旅游度假區(qū)項目策劃開發(fā)建議書

1、雨潤黃山旅游度假區(qū)項目開發(fā)建議書目 錄 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產的開發(fā)過程1 開發(fā)前的規(guī)劃2 開發(fā)策略3 開發(fā)小組4 可行性研究與規(guī)劃5 資金之供給6 審核過程7 綜合打算8 市場營銷9 治理與經(jīng)營第二篇 雨潤黃山項目：開發(fā)模式與運作設計1 開發(fā)原則2 開發(fā)戰(zhàn)略3 開發(fā)模式4 運作設計第三篇 雨潤黃山項目：重點開發(fā)產物的初步建議1 高爾夫球場2 高端旅游地產項目私家園林3 雨潤黃山旅游學院4 旅游房地產項目分時度假公寓第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產的開發(fā)過程1 開發(fā)前的規(guī)劃度假區(qū)開發(fā)者在著手進行開發(fā)過程時，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個打算的概念。最適合的開發(fā)概念之產

2、生，往往需要通過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的打算用地。就一項有打算的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從打算開始到成功這段期間，最重要的是反復思索開發(fā)概念、一再評估有用的資訊，并不斷修改整個打算的內容。在此同時，還需要研究最有遠景的市場所在，乃至于開發(fā)產物的形態(tài)、打算密度及興建期限也要加以概念化，屆時再以開發(fā)過程中可能涉及的不動產開發(fā)限制，檢驗這些概念的可行性。倘若沒有通過這種慎重的調整過程，度假區(qū)開發(fā)打算專門可能在一開始的時候，就得宣告失敗了。設計概念形成的基礎在于：確定開發(fā)性質或設計意象。心理上的目標（Psychological

3、goal）界定，有助于選定打算的專門意象或可能完成的范圍，并進而到設施形態(tài)之選定、安排與品質、經(jīng)營上的需求、阻礙交易方法以及其他各項細節(jié)。度假區(qū)的開發(fā)者同時需要考慮本身在整個開發(fā)過程，從打算開始到成熟，一連串活動中的角色扮演。這些角色包括度假區(qū)內旅館的經(jīng)營，打算初期的交易、土地與房地產的交易等。（1）開發(fā)產物與設施開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者能夠開始界定開發(fā)產物及開發(fā)區(qū)內的各項設施。市場研究應該有助于主題公園、酒店、公寓、不墅等開發(fā)產物之適當調和，指示有關尺寸、形式、所有權類型以及價位等級的建議。其中最重要的是先界定該地區(qū)內必須保留的天然設施，并研究如何加強這些設施的內容，開發(fā)產物

4、以及應該善加利用的天然設施界定的同時，另一項必須在初期開發(fā)時期進行的是，確定區(qū)內需要建筑的設施，并預留以后設施增加所需的空間。在決定整個設施打算時，有四個要緊問題應詳加考慮：i. 設施如何在實質環(huán)境和經(jīng)濟中，配合整個打算，并成為該打算區(qū)獨專門向的一部分？ii. 該設施的數(shù)量該有多少？iii. 工程進度如何安排？iv. 經(jīng)費合理嗎？因為度假區(qū)旨在提供愉快、真實的經(jīng)驗，倘若區(qū)內的設備不良而破壞使用者的興致，這種情況對整個度假區(qū)的阻礙，可能比完全沒有這些設施時嚴峻得多。在游樂設施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務是：維持游樂設施所需的品質標準。（2）打算用地之選擇開發(fā)者不應該迷戀某個地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何

5、一種開發(fā)形態(tài)的要求。選擇打算用地的首要原則是，要能夠使打算概念和打算用地緊密配合。選擇大型度假不墅兼度假區(qū)的打算用地時，應考慮環(huán)境、可及性和價位等幾項重點。環(huán)境上的評估選項包括：美學及氣候上的特質；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機會；以及設施的便利性。度假區(qū)打算的市場力（market ability）與打算區(qū)到目標人口集中地的距離，以及交通設施的便利性息息相關。開發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內便利，高運輸?shù)慕煌ㄔO施。第三個阻礙區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實資金問題，即時開發(fā)費用和打算完成后的經(jīng)營費用。（3）時期與進度度假區(qū)開發(fā)的時期與進度，是整個開發(fā)過程中令人兩難的部分。一方面，在開發(fā)初期應該開始提供足

6、夠的游樂設施，以便招徠消費者，滿足消費者的需求，并配合開發(fā)者的進展需要。而在另一方面，這些初期游樂設施所需的巨額前期資金，以及打算初期龐大的營業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或不墅住戶產生，并帶來足夠的收入能夠開始平衡營業(yè)支出的時候為止。（4） 規(guī)劃方法傳統(tǒng)的打算用地規(guī)劃法案，一向差不多上考慮工程需求、政策法令、和市場政策等一般性的限制，以便進一步進展成敷地打算（Site plan），而這敷地打算事實上大部分只是附加在土地上的粗淺打算而已。另外，有一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對度假區(qū)開發(fā)特不重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨特個性。唯有游樂設施能適合開發(fā)地的特色，整個打算區(qū)的環(huán)境氣氛才能

7、夠被強調出來。2 開發(fā)策略（1） 土地買賣在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。（2） 旅游地產項目在這項交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，同時也能夠從建設和交易開發(fā)產物等過程中賺取許多利潤。（3） 經(jīng)營開發(fā)策略中另一項重要策略在于，度假區(qū)開發(fā)者自行經(jīng)營度假區(qū)的設備，舉凡出租商業(yè)空間、治理旅館、經(jīng)營不墅單元的租借合資打算、提供維修服務或轉售打算，或經(jīng)營高爾夫球場、健身中心等，都能夠在開發(fā)者的操縱之下，為打算帶來以下的益處：*可長期獲利*在打算已告完成，或區(qū)內的不動產買賣進度緩慢的時候，有現(xiàn)金周轉的潛力*促進開發(fā)產物（旅館、不墅、公寓）的交易價，能夠有時期性的增值

8、*有助于打算標準之維護必須強調的是，一件成功的經(jīng)營打算也是特不需要廣泛的治理技術，以及足夠的財力支援。（4） 不同策略之組合成熟的度假區(qū)開發(fā)者通常會運用不同策略的彈性組合，汲取個中利益。而這些策略的組合，有一項前提是，新開發(fā)地區(qū)的建筑托付必須是長期的。最理想的狀況是，開發(fā)商取得該區(qū)域的獨家壟斷開發(fā)權。3開發(fā)小組度假區(qū)及度假不墅的開發(fā)事業(yè)，是一項錯綜復雜、涵蓋各門學問的過程。它需要集結許多專門知識，在不同一個時刻內進行。其阻礙變數(shù)不勝枚舉，開發(fā)過程中的每個步驟都需要認真斟酌，稍有疏忽就會出現(xiàn)新的問題。因此，需要來自不同領域的專家，組成開發(fā)小組，共同針對開發(fā)者的目標，進行規(guī)劃、設計和施工。有效率的

9、組織和治理，是致勝的關鍵。為了能夠有效治理，開發(fā)者需要有一群執(zhí)行治理的核心幕僚。開發(fā)小組的責任，在于確保開發(fā)小組內各組成部分間的良好溝通，包括負責市場研究、財務分析、規(guī)劃、設計、工程、交易以及經(jīng)營等各方面專家之間的意見協(xié)調。小組審核和協(xié)調會議，關于開發(fā)效率的掌握特不重要，同時能夠借此確保所有開發(fā)進度的正常運作。4。可行性研究與規(guī)劃（暫略）當開發(fā)的構想確定，并界定好打算用地之后，詳細的可行性研究即能夠依照這些資料完成。包括：1. 市場分析詳細的市場研究，應該能夠指出潛在的市場汲取率，以及可能隨著下列諸項設施而來的收入。*度假酒店：不同的品質和設備、以及客房的平均出租率*度假不墅：不同的價位、出租

10、率、所有權形態(tài)、地皮或建筑單元、獨戶住宅或多戶住宅、持所有權的居住者或純粹度假的使用者*產生收入的游樂設施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、馬場、主題公園等等*零售商業(yè)區(qū)：所有權形態(tài)以及可能的出租率等至于市場分析的內容，應該包括下列三項：*以預期中的購買者和游客，界定初步的市場范圍*預估既定市場范圍，各種開發(fā)形態(tài)的可能需求*在初步市場范圍內，界定并研究出比較具有競爭力的打算案2. 實質環(huán)境的分析有關實質環(huán)境的分析研究，必須涵蓋下列各類領域的評估細節(jié)：*地形地勢*水文要緊及次要的排水系統(tǒng)、水源特征和水資源*地理地表與地層狀況*植物要緊的植被、森林以及農業(yè)*野生動物*氣象風、溫度、濕度、降雨以及日射角*生態(tài)

11、及環(huán)境因素視野、聲音或其他專門條件*公用設施能源、給水、灌溉、以及通訊設施*動線及其他有關的下部結構公路與道路、鐵路、機場或航道、橋梁與小壩*歷史文化愛護物與獨特地表*目前的土地使用狀況，及以后打算中的變更或開發(fā)批準程序與資格的限制適用于該打算的土地使用分區(qū)管制、建筑法規(guī)與建筑限制3. 開發(fā)概念之設計此一評估工作的內容大致如下：*概念圖標（Conceptual diagrams）*理想的功能關系圖*有關基地的功能示意圖*初步的土地使用圖*可供開發(fā)的總面積，以及必須予以保留的地區(qū)*不同土地使用方案的適用性研究*不同密度與產值評估*其他用來顯示該打算獨特之處或重要性的圖解和透視圖*每個打算時期的初

12、步打算4. 財務上的分析若要成功地執(zhí)行度假區(qū)開發(fā)打算，一定要有幾項重要的分析內容：評估預定打算的財務可行性；協(xié)助修正開發(fā)的時期和內容，使之達到資金回收的開發(fā)目標；提供打算執(zhí)行時期所需的差不多資料，以及治理和維護財務操縱的適當手段。為了達成以上這些目標，可依下列分析程序作為參考：*沒有任何例外的，市場分析中必會產生投入變數(shù)*通貨膨脹對打算案的收入和支出之阻礙分析*籌備假定性的年度資產負債表、收入概況、現(xiàn)金周轉概況，同時以詳細的土地使用內容分析獲利的能力*解講財務分析的結果，以及有關開發(fā)進度、開發(fā)策略、交易打算、聯(lián)合開發(fā)或大量銷售的可能性等各項建議之講明。5. 初步打算之籌備依照度假區(qū)開發(fā)打算中，

13、初步設計出來的土地使用打算和設施打算，開發(fā)小組能夠預備全部設施的經(jīng)費預估，由市場規(guī)劃方面的規(guī)劃師負責審核與修正，研究擬定詳細的土地使用打算，研究擬定開發(fā)密度與產值的替選方案，擬定初步打算的設計準則。5資金之供給（暫略）6審核過程打算審核的過程中，開發(fā)商必須和某些審核時的要求相配合，以便盡快得到政府的批準。此一過程對開發(fā)商特不重要，因為任何一項核準的否決，都可能扼殺或拖延開發(fā)打算，造成財務上的莫大損失。7 綜合打算（暫略）綜合打算應當描述包含下列各項土地使用與設施：居住地區(qū)酒店地點、度假不墅與其他旅游房地產單位、職員住宿等商業(yè)地區(qū)與特定地區(qū)娛樂中心與商業(yè)活動中心休閑活動地面與水上活動、公園及游樂

14、設施、高爾夫等動線要緊及次要的汽車線路，停車及服務地區(qū)，行人步道，自行車道及騎馬道歷史文化特色植物形態(tài)以后可進展的用地公用設施及維護水供給、電力、垃圾處理場、通訊系統(tǒng)等必要的社區(qū)及公共設施消防、治安、學校等與打算有關的下部結構排水道、橋梁與水壩、要緊道路等除了圖示之外，下列文件亦需預備：對預定開發(fā)方案特色之描述預定地區(qū)大規(guī)模詳盡的敷地打算設計草圖及該開發(fā)打算設計意圖的講明分段進行的開發(fā)打算案標識區(qū)位、尺寸和分段進行要緊公用設施系統(tǒng)的公用設施打算當全部的綜合打算完成，開發(fā)小組能夠開始選定打算區(qū)內某些地區(qū)，進行設計與施工?，F(xiàn)在的工作項目包括工程圖、工程托付合同、招標程序、以及工程治理等。8 市場營

15、銷（暫略）度假區(qū)開發(fā)過程中的市場營銷工作，最要緊的是：在最佳地點、以及最佳價位和時機下，推出最佳的開發(fā)成品。一般所謂的直接銷售，只是是整個度假區(qū)交易打算的一小部分而已。9 治理與經(jīng)營（暫略）第二篇 雨潤黃山項目：開發(fā)模式及運作流程設計一、開發(fā)原則1市場化原則以市場需求為導向，發(fā)掘機會市場是本區(qū)域成功的保證。2共享原則共享原則具體表現(xiàn)在：一是共享市場空間，二是享資源優(yōu)勢，在本開發(fā)中，降低開發(fā)投入一個至關重要的條件確實是和其他經(jīng)營方的合作。3理性原則當前大旅游的概念為政府和企業(yè)普遍同意，然而由于本區(qū)域腹地有限，承載量有限，假如采納一般思路必定難以成功。因此，應當結合實際情況，理性開發(fā)。二、開發(fā)戰(zhàn)略

16、不管是人文旅游資源依舊自然旅游資源，本項目直接所在地塊先天比較優(yōu)勢不明顯，具有壟斷性、排他性和權威性的旅游資源不多，要緊還須借助黃山的知名度和美譽度從事開發(fā)。本項目所在地塊的后發(fā)優(yōu)勢應該建立在務實而又具有前瞻性的旅游進展規(guī)劃之上。 21世紀的旅游開發(fā)規(guī)劃應該建立一種對旅游的廣泛含義的理解，即從休閑的角度解釋并滿足居民的旅游消費需求，從而為我們的規(guī)劃工作提供指導。如此，旅游者的保健消費、文化消費、教育消費和置產消費都將是我們在規(guī)劃時能夠重點考慮的因素。本項目的最大旅游客源地必將是長三角，自古以來，長三角地區(qū)文風甚盛，具有重視教育的優(yōu)良傳統(tǒng)，居民在教育投資上，不吝金鈔票。近年來，以上海為代表的長三

17、角的許多都市出現(xiàn)了自費出國留學熱潮，據(jù)有關統(tǒng)計，中國的教育投資每年約有幾百億流向國外。江南人對文化生活的要求極高，對文化藝術消費趨之若騖，在上海舉辦過的故宮藏畫展、達利前衛(wèi)藝術展，觀者云集，為國內其他地區(qū)少見。此外，我們還必須考慮旅游項目對都市形象的提升作用，黃山市之地名因黃山而來，然而，在成熟旅游者印象中，黃山市與黃山尚有一段不小的地理距離，因此必須制造一個能夠代表黃山都市旅游新形象的標志性項目。結合旅游開發(fā)項目而言，本項目直接地塊的自然旅游資源品級一般，幾乎沒有人文旅游資源。它的旅游開發(fā)，應結合區(qū)位優(yōu)勢，采取“錯位互動進展戰(zhàn)略”，通過差異性旅游產品供給，滿足差異性的旅游市場需求，找準定位，

18、查找自己在長三角大旅游圈和大黃山旅游圈中的最佳位置。而實施“錯位互動進展戰(zhàn)略”，必須突破傳統(tǒng)旅游開發(fā)思路，通過富有創(chuàng)意的策劃和科學的規(guī)劃，使之成為大黃山旅游圈中的一個亮點。所謂錯位，即是錯開優(yōu)勢競爭對手的產品定位，結合客源市場需求，查找并突出自身的差異性，以獵取競爭優(yōu)勢，找出與周邊旅游產品的不同之處，形成互補共生態(tài)勢。針對本項目的旅游資源條件，假如簡單復制杭州、蘇州、無錫等旅游區(qū)的旅游開發(fā)模式就專門難成功。差異性能夠通過對現(xiàn)有資源的挖掘和后天營造兩種方式獵取，例如同里、周莊的差異性確實是通過對現(xiàn)有資源的挖掘獵取，而無錫靈山大佛、杭州宋城的差異性則是通過后天營造的方式獵取。本項目獵取差異性應該通

19、過后天營造的方式獵取為宜。所謂互動，即是以“泛旅游”的概念作為本項目旅游開發(fā)的方法論基點。傳統(tǒng)的旅游開發(fā)思路往往是以“小旅游”為開發(fā)前提，注意力集中在食、住、行、游、購、娛等六個方面，就旅游區(qū)現(xiàn)有資源而談資源開發(fā)。實際上，旅游業(yè)對相關產業(yè)的關聯(lián)帶動作用極大，輻射范圍極廣，而且由于旅游業(yè)自身的特性，專門容易與其他產業(yè)產生互動，共同進展，相得益彰。因此本項目的旅游開發(fā)應該以“泛旅游”的概念作為開發(fā)前提，結合黃山當?shù)貤l件，積極與其他產業(yè)融合，并努力查找項目與都市、開發(fā)商等方面共同的利益訴求點，互動開發(fā)，共同進展。具體而言，第一，通過對區(qū)域旅游業(yè)、都市與項目的競爭對手、地塊性質和資源的初步分析，本地塊

20、不適于進展純粹的旅游“行業(yè)”項目，而是要把握旅游的關聯(lián)性、聚攏性和輻射性，以旅游為最終的功能訴求點，成為復合型的項目，不能只為了旅游而做旅游。第二，本項目必須是一個市場導向型的商業(yè)項目，同時也承載了極大的都市功能，因而推斷項目能否成功，既要分析其能否滿足目標旅游市場的需求，也要充分考慮是否能夠滿足相關方面顯性和潛在的需求。這包括：政府的需求，例如，對都市增量和存量的高標準要求，實施都市經(jīng)營戰(zhàn)略提高都市品牌的需求，綠肺功能與環(huán)境效益的體現(xiàn)等；企業(yè)的需求，例如，提高企業(yè)知名度、宣揚企業(yè)品牌的需求，實施產業(yè)鏈延伸與追求投資回報的需求，與相關機構達成更緊密合作的“雙贏”進展需求等；市民的需求，例如，對

21、都市的認同感和自豪感，休閑的需求，追求現(xiàn)代的生活環(huán)境和生活方式等；。尋求立體化的利益訴求點，并努力使其得到滿足，是為項目給予可操作性和可連續(xù)性的前提。只有如此，不管是地塊，依舊項目本身，在一個更大的區(qū)域環(huán)境中才能有最大的價值和潛力。第三，在華東，乃至中國市場快速膨脹（不僅是旅游市場）的今天，一個成功的旅游項目，不僅是滿足各方面需求，也要能夠順應，甚至引導區(qū)域性的消費價值取向。在黃山既有的現(xiàn)實條件下，本項目就必須保持一定的前瞻性，要對目標市場的消費心理、行為和趨勢進行分析，同時不可忽視2006年杭州休博會、2008年北京奧運會、2010年上海世博會的對人們消費觀、生活觀的阻礙。旅游產業(yè)進展趨勢綜

22、合需求 戰(zhàn)略分析 消費價值觀項目定性項目定位項目設置 氛圍營造 制造吸引力效益體現(xiàn)總之，本項目的開發(fā)，將遵循多元化的建設理念，沿著一條清晰的進展脈絡進行。不管如何，以后的本地塊都將是一個整合型的有機體，具有鮮亮的個性，并產生持久的吸引力，制造最佳效益。旅游的多元化復休閑功能 合 藝術的健康功能 型 歡樂的教育功能 社 深刻的體驗功能 區(qū) 醒目的都市功能 化 環(huán)保的 發(fā) 低強度的展 雨潤黃山旅游度假區(qū) 附：成功度假區(qū)進展規(guī)律關于一個新開發(fā)的旅游項目，借鑒行業(yè)的進展經(jīng)驗將使其具備差不多的競爭力；研究同行業(yè)的進展規(guī)律，預測行業(yè)進展趨勢將使其有機會走在行業(yè)的進展前列。阻礙一個旅游度假區(qū)成功與否的因素專

23、門多也專門復雜，但都遵循一項最差不多的原則：必須具備休閑娛樂上的吸引力以及普遍性。圖1-4 度假區(qū)進展規(guī)律總結 區(qū)位度假旅游的游客具有專門大的近距離性，國際上一般是把乘飛機2小時能夠到達的區(qū)域，作為度假旅游的要緊客源圈。度假區(qū)一般位于交通發(fā)達的區(qū)域，要緊客源圈會延伸至距離度假區(qū)4個小時車程的范圍。 市場定位我國的度假旅游客源市場定位，應以國內為主，國際為輔。首先，我國已形成的度假旅游產品，并不真正具備專門多的國際競爭優(yōu)勢，要吸引遠距離的國際度假客源，有較大的難度。其次，在度假客源市場集中的歐美，有著足夠的度假旅游勝地，再次，以現(xiàn)有國際度假游客流淌規(guī)律來看，我國因遠離歐美度假游客市場，也不可能有

24、專門多游客千里迢迢到我國來度假。因此，我國的“一南一北”（南即海南亞龍灣，北即東北的亞布力滑雪中心）在開發(fā)建設上，面向國際游客市場，也是必要可行的。然而從總體上看，以國內度假旅游來帶動國際度假旅游的模式。 產品組合堅持“中檔為主，兼顧高檔”的原則。度假區(qū)旅游項目慢慢趨向于多樣化和強調個人參與的體育類項目，高爾夫、網(wǎng)球、游泳是度假中差不多的而又要緊的項目。世界聞名的6個旅游度假區(qū)：印尼的巴厘島（中型海濱型）、韓國慶州波門湖（中型內陸湖濱型）、墨西哥坎昆（大型海濱型）、多米尼加波多普拉（中型海濱型）、土耳其南安塔利亞（大型海濱型）和西班牙加那利藍島，都有至少一個的高爾夫球場，大都有會議或培訓中心。

25、從旅游度假區(qū)的進展來看，和房地產相結合已成為一種必定趨勢，在旅游度假區(qū)的周圍常常有稱作“第二個家”的不墅社區(qū)，如雨后春筍般地一一出現(xiàn)。三、 開發(fā)模式標準 模式選擇客流量和人均消費 流量型 收入型所有權和經(jīng)營權關系 BOT模式 準BOT模式 TOT模式 托管運營模式 一體化運作1流量型模式即追求最大客流量，而游客消費相對較低。流量型模式是我國東部早期的旅游開發(fā)模式，現(xiàn)在大多都差不多轉向了收入型模式，但目前西部省份仍有相當多的地區(qū)采納這種方式，由于旅游資源大部分是不可再生資源，要特不注意愛護，在具體開發(fā)中務必做到開發(fā)與愛護并舉，實現(xiàn)可持續(xù)進展，因而這種方式實則是不可取的。2收入型模式只是分追求客流

26、量，但刺激游客高消費。以九寨溝操縱景區(qū)巡游人數(shù)為代表。九寨溝推出精品策略，通過網(wǎng)上預定操縱進入人數(shù)。游客人數(shù)操縱在1.2萬的限量以內，切實愛護好九寨溝的生態(tài)環(huán)境。3 BOT模式國際上廣泛采納的投資方式，即承建者對該項目進行投資、建設、運營，并在協(xié)議期內擁有該項目的所有權和經(jīng)營權。協(xié)議期滿后，將該項目無償轉讓給托付人。在協(xié)議期內，公司通過對該項目良好的經(jīng)營治理，收回投資成本并取得合理利潤。也確實是由政府授予項目公司特許經(jīng)營權。BOT模式。即建設-運營-移交，對政府而言，政府付出的不再是一次性的巨額財政資金，而是一個實實在在的“特許經(jīng)營權”。即政府能夠用今后的按政策征收的費用來發(fā)揮現(xiàn)實的效益，變往

27、常的一次集中支付為分期支付，能夠進一步減輕財政壓力。其次，有利于投資主體和投資結構的多元化，防止投資結構單一，在立項、選項和建設過程中治理漏洞多，難度大，而且限于政府財力，積壓項目較多地弊端。采納BOT模式，能夠從國際、國內乃至民間多渠道融資，投資基礎設施建設的資本在短時刻內能夠迅速放大，而且通過引入市場競爭機制，項目治理水平、技術水平都會有較明顯的提高。要緊應用于環(huán)保等非盈利行業(yè)。采納這種方式成功的有，臺北觀光漁港的開發(fā)以及國內碧峰峽模式。附：碧峰峽模式四川碧峰峽模式用一句話概括即“在一個風景區(qū)內，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，授權一家企業(yè)獨立建設、經(jīng)營、治理?！边@種導入旅游全新現(xiàn)代經(jīng)營治理觀念的模式好就

28、好在它的核心國家所有，企業(yè)經(jīng)營的有效投資即景區(qū)所有權和經(jīng)營權的有效分離，運用現(xiàn)代企業(yè)治理手段經(jīng)營旅游品牌。這種模式體現(xiàn)了國有資源與企業(yè)資本的最佳結合。“整體操縱、獨家開發(fā)”不僅能夠優(yōu)化和創(chuàng)新旅游產業(yè)結構，同時也體現(xiàn)了地點進展與企業(yè)創(chuàng)新的共同愿望，在愛護自然資源的前提下，碧峰峽模式為地點培育了實現(xiàn)“多贏”的動力十足的全新經(jīng)濟增長點。碧峰峽開發(fā)成功的關鍵是突破了傳統(tǒng)舊模式，實行“資源的所有權與經(jīng)營權相分離”，即政府在某一景區(qū)為企業(yè)劃出開發(fā)界線，通過與企業(yè)簽訂開發(fā)、建設、經(jīng)營治理協(xié)議，達到資源的優(yōu)化配置，永續(xù)利用，使景區(qū)的社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益等完全統(tǒng)一。4準BOT模式此種模式是完全BOT模式

29、的變形，其特點是項目操作依舊按照BOT模式，不同的是政府投入部分資金如國債，是項目公司的股東之一。此種方式能夠提高投資者的信心，減輕投資者的資金壓力，特不適合資金實力較弱的國內環(huán)保企業(yè)的運作。5 TOT模式 TRANSFEROPERATETRANSFER的簡稱，即移交-運營-移交，與BOT方式相比，TOT方式具有以下特點：（1）對政府來講，通過TOT方式出讓特許經(jīng)營權，能夠最大限度地籌集建設所需資金，同時能夠盤活政府存量資產，利用變現(xiàn)資金進一步加快新的建設。（2）關于投資者來講，由于其受讓的是已建成且正常運營的項目，建設期的風險完全不用承擔，因此會產生較大興趣，盡管其投資回報率會略低于BOT方

30、式。6托管運營模式相關于BOT及TOT兩種方式，托付運營方式具有以下特點：關于政府來講，無法通過此種方式收回投資，籌集建設資金，只能通過引入競爭機制有效降低運營成本。對企業(yè)而言，前期投入特不小，運營期間的支出與從政府取得的服務費相對穩(wěn)定，風險較小，收益較低。7一體化運作模式廣西自治區(qū)旅游局向全區(qū)少數(shù)民族地區(qū)推廣參與式旅游開發(fā)模式，推廣南丹縣“白褲瑤新村”的做法，尋求一條貧困地區(qū)旅游扶貧進展途徑。 目前，參與式旅游開發(fā)差不多成為廣西區(qū)政府主導型進展旅游業(yè)戰(zhàn)略的又一個體形式。與其他旅游扶貧開發(fā)項目相比，白褲瑤新村采納了全新的參與式旅游開發(fā)模式，即項目的策劃設計者、投資者、實施者、經(jīng)營者、職員等參與

31、整個項目的全過程。 專家學者不再是項目的客體，而是項目的主體成員，他們把知識當作投資“入股”。使旅游項目開發(fā)成為自家的事，從而保證了該項目的知識含量與項目策劃與時俱進。在這種參與式開發(fā)中，專家學者、政府職能部門、農戶三方分不以知識、資金、文化及勞力作為投資投入到旅游開發(fā)中去，充分調動各方力量辦旅游。8其他金龍模式即大都市近郊的針對一般市民而建的開放式山水生態(tài)休閑中心。成都金龍模式，也可稱作都市郊野生態(tài)旅游一般消費模式，隨著都市化進程的加快和人民生活水平的提高，其市場潛力無比巨大。僅以成都為例，目前成都市區(qū)人口(含外來人口)已近千萬，熱衷于遠程旅游且有條件者不到百分之20，剩余百分之80的一般市

32、民百姓要緊的休閑去處目前仍是公園和府南河沿岸及各類茶樓、酒樓、迪吧、舞廳、影院等傳統(tǒng)場所，這項目由于沒有脫離都市的挑肥揀瘦喧囂幫而漸被多人遠離。這正是農家樂、度假村近些年紅火的全然緣故，又由于市民精神標準和需求的升級換代，尤其是盲目無序的開發(fā)導致自下而上環(huán)境的惡化促使人們渴望自然、向往綠色。因此，走出都市，享受生態(tài)的旅游休閑方式成為21世紀最為流行推崇的時尚，又由于普遍市民的經(jīng)濟和時刻限制，決定了如此的場所必須是離城不遠、消費不高、青山綠水式的，金龍湖鄉(xiāng)村俱樂部恰恰符合上述所有條件，堪稱這類旅游模式定名為金龍模式。結論：基于以上幾種模式，從產業(yè)化方面考慮，能夠對新建項目，采納BOT投融資方式。

33、它是一種“交易雙贏”的思路：政府以以后市場高速增長的收益來換取資本對基礎設施建設大規(guī)模的投入，加快都市進展步伐。雨潤集團黃山旅游度假區(qū)（10平方公里）的整體開發(fā)能夠考慮選用該種模式。四、運作設計1項目控股公司若最終取得10平方公里的黃山旅游度假區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權，雨潤集團有必要成立隸屬于集團的獨立的項目控股公司，如“黃山雨潤旅游投資開發(fā)有限公司”。其經(jīng)營模式能夠借鑒于海南三亞亞龍灣旅游開發(fā)股份公司：即除了投資開發(fā)整個度假區(qū)的核心區(qū)域和最要緊的基礎設施外，要緊以招商引資、合作開發(fā)、合作經(jīng)營等方式來展開經(jīng)營，從土地的增值交易中獵取豐厚的投資回報。該項目控股公司能夠汲取政府的相關單位進入，以利于項目的運

34、作。另外，能夠考慮汲取黃山旅游進展股份公司的進入，該公司作為黃山市唯一的上市公司，操縱著黃山風景區(qū)的要緊景區(qū)資源，而以后雨潤黃山旅游度假區(qū)的經(jīng)營與其有著相當程度的互動關系。另有一層考慮是：雨潤黃山旅游度假區(qū)項目規(guī)模龐大，投資數(shù)額巨大，“黃山旅游股份”是能夠考慮資本運作的渠道。2. 核心區(qū)域開發(fā)“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的核心區(qū)域是：以現(xiàn)有高爾夫球場和酒店為基礎，集中開發(fā)新建高爾夫球場及配套的度假不墅項目、徽文化主題公園徽鎮(zhèn)、CLUB MED式的歐洲城堡莊園、SPA主題度假村、旅游分時度假公寓等，由這些開發(fā)產物構成“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的核心區(qū)域。3. 開發(fā)程序設計能夠借鑒國內外通行的度假區(qū)開發(fā)程序

35、慣例，再結合項目本身的實際情況，制訂“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的開發(fā)程序。具體請參見第一篇的相關介紹。第三篇 雨潤黃山項目：重點開發(fā)產物的初步建議依照項目開發(fā)策劃書中對“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的初步分析研究，提出按照高爾夫及休閑運動板塊、健康療養(yǎng)板塊、文化娛樂板塊、商業(yè)教育板塊和旅游房地產板塊等五大功能區(qū)域來開發(fā)本旅游度假區(qū)。就其中若干重要或創(chuàng)新的開發(fā)產物，在此進行進一步的講明。1. 高爾夫球場開發(fā)的策略是：極品特品有一個差不多的推斷，中國的高爾夫產業(yè)正處在蓬勃進展期。不管從國外成熟的旅游度假區(qū)來看，依舊研究國內已取得初步成功的高爾夫球會，高爾夫休閑運動將在相當一段時刻內在中國獲得長足的進展。極品球

36、場：黃山高爾夫球場屬于山地丘陵型球場，即使再建設的球場，類型也是確定而不能突破的。從品質角度而言，想吸引高端的旅游度假者，必須建設一個在長三角地區(qū)范圍內品質一流的純會員制私人球場，并配套以高檔的私人會所和度假不墅項目。如此才能借助于“黃山中華名山、國之珍寶”的知名度和美譽度，贏得市場的認可。特品球場：另外，建議開發(fā)一個“量販式公眾高爾夫球場”，在國內是對高爾夫經(jīng)營形態(tài)的一種突破，但在國外成功的先例比比皆是。由于整個“雨潤旅游度假區(qū)”規(guī)模龐大，不可能只立足于高端度假市場。與中國度假旅游業(yè)的進展現(xiàn)狀相符合的開發(fā)定位應該是立足于中端市場，同時兼顧高端市場。而且由于進入了一個臨時沒有競爭對手的新興市場，其投資的回報將是能夠期待的。2. 高端旅游地產項目私家園林旅游房地產項目與一般的住宅項目大不同，盡管差不多上供人居住，然而使用對象和使用的方式有著全然的區(qū)不。高端的旅游房地產項目，最吸引人的是什么呢？是對稀缺資源的擁有。高端旅游房地產項目，位于風景怡人的景區(qū)，一般都具有良好的環(huán)境資源。因此，與都市中作為第一住宅的豪宅不同，旅游房地產項目中的豪宅更注重的是對環(huán)境資源的擁有程度。“雨潤黃山旅游度假區(qū)”規(guī)劃中的私家園林項目，