(本科)房地產(chǎn)投資分析全套教學(xué)課件完整版PPT

1、房地產(chǎn)投資分析 完整版PPT課件 第5版課程體系房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的撰寫(xiě)第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的SWOT分析小結(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有6個(gè)特征：1房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)2房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)3.房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性4地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性5房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)6房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。1房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因 （1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。 （2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 （3）房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。 （4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。 （5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì) 正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來(lái)了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過(guò)從事投資、租賃和開(kāi)發(fā)等活動(dòng)

3、以謀取利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。 在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過(guò)細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)低效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)研究和分析。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)（一）按房地產(chǎn)用途劃分 1、居住物業(yè)市場(chǎng) 2、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 3、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 4、特殊物業(yè)市場(chǎng) 5、土地市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資分析側(cè)重于分析前兩類(lèi)市場(chǎng)。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題（二）按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的目的劃分 1、房地產(chǎn)自用市場(chǎng) 2、房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資分析側(cè)重于分析

4、第二類(lèi)市場(chǎng)。（三）按房地產(chǎn)權(quán)屬交易內(nèi)容劃分 1、租賃市場(chǎng) 租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。 2、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析。 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度 （一）市場(chǎng)分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場(chǎng)分析的效果有時(shí)并不

5、如我們想象的那么好。 1、費(fèi)用的限制 2、時(shí)間的限制 3、技能的限制 4、偏好的限制 市場(chǎng)分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （二）市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過(guò)收益。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的合理程度問(wèn)題。 從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場(chǎng)分析的收益超過(guò)該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場(chǎng)分析才

6、是合算的。收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總收益成本收益凈收益圖2-2 市場(chǎng)分析的成本、收益示意圖第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè) 對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)： 1、政治環(huán)境 2、法律環(huán)境 3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4、文化環(huán)境 5、自然環(huán)境 6、規(guī)劃環(huán)境 7、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)

7、的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 如果一份市場(chǎng)分析報(bào)告能說(shuō)明上述所有的問(wèn)題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到這既不太可能，有時(shí)也沒(méi)有必要。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn) 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開(kāi)在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科

8、學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 4、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶(hù)調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類(lèi)型 1從投資者的角度看，分為三個(gè)類(lèi)型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息

9、，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（二）從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。 1、房地產(chǎn)需求方面的信息。 2、房地產(chǎn)供給方面的信息。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。 4、其他信息。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序

10、 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調(diào)查法 3直接調(diào)查法 4間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 （一）提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問(wèn)題是為什么調(diào)查。 一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，不是一時(shí)就能確定下來(lái)的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查來(lái)確定。（二）決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專(zhuān)門(mén)為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的

11、可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序（三）設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下： 1、決定調(diào)查方式 2、決定采用哪一種類(lèi)型的問(wèn)題 3、設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng)（四）選樣（五）數(shù)據(jù)處理、分析與解釋?zhuān)┨岢稣{(diào)查報(bào)告第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與

12、方法 （一）定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （二）定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采

13、用的方法有： 1直觀判斷法 這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱(chēng)。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專(zhuān)家意見(jiàn)法。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法（二）歷史引伸法 這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱(chēng)。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿(mǎn)意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)

14、法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 1、簡(jiǎn)單平均數(shù)法 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第n期的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)（n=1，2，3，）。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 2、移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 加權(quán)移動(dòng)平

15、均法的計(jì)算公式為： 從公式可見(jiàn)，不論簡(jiǎn)單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 3、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法 這是歷史引伸法中最適合于中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過(guò)去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線(xiàn)方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線(xiàn)方程來(lái)表示。 在這里，我們只介紹直線(xiàn)趨勢(shì)方程。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法求趨勢(shì)直線(xiàn)的方程式是： 式中：y：預(yù)測(cè)值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡(jiǎn)化為： 式中：yi

16、：各年的實(shí)際銷(xiāo)售量；xi：各年的代號(hào)；n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 值得注意的是，每一趨勢(shì)直線(xiàn)方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 4、指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測(cè)值=a上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）上期預(yù)測(cè)值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當(dāng)a=1時(shí)，預(yù)測(cè)值=

17、上期實(shí)際發(fā)生值 當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期預(yù)測(cè)值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，a取0.70.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a取0.20.3為宜。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 5、季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡(jiǎn)單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷(xiāo)售指數(shù)。季節(jié)銷(xiāo)售指數(shù)可利用簡(jiǎn)單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷(xiāo)售水平比全期總銷(xiāo)售水平高低的程度。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其預(yù)測(cè)步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷(xiāo)售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的

18、數(shù)據(jù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （三）因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 1、回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來(lái)分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線(xiàn)性趨勢(shì)，則可采用線(xiàn)性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法其計(jì)算公式如下： 式中：y：預(yù)測(cè)值；x：自變量；a、

19、b：回歸系數(shù)其中： 這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線(xiàn)）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 2、相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。它與一元線(xiàn)性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法其計(jì)算公式是： 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的SWOT分析 SWOT分析是對(duì)房地產(chǎn)

20、企業(yè)或項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等集中進(jìn)行分析的一種微觀分析方法。 SWOT四個(gè)英文字母分別代表：優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）、威脅（Threat）。具體來(lái)說(shuō)，它能夠比較客觀、準(zhǔn)確地分析和描述一個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的現(xiàn)實(shí)境地，將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等，通過(guò)調(diào)查列舉出來(lái)，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的SWOT分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 一般來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)分析可以就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的以下可能優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分

21、析：1.政策優(yōu)勢(shì)2.地塊條件優(yōu)勢(shì) 3.區(qū)位優(yōu)勢(shì)4.交通優(yōu)勢(shì)5.配套優(yōu)勢(shì)6.自然資源優(yōu)勢(shì)7.規(guī)模優(yōu)勢(shì)8.開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的SWOT分析二、房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)分析一般來(lái)說(shuō)，劣勢(shì)分析可以就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的以下可能劣勢(shì)進(jìn)行分析： 1地塊劣勢(shì)；2.規(guī)模劣勢(shì)；3. 交通劣勢(shì)；4.配套劣勢(shì)；5.環(huán)境資源劣勢(shì)；6.噪聲劣勢(shì)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析一般來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)分析可以就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的以下可能機(jī)會(huì)進(jìn)行分析：1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)會(huì)；2.政策方針?biāo)鶐?lái)的機(jī)會(huì)3.需求增加帶來(lái)的機(jī)會(huì)； 4.配套改善所帶來(lái)的機(jī)會(huì)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的SWOT分析四、房地產(chǎn)項(xiàng)目威脅分析 一般來(lái)說(shuō)，威脅分析可以就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的以下可能

22、威脅進(jìn)行分析： 1.政策限制所帶來(lái)的威脅 2.競(jìng)爭(zhēng)加劇所帶來(lái)的威脅 3.置業(yè)習(xí)慣所帶來(lái)的威脅 4.其他因素所帶來(lái)的威脅 SWOT分析可以通過(guò)上述文字來(lái)表述，也可以表述在SWOT矩陣內(nèi)，具體表2-11。 （第二章結(jié)束）第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問(wèn)題小結(jié)第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值一、區(qū)位的含義 1區(qū)位的重要性 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來(lái)說(shuō)，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從小的方面來(lái)說(shuō)，指的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)場(chǎng)地。 2對(duì)位置的兩種理解 狹義的位置指的是某一具體投資項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市中的地理位置。 對(duì)位置的廣義理解

23、，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 對(duì)位置的廣義理解，還應(yīng)包括在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 3對(duì)位置的把握應(yīng)有動(dòng)態(tài)的發(fā)展的眼光第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值二、區(qū)位與城市功能分區(qū) 現(xiàn)代城市土地利用在過(guò)去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地利用規(guī)劃自覺(jué)地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。一個(gè)房地產(chǎn)投資者在選擇項(xiàng)目大區(qū)位的時(shí)候，只能運(yùn)用功能分區(qū)原則來(lái)選擇區(qū)位。 1商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值 2工業(yè)區(qū) 根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)（如污染狀

24、況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。 3居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值三、區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以給投資者帶來(lái)區(qū)位利潤(rùn)。區(qū)位利潤(rùn)越高，房地產(chǎn)投資價(jià)值越大。 要想讓區(qū)位帶來(lái)較高的房地產(chǎn)投資價(jià)值，在選擇時(shí)區(qū)位時(shí)應(yīng)該重視以下問(wèn)題： 1注意區(qū)位升值潛力的分析。 2選擇區(qū)位要有超前意識(shí)，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。 第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析一、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的因素分析 1地域因素的分析與選擇

25、 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。 2具體地點(diǎn)的分析與選擇 它是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的臨街狀況、建設(shè)用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析 3開(kāi)發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說(shuō)在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財(cái)力允許的前提下達(dá)到最有效利用。 4土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國(guó)內(nèi)獲取土

26、地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有通過(guò)政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析5具體的影響因素 1）城市規(guī)劃方面的因素 2）自然特性 3）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 4）交通通達(dá)程度 5）停車(chē)條件第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析6）環(huán)境條件7）公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況8）當(dāng)前土地使用者的態(tài)度9）土地價(jià)格10）供求關(guān)系第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析二、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求 （一）居住項(xiàng)目 居住用地的區(qū)位選擇，一般應(yīng)考慮以下主要因素： 1、市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。 2、公共交通便捷程度。 3、環(huán)境因素。 4、居民人口與收入。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

27、區(qū)位分析 （二）寫(xiě)字樓項(xiàng)目 影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目位置選擇的特殊因素包括： 1、與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度。 2、周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境。 3、易接近性。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析(三)零售商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。所以它的選擇原則有以下幾條： 1、最短時(shí)間原則 2、區(qū)位易達(dá)性原則 3、接近購(gòu)買(mǎi)力原則 4、滿(mǎn)足消費(fèi)心理原則 5、接近CBD原則第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析 （四）工業(yè)項(xiàng)目 工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的

28、充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析三、區(qū)位分析的具體內(nèi)容 在撰寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告時(shí)，區(qū)位分析部分應(yīng)該包括對(duì)位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的描述等。（一）位置描述 對(duì)位置的描述，主要說(shuō)明下列方面：1.坐落；2.方位；3.距離。 弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。不同的用途對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的影響也不同。（二）交通描述 對(duì)交通的描述，主要說(shuō)明下列方面：1.道路狀況;2.出入可利用的交通工具; 3交通管制的情況; 4.停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 交通情況對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值有重大影響。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析（三）周?chē)h(huán)境和景觀描述 對(duì)周?chē)h(huán)境和景觀的

29、描述，通常用文字并附照片說(shuō)明下列方面： 1自然環(huán)境 2人文環(huán)境 3景觀 環(huán)境與景觀的好壞非常影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或投資價(jià)值。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析（四）外部配套設(shè)施描述 對(duì)外部配套設(shè)施的描述包括投資區(qū)域內(nèi)的外部基礎(chǔ)設(shè)施和外部公共服務(wù)設(shè)施兩大方面： 1外部基礎(chǔ)設(shè)施 說(shuō)明道路（交通）、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等設(shè)施的完備程度。 2外部公共服務(wù)設(shè)施 說(shuō)明一定距離內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。 弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出服務(wù)。配套設(shè)施如果非常完善，無(wú)疑會(huì)增加項(xiàng)目的投資價(jià)值，對(duì)住宅尤其重要。

30、以上詳細(xì)分析內(nèi)容見(jiàn)教材相關(guān)部分。第三節(jié) 區(qū)位選擇要注意的問(wèn)題 1過(guò)分強(qiáng)調(diào)區(qū)位或地段的作用會(huì)產(chǎn)生對(duì)開(kāi)發(fā)投 資者的誤導(dǎo)2來(lái)自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加3鄰區(qū)影響可能會(huì)面臨改變4對(duì)于項(xiàng)目的選擇要和區(qū)位的性質(zhì)相配套 第三節(jié) 區(qū)位選擇要注意的問(wèn)題 圖4-1應(yīng)該是對(duì)上述分析的一個(gè)總結(jié)。它說(shuō)明了區(qū)位價(jià)值的轉(zhuǎn)移過(guò)程：區(qū) 位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖4-1 區(qū)位價(jià)值的轉(zhuǎn)移過(guò)程 因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場(chǎng)的話(huà)，才能帶來(lái)價(jià)值。 (第三章結(jié)束)第四章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措借款還本付息的

31、估算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算案例分析小結(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 我們以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，來(lái)介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同 對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是建設(shè)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。 對(duì)于開(kāi)發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（見(jiàn)表4-1）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完

32、成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和，主要包括：土地取得成本、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等（見(jiàn)表4-2）。 經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資12345678910111112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2） 31 32 33 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金表4-

33、1 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地取得成本 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合 計(jì)表4-2 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品（出售、出租、自營(yíng)）時(shí)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偡謩e估算每種產(chǎn)品的

34、成本費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本費(fèi)用通常包括開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 其中，開(kāi)發(fā)成本包括土地取得成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，一般采用此種劃分方法。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 （四）經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率（出租率），計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。 （五

35、）期間費(fèi)用 期間費(fèi)用是 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。要注意期間費(fèi)用用于銷(xiāo)售、出租或自營(yíng)時(shí)計(jì)算的不同。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 例如，某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581，休養(yǎng)所為1 200，綜合商場(chǎng)為1 000。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13 057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13 049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

36、總投資構(gòu)成見(jiàn)本書(shū)圖4-1所示。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 從圖中可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元；其中的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元，而只余下開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元。此時(shí)，總投資等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元。 如果是開(kāi)發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資并等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）二、關(guān)于計(jì)算期的估算（一）計(jì)算期的概念 計(jì)算期也叫開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，是指經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)為時(shí)行動(dòng)態(tài)分析所敲定的期限。其起點(diǎn)是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。（

37、二）計(jì)算期的構(gòu)成 計(jì)算期=建設(shè)期+經(jīng)營(yíng)期=前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期。（三）計(jì)算期的選取 1.開(kāi)發(fā)后出售的項(xiàng)目：計(jì)算期是建設(shè)期和銷(xiāo)售期之和。通常選取35年。 2.開(kāi)發(fā)后出租或自營(yíng)項(xiàng)目：計(jì)算期是建設(shè)期與經(jīng)營(yíng)期之和。通常選取 1020年。 3.置業(yè)投資項(xiàng)目：計(jì)算期是經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。 計(jì)算期的選取比較靈活，投資者會(huì)根據(jù)自己的財(cái)務(wù)安排、投資目的或市場(chǎng)變化，決定持有時(shí)間或隨時(shí)轉(zhuǎn)售。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算（一）土地取得成本 土地取得成本也被稱(chēng)為土地費(fèi)用或土地取得費(fèi)用，是指為取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的必要

38、支出，一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)和土地取得稅費(fèi)。 土地取得成本的具體構(gòu)成因取得用地的途徑不同而不同。目前途徑主要有3個(gè)：1、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)下的土地取得成本，包括：（1）土地使用權(quán)出讓金（2）土地取得稅費(fèi)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2、征收集體土地的土地取得成本。包括：（1）土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（2）征地補(bǔ)償安置費(fèi)（3）相關(guān)稅費(fèi)（4）地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)等。3、征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本（1）土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（2）房屋征收補(bǔ)償費(fèi)（3）相關(guān)稅費(fèi)（4）地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)等。序 號(hào)項(xiàng)

39、目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 土地使用權(quán)出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)征收（征地）補(bǔ)償費(fèi)土地相關(guān)稅費(fèi)地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)合 計(jì) 表4-3 土地取得成本估算表 單位：萬(wàn)元 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算（二）前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)，市場(chǎng)調(diào)研，可行性研究，項(xiàng)目策劃，工程的水文、地質(zhì)勘測(cè)，環(huán)境影響評(píng)價(jià)，交通影響評(píng)價(jià)，“三通一平”及臨時(shí)用房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。 要注意場(chǎng)地平整等費(fèi)用與前面的土地取得成本的銜接。序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合 計(jì) 表

40、4-4 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算（三） 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。附屬工程是指房屋周?chē)膰鷫?、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與后面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程比較法進(jìn)行估算。 項(xiàng) 目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2合 計(jì)表4-5 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元第一

41、節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 (四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程 供水工程 供氣工程 排污排洪工程 通訊工程 道路工程 照明工程 綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施合 計(jì)表4-6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指

42、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：物業(yè)管理用房、露天健身設(shè)施或場(chǎng)地、社區(qū)服務(wù)（如居委會(huì)、派出所）、教育（如托兒所、幼兒園）、文化體育（如居民文化活動(dòng)中心）、公共停車(chē)場(chǎng)、鍋爐房、變電室、設(shè)備層用房等。這些配套設(shè)施是不能有償轉(zhuǎn)讓的，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算（可參考建安工程費(fèi)的估算辦法）。以上內(nèi)容見(jiàn)表4-7。序 號(hào)項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11物業(yè)管理用房健身設(shè)施或場(chǎng)地居委會(huì)派出所托兒所幼兒園居民文化活動(dòng)中心公共停車(chē)場(chǎng)鍋爐房變電室設(shè)備層用房合 計(jì)表4-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位

43、：萬(wàn)元 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。 在房地產(chǎn)投資分析的費(fèi)用估算中，這項(xiàng)費(fèi)用經(jīng)常在管理費(fèi)用中一并考慮。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 （七）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述15項(xiàng)直接費(fèi)用的一定比例計(jì)算，一般為3%左右。 （八）銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品

44、過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售材料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)（合稱(chēng)廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)）、銷(xiāo)售人員工資或者銷(xiāo)售代理費(fèi)等。一般按銷(xiāo)售收入的3%6%計(jì)算。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算（九）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算是個(gè)難點(diǎn)。詳見(jiàn)本章第四節(jié)“借款還本付息的估算”。 以上這三項(xiàng)合計(jì)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)的期間費(fèi)用。如果

45、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后用于出租或經(jīng)營(yíng)，期間費(fèi)用要分兩段計(jì)?。阂欢问情_(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資；一段是經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用，計(jì)入后面的第十三項(xiàng)“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”中。詳見(jiàn)本節(jié)有關(guān)“期間費(fèi)用”的介紹。 （十）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期間按國(guó)家和地方政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定繳納的稅金及代收代付費(fèi)用。 本項(xiàng)費(fèi)用中的內(nèi)容，如果根據(jù)實(shí)際情況已計(jì)入到第（二）或第（十一）項(xiàng)等其他相關(guān)費(fèi)用中，注意不要重復(fù)計(jì)算。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 9固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話(huà)

46、初裝費(fèi)人防工程費(fèi)白蟻防治費(fèi) 合 計(jì) 表4-8 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 （十一）其他費(fèi)用 其他費(fèi)用是指根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地政府部門(mén)規(guī)定計(jì)取，或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生但未計(jì)入上述（一）（十）項(xiàng)的費(fèi)用。 這些費(fèi)用的內(nèi)容、收取額度或比例各地不同，需按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或費(fèi)率估算，比例一般約占建安工程費(fèi)的3%5%。也可按上述成本費(fèi)用之和的2%3%估算。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12臨時(shí)用地費(fèi)臨時(shí)建設(shè)費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程

47、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi) 合 計(jì) 表4-9 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元（十二）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。 當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工完成后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)該估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期是的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 （十三）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（也叫經(jīng)營(yíng)費(fèi)用），是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目出租或經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的所有費(fèi)用。其具體包括：期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（人員工資

48、和辦公費(fèi)用、建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)維修費(fèi)用、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化費(fèi)、清潔與保安等費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、租賃代理費(fèi)和折舊費(fèi)）、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。 一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占出租收入的20%40%左右。四、房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表（見(jiàn)前面各種表格）一、經(jīng)營(yíng)收入估算 （一）租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： （1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營(yíng)？ （2）可出售面積、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； （3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各

49、時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響； （4）售價(jià)和租金水平的確定； （5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。 這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表4-104-13進(jìn)行。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算銷(xiāo)售期間 第1期 第2期 第 N期合計(jì)銷(xiāo)售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期 間百分比銷(xiāo)售收入百分比銷(xiāo)售收入百分比銷(xiāo)售收入第1期第2期第3期 第N期總計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及收款計(jì)劃表表4-10 單位：建筑面積（），銷(xiāo)售收入（元）序 號(hào)項(xiàng) 目名 稱(chēng) 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期第N-1期第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租

50、率（%） 5有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi) 8凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表表4-11 單位：建筑面積（），銷(xiāo)售收入（元）項(xiàng) 目建筑面積（）售 價(jià)（元/） 2001年 2002年 2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車(chē)庫(kù)部分總 計(jì)表4-12 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬(wàn)元物業(yè)類(lèi)型初始租金（元/）年期3451415總 計(jì)入住率地上商業(yè)部分收 入（萬(wàn)元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車(chē)庫(kù)部分其他面積總 計(jì) 表4-13 房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入?yún)R總表（全部出租方案） 單位：萬(wàn)元 （二）租售價(jià)格的確定 1

51、、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算2、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 搜集交易實(shí)例 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 比較實(shí)例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算 （三）經(jīng)營(yíng)收入估算 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入

52、（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）、自營(yíng)收入和轉(zhuǎn)售收入。1.銷(xiāo)售收入=可銷(xiāo)售房屋建筑面積房屋銷(xiāo)售單價(jià) 2.出租收入=可出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià) 3.自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。4.轉(zhuǎn)售收入就是房地產(chǎn)的所有者將出租或自營(yíng)型房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人后獲得的收入。常用的、有效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格和轉(zhuǎn)售收入的估算方法是持有期末資本化率估算法。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算二、稅金估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營(yíng)稅金及附加 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅

53、、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）和其它銷(xiāo)售稅費(fèi)。 兩稅一費(fèi)，可以按售價(jià)的一定比例收取（如5.5%）；其他銷(xiāo)售稅費(fèi)包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 （本部分因營(yíng)改增的關(guān)系，詳見(jiàn)教材注釋?zhuān)┑诙?jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算 2土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。 3房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納，稅率為1.2%。 4企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對(duì)獨(dú)立核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所

54、得征收的一種稅。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算 5土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30%60%。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

55、 綜上所述，我們可將土地增值稅的計(jì)算列出表格，如表4-15。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入表 2 21 22 23 24扣除項(xiàng)目金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4土地取得成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等2.120% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過(guò)50%至100%部分： 40

56、%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率表4-15 土地增值稅計(jì)算表 三、銷(xiāo)售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附 加報(bào)表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 其表格形式見(jiàn)表4-16表4-18 。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1銷(xiāo)售收入111213可銷(xiāo)售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售比例（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加212223營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 表4-16

57、 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1租金收入111213可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加212223營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 3凈轉(zhuǎn)售收入313233轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表4- 17 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1自營(yíng)收入111213商業(yè)服務(wù)業(yè)其他 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加212223營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 表4-18 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元一、房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來(lái)源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)

58、售收入。 （一）資本金 資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來(lái)自投資者的自有資金。從投資者的角度來(lái)說(shuō)，只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。 根據(jù)國(guó)家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)了資本金才能進(jìn)行建設(shè)。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措（二）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開(kāi)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的65%70%，而且是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。 （三）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的價(jià)款。這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)

59、都比較有益。 但預(yù)售款籌資是有條件的，應(yīng)符合國(guó)家允許預(yù)售的條件要求。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)也經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商作為籌資的渠道。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道或籌資手段。二、資金使用計(jì)劃 應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。主要說(shuō)明：工程需要多少資金？這些資金將用到哪些成本費(fèi)用上，怎么用？第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 三、資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃，來(lái)安排資金來(lái)源和相應(yīng)數(shù)量的過(guò)程。 面對(duì)不同

60、的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開(kāi)發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 3資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目