淺析項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

1、淺析工程本錢管理在房地產(chǎn)工程中的運(yùn)用摘要：工程本錢管理的興起為工程工程在本錢預(yù)算與控制方面提供了完善的理論體系。文章以工程本錢管理的相關(guān)理念和理論為分析根底，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)工程的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)工程在工程本錢管理中應(yīng)當(dāng)注意的問題進(jìn)展了分析。關(guān)鍵詞：工程本錢管理；房地產(chǎn)本錢的概念廣泛地出如今各種經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的文獻(xiàn)中。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為本錢是企業(yè)投入消費(fèi)的各種要素的租金，管理學(xué)中認(rèn)為本錢是企業(yè)運(yùn)營的投入，美國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)對(duì)本錢概念的定義是“本錢是為到達(dá)特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量。本錢管理是指：對(duì)所發(fā)生的本錢費(fèi)用支出有組織、有系統(tǒng)的進(jìn)展預(yù)測、決策、方案、控制、核算、分析與

2、考核等一系列科學(xué)管理。工程本錢管理是指：根據(jù)企業(yè)的總體目的和工程的詳細(xì)要求。在工程施行過程中，對(duì)工程本錢進(jìn)展有效的組織、施行、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng)，以到達(dá)強(qiáng)化經(jīng)營管理，完善本錢管理制度，進(jìn)步本錢核算程度，降低工程本錢，實(shí)現(xiàn)目的利潤，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過程。一、工程本錢管理的主要觀念(一)本錢效益觀念本錢管理觀念是人們對(duì)本錢管理有關(guān)問題的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)的本錢管理是以是否節(jié)約為根據(jù)，片面地從降低本錢乃至力求防止某些費(fèi)用的發(fā)生人手，強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)剩傳統(tǒng)本錢管理的目的可簡單的歸納為減少支出、降低本錢。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利潤是企業(yè)追求的首要目的，本錢管理工作也應(yīng)該樹立本錢效益觀念，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)觀念向

3、現(xiàn)代觀念的轉(zhuǎn)化。我國目前正處于轉(zhuǎn)型期，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制正在逐步完善，企業(yè)也應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，向市場提供質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的產(chǎn)品和效勞。企業(yè)工程本錢管理也就應(yīng)該與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)絡(luò)起來，以一種新的人事觀本錢效益觀念對(duì)待本錢及其控制問題。(二)多動(dòng)因的本錢管理觀念現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)作為競爭主體，應(yīng)該樹立怎樣的本錢管理觀念來支配企業(yè)的本錢管理工作，是一個(gè)既有一定理論意義，又有一定現(xiàn)實(shí)意義的問題。庫珀和卡普蘭在?本錢會(huì)計(jì)怎樣系統(tǒng)的歪曲了產(chǎn)品本錢?的論文中第一次提出了“本錢動(dòng)因理論，認(rèn)為本錢在本質(zhì)上是一種函數(shù)。使各種獨(dú)立或交互作用著的因素(自變量)合理驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，那么驅(qū)動(dòng)本錢的動(dòng)

4、因主要有哪些呢?傳統(tǒng)上把業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量)看作是唯一的本錢動(dòng)因(自變量)，至少認(rèn)為它對(duì)本錢分配起著決定性的制約作用，而把其他因素(動(dòng)因)撇開不管。按照這一本錢動(dòng)因思想，企業(yè)的全部本錢分為變動(dòng)本錢和固定本錢兩大類?；谶@個(gè)認(rèn)識(shí)，形成了諸如量本利分析以及依存于產(chǎn)量的彈性預(yù)算等在本錢費(fèi)用管理中的詳細(xì)應(yīng)用。這些觀點(diǎn)有一定的理論根底，但是，業(yè)務(wù)量并不是驅(qū)動(dòng)本錢的唯一因素。按照庫珀和卡普蘭的“本錢動(dòng)因理論。本錢動(dòng)因可歸納為五類，數(shù)量動(dòng)因、批次動(dòng)因、產(chǎn)品動(dòng)因、加工過程動(dòng)因、工廠動(dòng)因。從這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，應(yīng)在分析有關(guān)本錢動(dòng)因的根底上，開拓和尋找本錢控制的新途徑。比方，按照作業(yè)本錢法(ab法)對(duì)本錢動(dòng)因的分析，企業(yè)本錢

5、可劃分為有業(yè)務(wù)量動(dòng)因驅(qū)動(dòng)的短期變動(dòng)本錢如直接材料、直接人工等和由作業(yè)量動(dòng)因驅(qū)動(dòng)的長期變動(dòng)本錢(主要是各種間接費(fèi)用)。基于此種認(rèn)識(shí)，在企業(yè)本錢管理中可考慮通過實(shí)現(xiàn)適度經(jīng)營規(guī)模來有效的控制本錢，因?yàn)橥ǔ］^大規(guī)模比擬小規(guī)模更有利于降低單位產(chǎn)品本錢。(三)本錢的系統(tǒng)管理觀念受長期方案經(jīng)濟(jì)觀念的影響，企業(yè)在本錢管理中往往只注重消費(fèi)本錢的管理，無視其他方面的本錢分析與研究，這種本錢管理觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)能樹立本錢的系統(tǒng)管理觀念。將企業(yè)的本錢管理工作視為一道系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)本錢管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)展全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具

6、有強(qiáng)大的競爭力，本錢管理就不能再局限于產(chǎn)品的消費(fèi)(制造)過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的開展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)：向后延伸到顧客的使用、維修及處置，按照本錢全程管理的要求，就會(huì)涉及到產(chǎn)品的信息來源本錢、技術(shù)本錢、后勤本錢、消費(fèi)本錢、庫存本錢、銷售本錢，以及對(duì)顧客的維修本錢、處置本錢等本錢范疇。另一方面，隨著市場經(jīng)濟(jì)的開展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，本錢管理的內(nèi)環(huán)也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品本錢擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品本錢，如人力資源本錢、資本本錢、效勞本錢、產(chǎn)權(quán)本錢、環(huán)境本錢等。最后，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重消費(fèi)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析

7、各種決策本錢也就成為企業(yè)本錢管理的一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容，如相關(guān)本錢、差量本錢、時(shí)機(jī)本錢、編輯本錢、付現(xiàn)本錢、重置本錢、可防止本錢、可遞延本錢、將來本錢等等。二、工程本錢管理理論的簡要回憶(一)本錢意識(shí)本錢意識(shí)，也有譯為“本錢警覺的。在西方國家主要指：(1)注意控制本錢，使本錢不超出限額；(2)在消費(fèi)經(jīng)營活動(dòng)中，經(jīng)常保持本錢的最低程度；(3)努力使本錢降低到最低數(shù)。本錢意識(shí)是現(xiàn)代本錢管理中一個(gè)最為根本的立足點(diǎn)?，F(xiàn)代本錢意識(shí)是指企業(yè)管理人員對(duì)本錢管理和控制有足夠的重視，不受“本錢無法再降低的傳統(tǒng)思維定式的束縛。充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)本錢降低的潛力是無窮的。以“jit(just-in-tieprdutin，適

8、時(shí)消費(fèi)控制)和“本錢企劃(targetsting/stdesign，t/td)為代表的日本本錢管理理論不同于西方的一個(gè)重要特點(diǎn)是：與其設(shè)定合理的目的，不如設(shè)定理想的目的。必須指出，這種無窮盡降低本錢的思想必須依靠戰(zhàn)略構(gòu)筑、組織措施的配合才能形成現(xiàn)代完好意義上的本錢意識(shí)。表現(xiàn)為，一是把降低本錢的工作從管理部門擴(kuò)展到供給、消費(fèi)和設(shè)計(jì)等各個(gè)部門。形成全廠全員式的降低本錢格局，形成縱橫貫穿企業(yè)各部門的“組織化本錢意識(shí)；二是將降低本錢從戰(zhàn)略布局的高度加以定位，即從選擇開發(fā)工程種類、規(guī)模起就注入本錢考慮，確立具有長期開展觀的“戰(zhàn)略性本錢意識(shí)。(二)本錢效益本錢效益是價(jià)值工程思想的一種表達(dá)。當(dāng)代社會(huì)，作為企

9、業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)著眼于市場需求，向市場提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能多的產(chǎn)品和效勞，以滿足人們進(jìn)步生活程度的要求。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，往往要增加一部分本錢，企業(yè)本錢管理的目的應(yīng)是以盡可能少的本錢支出，獲得盡可能多的使用價(jià)值。從而為賺取利潤提供盡可能好的基矗這里，“盡可能少的本錢支出與“降低本錢在概念上是有區(qū)別的，“盡可能少的本錢支出不一定有著“降低本錢的結(jié)果。這就是本錢效益理論。(三)本錢抑減與本錢防止又稱“本錢節(jié)時(shí)，即以一種改造的目光對(duì)現(xiàn)存的企業(yè)環(huán)境從整體上和微觀中都進(jìn)展細(xì)致、深化的考察，力求在工作現(xiàn)場不徒耗無謂的本錢和改進(jìn)工作方式以節(jié)約本錢將發(fā)生的本錢支出。本錢抑減的結(jié)果是樹立更新的標(biāo)準(zhǔn)。常用的抑

10、減手段有工作方法的改進(jìn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及品質(zhì)的改進(jìn)、價(jià)值分析法的運(yùn)用、配件來源向外采購或自行制造的選擇、全面質(zhì)量控制、最經(jīng)濟(jì)采購、現(xiàn)型規(guī)劃技巧、及時(shí)存貨管理方法的使用等。系統(tǒng)的說，本錢抑減表現(xiàn)為“本錢維持和“本錢改善兩種執(zhí)行形式：節(jié)約能耗、防止事故、以招標(biāo)方式采購原材料或設(shè)備，屬于本錢維持的初級(jí)形式；現(xiàn)代“適時(shí)消費(fèi)系統(tǒng)那么將本錢維持進(jìn)步到了新的高度，它以“零庫存形式節(jié)約了幾乎全額的庫存本錢；以擴(kuò)大消費(fèi)規(guī)模和進(jìn)步勞動(dòng)消費(fèi)率來降低單位產(chǎn)品本錢那么不同于本錢維持。它有著更為積極的改善態(tài)勢，當(dāng)然也只是一種基于傳統(tǒng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)學(xué)的質(zhì)樸且粗劣的改善方式：現(xiàn)代的“作業(yè)本錢分析及其相配合的業(yè)績計(jì)量與評(píng)價(jià)方式那么是一種更

11、為精細(xì)、更為深化的本錢改善方法，其成效在歐美實(shí)務(wù)界有目共睹。(四)全生命周期本錢控制在傳統(tǒng)本錢控制思想指導(dǎo)下形成的各種控制手段“如標(biāo)準(zhǔn)本錢控制法、預(yù)算控制法等固然效勞于降低本錢的目的。但充其量只是較早期的“本錢維持，它以達(dá)成及維持目前標(biāo)準(zhǔn)為目的。隨著本錢管理理論的開展，“本錢改善與“本錢防止兩種形態(tài)的本錢降低方式應(yīng)被納入更廣泛的本錢控制范疇。以產(chǎn)品全生命周期目的本錢為起點(diǎn)的本錢控制極具現(xiàn)代特色。通常產(chǎn)品的生命周期是從某種產(chǎn)品與市場的關(guān)系來說的，從產(chǎn)品進(jìn)入市場到退出市場一般經(jīng)歷導(dǎo)人期、成長期、成熟期與衰退期這樣一個(gè)循環(huán)。然而就每件產(chǎn)品形成乃至消亡的歷程而言，經(jīng)歷的那么是從企劃、開發(fā)、制造到顧客使

12、用、廢棄這樣一種循環(huán)。所謂生命周期本錢(lifeylest，l)是在后一種意義上使用生命周期這一術(shù)語的。l有狹義與廣義兩種認(rèn)識(shí)。狹義的l是指在企業(yè)內(nèi)部及其相關(guān)聯(lián)方發(fā)生的由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的本錢，詳細(xì)指產(chǎn)品企劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、營銷與物流等過程中的本錢。廣義l，又稱“全生命周期本錢(ttallifeylest)，那么不僅包括上述消費(fèi)方發(fā)生的本錢，而且要把消費(fèi)者購入產(chǎn)品后發(fā)生的使用本錢、廢棄本錢等也包括在內(nèi)。在產(chǎn)品的全生命周期過程中，每個(gè)階段都有其單獨(dú)的本錢特性，不但各階段本錢發(fā)生額不盡一樣，而且各階段“能確定的本錢額更是有極大的差距，指出了過程階段與本錢特性的關(guān)系。三、工程本錢管理在房地產(chǎn)工程中的運(yùn)

13、用(一)設(shè)計(jì)階段的本錢控制工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建立費(fèi)用的多少和建立工期的長短，而且也影響建立工程的使用價(jià)值和投資收益，因此設(shè)計(jì)階段對(duì)工程投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程投資的可能性為7595，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的3575，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程投資的可能性為535。很顯然，工程投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開發(fā)的工程統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的1左右，但正是這1的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占75以上。按價(jià)值工程的理論來說，參加設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建立工程的本錢，即增加10的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5的總工程造價(jià)。(二)

14、工程承發(fā)包階段的造價(jià)控制通過建立工程招投標(biāo)，發(fā)包中位可以在眾多的投標(biāo)中位之間選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。就招投標(biāo)性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標(biāo)、工程量招標(biāo)、費(fèi)率招標(biāo)等，不同的情況合適不同的招標(biāo)方式，不同的招標(biāo)方式都有其優(yōu)缺點(diǎn)。因此無論用哪種形式招投標(biāo)都必須考慮到對(duì)今后的工程施行和結(jié)算時(shí)可能帶來的負(fù)面影響。對(duì)開發(fā)商來說知道工程的大概造價(jià)越早越好，以使能早點(diǎn)確定預(yù)期價(jià)格，做到心里有數(shù)。要做到這點(diǎn)方法有一種：是用閉口價(jià)格，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實(shí)行閉口價(jià)，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價(jià)包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進(jìn)展預(yù)算審價(jià)，

15、既對(duì)施工中位的預(yù)算進(jìn)展審核，又實(shí)行包干，這樣也能較早確定中位造價(jià)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價(jià)的比例較小，只須大概估個(gè)金額即可。但閉口價(jià)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)別是工期較長的工程，各種政策的出臺(tái)，材料價(jià)格的升降都是雙方應(yīng)充分考慮到的，另外對(duì)于裝修部分因市場價(jià)格千變?nèi)f化，材料型號(hào)、式樣、消費(fèi)廠家都往往在施工過程中邊落實(shí)邊施工，難以采用閉口價(jià)的形式來確定其總價(jià)。(三)施工階段的本錢控制質(zhì)量控制、工期控制、本錢控制是工程監(jiān)理中位的三大任務(wù)。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層而上，因此本錢控制還是由建立中位決定。因此。假設(shè)要做好施工階段的本錢控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)展審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前沒有