價值底部險資再出手板塊長期價值凸顯

1、重點公司估值和財務分析表股票簡稱股票代碼貨幣最新最近合理價值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE評級收盤價 報告日期（元/股）2020E2021E2020E2021E2020E2021E2020E2021E萬科 A000002.SZ人民幣28.002020/09/01買入40.423.794.267.396.574.704.3219.0%17.0%保利地產(chǎn)600048.SH人民幣16.582020/08/25買入20.902.593.056.405.434.492.9016.5%16.3%招商蛇口001979.SZ人民幣16.052020/08/26買入23.782.092.2

2、87.687.045.903.7014.0%13.2%新城控股601155.SH人民幣33.112020/08/23買入46.087.108.514.663.896.906.9029.2%25.9%華夏幸福600340.SH人民幣15.902020/04/27買入35.954.624.863.453.277.807.4226.0%21.5%金地集團600383.SH人民幣14.842020/08/30買入16.832.612.995.694.978.688.4418.0%17.1%榮盛發(fā)展002146.SZ人民幣7.932020/08/14買入13.932.322.753.412.883.02

3、1.6519.8%19.0%金科股份000656.SZ人民幣9.752020/09/04買入12.501.391.727.025.6612.3811.5823.3%22.4%中南建設000961.SZ人民幣9.192020/08/25買入11.491.912.514.823.663.682.0826.2%25.7%陽光城000671.SZ人民幣7.832020/09/10買入10.801.351.765.804.458.518.0917.4%18.5%藍光發(fā)展600466.SH人民幣5.382020/09/01買入8.611.321.664.063.254.453.8817.8%18.2%華發(fā)

4、股份600325.SH人民幣6.952019/10/29買入10.501.902.413.662.8911.916.3421.3%21.2%新湖中寶600208.SH人民幣3.542020/04/27買入5.200.450.557.786.4732.6726.528.4%9.5%中國國貿600007.SH人民幣13.482020/08/31買入20.150.891.1315.1211.955.794.8910.6%11.8%金融街000402.SZ人民幣6.722019/08/12買入10.311.471.614.564.194.453.8811.1%10.8%碧桂園02007.HK港幣9.6

5、02019/09/18買入16.032.222.503.823.392.892.5423.1%20.6%融創(chuàng)中國01918.HK港幣31.552019/12/06買入55.306.637.564.203.684.984.1426.5%23.2%中國海外發(fā)展00688.HK港幣21.202019/10/15買入32.904.634.994.043.754.314.0914.4%13.5%旭輝控股集團00884.HK港幣6.042019/08/18買入6.161.071.334.974.022.802.2021.2%20.8%保利物業(yè)06049.HK港幣65.452020/09/07買入82.09

6、1.321.8143.9031.8915.5310.8314.8%16.1%萬科企業(yè)02202.HK港幣24.552020/09/01買入45.663.794.265.725.097.499.2319.0%17.0%數(shù)據(jù)來源：Wind、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心備注：（1）以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標的；（2）A 股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的（碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、萬科企業(yè)）合理價值貨幣單位為港幣；（3）A 股及港股標的 EPS 貨幣單位均為人民幣；（4）表中估值指標按照最新收盤價計算。研報接受郵箱 p2目錄索引 HYPERLINK l _TOC_2500

7、07 一、地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況 6 HYPERLINK l _TOC_250006 （一）主要政策回顧 6 HYPERLINK l _TOC_250005 （二）重點城市成交情況 8 HYPERLINK l _TOC_250004 （三）重點城市推盤及庫存跟蹤 13 HYPERLINK l _TOC_250003 （四）全國土地市場供給成交情況 15 HYPERLINK l _TOC_250002 二、重點公司跟蹤情況 17 HYPERLINK l _TOC_250001 三、地產(chǎn)板塊投資觀點 21 HYPERLINK l _TOC_250000 四、風險提示 22研報接受郵箱 p3圖

8、表索引圖 1：50 城市 2018-2020M1-9 周成交面積（萬方）走勢 8圖 2：50 城新房周均及單周成交面積（萬方） 9圖 3：50 城分線城市新房周成交環(huán)比增速（%） 9圖 4：50 城新房月度成交同環(huán)比（%） 10圖 5：50 城分線城市新房月度成交同比（%） 10圖 6：50 城新房成交整體年同比（%） 10圖 7：50 城新房成交分線城市年同比（%） 10圖 8：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2020.09.04-2020.09.10） . 11圖 9：14 城二手房周均及單周成交面積（萬方） 12圖 10：14 城分線城市二手房周成交環(huán)比增速 12圖 11：14

9、城二手房成交月度同環(huán)比 12圖 12：14 城分線城市二手房成交月同比 12圖 13：二手房成交整體年同比 13圖 14：14 城市分線二手房成交年同比 13圖 15：13 城市商品房周度推盤 13圖 16：13 城市商品房月度推盤 13圖 17：13 城市商品房推盤年同比趨勢 14圖 18：13 城市商品房月度批售比 14圖 19：13 城市商品房庫存與去化周期 14圖 20：13 城市及分線城市商品房去化周期（周） 14圖 21：13 城市商品房周度庫存及去化周期 14圖 22：11 城市住宅周度庫存及去化周期 14圖 23：全國 100 大中城市土地供應、成交及供銷比數(shù)據(jù) 16圖 24：

10、全國 100 大中城市土地供應年度累計同比 16圖 25：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比 16圖 26：全國 100 大中城市土地出讓金年同比 16圖 27：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比 16圖 28：全國 100 大中城市樓面價和溢價率 17圖 29：全國 100 大中城市分線城市溢價率 17圖 30：A 股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度 21圖 31：H 股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度 21表 1：本周主要中央政策（2020.09.06-2020.09.11） 7表 2：本周主要地方政策（2020.09.06-2020.09.11） 7表 3：50 城市商品房成交面

11、積匯總（2020.09.04-2020.09.10） 9表 4：14 城二手房成交面研報接受積郵箱 p4 匯總（2020.09.04-2020.09.10） 11表 5：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2020.9.4-2020.9.10） 14 表 6：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2020.9.4-2020.9.10） 15表 7：房企本周重點公司公告（2020.09.06-2020.09.11） 17表 8：重點房企 8 月銷售情況（2020.09.06-2020.09.11） 18表 9：房企每周融資匯總（2020.09.06-2020.09.11） 19表 10：房企

12、每周拿地匯總（2020.09.06-2020.09.11） 19研報接受郵箱 p5一、地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況（一）主要政策回顧9 月 7 日，住建部發(fā)布住房租賃條例（征求意見稿），意見指出，鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應，同時支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，住房租賃企業(yè)可以依法質押住房租賃租金收益權。銀保監(jiān)會副主席周亮 9 月 6 日在服貿會“202

13、0 中國國際金融年度論壇”上表示，要堅持“房住不炒”定位，規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務，防止房地產(chǎn)市場過度金融化，防止影子銀行的反彈，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。此外，據(jù)中國經(jīng)營報報道，證監(jiān)會近日下發(fā)文件，整頓金融資產(chǎn)類交易場所，要求金交所不得與互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等國家限制行業(yè)違規(guī)開展業(yè)務。地方層面，沈陽、銀川、常州等城市相繼出臺四限收緊政策。沈陽市限售限貸收緊，要求新房首套房商貸首付比例 30%，二套房 50%（原 40%），首付款禁止分期支付和“首付貸”，同時個人住房轉讓增值稅免征年限由 2 年調整到 5 年，并嚴控用地出讓溢價，采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方

14、式出讓住房用地，此外，房企拿地后未按規(guī)定實施開發(fā)建設的禁止參與土地競買，且嚴格整治未許先售行為，取得商品房預售許可后 10 日內須一次性公開全部準售房源和銷售價格，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程監(jiān)管。銀川市限價收緊，要求開發(fā)項目價格備案核準后方可銷售，9 月 1 日前新開盤的項目，9 月銷售均價不得高于 8 月，9 月 1 日后開盤項目按照住建局制定價格區(qū)間調價。常州市限售限貸收緊，常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）商品住房（含二手住房）限售 4 年（原 2 年），首套房貸款未結清，二套房首付款按 60%（原未規(guī)定），同時進一步增加普通宅地供應量，建立地價房價聯(lián)動機制，加快供地節(jié)奏，優(yōu)化供應結構，加快普通商品房

15、上市，并禁止房企和中介囤積房源、捂盤惜售、虛構價格、變相漲價等違規(guī)行為。此外，天津市濱海新區(qū)限購限售放松，滿足符合濱海高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的外省市項目遷移來津后，未落戶職工家庭在天津無房可購一套房（原外地戶籍須連續(xù)繳納 2 年社保），限售 3 年（原試點政策僅限北京轉移來津項目，地域僅限天津濱海中關村科技園和寶坻京津中關村科技城）。落戶方面，河南省政府提出，全面取消除鄭州市中心城區(qū)外其他城鎮(zhèn)落戶限制，鄭州市中心城區(qū)落實在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農民工、就業(yè)生活 5 年以上和舉家遷徙的農業(yè)轉移人口等重點群體“零門檻”落戶。銀川市公安局表態(tài)，租房居住半年可落戶，購房可舉家落戶。岳陽市全面放開市城區(qū)落

16、戶限制，白銀市今年將全面取消城市落戶限制。公積金方面，宜賓公積金調整，蘭州、菏澤、棗莊放松。宜賓市公積金貸款額度提高至單職工 30 萬元，雙職工 50 萬元（原：20、40 萬元），且碩士以上學歷和緊缺急需專業(yè)重點高校本科生貸款額度提高至單職工 50 萬元，雙職工 70 萬元（原：40、60 萬元），研報接受郵箱 p6 同時二套房貸款利率按首套 1.1 倍執(zhí)行。菏澤市購買新房和經(jīng)適房，貸款額度不超過購房總價款的 70%，二手房和二套房不超過 60%（原單職工最高額度 30 萬，雙職工 50 萬）。蘭州開展公積金商業(yè)銀行組合貸款業(yè)務，棗莊恢復異地貸款業(yè)務。市場監(jiān)管方面，河南銀保監(jiān)局因流動資金貸款

17、違規(guī)流入房地產(chǎn)領域、個人住房貸款調查審查嚴重不審慎等違規(guī)行為，處罰中國銀行新鄭支行、中國銀行河南省分行。安慶市政府針對商品房銷售和經(jīng)紀、物業(yè)管理、土地規(guī)劃、房屋質量、征收安置、非法集資、農民工工資等 7 個重點領域，開展房地產(chǎn)領域風險排查專項行動。表 1：本周主要中央政策（2020.09.06-2020.09.11）時間部門內容09/06銀保監(jiān)會副主席周亮堅持“房住不炒”定位，規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務，防止房地產(chǎn)市場過度金融化，防止影子銀行的反彈，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。09/07住建部（a）鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將

18、商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應；（b）支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，住房租賃企業(yè)可以依法質押住房租賃租金收益權。09/10證監(jiān)會據(jù)中國經(jīng)營報報道，證監(jiān)會發(fā)文整頓金融資產(chǎn)類交易場所，要求不得與互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等國家限制行業(yè)違規(guī)開展業(yè)務。數(shù)據(jù)來源：銀保監(jiān)會，住建部，中國經(jīng)營報，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表 2：本周主要地方政策（2020.09.06-2020.09.11）時間部門/城市內容09/06沈陽（a）新房首套房商貸首付比例 30%，二套房

19、50%（原 40%），首付款禁止分期支付和“首付貸”；（b）個人住房轉讓增值稅免征年限由 2 年調整到 5 年；（c）嚴控用地出讓溢價，采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地；（d）房企拿地后未按規(guī)定實施開發(fā)建設的禁止參與土地競買；（e）嚴格整治未許先售行為，取得商品房預售許可后 10 日內須一次性公開全部準售房源和銷售價格;（f）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程監(jiān)管。09/06天津市濱海新區(qū)滿足符合濱海高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的外省市項目遷移來津后，未落戶職工家庭在天津無房可購一套房（原外地戶籍須連續(xù)繳納 2 年社保），限售 3 年（原試點政策僅限北京轉移來津項目，地域僅限天

20、津濱海中關村科技園和寶坻京津中關村科技城）。09/06棗莊恢復異地貸款業(yè)務。09/07菏澤購買新房和經(jīng)適房，貸款額度不超過購房總價款的 70%，二手房和二套房不超過 60%（原單職工最高額度 30萬，雙職工 50 萬）。09/08岳陽全面放開市城區(qū)落戶限制。09/09銀川（a）開發(fā)項目價格備案核準后方可銷售；（b）9 月 1 日前新開盤的項目，9 月銷售均價不得高于 8 月；9 月 1日后開盤項目按照住建局制定價格區(qū)間調價。09/09宜賓（a）貸款額度單職工 30 萬元，雙職工 50 萬元（原：20、40 萬元）；（b）碩士以上學歷和緊缺急需專業(yè)重點高校本科生貸款額度單職工 50 萬元，雙職工

21、 70 萬元（原：40、60 萬元）；（c）二套房貸款利率按首套1.1 倍。09/09蘭州開展公積金商業(yè)銀行組合貸款業(yè)務。09/09安慶針對商品房銷售和經(jīng)紀、物業(yè)管理、土地規(guī)劃、房屋質量、征收安置、非法集資、農民工工資等 7 個重點領域，研報接受郵箱 p7開展房地產(chǎn)領域風險排查專項行動。09/10銀川（a）租房居住半年可落戶；（b）購房可舉家落戶。09/10河南因流動資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域、個人住房貸款調查審查嚴重不審慎等違規(guī)行為，處罰中國銀行新鄭支行、中國銀行河南省分行。09/11常州（a）常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）商品住房（含二手住房）限售 4 年（原 2 年）；（b）首套房貸款未結清，二

22、套房首付款按 60%（原未規(guī)定）；（c）進一步增加普通宅地供應量，建立地價房價聯(lián)動機制，加快供地節(jié)奏，優(yōu)化供應結構；（d）加快普通商品房上市；（e）禁止房企和中介囤積房源、捂盤惜售、虛構價格、變相漲價等違規(guī)行為。09/11河南（a）河南省全面取消除鄭州市中心城區(qū)外其他城鎮(zhèn)落戶限制；（b）鄭州市中心城區(qū)落實在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農民工、就業(yè)生活 5 年以上和舉家遷徙的農業(yè)轉移人口等重點群體“零門檻”落戶。09/11白銀今年全面取消城市落戶限制。數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心（二）重點城市成交情況根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示（數(shù)據(jù)更新日期為202

23、0年9月10日，下同）：本周，我們監(jiān)測的50個城市商品房成交面積737.58萬方，環(huán)比下降12.2%，同比上升4.8%。分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積108.64萬方，環(huán)比下降 15.4%，同比上升27.4%，其中，深圳成交面積環(huán)比上升37.7%，而北京、上海、廣州則環(huán)比出現(xiàn)不同程度的下降。本周，我們跟蹤的16個二線樣本城市成交面積370.25萬方，環(huán)比下降8.4%，同比下降1.7%，其中，除杭州環(huán)比大幅上升71.6%外，廈門、寧波環(huán)比增長12.6%、8.2%，增速居前。三四線城市成交方面，我們跟蹤的30個三四線樣本城市成交面積258.69萬方，環(huán)比下降15.7%，同比上升6.9

24、%。月度來看，2020年9月前10天50城新房成交同比上升7.2%。分線來看，9月4大一線城市、30個三四線城市成交同比分別上升22.2%、13.0%，16個二線城市成交面積同比持平。全年累計情況來看，截至2020年9月10日，50城市整體成交同比下降9.8%，其中一線城市、二線城市和三四線城市同比分別下降8.5%、12.8%和6.0%。圖1：50城市2018-2020M1-9周成交面積（萬方）走勢120010008006004002000W1 W3 W5 W7 W9 W11 W13 W15 W17 W19 W21 W23 W25 W27 W29 W31 W33 W35 W37 W39 W41

25、 W432020研報接受郵箱 p820192018數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表 3：50 城市商品房成交面積匯總（2020.09.04-2020.09.10）分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環(huán)比周同比月同比20 周均（萬方）19 周均（萬方）周均同比一線（4 個）北京25.3632.67-22.4%33.4%17.7%18.3119.45-5.9%上海37.9551.47-26.3%0.6%3.2%30.2534.33-11.9%廣州29.9833.13-9.5%61.1%59.1%21.3624.96-14.4%深圳15.3411.1537.7%54.3%3

26、8.8%9.5510.25-6.8%一線合計108.64128.42-15.4%27.4%22.2%79.4889.00-10.7%二線（16 個）杭州36.3421.1871.6%31.5%48.0%20.6920.461.1%南京17.2025.20-31.8%-18.5%9.0%19.7518.327.8%武漢52.3853.61-2.3%-4.1%2.5%31.7650.61-37.3%蘇州20.7023.11-10.4%-6.5%5.9%23.7923.680.5%廈門12.7011.2812.6%90.8%90.8%6.175.0821.6%寧波19.2817.818.2%93.7

27、%34.9%15.2314.842.6%無錫11.1135.44-68.7%-54.5%-75.5%13.2716.29-18.6%福州12.9813.24-1.9%30.5%26.1%5.886.79-13.4%青島32.5739.49-17.5%-8.1%5.6%31.2733.31-6.1%南寧34.7933.603.6%8.4%9.8%25.3030.10-15.9%溫州22.5422.410.6%-6.3%0.3%22.3323.56-5.2%大連6.738.29-18.8%-62.5%-61.1%6.3310.73-41.0%長沙26.7735.72-25.1%-22.0%-20.

28、2%25.0044.14-43.4%合肥35.0634.282.2%160.0%202.2%17.3015.5211.4%濟南29.1029.67-1.9%35.2%22.5%25.3324.941.6%二線合計370.25404.33-8.4%-1.7%0.0%304.36361.91-15.9%三四線（30 個）三四線合計258.69306.97-15.7%6.9%13.0%218.21238.12-8.4%50 城合計737.58839.72-12.2%4.8%7.2%602.05689.03-12.6%數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 注：標色部分為各線漲幅靠前的城市

29、。圖2：50城新房周均及單周成交面積（萬方）圖3：50城分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）100080060040020002018201920W1-3720-W34 20-W35 20-W36 20-W3715%737.58-12.2%10%5%0%-5%-10%-15%30%20%10%0%-10%-20%-30%-8.4%-15.4%-15.7%20-W3220-W3320-W3420-W3520-W3620-W3750城新房周均成交面積當周成交環(huán)比（%，右）一線城市（4城） 二線城市（16城） 三四線城市（30城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CR

30、IC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心研報接受郵箱 p96.5%7.2%0.0%13.0%22.2%圖4：50城新房月度成交同環(huán)比（%）圖5：50城分線城市新房月度成交同比（%）45%20%10%0%-10%-20%20.0420.0520.0620.0720.08 20.09.01-20.09.1050城新房成交環(huán)比50城新房成交同比35%25%15%5%-5%-15%-25%20.0420.0520.0620.0720.08 20.09.01-20.09.10一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖6：50城新房成

31、交整體年同比（%）圖7：50城新房成交分線城市年同比（%）30%20%10%0%-10%-20%-30%-9.8%2015201620172018201920.01.01-40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-6.0%-8.5%-12.8%2015201620172018201920.01.01-20.09.1050城新房成交年同比20.09.10一線城市（4城）二線城市（16城）三四線城市（30城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分區(qū)域成交看，三大經(jīng)濟圈環(huán)渤海（5城）、長三角（20城）及珠三角（10城

32、）本周成交量分別為104.80萬方、299.84萬方及147.25萬方，環(huán)比上周分別下降 16.5%、14.1%及11.4%。其他區(qū)域方面，中西部（7城）、海峽西岸城市群（6城）、沈長地區(qū)（2城）本周成交面積為141.26萬方、38.42萬方、6.73萬方，環(huán)比分別下降7.3%、2.3%、18.8%。研報接受郵箱 p10圖8：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2020.09.04-2020.09.10）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心二手房方面，根據(jù)Wind統(tǒng)計的各城市房管局數(shù)據(jù)，本周我們選取的14個樣本城市商品房口徑二手房成交面積為163.53萬方，環(huán)比下降12.8%

33、，同比上升13.5%。分線城市來看，2個一線城市二手房成交面積56.58萬方，環(huán)比下降2.6%，其中深圳環(huán)比上升16.8%。12個二三線樣本城市整體成交面積為106.95萬方，環(huán)比下降17.4%，其中蘇州和揚州分別環(huán)比上升20.1%和17.8%，漲幅居前。月度情況來看，2020年9月14城市二手房成交同比增長29.8%。分線來看，9月前10天一線城市、二三線城市二手房成交量同比分別增長55.4%、19.7%。全年累計情況來看，截至2020年9月10日，14城市整體成交同比下降3.0%，其中一線城市同比上升17.0%、二三線城市成交則同比下降10.4%，核心城市依然表現(xiàn)突出。分線城市本周成交（萬

34、方）上周成交（萬方）周環(huán)比周同比月同比20 年周均（萬方）19 年周均（萬方）周均年同比一線（2 個）北京35.4039.95-11.4%33.6%52.2%27.5426.484.0%深圳21.1918.1416.8%47.4%61.2%17.8013.4132.8%一線合計56.5858.09-2.6%38.5%55.4%45.3439.8813.7%表 4：14 城二手房成交面積匯總（2020.09.04-2020.09.10）研報接受郵箱 p11二三線（12 個）杭州15.1216.02-5.6%88.9%79.3%11.6610.778.2%青島12.4013.13-5.6%10.6

35、%27.9%10.759.7710.0%蘇州14.7312.2620.1%-34.3%-25.3%12.9821.99-41.0%廈門7.5211.37-33.9%13.1%27.0%8.318.86-6.2%無錫11.6225.16-53.8%-12.0%-7.5%12.2512.220.2%南寧7.176.569.3%8.9%3.7%5.116.44-20.6%東莞7.5513.72-44.9%-4.9%67.9%6.677.07-5.7%揚州3.963.3617.8%0.8%8.9%3.043.41-10.9%岳陽1.571.71-7.8%-9.4%13.9%1.321.55-14.6%

36、佛山20.7319.685.3%20.0%38.9%14.2115.53-8.5%金華2.804.16-32.7%-24.1%13.5%4.883.1355.8%江門1.782.30-22.8%194.0%237.3%2.042.05-0.6%二三線合計106.95129.43-17.4%3.6%19.7%93.23102.80-9.3%14 城合計163.53187.52-12.8%13.5%29.8%138.57142.68-2.9%數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 注：標紅底色部分為環(huán)比漲幅靠前城市。圖9：14城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖10：14城分線城市二手房周成交環(huán)

37、比增速15%163.53-12.8%-2.6%-17.4%20015010050020182019 20W1-3720-W34 20-W35 20-W36 20-W374%0%-4%-8%-12%-16%10%5%0%-5%-10%-15%-20%20-W3220-W3320-W3420-W3520-W3620-W3714城二手房周均成交面積當周成交環(huán)比（%，右）一線城市（2城）二三線城市（12城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖11：14城二手房成交月度同環(huán)比圖12：14城分線城市二手房成交月同比50%40%30%20%1

38、0%0%-10%-20%14.7%29.8%20.0420.0520.0620.0720.0820.09.01-20.09.1075%65%55%45%35%25%15%5%-5%-15%-25%19.7%55.4%20.0420.0520.0620.0720.08 20.09.01-14城二手房成交環(huán)比14城二手房成交同比一線城市二三線城市20.09.10數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心研報接受郵箱 p12圖13：二手房成交整體年同比圖14：14城市分線二手房成交年同比80%60%40%20%0%-20%-40%80%60%

39、40%20%0%-20%-40%-60%-10.4%17.0%2015201620172018201920.01.01-3.0%2015201620172018201920.01.01-一線城市（2城）二三線城市（12城）20.09.1014城二手房成交年同比20.09.10數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心（三）重點城市推盤及庫存跟蹤根據(jù)Wind收集的各主要城市推盤和庫存數(shù)據(jù)顯示（數(shù)據(jù)更新日期為9月10日，下同）：本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為345.07萬方，環(huán)比上升45.1%，同比上升66.0%。月度數(shù)據(jù)來看，

40、2020年9月前10天13城商品房推盤494.94萬方，環(huán)比上升46.1%，同比上升44.1%。全年累計來看，截至2020年9月10日，13城市商品房推盤面積同比增長19.1%，19全年則下降1.4%。批售比方面，本周全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）小幅下行至1.15。庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環(huán)比上升0.5個百分點，其中一線、二線城市庫存環(huán)比分別上升0.7%、0.5%，三四線城市則環(huán)比下降0.7%。去化周期方面，13城市商品房本周去化周期為14.33，環(huán)比基本持平，11個城市住宅去化周期小幅下降至7.42個月。圖15：13城市商品房周度推盤圖16：1

41、3城市商品房月度推盤500400300200100020W2520W27 20W29 20W31 20W33 20W35 20W37推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000150%100%50%0%-50%-100%-150% 19M919M1220M320M620.09.01-20.09.10推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心研報接受郵箱 p13圖17：1

42、3城市商品房推盤年同比趨勢圖18：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-30%19.1%2017201820192020.01.01-2020.09.1080060040020002.001.501.000.500.0019M919M1220M320M6 20.09.01-成交面積（萬方）推盤面積（萬方）20.09.10推盤面積年度同比批售比（移動平均3個月，右）批售比（單月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖19：13城市商品房庫存與去化周期圖20：13城市及分線城市商品房去化周期（周）20000180001600

43、0140001200010000800060004000200003530252014.33151050382818814W28 15W26 16W23 17W21 18W19 19W17 20W15全國13城市商品房去化周期16W1 16W32 17W11 17W42 18W21 18W52 19W31 20W10庫存面積（萬方）去化周期（月，右軸）4個一線城市商品房去化周期6個二線城市商品房去化周期數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖21：13城市商品房周度庫存及去化周期圖22：11城市住宅周度庫存及去化周期140040400030002000

44、10000北 上 廣 深京 海 州 圳南 杭 福 蘇京 州 州 州6040200南 溫 泉 莆 江寧 州 州 田 陰120010008006004002000200北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京22000.9%20.63-

45、0.38上海28620.6%16.360.00廣州20380.4%15.53-0.10深圳6272.1%12.810.06南京21470.1%21.40-0.05表 5：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2020.9.4-2020.9.10）研報接受郵箱 p14杭州10111.3%9.440.06福州1305-0.1%38.51-3.06蘇州1353-0.1%9.910.08溫州11260.5%8.380.16泉州712-0.6%24.610.34莆田560-0.4%28.601.63江陰448-1.5%14.780.06數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表 6：重點城市住宅庫存面積

46、及去化周期變化情況（2020.9.4-2020.9.10）城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京1155-0.1%14.88-0.43上海7252.0%5.300.05廣州8150.4%7.72-0.08深圳2442.2%6.71-0.10福州640-0.1%25.06-2.42杭州3622.1%4.050.06南京599-0.3%6.590.02寧波266-2.3%2.83-0.05蘇州694-0.1%5.590.04廈門3463.5%13.990.49莆田236-0.7%15.541.07數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心（四）全國土地市場供給成

47、交情況由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的滯后因素，本周我們統(tǒng)計的土地市場供需數(shù)據(jù)相對商品房成交均滯后一周（數(shù)據(jù)更新日期為2020年9月6日，下同）。根據(jù)Wind統(tǒng)計的全國100大中城市數(shù)據(jù)，2020年第36周，土地供應總建筑面積為2530.2萬方，環(huán)比前周下降18.6%，同比上升29.6%。從全年累計來看，截至2020年9月前6日全國100大中城市供應面積同比上升14.0%。成交方面，2020年第36周全類型土地成交1308.2萬方，環(huán)比下降20.4%，同比下降38.5%。全年累計來看，截至2020年9月前6日土地成交面積同比上升12.5%，較19全年增幅擴大11.2pct。出讓金方面，2020年第36周土地成交

48、出讓金294.5億元，環(huán)比下降46.9%，同比下降 57.5%。分線城市來看，2020年第36周一線、二線和三線城市量價齊跌使得出讓金環(huán)比分別下降97.9%、52.5%和22.4%。綜合供給和成交，全類型土地供銷比（移動平均3個月）為1.05，環(huán)比持平，住宅土地供銷比（移動平均3個月）小幅下行至1.00。從溢價率的角度來看，2020年第36周全類型土地成交溢價率為15.6%，環(huán)比下降0.1pct。分線來看，一線城市、三線城市全類型土地成交溢價率分別為13.6%和 19.4%，較前周分別上升0.研3報接受郵箱 pp15 ct、0.1pct，而二線城市全類型土地成交溢價率為13.7%，較前周下降0

49、.2pct。宅地方面，2020年第36周宅地成交溢價率為17.3%，環(huán)比下降 0.1pct。分線來看，一線城市、三線城市宅地成交溢價率分別為16.2%、21.8%，較前周分別上升0.5pct、0.2pct，二線城市宅地成交溢價率為14.9%，較前周下降0.2pct。圖23：全國100大中城市土地供應、成交及供銷比數(shù)據(jù)5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500020W2420W2720W3020W3320W362.502.001.501.000.500.00供應面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個月，右）供銷比（當周，右）數(shù)據(jù)來源

50、：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖24：全國100大中城市土地供應年度累計同比圖25：全國100大中城市土地成交年度累計同比20%10%0%-10%-20%-30%141516171819全國100大中城市供應面積年同比（%）20W1-20W3630%20%10%0%-10%-20%-30%12.5%14.0%14151617181920W1-20W36全國100大中城市成交面積年同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖26：全國100大中城市土地出讓金年同比圖27：全國100大中城市土地出讓金分線城市年同比120%60%50%40%30%2

51、0%10%0%-10%-20%-30%14.5%14151617181920W1-20W36全國100大中城市出讓金年同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%14151617181920W1-20W36一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心研報接受郵箱 p16圖28：全國100大中城市樓面價和溢價率圖29：全國100大中城市分線城市溢價率3,6003,5503,5003,4503,4003,3503,30015.8%15.6%15.4%15.2%15.0%14.8%21%16%11%6%3,2501

52、4.6%20W2420W2720W3020W3320W36樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%,右）1%20W24 20W26 20W28 20W30 20W32 20W34 20W36一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%）三線城市溢價率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心二、重點公司跟蹤情況融資方面，本周房企境內信用債發(fā)行規(guī)模3億元，海外債融資5.16億美元（約合人民幣36億元），融資規(guī)模較此前幾周回落明顯。然而值得注意的是，本周房企披露計劃融資規(guī)模165億元，監(jiān)管部門批復規(guī)模21億元，整體計劃融資規(guī)模及獲批規(guī)模較此前基本維持穩(wěn)定，融

53、資渠道仍相對通暢。從融資成本來看，本周4只房地產(chǎn)債發(fā)行成本較19年11月融資環(huán)境趨松以來發(fā)行的同類型可比債券融資成本變動仍呈邊際分化態(tài)勢，但整體融資成本仍處于相對低位。證券簡稱公告時間公告內容融資相關市北高新2020/9/7公司資產(chǎn)支持專項計劃獲批，規(guī)模不超過 21 億元，有效期 1 年世茂股份2020/9/8控股子公司珠海世茂新領域擬申請注冊發(fā)行項目收益票據(jù)，規(guī)模不超過 50 億元，期限不超過 15 年。濱江集團2020/9/8擬下調“17 濱房 01”后兩年存續(xù)期票面利率 181bp 至 3.99%，“17 濱房 01”規(guī)模 6 億元，前 3 年票面利率 5.80%。陽光城2020/9/9

54、擬通過保理公司受讓陽光城下屬公司的上游供應商對債務人的應收賬款及其附屬擔保權益的方式開展資產(chǎn)證券化融資，總規(guī)模不超過 15 億元。陸家嘴2020/9/9公司擬申請注冊發(fā)行中期票據(jù)，規(guī)模不超過 100 億元，期限不超過 10 年。陽光城2020/9/11擬下調“18 陽城 01”后兩年存續(xù)期票面利率 100bp 至 6.50%，“18 陽城 01”規(guī)模 11 億元，前 2 年票面利率 7.50%。首開股份2020/9/11北京首都開發(fā)股份有限公司 2020 年度第三期定向債務融資工具完成發(fā)行，規(guī)模 10 億元，期限 5 年，票面利率 4.15%。董監(jiān)高變動東百集團2020/9/6公司實際控制人鄭

55、淑芳逝世，實際控制人變更為其子施文義。時代中國控股2020/9/7首席財務官牛霽旻因內部工作重新安排辭職，黃嗣寧接任。新力控股集團2020/9/8執(zhí)行董事、聯(lián)席董事長、行政總裁陳凱因需投放更多時間于個人和其他事務辭職，執(zhí)行董事、聯(lián)席董事長張園林獲委任行政總裁、董事長職務。香江控股2020/9/8公司董事、副總經(jīng)理陸捷因個人發(fā)展原因辭職。新鴻基地產(chǎn)2020/9/10（a）李兆基博士因年事已高退任公司非執(zhí)行董事及終止出任本公司董事局副主席；（b）梁櫸涇因個人原因退任本公司獨立非執(zhí)行董事。表 7：房企本周重點公司公告（2020.09.06-2020.09.11）研報接受郵箱 p17富力地產(chǎn)2020/

56、9/11執(zhí)行董事周耀南因退休辭職，委任相立軍為執(zhí)行董事，相立軍 05 年加入富力，當前擔任公司副總裁及西北區(qū)域董事長。恒隆集團2020/9/11恒隆集團及恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事陳文博獲委任為恒隆集團及恒隆地產(chǎn)副董事長。股權收購及變動建發(fā)股份2020/9/8（a）控股子公司聯(lián)發(fā)集團之全資子公司聯(lián)發(fā)投資擬收購合誠股份（603909.SH）873 萬股股份（占其總股本 6.1%），收購價格 23.39 元/股，總價款 2.0 億元，本次收購完畢公司持股合誠 6.1%；（b）合誠股東將委托或放棄表決權 24.4%使聯(lián)發(fā)投資實現(xiàn)對合誠股份的實際控制（30.5%）；（c）未來擬繼續(xù)收購合誠股份 1563 萬股（

57、占總股本 10.9%），總價款不超過 5.7 億元，價格不超過 36.45 元/股；（d）合誠股份擬向聯(lián)發(fā)投資非公開發(fā)行 2600 萬股股票，發(fā)行價格 15.20元/股，總價款 4.0 億元。陽光城2020/9/9（a）公司第二大股東上海嘉聞向泰康人壽及泰康養(yǎng)老轉讓公司股份 5.5 億股（占總股本 13.5%），轉讓價 6.09 元/股，轉讓股份過戶后 30 日內將選舉泰康系提名的 2 名董事候選人成為上市公司董事（占董事總人數(shù) 1/6），修訂分紅條款，此后每年度分紅率不低于 30%；（b）以 19 年歸母凈利 40.2 億元為基礎，公司向泰康系承諾 2020-2024 年年均復合增速不低于

58、15%，累計歸母凈利不低于 340.59 億元，25-29 年業(yè)績承諾 102 億元、112 億元、123 億元、129 億元、136億元；（d）母公司陽光集團承諾受讓上海嘉聞所持陽光城 8000 萬股作為員工股權激勵，存續(xù)期 8 年，激勵對象為公司核心高管 30 人，業(yè)績考核指標為以 19 年歸母凈利為基數(shù)，20-23 年年均增速不低于 18.5%，24-26 年增速分別不低于18.5%、10%、10%。其他泰禾集團2020/9/6財務總監(jiān)王偉華因公司披露的 2019 年度主要經(jīng)營數(shù)據(jù)與實際情況存在較大差異，被深圳證券交易所函告批評。南國置業(yè)2020/9/7公司調整發(fā)行股份及支付現(xiàn)金吸收合并

59、電建地產(chǎn)的方案，取消募集配套資金，其余保持不變（現(xiàn)金支付 12 億元，股份支付 10 億元，發(fā)行價格 2.07 元/股，發(fā)行數(shù)量 48.7 億股）。遠洋集團2020/9/7擬分拆附屬公司遠洋服務控股有限公司于聯(lián)交所上市，遠洋服務主要從事提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。城建發(fā)展2020/9/720 年 9 月 7 日公司回購股份 1215 萬股（占總股本 0.54%），回購均價 6.03 元/股，支付總金額 7330 萬元。泰禾集團2020/9/10截至 9 月 10 日，公司控股股東及其一致行動人累計 15.6 億股被司法凍結（占公司總股本 62.7%，占其持股 100%），輪

60、候凍結 74.0 億股（占公司總股本 297.2%，占其持股 474.1%），主要由于泰禾投資因其自身債務未及時還款及為其他公司提供擔保而履行擔保義務。世茂集團2020/9/11紅杉資本及騰訊 20 年 5 月對世茂服務投資合計 2.45 億美元，原始條款中約定若世茂服務 22 年 5 月未能上市或控制權發(fā)生變動，則公司及 Best Cosmos 需回購部分股權，9 月 11 日雙方協(xié)議由公司控股股東許榮茂代替公司及Best Cosmos承擔對世茂服務的回購責任，回購總額為原始認購價 2.45 億美元加 8%利率對應的利息扣減分派的股息。數(shù)據(jù)來源：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表 8：重點