制定房地產(chǎn)去庫存實施方案

1、竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)文檔/雙擊可除制定房地產(chǎn)去庫存實施方案篇一：關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的措施關(guān)于*市房地產(chǎn)去庫存的有關(guān)建議一、分類指導(dǎo)，管控土地供應(yīng)。通過住房建設(shè)規(guī)劃，管控土地出讓，合理控制開發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏，減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)。對已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，可申請轉(zhuǎn)換用途。二、釋放需求，促進商品房銷售。調(diào)整普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度；加大住房公積金對居民購房的支持；鼓勵將商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等,允許從事電子商務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。三、政策利好，刺激消費需求。在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，在繳納契稅后

2、由市財政部門給予一定補助。四、順應(yīng)規(guī)律，調(diào)整營銷策略。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。五、創(chuàng)新發(fā)展，活躍交易市場?；钴S二手房交易市場，通過降低相關(guān)稅費，提升有改善住房條件意向人群購買新建商品房需求。同時發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。篇二：房地產(chǎn)去庫存房地產(chǎn)去庫存：政策發(fā)力還需要提高精準(zhǔn)度劉志彪一、房地產(chǎn)市場的失衡是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主要痛點在20XX年“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革任務(wù)中，房地產(chǎn)去庫存

3、化這一任務(wù)處于一攬子解決明年結(jié)構(gòu)調(diào)整問題的關(guān)節(jié)點上。這是因為，對于一個房地產(chǎn)因素作用過大的經(jīng)濟體系來說，中國現(xiàn)階段經(jīng)濟問題的痛點主要在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展態(tài)勢，是這些痛點問題的集中性的主要來源。主要體現(xiàn)在：其一，房地產(chǎn)庫存過大問題的核心，在于過去的十多年中，房地產(chǎn)市場的利益失衡。地方政府、開發(fā)企業(yè)、投資投機的需求，共同拉動了房地產(chǎn)的快速開發(fā)和價格膨脹，由此導(dǎo)致中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的急劇增加。如土地財政格局和追求gDp快速增長的利益誘惑，促使地方政府無止境地拍賣土地，激勵開發(fā)企業(yè)在全國幾乎所有的三四線城市也進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)；不斷上漲的房地產(chǎn)價格既強化了這種無序開發(fā)行為，也誘使全社

4、會的各種投資投機需求瘋狂的追逐。其二，我國經(jīng)濟中普遍存在的產(chǎn)能過剩問題，與房地產(chǎn)庫存過高后導(dǎo)致的投資增速下降過快、需求不足有直接的關(guān)系。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長2.0%，創(chuàng)歷史新低。而在20XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持在20%左右的速度，20XX年房地產(chǎn)投資達到10萬億人民幣。由于我國房地產(chǎn)投資增長對gDp增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落，是影響gDp增長和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素，從而導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的部門嚴(yán)重過剩。其三，房地產(chǎn)泡沫是我國金融風(fēng)險的主要來源。我國商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，對房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)了

5、主要的地位。如果不斷推高的房地產(chǎn)價格泡沫發(fā)生猛烈的破裂最終損失的還是銀行的資產(chǎn)。目前地方政府通過各種渠道向商業(yè)銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值，因此推高土地價值取得更多的融資，就成為地方政府正常的理性行為。這一抵押貸款型的商業(yè)模式對政府項目來說，其最大的缺陷在于，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，作為抵押物的土地等實1物資產(chǎn)的價值就會大幅度下降，銀行資金就會出現(xiàn)支付鏈的斷裂，就可能會直接引發(fā)金融危機。其四，降低實體企業(yè)的成本必須首先降低和穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)作為勞動者必要的生存和生活品，其價格是勞動力再生產(chǎn)成本的一個重要組成部分，其價格水平高低，不僅直接決定勞動力價格水平的高低，而且通過產(chǎn)業(yè)

6、關(guān)聯(lián)效應(yīng)會極大也引發(fā)經(jīng)濟體系中價格的普漲潮?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)價格在全國各地的普遍暴漲，已經(jīng)引發(fā)了勞動力價格的持續(xù)猛烈上漲。如隨著房價的上漲，沿海地區(qū)勞動力的價格每年上升30%以上。不僅一些勞動密集型的制造業(yè)早已無法生存，大量地破產(chǎn)倒閉，而且很多城市的消費性服務(wù)業(yè)也因營業(yè)場所租金價格高昂、用工成本高昂，或者無法生存，或者進一步推動本行業(yè)或其他行業(yè)勞動力成本的螺旋式上升。因此，現(xiàn)階段解決中國經(jīng)濟痛點問題的關(guān)鍵，首先在于解決房地產(chǎn)市場的失衡問題，這是解決明年五大經(jīng)濟痛點的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。因此怎樣化解房地產(chǎn)高庫存，就成為經(jīng)濟政策需要發(fā)力的首要的和中心的問題。二、對去房地產(chǎn)庫存六條政策措施的分析這次中央經(jīng)濟工作

7、會議提出的六條化解房地產(chǎn)高庫存的措施，可以簡要地列示如下：一是靠農(nóng)民工市民化。二靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房。三靠建設(shè)公租房制度。四靠發(fā)展住房租賃市場。五靠降房價。六靠取消限購。綜觀這六條政策的取向，總的感覺有三：一是最高決策層對房地產(chǎn)問題高度關(guān)注，這是過去沒有過的。既說明房地產(chǎn)確實是現(xiàn)階段穩(wěn)增長的主要力量，也說明房地產(chǎn)庫存問題越來越嚴(yán)重，到了非解決不可的程度。二是這些政策大多數(shù)都可能是在中長期中才能有效執(zhí)行和發(fā)揮作用的政策，短期內(nèi)因種種條件的限制，還需要其他政策措施的配合。三是這些政策的創(chuàng)新突破力度較大，表現(xiàn)在揚棄了過去政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)過多過頻的做法，努力讓市場機制在化解房地產(chǎn)

8、高庫存的過程中起決定性作用。具體來看，上述列示的第一和第二條政策，寄希望于農(nóng)民工即新市民成為消化住房庫存的主要群體。應(yīng)該說這一政策定位的對象是精準(zhǔn)的。但對農(nóng)民工來說，要想成為城鎮(zhèn)化中的新市民，核心問題還有三：一是農(nóng)民工在高房價的環(huán)境下會遇到實際有效需求即購買力不足的困境；二是農(nóng)民工的購房地往往不會是就2業(yè)地，農(nóng)民工在中小城市購房，但這些地方并沒有足夠的就業(yè)機會；三是農(nóng)民工購房所在地的城市公共服務(wù)一般都比較薄弱或者短缺，因而年輕一代的農(nóng)民工們都更偏愛文化教育以及其他基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的大城市。中國的三四線城市的戶籍現(xiàn)在完全放開不會有任何大問題，但是這些城市對新生代的吸引力并不夠。正是目前這種購房與

9、就業(yè)、戶籍、公共服務(wù)等之間的嚴(yán)重撕裂，成為新生代農(nóng)民工們在市民化進程中購房的痛點。上述列示的第三條第四條政策，涉及到租賃市場的建設(shè)問題。目前，一、二線城市雖然已經(jīng)形成了租賃市場，但租賃回報太低，一般只有2%左右，難以滿足投資者正常利潤率的要求。至于在三四線城市，因為對租賃需求規(guī)模小，更不可能吸引投資者投資商品房租賃市場。另外，目前一、二線城市的用非住宅物業(yè)（即工業(yè)、商業(yè)用房等）做租賃的比較多，因商業(yè)機會相對較多，有比較高的投資回報。但是這和“去住宅庫存”問題關(guān)系不大。第五條政策，面對中國房地產(chǎn)在庫存很嚴(yán)重的條件下，其價格仍然保持在高位。這個問題的原因比較復(fù)雜，我把它放在第四部分專門進行分析。最

10、后一條政策針對的是對房地產(chǎn)交易的限購措施?，F(xiàn)在一線城市的限購政策可能不僅不能取消，還要改進控制方式適當(dāng)加強。北上廣深的限購如果馬上取消，不僅房價將會繼續(xù)攀升和瘋漲，而且對全國的去庫存會產(chǎn)生消極作用。南京、杭州等二線城市的限購政策事實上已經(jīng)取消。顯然，這條政策對三四線城市樓市去庫存的作用效果十分有限。因此房地產(chǎn)去庫存的六條政策，在短期中還需要其他更微觀和細致的政策配合，如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首套購房補貼（如對中等收入者及其以下階層，可采取貸款利息抵個稅政策等），給地方這些因地因時制宜的政策選擇權(quán)，中央的去庫存政策的實施才有可能達到更好的效果。三、關(guān)于房地產(chǎn)庫存問題的三個重要

11、判斷下列三個具體的判斷需要進一步深入分析，才能夠精準(zhǔn)發(fā)力、重點施策：第一，中國房地產(chǎn)庫存到底有多嚴(yán)重？國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是到20XX年11月末，全國商品房待售面積6.9637億平方米。如果假設(shè)待售商品房面積全部是住宅待售面積（實際上住宅待售面積僅占一半以上），按照城鎮(zhèn)戶籍人口人均36平方米的住房面積來計算，那么可供大約1930多萬人居住。根據(jù)最新數(shù)字，3全國目前外出的農(nóng)民工2.74億人，其中欲定居城市的80、90后就達到1.68億人，理論上只要這些年輕的農(nóng)民工中有1/8左右的人能夠在城市安居，那么消化掉接近7億平方米的地產(chǎn)庫存，因此這種庫存水平根本就不是什么大問題而且，在20XX年1-10月份，

12、商品房銷售面積達到94898萬平方米,根據(jù)這種銷售速度估算，目前待售的商品房庫存，只需要7.3個月就能去掉。由此這樣看來，全國房地產(chǎn)庫存的問題好像并不嚴(yán)重。其實，關(guān)于房地產(chǎn)庫存量身數(shù)據(jù)，說清楚的人好像不多。中國社科院的估計數(shù)字是認(rèn)為，20XX年底商品房庫存量為40億平方平左右。而北京師范大學(xué)鐘偉教授估計，中國房地產(chǎn)庫存數(shù)字根本不是接近7億平方米，而更可能在85-90億平方米。按過去3年的平均銷售速度，據(jù)說要7年才能賣光。這一估計可能是夸大了。因為，20XX年全國竣工所有住宅28.63億平米，20XX年估計不會超過30億平米，即使需求降到零，兩年內(nèi)一套也賣不出去，也就最多庫存60億平米。因此這個

13、數(shù)據(jù)即使是真的，也一定是把統(tǒng)計庫存的口徑放大了，即他們可能把各種未竣工的住宅、非住宅房屋也統(tǒng)計進來，如廠房、商業(yè)樓宇、教育用房等公建房。第二，房地產(chǎn)高庫存的分布結(jié)構(gòu)如何?一、二線城市目前不僅沒有什么庫存，而且明顯還在猛烈地?fù)屬彙Ｈ缒壳吧虾?、北京和深圳等城市是急需通過補庫存、增加供給來緩解房價過快上漲的壓力。這些城市的熱點樓盤甚至幾個月就暴漲了一半以上。我國當(dāng)前樓市庫存的絕大部分，應(yīng)該主要分布在投資下滑嚴(yán)重的廣大的三四線城市，乃至縣級城市，它們才是真正需要化解庫存的重點地區(qū)。讓農(nóng)民工就地購房來化解三四線城市甚至縣城嚴(yán)重過剩的房地產(chǎn)庫存，其實只是理想化的方案。由于就業(yè)地與居住地的錯配，以及中小城市

14、在公共服務(wù)上的匱缺，我國大量的人口正從農(nóng)村和中小城市流出。這些城市的人口凈流出，使廣大三四線城市的住宅需求相對不足、庫存積壓嚴(yán)重。第三，用利息抵扣個稅政策去庫存，是不是好辦法？我覺得它不僅難以達到政策目標(biāo)，還容易導(dǎo)致社會公正程度的失衡。因為，我國個稅征收的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺這種政策，當(dāng)然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，因此利好的是一二線城市。但是目前我國一、二線城市房價已經(jīng)接近于瘋狂，還有必要刺激其進一步上漲嗎？另一方面，由于居住在那些急需要去庫存的三四線城市中的居民，并不是個稅繳存的主體，因此這個政策對他們而言4意義并不大。另外我們也應(yīng)該客觀地看到，利息抵扣個稅政策去庫存，其實受益最大的是高收入者，是讓其變相少繳稅，是變相用中低等收入者的繳稅去補貼城市中的高收入者。這有違于全面小康建設(shè)時期我國必須貫徹的社會公平原則。四、房地產(chǎn)去庫存還需要提高政策的精準(zhǔn)度房地產(chǎn)去庫存是一個系統(tǒng)性的經(jīng)濟問題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個角度發(fā)力施策。由于房價上漲過快會進一步刺激