溫江區(qū)地塊項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、 幸福廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店部分可行性研究報(bào)告幸福咨詢(xún)有限公司2012 年 12 月王瑤20113750目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第一部分 項(xiàng)目概況 4宗地位置 3宗地現(xiàn)狀 3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4項(xiàng)目周邊環(huán)境6規(guī)劃控制要點(diǎn)6 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第二部分 投資環(huán)境分析 10自然環(huán)境分析 7政策環(huán)境分析 8經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9第三部分投資市場(chǎng)分析 16項(xiàng)目的宏觀分析 11中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的新變化13成都2012年上半年經(jīng)濟(jì)分析 14溫江酒店經(jīng)營(yíng)情況分析15第四

2、部分產(chǎn)品定位 25第五部分投資成本與稅務(wù)估算 28土地取得費(fèi)用估算 19前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 19基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 20項(xiàng)目總投資估算 20第六部分投資收入估算與財(cái)務(wù)分析 31第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析 33第八部分總結(jié) 34第一部分項(xiàng)目概況宗地位置溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組ISGIl金江大E)H 孚0191 Wt*fiiiftiiLsi* 祥11n I9n 曲* SBM .成真*MLm *大離或分環(huán)百龐帯週狂區(qū)工jMa魯歐國(guó)彝魁星樓厲噴苗f ljMWWB的勢(shì)中心讀厳祥匸專(zhuān)宗地現(xiàn)狀1、四至范圍N:迎暉路西大街S:溫江區(qū)圖書(shū)館W:西大街E:東大街2、地面現(xiàn)狀。該宗地塊位于溫江區(qū)，而溫江區(qū)位于成都平原，宗地地

3、勢(shì)平坦。3、地面狀況?，F(xiàn)該宗地是一塊空地，便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。溫江區(qū)柳城街辦新華社三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套區(qū)七組1、交通狀況。溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組位于溫江城區(qū)上東街和大南街的交匯處，周?chē)墓宦肪€發(fā)達(dá)，有 309、319、101、102、103、104等公交車(chē)通過(guò)，道路四通八達(dá),通達(dá)性較高。道路四通八達(dá)2、教育環(huán)境該宗地附近學(xué)校較多，比如，四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院中專(zhuān)部，光祁藝術(shù)學(xué)校，幼兒園，溫江區(qū)圖書(shū)館等，周邊教育配套設(shè)施完善。3、醫(yī)療環(huán)境該宗地臨近市五醫(yī)院以及各大藥房以及衛(wèi)生站，醫(yī)療方便，醫(yī)療環(huán)境優(yōu)良。4、生活配套該宗地接近溫江區(qū)夜市以及美好家園，周邊各大移動(dòng)通訊公司為通訊到

4、來(lái)了很大 的便利，周邊還有各類(lèi)的零散的服裝店，各類(lèi)型的超市以及各類(lèi)生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施， 所以該該地附近的生活配套設(shè)施是很完善的。錦程通訊以及景上家具與宗地緊緊靠近，為生活提供了很大的便利周?chē)y行聚集多，為生活提供了較大便利四、項(xiàng)目周邊環(huán)境該宗地屬于成都溫江區(qū)，溫江區(qū)屬于成都三環(huán)以外，污染系數(shù)小，空氣質(zhì)量好,周邊無(wú)大型重金屬工廠，噪音小，周?chē)坝^綠化率高，是一個(gè)生活的好地方。五、規(guī)劃控制要點(diǎn)土地基本信息地區(qū)：四川總面積：5584 m2規(guī)劃建筑面積：11168 m容積率：2.0商業(yè)比例：-限制高度:15米出讓年限：40年所在地：成都市建設(shè)用地面積：5584 m 代征面積：-綠化率：-建筑密度：40%出讓

5、形式：掛牌位置：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組四至：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組 規(guī)劃用途：商業(yè)用地第二部分 投資環(huán)境分析1、溫江自然環(huán)境分析溫江區(qū)位于成都川西平原， 是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)， 全區(qū)幅員面積 277 平方公里，轄區(qū)共 6 鎮(zhèn) 4 街辦，總?cè)丝?32.6 萬(wàn)。 溫江與成都無(wú)縫對(duì)接，已成為 成都不可分割的一部分。因此，溫江是成都的西城。溫江又被譽(yù)為成都的“江南 水鄉(xiāng)”成為成都的“第一居所。”近幾年，溫江城市發(fā)展令人驚嘆，先后獲得西部唯 一的“國(guó)際花園城市”、聯(lián)合國(guó)“國(guó)際生態(tài)環(huán)境保護(hù)杰出成就獎(jiǎng)”、“聯(lián)合國(guó)人居署、”“迪 拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”和香港文匯報(bào) ”60 年來(lái)影響中國(guó)的

6、十大魅力 城市“等殊榮。目前城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較強(qiáng)，電力、天然氣、自來(lái)水、通訊設(shè)備、均 配置完善，利用空間較大，同時(shí)也擁有內(nèi)外銜接，完善的交通系統(tǒng)，成溫邛高速 穿越全境，光華大道西沿線溫江段，城南國(guó)境路線，加上四通八達(dá)的國(guó)、省、縣 級(jí)道路，把整個(gè)溫江和周?chē)某鞘羞B接在了一起。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，江安河、鳳溪河、楊柳河、戰(zhàn)備渠貫穿老城區(qū)，新城區(qū)江安 河、光華大道、南側(cè)人工河構(gòu)成了三條東西向生態(tài)走廊，加上區(qū)內(nèi)盛產(chǎn)花木，更是使得城內(nèi)風(fēng)景美麗，整個(gè)城市綠化率在 30%以上。城市空氣一直保存著國(guó)家 的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)溫江地處溫-郫-都國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)核心區(qū)，有“西部花木之都”，自“住 在溫江”戰(zhàn)略提出以來(lái)，

7、溫江更是以人居環(huán)境優(yōu)越，西部現(xiàn)代花園城市的稱(chēng)號(hào)成 為省內(nèi)外人不管是投資還是居住都喜歡的地方。地位原因歷史悠久溫江歷史悠久，屬于巴蜀魚(yú)鳧文化發(fā)祥地，川西文化保留較好，自然景觀，人文景觀眾多，區(qū)內(nèi)花木種植從漢代以來(lái)已有1700多年歷史，一直是川西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。交通樞紐境內(nèi)各級(jí)國(guó)、省、縣道路連接成都、郫縣、都江堰、雙流、邛崍等。有成溫邛告訴公路、光華大道西沿線溫江段，城南過(guò)境路線等交通干線?，F(xiàn)代輕工業(yè)基地2002年溫江有規(guī)模以上工企業(yè)66家，其中年產(chǎn)值和銷(xiāo)售收入上千 萬(wàn)的34家，5家被列為全市重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)，占成都市重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)企 業(yè)的10%。形成食品飲料、印刷包裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工四大 支柱

8、產(chǎn)業(yè)。溫江還擁有國(guó)家級(jí)成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)院園，是省市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)和臺(tái)商投資聚集區(qū)，成都市重點(diǎn)建設(shè)的三家 國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)之一，區(qū)內(nèi)引進(jìn)了臺(tái)灣統(tǒng)一、味全、泰國(guó)正大、五件印務(wù)、紅華實(shí)業(yè)等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。目前還有更多的企業(yè)入駐溫江。是成都市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)基地?；痉N植與交易基地溫江花木產(chǎn)業(yè)歷史悠久，2005年全區(qū)花木面積接近15萬(wàn)畝，占全 市花木的二分之一、全省的三分之一?；緩臉I(yè)人員三萬(wàn)余人，年 銷(xiāo)售收入近2億元，目前已形成生產(chǎn)規(guī)?；?、品種優(yōu)勢(shì)化、服務(wù)專(zhuān) 業(yè)化、管理企業(yè)化、信息現(xiàn)代化、產(chǎn)品市場(chǎng)化的總體特征。更是吸 引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落地溫江。2、政策分析從2004年開(kāi)始，溫江就開(kāi)始實(shí)行招

9、商引資優(yōu)惠政策，在一系列的優(yōu)惠政策下， 吸引了不少的海內(nèi)外商人的聚集。雖然全國(guó)大部分地區(qū)都是在實(shí)行限購(gòu)令，但是 溫江區(qū)人民政府依然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行扶持， 穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。從 整個(gè)今年的溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)范圍并不 大，無(wú)明顯的漲幅，也無(wú)明顯的增幅，在溫江區(qū)人民政府的支持下，溫江房地產(chǎn) 市場(chǎng)正在有條不紊的發(fā)展著。溫江區(qū)房管局“四步聯(lián)動(dòng)”法促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是提前謀劃，保持房地產(chǎn)鏈條正常運(yùn)轉(zhuǎn)。提出了商品房開(kāi)發(fā)和土地資源配 置需求，會(huì)同國(guó)土局落實(shí)了新推土地1076畝計(jì)劃；將全區(qū)32個(gè)已供地未動(dòng)工的 項(xiàng)目列為促建目標(biāo)，會(huì)同目督辦把任務(wù)分解到相關(guān)鎮(zhèn)街、片區(qū)和相

10、關(guān)職能部門(mén)， 納入年終目標(biāo)考核。二是及時(shí)引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者信心。加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)，組織召開(kāi)全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形勢(shì)分析座談會(huì)，深入企業(yè)排憂解難。聯(lián)合媒體全方位宣傳生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資者正確面對(duì)宏觀調(diào)控形勢(shì)，力保溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。三是強(qiáng)化監(jiān)管，將房?jī)r(jià)穩(wěn)控在國(guó)家規(guī)定紅線內(nèi)。出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一加強(qiáng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)監(jiān)管工作的意見(jiàn)，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)檢查活動(dòng)。建立房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員信用 考核體系。率先在全市建立二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，規(guī)范二手房交易市場(chǎng)秩序。四是全力促銷(xiāo)，增大房地產(chǎn)市場(chǎng)占有份額。編制了 2011年溫江城市營(yíng)銷(xiāo)和樓 市推薦實(shí)施方案，圍繞城市居住價(jià)值、城市功能配套、城市品位提升、城市產(chǎn)業(yè) 集聚

11、，展開(kāi)商品房促銷(xiāo)大會(huì)戰(zhàn)。在這樣的政策環(huán)境下，極好的推動(dòng)了溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2011年繼續(xù)被評(píng)為四川省“十強(qiáng)縣”，主要從經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)效益五個(gè)方 面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，溫江排名強(qiáng)勢(shì)靠前，并一舉成為全省最高的城鎮(zhèn)居民人 均收入的區(qū)縣，可分配收入達(dá)25021元（約3850美元），是全省平均水平的1.4倍，本年溫江區(qū)更以“興三優(yōu)二，一三互動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略思路， 繼續(xù)開(kāi)拓，向現(xiàn)代化國(guó)際田園城市邁進(jìn)范圍，拉近距離，完美打造。2010年溫江區(qū)經(jīng)濟(jì)延續(xù)較穩(wěn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增長(zhǎng) 17.8%。200

12、9，溫江區(qū)圍繞建設(shè)現(xiàn)代田園城市和“兩個(gè)率先”，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以 創(chuàng)新突破為取向，以改革開(kāi)放為動(dòng)力，深化功能片區(qū)建設(shè)，全速構(gòu)建以現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，取得經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨 優(yōu)化、社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步的良好成效。一、 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。1-12月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增 長(zhǎng)17.8%。其中，一產(chǎn)業(yè) 13.50億元，增長(zhǎng) 4.0% ;二產(chǎn)業(yè)123.35 億元， 增長(zhǎng)23.3% ;三產(chǎn)業(yè) 77.50億元，增長(zhǎng) 11.2%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu) 6.3:57.5:36.2。二、 工業(yè)、投資、社會(huì)消費(fèi)品。1-12月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值102.34億元，同比增長(zhǎng) 27.

13、6% ;實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 358.40億元，同比增長(zhǎng) 35.9%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 220.59億元，同比增長(zhǎng)8.7%。商品房銷(xiāo) 售面積達(dá)到234.40萬(wàn)平方米。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到49.54億元，同比增長(zhǎng)18.4%。三、 財(cái)政、金融情況。 1-12月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 55.60億元,同 比增長(zhǎng)31.8%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 18.26億元，同比增長(zhǎng) 20.2% ； 其中地方稅收完成 14.71億元，同比增長(zhǎng) 8.5%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算支出22.66億元，同比增長(zhǎng) 3.6%。12月末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)255.92億元，同比增長(zhǎng)12.4% ；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為1

14、44.26億元，增長(zhǎng)18.2%。各項(xiàng)貸款余額達(dá)165.21億元，同比增長(zhǎng) 3.0%。四、居民生活。城鄉(xiāng)居民收入較上半年穩(wěn)步提高。1-12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21790元，增長(zhǎng)12.7% ;農(nóng)村居民人均純收入 10008元， 增長(zhǎng)16.1%。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值148.84億元，增長(zhǎng)18% 。小結(jié)綜合整個(gè)溫江區(qū)的投資環(huán)境而言，溫江區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā) 展并日漸繁榮加上溫江區(qū)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力支持，溫江區(qū)的投資環(huán)境是極好的，當(dāng)然，這樣好的投資環(huán)境不容錯(cuò)過(guò)。第三部分 投資市場(chǎng)分析就地理位置而言，該地塊位于溫江城區(qū)內(nèi)，道路四通八達(dá)，交通便利，周?chē)?人流量聚集，人流

15、量大，周?chē)纳虡I(yè)繁華，連成一片，形成了一個(gè)商業(yè)圈，未來(lái) 的商業(yè)價(jià)值不可估量， 加上地鐵四號(hào)線也在溫江城區(qū)的附近， 輻射范圍廣闊， 必 將匯聚更多的人流。1、項(xiàng)目的宏觀分析1.1 中國(guó)酒店業(yè)概述隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及中國(guó)人民收入水平和生活水平的提高， 以及中國(guó)在國(guó)際社會(huì)上的地位和聲望的不斷提高， 中國(guó)的旅游業(yè)發(fā)展前景非?？捎^。 而酒店占據(jù)旅游業(yè)中吃、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素中的首要兩要素，對(duì)旅游業(yè)所做 的貢獻(xiàn)是舉足輕重的，對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展起到了非常重要的作用1.2國(guó)內(nèi)主要城市酒店數(shù)量各主鄭前騎析縦潛敵比2010涵諫店側(cè)刪娜Hfimm中紙歡淞中高檔m168361047472622上梅1311283

16、9302616大連1731541318114363222168233932111256204155143712210S34西安22715324天津291037261U2250321520542229119378合計(jì)58195331581279078數(shù)療漏HR Mai酒店投資額增長(zhǎng)迅猛，1999年到2007 年,中國(guó)酒店業(yè)每年的投資額從78.46 億元上漲到925.07億元，年均增長(zhǎng)36%。2000年到2008年，五星級(jí)酒店年投 資額增長(zhǎng)高達(dá)361%。酒店建設(shè)方興未艾，2011年中國(guó)酒店客房總數(shù)為200萬(wàn) 間套，預(yù)計(jì)2016年可達(dá)到500萬(wàn)間套，截至當(dāng)前中國(guó)還有1700家星級(jí)酒店正在建設(shè)之中中國(guó)

17、城市化的潛力還很大。中國(guó)100萬(wàn)以上人口的城市有171個(gè)，美國(guó)是50個(gè)。2009年，中國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到 46.6% ,以每年不少于1個(gè)百分點(diǎn)的 速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)城市化率就將超過(guò)50%。中國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展的潛力也還很大，中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的最大動(dòng)力是城市化速度的加 快，中國(guó)城市化率46.6%，比較全球平均49%、發(fā)達(dá)國(guó)家90%，發(fā)展?jié)摿O大。中國(guó)服務(wù)業(yè)占GDP40%、上海2008年制造業(yè)負(fù)增長(zhǎng)情況下也只占 50%、全球69%、香港 80%-90%。住宿和餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)指數(shù)注：住宿餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)指數(shù)(Business Index) 指國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，住宿餐飲業(yè) 直接售給城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品總額。它是

18、反映住宿餐飲業(yè)通過(guò)多種商品 流通渠道向居民和社會(huì)集團(tuán)供應(yīng)的生活消費(fèi)品總量， 是研究國(guó)內(nèi)住宿餐飲業(yè)零售 市場(chǎng)變動(dòng)情況、反映住宿餐飲業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣程度的重要指標(biāo)，也稱(chēng)為“住宿餐飲業(yè) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額”。2、中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的新變化1、高端酒店比例上升2010 年底，我國(guó)四星、五星級(jí)酒店的比例由 10 年前的 7.7% 升至 18.7% 。 2010 年底，全國(guó)一星級(jí)酒店 297 家，二星級(jí)酒店 4612 家，兩者共占全國(guó)飯店 總數(shù)35%，一星級(jí)酒店僅占 2%。與2009 年底各星級(jí)酒店數(shù)量比較，五星級(jí)酒 店增加了 95 家，四星級(jí)增加了 235 家，三星級(jí)增加了 451 家，二星級(jí)減少了 763 家，

19、一星級(jí)減少了 138 家。2010 年與 2009 年底比較，五星級(jí)飯店增加了 95 家，四星級(jí)增加了 235 家， 三星級(jí)增加了 451 家，二星級(jí)減少了 763 家，一星級(jí)減少了 138 家。 8 個(gè)省區(qū) 市飯店總數(shù)比去年有所增加，增加最多的是廣東省，為 128 家。減少最多的云 南省，為 60 家。2010 年五星級(jí)業(yè)績(jī)突出的情況使高端酒店的擴(kuò)容進(jìn)一步發(fā)展， 2010 年五星 級(jí)平均營(yíng)業(yè)收入 11476.773 萬(wàn)元，四星級(jí) 3630.465 萬(wàn)元，三星級(jí) 1136.013 萬(wàn) 元，二星級(jí) 424.490 萬(wàn)元，一星級(jí) 173.484 萬(wàn)元。平均每家飯店利潤(rùn)總額五星 級(jí) 1100.242

20、 萬(wàn)元，四星級(jí) 9.475 萬(wàn)元，三星級(jí) -22.036 萬(wàn)元，二星級(jí) 1.032 萬(wàn) 元，一星級(jí) 4.823 萬(wàn)元。2、跨國(guó)品牌開(kāi)始重視中國(guó)元素相關(guān)研究報(bào)告指出， 2011 年以來(lái)的亞洲酒店投資中，中國(guó)內(nèi)地地區(qū)投資量 占整個(gè)亞洲地區(qū)總投資的 31% ，香港占 12% ，臺(tái)灣占 3%。全球在建的酒店中， 亞太地區(qū)在建酒店數(shù)占總數(shù) 45% 。從 2011 年至 2013 年，上海四星級(jí)和五星級(jí)酒店的客房數(shù)量將在 2010 年的基礎(chǔ)上增加 7.2% ，北京將增加 5%以洲際為例，洲際在中國(guó)區(qū)共有 154 家開(kāi)業(yè)酒店，還有 150 家左右酒店在 建。中國(guó)酒店市場(chǎng)規(guī)模將在 2025 年超過(guò)美國(guó)， 酒店

21、房間數(shù)量屆時(shí)可能達(dá) 610 萬(wàn) 間;2039 年酒店房間數(shù)量可能增至 910 萬(wàn)間，約為中國(guó)目前酒店房間數(shù)量的 4 倍， 約為美國(guó)目前酒店房間數(shù)量的 2 倍。2012 年 1 月 4 日，洲際表示計(jì)劃未來(lái) 6 個(gè)月內(nèi)在中國(guó)推出一個(gè)新的高端酒 店連鎖品牌，較原計(jì)劃提前半年，洲際中國(guó)元素品牌未命名已簽 12 家，除了北 京和上海外，大多位于二三線城市。計(jì)劃 2 至 3 年內(nèi)將中國(guó)元素品牌酒店拓展 至海外中國(guó)出游市場(chǎng)。 這個(gè)品牌將重視對(duì)大堂的裝修、 提供中餐、 在餐廳中增設(shè) 更多的包間、開(kāi)設(shè)茶室等。3、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)酒店建設(shè)全國(guó)已經(jīng)有 27 個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并大力加以培 育

22、。全國(guó)有 20 個(gè)省區(qū)市已經(jīng)出臺(tái)或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持 上，多數(shù)省區(qū)市旅游發(fā)展資金增幅都超過(guò) 50% 。2010 年，全國(guó)有 27 個(gè)省市申評(píng)五星級(jí)酒店，河南、湖南、甘肅、西藏 4 個(gè)地區(qū)沒(méi)有申評(píng)。全國(guó)星評(píng)委共收到全國(guó)各地申評(píng)五星級(jí)酒店報(bào)告 123 份，其 中廣東 21 家，其次是上海、江蘇、浙江等，中部地區(qū)湖北 5 家、安徽 5 家、山 西 3 家、江西 2 家。貴州黔東南州目前四星級(jí)以上酒店只有 4 家，計(jì)劃在“十二 五”期間建四星級(jí)以上酒店 46 個(gè)，預(yù)計(jì)總投入 30 億元。黑龍江省伊春市 2010 年有 6 家五星級(jí)酒店開(kāi)工建造。4、受益休閑旅游和商旅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，

23、星級(jí)酒店發(fā)展?jié)摿薮?010 年我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次達(dá)到 21 億人， 同比上升 11% ； 國(guó)內(nèi)旅游收 入 1.25 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 22.5% 。持續(xù)增長(zhǎng)的旅游消費(fèi)需求將推動(dòng)酒店行業(yè) 尤其是星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間繼續(xù)擴(kuò)大。另一方面， 2010 年在工商部門(mén)注冊(cè)的中小企業(yè)已達(dá) 1023 萬(wàn)戶(hù)，未來(lái)中國(guó) 中小企業(yè)的數(shù)量增長(zhǎng)速度將保持在 7% ，商務(wù)活動(dòng)市場(chǎng)巨大。5、帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)首先，星級(jí)酒店可以提高該地區(qū)的知名度； 此外，星級(jí)酒店在為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造稅收的同時(shí)，可以為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)， 提高從業(yè)者收入；還有，在社會(huì)文化影響方面，如提高本地旅游吸引力，促進(jìn)文化交流，改變 生活方式，酒店也會(huì)起到一定的作用。

24、3、成都 2012 年上半年經(jīng)濟(jì)分析從公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 2012 年上半年成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大， 各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)良好 的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在 : 1、2012 年 1-5 月，成都市完成固定資產(chǎn)投資 2080.3 億元，比上年同期增長(zhǎng) 16.3% 。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 659.9 億元，同比增長(zhǎng) 19.3% ，占到固定資產(chǎn)投資總額 的 31.7% ；3、2012 年 1-5 月，成都市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1345.1 億元，比上年同期 增長(zhǎng) 15.9% ；4、出口逐月回升，增速

25、明顯加快；5、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；6、財(cái)經(jīng)金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；7、企業(yè)景氣上升，信息指數(shù)提高。4、溫江酒店經(jīng)營(yíng)情況分析近年來(lái)溫江酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好， 1-4 月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平， 每逢周末、大小節(jié)假日，開(kāi)房率達(dá)到 80% ，“十一”中秋國(guó)慶黃金周期間，溫江開(kāi) 房率爆滿，創(chuàng)歷來(lái)新高，具體表現(xiàn)為：1、溫江是成都的重要區(qū)域， 是現(xiàn)代田園城市特征的產(chǎn)城一體復(fù)合型城市。 “兩帶、 五商圈、多社區(qū)”的溫江光華新城，是一座高端、時(shí)尚、財(cái)富和夢(mèng)想的國(guó)際財(cái)富 之城。形成以高端商業(yè)、商務(wù)為標(biāo)桿的“五大特色商圈”必將吸聚數(shù)萬(wàn)白領(lǐng)精英， 為溫江迎來(lái)新的輝煌。2、從成都市的宏觀經(jīng)濟(jì)政

26、策面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，有利于溫江房地產(chǎn) 市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。3、溫江大學(xué)的資源占用率最大：大學(xué)城增值空間最大的主要是資源性物業(yè)，也 就是享受的大學(xué)資源越多，增值空間就越大。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)、化工工 程學(xué)院、理工學(xué)院帶著四所高校形成了一個(gè)強(qiáng)大的校園經(jīng)濟(jì)群體。4、豐富的旅游資源吸引了大量的游客 置信“國(guó)色天鄉(xiāng)”位于溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)，占地 1500 畝，是一個(gè)“花文化游樂(lè)”為主 題的國(guó)際化旅游地，也是世界版的“芙蓉古城”。春江花韻：占地 3000 畝，是“森林版”的三圣鄉(xiāng)。它以萬(wàn)春為中心，打造成典 型中國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格的園林景觀區(qū)。陳家桅桿：在壽安，是清代咸豐年間翰林陳宗典建的，占地 10 畝，

27、大小庭院12 個(gè)，可稱(chēng)為清代川西民居的“大觀園”；魚(yú)鳧古城：魚(yú)鳧朝代成都平原的早期城市，就是溫江的“魚(yú)鳧城”；華陽(yáng)國(guó) 志蜀志記載山地文明的先驅(qū)蠶叢羌，翻岷山，沿雁門(mén)東岸，越玉壘，過(guò)九 峰，進(jìn)入四川盆地的邊沿，開(kāi)始在偂江河捕魚(yú)、生活；善于水性和捕魚(yú)的魚(yú) 鳧，掌握了偂江河魚(yú)的生活習(xí)性，每年三四月份帶領(lǐng)部落人到小魚(yú)洞捕魚(yú)解 決饑餓，而獲“魚(yú)鳧”的美稱(chēng)，并成為部落的首領(lǐng)。遺址位于溫江城北萬(wàn)春魚(yú) 鳧村，屬成都平原腹心地帶，古城面積約 32 萬(wàn)平米，底部墊有卵石層。城 垣用斜坡堆積夯筑而成。出土文物、石器以磨制的小型石磅為主，陶器以?shī)A 沙陶為主，魚(yú)鳧王是在柏灌王之后的第三代蜀王，這是一個(gè)發(fā)展非常繁榮的 年

28、代，一般認(rèn)為三星堆文化遺址三四期應(yīng)屬于魚(yú)鳧時(shí)期。5 、便利的交通溫江距離成都 18 公里，自駕車(chē)有四條可直達(dá)溫江，成溫邛高速、光華大道、 鳳溪大道、花卉大道；在建項(xiàng)目地鐵 4號(hào)線距離項(xiàng)目余 200米，預(yù)計(jì) 2012 年開(kāi)通運(yùn)行； 成（都）青（城山）旅游快速通道于 2007 年 7 月 20 日前將全面通車(chē)，道 路全長(zhǎng) 42.1 公里雙向 6車(chē)道，設(shè)計(jì)時(shí)速為 80 公里，從成都出發(fā)，經(jīng)光華大 道、溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河進(jìn)入都江堰市，再經(jīng)都江堰柳街鎮(zhèn)、安龍鎮(zhèn)、大 觀鎮(zhèn)直通青城山，最快僅需 40 分鐘左右。小結(jié)：中國(guó)的酒店業(yè)是發(fā)展日新月異， 溫江的市場(chǎng)狀況好， 適合在溫江城區(qū)建造 一家基礎(chǔ)配套設(shè)施完善

29、的酒店。 溫江現(xiàn)在正缺少這樣的酒店， 我相信， 在這樣的 市場(chǎng)狀況下，投資酒店是最好的選擇24 第四部分 產(chǎn)品定位1、地塊解剖占地面積： 900 平方米容積率： 2.0總建面： 1800 平方米2、修建規(guī)劃總共修建三層，每層 600 平方米第一層：設(shè)大廳、前臺(tái)、儲(chǔ)物室、餐廳、小標(biāo)間餐廳： 100 平方米。小標(biāo)間：每間40平方米，合計(jì)320平方米。第二層：修建雙人間以及三人間雙人間：每間60平方米，合計(jì)240平方米.三人間：每間80平方米，合計(jì)320平方米第三層：修建豪華套間 豪華套間：每間140平方米，共四間。小結(jié)：由于規(guī)劃規(guī)劃面積比較小，整個(gè)酒店看起來(lái)并不是很大型，但是我們的規(guī) 劃則是秉著麻雀雖小，但是卻五臟俱全的宗旨來(lái)設(shè)計(jì)我們的酒店。 雖然規(guī)模不大， 但是里面的設(shè)施一應(yīng)俱全，一點(diǎn)也不遜色于大型的酒店。第五部分投資成本與稅務(wù)估算1、土地取得費(fèi)用因取得土地的時(shí)候，該宗土地為熟地，無(wú)需進(jìn)行拆遷。且酒店設(shè)計(jì)只占該宗土地 的六分之一，即900平方米。土地取得費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序