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1、寧國市永祥房地產(chǎn)開發(fā)抵押融資土地使用權(quán)價格評估案例分析寧國市津河地產(chǎn)評估公司【摘要】本文就寧國市永祥房地產(chǎn)開發(fā)商住用地抵押融資土地使用權(quán)價格評估項目進行分析，對評估方法選擇、評估流程、評估時遇到商住用地及解決方案進行探討?！尽康盅喝谫Y價格評估第一部分評估項目的背景本次評估待地地價是在評估基準(zhǔn)日 年 月 日，商業(yè)用地 年、住宅用地 年，宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內(nèi)場地平整條件下土地使用權(quán)市場價格。三、評估對象描述此次評估對象為寧國市永祥房地產(chǎn)開發(fā)使用的一宗土地，位于寧國市市區(qū)東岸路東側(cè)，宗地周圍現(xiàn)有功能齊全的寧國花園、亞新科花園、評估基準(zhǔn)日，法。公寓等中高檔居住

2、區(qū)。土地所權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利，宗地屬國家所有，在清楚，來源合根據(jù)委托方提供的寧國用（ ）第 號國有土地使用證，地面積為 平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)住宅用地，待待地商業(yè)、住宅建筑面積比例為 ： 容積率為 ，綠地率不小于 。一、估價目的本次是為委托方對其位于寧國市東岸路東側(cè)的土地使用權(quán)價格進行評估，為其辦理土地使用權(quán)抵押提供價格參考依據(jù)。二、地價定義 、方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到寧國市地產(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。由于寧國市城區(qū)土地定級估價于 年 月 日實施，而基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日于 年 月 日，更新后寧國市城區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地

3、價于 年 月 日實施。至評估基準(zhǔn)日 年 月 日，待地所在區(qū)域地價變化幅度較大，故在此次評估過不宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進行評估。因估價對象至估價基準(zhǔn)日為待開發(fā)的商業(yè)、住宅用地，且待地所在區(qū)域有已開發(fā)完成的商業(yè)、住宅用地，預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價易測算，故采取假設(shè)開發(fā)法進行評估。又因待地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)達，類似待地的土地交易案例近年來較多，適宜選用市場比較法評估。假設(shè)開發(fā)法是指在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。公式如下：地價預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價開發(fā)成本投資利息投資利潤銷售稅費市場比較法

4、是根據(jù)市場中的替代原則，將待地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)修正，以此來估算待方法。其基本公式為：地土地客觀合理價格的（ ）市場比較法綜上所述，本次估價采用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法進行評估。 、方法介紹（ ）假設(shè)開發(fā)法一、評估方法選擇第二部分 估價方法選擇及估價結(jié)果確定# (*+式中：待地價格(比較案例價格待(待*待+待地情況指數(shù) 比較案例情況指數(shù)地期日地價指數(shù) 比較案例期日地價指數(shù)地區(qū)域地個別條件指數(shù) 比較案例區(qū)域條件指數(shù) 比較案例個別條件指數(shù)條件指數(shù)二、估價結(jié)果確定根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況 采用了假設(shè)開發(fā)法對估價對象

5、進行價格核算 用市場比較法進行驗證 由假設(shè)開發(fā)法和市場比較法測算 兩種估價方法得到的結(jié)果比較相近 假設(shè)開發(fā)法測算的價格略低于市場比較法測算的價格。經(jīng)綜合分析 以假設(shè)開發(fā)法測算的土地價格作為最終結(jié)果。第三部分評估工作流程 、在現(xiàn)場踏勘以后，針對估價對象選定合適的評估方法，并收集第四部分 項目評估中及解決方案評估工作流程是指完成一個評估項目所需要做的各項工作按它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。一般情況下，為了更快更好地完成一個評估項目，要經(jīng)過以 程： 、受理估價委托； 、擬定估價作業(yè)方案； 、實地踏勘和收集估價所需資料； 、分析估價對象及土地市場，選定適合的估價方法進算； 、確定估價結(jié)果，撰寫估

6、價； 、出具估價及估價資料的歸檔等。在以上各步工作中， 、 、 三項工作十分重要，一份評估的優(yōu)劣關(guān)鍵在于這幾部分的工作。相應(yīng)的資料進行地價測算，本次采用的是假設(shè)開發(fā)法和市場比較法，這兩種方法收料的重點和難點在于開發(fā)后房地產(chǎn)的售價確定和市場比較案例的選取。在假設(shè)開發(fā)法中，根據(jù)委托方提供的資料，有針對性地了目前寧國市同類地區(qū)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的物業(yè)的售價水平，并經(jīng)綜合分析，剔除那些異常交易價格，最終確定待觀合理的市場售價。地最可能的客待地完全相同的，只能盡量選擇與待地相接近的案例，但在 評估過必須結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和商業(yè)、住宅用地價格比較對 可比案例進行價格修次選取了一個 年 月和兩個 年交易

7、狀況、區(qū)域和個別的比較修正，最終以三個案例修正后 價格的算術(shù)平均值作為待地的市場比較法測算結(jié)果。 、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法兩種方法評估結(jié)果相近，根據(jù)估價規(guī)地價確定方法及本次估價目的，考慮抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)扣除一些相關(guān)稅費，遵循保守謹慎原則，決定采用相對較低的假設(shè)開發(fā)法的測算價格作為最終評估結(jié)果。 、評估價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評估基準(zhǔn)日 年 月 日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場條件下的有償使用土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。若待地的土地利用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 、不同評估項目有不同的特點，要根據(jù)其特殊情況選定合適的估價方法，并根據(jù)不同地價類型結(jié)合實際需要綜合考慮確定。 、承接