房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中的法律問題

1、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中的隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)中引起的糾紛，特別是房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛日益突出。其中聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)極易糾紛，占的也較大，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響也較重，而且司法實(shí)踐中對此認(rèn)識不一。對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛進(jìn)行分析和探討，對促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有著非常現(xiàn)實(shí)的意義。本文將對其概念特征、聯(lián)合開發(fā)的組織方式、如何確保合同的合法有效等進(jìn)行探討。剖析其法律性質(zhì)及其特征，提出了在擬訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同中應(yīng)著重注意的一些問題和一些參考意見。一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指依照雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑等

2、項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。在現(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營合同，根據(jù)雙合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取以

3、下三種方式：（一）組建新的法人。根據(jù)中民城市房地產(chǎn)管理法第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政的規(guī)定，作價(jià)入股，合Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，確立了以土地使用權(quán)出資中地產(chǎn)法律精英群122274527進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、收益，這種以項(xiàng)目公司的方式開發(fā)相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

4、手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。（二）組建聯(lián)合管理由合作雙方各自派遣若干組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)雙聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的事項(xiàng)作出決策，具體、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將

5、某項(xiàng)目的“聯(lián)建”訴至要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群告人。而另外一則案例就不那簡單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙中律精英群12227只能，而且堂而方組建的“聯(lián)合管理”不但行使皇之地掛起排子，刻制并簽定了建筑工程施工合同，最終后因拖欠工程款施工將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。（三）既不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、收益。這種方式主要用于相對簡單的項(xiàng)目。上述后兩種方式其相對于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因

6、而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭議較問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出，雙項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙對聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的互負(fù)連帶責(zé)任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的，且建筑完成建筑任務(wù)后將獲得一Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則類合同為加工承攬與互易的中地

7、產(chǎn)法律精英群122274527混合合同，由雙各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。如果雙方通過合同的約定一方只提供而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的目的，不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則作為利益的雙對任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對負(fù)連帶責(zé)任，至于雙聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為追償?shù)囊罁?jù)。按點(diǎn)，只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生判令聯(lián)合開發(fā)雙

8、方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。產(chǎn)生這種觀點(diǎn)主要是因?yàn)閷β?lián)合開發(fā)的行為沒有進(jìn)行法律定性，其實(shí)聯(lián)合開發(fā)的行為因?yàn)殡p方的簽訂的合同內(nèi)容不一樣，承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)不一樣，而導(dǎo)致不同的法律性質(zhì)和法律，因此房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同成為房地產(chǎn)聯(lián)合開為中的最重要關(guān)鍵之處，簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。二、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小，大占地幾千畝建筑面積達(dá)幾十中地產(chǎn)法律精英群122274527萬平方米的小區(qū)，小到一棟獨(dú)立的單體樓建筑均屬于這一范疇。房地產(chǎn)開發(fā)投入的較大，生產(chǎn)的周期較長

9、，涉及的及政策面較廣容易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)是，標(biāo)的大，糾紛內(nèi)容復(fù)雜，糾紛各方訴訟利益重，周期也較長。另外這類糾紛所涉及以及國家的政策面廣。無論是的案例還是在互聯(lián)網(wǎng)上，各在關(guān)于合作開發(fā)的糾紛非常多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合作開發(fā)糾紛在房地產(chǎn)中占有很大比例。據(jù)網(wǎng)上，金地公司和新特實(shí)業(yè)合伙開發(fā)某花園工程。金地公司出資負(fù)責(zé)整體開發(fā)，新特公司以土地使用權(quán)入股合作開發(fā)。兩公司在合作開發(fā)某花園工程過程中，由于新特公司所升值較大，由此提出增加開發(fā)收益，而負(fù)責(zé)整體開金地公司認(rèn)為新特公司的要求違背了合同原意。同時(shí)，在金地公司實(shí)際售房過程中，新特公司認(rèn)為價(jià)格偏低，有損其利益，派人到某花園張貼“告客戶書”

10、，影響了房屋銷售，由此雙方。并由此事件，當(dāng)?shù)鼐诌€為此專門成立組。三、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，就是依據(jù)當(dāng)事人的約定，經(jīng)國家批準(zhǔn)，就合作建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各方共同出資，共同開發(fā)的Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群聯(lián)合經(jīng)營行為。根據(jù)目前的法規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)合開為中地產(chǎn)法律精英22274有關(guān)要合法有效，合作項(xiàng)目必須獲得的批準(zhǔn)，并獲得規(guī)劃、土地使用、固定資產(chǎn)投資、施工建設(shè)等有關(guān)行政手續(xù)。同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)合同不得國家的。因此，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體是特殊主體。具有法定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能開發(fā)房地產(chǎn)，國家法律和都對開發(fā)企業(yè)的資本金及專業(yè)技術(shù)的條件作了明確的規(guī)定。并對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級的條

11、件以及不同等級的企業(yè)所能開發(fā)的房屋面積也作了規(guī)定。作出這些特殊規(guī)定，是確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司應(yīng)具備相應(yīng)的條件及開發(fā)能力，是把不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開來。擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不僅能獨(dú)立開發(fā)，也能聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖不具備房地產(chǎn)但具有土地使用權(quán)的企事業(yè)，可用土地使用合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。擁有土地使用權(quán)而不具備開發(fā)資質(zhì)的企事業(yè)，雖不能獨(dú)自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果用自有的土地使用權(quán)與有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，并經(jīng)國家批準(zhǔn)的，其聯(lián)建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯(lián)建合同的前提是：必須擁有土地使用權(quán)，必須將擁有的土地使用權(quán)作為聯(lián)合開發(fā)的出資形式，聯(lián)合開發(fā)合同必須經(jīng)批準(zhǔn)，聯(lián)合開發(fā)的另一

12、方必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。Word版文件來自:中精英自 2005 年 8 月 1 日起施行關(guān)于涉及國中地產(chǎn)律精英4527的解釋第三節(jié)規(guī)有土地使用權(quán)合同糾紛適用定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)人有批準(zhǔn)權(quán)的人民批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投

13、資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同四、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的幾種類型。（一）因無效合同引起的糾紛1、名為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，實(shí)為借貸。不具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)以出資的形式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)建。這類聯(lián)建的特點(diǎn)是：（1）參與聯(lián)建合同的主體中至少有一方既不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，也不是用土地使用權(quán)出資。（2）聯(lián)建合同中明確寫明保底條款（有的是現(xiàn)金保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群項(xiàng)目完成后分紅或分利的約定3）無開發(fā)資格的出資方不中地產(chǎn)法律精英群122274527參與聯(lián)建過程或

14、開發(fā)經(jīng)營。2、名為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，實(shí)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合規(guī)定的條件和程序。有的項(xiàng)目權(quán)人以聯(lián)建合同的形式將開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，并不到有關(guān)部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及土地使用權(quán)過戶手續(xù)。這類聯(lián)建的特點(diǎn)是：（1）這類合同的轉(zhuǎn)讓方一般為擁有項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，受讓方有的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，有的則不是房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有的甚至是自然人。（2）這類項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，有的根本不具備項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件，也沒有得到的批準(zhǔn)。（3）聯(lián)建合同雙方既不辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也不辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。（4）這類合同標(biāo)題是聯(lián)建合同，內(nèi)容則是開發(fā)項(xiàng)目權(quán)利義務(wù)的全部轉(zhuǎn)讓。3、無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的聯(lián)建。無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)用聯(lián)建合

15、同的形式參與聯(lián)建。這類聯(lián)建的特點(diǎn)：（1）其中聯(lián)建的一方?jīng)]有開發(fā)資質(zhì)。（2）無開發(fā)資質(zhì)的一方不僅出資，還參與項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營。（3）聯(lián)建合同沒有也不可能到的手續(xù)。4、建立在違法建設(shè)項(xiàng)目上的聯(lián)建合同。比如項(xiàng)目還未得到國家批準(zhǔn)，聯(lián)建雙方就違法建設(shè)施工，一方并沒有土地使用權(quán)等。比如江西省南昌市工商行政管理局與民保險(xiǎn)公司南昌等聯(lián)合開發(fā)方房地產(chǎn)合同上訴案中，Word版文件來自:中法律精英群二審認(rèn)為，聯(lián)合開發(fā)工系市工商局、中地產(chǎn)法律精英群122274527社與市保險(xiǎn)公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，簽訂協(xié)議時(shí)，市工商局作為出地方，不享有該的土地使用權(quán)，未辦理建設(shè)及用地的合法手續(xù)，雖然 1997 年 1 月南昌市

16、土地局同意將原劃撥給東湖區(qū)商品房開發(fā)公司的該宗土地轉(zhuǎn)劃撥給市工商局，但明確規(guī)定該劃撥用土地不得轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國有土地使用權(quán)，給市工商局頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，故一審根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，認(rèn)定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為無效是正確的。（二）因房地產(chǎn)聯(lián)合的違約行為引起的糾紛1、不按合同約定按時(shí)投。這類違約行為較為常見。違約方常常因?yàn)楦髟墼蛑率箾]有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例，或者重定按實(shí)際投資比例分配利益。也有的按違約方承擔(dān)

17、一定的違約金的方式解決，從新達(dá)成補(bǔ)充聯(lián)建合同。2、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現(xiàn)往往在聯(lián)建合同的后期。根據(jù)這類的實(shí)踐，聯(lián)建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因?yàn)閷Ψ课莸募s定是最簡單、實(shí)用又便于操作。對利潤的分配不確定Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群多，而且變數(shù)也大。這類糾紛違約方常常是將對分的中法律精英群122274527或用于抵押，嚴(yán)重?fù)p害守約方利益。3、一方根本違約，違約時(shí)間較長，已經(jīng)沒有再按約定投資的實(shí)力，也不愿主動退出聯(lián)建。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并要求解除合同。4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已。這類聯(lián)建糾紛的，往往是聯(lián)

18、建糾紛產(chǎn)生時(shí)間較長，各方較深，解決起來也較難。5、聯(lián)建一方背著另一方與他方再聯(lián)建。對再聯(lián)建的違約行為，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動，也有的守約方被列為或者第三人參加訴訟，違約方背著聯(lián)建的一方與他方再聯(lián)建，往往是違約方資金，用再聯(lián)建的形式，即名為聯(lián)建，實(shí)為借貸。聯(lián)建合同中的違約形式是多種多樣的，這類中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況，如聯(lián)建一方不按時(shí)移交土地，或者不按照約定按時(shí)辦理聯(lián)建的報(bào)批手續(xù)等等，總之違約形式是多種多樣的。五、簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同應(yīng)注意由于房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)周期長、投資大、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涵蓋了從土地使用權(quán)獲得、拆遷安置、招投標(biāo)、工程的設(shè)計(jì)

19、、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝到房屋的銷售、物業(yè)管理Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群的全過程，是一個(gè)完整的系統(tǒng)，涉及到方方面面的關(guān)系，中地產(chǎn)法律精英群122274527因此顯得尤為復(fù)雜。而聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同則要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中內(nèi)外兩個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)都要進(jìn)行詳盡的規(guī)定，因?yàn)樵诤献髦须p方利益既又，總的利益一致性中又存在著相對利益的，所以在合作過程中雙方的關(guān)系一旦處理不慎容易糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對其法律性質(zhì)認(rèn)識不一，周期一般都很長，難以。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同除了一般的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意和應(yīng)明確的內(nèi)容外，還應(yīng)該從幾個(gè)方面把握房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同中的內(nèi)容及要點(diǎn)：（

20、一）、合同責(zé)任要明確。對每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、或等準(zhǔn)確信息并對此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對支付事宜作出明確承諾。（二）合同各方的收益的及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)明確。的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益表現(xiàn)的最為，因此也是多發(fā)的環(huán)節(jié)。的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英

21、群就不難理解了。另外，由于規(guī)變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合中地產(chǎn)法律精英群122274527開發(fā)合同約定的面積與竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。（三）合同的內(nèi)容應(yīng)該合法。人民下發(fā)的通則第 61 條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而合同的無效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的目的也落空。另外，根據(jù)我國法律規(guī)定，對于劃撥土地的使用權(quán)不得與他人進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，劃撥土地使用權(quán)因其取得的無償性和低償性，法律對其轉(zhuǎn)讓由特殊規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理定，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民。有批準(zhǔn)權(quán)的人民準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)并依

22、照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。最后，合作建房應(yīng)在國家主管部門辦理手續(xù)，未辦理的則當(dāng)然無效。（四）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長，過程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓Wor文件來中地產(chǎn)法律精英群力，而且容易建筑其約能力和誠意的嚴(yán)重質(zhì)疑，中地產(chǎn)法律精英群122274527進(jìn)而激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如一天，相

23、應(yīng)減少若干平方米的分配，超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。（五）聯(lián)合開發(fā)應(yīng)注意手續(xù)的完備性。聯(lián)合開發(fā)涉及到多方面的關(guān)系和手續(xù)，如成立項(xiàng)目公司則要將土地方的土地使用權(quán)及時(shí)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司名下，以免耽誤開發(fā)的時(shí)機(jī)；對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司來說需要有專門的資質(zhì)，不及時(shí)辦理就會影響到項(xiàng)目的立項(xiàng)和。（六）明確聯(lián)合開發(fā)建房的性質(zhì)。注意保證聯(lián)合開發(fā)建房協(xié)議的性質(zhì)和效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確表達(dá)合作的意圖，對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的責(zé)任分擔(dān)，同時(shí)避免土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、購房合同與建房合同性質(zhì)，減少糾紛的產(chǎn)生。（七）房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目對外合同的簽訂。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目中，對外合同簽訂較為，比如合作方

24、都在合同上簽字蓋章，進(jìn)而造成對外承擔(dān)連責(zé)任。（八）保護(hù)聯(lián)合開發(fā)建房各方權(quán)利義務(wù)的方法與建議。對于以方名義進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)，土地提供方的利益保護(hù)就很重要，實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)開發(fā)的程序要求，在項(xiàng)目預(yù)售前必須將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到開發(fā)方名下。因?yàn)轫?xiàng)目名義開發(fā)方主要控制項(xiàng)目的建設(shè)和項(xiàng)目的銷售，土地提供土地使用Word版文件來中地產(chǎn)法律精英群權(quán)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目名義開發(fā)，很難對合作方進(jìn)行有效的制中地產(chǎn)法律精英群122274527約。因此在簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同過程中，土地提供約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與自身利益保護(hù)的關(guān)系，包括約定進(jìn)行設(shè)定抵押等，約定項(xiàng)目建設(shè)使用監(jiān)督方法等。對于提供方的保護(hù)也十分必要，因此在涉及聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目前

25、，最好還是在事先請聘請專業(yè)提供全程法律服務(wù)。糾紛的產(chǎn)生聘請?zhí)幚?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如事先預(yù)防的效果好。六、2006 年修改生效的新公司法對房地產(chǎn)合作開發(fā)的影響（一）、新公司法的公司資本分期到位方式了合作開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力公司法第 26 條第 1 款規(guī)定：“公司的資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低本的百分之二十，也不得低于法定的資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足?！?新公司法這一規(guī)定在一定程度上克服了原本繳納法定資本制的缺陷。使法人型合作開發(fā)房地產(chǎn)資本閑置、浪費(fèi)得到一定程度的緩解。由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于投入量巨大的行業(yè)，

26、并且其開發(fā)的不同時(shí)期，對的需求是不同的，而繳納的法定資本制要求股東全部繳足，而且必須在公司成立之前到位，容易造成公司資本的閑Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群置、浪費(fèi)。分期繳納的法定資制讓內(nèi)資企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中地產(chǎn)法律精英群122274527的不同時(shí)期游刃有余地進(jìn)行資本分配，進(jìn)一步提高了資本的能力。另一方面，解決了中外企業(yè)差別對待的。內(nèi)資企業(yè)與企業(yè)同為分期繳納的法定資本制，使得中外企業(yè)能在更加公平的法律環(huán)境中競爭。根據(jù)公司法的這一規(guī)定，股東只要根據(jù)實(shí)際需要在公司章程中約定分期繳納資本情況，便可充分合理地利用資本金，達(dá)到自己的化。同時(shí)，在方面，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本都有最低要求，而這一要求相對

27、于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額來說是較低的，但由于外商投資企業(yè)法對項(xiàng)目投資總額與資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資項(xiàng)目公司這方面的規(guī)定相對較為寬松，因此內(nèi)資法人型合作開發(fā)往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣的資本，這就增強(qiáng)了內(nèi)資法人型合作開發(fā)房地資本出資方面的優(yōu)勢。（二）、新公司法關(guān)于利益分配制度的修改對內(nèi)資法人型合作開發(fā)房地產(chǎn)更具有可操作性公司法第 35 條規(guī)定：“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外?！惫痉ǖ倪@一規(guī)定克服了原公司定的合作各方權(quán)利義務(wù)只能按其出資比例和承擔(dān)的缺陷，同時(shí)解決了土地Word版文件來自:中地產(chǎn)法律精英群使用權(quán)的市場價(jià)值往往與土地供方的用地成本不成比例，中地產(chǎn)法律精英群122274527以至于其權(quán)利義務(wù)的分配較難按法律規(guī)定進(jìn)行操作等難題。股東可以根據(jù)實(shí)際需要在公司章程中對其收益分配進(jìn)行約定，可以減少在以后分配過程中的諸多糾紛。這樣，股東的自治原則得到充分的體現(xiàn)：可以跟合伙型合作開發(fā)房地產(chǎn)各方一樣，在自愿的基礎(chǔ)上采取靈活多樣的分配方式；甚至可以采用中外合作開發(fā)房地產(chǎn)的方式，允許某方股東在一定條件下提前收回投資。（三）、新公司法對股權(quán)