淄博周村地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位報(bào)告

1、.：.；淄博美達(dá)集團(tuán)周村工程市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位報(bào)告目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 周村宏觀背景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、周村區(qū)位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、周村人口 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、周村行政 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、經(jīng)濟(jì)開展 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、周村城市開展規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

2、_Toc 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、近年全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 周村競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案橫向分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 工程住宅客戶群?jiǎn)柧碚{(diào)查與分析 PAGER

3、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、市場(chǎng)調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告闡明 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、調(diào)查結(jié)果分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、目的客戶群調(diào)研總結(jié) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 工程基地環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、本案所屬區(qū)域建立現(xiàn)狀與開展規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、本案基地

4、環(huán)境情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、基地素質(zhì)綜合評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第六部分 工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程優(yōu)勢(shì)S PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程優(yōu)勢(shì)W PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程時(shí)機(jī)O PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程要挾T PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、工程SWOT戰(zhàn)略分析 P

5、AGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、工程開發(fā)條件綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七部分 工程住宅定位建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程總體定位建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、目的客戶定位建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第八部分 周村商業(yè)專題調(diào)研 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、周村商業(yè)開

6、展概述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、周村商圈分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、本案周邊商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、未來(lái)商業(yè)開展趨勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商業(yè)問(wèn)卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第九部分 工程商業(yè)部分定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、定位背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、商業(yè)主

7、題定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)定位及平面規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、運(yùn)營(yíng)方式制定之根據(jù) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商業(yè)租金及售價(jià)預(yù)估 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十部分 產(chǎn)品建立方向建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、總平規(guī)劃與開發(fā)時(shí)序建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、戶型建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

8、 三、建筑建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、園林建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、配套及物業(yè)建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十一部分 工程經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十二部分 案名及標(biāo)識(shí)建議 PAGEREF _Toc h 報(bào)告- PAGE 195-第一部分 周村宏觀背景分析一、周村區(qū)位周村，素有“天下第一村之稱，位于山東省中部，地處淄博西部，東臨張店區(qū)，南接淄川區(qū)，西南與章丘縣接壤，西北與鄒平縣毗鄰，東北與桓臺(tái)縣連界。東距市

9、政府駐地張店公里，西距山東省會(huì)濟(jì)南.公里。南北最大縱距.公里，東西最大橫距.公里。系淄博市轄區(qū)之一，總面積平方公里。 二、周村人口周村是淄博市人口最少的一個(gè)區(qū), 人口約為.萬(wàn)人，其中，非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，人口密度為人/平方公里。三、周村行政周村區(qū)轄個(gè)街道辦事處、個(gè)鎮(zhèn)、個(gè)居委會(huì)、個(gè)行政村組成。至年底，總區(qū)劃面積為平方公里。四、經(jīng)濟(jì)開展、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成周村系淄博市轄區(qū)之一，是魯中工商重鎮(zhèn)，被譽(yù)為“金周村，“旱碼頭，年被清政府辟為對(duì)外開放的商埠，年被授予“中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)基地稱號(hào)。周村工商業(yè)根底雄厚，目前已構(gòu)成了以絲綢、紡織為主體，化工、建材、機(jī)械、電子等門類比較齊全的工業(yè)格局。周村區(qū)第三產(chǎn)業(yè)開展迅速，目前全

10、區(qū)已擁有紡織效力、沙發(fā)家具、沙發(fā)資料、不銹鋼、輕鋼建材等專業(yè)市場(chǎng)，年市場(chǎng)買賣額逾億元。周村是山東省重要的對(duì)外開放城市，自年被國(guó)務(wù)院同意為山東半島對(duì)外開放城市以來(lái)，已與多個(gè)國(guó)家和地域的廠商建立了合資，協(xié)作及經(jīng)貿(mào)關(guān)系。多種出口商品銷往世界多個(gè)國(guó)家和地域。 、主要經(jīng)濟(jì)目的國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值GDP 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總值萬(wàn)元，按可比價(jià)錢計(jì)算，比上年增長(zhǎng).%， 隨著周村區(qū)實(shí)施的“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)興區(qū)、環(huán)境立區(qū)戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持將繼續(xù)快速的增長(zhǎng)。 人均GDP 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開展，周村區(qū)人均GDP的呈現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均目的值逐年遞增，城市居民生活程度提高，城市消費(fèi)才干日益加強(qiáng)。人均可支配收入年周村城鎮(zhèn)居民與鄉(xiāng)村居民可支配

11、收入分別到達(dá)了元與元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為萬(wàn)元，隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展，居民生活逐年提高，消費(fèi)程度與消費(fèi)才干逐漸提升，也將帶動(dòng)整個(gè)城市的消費(fèi)才干的提高。五、周村城市開展規(guī)劃、城市性質(zhì)及功能定位以中心城區(qū)張店為中心，以周村城區(qū)為依托，以馬鞍山森林公園、萌山風(fēng)景名勝區(qū)、鳳凰山等南部的景觀片構(gòu)成外圍生態(tài)圈，經(jīng)過(guò)城市內(nèi)的東西干道和南北干道的綠化帶和城郊生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，結(jié)合大范圍的城區(qū)生態(tài)防護(hù)綠地、孝婦河濱河綠地將各類綠地系統(tǒng)有機(jī)的聯(lián)絡(luò)為一個(gè)整體，構(gòu)筑起現(xiàn)代化園林城。、城市人口規(guī)模淄博市各縣區(qū)人口分布情況表年：縣區(qū)稱號(hào)區(qū)劃面積平方公里總戶數(shù)總?cè)丝谄渲校悍寝r(nóng)業(yè)人口人口密度人/平方公里全市.張店區(qū).淄川區(qū).博山

12、區(qū).臨淄區(qū).周村區(qū).桓臺(tái)縣.高青縣.沂源縣. 數(shù)據(jù)來(lái)源年博統(tǒng)計(jì)年鑒從圖表數(shù)據(jù)可以看出，周村區(qū)是淄博市人口最少的一個(gè)區(qū)，城市人口程度到達(dá)%非農(nóng)業(yè)人口占到總?cè)丝诘谋壤丝诿芏葹?人/平方公里，城市化程度僅次與張店城區(qū)，明顯高于其他的區(qū)縣，隨著張店城區(qū)的東移，周村城區(qū)的城市劃進(jìn)程將會(huì)越來(lái)越快，城區(qū)的凝聚力會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。、周村總體規(guī)劃規(guī)劃按照城市化要求趨勢(shì)，隨著周村城區(qū)東移的特點(diǎn)，周村中心城區(qū)的建立會(huì)異常的熱烈，中心城區(qū)將會(huì)煥然一新，會(huì)成為周村人居住的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著周村城區(qū)東移的特點(diǎn)，會(huì)逐漸成與張店城區(qū)融為一體，逐漸打呵斥為淄博的后花園。第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、近年全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況分析、主

13、要各項(xiàng)目的分析()房地產(chǎn)投資周村區(qū)近幾年的房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，但年投資額有所下調(diào)，年-季度完成投資額.億元。近幾年市場(chǎng)供應(yīng)情況 從下表可以看出，自年來(lái)周村市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，其中開工面積占施工面積比例均缺乏%，開工率偏低，。周村房地產(chǎn)市場(chǎng)開展較晚，市場(chǎng)尚不夠成熟、不夠規(guī)范，年數(shù)據(jù)來(lái)源年周村統(tǒng)計(jì)公報(bào)，參考價(jià)值不高。 數(shù)據(jù)來(lái)源周村年統(tǒng)計(jì)公報(bào)及淄博市開發(fā)辦近幾年市場(chǎng)需求開展情況 近幾年周村商品房需求量逐年上升，特別是年后，需求被激發(fā)，商品房年消化量迅速上升，顯現(xiàn)周村旺盛的購(gòu)買力。近幾年周村房?jī)r(jià)走勢(shì) 近幾年周村房?jī)r(jià)開展不斷緩慢，但年忽然劇漲，從年的元/平方米升到年-季度的元/平方米，房?jī)r(jià)開展勢(shì)頭強(qiáng)勁，估

14、計(jì)年周村房?jī)r(jià)將會(huì)有新的突破。、全區(qū)商品房銷售情況分析完成投資情況 各區(qū)縣完成投資及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣完成投資億元.所占比重%.同比增長(zhǎng)%.-.-.-.-.年一至三季度，周村區(qū)合計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資.億元，同比增長(zhǎng)-. %，完成投資額居各區(qū)縣投資的第四位。他們看到之所以會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要是由于在、年周村區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛開展，市場(chǎng)供應(yīng)量增大，年反而變成以市場(chǎng)消化為主的階段。商品房施工面積年一至三季度，周村區(qū)商品房施工面積.萬(wàn)，同比增長(zhǎng).%。其中新開工面積.萬(wàn)，占施工面積.%比例。 淄博市各區(qū)縣施工面積、新開工面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周

15、村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣施工面積(萬(wàn)).所占比重%.同比增長(zhǎng)%.-.新開工面積(萬(wàn)).所占比重%.商品房開工面積年一至三季度周村開工面積.萬(wàn)，同比增長(zhǎng).%，開工面積占施工面積.%。年周村房地產(chǎn)市場(chǎng)一改-年頹勢(shì)，迅速開展，開工面積與銷售面積都呈現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。 各區(qū)縣開工面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣開工面積萬(wàn).所占比重%.同比增長(zhǎng)%.-.-.-.()實(shí)踐銷售面積年一至三季度淄博全市實(shí)踐銷售面積.萬(wàn)，同比增長(zhǎng).%。其中住宅.萬(wàn)，同比增長(zhǎng).%；辦公樓.萬(wàn)，同比下降.%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房.萬(wàn)，同比增長(zhǎng).%。年-季度周村區(qū)商品房實(shí)踐銷售面積達(dá).萬(wàn)平方米，在淄博市各區(qū)縣

16、里位居第三。同比增長(zhǎng)比率為.%居于第二位。 各區(qū)縣實(shí)踐銷售面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣銷售面積(萬(wàn)).所占比重%.同比增長(zhǎng)%.-.-.()預(yù)售面積年一至三季度周村區(qū)商品房預(yù)售面積為.萬(wàn)，同比增長(zhǎng).%，增長(zhǎng)率居于各區(qū)縣的第二位，在淄博市市區(qū)及其它區(qū)縣都大幅下跌的情勢(shì)下，周村區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)年仍堅(jiān)持強(qiáng)有力的開展趨勢(shì)，反響出周村的市場(chǎng)開展?jié)摿Α?各區(qū)縣預(yù)售面積及所占比同重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣面積(萬(wàn)).所占比重%.同比增長(zhǎng)%-.-.-.-.全區(qū)商品房銷售價(jià)錢分析一至三季度淄博全市新建商品住宅預(yù)售平均單價(jià)元/上半年元/，去年同期元/

17、，淄博市新建商品住宅銷售價(jià)錢在受開發(fā)建立本錢提高、部分樓盤質(zhì)量提升的帶動(dòng)，價(jià)錢整體呈小幅上漲的勢(shì)頭，同比增長(zhǎng).%。周村區(qū)一至三季度住宅預(yù)售價(jià)錢增幅較小，主要是城區(qū)北部區(qū)域低價(jià)位住宅銷售量增大的影響，但是中心城區(qū)及東部新區(qū)位置較好的高質(zhì)量樓盤價(jià)錢依然呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，中心大部分樓盤均價(jià)在-元/左右。淄博市各區(qū)縣的預(yù)售住宅的平均單價(jià)如下表。 各區(qū)縣商品住宅預(yù)售價(jià)錢元/區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣年-季度年-季度二、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)分析隨著周村區(qū)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整的加快，周村、年把東部新區(qū)建立、舊村改造作為城市開展的重點(diǎn)，年周村政府開場(chǎng)加速中部城區(qū)“舊城改造工程，新建小區(qū)一改以往根

18、底設(shè)備落后、外立面陳舊的局面，相繼出現(xiàn)了嘉源一品，城市經(jīng)典，康城麗都等配套完善、小區(qū)環(huán)境良好的居住社區(qū)，這些工程根本圍繞中心城區(qū)展開規(guī)劃，房?jī)r(jià)雖比其他區(qū)域高出元之多，但產(chǎn)品不斷遭到市場(chǎng)的追捧，購(gòu)買力旺盛，從而帶動(dòng)了中心城區(qū)的城市建立。未來(lái)幾年，中心城區(qū)的根底設(shè)備投資將會(huì)逐漸加大，這將使該地域的區(qū)域環(huán)境和區(qū)域容顏發(fā)生質(zhì)的改動(dòng)，受這種大趨勢(shì)大環(huán)境的影響工程周邊區(qū)域的潛在價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)對(duì)周村區(qū)房地產(chǎn)開展歷程及年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，對(duì)周村區(qū)、年房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)作出以下預(yù)測(cè)： = * GB 市場(chǎng)開展穩(wěn)定，需求將平穩(wěn)增長(zhǎng)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片熾熱，而政府又接連出臺(tái)宏觀政策加以調(diào)控的情勢(shì)下，自住需求為主

19、的周村房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)開展，目前年全年數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，估計(jì)年消化量將突破萬(wàn)平方米，未來(lái)三年市場(chǎng)平均消化量將堅(jiān)持在-萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程和周村規(guī)劃人口的迅速添加，周村今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開展的趨勢(shì)是不可阻撓的。小高層住宅產(chǎn)品的開場(chǎng)有待市場(chǎng)接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對(duì)“大盤將出現(xiàn)。 = * GB 產(chǎn)品質(zhì)量將進(jìn)一步提高隨著行業(yè)的開展，周村房地產(chǎn)開展也呈良性開展態(tài)勢(shì)。品牌地產(chǎn)開場(chǎng)逐鹿周村。眾多開發(fā)商將建造出越來(lái)越多質(zhì)量?jī)?yōu)良、規(guī)劃科學(xué)、景觀優(yōu)美的房子，從總體上推進(jìn)和提高群眾的居住生活質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建立要求也將得到提高。 = * GB 年市場(chǎng)投資減半，未來(lái)市場(chǎng)情況看

20、好數(shù)據(jù)顯示，年供應(yīng)量多萬(wàn)平方米，而未來(lái)周村一級(jí)市場(chǎng)即土地的供應(yīng)量將有所減少。隨著周村區(qū)年房地產(chǎn)的平穩(wěn)開展，周村區(qū)現(xiàn)聚集東部新區(qū)多數(shù)工程，包括康信房地產(chǎn)在建的“凱旋城， 恒豐房地產(chǎn)的“盛世豪庭等工程，如今均以消化現(xiàn)有房源為主，本案入市時(shí)，面臨的市場(chǎng)環(huán)境看好。年-季度周村區(qū)商品房開發(fā)情況主要目的面積：萬(wàn)/金額：億元、完成房地產(chǎn)開發(fā)投資金額.、商品房屋施工面積.、房品房屋開工面積.、商品房銷售面積.、商品房銷售額.、商品房銷售均價(jià)(元/)(數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市開發(fā)辦) = * GB 商品房?jī)r(jià)錢仍有開展空間年，周村房?jī)r(jià)開展較快，主要是由于中心城區(qū)及新政務(wù)中心的多個(gè)工程帶動(dòng)，從周村區(qū)年-月商品住宅房均價(jià)為元

21、/平方米商品銷售均價(jià)與各地方的比較可以看出，周村區(qū)住宅價(jià)錢處于中游程度，另從目前周村在售樓盤銷售情況看，周村對(duì)此房?jī)r(jià)仍具有一定的接受才干，未來(lái)隨著產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升，周村房?jī)r(jià)仍有一定的開展空間。第三部分 周村競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查、嘉源一品工程概述：位于周村站北路號(hào)(一四八醫(yī)院東側(cè)),由淄博嘉源房地產(chǎn)開發(fā)投資建立，總建筑面積.,規(guī)劃棟多層,棟小高層,現(xiàn)兩棟高層已呈現(xiàn)。首創(chuàng)淄博躍式景觀園區(qū)設(shè)計(jì)，小區(qū)庭院整體提升，人車分流純粹徹底。銷售進(jìn)度：年月日開盤，總體銷售率在%以上，均價(jià)元/，剩余房源均價(jià)在-元/，停車位元/個(gè)，車庫(kù)元/，貯藏室元/。多層五樓元/，送閣樓。年月交房。戶型設(shè)計(jì)：面積范圍

22、-，兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)，以兩室為主，復(fù)式、平層設(shè)計(jì)。戶型面積范圍戶數(shù)兩室兩廳一衛(wèi)/三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)/主力客群：機(jī)關(guān)單位及具有一定實(shí)力的個(gè)體商戶。交房規(guī)范：小區(qū)內(nèi)配置車輛自動(dòng)閘門系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)周圍紅外線防盜系統(tǒng)，夜間電子巡更系統(tǒng)及草坪音響系統(tǒng)。封鎖式物業(yè)管理，小時(shí)保安，小時(shí)保潔。社區(qū)內(nèi)平米中央景觀公園，尊貴稀有，庭院內(nèi)人車分流。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：位置相對(duì)優(yōu)越，周邊配套齊全，臨一四八醫(yī)院，金百盛購(gòu)物中心，金源商場(chǎng)，門前有路，路公交車經(jīng)過(guò)。開發(fā)商嘉源房產(chǎn)是一家以誠(chéng)信、務(wù)虛而著稱的實(shí)力性企業(yè)。但是該樓盤房?jī)r(jià)偏高，且小區(qū)規(guī)模小，生活氣氛不濃重。、新北馨居工程概略：

23、位于周村新建路北，實(shí)驗(yàn)幼兒園以南，由天同房地產(chǎn)開發(fā)投資興建，由六棟多層組成，其中四棟已成型。三層以下為拆遷戶住宅，四層及以上對(duì)外銷售。銷售進(jìn)度：整體銷售率為%，剩余房源均價(jià)，四層元/，五樓元/，送閣樓。車庫(kù)元/，貯藏室元/。物業(yè)管理費(fèi).元/月。年月交房。戶型設(shè)計(jì)：，兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)，以兩室為主，平層設(shè)計(jì)。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室兩廳一衛(wèi)/%三室兩廳一衛(wèi)/%主力客群：拆遷戶以及附近居民交房規(guī)范：廚衛(wèi)精裝修，小區(qū)智能化設(shè)備，遠(yuǎn)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)保安，全封鎖式管理，為業(yè)主提供周到的平安保證。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：地處周村西城中心，主干道新建路與古商業(yè)大街交匯處，周邊配套成熟，交通便利，教

24、育氣氛濃重。且戶型及面積多樣，滿足不同收入階層需求。但是其付款方式有局限性，不允許銀行貸款。、凱旋城工程概略：位于正陽(yáng)路與機(jī)場(chǎng)路交匯處，由淄博康信房地產(chǎn)開發(fā)投資興建，一期由四棟多層，四棟高層組成，均已成型。二期規(guī)劃為棟左右，現(xiàn)已開場(chǎng)接受預(yù)定。為周村第一大盤，占地萬(wàn)平米，交融歐式建筑元素精華，法式景觀園林等建筑方式，倡導(dǎo)法蘭西上流生活風(fēng)范。銷售進(jìn)度：一期已售%左右，銷售均價(jià)為元/，剩余房屋價(jià)錢在-，停車位元/個(gè)，貯藏室元/。二期暫未定價(jià)。年月日開盤，部分正在交房。戶型設(shè)計(jì)：，均為三室兩廳兩衛(wèi)的套三房，一梯兩戶，平層設(shè)計(jì)。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比三室兩廳兩衛(wèi)/%主力客群：政府機(jī)關(guān)及高端銷費(fèi)人

25、群交房規(guī)范：廚衛(wèi)精裝修，%純綠化，最大樓間距為米，小高層米層高，小區(qū)采用法式園林設(shè)計(jì)手法，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?duì)稱式規(guī)劃，采用浮雕、廊柱、雕塑、噴泉、廣場(chǎng)、路燈等建筑元素，并配以花草、樹木做立體綠化烘托，設(shè)計(jì)有網(wǎng)球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等設(shè)備。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：西臨周村城市迎賓大道正陽(yáng)路黃金分割點(diǎn)，南臨城市主干道機(jī)場(chǎng)路，距區(qū)政務(wù)中心數(shù)步之遙，升值潛力不可限量。周村首個(gè)法蘭西風(fēng)情社區(qū)，具有強(qiáng)大吸引力。但是距周村區(qū)中心商圈較遠(yuǎn)，購(gòu)物不太方便。、城市經(jīng)典工程概略：位于絲綢路與青年路交匯處以北，由淄博嘉居祥置業(yè)投資建立，建筑面積達(dá)，一期建有五棟多層，均已成型。樓間距米。小區(qū)位于城市中心位置，享用著“分鐘都市生活圈的便

26、利。周村城市經(jīng)典住宅小區(qū)一期工程位于絲綢路號(hào)，占地面積平方米，建筑面積平方米，共五幢住宅樓銷售進(jìn)度：已售%，剩余房源均價(jià)為元/，起價(jià)元/，閣樓單獨(dú)銷售。貯藏室元/。年月日開盤，年三月交房。戶型設(shè)計(jì)：，兩室或三室，以兩室為主。平層設(shè)計(jì)。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室兩廳一衛(wèi)/%三室兩廳一衛(wèi)/%主力客群：周村周邊村民以及工薪階層。交房規(guī)范：磚混主體構(gòu)造，層高.米，高檔外墻磚與外墻裝飾涂料結(jié)合。半地上車庫(kù)。外窗：雙層玻璃樓梯間和后陽(yáng)臺(tái)除外。由熱力公司直接供暖的地暖社區(qū)，分戶控制；前陽(yáng)臺(tái)：塑鋼全落地玻璃大窗，單獨(dú)設(shè)一路上、下水，可安放洗衣機(jī)，洗衣涼衣更方便，很好地做到了干濕分別；樓梯間：不銹鋼欄桿

27、扶手，踏步及平臺(tái)貼大理石；配套：水、電、暖、天然氣、有線電視配套齊全，專業(yè)物業(yè)管理；小時(shí)中央監(jiān)控系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；遠(yuǎn)紅外圍墻防翻越監(jiān)控系統(tǒng)等等各種先進(jìn)的設(shè)備優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：由熱力公司直接供暖的地暖小區(qū)；首創(chuàng)人車分流系統(tǒng)。樓盤所處位置優(yōu)越，交通便利，配套完善，酒店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等觸手可及。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀，規(guī)劃合理，有效運(yùn)用空間大，滿足工薪階層需求。但是左右的大戶型沒(méi)有。、康城麗都工程概略：該工程位于周村區(qū)新建路與東街步行街交界處東南部，西鄰東街商業(yè)街，東靠周村公園，北臨新建路，占地面積平方米，建筑面積平方米，是由山東康誠(chéng)偉業(yè)集團(tuán)投資興建的大型復(fù)合型高檔樓盤，是淄博市和周村區(qū)政府確定的年商貿(mào)

28、流通重點(diǎn)建立工程。建有兩棟高層、，均為一梯三戶，已交房。其中層為商鋪，層及以上是住宅。銷售進(jìn)度：已售%，工程均價(jià)元/平方米，剩余房源均價(jià)為元/，車位/個(gè)，貯藏室每間萬(wàn)左右，面積為。物業(yè)費(fèi).元/月。年月日，年月交房。戶型設(shè)計(jì)：戶型以套三雙廳為主，兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳三種戶型。平層設(shè)計(jì)。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室兩廳一衛(wèi)%三室兩廳一衛(wèi)%四室兩廳兩衛(wèi)/%主力客群：周村商戶及高端客戶群體。交房規(guī)范：外墻采用部分玻璃幕墻與高級(jí)外墻涂料相結(jié)合并點(diǎn)綴鐵藝欄桿，與周邊建筑相協(xié)調(diào)，與原步行街風(fēng)格一致，地下一層可做商用、停車場(chǎng)，設(shè)電梯直通高層住宅，且兩棟高層住宅單獨(dú)入口，與商業(yè)人流防止交叉。住宅層

29、高.米。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：位于周村區(qū)商業(yè)繁華地段，臨步行街，銀座商場(chǎng)，購(gòu)物方便。東靠人民公園，環(huán)境優(yōu)美。但該樓盤僅有三個(gè)戶型，選擇余地小，且其陽(yáng)臺(tái)為半封鎖式。、晨曦苑工程概略：位于太和路管莊路北，連周村東部新區(qū)、與政務(wù)中心只需米之遙，東靠淄博新區(qū)，北靠張周路，南靠濟(jì)青公路.小區(qū)占地多畝，規(guī)劃建立多層住宅樓四棟戶，容積率.，綠地率不小于%，建筑密度不大于%，車庫(kù)、貯藏室面積合計(jì)。由惠通房地產(chǎn)開發(fā)投資建立，小區(qū)規(guī)劃為四棟+多層，均為一梯兩戶。沿街兩棟二層建有.米長(zhǎng)的平臺(tái)，元/。銷售進(jìn)度：%已售完，剩余房源銷售均價(jià)為元/，起價(jià)元/，最高價(jià)元/。一層均為車庫(kù)，元/，面積。買六樓贈(zèng)送閣樓。年月日開盤，現(xiàn)已交房

30、。戶型設(shè)計(jì)：，兩室一廳、兩廳，三室兩廳，以兩室兩廳為主。平層設(shè)計(jì)。 戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室一廳一衛(wèi)%兩室兩廳一衛(wèi)/%三室兩廳一衛(wèi)/%主力客群：周村本地,王村村民，心思價(jià)位中等程度購(gòu)房者。交房規(guī)范：磚混構(gòu)造MM外墻層高.M。底層車庫(kù)、貯藏室。天然氣采暖，雙路供熱；水表出戶，分戶控制；不銹鋼扶手、樓梯踏步為花崗巖；外窗為中空玻璃；UPVC聚氯乙烯管材。各種配套設(shè)備按規(guī)范要求配套齊全。封鎖式管明智能監(jiān)控、電子巡更、樓宇可視對(duì)講、小時(shí)保安巡更、小時(shí)保潔綠化。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：在價(jià)錢上占有絕大優(yōu)勢(shì)，吸引附近村民及王村居民前來(lái)購(gòu)買。小區(qū)外觀設(shè)計(jì)美觀，采取封鎖式管理。但是位置偏東，小區(qū)處于村落之間，周

31、邊環(huán)境雜亂，且配套不齊全。、盛世豪庭工程概述：盛世豪庭由山東恒豐房地產(chǎn)開發(fā)承建，是區(qū)政府確定的周村居住小區(qū)規(guī)劃建立管理的示范工程，小區(qū)坐落于周村新城區(qū)中心位置，在正陽(yáng)路以東、機(jī)場(chǎng)路以南、青年路以北與新區(qū)政府為鄰。盛世豪庭總規(guī)劃占地面積.公頃，總投資.億元，其中總建筑面積平方米。工程單體個(gè)，其中以六層的多層住宅和層的小高層為主，容積率為.，綠化率為.%，規(guī)劃總戶數(shù)戶，規(guī)劃總?cè)丝谌?，是周村高檔住宅小區(qū)之一，也是智能化管理小區(qū)。銷售進(jìn)度：一期年月日開盤，現(xiàn)正交房。銷售率在%左右，剩余房源銷售均價(jià)在元/，車庫(kù)在元/。戶型設(shè)計(jì)：面積范圍-，平層構(gòu)造。主力戶型為三室二廳。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室

32、兩廳一衛(wèi)/%三室兩廳一衛(wèi)%三室兩廳兩衛(wèi)%交房規(guī)范：全部采用明廳明衛(wèi)設(shè)計(jì)，南客廳推拉式落地窗。三七厚的墻外加三公分厚的苯板保溫層，雙層玻璃塑鋼窗，節(jié)能建筑規(guī)范，節(jié)約生活本錢%；社區(qū)全封鎖式物業(yè)管理，智能化三重防護(hù)，二十四小時(shí)保安巡視，社區(qū)保潔、園林維護(hù)，管家式效力優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：周邊有鳳鳴小學(xué)、周村三中等教學(xué)園區(qū)，也是智能化管理小區(qū)，選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司。缺乏之處，交通不便，購(gòu)物不方便。.金周花苑工程概述：位于東門路與恒星路交匯處, 由淄博利民房地產(chǎn)開發(fā)投資興建。一期僅一棟多層，共七層，年月份交房。現(xiàn)有戶，如今一期在售。二期年開場(chǎng)建，共四棟多層。銷售進(jìn)度：總體銷售率在%左右，剩余房源銷售均價(jià)在元/，車

33、庫(kù)在元/。如今售，年月交房。戶型設(shè)計(jì)：面積范圍-，有兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)，平層構(gòu)造。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室兩廳一衛(wèi)/%三室兩廳一衛(wèi)%主力客群：企業(yè)職工以及附近居民。交房規(guī)范：地板采暖系統(tǒng)，外墻為高檔彩色外墻磚，單元對(duì)講門禁系統(tǒng)，高檔花崗巖踏步樓梯，不銹鋼扶手，廚衛(wèi)精裝修，獨(dú)立油煙道，獨(dú)立太陽(yáng)能管道。層高米。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：小區(qū)戶型緊湊，獨(dú)創(chuàng)屏風(fēng)式入戶。金牌物業(yè)管理，高檔景觀設(shè)計(jì)。缺乏之處，位置偏北，周邊配套不是很齊全,間隔 市中心較遠(yuǎn)。.旺龍花園工程概述：旺龍花園位于周村南北景觀大道正陽(yáng)路的北段西側(cè)，總建筑面積約萬(wàn)平米。小區(qū)全部為多層住宅，“戶戶花園，進(jìn)家先進(jìn)花園的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念，

34、開創(chuàng)了周村“錯(cuò)層花園洋房的先河，引領(lǐng)了周村全新居住理念的方向。銷售進(jìn)度：總體銷售率在%左右，剩余房源銷售均價(jià)在元/，二樓在元/，三樓在元/。戶型設(shè)計(jì)：面積范圍-，有兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)，平層構(gòu)造，也有錯(cuò)層設(shè)計(jì)。戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比兩室兩廳一衛(wèi)/%三室兩廳一衛(wèi)/%交房規(guī)范：電視監(jiān)控，紅外線周界報(bào)警，天然氣寬帶入戶，入庭見水景噴泉。年月開盤，年月日交房。主力客群：行政機(jī)關(guān)任務(wù)人員。交房規(guī)范：底層車庫(kù)、貯藏室。天然氣，寬帶入戶。塑鋼全落地玻璃大窗，電視監(jiān)控，紅外線周界報(bào)警，電子巡更。優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：在戶型設(shè)計(jì)上充分表達(dá)人文精神，以方正適用為基準(zhǔn)，小區(qū)外觀設(shè)計(jì)好，錯(cuò)層設(shè)計(jì)新穎。缺乏之處，所

35、在位置交通不是很便利、三金房地產(chǎn)開發(fā)工程工程概略：工程位于淄博市周村區(qū)新建中路號(hào)，東側(cè)緊鄰銀座超市，西側(cè)為東街步行街，南面即是周村人民廣場(chǎng)，工程地理位置優(yōu)越，該工程由山東三金玻璃機(jī)械自組開發(fā)公司所開發(fā)建立，現(xiàn)該地塊還是山東三金玻璃機(jī)械辦公樓、廠房所在地如今該廠依然在正常消費(fèi)之中，方案年月低月中旬廠區(qū)開場(chǎng)搬遷。其他情況：因在規(guī)劃局并沒(méi)有獲得該工程相關(guān)信息，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)了解到該工程工程圖紙已設(shè)計(jì)完成，圖紙由無(wú)錫一家設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，該工程位于本案附近，且同樣臨近人民廣場(chǎng)，未來(lái)對(duì)本案具有較大的要挾，但目前從其現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，其拆搬遷到施工建立還有較長(zhǎng)時(shí)間，本案應(yīng)趕在該工程之前入市，獲得市場(chǎng)先機(jī)。今后，我司將會(huì)親密

36、關(guān)注、跟蹤該工程進(jìn)展情況。、沃爾德房地產(chǎn)開發(fā)工程工程概略：工程位于淄博市周村區(qū)絲綢路以東，機(jī)場(chǎng)路以北，工程地理位置較普通，該工程由沃爾德房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建立，現(xiàn)該地塊是雄鷹巾被廠，該廠已破產(chǎn)，經(jīng)過(guò)了解該廠已將土地賣出，只是買家還沒(méi)有將土地金完全付清，詳細(xì)開發(fā)時(shí)間被訪者不詳。其他情況：此開發(fā)商在淄川開發(fā)過(guò)工程，其企業(yè)聲譽(yù)較差，該工程也因在規(guī)劃局并沒(méi)有獲得該工程相關(guān)信息，沒(méi)有獲得有價(jià)值的信息，該工程距實(shí)踐建立開發(fā)仍有較長(zhǎng)時(shí)間，在今后的協(xié)作中我司會(huì)繼續(xù)跟蹤該工程開發(fā)情況。二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案橫向分析、工程規(guī)模目前主要市場(chǎng)供應(yīng)量約萬(wàn)，大部分為多層的小型社區(qū)，占地面積相對(duì)比較少，總建面積大部分在.-萬(wàn)平米之間，其

37、中以凱旋城為代表的大社區(qū)總建在萬(wàn)平米以上，為周村第一大盤。工程稱號(hào)占地面積總建面積規(guī)劃用途備注嘉源一品/.多層、小高層兩棟多層、兩棟小高層新北馨居 /多層有六棟多層組成凱旋城多層、高層一期四棟多層，四棟高層，二期有棟組成城市經(jīng)典多層有棟多層組成康城麗都商業(yè)、小高層兩棟高層-層為商業(yè)晨曦苑多層有四棟多層組成 旺龍花園/多層全部為多層住宅金周花苑/多層-有棟多層組成-盛世豪庭多層、小高層/普利艾倫莊園別墅為主棟獨(dú)棟/棟雙拼/棟連排疊拼小計(jì)約約萬(wàn) /、建筑規(guī)劃區(qū)域在推工程以-層建筑為主，以多層為主，小高層為輔，多數(shù)因規(guī)模要素，建筑陳列較簡(jiǎn)單。多數(shù)工程僅有簡(jiǎn)單草坪綠化，園林綠化較普通，以凱旋城、旺龍花

38、園規(guī)劃質(zhì)量為最高，而以別墅為代表的普利艾倫莊園主打造自然景觀與山地景觀相結(jié)合做到人景合一。()區(qū)域工程多依賴于社區(qū)周邊配套，本身配套較少，還是以大社區(qū)為代表的凱旋城配套較為完善。()大部分社區(qū)都設(shè)有電子監(jiān)控系統(tǒng)與相應(yīng)的保安巡查，為業(yè)戶提供最平安的保證。工程稱號(hào)建筑形狀綠化及園林社區(qū)配套嘉源一品有兩棟多層、兩棟高層組成首創(chuàng)淄博躍式景觀園區(qū)設(shè)計(jì)，人車分流純粹徹底。封鎖市管理，有平米的中央景觀公園新北馨居有棟層多層組成綠化無(wú)特征小區(qū)智能化設(shè)備，遠(yuǎn)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)保安，全封鎖式管理，凱旋城一期四棟多層、四棟高層組成。二期規(guī)劃為棟左右。%純綠化，最大樓間距為米，首個(gè)法蘭西風(fēng)情社區(qū)，設(shè)計(jì)有網(wǎng)球場(chǎng)、健身

39、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等設(shè)備。城市經(jīng)典建有五棟多層樓間距米地暖小區(qū)，首創(chuàng)人車分流系統(tǒng)，周邊配套比較完善康城麗都建有兩棟高層-層為商業(yè)規(guī)模不大，綠化率不高緊鄰臨步行街，銀座商場(chǎng)，購(gòu)物方便。東靠人民公園，環(huán)境優(yōu)美。晨曦苑小區(qū)規(guī)劃為四棟+多層，均為一梯兩戶。綠地率不小于%，建筑密度不大于%封鎖式管明智能監(jiān)控、電子巡更、樓宇可視對(duì)講、小時(shí)保安巡更、小時(shí)保潔綠化。旺龍花園有棟多層組成“戶戶花園，進(jìn)家先進(jìn)花園的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念，開創(chuàng)了周村“錯(cuò)層花園洋房的先河。電視監(jiān)控，紅外線周界報(bào)警，電子巡更。金周花苑一期一棟多層，共七層，二期共四棟多層。簡(jiǎn)單綠化，無(wú)特征地板采暖系統(tǒng)、金牌物業(yè)管理盛世豪庭工程單體個(gè)，其中以六層的多

40、層住宅和層的小高層為主容積率為.，綠化率為.%，社區(qū)全封鎖式物業(yè)管理，智能化三重防護(hù)，二十四小時(shí)保安巡查，園林維護(hù)，管家式效力是周村高檔住宅小區(qū)之一普利艾倫莊園棟獨(dú)棟/棟雙拼/棟連排疊拼自然景觀與山地景觀相結(jié)合，萌山風(fēng)景區(qū)近在周邊周界防備、電視監(jiān)控、入口車輛進(jìn)出控制。、產(chǎn)品戶型市場(chǎng)供應(yīng)量最大的為三房，面積在-，可占到總量的%，兩房的面積在-/，占到%，四房的體量較少面積在-，僅為%。工程稱號(hào)兩房三房四房小計(jì)梯戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)嘉源一品-/一梯兩戶、三戶新北馨居-/-/ /一梯兩戶凱旋城/-/一梯兩戶城市經(jīng)典-/一梯兩戶康城麗都/一梯兩戶晨曦苑-/一梯兩戶旺龍花園-/一梯兩戶金周花苑-

41、/一梯兩戶-盛世豪庭-/一梯兩戶小計(jì)-一梯兩戶、產(chǎn)品價(jià)錢以絲綢路與新建路為主干道的樓盤價(jià)位相對(duì)比較高，如嘉源一品、康城麗都等為代表的價(jià)位在-元以小高層為主。偏離此中心的價(jià)位逐漸降低，均價(jià)在-元以多層為主之間，以別墅為代表的普利艾倫莊園價(jià)位在元/。工程稱號(hào)嘉源一品新北馨居凱旋城城市經(jīng)典康城麗都晨曦苑旺龍花園金周花苑盛世豪庭普利艾倫莊園均價(jià)元/F：多層：小高層F：、銷售情況總體銷售情況大部分樓盤開盤的時(shí)間在年底至年月，銷售已繼續(xù)一年以上并且銷售率平均在%以上，兩房與三房的銷售進(jìn)度根本持平，除凱旋城，大部分樓盤已處于尾盤，市場(chǎng)上暫無(wú)新的樓盤上市，但市場(chǎng)需求仍很旺盛。工程稱號(hào)開盤時(shí)間交房時(shí)間住宅銷售情

42、況總體銷售情況易/滯銷情況嘉源一品年月日 年月總體銷售%以上/新北馨居/年整體銷售率為%各戶型銷售均較樂(lè)觀凱旋城年月日/一期已售%左右，二期暫未定價(jià)三室兩廳兩衛(wèi)的戶型銷售情況好城市經(jīng)典年月日 年月銷售率到達(dá)%兩室兩廳銷售情況好，三室兩廳受冷落康城麗都年月日年月銷售率到達(dá)%銷售情況非常好-晨曦苑年月日曾經(jīng)交房銷售率到達(dá)%銷售情況良好旺龍花園年月年月銷售率在%左右銷售情況良好金周花苑/年月總體銷售率在%左右銷售情況不佳盛世豪庭年月日曾經(jīng)交房一期銷售率在%銷售情況良好普利艾倫莊園年月日.一期上半年二期年消化套 年消化套銷售情況普通各種戶型銷售情況工程稱號(hào)兩房三房四房小計(jì)供應(yīng)已售供應(yīng)已售供應(yīng)已售供應(yīng)已

43、售嘉源一品/新北馨居-/凱旋城-/城市經(jīng)典/康城麗都晨曦苑/旺龍花園/金周花苑/盛世豪庭/小計(jì)從圖表可以看出，市場(chǎng)供應(yīng)主要以兩房與三房為主，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，銷售率均可到達(dá)%；四房的需求相對(duì)較弱。、客群情況區(qū)域市場(chǎng)客群以本地人為主，生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民生意人均有。職業(yè)類型上，企事業(yè)單位、政府部分、個(gè)體戶私營(yíng)業(yè)主及市區(qū)任務(wù)的白領(lǐng)等是主要的客群；置業(yè)類型上，自住需求非常突出，占絕對(duì)比重，而投資置業(yè)者比例低，度假型需求在本區(qū)域亦不明顯。工程稱號(hào)客群來(lái)源職業(yè)類型置業(yè)類型嘉源一品以本地居民為主機(jī)關(guān)單位及具有一定實(shí)力的個(gè)體商戶。自住需求者新北馨居拆遷戶以及附近居民自住需求者凱旋城以本地居民為主政府機(jī)關(guān)人

44、群、白領(lǐng)、企事業(yè)單位員工自住需求相對(duì)較突出，投資比例在以內(nèi)城市經(jīng)典以周邊附近村民為主工薪階層自住需求者康城麗都以本地商人為主周村商戶及高端客戶群體自住需求相對(duì)較突出，投資比例在以內(nèi)晨曦苑周村本地,王村村民中等收入家庭為主自住需求者旺龍花園以本地居民為主行政機(jī)關(guān)任務(wù)人員自住需求者金周花苑工程附近的村民企業(yè)職工自住需求者盛世豪庭以本地居民為主中等收入家庭為主自住需求者普利艾倫莊園以張店區(qū)、周村區(qū)為主高端群體自住需求者、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：總體而言，市場(chǎng)供應(yīng)上，目前本區(qū)域工程規(guī)模多較小，在產(chǎn)品及園林質(zhì)量上多較普通，以多層建筑為主，戶型以兩房與三房為主。市場(chǎng)消化上，多層價(jià)錢在-元/左右，小高層在-元/，三房

45、面積在-較為暢銷。客群構(gòu)造上，以本地人為主，周村生意人、政府及行政機(jī)關(guān)任務(wù)人員、周邊縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。隨著周村區(qū)的建立及房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸推進(jìn)，本區(qū)域?qū)儆谥行某菂^(qū)、商業(yè)中心區(qū)市場(chǎng)開發(fā)的熱度將逐漸呈現(xiàn)，就目前的區(qū)域市場(chǎng)情況而言，本案具備良好的市場(chǎng)開展時(shí)機(jī)。第四部分 工程住宅客戶群?jiǎn)柧碚{(diào)查與分析為了更好地對(duì)工程有更為明晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，也為了使工程的整體定位有科學(xué)根據(jù)，他們采用了抽樣問(wèn)卷調(diào)查的方式。以下是本次市調(diào)的根本情況。一、市場(chǎng)調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告闡明工程稱號(hào)：淄博美達(dá)集團(tuán)周村工程入戶問(wèn)卷調(diào)查抽樣方式：分區(qū)配額隨機(jī)抽樣調(diào)查對(duì)象：年齡在-歲之間的周村地域消費(fèi)者；未來(lái)到年有購(gòu)房方案；在家庭購(gòu)房中屬于

46、決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā)/建筑公司、房產(chǎn)銷售/咨詢效力機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司任務(wù)；被調(diào)查者家庭平均年收入在萬(wàn)元以上；執(zhí)行地點(diǎn)：周村城區(qū)考核結(jié)果：調(diào)查詢卷：份作廢問(wèn)卷：份有效問(wèn)卷：份二、調(diào)查結(jié)果分析一、消費(fèi)體驗(yàn)及影響購(gòu)買決策要素Q、被調(diào)查者目前的居住情況？闡明：本人購(gòu)買商品住宅的超越半數(shù).%，其次是福利房經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房.%，再次為單位分配的宿舍.%。啟示：被調(diào)查者大部分是二次置業(yè)者、換房一族。Q、被調(diào)查者何時(shí)入??？闡明：年后入住.%，其次是-年.%，再次是-年.%，入住時(shí)間比較分散，差別不顯著。啟示：此題與上題結(jié)果一致，該客群多為換房一族。Q、被調(diào)查者

47、現(xiàn)居住房的面積？闡明：-平米占據(jù)較多.%，其次是-平米.%，再次是-平米.%，數(shù)據(jù)分布多集中在-平米之間。Q、被調(diào)查者現(xiàn)居住房是幾室?guī)讖d？闡明：兩室一廳，三室兩廳占比例最大，二者接近%，其次是兩室兩廳、三室一廳，占比例約為%，目前被調(diào)查者的居住條件均較普通，是其換房一族的特征之一。啟示：目前被調(diào)查者的居住條件均較普通，追求更溫馨的居住條件，是換房一族的特征之一。Q、被調(diào)查者最想在何處購(gòu)買住宅?闡明：選擇周村東區(qū)和周村中心區(qū)的人數(shù)最多，占比例約為%，其他比例較為分散，且較小。啟示：周村東區(qū)樓盤也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他們應(yīng)加以關(guān)注。Q、被調(diào)查者最想購(gòu)買何種類型的住宅？闡明：選擇多層層以下的人數(shù)

48、接近一半，其次是小高層層以下，占.%，其他分布較為分散。啟示：選擇小高層和高層的人群也有接近%，所以這部分客戶不容忽視。另外，層以上接受程度較差，不宜建太高的樓層。Q、被調(diào)查者購(gòu)買住宅的用途？闡明：選擇本人常住占近%，其他比例較少。啟示：目前周村市場(chǎng)投資比率較低，市場(chǎng)不存在房產(chǎn)泡沫，未來(lái)住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響極小。Q、被調(diào)查者最想購(gòu)買的住宅戶型？闡明：三室兩廳比例達(dá).%，其次是三室一廳，再次是兩室兩廳、兩室一廳，比例約為%。啟示：此題與Q是開展關(guān)系，三居室是被調(diào)查者的主力需求戶型，兩居室作為輔助戶型。Q、方案購(gòu)買住宅的面積？闡明：-平米占比例最高.%，其次為-平米.%，再次是-平米和-平米。

49、開發(fā)住宅時(shí)應(yīng)首先思索-平米，也可酌情思索-平米。啟示：與前面第題結(jié)論根本一致，市場(chǎng)主力戶型面積應(yīng)以-為主。購(gòu)買戶型與面積交叉分析：陰影部分為有效、合理需求。被調(diào)查者最想購(gòu)買的戶型 * 被調(diào)查者方案購(gòu)買的住宅面積 CrosstabulationCount 被調(diào)查者方案購(gòu)買的住宅面積平方米Total被調(diào)查者最想購(gòu)買的戶型獨(dú)身公寓一室一廳或一室兩廳兩室兩廳兩室一廳三室兩廳三室一廳樓中樓四室兩廳五室及五室以上別墅或雙拼聯(lián)排別墅Total從上表可以看出，合理的戶型及面積分配如下：戶型面積數(shù)量比例比例兩室一廳-.%兩室兩廳-.%三室一廳-.%三室兩廳-.%-.%-.%四室兩廳-.%別墅或雙拼、聯(lián)排別墅%Q

50、、購(gòu)房首選要素？首選購(gòu)房要素頻數(shù)每平方米單價(jià)房款總金額首期款金額月供款金額周圍的自然環(huán)境片區(qū)整體綜合籠統(tǒng)地理位置小區(qū)內(nèi)的景觀和環(huán)境周圍生活設(shè)備配套情況室內(nèi)戶型構(gòu)造建筑外觀風(fēng)格物業(yè)管理程度及效力內(nèi)容開發(fā)商品牌/實(shí)力面積房屋構(gòu)造客廳臥室朝向闡明：地理位置、每平方米單價(jià)、物業(yè)管理及周圍的自然環(huán)境為被調(diào)查者最為關(guān)注的購(gòu)房要素。啟示：本案的地理位置優(yōu)越是本案工程質(zhì)量的根底、售價(jià)的支撐點(diǎn)，但物業(yè)管理是小區(qū)質(zhì)量得以表達(dá)與提升的保證，因此工程開發(fā)時(shí)，應(yīng)特別注重小區(qū)物業(yè)管理。Q、被調(diào)查者是第幾次購(gòu)房？闡明：二次以上置業(yè)為最多，占.%；第一次購(gòu)房?jī)H為.%。啟示：與前面的結(jié)論一致，被調(diào)查者多為二次置業(yè)者，購(gòu)房閱歷較

51、豐富，因此本案應(yīng)注重每個(gè)開發(fā)細(xì)節(jié)，以綜合表達(dá)工程質(zhì)量。Q、被調(diào)查者可以接受的單價(jià)？闡明：元/平米比例最大.%，其次是元/平米以下，再次為-元/平米，比例約為%，闡明被調(diào)查者對(duì)房?jī)r(jià)期望過(guò)低。啟示：?jiǎn)蝺r(jià)在以上的曾經(jīng)占有一定比例，思索到被調(diào)查者希望價(jià)錢低的心思，可以樂(lè)觀面對(duì)此數(shù)據(jù)。 Q、被調(diào)查者可以接受的總價(jià)？闡明：%的被調(diào)查者能接受的總價(jià)在-萬(wàn)元，而能接受總價(jià)萬(wàn)以上的占到.%。啟示：本案的預(yù)期總價(jià)根本會(huì)在萬(wàn)元以上。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，周村消費(fèi)潛力較為樂(lè)觀。Q、客廳挑高.米能否會(huì)添加被調(diào)查者購(gòu)買能夠性？闡明：選擇會(huì)的接近一半，選擇不會(huì)的比例約為%，不一定的比例約為%，闡明被調(diào)查者多數(shù)以為免費(fèi)贈(zèng)送較為

52、優(yōu)惠。Q、住宅配有入戶花園能否能添加被調(diào)查者購(gòu)房能夠性？闡明：選擇會(huì)的比例約為%，不會(huì)的占.%，不一定的約占%，多數(shù)對(duì)住宅配有入住花園持贊同態(tài)度。啟示：可以思索入戶花園或露臺(tái)的規(guī)劃，以添加戶型亮點(diǎn)，添加工程賣點(diǎn)。Q、住宅哪種景觀設(shè)計(jì)較好？闡明：選擇以中國(guó)傳統(tǒng)園林為主的接近/，其次為無(wú)須特別風(fēng)格、有大面積綠化即可比例約為%，再次為以湖景人工水體為主，比例為%，故在開發(fā)住宅時(shí)對(duì)于景觀設(shè)計(jì)應(yīng)思索以上三種。啟示：景觀規(guī)劃思索中國(guó)傳統(tǒng)園林風(fēng)格，再加小區(qū)內(nèi)小水系，豐富小區(qū)內(nèi)部環(huán)境。Q、住宅內(nèi)需何種輔助用房？輔助用房頻數(shù)獨(dú)立貯藏室餐廳保姆房/工人房書房門廳/玄關(guān)健身房j闡明：.%的被調(diào)查者選擇獨(dú)立貯藏室，其

53、次書房和餐廳，三者占比例分別為.%、%，再次為健身房比例是.%。啟示：在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分思索貯藏室的設(shè)置比例，可按%設(shè)置。Q、對(duì)衛(wèi)生間數(shù)量的要求？闡明：選擇兩個(gè)的超越半數(shù)，選擇一個(gè)的比例為.%，設(shè)計(jì)時(shí)既要思索購(gòu)房者需求，又要思索購(gòu)房者接受價(jià)錢。啟示：兩居室按一個(gè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，在三居室的設(shè)計(jì)中，雙衛(wèi)應(yīng)結(jié)合戶型面積思索，建議三居室中雙衛(wèi)比例占%以上。Q、對(duì)衛(wèi)生間面積的要求？闡明：選擇都?jí)蛴眉纯傻谋壤畲鬄?，其次為都盡量寬闊.%，再次為主衛(wèi)盡量寬闊、客衛(wèi)夠用即可.%。應(yīng)重點(diǎn)思索前兩項(xiàng)。啟示：對(duì)衛(wèi)生間的要求，看出人們對(duì)住宅需求兩極分化的情況，所以，戶型面積足夠時(shí)，應(yīng)盡量保證衛(wèi)生間的質(zhì)量，而戶型面積較小

54、的，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)緊湊點(diǎn)。Q、主臥朝南還是客廳朝南？闡明：選擇主臥朝南，客廳不朝南的比例最大，約為%；選擇客廳朝南，主臥不朝南的比例為.%；故在開發(fā)住宅時(shí)應(yīng)重點(diǎn)思索“主臥朝南，客廳不朝南，也可根據(jù)部分購(gòu)房者需求，酌情思索開發(fā)客廳朝南，主臥不朝南的。啟示：可以看出，相對(duì)于客廳，購(gòu)房者更注重主臥，因此本案在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注重主人的私密空間。Q、能否需求設(shè)立私人停車位？闡明：.%的被調(diào)查者有停車需求。啟示：目前周村大多數(shù)購(gòu)房者依然傾向于選擇車庫(kù)，因此本案在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量多規(guī)劃車庫(kù)，在車庫(kù)無(wú)法滿足要求時(shí)再布置車位。Q、住宅和小區(qū)內(nèi)需求哪些智能化系統(tǒng)？智能化系統(tǒng)頻數(shù)戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)煤氣走漏報(bào)警系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)三秒自

55、動(dòng)抄集系統(tǒng)小區(qū)周邊邊境監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)電子巡更系統(tǒng)緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)闡明：作為高尚住宅小區(qū)，各類智能化系統(tǒng)配置都比較重要，也是工程質(zhì)量的細(xì)節(jié)表達(dá)。Q、室內(nèi)裝修規(guī)范？闡明：選擇全毛坯的最多比例為.%，其次是全無(wú)簡(jiǎn)單裝修，比例為.%，再次為廚衛(wèi)裝修、其他毛坯，故在建筑時(shí)應(yīng)根據(jù)詳細(xì)需求來(lái)滿足購(gòu)房者的需求。啟示：毛胚房和精裝房是主要的交房規(guī)范，另外，可思索預(yù)備部分精裝修方案?jìng)溥x。Q、最注重開發(fā)商的情況？最注重開發(fā)商的情況頻數(shù)開發(fā)商的資質(zhì)曾開發(fā)過(guò)的工程情況開發(fā)商實(shí)力信譽(yù)建筑質(zhì)量工期問(wèn)題無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)廣告不實(shí)闡明：被調(diào)查者對(duì)建筑質(zhì)量最為關(guān)注，其次為開發(fā)商的信譽(yù)。啟示：在后期推行中，他們應(yīng)竭力塑

56、造開發(fā)商優(yōu)良品牌籠統(tǒng)，并在工程建立中，運(yùn)用各項(xiàng)有效活動(dòng)與宣傳方法，讓客戶了解本案實(shí)踐工程情況，提升工程質(zhì)量。Q、被調(diào)查者最能夠的付款方式？闡明：選擇建立期分期付款的比例最大為.%，其次是銀行按揭，比例為.%，二者相差不大，第三位是一次付清。啟示：選擇貸款比例比以前做的市調(diào)比例有所下降，闡明銀行不斷加息對(duì)房貸是有影響的。另外也可以看出周村購(gòu)房者較強(qiáng)的購(gòu)房才干。Q、對(duì)于物業(yè)管理，最需求的效力？最需求的效力頻數(shù)兒童代管照顧老人電器維修鐘點(diǎn)效力代購(gòu)物品保姆效力家居清潔效力送餐效力洗衣效力保安效力其它闡明：上圖可以看出選擇最多的是保安效力，其次是電器維修、照顧老人及兒童，還有家居清潔效力。啟示：保安效力

57、是最根本的要求。要想提高工程質(zhì)量，還要添加其他效力內(nèi)容。Q、對(duì)物業(yè)管理單位的要求？闡明：選擇收費(fèi)規(guī)范中、效力規(guī)范中最大為%，其次是收費(fèi)規(guī)范高、效力規(guī)范高，比例為.%，故對(duì)于物業(yè)管理應(yīng)思索收費(fèi)規(guī)范中、效力規(guī)范中。二、區(qū)域地塊認(rèn)知Q、哪個(gè)地段最好？闡明:選擇周村中心區(qū)的人數(shù)最多，比例約占一半，其次是周村東區(qū)，比例約為%，其他比例較小，且分散。啟示：本工程曾經(jīng)占據(jù)地段的優(yōu)勢(shì)，更需求發(fā)揚(yáng)工程本身的優(yōu)勢(shì)。Q、能否會(huì)在人民廣場(chǎng)南側(cè)地塊購(gòu)買？闡明：選擇會(huì)的比例超越一半，占.%，選擇不會(huì)的為.%，可以以為開發(fā)前景較好。啟示：對(duì)地段認(rèn)可程度較高，在前期宣傳時(shí)就可以作為一個(gè)重點(diǎn)。Q、開發(fā)高層住宅，單價(jià)多少適宜？闡

58、明：選擇元/平米比例最大，為.%，其次元/平米和元/平米，二者比例和約為%，再次是-元/平米，分布較為集中，故在開發(fā)住房是應(yīng)思索單價(jià)在上范圍內(nèi)，也可開發(fā)少量高價(jià)住宅來(lái)滿足小部分的高收入者。啟示：大部份被調(diào)查者的價(jià)錢期望均比較低，本案欲塑造“周村最正確，未來(lái)推行時(shí)也將面臨較大的壓力，因此如何發(fā)明足夠的價(jià)錢支撐點(diǎn)顯得尤為重要。三、背景資料Q、被調(diào)查者的性別闡明：上圖反映出被調(diào)查者男女比例幾乎相等，沒(méi)有大的偏向。Q、被調(diào)查者的年齡？闡明：被調(diào)查者中，-歲的比例最大，為.%，其次為-歲比例為.%,再次為.%，其他比例較分散，且小。啟示：本調(diào)查結(jié)果較真實(shí)的反響了歲人群的購(gòu)房需求，而這部分人群也正是一次置

59、業(yè)和二次置業(yè)的主力人群。Q、被調(diào)查者的目前居住地？闡明：被調(diào)查者居住區(qū)域分布較均勻，樣本具有較高的代表性。Q、被調(diào)查者的職業(yè)？闡明：被調(diào)查者中個(gè)體工商戶人數(shù)最多，比例為.%。其次為工人，比例約為%。其他職業(yè)人數(shù)較少，且分散。Q、被調(diào)查者的最高學(xué)歷？闡明：被調(diào)查者中學(xué)歷為高中/中專/技校的人數(shù)過(guò)半，比例為.%。其次為大專學(xué)歷,比例為.%。再次是初中以下學(xué)歷，本科學(xué)歷最少。Q、被調(diào)查者的婚姻家庭情況？闡明：被調(diào)查者中“已婚，未成年小孩同住最多，比例為.%；其次為“未婚比例為.%；其他情況比例較少且分散。.%的未婚群體能夠會(huì)成為購(gòu)房者的主體。Q、被調(diào)查者家中人口？闡明：家中人口為人被調(diào)查者過(guò)半，比例

60、為.%；其次為人，比例為.%；再次為人、人，比例均在%左右。啟示：目前三口之家是周村購(gòu)房的主力軍，因此在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)以兩室兩廳、三室兩廳為主力戶型，獨(dú)身公寓及四居室以上戶型的設(shè)置比例應(yīng)降低。Q、被調(diào)查者目前上下班的交通工具？闡明：被調(diào)查者中，選擇“摩托車、“自行車或步行作為上下班工具的人數(shù)最多，二者比例均在%以上，其次為“私家車，比例為.%。在開發(fā)住宅時(shí)要思索購(gòu)房者出行方便問(wèn)題。Q、被調(diào)查者的家庭年總收入？闡明：大多數(shù)被調(diào)查者收入在-萬(wàn)之間，比例為.%。其次為-萬(wàn)，比例為.%.再次為-萬(wàn)。由于收入問(wèn)題比較敏感，被調(diào)查者將收入說(shuō)的過(guò)低，導(dǎo)致了以上結(jié)果。Q、被調(diào)查者平常最?？吹膱?bào)紙？按出現(xiàn)頻數(shù)由高