房屋建筑面積的測算和共有面積的分?jǐn)?標(biāo)準(zhǔn)化知識講座)

1、房屋建筑面積的測算和共有建筑面積的分?jǐn)偸侨藗兤毡殛P(guān)心的問題，涉及千千萬萬房屋產(chǎn)權(quán)人的切身利益。房屋面積的大小與房屋的共有面積的分?jǐn)傆泻艽箨P(guān)系。確定房屋面積的大小，一定要了解房屋面積的計算方法及房屋共有面積的分?jǐn)傇瓌t。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，人們對房屋共有建筑面積分?jǐn)倖栴}的爭議有所增加。分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)偛课坏碾[蔽性和復(fù)雜性給房屋買賣雙方制造了些誤解，尤其是個別建設(shè)方利用政策的不全面性鉆空子，損害了老百姓的利益，從而迫使更多的人開始關(guān)注商品房建筑面積的測算和共有面積的分?jǐn)倖栴}。 一、房屋面積測算和共有面積分?jǐn)偟挠嘘P(guān)規(guī)定 目前，我國關(guān)于房屋建筑面積測算和共有面積分?jǐn)偟闹饕?guī)定包括：國家標(biāo)準(zhǔn)GBT 1

2、798612000房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定；中華人民共和國建設(shè)部頒布的建住房200274號文件；全國各地方政府頒布的當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)測繪實施細(xì)則。 GBT 1798612000自發(fā)布以來，對規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)測繪工作起到了巨大的推動作用。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，其中關(guān)于房屋建筑面積的測算和共有面積分?jǐn)偟囊?guī)定，更值得廣大房屋產(chǎn)權(quán)人學(xué)習(xí)和了解。 二、成套房屋面積的測算 (一)成套房屋的建筑面積 房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在220m以上(含220m)的永久性建

3、筑。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 套內(nèi)自有墻體面積，全部計入套內(nèi)墻體面積。套與套之間的共有墻，套與公共部位的共有墻體，套與外墻(包括山墻的墻體)，均按墻體的中線計算套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中封閉陽臺按水平投影全算建筑面積，不封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積，而沒有頂蓋的陽臺則不計算建筑面積。 關(guān)于計算建筑面積的原則，計算全部建筑面積、一半建筑面積以及不計算建筑面積的房屋類型或部位，GBT 1798612000中有詳細(xì)的規(guī)定。 1計算建筑面積原則上應(yīng)具備的條件

4、 根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和原則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：具有上蓋；有圍護物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在220m或220m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。這里的層高是指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋項面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。 2計算全部建筑面積的范圍 (1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在220m以上部位計算建筑面積。 (2)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大

5、廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220m以上的，按其水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、管道井等均按自然層計算面積。 (4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 (5)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 (6)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 (7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在220m

6、以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。 (8)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 (9)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 (10)屬永久性建筑且有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 (11)依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在220m以上部位的外圍水平面積計算。 (12)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。該規(guī)定也適用于沉降縫。 3計算一半建筑面積的范圍 (1)與房屋相連，有上蓋但無柱的走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 (2)未封閉的陽臺、挑

7、廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 (3)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 (4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。該室外樓梯應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的、人民生產(chǎn)和生活正常使用的建筑物。 (5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 4不計算建筑面積的范圍 (1)層高小于220m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。 (2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 (3)房屋之間無上蓋的架空通廊和挑廊。 (4)房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池。 (5)建筑

8、物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。 (6)騎樓、過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷通行的部分。 (7)利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或高架橋路面，或高架路路面。如果在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，沒有利用引橋橋面、高架橋路面或高架路路面作為項蓋，而有自備的頂蓋，則不在此規(guī)定之列。 (8)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的建筑都不應(yīng)計算建筑面積。 (9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 (10)

9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。 (二)套內(nèi)房屋使用面積 房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，根據(jù)房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： (1)套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 (2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 (3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 (4)內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計入使用面積。 三、共有建筑面積的分?jǐn)?(一)共有建筑面積的內(nèi)容 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。電梯井、管道井、樓梯間

10、、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房的建筑面積，均屬共有建筑面積，以水平投影面積計算。套與公共建筑之間的分隔墻和外墻水平投影面積一半的建筑面積也屬共有建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 共有建筑面積根據(jù)其使用功能，大致可分成三類：全幢共有共用的建筑面積、功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積、層共有建筑面積。為整幢房屋服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分?jǐn)偂?房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。 (二)共有建筑面積的處理 1共有建筑

11、面積的計算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 2共有建筑面積的處理原則 一幢房屋具有多個產(chǎn)權(quán)人(單位)，或者需要分層(單元)分別提供產(chǎn)權(quán)登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立幢產(chǎn)權(quán)或獨立宗地的由若干個單產(chǎn)權(quán)組成的連體房屋，不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。 共有建筑面積的具體處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或

12、協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分?jǐn)偂?共有建筑面積按比例分?jǐn)偟墓饺缦拢?套(戶)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套(戶)內(nèi)建筑面積 其中共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取的，即：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整幢共有建筑面積整幢套(戶)內(nèi)建筑面積總和。 3可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 按GBT 1 798612000的規(guī)定，商品房共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為一幢樓內(nèi)的共有建筑面積。其中為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積，由該幢樓各套(或戶)商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的共有建筑面積，則由被服務(wù)的各套(戶)商品房分

13、攤。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。具體可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般有：共有的電梯井、電(樓)梯前廳、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井、樓梯間、電梯間、門廳、大廳、過道、門廊、門斗、電梯機房、水箱間、避險間、室外樓梯、地下室、半地下室；為本幢房屋服務(wù)的變電室、水泵間、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、供暖鍋爐房、電梯工休息室；公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 列為應(yīng)分?jǐn)偟臑檎苯ㄖ?wù)的值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一幢房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值

14、班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房，也包括為整幢房屋服務(wù)的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達室，還包括自動報警控制中心和影像監(jiān)控室等，但不包括在該建筑物外獨立設(shè)置的警衛(wèi)室和為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室。 4不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 按照規(guī)定，不是為一幢房屋直接服務(wù)的倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，用于人防工程的地下室建筑，單獨具備使用功能的獨立使用空間(如獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等)，售房單位自營自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和綠化用建筑物，以及其他用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物，不計入共有建筑面積，不應(yīng)被分?jǐn)偂?設(shè)在一幢房屋中為多幢房屋服務(wù)的設(shè)備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，且還應(yīng)該分?jǐn)傇摯狈课莸墓灿忻娣e。例如，設(shè)在一幢房屋內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，視為一戶，參與分?jǐn)傇摯狈?/p>