基于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的徐州房?jī)r(jià)問(wèn)題研究

1、 基于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的徐州房?jī)r(jià)問(wèn)題研究 馮翊洺 俞旭燕 何穎摘 要：作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。地理位置、交通運(yùn)輸、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使徐州房?jī)r(jià)一直居高不下，遠(yuǎn)超諸多同位的三線城市。以當(dāng)下徐州房?jī)r(jià)為切入點(diǎn)，深入剖析徐州自身因素對(duì)其房?jī)r(jià)的影響，并針對(duì)徐州的高房?jī)r(jià)提出供給側(cè)與需求側(cè)的具體措施，以期促進(jìn)徐州未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。Key：徐州房?jī)r(jià);淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市;影響;對(duì)策：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ：1673-291X（2020）24-0096-03近五年來(lái)，徐州的房?jī)r(jià)居高不下，尤其是在徐州被確立為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市后，其房?jī)r(jià)更是保持高漲

2、態(tài)勢(shì)，這與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是分不開的。一、徐州房?jī)r(jià)現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否能健康、持續(xù)地發(fā)展1。近年來(lái)，從成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市到建成高鐵，徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的影響下也日益火爆，甚至超過(guò)了許多一二線城市。自2017年徐州成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)以后，其房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)爆發(fā)性上漲，刷新了以往的記錄。具體的徐州房地產(chǎn)現(xiàn)狀可以概括為以下兩個(gè)特征：商品房?jī)r(jià)格多年持續(xù)走高;市場(chǎng)供需側(cè)雙向反常迅猛增加。徐州房?jī)r(jià)持續(xù)走高，進(jìn)一步顯現(xiàn)的特征就是市場(chǎng)供需側(cè)雙向反常迅猛增加。在供給側(cè)，房地產(chǎn)廠商增加了在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，也增加了商品房

3、的施工面積，尤其是在住宅開發(fā)方面。與2017年相比，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)33.0%。其中，住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)38.8%，辦公樓和商品房投資分別下降34.6%和2.7%。全年商品房建筑面積5 842.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.6%;新開工面積2 077.32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)64.0%;竣工面積766.19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.2%。而在需求側(cè)，居民買房的需求增加，成交量創(chuàng)新高，導(dǎo)致商品房銷售量突破了以往的成績(jī)。與2017年相比，全年商品房銷售面積1 253.45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，其中住宅銷售面積1 160.67萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.7%;商品房銷售面積863.08億元，增長(zhǎng)16.3%，其中住宅銷售面

4、積788.95億元，增長(zhǎng)22.1%。由此可以看出，供給和需求呈現(xiàn)互相促進(jìn)、互相助推的形勢(shì)，使得徐州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)猛進(jìn)，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。二、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（一）立體交通徐州擁有承東接西、溝通南北、雙向開放、梯度推進(jìn)的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)，素有“五省通衢”之稱，是國(guó)家綜合交通樞紐。徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一的大型干線機(jī)場(chǎng)。徐州市國(guó)家級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)里程數(shù)位居淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)第一，放眼全國(guó)也排在各地市級(jí)前列。徐州在地理位置上同時(shí)承載傳統(tǒng)鐵路和現(xiàn)代化高速鐵路樞紐。2018年徐州高鐵以單日最大客運(yùn)量4.4萬(wàn)人次，年客運(yùn)量1 029萬(wàn)人次，位列全國(guó)高鐵出行量第四名。2019年末，徐州東站接通市內(nèi)地鐵（1號(hào)

5、線）。徐州成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)第一個(gè)擁有地鐵的城市。（二）政策支持2017年6月徐州市被確立為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”，2018年1月江蘇省發(fā)改委正式出臺(tái)關(guān)于支持徐州建設(shè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市意見(jiàn)重點(diǎn)任務(wù)分解方案的文件，從“提升徐州經(jīng)濟(jì)體量”“加快中心城市載體平臺(tái)建設(shè)”“完善基礎(chǔ)建設(shè)”“豐富區(qū)域服務(wù)功能”“深化改革先鋒”等五個(gè)方面全面支持并強(qiáng)化徐州在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的地位。自此，徐州市享受的政策優(yōu)惠在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)各城市中一騎絕塵，進(jìn)一步鞏固了“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”的地位。（三）GDP、人均可支配收入領(lǐng)先徐州市2018年GDP以6 755億元位居淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)第一，比淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)排位第二的濟(jì)寧市（4 930億元）

6、多出1 953億元，徐州市GDP總量處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。徐州市2018年居民人均可支配收入為27 385元，同樣領(lǐng)先于濟(jì)寧市居民人均可支配收入的25 902元。作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的徐州，與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)內(nèi)的部分典型城市比較，GDP總量遙遙領(lǐng)先，這也是使得徐州成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的原因之一（如表1所示）。（四）高?？蒲兄涡熘輷碛?0所普通高等學(xué)校，其中6所本科院校，并有1所教育部直屬的全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)（中國(guó)礦業(yè)大學(xué)）。雄厚的高教實(shí)力遠(yuǎn)超淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)其他城市。徐州市現(xiàn)在擁有國(guó)有獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)36所，民辦科技型企業(yè)10 454家。2018年，政府對(duì)于科技活動(dòng)的資金支持為7 517萬(wàn)元，專利申請(qǐng)受理量

7、為25 951項(xiàng)（如表2所示）。由表2可知，徐州市在本科院校數(shù)量、國(guó)家重點(diǎn)大學(xué)數(shù)量、專利申請(qǐng)受理量上都比淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)內(nèi)四座典型城市更具有優(yōu)勢(shì)。四大城市與徐州市的對(duì)比，強(qiáng)調(diào)了徐州市高?？蒲蟹矫嬖诨春＝?jīng)濟(jì)區(qū)中的優(yōu)勢(shì)地位。（五）生態(tài)宜居近年來(lái)，徐州市堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展理念，以減量化、無(wú)害化、資源化為目標(biāo)，不斷創(chuàng)新城市固體廢物管理利用的“一攬子”辦法，持續(xù)推進(jìn)城市固體廢物科學(xué)化、法治化、精細(xì)化處置，推動(dòng)資源循環(huán)利用。也正是因此，徐州才能夠成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)首個(gè)獲得“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”（UN Habitat Scroll of Honor Award）的城市?，F(xiàn)在的徐州綠化率達(dá)43.81%、森林覆蓋率3

8、0.1%，人均公園綠地面積15.7平方米，三類以上水體占比達(dá)79.2%，各指標(biāo)數(shù)值均在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)各城市中位居前列。同時(shí)，通過(guò)積極地環(huán)保宣傳引導(dǎo)，人人參與垃圾分類，徐州市民的環(huán)保意識(shí)明顯增強(qiáng)，生態(tài)美和人文美相得益彰。三、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市地位對(duì)徐州房?jī)r(jià)的影響分析根據(jù)商品房供給需求均衡理論2可知，商品房供需結(jié)構(gòu)變化會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。身為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的徐州，在交通運(yùn)輸、政策支持、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、高?？蒲械确矫嬗兄?dú)特的自身優(yōu)勢(shì)。這些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)加快了供給和需求兩側(cè)的發(fā)展：在供給側(cè)，促進(jìn)了徐州城市化的發(fā)展，使得城市化率得以提高;吸引了越來(lái)越多的開發(fā)商進(jìn)城投資，使得樓盤開發(fā)市場(chǎng)日益火爆，等等。在需求側(cè)，促

9、進(jìn)了人口集聚，改善了徐州市的人口結(jié)構(gòu)，提高了人均可支配收入，等等，這些因素都對(duì)徐州房?jī)r(jià)起到了助推作用。（一）供給溢價(jià)間接抬高成品房單價(jià)1.城市發(fā)展速度。徐州市在成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市后，憑借自身以及外界優(yōu)勢(shì)，高速發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，帶來(lái)的首要影響就是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，其次則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增大，最后是居民的收入及購(gòu)買力增加、生活水平提高3。20162018年徐州市的職工平均工資由57 228元增加到71 457元。而市區(qū)的職工平均工資則由2016年的63 077元增加到2018年的81 357元。城市高速發(fā)展，一方面城鄉(xiāng)收入差距增大，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，房地產(chǎn)的投資屬性占主

10、導(dǎo)地位，收入差距會(huì)顯著促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲4。另一方面人們更加傾向于在市區(qū)工作，大多數(shù)的人由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，城區(qū)人口由2017年的176.82萬(wàn)人增長(zhǎng)至2018年的197.41萬(wàn)人，增長(zhǎng)率高達(dá)38%。城區(qū)住房需求激增，人民生活水平持續(xù)提高，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)8.5%和9%。同時(shí)，堅(jiān)持民生優(yōu)先，每年興辦一批民生實(shí)事工程，完成棚戶區(qū)改造2 346萬(wàn)平方米，全市已有60萬(wàn)低收入人口實(shí)現(xiàn)脫貧，新增城鎮(zhèn)就業(yè)13萬(wàn)人。從房地產(chǎn)銷售情況可以看到，其銷售面積由2016年的1 071.43萬(wàn)平方增加到2018年1 253.45萬(wàn)平方米。城區(qū)商品房需求進(jìn)一步增加，刺激房地產(chǎn)商競(jìng)價(jià)建樓。2.樓盤開發(fā)。火熱的徐州市

11、場(chǎng)，吸引著大批的新房企的目光。房企的不斷加入導(dǎo)致各大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇。作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重中之重，土地成為各大房企競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。各大地產(chǎn)商不惜血本，在土拍中瘋狂競(jìng)價(jià)，不惜溢價(jià)拿下看中的土地，而房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本分為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)六個(gè)部分5。土地成本大大增加，直接抬高了成品房單價(jià)。地價(jià)的升高一定程度上刺激了房?jī)r(jià)的上漲。另一方面，土地級(jí)別也影響著房?jī)r(jià)，土地級(jí)別越高，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例就越大，又因土地級(jí)別越高，地價(jià)也越高，相互因果促進(jìn)。不可否認(rèn)，地價(jià)的升高在一定程度上促使房?jī)r(jià)上漲，但地價(jià)升高并非房?jī)r(jià)上漲的唯一原因和直接原因6。（二）需求競(jìng)爭(zhēng)刺

12、激市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱1.人口集聚。一般來(lái)說(shuō)，城市人口發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展有著重要影響。徐州市地理位置優(yōu)越，對(duì)其周邊2小時(shí)車程范圍內(nèi)的城市人群有較強(qiáng)吸納能力。據(jù)相關(guān)調(diào)查，自2016年以來(lái)，徐州常住人口由871萬(wàn)人增加到2018年的880.20萬(wàn)人。吸納人口的同時(shí)也吸引大批富人進(jìn)入徐州，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，徐州擁有2 100位600萬(wàn)資產(chǎn)人群，10 900位千萬(wàn)資產(chǎn)人群，790位億萬(wàn)資產(chǎn)人群。這些成功人士又是從事地產(chǎn)行業(yè)的最多。這些手握重金的“買家”，在房?jī)r(jià)暴漲之初就看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)，囤積房源，造成房源緊張的假象。房地產(chǎn)商銷售預(yù)期樂(lè)觀，繼續(xù)競(jìng)標(biāo)建樓，但絕大部分有購(gòu)房需求的人群，需求并沒(méi)

13、有得到解決，房?jī)r(jià)被哄抬，持續(xù)過(guò)熱。在徐州吸納人口的同時(shí)，大量的人口對(duì)于住房的剛性需求也大大增加。房屋銷售面積從2016年的1 071.43萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2018年的1 253.45萬(wàn)平方米，商品房銷售額從2016年的587.82億元增長(zhǎng)到2018年的863.08億元，房地產(chǎn)體量大大增加。2.人均可支配收入增加。徐州市居民家庭收入情況中的可支配收入由2016年的22 348.06元增加到2018年的27 385.39元，由于收入的提高，用于購(gòu)買生存性食物的支出在家庭或個(gè)人收入中所占的比重就越小，恩格爾系數(shù)隨之降低，個(gè)人或者家庭越來(lái)越趨向于富裕。在滿足基本生活必需的情況下，人們開始追求發(fā)展資料消費(fèi)

14、以及享受資料消費(fèi)。加之，對(duì)于傳統(tǒng)國(guó)人而言，買房是剛需，因此在收入增加，追求進(jìn)一步消費(fèi)的情況下，大多數(shù)人樂(lè)于把手頭富裕的資金投資購(gòu)買房產(chǎn)。收入增加，隨之而來(lái)的是越來(lái)越多的買房人。購(gòu)房剛需激增，加劇供給矛盾，給原本就火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)上又添了一把柴，使得房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的后勁更充足。3.利率。2012年7月6日進(jìn)行調(diào)整并實(shí)施基準(zhǔn)利率為3.25%。金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍，增加商業(yè)銀行存款利率自主浮動(dòng)率。2014年，由于P2P，互聯(lián)網(wǎng)金融開始興起，基準(zhǔn)利率下調(diào)為3%。2015年再次下調(diào)基準(zhǔn)利率為1.5%，央行連續(xù)4次降息，銀行存款不斷縮水，股市大跌。利率下降，帶來(lái)的是對(duì)于消

15、費(fèi)和投資的刺激。人們更愿意把手中的錢用于投資理財(cái)，加之中國(guó)百姓對(duì)于購(gòu)房的剛需，大家紛紛將目光投向了“房子”這一穩(wěn)定升值的不動(dòng)產(chǎn)，這也使得房?jī)r(jià)再一次被提高，并且持續(xù)處于上升趨勢(shì)。（三）其他關(guān)鍵要素房?jī)r(jià)不僅受供需兩個(gè)主要方面因素的影響，還受到一些其他方面的關(guān)鍵要素的影響?？陀^要素地鐵的發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的提升也不可忽視。徐州地鐵1號(hào)線始發(fā)徐州東站至金龍湖站，附近以新小區(qū)居多，在統(tǒng)計(jì)的多家樓盤中，同比增長(zhǎng)幅度最大的是保利合景瓏灣，高達(dá)44.1%，目前二手房均價(jià)為15 506元每平方米。銅山路站至子房山站，附近以老小區(qū)居多。在統(tǒng)計(jì)的多家樓盤中，增長(zhǎng)幅度最大的是2009年建造的鐵剎小區(qū)，2019年同比上漲24.

16、3%，目前房?jī)r(jià)為13 819元每平方米。彭城廣場(chǎng)站至徐醫(yī)附院站。附近多以老小區(qū)為主，其中，錦繡茗都小區(qū)同比漲幅最高，為31%。就3年內(nèi)總體情況而言，該區(qū)域的二手房房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。綜合以上情況來(lái)看，地鐵對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響大，無(wú)論是新房還是二手房，價(jià)格在原有基礎(chǔ)上都有較大浮升。四、徐州房?jī)r(jià)異常增長(zhǎng)的對(duì)策（一）供給溢價(jià)對(duì)策在供給側(cè)，影響徐州房?jī)r(jià)的因素主要是城市發(fā)展速度和樓盤開發(fā)。在樓盤開發(fā)市場(chǎng)，一二線城市調(diào)控房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)業(yè)緊縮的情況下，地產(chǎn)商往往向徐州這種強(qiáng)三線城市涌進(jìn)。原本的徐州土地競(jìng)拍市場(chǎng)大多數(shù)都是徐州本地的地產(chǎn)商，近兩年涌入大量外地財(cái)團(tuán)，與本地地產(chǎn)商瘋狂競(jìng)價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，易產(chǎn)生金融泡沫。

17、此時(shí)的樓盤開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)，政府可以在原有的純粹“掛牌競(jìng)價(jià)”的方式上增加各種限制，增加房地產(chǎn)商的溢價(jià)成本。因此，針對(duì)樓盤開發(fā)市場(chǎng)的具體對(duì)策包括：第一，不限制地價(jià)的情況下，限制成品房每平方單價(jià);第二，不限制地價(jià)的情況下，成品房按一定比例低價(jià)轉(zhuǎn)交政府，安置外來(lái)人才;第三，對(duì)同一集團(tuán)持有一定面積的未建成地，增加拍地稅額或者不允許參與競(jìng)價(jià);第四，對(duì)房地產(chǎn)商開征一定比例的房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅，與流通環(huán)節(jié)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等7。在城市發(fā)展速度方面，徐州高速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了一批“資本投機(jī)者”擾亂市場(chǎng)。具體對(duì)策有：政府協(xié)調(diào)相關(guān)房地產(chǎn)主管部門加大力

18、度監(jiān)察和采取必要措施堅(jiān)決打擊“炒房”“囤積房產(chǎn)”和“捂盤”的行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展8。在城市高速發(fā)展的同時(shí)，保證房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（二）需求競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策在需求側(cè)，影響徐州房?jī)r(jià)的主要因素是人口集聚、人均可支配收入和利率。在人口集聚方面，政府可以限制外地人購(gòu)房條件，提高本地富人購(gòu)房成本，同時(shí)，嚴(yán)打“炒房”“囤積房產(chǎn)”“捂盤”等投機(jī)性購(gòu)房。因此，針對(duì)人口集聚方面的具體對(duì)策包括：第一，外地戶口，搖號(hào)購(gòu)房;第二，限制樓盤外地戶口購(gòu)房比例;第三，外地戶口購(gòu)房房產(chǎn)稅相較于本地戶口購(gòu)房者適當(dāng)上調(diào);第四，外地戶口不允許在徐州購(gòu)買二套房。在人均可支配收入方面，政府可以適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)稅或是上調(diào)首付比例，以達(dá)到限制居民購(gòu)房需求的目的。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得居民可支配收入上漲，居民購(gòu)房的需求相應(yīng)增加。越來(lái)越多的人購(gòu)置二套房乃至于三套房，首套房購(gòu)買者與二套房、三套房購(gòu)買者需求疊加，需求競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。因此，政府可以允許居民在房產(chǎn)稅不變的情況下買一套房，但是適當(dāng)上調(diào)本地戶口二套房、三套房房產(chǎn)稅以及二套房、三套房的首付比例，使得居民購(gòu)買二套房、三套房的欲望降低，給激烈競(jìng)爭(zhēng)的住房需求減壓。在利率調(diào)整