麻城金通灣項目調(diào)研報告定稿

1、麻城金通灣項目調(diào)研報告 深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司- PAGE 242 -麻城金通灣項目調(diào)研報告深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2009年11月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc245152189 第一部分 麻城城市綜合概況及發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc245152189 h 5 HYPERLINK l _Toc245152190 一、麻城城市綜合概況 PAGEREF _Toc245152190 h 5 HYPERLINK l _Toc245152191 1、麻城市地理概況 PAGEREF _Toc245152191 h 5 HYPERLINK l

2、 _Toc245152192 2、麻城市經(jīng)濟概況 PAGEREF _Toc245152192 h 5 HYPERLINK l _Toc245152193 3、麻城市人口結(jié)構(gòu)、收入水平及消費狀況 PAGEREF _Toc245152193 h 6 HYPERLINK l _Toc245152194 4、麻城市商業(yè)概況 PAGEREF _Toc245152194 h 6 HYPERLINK l _Toc245152195 5、麻城市自然資源概況 PAGEREF _Toc245152195 h 6 HYPERLINK l _Toc245152196 6、麻城市旅游資源概況 PAGEREF _Toc2

3、45152196 h 6 HYPERLINK l _Toc245152197 二、麻城市交通環(huán)境調(diào)研分析 PAGEREF _Toc245152197 h 7 HYPERLINK l _Toc245152198 1、麻城市大交通情況調(diào)研分析 PAGEREF _Toc245152198 h 7 HYPERLINK l _Toc245152199 2、新老城區(qū)交通路網(wǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc245152199 h 7 HYPERLINK l _Toc245152200 3、麻城市汽車客運情況調(diào)研 PAGEREF _Toc245152200 h 8 HYPERLINK l _Toc2451522

4、01 4、麻城市公交情況調(diào)研分析 PAGEREF _Toc245152201 h 9 HYPERLINK l _Toc245152202 5、麻城火車客貨運情況調(diào)研 PAGEREF _Toc245152202 h 10 HYPERLINK l _Toc245152203 麻城市交通情況調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152203 h 10 HYPERLINK l _Toc245152204 三、麻城市城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc245152204 h 10 HYPERLINK l _Toc245152205 1、麻城城市發(fā)展走向 PAGEREF _Toc24515220

5、5 h 11 HYPERLINK l _Toc245152206 2、麻城市2005年2010年城市發(fā)展遠景規(guī)劃 PAGEREF _Toc245152206 h 11 HYPERLINK l _Toc245152207 3、麻城市政府“開發(fā)西城新區(qū)”規(guī)劃付諸實施 PAGEREF _Toc245152207 h 12 HYPERLINK l _Toc245152208 4、西城新區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc245152208 h 13 HYPERLINK l _Toc245152209 四、項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 PAGEREF _Toc245152209 h 14 HYPERLINK

6、l _Toc245152210 1、項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 PAGEREF _Toc245152210 h 14 HYPERLINK l _Toc245152211 2、項目周邊現(xiàn)狀狀況分析 PAGEREF _Toc245152211 h 16 HYPERLINK l _Toc245152212 3、麻城商貿(mào)物流規(guī)劃 PAGEREF _Toc245152212 h 17 HYPERLINK l _Toc245152213 第二部分 麻城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152213 h 18 HYPERLINK l _Toc245152214 一、麻城市商業(yè)地產(chǎn)概況 PAGEREF

7、 _Toc245152214 h 18 HYPERLINK l _Toc245152215 1、麻城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量及類開發(fā)類別 PAGEREF _Toc245152215 h 18 HYPERLINK l _Toc245152216 2、開發(fā)熱點區(qū)域 PAGEREF _Toc245152216 h 19 HYPERLINK l _Toc245152217 3、商業(yè)地產(chǎn)銷售模式 PAGEREF _Toc245152217 h 19 HYPERLINK l _Toc245152218 4、商業(yè)地產(chǎn)銷售價格 PAGEREF _Toc245152218 h 19 HYPERLINK l _Toc24

8、5152219 5、麻城市商業(yè)地產(chǎn)銷售率及購買客戶群體比例 PAGEREF _Toc245152219 h 19 HYPERLINK l _Toc245152220 麻城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152220 h 20 HYPERLINK l _Toc245152221 二、麻城市商鋪投資市場調(diào)研分析 PAGEREF _Toc245152221 h 21 HYPERLINK l _Toc245152222 1、麻城市商鋪投資回報率情況 PAGEREF _Toc245152222 h 21 HYPERLINK l _Toc245152223 2、麻城商鋪投資狀況分析 PA

9、GEREF _Toc245152223 h 21 HYPERLINK l _Toc245152224 第三部分 麻城市住宅市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152224 h 22 HYPERLINK l _Toc245152225 一、麻城住宅市場宏觀情況分析 PAGEREF _Toc245152225 h 22 HYPERLINK l _Toc245152226 1、麻城住宅市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc245152226 h 22 HYPERLINK l _Toc245152227 2、麻城住宅市場特征 PAGEREF _Toc245152227 h 22 HYPERLINK l

10、 _Toc245152228 二、麻城市2009年在售樓盤調(diào)研 PAGEREF _Toc245152228 h 23 HYPERLINK l _Toc245152229 1、在售樓盤基本情況 PAGEREF _Toc245152229 h 23 HYPERLINK l _Toc245152230 2、戶型設計 PAGEREF _Toc245152230 h 24 HYPERLINK l _Toc245152231 3、價格區(qū)間 PAGEREF _Toc245152231 h 24 HYPERLINK l _Toc245152232 4、購房目的 PAGEREF _Toc245152232 h

11、25 HYPERLINK l _Toc245152233 5、客戶群體 PAGEREF _Toc245152233 h 25 HYPERLINK l _Toc245152234 三、住宅市場調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152234 h 25 HYPERLINK l _Toc245152235 第四部分 麻城市投資客戶群體調(diào)研分析 PAGEREF _Toc245152235 h 26 HYPERLINK l _Toc245152236 一、湖北省內(nèi)及其他縣級市投資群體比較分析 PAGEREF _Toc245152236 h 26 HYPERLINK l _Toc245152237 第

12、一：咸寧投資群體分析 PAGEREF _Toc245152237 h 26 HYPERLINK l _Toc245152238 第二：武漢東購項目三期投資客戶分析 PAGEREF _Toc245152238 h 27 HYPERLINK l _Toc245152239 第三：縣級市，英德投資客戶群體分析 PAGEREF _Toc245152239 h 28 HYPERLINK l _Toc245152240 二、項目投資群體分析 PAGEREF _Toc245152240 h 29 HYPERLINK l _Toc245152241 第一：麻城本地商業(yè)地產(chǎn)項目投資群體分析 PAGEREF _T

13、oc245152241 h 29 HYPERLINK l _Toc245152242 第二：目標投資客戶群體數(shù)量及收入分析 PAGEREF _Toc245152242 h 30 HYPERLINK l _Toc245152243 三、武漢投資客戶至項目投資的必要條件分析 PAGEREF _Toc245152243 h 32 HYPERLINK l _Toc245152244 第五部分 麻城市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152244 h 32 HYPERLINK l _Toc245152245 一、麻城市各類專業(yè)市場、專業(yè)街、特定業(yè)態(tài)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc24515224

14、5 h 32 HYPERLINK l _Toc245152246 1、麻城市建筑裝飾材料市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152246 h 33 HYPERLINK l _Toc245152247 2、麻城市小商品市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152247 h 39 HYPERLINK l _Toc245152248 3、麻城市服裝鞋包市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152248 h 44 HYPERLINK l _Toc245152249 4、麻城市農(nóng)副產(chǎn)品市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152249 h 51 HYPERLINK l _Toc24515225

15、0 5、麻城市五金機電市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152250 h 54 HYPERLINK l _Toc245152251 6、麻城市汽配市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152251 h 59 HYPERLINK l _Toc245152252 7、麻城市摩托車、電動車及配件市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152252 h 62 HYPERLINK l _Toc245152253 8、麻城市家具市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152253 h 66 HYPERLINK l _Toc245152254 二、麻城市重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc24

16、5152254 h 67 HYPERLINK l _Toc245152255 1、宋埠鎮(zhèn)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152255 h 67 HYPERLINK l _Toc245152256 2、白果鎮(zhèn)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152256 h 70 HYPERLINK l _Toc245152257 三、麻城市調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152257 h 72 HYPERLINK l _Toc245152258 1、麻城市場規(guī)模及經(jīng)營模式 PAGEREF _Toc245152258 h 72 HYPERLINK l _Toc245152259 2、各業(yè)態(tài)鋪位形式

17、及價值規(guī)律 PAGEREF _Toc245152259 h 73 HYPERLINK l _Toc245152260 3、各業(yè)態(tài)商戶成分總結(jié)分析 PAGEREF _Toc245152260 h 73 HYPERLINK l _Toc245152261 4、各類專業(yè)市場上下游渠道分析 PAGEREF _Toc245152261 h 74 HYPERLINK l _Toc245152262 5、各業(yè)態(tài)經(jīng)營配套平臺調(diào)研分析 PAGEREF _Toc245152262 h 77 HYPERLINK l _Toc245152263 6、各業(yè)態(tài)商戶進駐意向分析 PAGEREF _Toc245152263

18、h 78 HYPERLINK l _Toc245152264 第六部分 湖北省同類縣市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152264 h 78 HYPERLINK l _Toc245152265 一、調(diào)研城市選取依據(jù) PAGEREF _Toc245152265 h 78 HYPERLINK l _Toc245152266 二、仙桃市市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152266 h 79 HYPERLINK l _Toc245152267 1、仙桃市城市概況 PAGEREF _Toc245152267 h 79 HYPERLINK l _Toc245152268 2、仙桃市專業(yè)市

19、場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152268 h 79 HYPERLINK l _Toc245152269 3、仙桃市調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152269 h 113 HYPERLINK l _Toc245152270 三、咸寧市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152270 h 123 HYPERLINK l _Toc245152271 1、咸寧市城市概況 PAGEREF _Toc245152271 h 123 HYPERLINK l _Toc245152272 2、咸寧市專業(yè)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152272 h 123 HYPERLINK l

20、 _Toc245152273 3、咸寧市調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152273 h 142 HYPERLINK l _Toc245152274 四、赤壁市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152274 h 147 HYPERLINK l _Toc245152275 1、赤壁市城市概況 PAGEREF _Toc245152275 h 147 HYPERLINK l _Toc245152276 2、赤壁市專業(yè)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152276 h 148 HYPERLINK l _Toc245152277 3、赤壁市調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc24515

21、2277 h 167 HYPERLINK l _Toc245152278 五、大冶縣市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152278 h 173 HYPERLINK l _Toc245152279 1、大冶縣城市概況 PAGEREF _Toc245152279 h 173 HYPERLINK l _Toc245152280 2、大冶縣專業(yè)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152280 h 174 HYPERLINK l _Toc245152281 3、大冶縣調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152281 h 183 HYPERLINK l _Toc245152282 第七部分

22、國內(nèi)縣級市邊界型市場專項調(diào)研 PAGEREF _Toc245152282 h 186 HYPERLINK l _Toc245152283 一、江蘇省溧陽市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152283 h 186 HYPERLINK l _Toc245152284 1、溧陽市城市概況 PAGEREF _Toc245152284 h 186 HYPERLINK l _Toc245152285 2、溧陽市專業(yè)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152285 h 187 HYPERLINK l _Toc245152286 3、溧陽市調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152286 h

23、210 HYPERLINK l _Toc245152287 二、山東省滕州市市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152287 h 215 HYPERLINK l _Toc245152288 1、滕州市城市概況 PAGEREF _Toc245152288 h 215 HYPERLINK l _Toc245152289 2、滕州市專業(yè)市場調(diào)研 PAGEREF _Toc245152289 h 216 HYPERLINK l _Toc245152290 3、滕州市場調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152290 h 224 HYPERLINK l _Toc245152291 第八部分 火車站

24、周邊商業(yè)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152291 h 225 HYPERLINK l _Toc245152292 一、河北唐山火車站周邊商業(yè)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152292 h 225 HYPERLINK l _Toc245152293 二、山東滕州火車站周邊商業(yè)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152293 h 227 HYPERLINK l _Toc245152294 三、湖北赤壁市火車站周邊商業(yè)調(diào)研 PAGEREF _Toc245152294 h 229 HYPERLINK l _Toc245152295 四、麻城市火車站（京九）周邊商業(yè)調(diào)研 PAGEREF _

25、Toc245152295 h 231 HYPERLINK l _Toc245152296 火車站周邊商業(yè)調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152296 h 233 HYPERLINK l _Toc245152297 1、火車站位置對周邊商業(yè)的重要性 PAGEREF _Toc245152297 h 233 HYPERLINK l _Toc245152298 2、火車站周邊常規(guī)業(yè)態(tài) PAGEREF _Toc245152298 h 234 HYPERLINK l _Toc245152299 第九部分 項目第一階段調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc245152299 h 234 HYPERLIN

26、K l _Toc245152300 一、縣級城市專業(yè)市場一般規(guī)律性總結(jié) PAGEREF _Toc245152300 h 234 HYPERLINK l _Toc245152301 1、一般縣級城市專業(yè)市場整體情況總結(jié) PAGEREF _Toc245152301 h 234 HYPERLINK l _Toc245152302 2一般縣級城市專業(yè)市場規(guī)模總結(jié)： PAGEREF _Toc245152302 h 234 HYPERLINK l _Toc245152303 3、商戶結(jié)構(gòu)一般規(guī)律 PAGEREF _Toc245152303 h 235 HYPERLINK l _Toc245152304 4

27、、商圈半徑一般規(guī)律 PAGEREF _Toc245152304 h 235 HYPERLINK l _Toc245152305 5、上游渠道一般規(guī)律 PAGEREF _Toc245152305 h 235 HYPERLINK l _Toc245152306 6、下游渠道一般規(guī)律 PAGEREF _Toc245152306 h 235 HYPERLINK l _Toc245152307 7、經(jīng)營平臺一般規(guī)律 PAGEREF _Toc245152307 h 235 HYPERLINK l _Toc245152308 8、競爭關系一般規(guī)律 PAGEREF _Toc245152308 h 236 HY

28、PERLINK l _Toc245152309 二、邊界縣級市綜合大市場一般規(guī)律性總結(jié) PAGEREF _Toc245152309 h 236 HYPERLINK l _Toc245152310 1、邊界縣級市市場規(guī)?？偨Y(jié)： PAGEREF _Toc245152310 h 236 HYPERLINK l _Toc245152311 2、邊界縣級市市場商圈半徑總結(jié)： PAGEREF _Toc245152311 h 236 HYPERLINK l _Toc245152312 3、邊界縣級市市場商戶成分： PAGEREF _Toc245152312 h 236 HYPERLINK l _Toc245

29、152313 4、邊界縣級市上游市場： PAGEREF _Toc245152313 h 236 HYPERLINK l _Toc245152314 5、邊界縣級市下游市場： PAGEREF _Toc245152314 h 236 HYPERLINK l _Toc245152315 三、邊界型市場一般規(guī)律總結(jié) PAGEREF _Toc245152315 h 237 HYPERLINK l _Toc245152316 1、邊界型市場的一般特征總結(jié)： PAGEREF _Toc245152316 h 237 HYPERLINK l _Toc245152317 2、邊界型市場一般規(guī)模： PAGEREF

30、_Toc245152317 h 237 HYPERLINK l _Toc245152318 3、邊界型市場商圈半徑： PAGEREF _Toc245152318 h 237 HYPERLINK l _Toc245152319 4、邊界型市場商戶成分： PAGEREF _Toc245152319 h 237 HYPERLINK l _Toc245152320 5、邊界型市場上游市場： PAGEREF _Toc245152320 h 237 HYPERLINK l _Toc245152321 6、邊界型市場下游市場： PAGEREF _Toc245152321 h 237第一部分 麻城城市綜合概況

31、及發(fā)展規(guī)劃一、麻城城市綜合概況1、麻城市地理概況麻城市位于鄂東北部，大別山中段南麓，是鄂、豫、皖三省的結(jié)合部，也是武漢、鄭州、合肥中部三大城市的中心位置。北與河南省商城縣、新縣以山脊為界，東北同安徽金寨縣依界嶺分水，東抵羅田縣，南鄰羅田、團風縣和武漢市新洲區(qū)，西連紅安縣，版圖面積3599平方公里。2、麻城市經(jīng)濟概況GDP增長迅猛，2008年全區(qū)生產(chǎn)總值83.6億元，同比增長15.9%2008年麻城實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83.6億元，同比增長15.9%，高于全國6.9個百分點；規(guī)模工業(yè)增加值17.66億元，增長49.1%，高于全國36.2個百分點；農(nóng)民人均純收入增加398元，達到3460元。工業(yè)化加快

32、，新增規(guī)模企業(yè)44家，總數(shù)達到144家；冶金機械、汽車配件、醫(yī)藥化工等產(chǎn)業(yè)集群快速發(fā)展，花崗石材產(chǎn)業(yè)異軍突起，麻城榮獲“中國花崗石之鄉(xiāng)”稱號。特色農(nóng)業(yè)壯大，糧食總產(chǎn)首次突破10億斤； “麻城福白菊”通過全國首批農(nóng)產(chǎn)品地理標志登記。商貿(mào)物流擴張，社會消費品零售總額居黃岡各縣市區(qū)之首；外貿(mào)出口逆勢增長，取得較好成績。3、麻城市人口結(jié)構(gòu)、收入水平及消費狀況戶籍人口120萬，市區(qū)人口22萬，以農(nóng)業(yè)人口為主麻城市下轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，1個省級經(jīng)濟科技開發(fā)區(qū)，716個行政村，7461個村民小組，人口近120萬。其中麻城市區(qū)人口約22萬，農(nóng)業(yè)人近100萬，市區(qū)人口規(guī)模比較小，外來人口少，企業(yè)用工基本以當?shù)厝?/p>

33、為主。2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8765元，農(nóng)民人均純收入3062元近年來由于交通環(huán)境的不斷完善，隨著中部崛起的大好機遇，麻城的經(jīng)濟取得了迅猛的發(fā)展，居民的收入和消費能力不斷的創(chuàng)新高。2007年社會麻城市消費品零售總額創(chuàng)歷史地達到30.4億元,同比2006年增長30%，增長幅度高居湖北省各縣市之首。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8765元，增長26.1，高于全國和全省8.9個百分點；農(nóng)民人均純收入達到3062元，凈增381元，增幅創(chuàng)歷史之最。4、麻城市商業(yè)概況 麻城市商業(yè)相對落后，基本是根據(jù)城市開發(fā)情況自發(fā)形成的商業(yè)聚集區(qū)，其中陵園路、商業(yè)步行街，主要以品牌服裝、購物商場（中百倉儲百貨、黃商購

34、物廣場）、銀行、珠寶首飾、手機等業(yè)態(tài)為主；朝圣路、環(huán)城南路、工業(yè)路主要以建筑裝飾材料為主；北正街、新正街、南門街主要以小商品批發(fā)零售為主；建設路主要以摩托車、電動車專賣店為主；將軍路以酒店娛樂、角鋼、鋁材等業(yè)態(tài)為主。5、麻城市自然資源概況麻城礦產(chǎn)資源種類較多，分布廣泛。已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)24種，金屬礦產(chǎn)主要有金、銀、銅、鉛、鉻、鐵、釩、鈦、鎢、銣、鉬、鈮等12種；非金屬礦主要有水晶、螢石、蛭石、云母、石英、石墨、高嶺石、大理巖、花崗巖、蛇紋石及建筑砂石和磚瓦粘土等12種，其中鐵礦、飾面花崗巖、大理巖、硅石礦的儲量都在數(shù)千萬立方米以上，品位高，極具開采價值。6、麻城市旅游資源概況麻城名勝古跡眾多，境內(nèi)的

35、史前文化遺址、古戰(zhàn)場遺址、古人文景觀、關卡寨堡、古建筑隨處可見。自然景觀有龜峰旭日、柏子秋蔭、麻姑仙洞等“三臺八景”聞名遐邇，有“第二廬山”的龜山風景區(qū)、浮橋河“千島湖”生態(tài)旅游區(qū)，以及“百鳥家園”的五腦山國家森林公園等。2004年12月，中共中央辦公廳，國務院辦公廳印發(fā)20042010年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要正式啟動“紅色旅游”工程。重點推出以鄂豫皖交界地域（武漢紅安麻城羅田英山浠水）為中心的“大別山紅色旅游區(qū)”，主題形象是“千里躍進，將軍故鄉(xiāng)”。二、麻城市交通環(huán)境調(diào)研分析1、麻城市大交通情況調(diào)研分析麻城“三公三鐵”將形成“三縱三橫”，特別是縱跨南北的京九鐵路、大廣高速公路與橫貫東西的滬漢

36、蓉快速鐵路、滬蓉高速公路4條國家高等級干線鐵路和公路在麻城呈“井”字型交匯，為麻城成為中部地區(qū)的新興交通樞紐城市奠定良好的基礎。公路方面：106國道和正在動工興建的大（慶）廣（州）高速公路（麻城境內(nèi)52.79公里）、滬蓉高速公路、武合高速公路、武麻高速在麻城構(gòu)成發(fā)達的公路交通網(wǎng)。鐵路方面：京九鐵路在麻城境內(nèi)88.4公里,麻城火車站是京九線上的十大站之一,京九與京廣鐵路的聯(lián)絡鐵路線麻城-武漢鐵路在麻城接軌。滬漢蓉快速鐵路橫貫麻城境內(nèi)81公里，并將在城區(qū)另建一個二級站，建成后麻城距上海僅4小時車程。水路、航空方面：麻城距武漢天河國際機場80公里，麻城距武漢陽邏機場、陽邏長江深水港70公里，為麻城提

37、供了通江達海、接港連外的水陸空主體交通環(huán)境。2、新老城區(qū)交通路網(wǎng)現(xiàn)狀老城區(qū)：經(jīng)過多年的發(fā)展以形成了以環(huán)城南路、西環(huán)路、陵園路、建設路、環(huán)城北路、將軍路、陵園路為交通主干道的路網(wǎng)，基本滿足市區(qū)車輛行人的同行條件。新城區(qū)：交通干道主要依托連接外界金橋大道向兩邊縱橫延伸。其中金橋大道以南以形成縱向有閔五路、京滬大道、車站路、橫向有京廣大道、京九大道的交通路網(wǎng)；金橋大道以北，以形成橫向以建設路連接麻順路，縱向有閔五路、金通大道的交通路網(wǎng)，但是橫向規(guī)劃的金橋一路、臺灣街目前都只延伸至閔五路。總體來講，老城區(qū)的交通路網(wǎng)經(jīng)過多年的修建已經(jīng)成熟，但是受到規(guī)劃的限制，和城市建設的制約，未來道路擴建的難度大，同時

38、經(jīng)過多年的使用交通設施已經(jīng)逐漸老化，路面狀況差；新城區(qū)的交通路網(wǎng)規(guī)劃，完全按照經(jīng)濟發(fā)展需要的長遠規(guī)劃來進行合理設計，道路寬敞，對接南北兩個火車站，能有效、快速分流車輛，良好的交通將帶動新城區(qū)工商業(yè)發(fā)展。3、麻城市汽車客運情況調(diào)研 麻城市有兩個汽車客運站，長途汽車站位于將軍路與環(huán)城南路交匯處；老汽車站位于步行街口的朝圣路上。麻城市長途汽車站主要線路發(fā)車站終點站班次里程（公里）麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=潢川 t _blank潢川 1122麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=武昌 t

39、 _blank武昌 2134麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=黃石 t _blank黃石 1159麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=黃州 t _blank黃州 15124麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=羅田 t _blank羅田 287麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=紅安 t _blank紅安 864麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?ci

40、ty=麻城&end=大悟 t _blank大悟 1麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=黃陂 t _blank黃陂 286麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=慈溪 t _blank慈溪 1979麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=上海 t _blank上海 2839麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=鐵山 t _blank鐵山 1麻城長途汽車站HYPERLINK /search_ca

41、r.asp?city=麻城&end=下陸 t _blank下陸 1159麻城長途汽車站HYPERLINK /search_car.asp?city=麻城&end=黃石 t _blank黃石 麻城市老汽車站線路序號發(fā)車站途經(jīng)站點票價1麻城老站閆河、三河、張廣河、平堵山、石門畈、半道城分段收費2麻城老站閔集、白果、夫子河、蘆家溝分段收費3麻城老站安畈、順河、朝陽店、西張店、林店茶場分段收費4麻城老站毛畈、中驛、宋埠、岐亭、鐵門、浮橋河分段收費5麻城老站熊家鋪、月行塘、木子店、祠堂鋪、長嶺關、班竹園、張家畈、蔡店河分段收費6麻城老站矮橋、龜山、茶鋪、鹽田河、東界嶺分段收費7麻城老站長嶺崗、黃土崗、福

42、田河、兩路口、小界嶺分段收費8麻城老站騎路鋪、江樹、王福店、乘馬崗分段收費麻城市長途汽車站主要運營以武漢以東的縣市為主，通往長三角班次較少。其中通往黃州每天18班，主要是因為黃州是黃岡市政府所在地，通往紅安每天8班是因為從麻城火車站上下客的旅客需要到汽車站轉(zhuǎn)車；老車站主要以麻城下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)線路運營為主。4、麻城市公交情況調(diào)研分析目前麻城在運行的公交線路共有9條線路，其中從商場至麻城火車站線路運營情況比較好。線路始發(fā)站終點站發(fā)車頻率途徑主要站點K1船舶機械廠汽車東站15分鐘/班船舶機械廠東門大橋橋商場金橋大道西環(huán)路華英學校汽車東站K2望城崗氣門廠15分鐘/班望城崗二橋朝圣路商場將軍路新汽車站-氣門

43、廠K3商場北火車北站15分鐘/班商場北陵園路口將軍路口金橋大道火車北站K4步行街黃金橋工業(yè)區(qū)15分鐘/班步行街-融輝路路口-臺灣街-金色世界城-政府大廈-鐵路生活區(qū)-黃金橋工業(yè)區(qū)K5城東五腦山公園15分鐘/班城東-步行街東-商場-融輝路口-臺灣街-會展中心-五腦山公園K6步行街南火車站15分鐘/班步行街南-工業(yè)路路口-臺灣街-五月天酒店-工業(yè)園區(qū)-火車站K7城東中學華英中學15分鐘/班城東中學-步行街南-陵園路路口-建設西路-市一中-華英中學K8商場火車北站15分鐘/班商場-臺灣街-天吉酒店-市政府大廈-工業(yè)區(qū)-金橋中學-火車北站K9麻城商場金橋中心學校15分鐘/班麻城商場-龍池商城-臺灣街-

44、五月天酒店-會展中心-金橋中心學校麻城的主要交通工具為摩托車，城區(qū)居民出行多以摩托車代步，既方便又能順利到達，公交車只是城區(qū)居民出行的一個補充，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到市區(qū)主要乘坐縣鎮(zhèn)中短途客運班線。5、麻城火車客貨運情況調(diào)研麻城鐵路交通發(fā)達，京九鐵路、滬蓉鐵路過境麻城，并在麻城設立二級站點。京九鐵路聯(lián)絡線，將京九鐵路與武漢鐵路網(wǎng)建立起聯(lián)系。發(fā)達的鐵路交通為麻城及周邊的城市的經(jīng)濟建設起到了重要作用。麻城火車站是國家二級站，也是京九鐵路十大站之一，?？康牧熊?0多列。 與北京西站、衡水站、商丘站、阜陽北站、九江站、南昌站、向塘站、龍川北站和深圳站等9大站并列的京九十大區(qū)段站之一，也是與衡水站、菏澤站、商丘

45、站、阜陽北站和向塘站等站具有同等重要位置的大型編組站之一。麻城站是京九鐵路湖北境內(nèi)規(guī)模最大、等級最高的一個站，設計規(guī)模為編組23股道，年貨物吞吐量120萬噸，現(xiàn)有17股道、3個基本站臺，長年開通列車27.5對。麻城火車北站主要是客運，是滬漢蓉快速鐵路線上的中等規(guī)模車站，是六安到武漢區(qū)間內(nèi)最大站，設計近期為4股道，2個站臺，目前每天停靠往返于武漢、上海區(qū)間的動車組10趟，可通達武漢、上海、合肥、南京、六安、鎮(zhèn)江、常州、昆山、無錫等大中城市。從麻城到上海的只需約5個小時，從麻城到武漢只需約45分鐘。麻城市交通情況調(diào)研總結(jié)麻城大交通優(yōu)勢明顯，鐵路、公路交通發(fā)達使麻城與南至珠三角、北到北京、東到長三角

46、、西到成都重慶建立起了廣泛的聯(lián)系，為經(jīng)濟建設發(fā)展起到了重要的推助作用。汽車客運輻射范圍小，主要集中在周邊幾個城市及黃岡市，充分說明麻城與外界的聯(lián)系少。城市公共交通運行線路少，不能成為城市居民出行的主要交通工具。目前在運行的線路主要集中在兩個火車站與麻城老汽車站之間。鐵路、公路的交通優(yōu)勢并沒有迅速的改善麻城的經(jīng)濟發(fā)展，使麻城成為一個商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達的城市，主要是因為麻城人口少、經(jīng)濟底子薄、主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模有限，城際長途客運輻射范圍小所致。三、麻城市城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀為適應麻城市經(jīng)濟快速發(fā)展，為工業(yè)企業(yè)創(chuàng)造充裕的產(chǎn)業(yè)空間，減少企業(yè)外流，引導產(chǎn)業(yè)向中心城市集聚，加快城市化進程，初步創(chuàng)建大別山南麓重要的工貿(mào)

47、城市。麻城市委市政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市建設的遠景目標，全體一致通過“開發(fā)新城西區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。1、麻城城市發(fā)展走向麻城城區(qū)東臨舉水河，過河向東北就是綿延不斷的大別山，西南方向則是平原丘陵地區(qū)，與武漢新洲區(qū)、浠水縣接界。受河流和山脈的影響，城市向東發(fā)展到制約，向西發(fā)展不但有大片平整的土地可以利用，城市擴展的空間大，而且可以向武漢方向靠攏，與武漢建立更為密切聯(lián)系，借助交通優(yōu)勢融入到武漢1+8經(jīng)濟生活圈。向西往武漢方向2、麻城市2005年2010年城市發(fā)展遠景規(guī)劃用地發(fā)展方向 麻城市近期建設用地發(fā)展方向選擇框定在未來2010年規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)， 重點發(fā)展方向為城市新區(qū)中心，即：新世紀中

48、心和城市新區(qū)帶即京九大道兩側(cè)城市新區(qū)，即“一個中心一條帶”。 城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)城市近期建設結(jié)構(gòu)：“一帶兩中心兩組團”?！耙粠А保貉鼐┚糯蟮纼蓚?cè)平行發(fā)展，由經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)組團和城市生態(tài)保護區(qū)組成，城市生態(tài)保護區(qū)亦是城市綠肺，由自然山體、城市公園和人工水體組合而成?！皟芍行摹保豪铣侵行摹⑿率兰o中心老城中心，一部分是城市老城區(qū)，另一部分是八、九十年代建設的城市新區(qū)。新世紀中心，是以金橋大道和西陵三路交匯處組成新的城市金融、商、政辦公等功能區(qū)，是城市近期配套功能區(qū)建設的重點?！皟山M團”：兩組團由河東城市生活社區(qū)組團和繅絲廠工業(yè)小區(qū)組團。河東組團應控制好開發(fā)力度，不作為重點發(fā)展區(qū)域。城市近期建設重

49、點布局麻城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)隨著西陵大道、京九大道工程的完工和基礎設施條件完善，近期可依托這幾條大道與城市老城區(qū)取得鏈接，開發(fā)區(qū)除引導新的企業(yè)入住工業(yè)區(qū)外，可考慮適量的生活小區(qū)和沿西陵大道兩側(cè)的商業(yè)、城市公共設施建筑等項目，開發(fā)區(qū)內(nèi)嚴格控制三類工業(yè)開發(fā)。新世紀中心滬蓉快速鐵路在麻城城市北部邊緣建站（十字涼亭），西陵三路將成為城市真正的南北向中軸線，西陵三路將與金橋大道、京九大道、西陵大道三條城市主干道垂直交叉，這一區(qū)域在近期內(nèi)必然形成新的城市中心，在此布置了商業(yè)、金融、行政辦公，兼有文化娛樂職能，根據(jù)現(xiàn)有基礎設施建設和用地條件，近期發(fā)展方向是依托老城和火車站向中間發(fā)展。建設一批有影響的公共建筑，加

50、強中心城區(qū)的流通、信息服務功能，同時拓展居住空間，提高綠化水平及環(huán)境景觀水平。進一步完善金橋大道地區(qū)的建設和部分村莊用地性質(zhì)的調(diào)整。老城區(qū)老城區(qū)中的行政辦公大部分在九十年代后期和本世紀初期逐漸搬遷到金橋大道兩側(cè)布置；文化教育基本上布置在建設西路西段兩側(cè)，形成新的教育中心；商業(yè)、金融、文化娛樂隨著行政中心的遷移，沿將軍路和金橋大道兩側(cè)發(fā)展，造成商業(yè)、金融沿路發(fā)展，未形成城市級職能中心。規(guī)劃在現(xiàn)狀條件的基礎上逐步完善城市職能功能，近期內(nèi)老城區(qū)工廠企業(yè)積極招商引資，搬遷出老城至開發(fā)區(qū)內(nèi)，將原有土地置換成商貿(mào)、市場和居住用地，并盡量開辟一些街頭綠地和小型公園綠地。3、麻城市政府“開發(fā)西城新區(qū)”規(guī)劃付諸

51、實施在市委六屆五次全委會上，市委市政府將開發(fā)西城新區(qū)正式付諸實施。開發(fā)西城新區(qū)就是開發(fā)東接孝感鄉(xiāng)路（原閔五路）、西抵中館驛鎮(zhèn)區(qū)、南至舉水河邊、北到合武高速公路的約90平方公里的新區(qū)。按照“三年打基礎、五年出雛形、十年成氣候”的總體要求，以更高的眼光編制規(guī)劃，以更大的氣魄大干項目，以更新的理念創(chuàng)新體制，努力把西城新區(qū)建設成為武漢城市圈的“工貿(mào)新區(qū)、生態(tài)新城”，真正把西城新區(qū)辦成麻城科學發(fā)展的試驗區(qū)。4、西城新區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀 麻城市政府正式提出了開發(fā)西城新區(qū)的宏偉目標包含了城市建設、產(chǎn)業(yè)但是由于經(jīng)濟落后，城市的發(fā)展速度緩慢，從城市建設來看西城新區(qū)開發(fā)將是一個非常緩慢的過程。城市發(fā)展方向注：圖中綠色方框

52、為項目地塊1、為了帶動新城區(qū)的開發(fā)，麻城市委市政府及各直屬機關單位的辦公大樓，在新城沿金橋大道一字擺開；2、麻城城市整體向西發(fā)展目前僅到達“環(huán)城西路”以東位置，基本建立了橫向、縱向交通路網(wǎng)；環(huán)城西路以西縱向交通“閔五路”（未通車）、“金通大道”（已通車）已經(jīng)形成，但是橫向交通還未形成，制約了城市向西發(fā)展的步伐；3、城市人口有限，高新區(qū)企業(yè)進駐率低，外來人口少，難以在短時間內(nèi)實現(xiàn)城市的擴容；4、以火車南站為例，由于偏離市區(qū)太遠對城市建設的帶動有限。 四、項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研1、項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研項目地理位置金通灣項目地處麻城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新老兩個火車站之間的西城新區(qū)北部核心區(qū)域，南起金盛路，

53、北抵滬蓉鐵路麻城火車站站前廣場，新建成通車的金通大道貫穿南北。項目地塊規(guī)劃項目規(guī)劃用地235公頃，建設用地201公頃（3000畝），總建筑面積320萬平方米，其中一期A區(qū)用地面積53548平米，規(guī)劃建筑面積約：75549平米，商業(yè)總建筑面積：47844平米，商鋪數(shù)量約：898間；住宅總建筑面：27704平米，住宅數(shù)量約：312戶；D區(qū)商業(yè)總建筑面積約：13500平米，商鋪數(shù)量約：532間；住宅總建筑面積約：8200平米，住宅數(shù)量約：104戶。項目一期A、D塊技術(shù)指標一覽表：A區(qū)技術(shù)指標各指標項指標規(guī)劃凈用地面積53548規(guī)劃總建筑面積75548商鋪總建筑面積47844住宅總建筑面積27704商

54、鋪數(shù)量898個（開間3.9米，進深6.5、6.9米）住宅總戶數(shù)312戶容積率1.41綠化率12.5%建筑密度47.34%停車位190個D區(qū)技術(shù)指標各指標項指標規(guī)劃凈用地面積19400規(guī)劃總建筑面積23700商鋪總建筑面積13500廊道交通建筑面積2000住宅總建筑面積8200商鋪數(shù)量532個（開間3.9米，進深6.5米）住宅總戶數(shù)104戶容積率1.22綠化率10.5%建筑密度34.22%停車位55個城市公共停車位322個項目四周現(xiàn)狀 項目地塊地勢低洼，東、南、西三面被丘陵地貌阻隔視野，項目及項目周邊區(qū)域仍然處于待開發(fā)階段。2、項目周邊現(xiàn)狀狀況分析項目周邊道路現(xiàn)狀及與項目的關系道路與項目的距離道

55、路設計備注金通路在項目地塊內(nèi)雙向2車道計劃與106國道連通金通大道在項目地塊內(nèi)雙向6車道9月底通車項目周邊公共交通情況目前到達項目的公交車共2路，主要是接駁火車北站與市區(qū)商業(yè)中心、麻城老汽車站。公交車運營線路3路商場北陵園路口將軍路口金橋大道火車北站8路商場北臺灣街天吉酒店市政府大廈工業(yè)區(qū)金橋中學北站火車北站過往車次情況火車北站是滬蓉鐵路的二級站點，目前運營區(qū)間為武漢上海段。車次車型始發(fā)站始發(fā)時間到達站到達時間終點站HYPERLINK /train/trainsearch-D3008-2.html o D3008/D3005次列車時刻表D3008/D3005動車組漢口08:00麻城北08:45

56、上海HYPERLINK /train/trainsearch-D3010-2.html o D3010/D3011次列車時刻表D3010/D3011動車組上海14:59麻城北20:15漢口HYPERLINK /train/trainsearch-D3012-2.html o D3012/D3009次列車時刻表D3012/D3009動車組武昌08:40麻城北20:15上海HYPERLINK /train/trainsearch-D3014-2.html o D3014/D3015次列車時刻表D3014/D3015動車組上海16:38麻城北21:56漢口HYPERLINK /train/train

57、search-D3018-2.html o D3018/D3019次列車時刻表D3018/D3019動車組上海09:50麻城北14:52武昌HYPERLINK /train/trainsearch-D3020-2.html o D3020/D3017次列車時刻表D3020/D3017動車組武昌16:20麻城北17:25上海HYPERLINK /train/trainsearch-D3024-2.html o D3024/D3021次列車時刻表D3024/D3021動車組漢口12:41麻城北13:26上海HYPERLINK /train/trainsearch-D3054-2.html o D3

58、054/D3051次列車時刻表D3054/D3051動車組漢口10:16麻城北13:26南京HYPERLINK /train/trainsearch-D3083-2.html o D3083次列車時刻表D3083動車組合肥08:40麻城北10:11漢口項目周邊汽車站規(guī)劃情況根據(jù)發(fā)展商提供消息，麻城市政府將在火車北站西北角，建設麻城汽車站，具體投入使用時間和運營線路不詳。項目周邊人流車流情況人流根據(jù)火車車站工作人員提供數(shù)據(jù)：平時人流量在300500人次，其中上車人數(shù)在100200人，下車人數(shù)200300人次；節(jié)假日人流量在8001100人次，其中上車的300400人，下車人數(shù)在500700人。車

59、流到達北站的車輛類型有5種，即公交車、出租車、摩托車、私家車、私人運營車輛，其中公交車為15分鐘/班，其他車輛在火車抵達時間的前后比較密集，空余時間稀少。項目周邊商業(yè)情況目前項目周邊可以說商業(yè)氛圍為零，火車北站廣場僅有用防雨布搭建的小便利店。距離項目最近的商業(yè)約2公里。3、麻城商貿(mào)物流規(guī)劃中部商貿(mào)物流城項目中部商貿(mào)物流城項目位于閔五路北段東側(cè)，與臺灣街西端出口相鄰。總占地面積400畝，建筑總面積約30萬平方米，總投資3億元，主要建設五大商品專業(yè)批發(fā)市場和物流園區(qū)，由上海市成協(xié)物流配送有限公司投資分三期建設。麻城市金通灣綜合開發(fā)建設項目（本項目）依托大交通、激活城市滿盤棋，集交通物流、經(jīng)貿(mào)展銷、

60、金融辦公、商業(yè)服務、文化旅游、城市景觀、居住生活等為一體的城市主門戶和新的綜合中心區(qū)，營建功能齊全、配置合理、 運作高效、活力四射的現(xiàn)代復合型新城。鄂豫皖物流中心建設項目總占地面積20萬平方米，建筑面積6萬平方米，主要包括：生產(chǎn)資料物流中心；生活資料物流中心；自用型物流中心；公用型物流中心以主停車場、綠化區(qū)、冷藏、保溫、危險品區(qū)、廣場區(qū)、配套設施（商住、餐飲、娛樂、金融等）。 建設地點：湖北省麻城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)麻城市綜合商貿(mào)市場建設項目品種齊全的綜合性商貿(mào)市場，規(guī)劃總面積約合82畝建設地址：麻城市南環(huán)路麻城市建材市場建設項目規(guī)劃總面積為66667.4平方米，約合100畝，建設地址：金橋大道與閔五