XXXX1107園景園商鋪價(jià)格方案

1、園景園商鋪價(jià)錢方案2021年11月7日工程根底資料引見：本次推售鋪位合計(jì)12個(gè)，總面積為1180平米；位置：位于深圳南山蛇口,四海公園旁,愛榕路與工業(yè)七路交匯處;總用地面積：6343.4總戶數(shù)：160戶建筑面積：29984.47 其中住宅面積:16460 商業(yè)面積:3640 本次推出出賣的商鋪面積為1179.66套均面積：103停車位:150個(gè)12號58.17營銷節(jié)拍安排24日對外公布商鋪出賣信息26日戶外、條幅出街30日現(xiàn)場包裝整改到位1、短信2次2、街鋪訪問3、世聯(lián)資源CALL客周末對客戶誠意度進(jìn)展摸查結(jié)合客戶誠意度調(diào)整價(jià)錢11月6日11月9日根據(jù)客戶情況出賣24日前蛇口商鋪跑盤一、10月

2、24日前針對蛇口商鋪跑盤;24日正式對外發(fā)布商鋪出賣信息；關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：二、10月2630日戶外、條幅及現(xiàn)場包裝到位；三、客戶發(fā)掘渠道主要經(jīng)過短信、街鋪訪問、世聯(lián)客戶資源利用； 四、確定對外傳播口徑，吸引客戶上門，對客戶誠意度進(jìn)展摸查，調(diào)整價(jià)錢并確定推售方案；五、根據(jù)客戶情況確定出賣方案；估計(jì)定于11月中出賣目的分析正式出賣后1個(gè)月內(nèi)完成商鋪銷售面積比的50%；本次可推售的商鋪總面積為1179.66平米；即需求銷售的商鋪面積為589.83平米；至少要消化6套商鋪；結(jié) 構(gòu)1、蛇口租金市場調(diào)查3、工程的銷售戰(zhàn)略4、戰(zhàn)略下的價(jià)錢體系2、工程本體分析蛇口片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹎闆r：兩頭大,中間平衡;同街街鋪會(huì)由于人

3、流不同而致使租金程度存在宏大差別;蘭園東濱路段,租金200-250元愛榕路段租金80元/平米工業(yè)七路街鋪,租金85元/平米左右招商東路街鋪,租金110元/平米左右此段4個(gè)臨街鋪,租金程度為150230元/平米此段為米蘭寓所及米蘭第二季街鋪,租金程度為150180元/平米左右四海宜家臨街商鋪?zhàn)饨?50180元/平米公園南路街鋪,租金100-250元/平米左右此段街鋪?zhàn)饨鸪潭扔蓶|向西遞減,區(qū)間為60250元/平米花果山附近街鋪，租金程度130150元/平米蛇口新街街鋪，租金程度150元/平米海韻嘉園下街鋪，150元/平米左右； 根據(jù)對周邊租金峰值的調(diào)查：賣場和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是租金峰值的必要提條件，

4、而銀行和車站那么可以最優(yōu)的提供租金支撐； 蛇口中心的商鋪?zhàn)饨鸪潭龋怨珗@路和招商路的交匯點(diǎn)為中心，租金高值均集中在方圓500米左右的間隔內(nèi)； 租金較高點(diǎn)的運(yùn)營業(yè)態(tài)根本以特征餐飲、服裝為主；租金程度較低的運(yùn)營業(yè)態(tài)以低檔餐飲、五金、水果店等為主；租金價(jià)值分析：愛榕路維也納酒店段,200元/平米左右愛榕路東灣小學(xué)金記砂鍋面皇冠蛋糕九九精武麥香餅小賣鋪通訊維也納酒店酒店入口車站車行方向人行方向工業(yè)七路車站灣廈站：22路，70路，K105路，226路，231路；周邊人流分析：1.學(xué)校師生；2.放學(xué)接小孩的家長；3.等車的人路人；4.本地過往人群；5.酒店客戶 ；緣由分析：1、車站使得本地點(diǎn)成為區(qū)域客戶最

5、高值；2、酒店也為地段帶來了大量人群；3、學(xué)校帶來了大量師生和接學(xué)生放學(xué)的家長；硬件條件: 公交站點(diǎn)一個(gè); 酒店一個(gè); 學(xué)校一個(gè);200元/平米左右租金價(jià)值分析：米蘭公寓與米蘭第二季段,170元/平米左右招 商 路花果山路人人樂銀 行海王百里臣餐飲蛇口汽車站藥店中國銀行3個(gè)：特征餐飲空置147米蘭坊陽光168連鎖酒店哎呀呀米蘭公寓米蘭第二季車站：蛇口汽車站；周邊人流分析：1.購物需求；2.等車的人路人；3.本地過往人群；4.酒店客戶 ；緣由分析：1、車站為本地點(diǎn)帶來了人流；2、酒店也為地段帶來了大量人群；3、銀行、賣場帶來了人群；4、運(yùn)營方式以特征餐飲為主，拉升了檔次；硬件條件: 汽車站一個(gè);

6、 酒店一個(gè); 銀行二個(gè); 超市一個(gè); 新小區(qū)二個(gè)；面積區(qū)間：127180平米；面積區(qū)間：50平米左右；租金價(jià)值分析：公園南路與蛇口新街交匯段,150-250元/平米公園南路蛇口新街正宗川菜中國電信霸王菜系KFC面點(diǎn)王小賣鋪布藝美發(fā)空置:2茶莊深開展電信西餐服裝服裝藥行飾品服裝特步專賣南水服裝五金餐飲人人樂美發(fā)電腦藥店200250150元/平米左右車站：無；周邊人流分析：1.購物需求；2.老小區(qū)居住人群；3.餐飲帶來客戶；4.銀行客戶 ；硬件條件: 銀行一個(gè); 品牌餐飲二個(gè); 超市一個(gè);緣由分析：1、本區(qū)域具有相對較濃重的商業(yè)氣氛；2、面點(diǎn)王、KFC聚集在此；3、銀行具有聚集作用；4、人人樂超市

7、具有聚集購物人群的作用；5、整個(gè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性大，且具有一定檔次；面積區(qū)間：40-260平米左右；租金價(jià)值分析：海尚國際望昌路與公園南路交匯段,150-250元/平米海昌街蛇口老街公 園 南 路海尚國際新一佳亞洲眼鏡多種餐飲文華藥店美發(fā)望湘亭四川美食蘭州拉面真功夫工商銀行海韻家園中聯(lián)地產(chǎn)地鋪街糖果坊足浴衣服美容空置中原硬件條件: 大型超市一個(gè); 品牌餐飲一個(gè); 銀行一個(gè); 新小區(qū)兩個(gè)；車站：無；周邊人流分析：1.購物需求；2.新小區(qū)居住人群；3.餐飲帶來客戶；4.銀行客戶 ；緣由分析：1、新一佳超市聚集人氣；2、品牌餐飲聚集作用；3、銀行聚集一定客戶；4、業(yè)態(tài)規(guī)劃較合理；面積區(qū)間：30-90平米左

8、右；租金價(jià)值分析總結(jié)： 可以聚集人流的賣場或車站，以及其他運(yùn)營業(yè)態(tài)經(jīng)過對蛇口區(qū)域內(nèi)租金價(jià)值分析，具有以下特征： 根本上都有超市或賣場，具有聚集作用； 公交站點(diǎn)也具有一定拉升租金價(jià)值的作用； 商業(yè)氣氛濃重對租金拉升作用明顯； 業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃，檔次的顯現(xiàn)，對租金拉升具有明顯作用；啟示本工程假設(shè)能對2樓剩余2000多平米的商鋪業(yè)態(tài)予以合理的規(guī)劃，引進(jìn)可以聚集人氣的賣場等，將給工程商鋪價(jià)值提供支撐；結(jié) 構(gòu)1、蛇口租金市場調(diào)查3、工程的銷售戰(zhàn)略4、戰(zhàn)略下的價(jià)錢體系2、工程本體分析工程本體價(jià)值分析：從面積、人流、面寬/進(jìn)深及層高要素分析，分為四檔；12號 根據(jù)對工程本體價(jià)值的分析，46號鋪為“金角銀邊，成

9、為鋪王； 13號鋪面積適中，且臨街，成為商鋪價(jià)值的第二梯隊(duì)； 78、12號鋪具有一定昭示性，而且具備隔層條件，因此屬于第三梯隊(duì)； 911號鋪上臺階，且面積偏大，因此價(jià)值相對其他鋪位處于優(yōu)勢；鋪王單位第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)工程外部條件分析：一個(gè)學(xué)校，一個(gè)車站，一個(gè)共享的酒店；一個(gè)人流不太旺的小超市；愛榕路東灣小學(xué)金記砂鍋面皇冠蛋糕九九精武麥香餅小賣鋪通訊維也納酒店酒店入口車站車行方向人行方向工業(yè)七路硬件條件: 公交站點(diǎn)一個(gè); 酒店一個(gè); 學(xué)校一個(gè);5號4號3號2號1號6號7-12號車站車行方向人行方向超市園景園從目前上門客戶，以及周邊商鋪運(yùn)營者的反響看，這些外部條件都還缺乏以成為支撐本

10、工程租金向上提升的理由；工程內(nèi)部條件分析：一個(gè)蛇口近年少見的高質(zhì)量樓盤、完善的商鋪設(shè)計(jì)工程商鋪本體賣點(diǎn)分析： 工程前廣場階梯的設(shè)計(jì)，將使本工程前廣場成為銜接整個(gè)愛榕路附近一切住宅的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，本工程的前廣場將取代工業(yè)七路成為本區(qū)域點(diǎn)的真正人流主干道，為商鋪聚集大量人氣； 工程本身為蛇口近年來少見的稀缺高質(zhì)量樓盤，在加上商鋪本身的稀缺性，這位工程商鋪的脫穎而出發(fā)明了條件； 周邊老住宅、南山區(qū)地稅、國稅、工商等部門均聚集此地，保證了本工程商鋪會(huì)具有大量的穩(wěn)定支付力的消費(fèi)群體； 在工程商鋪本體設(shè)計(jì)上，一切商鋪的面寬進(jìn)深比設(shè)計(jì)合理，使本工程商鋪未來在業(yè)主自行隔層的時(shí)候也能順流經(jīng)過消防驗(yàn)收，而為本工程添加

11、了額外的附加值； 工程各種管線均已預(yù)留，從上下水、煤氣、專門的餐飲污水口各種管線等全部思索周到，使本工程商鋪可以適用以各種運(yùn)營業(yè)態(tài)； 在前期與住宅客戶的簽署文件中包括風(fēng)險(xiǎn)提示以及合同附件等文件，都商定了商鋪可以做餐飲等業(yè)態(tài)的能夠性，這防止了未來運(yùn)營者假設(shè)運(yùn)營餐飲還需征得住宅業(yè)主贊同的后顧之憂；關(guān)鍵詞： 前廣場階梯設(shè)計(jì); 蛇口稀缺高質(zhì)量樓盤; 穩(wěn)定支付力人群; 面寬進(jìn)深設(shè)計(jì)合理; 管線曾經(jīng)預(yù)留; 各種業(yè)態(tài)均適宜;蛇口商鋪的租金體系：分為四個(gè)檔，在業(yè)態(tài)規(guī)劃合理的情況下，本工程可歸屬第二檔150200元/平米租金程度：200230元/平米左右；業(yè)態(tài)：特征餐飲，品牌服裝等業(yè)態(tài)為主；面積：在50-160

12、平米左右區(qū)域：傳統(tǒng)蛇口商業(yè)旺區(qū)公園南路與蛇口新街交匯處租金峰值租金第二梯隊(duì)租金程度：150200元/平米左右；業(yè)態(tài)：地鋪、小賣鋪、藥店特征餐飲；面積：50-160平米左右區(qū)域：00年以后新小區(qū)，規(guī)劃合理；租金第三梯隊(duì)租金程度：120元/平米左右；業(yè)態(tài)：小賣鋪、低檔餐飲、美發(fā)、水果店等；面積：40-60平米；區(qū)域：老小區(qū)；租金第四梯隊(duì)租金程度：80元/平米左右；業(yè)態(tài)：五金、美發(fā)、小賣鋪等；面積：40-60平米；區(qū)域：老小區(qū)；本小區(qū)租金程度結(jié) 構(gòu)1、蛇口租金市場調(diào)查 3、工程的銷售戰(zhàn)略4、戰(zhàn)略下的價(jià)錢體系2、工程本體分析銷售方式：“租售并舉，不僅僅是銷售，也是一個(gè)免費(fèi)的出租中介；1.外部條件分析一

13、個(gè)學(xué)校，一個(gè)車站，一個(gè)共享的酒店；一個(gè)人流不太旺的小超市；2.內(nèi)部條件分析一個(gè)蛇口近年少見的高質(zhì)量樓盤、完善的商鋪設(shè)計(jì)保證了各種業(yè)態(tài)運(yùn)營的能夠性；外部條件支撐不夠各種硬件條件充分具備我們的銷售方式一個(gè)免費(fèi)的租售中介，為賣鋪和有意租鋪的客戶提供額外的效力；銷售戰(zhàn)略：價(jià)錢杠桿的合理運(yùn)用，小鋪與大鋪同時(shí)出貨；鋪王單位第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)1、以4-6號鋪王作為價(jià)錢標(biāo)桿，促進(jìn)13號、7號商鋪的銷售；2、在控制總價(jià)的前提下，適當(dāng)拔高面積偏小商鋪的單價(jià)，經(jīng)過單價(jià)杠桿對比促進(jìn)812號大面積商鋪銷售；結(jié) 構(gòu)1、蛇口租金市場調(diào)查 3、工程的銷售戰(zhàn)略4、戰(zhàn)略下的價(jià)錢體系2、工程本體分析工程的本體分析：1

14、7號鋪?zhàn)饨?50-180元/平米，812號鋪?zhàn)饨馂?20元/平米；12號17號鋪昭示性較好，面積適中，因此平均租金可思索去到150-180元/平米；812號昭示性相對不理想，客戶感知價(jià)值不充分，建議合理的租金程度為90-120元/平米；商鋪整體合成租金最終為150元/平米；租金返算：1.基于蛇口租金情況調(diào)查；2.基于上門客戶置鋪目的；1、蛇口商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查在業(yè)態(tài)合理規(guī)劃的情況下，本工程在目前市場下可到達(dá)的租金程度為100180元/平米；2、上門客戶置鋪目的客戶目前上門置鋪目的以投資為主；他們關(guān)注的點(diǎn)集中在報(bào)答率；以租金為返推根底，然后以租金報(bào)答率為判別根據(jù)來確定商鋪出貨的能夠性；價(jià)錢體系的搭建：

15、以租金為出發(fā)點(diǎn)，然后生成以下三套價(jià)錢體系；150元/平米*200-25030000元/平米34000元/平米37500元/平米明確的幾個(gè)前提： 租金設(shè)置原那么：思索到工程周邊租金最高值為200元/平米左右而且租金峰值均在去年房地產(chǎn)市場向上的情況下簽署的；周邊老小區(qū)租金為110元/平米；假設(shè)可以合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，加以適當(dāng)引導(dǎo)，本工程臨街商鋪?zhàn)饨鸪潭瓤蓪?shí)現(xiàn)170元/平米左右；從目前市場上投資客戶的關(guān)注點(diǎn)看，投資報(bào)答率至少6個(gè)點(diǎn)才會(huì)思索； 層高原那么：具備隔層條件的鋪號價(jià)錢更高； 面積原那么：在控制總價(jià)的前提條件，可適當(dāng)調(diào)整工程單價(jià)；實(shí)收37500元/平米、總額44237250元下的詳細(xì)情況 工程實(shí)收3

16、7500元/平米的價(jià)錢程度下，工程實(shí)收總額為44237250元； 在此價(jià)錢體系下，工程租金報(bào)答率在3.41%-4.88%；此報(bào)答率為峰值思索 租金月供差額為631219638元；在思索租金報(bào)答率的情況下，本套價(jià)錢方案實(shí)現(xiàn)難度較大；實(shí)收：37500元/平米實(shí)收34000元/平米、總額40108400元下的詳細(xì)情況 工程實(shí)收34000元/平米的價(jià)錢程度下，工程實(shí)收總額為40108400元； 在此價(jià)錢體系下，工程租金報(bào)答率在3.65%-4.87%；此報(bào)答率為峰值思索 租金月供差額為510315890元；以租金報(bào)答率為規(guī)范，在業(yè)態(tài)合理規(guī)劃的前提下，本套價(jià)錢方案具有一定可行性；實(shí)收：34000元/平米實(shí)

17、收30000元/平米、總額35389800元下的詳細(xì)情況 工程實(shí)收30000元/平米的價(jià)錢程度下，工程實(shí)收總額為35389800元； 在此價(jià)錢體系下，工程租金報(bào)答率在4.00%-5.31%；此報(bào)答率為峰值思索 租金月供差額為365211416元；以租金報(bào)答率為規(guī)范，本套價(jià)錢方案理想情況下，可吸引投資客戶，提高銷售速度；實(shí)收：30000元/平米銷售戰(zhàn)略下商鋪價(jià)錢的調(diào)整三套價(jià)錢體系30000元/平米34000元/平米37500元/平米此價(jià)錢方案下具備一定銷售速度此價(jià)錢方案具備一定可行性此價(jià)錢方案在目前市場條件下實(shí)現(xiàn)難度較大工程的銷售戰(zhàn)略1、以4-6號鋪王作為價(jià)錢標(biāo)桿，促進(jìn)13號、7號商鋪的銷售；2

18、、在控制總價(jià)的前提下，適當(dāng)拔高面積偏小商鋪的單價(jià)，經(jīng)過單價(jià)杠桿對比促進(jìn)812號大面積商鋪銷售；最終的出街價(jià)錢方案在34000元/平米價(jià)錢方案根底上，目的性的將46號鋪王單位單價(jià)拔高，而將812號商鋪單位單價(jià)下調(diào)，經(jīng)過價(jià)錢杠桿促進(jìn)大面積商鋪的銷售；最終的實(shí)收價(jià)錢表：實(shí)收均價(jià)為33910元/平米,實(shí)收總金額為40003111元；價(jià)錢表闡明： 以4-6號鋪王為價(jià)錢標(biāo)桿，經(jīng)過單價(jià)來促進(jìn)811號鋪的銷售； 經(jīng)過對總價(jià)控制來實(shí)現(xiàn)13號鋪、7號鋪的銷售；折扣率的思索:綜合折扣率為0.881 付款方式折扣分為一次性和按揭,一次性10個(gè)點(diǎn)折扣; 活動(dòng)折扣共預(yù)留的折扣點(diǎn)為15個(gè)；最終的出街表價(jià)：出街表均價(jià)為38491元/平米,出街表價(jià)總額為45406482元；表