至遠(yuǎn)東首富的傳奇人生的。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽于上海， 發(fā)展于包括上海、 天津

11、、 漢口等國(guó)門被轟開之后而不得不開放的通商港口城市， 不是因?yàn)檫@些通商港口里呆著具備房地產(chǎn)商品質(zhì)的高級(jí)動(dòng)物，而是在這些通商城市產(chǎn)生了現(xiàn)代的房地產(chǎn)需求。為何在這些通商城市里產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的需求呢？在晚清時(shí)期外國(guó)勢(shì)力要想在中國(guó)立足， 總得有地方住吧， 所以洋老板們就要買房。 再有就是一些晚清大吏和一些封建領(lǐng)主出于對(duì)于 “新世界” 的向往， 都想在這些世界窗口頤養(yǎng)千年， 所以他們也來(lái)置業(yè)， 比如大名鼎鼎的李鴻章。 慢慢中國(guó)進(jìn)入了戰(zhàn)亂不斷、 軍閥割據(jù)的時(shí)代， 內(nèi)地大量游資和人員為求安全而涌入這些通商港口， 這也有力地促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。 其次就是對(duì)房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資品的需求， 這

12、方面主要體現(xiàn)在近代中國(guó)一些紡織業(yè)、 采礦業(yè)和機(jī)械工業(yè)的工商業(yè)者身上。 他們?cè)谏虾５鹊卮笏林脴I(yè)， 主要?jiǎng)訖C(jī)在于使財(cái)產(chǎn)增值、 保值并借以周轉(zhuǎn)資金（ 可用作信貸的保證 ） ，有名的如申新系統(tǒng)的榮鴻元。最后要提的就是近代中國(guó)金融業(yè)房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展， 它和房地產(chǎn)的發(fā)展是相互促進(jìn)的。 其實(shí)在清朝時(shí)期雖不提供房貸業(yè)務(wù)， 但卻已有房屋抵押貸款的雛形。 關(guān)于這一點(diǎn)，在明清蘇州工商業(yè)碑刻集輯錄第 38 份碑刻吳興會(huì)館房產(chǎn)新舊契照碑上有文言道： “吳中房屋契照，可以質(zhì)押銀洋” 。到了清光緒三十四年（1908 年）公布了殖產(chǎn)銀行條例 ，三年后殖產(chǎn)銀行作為中國(guó)的第一個(gè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在天津正式成立， 其主要業(yè)務(wù)是對(duì)農(nóng)業(yè)、

13、工業(yè)等發(fā)放中、長(zhǎng)、短期貸款。長(zhǎng)期貸款可用田園、房屋或股票、債券等作抵押。雖然該行具有房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，但在當(dāng)時(shí)卻未發(fā)揮房地產(chǎn)金融的效果。 1914年，國(guó)民政府仿效日本，公布了勸業(yè)銀行條例 ，并成立勸業(yè)銀行。它是全國(guó)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。 1915 年，農(nóng)工銀行頒布條例，規(guī)定該行以定期抵押和分期抵押放款為主， 在農(nóng)村發(fā)放可用田契作抵押品的貸款， 同年， 成立的中國(guó)實(shí)業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)是放款給農(nóng)業(yè)、水利、工礦與鹽業(yè)等，均可用不動(dòng)產(chǎn)作抵押，在10 年內(nèi)分期償還。這些金融機(jī)構(gòu)很快就發(fā)揮其房地產(chǎn)金融的作用。但在房貸方面最活躍的金融機(jī)構(gòu)卻是一些私人合營(yíng)機(jī)構(gòu)。 當(dāng)時(shí)， 由于受外國(guó)資本的沖擊和民族資本主義經(jīng)濟(jì)

14、發(fā)展的推動(dòng)，在上海、天津、廣州等沿海大城市以及武漢、重慶等沿江城市，相繼出現(xiàn)了一些資金殷實(shí)的私人資本與官僚資本合營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)。其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一是直接或間接地為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)融通資金， 如當(dāng)時(shí)比較有名的“南三行” （ 浙江興業(yè)銀行、上海銀行和浙江實(shí)業(yè)銀行） 和“北四行” （ 金城、鹽業(yè)、中南和大陸銀行） 在房地產(chǎn)資金的融通上就十分活躍有了拓荒者， 有了規(guī)模需求， 也有了信貸支持， 中國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)也就在這些通商港口里面萌芽、 發(fā)展了起來(lái)。 但在上個(gè)世紀(jì)二三十年代， 在近代中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展之際， 作為頭號(hào)通商港口上海也遭遇了一次國(guó)際流動(dòng)性入侵， 從此走向了房?jī)r(jià)狂飆之路。上海是開放較早的幾個(gè)通商

15、城市之一， 于 1843 年開埠后由于地理位置極佳，很快就發(fā)展成為近代中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流程度最深的地區(qū)， 深受世界經(jīng)濟(jì)狀況波動(dòng)的影響。在十九世紀(jì)二十年末，世界上主要的資本主義國(guó)家都是實(shí)行金本位制度的（固定額的貨幣量比如說(shuō)一美元包含著固定的黃金量） ， 從 1929 年起的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致了金價(jià)飛漲， 全球范圍內(nèi)的物價(jià)包括銀價(jià)明顯下跌 （金價(jià)上漲使得包含固定黃金數(shù)的一美元能買到更多的商品， 反之一單位商品需要的美元數(shù)量即價(jià)格就下降了） ，銀價(jià)下跌首先使得各國(guó)的貨幣能兌換到更多的中國(guó)貨幣 - 銀兩，又使得銀本位的中國(guó)物價(jià)上漲 （原理和上述的金價(jià)上揚(yáng)導(dǎo)致物價(jià)下跌正好相反） 。但由于當(dāng)時(shí)上海等通商口岸

16、聚集了中國(guó)大量的工業(yè)品， 且開放程度較高， 所以在世界物價(jià)下跌的拉扯下中國(guó)的物價(jià)上漲幅度較小， 最終導(dǎo)致的結(jié)果就是一單位白銀在中國(guó)所能購(gòu)買到商品的數(shù)量高于其在國(guó)外所能購(gòu)買到的數(shù)量。 做個(gè)夸張的假設(shè)： 原先一美元能兌換二兩白銀， 一兩能買到五單位某中國(guó)商品。 后來(lái)一美元能兌三兩白銀， 但一兩僅能買到四個(gè)單位商品。 綜合算起來(lái)就是由原先一美元能買十單位某中國(guó)商品變換到一美元能買到十二單位該中國(guó)商品。 這樣的投機(jī)機(jī)會(huì)使得大量白銀流入中國(guó)。 根據(jù)上海商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行統(tǒng)計(jì),1926 年上海銀元流動(dòng)入超數(shù)為 666萬(wàn)元， 1928年入超數(shù)升至1675萬(wàn)元 ,1929 年更是升至4561 萬(wàn)元， 比 1926年

17、高 7 倍多。其次由于幣值即銀價(jià)下跌使得國(guó)內(nèi)資金配置結(jié)構(gòu)性失衡， 內(nèi)地資金也大量流入上海。由于農(nóng)業(yè)在價(jià)格體系中的弱勢(shì)地位使得在世界范圍內(nèi)物價(jià)下降的浪潮中農(nóng)產(chǎn)品下降幅度高于工業(yè)品。 影響到中國(guó)就使得工業(yè)產(chǎn)品漲價(jià)幅度大于農(nóng)產(chǎn)品， 而工農(nóng)業(yè)物價(jià)差的進(jìn)一步拉大就使得農(nóng)村資金凈流向城市 （農(nóng)民到城里買工業(yè)品的費(fèi)用遠(yuǎn)超過(guò)將農(nóng)產(chǎn)品賣到城里的收入） 。這點(diǎn)在金融中心上海表現(xiàn)的尤為明顯：1929 年, 由上海運(yùn)入內(nèi)地的白銀比從內(nèi)地運(yùn)到上海的白銀還多 1391.7 萬(wàn)元，但從 1930 年起，運(yùn)入上海的白銀數(shù)量開始超過(guò)了運(yùn)出上海到內(nèi)地白銀數(shù)量，約超過(guò) 956.2 萬(wàn)元。 1931年,運(yùn)入上海白銀數(shù)量仍比運(yùn)入內(nèi)地多

18、 776.4 萬(wàn)元。大量資金流入上海， 上海的銀行存款大增。 在正常的情況下， 這些資金應(yīng)在生產(chǎn)中實(shí)現(xiàn)增值， 但是中國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)蕭條制約了上海大量白銀轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力（原因也是上面提及的工農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格剪刀差變大） ，出現(xiàn)日益嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩， 而上海各銀行存款膨脹后不得不降低貸款條件， 當(dāng)時(shí)在英法租界內(nèi)如有可靠地產(chǎn)做押款， 年息僅七厘至八厘， 沉淀在金融體系中的大量過(guò)剩資金開始涌向貌似可以保值增值的地產(chǎn)市場(chǎng)。1930年上海 14家銀行 （其中 1 家是華資銀行） 的房地產(chǎn)押款額達(dá)12128萬(wàn)銀兩” , 相當(dāng)于這些銀行貨物押款的 1.48 倍。 1932 年上海銀行業(yè)聯(lián)合準(zhǔn)備庫(kù)中的5000萬(wàn)財(cái)

19、產(chǎn)中，房地產(chǎn)占82.63%。錢莊也不示弱，以?？靛X莊為例，20世紀(jì) 20年代該錢莊的房地產(chǎn)抵押放款僅占各種抵押放款總數(shù)的20%左右，到30 年代，這個(gè)比例已占到50%左右。上海房地產(chǎn)總值30 多億元中 , “除少數(shù)業(yè)主及各銀行所置產(chǎn)業(yè)不需抵押外, 其余散戶至少占 2/3 ， 平均作六成抵押， 已需 12 億元。 ” 這些數(shù)據(jù)都充分地說(shuō)明了大量資金已流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的不爭(zhēng)事實(shí)。 在國(guó)外及農(nóng)村資金大量流向上海， 涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)之后， 上海地產(chǎn)市場(chǎng)就開始了快速攀升的步伐，當(dāng)時(shí)租界給出的估價(jià)是： 1927年上海公共租界內(nèi)每畝估價(jià)18652兩， 1930年漲至 26909 兩, 1933 年更漲至 338

20、77 兩。這還只是政府的估價(jià)，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格比此還要高出 20%-25%。 中心地區(qū)地價(jià)漲幅更大。 南京路每畝地價(jià)1927年約為 7.75萬(wàn)兩 , 1934 年時(shí)已達(dá)到 50 萬(wàn)兩 , 六七年間上漲約 6 倍之多。上海成為全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最高的城市。當(dāng)時(shí)廣州、天津的最高地價(jià)僅相當(dāng)于上海最高地價(jià)的40%和17%。但好景不長(zhǎng)， 美國(guó)于 1933年脫離金本位后， 開始在國(guó)際市場(chǎng)上收購(gòu)白銀， 將貨幣準(zhǔn)備金改為“金三銀一”的比例。這些措施使得白銀迅速漲價(jià)。數(shù)據(jù)顯示紐約銀價(jià)從 1932年平均每盎斯27.38 美金上升至 1933年的 34.81 美金 ,1934 年 11份更漲至 54.25 美金 ,1935

21、 年 4月甚至達(dá)到 67.81 美。而中國(guó)的銀價(jià)升值明顯滯后于世界銀價(jià)的上漲步伐 （即中國(guó)的白銀相對(duì)應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)比較便宜） ，造成將白銀作為商品輸出變得十分有利可圖。 1934 年 , 白銀凈流出高達(dá)22877.4 萬(wàn)元。外國(guó)在華銀行表現(xiàn)尤為明顯，不斷輸出白銀。 1933年底外國(guó)在華銀行存銀額約為 27566萬(wàn)元， 而到 1934年底僅剩 5467萬(wàn)。 大量白銀流出，上海立刻陷入了通貨緊縮局面。1934 年下半年起，上海地價(jià)突然暴跌, 房地產(chǎn)買賣一落千丈，交易額只達(dá)1931 年的7.1%左右，其價(jià)格也只及1931 年的十分之二三， 外國(guó)在華房地產(chǎn)公司的股票價(jià)格慘跌至票面價(jià)的十分之一左右。 上海公

22、共租界地價(jià)約跌落6 億元， 就整個(gè)上海市而言，其地價(jià)跌落達(dá)20 億元之上。大批房地產(chǎn)商包括一些著名外國(guó)在華房地產(chǎn)公司紛紛宣告破產(chǎn)， 房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致個(gè)人傾家蕩產(chǎn)者時(shí)有所聞。 投機(jī)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的損失， 很快又通過(guò)對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款的違約轉(zhuǎn)移到金融機(jī)構(gòu)， 釀成一場(chǎng)金融風(fēng)潮， 進(jìn)而引起不少商業(yè)銀行倒閉， 大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉， 社會(huì)矛盾風(fēng)起云涌。這次上海房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的危機(jī)對(duì)半殖民地半封建的亂世中國(guó)而言， 更像將一塊巨石投入奔騰的大河， 波瀾不小， 但影響也不大。 但我們結(jié)合先前對(duì)中國(guó)近幾年樓市暴漲原因的分析，還是能從中看到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一些規(guī)律性的東西。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)規(guī)律曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言： “對(duì)貧窮國(guó)家來(lái)說(shuō)， 土地是最重要的財(cái)富。 ” 我覺得這句話基本可以這么解讀： 在后封建時(shí)代經(jīng)濟(jì)體的騰飛是伴隨著投入要素價(jià)格的上漲 的，所以房地產(chǎn)這一重要要素的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值增長(zhǎng)是有賴于經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)期發(fā)展的。但房地產(chǎn)價(jià)格短期劇烈波動(dòng)的影響因素則遠(yuǎn)非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)那么簡(jiǎn)單。 房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)貨幣量極為敏感的行業(yè)。 淺顯地講， 就是經(jīng)濟(jì)體中的