商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)與建筑設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理

1、現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)與建筑設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理國(guó)際研討會(huì)會(huì)議名稱現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)與建筑設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理國(guó)際研討會(huì)會(huì)議主題理性開發(fā)、持久運(yùn)營(yíng) 現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施前期開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)中關(guān)鍵問(wèn)題探討會(huì)議時(shí)間2009年9月19-20日會(huì)議地點(diǎn)中國(guó)上海主辦單位北京中外友聯(lián)建筑文化交流中心支持單位日本GEO AKAMATSU商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)顧問(wèn)公司以色列MYS國(guó)際建筑師事務(wù)所臺(tái)灣盛達(dá)（Sandalwood）國(guó)際物業(yè)開發(fā)公司日本船場(chǎng)株式會(huì)社香港MVA弘達(dá)交通咨詢（深圳）有限公司澳大利亞拜肯（Buchan）設(shè)計(jì)集團(tuán)澳大利亞伍茲貝格建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)國(guó)際公司（Design International）活動(dòng)流程 嘉賓風(fēng)采【演講主題

2、】從城市翻新中發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會(huì) 【簡(jiǎn)介】MYS建筑師事務(wù)所成立于本世紀(jì)50年代，是以色列目前歷史最悠久、規(guī)模最大的一家建筑設(shè)計(jì)公司。該公司已經(jīng)在匈牙利、波蘭、俄羅斯、塞蒲路斯、捷克、烏克蘭等東歐國(guó)家及以色列本土完成了100多項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)，在已完成的作品中，有超過(guò)一半是零售商業(yè)項(xiàng)目。以色列MYS國(guó)際建筑事務(wù)所合伙人、總經(jīng)理Amihud Moore先生 澳大利亞伍茲貝格建筑設(shè)計(jì)公司高級(jí)董事、亞洲區(qū)生活方式類項(xiàng)目主管 傅奧明先生 【演講主題】駕馭最佳零售項(xiàng)目成果的策略【簡(jiǎn)介】在亞洲，零售與綜合使用商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是伍茲貝格的最為擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)領(lǐng)域，參與的項(xiàng)目有：香港的維德廣場(chǎng)、新都會(huì)廣場(chǎng)、尖沙咀SOGO百貨、新

3、城市廣場(chǎng)、美麗華廣場(chǎng)、中港城；北京三里屯SOHO、東方銀座；中國(guó)深圳海岸城購(gòu)物中心日本GEO AAKMATSU公司的常務(wù)董事、商環(huán)境開發(fā)事業(yè)本部部長(zhǎng)辻川正治先生 【演講主題】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前景對(duì)中日韓商業(yè)設(shè)施開發(fā)的研究與調(diào)查 【簡(jiǎn)介】GEO AKAMATSU公司是日本野村不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)成員企業(yè)，從1968年開始在大阪中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)業(yè)，開始主要進(jìn)行專賣店的設(shè)計(jì)及購(gòu)物中心計(jì)劃事業(yè)的推進(jìn)與監(jiān)理工作。 日本船場(chǎng)株式會(huì)社董事兼企劃開發(fā)負(fù)責(zé)人 小嶋彰先生 【演講主題】商業(yè)購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展方向【簡(jiǎn)介】作為船場(chǎng)株式會(huì)社董事兼企劃開發(fā)負(fù)責(zé)人，小嶋彰先生對(duì)于項(xiàng)目的市場(chǎng)戰(zhàn)略、基本構(gòu)思計(jì)劃、店鋪組合計(jì)劃、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略構(gòu)筑

4、等具體業(yè)務(wù)有著非常豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。主要代表作品：埼玉縣永旺Lake Town購(gòu)物中心、兵庫(kù)縣GARDENS購(gòu)物中心等。日本NONSCALE株式會(huì)社代表董事/日本株式會(huì)社船場(chǎng)董事 栗山茂先生 【演講主題】零售商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)國(guó)際公司合伙人/亞洲區(qū)負(fù)責(zé)人 荷瑞奇先生【演講主題】 前瞻性的規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的影響 【簡(jiǎn)介】Design International（D.I）是一家以零售、城市綜合使用等商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)和規(guī)劃為主要對(duì)象的跨國(guó)設(shè)計(jì)公司，已在該領(lǐng)域有35年的豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。 澳大利亞拜肯設(shè)計(jì)集團(tuán)格拉特-威瑟斯先生 【演講主題】解讀購(gòu)物中心設(shè)計(jì)【簡(jiǎn)介】拜肯是一家非常出色的商業(yè)和酒店建筑設(shè)計(jì)

5、公司，成立于1890年，現(xiàn)已成為澳洲最大的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之一，在澳大利亞、新西蘭、迪拜、倫敦共設(shè)有7個(gè)工作室。 香港弘達(dá)交通咨詢(深圳)有限公司副總經(jīng)理 施細(xì)時(shí)博士 【演講主題】 大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目交通評(píng)估和改善優(yōu)化 【簡(jiǎn)介】施博士于1983年開始工作，已經(jīng)具有25年從事發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的交通規(guī)劃、交通工程、運(yùn)輸策劃和交通經(jīng)濟(jì)方面的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。主要商業(yè)物業(yè)代表項(xiàng)目：深圳華潤(rùn)中心萬(wàn)象城一期和二期、廣州太古匯綜合物業(yè)等經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)“現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)與建筑設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理國(guó)際研討會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)實(shí)況 商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展到今天已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)中最具活力和最引人注目的形態(tài)，多功能、多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)地產(chǎn)在

6、我們市場(chǎng)不斷出現(xiàn)，很多地產(chǎn)形態(tài)在世界其他國(guó)家也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，比如萬(wàn)達(dá)，它結(jié)合了大量案例開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)調(diào)研的成果，以及領(lǐng)導(dǎo)者獨(dú)特的商業(yè)眼光等等，才得以出現(xiàn)這種完全國(guó)內(nèi)原創(chuàng)的一種商業(yè)地產(chǎn)形式，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展從單純模仿抄襲轉(zhuǎn)變成針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有目的創(chuàng)新和創(chuàng)造?，F(xiàn)在這種高速膨脹帶有創(chuàng)造性的發(fā)展，也給商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，包括前期策劃、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理都提出了很高的要求，因?yàn)槲覀冞@些服務(wù)團(tuán)隊(duì)做的工作越來(lái)越多的沒(méi)有藍(lán)本可以模仿，需要我們運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)、理性體系、富有創(chuàng)造性的頭腦為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供服務(wù)和支持。 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍?重點(diǎn)摘要 第一，

7、商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高難度的行業(yè)，從萬(wàn)達(dá)自身的體會(huì)來(lái)說(shuō)，感受很深，為什么說(shuō)它是高難度行業(yè)呢？體現(xiàn)在三個(gè)方面，第一，新成長(zhǎng)。對(duì)中國(guó)而言，商業(yè)地產(chǎn)走過(guò)的路總共不過(guò)20年，真正的發(fā)展也是最近不到10年的時(shí)間。在一個(gè)新成長(zhǎng)的行業(yè)里面很多的標(biāo)準(zhǔn)，很多的建筑規(guī)范，很多東西都是要大家去新發(fā)展，去交流、學(xué)習(xí)、達(dá)成一致。前幾天我們調(diào)研一個(gè)東西，發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)大家對(duì)這個(gè)術(shù)語(yǔ)的認(rèn)識(shí)完全不一致，調(diào)研的結(jié)果五花八門。這個(gè)行業(yè)的新成長(zhǎng)對(duì)我們帶來(lái)很大挑戰(zhàn)；第二，這個(gè)行業(yè)不像住宅，各位都能站在住宅眼光上體會(huì)顧客，但是商業(yè)地產(chǎn)由于鏈條多，我們很難去把握以終端消費(fèi)者為鏈條終端的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)。尤其它中間攙雜了消費(fèi)者、商家，然后才是開發(fā)商。商業(yè)

8、地產(chǎn)鏈條多，對(duì)顧客把握的高難度。第三，人才缺，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)新發(fā)展，因?yàn)楦唠y度帶來(lái)整個(gè)行業(yè)人才跟不上的特點(diǎn)。我們?nèi)珖?guó)發(fā)展這么多的萬(wàn)達(dá)中心找人很難。 綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高難度行業(yè)，第二，行業(yè)需要互動(dòng)、交流、學(xué)習(xí)。第三，很高興參加北京中外友聯(lián)交流中心做的這個(gè)活動(dòng)，業(yè)內(nèi)特別需要這樣的交流和互動(dòng)，使得大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)和相關(guān)環(huán)節(jié)有更多了解。今天的探討不只限于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的前期開發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)管理，我們一直建議行業(yè)的建筑師去了解整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的鏈條，而不是單純立足于本身的建筑專業(yè)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的復(fù)雜性需要你去加深了解。 我們和同行交流的時(shí)候，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是前期營(yíng)造的，比如層高不

9、夠、對(duì)交通考慮不夠，停車考慮不夠，對(duì)前期顧客需求把握不夠，導(dǎo)致整個(gè)后期運(yùn)營(yíng)管理存在很多難點(diǎn)，很難讓客戶滿意，有的甚至走向衰敗，甚至關(guān)門。第一講：從城市翻新中發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會(huì)主講人： 以色列MYS國(guó)際建筑事務(wù)所合伙人、總經(jīng)理Amihud Moore先生第一講 重點(diǎn)摘要 關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心發(fā)展史 首先我談購(gòu)物中心的發(fā)展史，它起源于美國(guó)，然后發(fā)展到歐洲，經(jīng)歷一系列的進(jìn)化和蛻變，開始的時(shí)候，主要是在街道旁邊一些小的雜貨店，今天它變成了一個(gè)街區(qū)中的購(gòu)物點(diǎn)，漸漸，它又發(fā)展壯大，面積達(dá)到了幾千米，提供的產(chǎn)品種類更加豐富，有一個(gè)大的超市和幾個(gè)便利店。接下來(lái)是便利中心，社區(qū)便利中心達(dá)到12萬(wàn)平方米，零售范圍內(nèi)已經(jīng)包含

10、了時(shí)尚、服飾這樣的元素，之后就發(fā)展為地區(qū)性的或者超地區(qū)性的購(gòu)物中心，大概出現(xiàn)在50年代，之后就發(fā)展為大型的購(gòu)物中心，面積至少是4萬(wàn)平方米。它們有一個(gè)非常強(qiáng)壯的市場(chǎng)支撐，可能覆蓋這個(gè)地區(qū)60%到70%的需求。 關(guān)鍵詞：混血中心 下面我們看一個(gè)“混血中心”的概念。我想開一個(gè)大的購(gòu)物中心，有四萬(wàn)平方米，我怎么分呢？請(qǐng)宜家進(jìn)來(lái)，根據(jù)宜家的經(jīng)驗(yàn)，逛宜家的人一般平均消費(fèi)時(shí)間是2個(gè)小時(shí)，一般的購(gòu)物中心是70分鐘，而且逛宜家的人一般不會(huì)空手而歸。不管怎么說(shuō)，宜家的方案是非常成功的。宜家購(gòu)物中心里面可以看到很多，以前不能稱之為商場(chǎng)陳列物的東西，比如水泥、巨大的家具，這些都被他們變?yōu)樯虉?chǎng)的出售品。考慮到顧客的分類

11、和他們的購(gòu)買力，有一定的生活方式要考慮到上層的消費(fèi)者，也要考慮到中底層的消費(fèi)方式，把兩者結(jié)合在一起才能作出成功的方案，但是這不是靈丹妙藥。每建造一項(xiàng)購(gòu)物中心都是一項(xiàng)獨(dú)特的研究，必須要做這個(gè)研究，它是一項(xiàng)具有創(chuàng)新性的發(fā)生過(guò)程，也要做大量的市場(chǎng)研究，并且要針對(duì)這個(gè)地址給出一個(gè)獨(dú)特的解決方案。 關(guān)鍵詞：團(tuán)隊(duì)打造 我作為一個(gè)建筑師事務(wù)所的合伙人和總經(jīng)理，我當(dāng)然是希望把我們的方案重復(fù)應(yīng)用在很多不一樣的地方，這樣我們比較賺錢，我手下有210個(gè)非常瘋狂的天才建筑師，他們希望每接一個(gè)項(xiàng)目就能夠創(chuàng)造出一件獨(dú)一無(wú)二的作品，當(dāng)然這是不可能的，我必須控制他們。在這兩者協(xié)調(diào)中，我也必須說(shuō)，我手下做出來(lái)的每一個(gè)項(xiàng)目都是一

12、個(gè)不可復(fù)制的獨(dú)生孩子。 所以要成為一個(gè)成功的商業(yè)建筑師，不僅要懂建筑，還要懂市場(chǎng)，懂市場(chǎng)的潛力，再是競(jìng)爭(zhēng)者，甚至了解交通環(huán)境和停車，很多人選擇購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)就是看停車，所以我們也變成了停車方面的專家，停車也涉及到一些景觀設(shè)計(jì)的內(nèi)容，這是都是作為建筑師必須要熟悉的。 我們都知道位置決定一切，當(dāng)我們?cè)谀硞€(gè)城市開始開發(fā)和設(shè)計(jì)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)有的城市好象被遺棄了一樣。今天我要談兩種方式，就是怎樣選擇位置，怎樣將這個(gè)位置用到最佳的狀態(tài)。我要找到其中一個(gè)“食人”法則或者“弱肉強(qiáng)食”法則。 關(guān)鍵詞：城市翻新 所謂的“城市翻新”或者“城市振興”就是我們將目光放在一些已經(jīng)衰敗的商業(yè)中心，盡管這些商業(yè)中心是被當(dāng)?shù)氐木?/p>

13、民認(rèn)為用于商業(yè)用途，但是它們已經(jīng)一蹶不振了，我們?nèi)绻徽衽d這個(gè)區(qū)域的話，這個(gè)區(qū)域會(huì)變成死亡之區(qū)，它周圍的城市中心也會(huì)隨之而衰敗。通過(guò)翻新以往年少記憶中的中心，等于是給它們注入了新的活力，而不是重新花錢去造。根據(jù)我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，我覺(jué)得在一個(gè)城市，北邊都會(huì)比較高端，比較上流一些，大家看到北邊是上流社會(huì)聚集的地，相對(duì)而言南部就是平民居住比較集中的地方，而東西部則主要是城市的中產(chǎn)階層。 我有幸和一個(gè)購(gòu)物中心的專家聊過(guò)，他說(shuō)購(gòu)物中心是非常精密、復(fù)雜的建筑，它唯一的目的就是從別人的口袋里掏錢。他說(shuō)你能在一層樓里面搞定的事情不要用兩層樓做，兩層樓能搞定的不要用三層樓去做。 關(guān)鍵詞：動(dòng)工前1:100仿真模型 我

14、們和另外一家公司合作，通過(guò)設(shè)計(jì)做了一比一百模型，設(shè)計(jì)了一些巖石、噴泉和洞穴。這就是一比一百的模型，可以看到洞穴的內(nèi)部、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)。一個(gè)個(gè)的購(gòu)物都是設(shè)計(jì)用來(lái)做商店的，比如說(shuō)咖啡店、爵士酒吧等等，從主橋看到最主要的是爵士酒吧。樹都是可以供兒童玩耍的游戲樹，這是溜冰區(qū)，這是塊攀巖區(qū)，上面感覺(jué)好象有雪一樣的，像阿里巴巴探寶一樣。這是一塊橋連接著電影院和商場(chǎng)二層，這是從樹上看橋，這些是連接顧客行徑路徑的細(xì)節(jié)圖，發(fā)展商非常滿意，說(shuō)行動(dòng)吧。問(wèn)題是大家都不知道怎么做？有一些公司是在做這種類似的項(xiàng)目，但是他們目前只研究出來(lái)巖石怎么做，很多設(shè)計(jì)目前還沒(méi)有下定論，要到現(xiàn)場(chǎng)才能決定。之前我們考慮了很多設(shè)計(jì)主題，比如亞

15、馬遜流域、印加帝國(guó)，但是設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中有幾位之前去過(guò)中國(guó)、印度、泰國(guó)，最后考慮把它作為一個(gè)帶有東方禪意的花園，因?yàn)槲覀冇玫氖侨嗽鞄r石，給我們發(fā)揮空間比較大，我們開始考慮用這個(gè)巖石作出各種各樣效果。我們也加入了很多水景元素，有噴泉、瀑布、在快餐廳旁邊靜靜流過(guò)的河流。我們也采用了很多木材的元素，一個(gè)是為了表現(xiàn)出更多自然的感覺(jué)，羅馬尼亞婦女喜歡穿高跟鞋，這也是幫助他們用木質(zhì)地板而不是水泥地板。座位我們也嵌進(jìn)了整個(gè)景觀設(shè)計(jì)中，也采用了很多綠色的植物，家具上也是大量采用了綠化和木質(zhì)元素。 主橋是一個(gè)木質(zhì)的概念，骨架已經(jīng)出來(lái)了，我們考慮把球頂做成像一顆大樹覆蓋我們的感覺(jué)，但是由于經(jīng)濟(jì)預(yù)算的原因。現(xiàn)在我們修改成

16、一個(gè)花樹從一個(gè)角度擴(kuò)散出去，使用的材料是大量的玻璃，它也是搜集雨水的天頂。高度上，因?yàn)檎畬?duì)這個(gè)地區(qū)規(guī)畫的限制，所以高度受到一些限制，本來(lái)我們想做得更高一些。現(xiàn)在我們?cè)谧鲩_張之前的工作，開張之前整個(gè)場(chǎng)地是很亂的。這些是移動(dòng)的巖石，但看上去很逼真，看到花色球頂?shù)臅r(shí)候還是很好看的，09年10月份馬上就要開張了。 第二講：駕馭最佳零售項(xiàng)目成果的策略主講人： 澳大利亞伍茲貝格建筑設(shè)計(jì)公司高級(jí)董事、亞洲區(qū)生活方式類項(xiàng)目主管 傅奧明先生第二講 重點(diǎn)摘要關(guān)鍵詞：參與，涵蓋，能夠和無(wú)所畏懼什么才是最好的商業(yè)設(shè)計(jì)成果呢？不同背景的人會(huì)對(duì)這個(gè)問(wèn)題有不同的答案，比如你是一個(gè)開發(fā)商，你是一個(gè)租戶，你是一個(gè)咨詢顧問(wèn)回答

17、都有所不同。我PPT上展現(xiàn)的是大家會(huì)共同關(guān)注的答案。除了PPT上面這些還包括更多，比如如何創(chuàng)造一個(gè)完美的旅游目的地，這也是很多零售項(xiàng)目的終極目標(biāo)，還有為開發(fā)商樹立一個(gè)品牌。對(duì)于建筑師來(lái)說(shuō)最好的成果可能就是來(lái)自于顧客和客戶雙方對(duì)他創(chuàng)建這個(gè)地方的滿意度，零售業(yè)最重要的一點(diǎn)就是及時(shí)開張。零售業(yè)如果不準(zhǔn)時(shí)開張的話，所損失的經(jīng)濟(jì)是難以估算的，最重要一點(diǎn)就是要準(zhǔn)時(shí)。今天我的演講分三個(gè)部分，首先允許我簡(jiǎn)單介紹一下我們伍茲貝格公司，第二部分是案例分析，第三部分談智能設(shè)計(jì)方法。智能設(shè)計(jì)方法中我將和大家探討如何使用這種理論方法，使顧客滿意并且達(dá)到最佳的商業(yè)成果。最后我會(huì)跟大家講講策略性規(guī)劃，作為生活方式方面的專家

18、，我曾經(jīng)幫助項(xiàng)目經(jīng)理向他們的顧客做演講，告訴他們一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)是如何運(yùn)作，整個(gè)采購(gòu)流程是怎樣的，等等，這也是我們?nèi)粘Ｏ蚩蛻暨M(jìn)行演講的部分。 關(guān)于伍茲貝格 伍茲貝格始建于150多年前，它最早是建立在澳大利亞，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展為一個(gè)國(guó)際性公司，目前員工有700多人。我們?cè)谌蛴?5個(gè)工作室，其中上海是最新開張的工作室之一。我們的工作分為三個(gè)區(qū)，一個(gè)是教育科技，一個(gè)是生活方式，一個(gè)是工作場(chǎng)所，但我們還是作為一個(gè)整體的全球化的工作室來(lái)運(yùn)作，這樣使我們分享最具才能的資源，以及我們每個(gè)項(xiàng)目之后的感悟。我們也是合伙人制，可以在最有利于客戶的地方進(jìn)行運(yùn)作。我們?cè)趤喼抟呀?jīng)運(yùn)作了20多年，香港是我們?cè)趤喼揲_設(shè)的第一個(gè)工

19、作室。 三個(gè)工作的分區(qū)，第一個(gè)是生活方式，主要包括零售、住宅、賓館等等。工作場(chǎng)所指和工作有關(guān)的，例如辦公樓、企業(yè)內(nèi)部裝修和研發(fā)中心。教育和科技區(qū)域包括設(shè)計(jì)大學(xué)、科技實(shí)驗(yàn)室、高科技大廈等等，和科技有關(guān)的內(nèi)容。我們最重要的一個(gè)重心是在生活方式這塊，近年來(lái)更多混合性的項(xiàng)目我們都在做。 我們的目標(biāo)是，到2010年，伍茲貝格將成為設(shè)計(jì)、咨詢、研發(fā)的全球領(lǐng)先者。在伍茲貝格和市場(chǎng)中間有一個(gè)交錯(cuò)，我們叫公共研究，在公共研究的領(lǐng)域中，是設(shè)計(jì)一切對(duì)我們建筑設(shè)計(jì)等等有利的訊息。研發(fā)中心也是一個(gè)出版社，我們出版了相當(dāng)多關(guān)于生活方式的書籍，最近一本是關(guān)于可持續(xù)發(fā)展，我覺(jué)得我們是一個(gè)研究型公司，因?yàn)槲覀兊目蛻粝蛭覀儗で蟮?/p>

20、就是研究和知識(shí)。 同時(shí)，我們也是非常注重可持續(xù)發(fā)展的公司，大家現(xiàn)在看到的證書就是表彰伍茲貝格在氣候環(huán)保方面所作出的貢獻(xiàn)和努力。我們也剛剛獲得了“年度國(guó)際最佳建筑運(yùn)作獎(jiǎng)”，這個(gè)獎(jiǎng)對(duì)我們意義非凡，它使我們向2010年的目標(biāo)大大推進(jìn)了一步。我們的管理也是經(jīng)過(guò)ISO9000認(rèn)證。 參與，涵蓋，能夠和無(wú)所畏懼 參與設(shè)計(jì)之前，全面和客戶進(jìn)行實(shí)質(zhì)的溝通，很多建筑師沒(méi)有和客戶進(jìn)行實(shí)質(zhì)的溝通就著急的做設(shè)計(jì)。除了互相理解之外，溝通的目的是為了建立相互之間的信任，信任是一切合作的基礎(chǔ)，沒(méi)有信任就沒(méi)有辦法達(dá)到最佳的商業(yè)成果。在零售業(yè)中參與還有一點(diǎn)就是要和租戶溝通，了解他們真正的需求是什么，了解使他們的事業(yè)成功的因素是

21、什么，最終是租戶進(jìn)入商場(chǎng)運(yùn)作，如果他們成功的話，商場(chǎng)的運(yùn)作商、發(fā)展商和你自己也就等于是獲得了成功。我們公司和招商租賃公司都有緊密的合作，通過(guò)他們了解租戶真正的需求是什么。 涵蓋是指設(shè)計(jì)過(guò)程中必須將你的客戶和你顧問(wèn)都涵蓋在一起，涵蓋在你作出決定的過(guò)程中，因?yàn)槟阕鲆粋€(gè)項(xiàng)目決定最大風(fēng)險(xiǎn)之后才能做下一步的工作，通過(guò)涵蓋所有人的決議過(guò)程中才能達(dá)到最佳效果。如果去伍茲貝格你會(huì)經(jīng)?？吹娇蛻艉驮O(shè)計(jì)師坐一起畫草圖，這是我們想要的方式，當(dāng)然這過(guò)程中是由我們主導(dǎo)，以后我們希望最終出來(lái)是一個(gè)成功的結(jié)果，關(guān)鍵在所有過(guò)程中都要包含進(jìn)利益相關(guān)者。參與和涵蓋是伍茲貝格公司非常看重的關(guān)鍵的價(jià)值。 “無(wú)所畏懼”是指我們?cè)谘邪l(fā)和設(shè)

22、計(jì)原始概念中無(wú)所畏懼，不被任何舊格局所束縛，最終能夠挑戰(zhàn)設(shè)計(jì)任務(wù)達(dá)到最佳成果。就像摩爾先生剛剛所說(shuō)，我們的建筑師也非常希望作出非常特殊的非常獨(dú)特的項(xiàng)目，有的時(shí)候我們要拉住他們，不讓他們過(guò)于激進(jìn)，但有時(shí)候我們要鼓勵(lì)他們的創(chuàng)意。 案例分享：設(shè)計(jì)感悟 北京王府廣場(chǎng) 感悟： 做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候需要設(shè)計(jì)師和建筑師用不同的思考方式，關(guān)鍵是吸引目標(biāo)零售商，不是每個(gè)零售商，而是最重要最關(guān)鍵的零售商，保證他們成功的前提，是他們才定義了你這個(gè)商場(chǎng)的程度。每個(gè)位置都是不一樣的，因此，針對(duì)每個(gè)位置做的研究也是不一樣的，這一切應(yīng)該是在設(shè)計(jì)之前就完成了，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)詳盡的研究才能為你的設(shè)計(jì)加分。 重慶西城天街 感悟：首先，

23、研究當(dāng)?shù)氐拿袼缀拖M(fèi)者喜好對(duì)于成功的商業(yè)環(huán)境十分重要。其次是作為一個(gè)設(shè)計(jì)師應(yīng)該能靈活處理現(xiàn)場(chǎng)和成本的問(wèn)題，但這不應(yīng)該影響原先的設(shè)計(jì)意圖。 重慶某130萬(wàn)平米城市綜合體 感悟：設(shè)計(jì)和決策過(guò)程中，全程讓客戶參與其中，而不是我們單打獨(dú)斗。大型的綜合體項(xiàng)目一般都是以商業(yè)為導(dǎo)向，如果缺乏零售或者商業(yè)的要素就難以將住宅、辦公和商業(yè)等等多種要素混合起來(lái)成為一個(gè)混合性項(xiàng)目。在這個(gè)過(guò)程中，需要側(cè)重大量增加商鋪的曝光率，這個(gè)商鋪不是指一兩個(gè)，而是整個(gè)商業(yè)商場(chǎng)。還有一點(diǎn)就是要?jiǎng)?chuàng)造積極性多的豐富感受，有的感受是在這個(gè)層次才能體驗(yàn)得到的，總之關(guān)鍵是要豐富客人的體驗(yàn)。 沈陽(yáng)大發(fā)廣場(chǎng) 感悟： 有的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)并不是那么簡(jiǎn)單

24、，這個(gè)項(xiàng)目中關(guān)鍵要得到文物當(dāng)局的支持，讓他們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目興奮起來(lái)，一旦他們同意了這個(gè)項(xiàng)目，那么做什么事情速度就快了，客戶也會(huì)很滿意。盡管當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候，要求我們做一個(gè)有歷史的建筑，但是我們做出未來(lái)主義的建筑風(fēng)格，這也符合商場(chǎng)品牌的形象，如果開始就沒(méi)有多做考慮，而直接做一個(gè)傳統(tǒng)化的建筑，這和我們?cè)谏虉?chǎng)中做的品牌效應(yīng)是背道而馳的。側(cè)重零售業(yè)的建筑應(yīng)該對(duì)品牌和品牌效應(yīng)的問(wèn)題非常了解，需要一直把它們考慮在設(shè)計(jì)中。 上海浦東嘉里中心 感悟： 一般我們不會(huì)挑戰(zhàn)和推翻原有的設(shè)計(jì)，但是這個(gè)設(shè)計(jì)中，我們發(fā)現(xiàn)如果調(diào)整和改變?cè)械脑O(shè)計(jì)，甚至改變客戶原有的初衷反而能夠得到更好的效果。 這個(gè)程序特別適合于混合的綜合性項(xiàng)目

25、。你想盡快收回資本成本的話，可以通過(guò)出售住宅，談到未來(lái)的收益，零售是一個(gè)非常好的方式。所有的開發(fā)商都希望降低風(fēng)險(xiǎn)，希望降低賣不好、運(yùn)營(yíng)不好、租不出去的風(fēng)險(xiǎn)，他們也希望商場(chǎng)及時(shí)開張，作為建筑師，我們及時(shí)幫助他們減低這方面的風(fēng)險(xiǎn)。 伍茲貝格的策略規(guī)劃程序 這是兩個(gè)主要的盈利模式，紅線代表的是分塊銷售，藍(lán)線代表的是出租和自持，可以很明顯看到這兩個(gè)盈利模式的區(qū)別。出售零售板塊可能短時(shí)間收回投資，但從長(zhǎng)期效益看還是出租和自持比較好，因?yàn)檫@感覺(jué)就像你種了一顆搖錢樹一樣。這兩種盈利模式最好是結(jié)合在一起，開始的時(shí)候可以通過(guò)出售住宅來(lái)收回一定的成本，然后在項(xiàng)目中包含零售，這個(gè)零售長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)也是有意義的。 零售的出

26、租和持有方式可以幫助你樹立一種品牌形象，確定品牌的價(jià)值和定位，雖然三者看不見(jiàn)摸不著，但是它們能夠讓你比別人多收租金多收錢，一旦了解了回饋的循環(huán)模式，大家就能夠知道出租和持有的零售區(qū)能夠幫助你獲得更高的經(jīng)濟(jì)回饋。亞洲很少有開發(fā)商真正理解到這個(gè)概念，很多人做決定的時(shí)候都是靠直覺(jué)決定，有的時(shí)候?qū)Γ覀兿Ｍ谡嬲私獾幕A(chǔ)上進(jìn)行決策，然后得到好的結(jié)果。 這幾張PPT展現(xiàn)的是在規(guī)劃中的重點(diǎn)和挑動(dòng)人流的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)中嵌入文化和歷史的元素，保證當(dāng)?shù)孛癖姡?dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)對(duì)這個(gè)設(shè)計(jì)有發(fā)言權(quán)，要知道你賣的是夢(mèng)想，賣的是生活方式，因?yàn)榱闶鄣年P(guān)鍵是你是怎樣看待你未來(lái)的自己，怎樣看待你未來(lái)的生活模式。如何提高每平米的租金，不

27、僅僅是那些關(guān)鍵和重要優(yōu)勢(shì)區(qū)域的租金，而是整體平均的租金。 伍茲貝格的策略規(guī)劃程序 問(wèn)：如何鼓勵(lì)更多垂直面上面的人流？ 傅奧明： 傳統(tǒng)的觀念認(rèn)為你沒(méi)有辦法把人們搬到五層以上，因?yàn)榈轿鍖哟蠹叶己芾郏牖丶伊?。還有一種傳統(tǒng)方法是當(dāng)你在設(shè)計(jì)的時(shí)候保證給商鋪?zhàn)畲笙薅鹊钠毓饴?，等于是?qiáng)迫人們朝著你想要他們走的方向進(jìn)行，現(xiàn)在顧客比我們想的聰明多了，他(她)們直接去他們想去的商店，不希望走到所謂我們?cè)O(shè)下陷阱的地方，所以現(xiàn)在的策略就變成如何設(shè)計(jì)出讓顧客最方便抵達(dá)他們心中目的地的路線。在超過(guò)五層樓的商場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)人們樂(lè)意去這些商場(chǎng)，他們不覺(jué)得自己被限制被困住了，進(jìn)出很方便，停車也方便，他們也輕松看到他們想去的商店

28、。 如果你有一個(gè)層數(shù)很多的購(gòu)物中心，你可以添加一個(gè)直達(dá)的電梯，這樣顧客可以直接達(dá)到頂樓，然后再和悠閑的走下來(lái)，他們也可以直接的上上下下，繞過(guò)他們不喜歡的商店，關(guān)鍵就是要讓顧客覺(jué)得很方便。 問(wèn)題解答第三講：中日韓商業(yè)設(shè)施開發(fā)研究與調(diào)查主講人：日本GEO AAKMATSU公司的常務(wù)董事、商環(huán)境開發(fā)事業(yè)本部部長(zhǎng)辻川正治先生 第三講 重點(diǎn)摘要 商業(yè)開發(fā)中，我們擁有三個(gè)關(guān)鍵詞：誕生、養(yǎng)成、未來(lái)。誕生指住戶和商業(yè)設(shè)施之間可以進(jìn)行聯(lián)動(dòng)使之成為具有活力的城市。養(yǎng)成指一些理念，比如說(shuō)集中客流，讓客人欣賞一些演出，迸發(fā)他們的Ieda。未來(lái)即使在現(xiàn)在的工作中也不斷進(jìn)行創(chuàng)新。這個(gè)就是后面的背景，思路就是先從開發(fā)行為開

29、始，項(xiàng)目從開發(fā)行為開始有市場(chǎng)調(diào)查、企劃、招租、設(shè)計(jì)、管理、物業(yè)運(yùn)營(yíng)。把這些都弄好之后設(shè)施就可以開張了，包括日本、美國(guó)，商業(yè)設(shè)施是在開張之后后面的東西才更加重要。 關(guān)鍵詞：誕生、養(yǎng)成、未來(lái)。 在日本、大陸都是以租賃的形式將商業(yè)設(shè)施出租給租戶，在中國(guó)、韓國(guó)，把地塊直接賣給商家的情況也比較多。賣給商戶之后很多物業(yè)管理就不能正常進(jìn)行。我認(rèn)為今后在中國(guó)、韓國(guó)，物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的階段會(huì)不斷變化。不產(chǎn)生變化的話，地產(chǎn)開發(fā)可以說(shuō)是成功了，但商業(yè)開發(fā)是失敗的。 最后我想再重申一點(diǎn)，一個(gè)商業(yè)設(shè)施并不是地產(chǎn)開發(fā)成功就算了，還需要商業(yè)的開發(fā)成功。商業(yè)這個(gè)詞就是要從百貨公司開幕之后算起，怎么讓它開幕之后成功并且持續(xù)成功，為

30、了達(dá)到這個(gè)效果需要管理運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行運(yùn)作。 韓國(guó)也是在開發(fā)部分比較落后，現(xiàn)在來(lái)看會(huì)以很快速度發(fā)展，中國(guó)這方面的跡象已經(jīng)很明顯了，但是中國(guó)土地很遼闊，各種項(xiàng)目很多。我推薦大家開發(fā)自己商業(yè)設(shè)施的時(shí)候轉(zhuǎn)換思路，以商業(yè)開發(fā)成功為理念。如果商業(yè)開發(fā)成功的話土地的地價(jià)和價(jià)值也會(huì)得到相應(yīng)的提升，所以我推薦大家以這樣的思路進(jìn)行今后的合作，這是我們公司覺(jué)得最有效的商業(yè)開發(fā)流程。先是一個(gè)初期計(jì)劃，然后是企劃和招商計(jì)劃，設(shè)施配置的計(jì)劃，商業(yè)環(huán)境的設(shè)計(jì)，再是內(nèi)部裝修的管理，各種專賣店的設(shè)計(jì)也希望開發(fā)商進(jìn)行一定的確認(rèn)，然后是招各種各樣的租戶，設(shè)計(jì)要招哪些著名的品牌，然后是管理運(yùn)營(yíng)，最后是促銷。一環(huán)接一環(huán)，這是跟商業(yè)有關(guān)的流

31、程。 基本構(gòu)思這是第一步，然后是計(jì)劃的制訂、設(shè)計(jì)、施工，企劃和招商的計(jì)劃在四個(gè)階段里面都是不停在進(jìn)行，一次又一次要推翻以前的初稿構(gòu)成，整個(gè)過(guò)程中不停的進(jìn)行修改，品牌的測(cè)定也是要從基本策劃過(guò)程開始一直到最后施工階段，管理運(yùn)營(yíng)也是這個(gè)理念，包括管理運(yùn)營(yíng)的構(gòu)想。我為什么推薦這個(gè)流程，因?yàn)樵诠芾砗瓦\(yùn)營(yíng)過(guò)程中，初期企劃里面不完善的地方在施工初期階段就會(huì)一個(gè)個(gè)曝露出來(lái)，越早曝露越早可以把新的解決方案放到我們的企劃方案里面去。這樣，不管是進(jìn)行工程，或者后期的過(guò)程中都可以進(jìn)行一定的節(jié)省，如果不是這個(gè)流程，而是一稿又一稿不停進(jìn)行糾錯(cuò)的話，工程進(jìn)行階段也會(huì)有很大成本的浪費(fèi)。 日本豐田汽車購(gòu)物中心第四講：商業(yè)購(gòu)物中

32、心未來(lái)發(fā)展方向主講人：日本船場(chǎng)株式會(huì)社董事兼企劃開發(fā)負(fù)責(zé)人 小嶋彰先生 第四講 重點(diǎn)摘要關(guān)鍵詞：商業(yè)環(huán)境、聚集、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè) 今天我講的并不是商業(yè)購(gòu)物中心該是怎么樣的，我以自己親身經(jīng)歷過(guò)的事情將商業(yè)購(gòu)物中心應(yīng)該變成什么樣，演講的中心是今后我們商業(yè)購(gòu)物中心要以什么方向進(jìn)行發(fā)展，怎么樣讓顧客在商業(yè)中心里面有一個(gè)舒適的行走環(huán)境，怎么樣讓顧客在我們商業(yè)購(gòu)物中心中可以花費(fèi)更多時(shí)間，在購(gòu)物中心中，怎么樣讓客戶在走路時(shí)候晃蕩更多店鋪。商業(yè)購(gòu)物中心的理念不停發(fā)生變化，我著重講十個(gè)我認(rèn)為需要注意的點(diǎn)。 第一，怎么找適合開發(fā)的地段？ 有些是在車站前，有些是在大空地上，有些只能獲得小得可憐的土地，有很多不同的案

33、例。每個(gè)地塊有各自不同的適用性，不同地塊適合不同的階層去那購(gòu)物，因此市場(chǎng)開發(fā)有不同的個(gè)性。要確定開發(fā)的市場(chǎng)地段和容量，要進(jìn)行確定的市場(chǎng)調(diào)查，以最大程度預(yù)測(cè)這個(gè)地塊可能發(fā)生的情況，比如這個(gè)地塊以后可能會(huì)有公路建造進(jìn)來(lái)，也許有大型社區(qū)建造進(jìn)來(lái)，這都是必須考慮的，商業(yè)設(shè)施的地塊真的是以非?？斓乃俣仍诓煌５淖兓小１热缥覀兿茸隽耸裁瓷虡I(yè)設(shè)施的開發(fā)，我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在我們開發(fā)基礎(chǔ)上做更新的開發(fā)項(xiàng)目，我們的顧客人群就會(huì)越來(lái)越少。我們?yōu)榱藨?zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)建造更加大型的購(gòu)物中心，慢慢就演變成大小商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)，這是很正常的現(xiàn)象。市場(chǎng)本來(lái)容量的大小、地塊適合開發(fā)何種業(yè)態(tài)內(nèi)容需要我們悉心考慮。 第二，如果要達(dá)到最好的

34、銷售額程度，并不是一味追求大，而是要最適合這個(gè)地方的大小規(guī)模。不是說(shuō)開發(fā)非常大型的商業(yè)設(shè)施就說(shuō)明事實(shí)力很強(qiáng)。我們部門收到很多咨詢就說(shuō)，為什么我們的銷售額達(dá)不成目標(biāo)，為什么很多客戶不來(lái)我們這，在很多地方都有，比如顧客想要去新建成的商業(yè)中心，或者顧客直接在網(wǎng)上購(gòu)物，沒(méi)有理由促成他去購(gòu)物中心，這是非常正常的現(xiàn)象。 第三，我們必須要確切確立市場(chǎng)容量，根據(jù)市場(chǎng)變化而變化我們的應(yīng)對(duì)方案，這才是真正做到顧客人流，提升銷售額的目標(biāo)。的確，大小對(duì)一個(gè)商業(yè)設(shè)施來(lái)說(shuō)是非常非常重要的要素，但不是最重要的要素，我認(rèn)為整個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心的各種店鋪業(yè)態(tài)決定整個(gè)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)，必須要根據(jù)店鋪的等級(jí)、風(fēng)格、變化確定整個(gè)購(gòu)物中心的

35、業(yè)態(tài)。 第四，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定下來(lái)以后，來(lái)購(gòu)物中心的人群性質(zhì)也逐漸確定下來(lái)，整個(gè)商圈的人群性質(zhì)也開始確定?，F(xiàn)在銷售的購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，每個(gè)購(gòu)物中心十分鐘一個(gè)圈是我們需要測(cè)定的游客圈。 第五，適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)計(jì)劃，建設(shè)過(guò)程當(dāng)中成本的控制就需要和它同時(shí)進(jìn)行，越恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)度計(jì)劃就可以越控制成本。 第六，我們必須考慮到停車場(chǎng)的舒適型。對(duì)顧客來(lái)說(shuō)停車場(chǎng)是他來(lái)到整個(gè)購(gòu)物中心時(shí)第一個(gè)感受場(chǎng)所，也是整個(gè)購(gòu)物環(huán)節(jié)結(jié)束之后最后一個(gè)感受到的場(chǎng)所，所以是非常重要，不是說(shuō)讓顧客停下他們車子就好了的理念。今后停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)會(huì)變得越來(lái)越重要。 第七， 現(xiàn)在很多顧客去購(gòu)物中心為了物，今后越來(lái)越為“式”去這個(gè)購(gòu)物中心，包括各種活動(dòng)，

36、各種促銷手段就會(huì)吸引更多的人群。 第八，市場(chǎng)不停在發(fā)生變化，商業(yè)設(shè)施不斷新陳代謝跟上市場(chǎng)的節(jié)奏，讓每個(gè)商鋪都保持競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)。 第九，一個(gè)購(gòu)物中心不僅是依靠品牌提升自己的價(jià)值，而是要?jiǎng)?chuàng)造自身的品牌。曾經(jīng)提到品牌人們第一個(gè)聯(lián)想到的就是產(chǎn)品、商品，或者說(shuō)是一些小的店鋪。接下去發(fā)展的方向品牌會(huì)慢慢延伸到整個(gè)設(shè)施的整體，也就意味著購(gòu)物中心方方面面都變得越來(lái)越重要。今后顧客想到這個(gè)購(gòu)物中心腦子中會(huì)出現(xiàn)怎樣的一種情節(jié)，一種感情，這是越來(lái)越重要的。 第十，商業(yè)設(shè)施是為顧客創(chuàng)造幸福的事業(yè)，這是開發(fā)者的目標(biāo)，開發(fā)商看到顧客來(lái)到購(gòu)物中心中洋溢著笑容，他會(huì)感到自己的工作和生存是非常值得的。 如果有一個(gè)購(gòu)物中心的協(xié)會(huì)，

37、這個(gè)協(xié)會(huì)有SC的大獎(jiǎng)，我是評(píng)選委員會(huì)的一員參與SC的評(píng)選活動(dòng)，從各種各樣的商業(yè)購(gòu)物中心中推選人最后組成大選的評(píng)選委員會(huì)。我向大家介紹評(píng)選的標(biāo)準(zhǔn)，先介紹SC社會(huì)性的評(píng)價(jià)，首先是它對(duì)整個(gè)社區(qū)的貢獻(xiàn)。的確，建造大型的購(gòu)物中心是非常重要的，但是購(gòu)物中心與整個(gè)社區(qū)的相關(guān)程度重要。 第二，都在強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)的問(wèn)題，比如設(shè)施周邊進(jìn)行綠化，強(qiáng)調(diào)垃圾處理的能力，或者將整個(gè)屋頂變成空中草坪，還有與地區(qū)環(huán)境的聯(lián)動(dòng)，這都是一個(gè)非常重要的環(huán)境保護(hù)。 對(duì)SC的管理評(píng)價(jià)，第一是一個(gè)市場(chǎng)戰(zhàn)略的問(wèn)題，顧客的需求是什么，針對(duì)這個(gè)需求我們?cè)撟鍪裁?，這是市場(chǎng)戰(zhàn)略問(wèn)題。第二是商品供應(yīng)能力。對(duì)一個(gè)店鋪來(lái)說(shuō)它的供應(yīng)能力是商品的準(zhǔn)備，對(duì)購(gòu)物中

38、心來(lái)說(shuō)就是店鋪的準(zhǔn)備。第一次SC大獎(jiǎng)辦法中過(guò)的商品供應(yīng)能力大獎(jiǎng)的是北海道札幌的一個(gè)百貨公司。這個(gè)設(shè)施十五年后建造出新設(shè)施之前就一直開始做自己內(nèi)部商鋪的更新?lián)Q代。數(shù)字是非常驚人的，整個(gè)設(shè)施擁有196店鋪，每年更新量是40間，每年都有更新淘汰店鋪。正如剛才所說(shuō)道的商品計(jì)劃供應(yīng)能力上怎么樣讓新店代替舊店，怎么引導(dǎo)。 第三，開發(fā)商和租戶之間的合作關(guān)系。 第四，客戶服務(wù)的能力。至今為止它能夠向客戶提供怎樣的服務(wù)(曾經(jīng)做過(guò)怎樣的服務(wù))，這是非常重要的評(píng)價(jià)點(diǎn)。 第五，怎怎樣在創(chuàng)造舒適環(huán)境上貢獻(xiàn)自己的力量，比如說(shuō)有老年人來(lái)到購(gòu)物中心，或者說(shuō)是有殘障人士來(lái)的購(gòu)物中心，購(gòu)物中心整體是為這些人群和一般人群提供一個(gè)舒

39、適環(huán)境的。 第六，購(gòu)物中心整體本身的品牌效應(yīng)。我們講到東京就會(huì)想到東京有銀座這些地方。在購(gòu)物中心品牌構(gòu)筑過(guò)程中也要讓我們的品牌達(dá)到這么響亮的程度。 第七，整個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)健全程度，我們需要購(gòu)物中心提交它迄今為止五年來(lái)的銷售額和利潤(rùn)資料，然后我們?cè)倥袛嗨慕?jīng)營(yíng)數(shù)字是否健全。 我們就是根據(jù)上述七條評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定得到購(gòu)物中心大獎(jiǎng)的獎(jiǎng)項(xiàng)歸屬誰(shuí)，現(xiàn)在也是這樣進(jìn)行下去的。 怎么樣評(píng)價(jià)一個(gè)商業(yè)設(shè)施是否繁榮，它的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是什么？首先是游客聚集，然后是顧客在整個(gè)設(shè)施中到處走，然后是購(gòu)買，買了貨物之后心里很滿足再一次光臨這個(gè)設(shè)施，這個(gè)良性循環(huán)我們稱之為非常好的循環(huán)。 作為商業(yè)設(shè)施來(lái)說(shuō)，第一個(gè)是考慮怎么樣聚集顧客，

40、按照2007的資料，六本木的商業(yè)中心聚集了6400萬(wàn)人數(shù)，另外幾個(gè)百貨公司剛開幕后就達(dá)到4500萬(wàn)以上的人數(shù)，就東京和大阪的市中心商業(yè)設(shè)施來(lái)說(shuō)一年平均值應(yīng)該是2000到2500萬(wàn)人的程度。如果是一些郊外的商業(yè)設(shè)施或者是郊外車站的商業(yè)設(shè)施，一年平均下來(lái)大概是800到1200萬(wàn)人。有一點(diǎn)需要區(qū)分，不管聚集多少人流，如果他不享受我們提供的服務(wù)，不消費(fèi)，他僅僅是聚集起來(lái)的人，而不是客戶。如果是比較小的設(shè)施，就像現(xiàn)在動(dòng)物園，日本有名的朝日動(dòng)物園它一年可以達(dá)到340萬(wàn)人，雖然這么少的聚集人流，但是每個(gè)人都是購(gòu)買門票進(jìn)去的。這點(diǎn)來(lái)說(shuō)所有進(jìn)去的人都是顧客，東京市中心一些商業(yè)設(shè)施能夠把人轉(zhuǎn)化為顧客的比例大概只有

41、1%，來(lái)了一千萬(wàn)的人，真正變成顧客的只有10萬(wàn)左右。如果不認(rèn)真考慮怎樣讓來(lái)到我們?cè)O(shè)施中的人成為顧客，單單讓很多人過(guò)來(lái)只會(huì)產(chǎn)生更多的垃圾，讓空氣質(zhì)量變差而已，去郊外商業(yè)設(shè)施的顧客一般都是抱著購(gòu)買貨品的心態(tài)去，去郊外設(shè)施的從人到顧客的轉(zhuǎn)換比例大概是45%到55%。 綜上所述，雖然聚集人很重要，怎么樣讓人轉(zhuǎn)換為顧客是需要討論的中心環(huán)節(jié)，如果我們可以很好將人流轉(zhuǎn)換成顧客的話，也就意味著我們讓顧客在我們的設(shè)施中非常愉快非常高興的進(jìn)行游覽也是很重要的。 顧客在整個(gè)設(shè)施中進(jìn)行游覽之后，他買東西是非常重要的環(huán)節(jié)，并不是說(shuō)聚集越多的人購(gòu)買量越大，購(gòu)買的行為是每個(gè)個(gè)體所發(fā)生的。購(gòu)買的環(huán)節(jié)必須一個(gè)個(gè)按照個(gè)性對(duì)比，當(dāng)

42、一個(gè)客人進(jìn)入我們商業(yè)設(shè)施后，他進(jìn)入店鋪看到一個(gè)非常喜歡的商品，他能不能買下它就變成非常需要考慮的問(wèn)題。 學(xué)術(shù)上面有一個(gè)研究結(jié)果，一個(gè)人離開家到外面步行的長(zhǎng)度400米到500米是正常的，如果在這個(gè)城市中有比較大型的，比較豐富的好的商業(yè)設(shè)施的話，他出門移動(dòng)的長(zhǎng)度會(huì)變得越來(lái)越長(zhǎng)。怎樣讓顧客步行的長(zhǎng)度越來(lái)越長(zhǎng)，我們下面將重點(diǎn)闡述： 讓客人回游的框框里面有十個(gè)： 首先是商業(yè)店鋪，然后是娛樂(lè)設(shè)施、電影院、餐廳、提供食物的場(chǎng)所位置是在什么地方。中央廣場(chǎng)、副廣場(chǎng)的位置、規(guī)模和內(nèi)容。日本的商業(yè)設(shè)施中央廣場(chǎng)比起美國(guó)來(lái)說(shuō)大部分會(huì)小很多，大多數(shù)情況都是中央廣場(chǎng)的直徑大概18米到20米左右，如果是美國(guó)它平均下來(lái)大概30

43、米左右的直徑，甚至?xí)?5乘以70的直徑。不是廣場(chǎng)越大越好，我們?cè)趺词褂盟呛苤匾氖虑椤?整個(gè)中心的長(zhǎng)度和寬度，日本250米左右是比較普遍的現(xiàn)象，現(xiàn)在開始變得長(zhǎng)度越來(lái)越長(zhǎng)，最長(zhǎng)的長(zhǎng)度有達(dá)到500米，寬度大概是8到9米，8到9米的話，里面提供椅子的休息空間越來(lái)越少。剛才辻川先生有說(shuō)到8米寬的空間放一個(gè)電梯顯得非常擁擠，所以在美國(guó)都是10到12米的長(zhǎng)度。 第四，整個(gè)商業(yè)設(shè)施的平面布局和縱面布局是怎樣的，以前有一個(gè)商業(yè)設(shè)施整個(gè)平面就是一條直線，但在這樣的情況下，反而顧客不大敢在里面行走。為什么會(huì)這樣講呢？自己剛進(jìn)去就可以看到最后的點(diǎn)了完全沒(méi)有新鮮感，停車停在最后的場(chǎng)所，這個(gè)壓力從頭到尾壓在顧客心里

44、，很難讓游客有好奇心往前探索，直線平面的構(gòu)造我們稱之為“隧道效應(yīng)”?，F(xiàn)在大部分的商業(yè)設(shè)施都有一個(gè)轉(zhuǎn)角構(gòu)造進(jìn)行建造。 第五，商業(yè)設(shè)施的上部進(jìn)行空間連接，比如有二層三層連接橋的概念，所以位置、寬度、設(shè)計(jì)的方法必須要進(jìn)行縝密的研究。一般會(huì)設(shè)置45米寬的連接橋進(jìn)行連接。雖然橋上景觀看上去非常漂亮，但是可以看到我穿過(guò)橋之后是什么樣子，也不會(huì)影響到顧客的好奇心，反而影響到他行走的狀況。如果增加橋的數(shù)量我認(rèn)為可以解決問(wèn)題。這樣會(huì)讓觀眾更多穿過(guò)橋，然后再回來(lái)，再通過(guò)再回來(lái)，橋的利用方法或者它單一是一座橋，或者上面建成咖啡店，我們今天沒(méi)時(shí)間討論這個(gè)問(wèn)題，但是日本有這樣的例子。我雖然說(shuō)的是細(xì)節(jié)點(diǎn)，但是細(xì)節(jié)和游客是

45、否增加在我們?cè)O(shè)施里面的行走率是有密切聯(lián)系的。 第六，休息區(qū)域的配置，游客在我們?cè)O(shè)施中行走就會(huì)慢慢累，累了想找休息的地方。 第七，各種活動(dòng)開展的情況。 第八，地面材料是不是可以減少疲勞程度。在水泥地上走一個(gè)小時(shí)就會(huì)累了。現(xiàn)在地面上鋪設(shè)地毯的商業(yè)設(shè)施開始越來(lái)越多了。 第九，環(huán)境設(shè)計(jì)的要素，色彩、照明、環(huán)境、標(biāo)識(shí)，各種東西都會(huì)影響游客行走的心情。游客行走兩側(cè)的專賣店店鋪門面外部裝修和內(nèi)部裝修構(gòu)造也會(huì)影響顧客是否繼續(xù)行走。有種說(shuō)法，一個(gè)商業(yè)設(shè)施整體的面貌95%取決于其中專賣店的門面。 第十，自然要素的融合，適當(dāng)停車場(chǎng)的計(jì)劃，各種要素齊備情況下游客才肯好好在我們?cè)O(shè)施中行走。 游客在設(shè)施中行走一圈，怎么讓

46、顧客進(jìn)行購(gòu)買行為呢，這就牽涉到店鋪組合設(shè)計(jì)的重要性。由于時(shí)間關(guān)系沒(méi)有辦法一個(gè)個(gè)詳細(xì)說(shuō)，能影響顧客購(gòu)買力主要是各個(gè)店鋪的業(yè)種業(yè)態(tài)，也有怎么都賣不出去商品的店。遇到這種店鋪的時(shí)候，開發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)引導(dǎo)它和它交流，如果經(jīng)過(guò)這一主動(dòng)引導(dǎo)和交流都沒(méi)有太大效果的話我們只能讓它退出我們的設(shè)施。在札幌的商業(yè)設(shè)施中196家店鋪每年改換40家店，等于每年都煥然一新了。 在我們?cè)O(shè)施中已經(jīng)購(gòu)買商品的顧客，怎樣讓他得到滿足，再次光臨我們的設(shè)施，顧客買了商品之后回到家打開包裝使用了這個(gè)商品之后才會(huì)產(chǎn)生滿足與否。只有一個(gè)商業(yè)設(shè)施開幕了以后才是真正重要的環(huán)節(jié)開始了。一個(gè)設(shè)施不是一直都要吸引新的客流，而是要吸引?？?，10分鐘圈的

47、?？筒胖С终麄€(gè)設(shè)施的成功。固定客流是會(huì)不停重復(fù)來(lái)我們這個(gè)設(shè)施的客流，這樣的客戶意味著很熟悉我們商業(yè)設(shè)施的平面、縱面，甚至服務(wù)人員的名字他都很清楚，他也很清楚哪里有活動(dòng)展開。開發(fā)商進(jìn)行各種活動(dòng)對(duì)?？蛠?lái)說(shuō)已經(jīng)不是新的東西了，怎么服務(wù)好這些顧客人群才是難點(diǎn)。怎樣讓這些顧客到我們?cè)O(shè)施中進(jìn)行重復(fù)消費(fèi)。美國(guó)有這么一本書出版，可以讓顧客一邊享受一邊進(jìn)行行走的地方，在這其中積攢了各種措施。 最近購(gòu)物中心的開發(fā)傾向點(diǎn)：第一，公共交通車站附近的商業(yè)設(shè)施開發(fā)變得越來(lái)越多，我們稱之為TOD型的開發(fā)，整體解釋就是以公共交通為中心的開發(fā)?？礆W洲的例子可以發(fā)現(xiàn)雖然很多購(gòu)物中心開在郊外，但是它附近一定有一個(gè)大型的公共交通設(shè)施

48、。日本也是，比如越谷的Lake Town不是開在車站附近就是開在地鐵站的周圍。 第二，路線型平面布局，很多需要繞圈的開發(fā)變得越來(lái)越多， 第三，開發(fā)購(gòu)物中心的時(shí)候，越來(lái)越重視環(huán)保要素。 第四，混合性的開發(fā)，利用各種空間做各種其他非購(gòu)物型的活動(dòng)開展。 第五講：零售商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)主講人：日本NONSCALE株式會(huì)社代表董事/日本株式會(huì)社船場(chǎng)董事 栗山茂先生 第五講 重點(diǎn)摘要 一個(gè)商業(yè)設(shè)施要在商業(yè)開發(fā)上取得成功最重要一點(diǎn)就是事先的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目中軸線理念的測(cè)定。理念左右了整個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，理念需要注重幾個(gè)點(diǎn)，第一個(gè)就是要有明確的目標(biāo)，然后需要有嶄新的特點(diǎn)，還要基于地區(qū)的特性與地區(qū)社會(huì)共同發(fā)展。作為理念來(lái)說(shuō)，

49、要讓這個(gè)商業(yè)設(shè)施給游客帶來(lái)感動(dòng)，帶來(lái)驚喜、快樂(lè)，帶來(lái)一種撫慰他(她)心靈平時(shí)的勞累，這是非常重要的。為此，從一開始的階段，我們就和客戶一起進(jìn)行各種各樣的會(huì)議來(lái)討論。雖然理念要和客戶取得共通，理念上會(huì)有各種調(diào)整，各種新問(wèn)題產(chǎn)生，但是最后保持這個(gè)理念的方向性是非常重要的。在我看來(lái)，雖然事情聽起來(lái)簡(jiǎn)單，但在中國(guó)實(shí)行是非常具有難度的。怎樣和客戶一直向著同一方向，為著項(xiàng)目的成功，到最后在項(xiàng)目竣工為止一直好好的溝通是非常重要的，如果理念進(jìn)行過(guò)程中會(huì)發(fā)生大的變化就會(huì)發(fā)生非常大的偏離。這個(gè)設(shè)施的定位會(huì)越來(lái)越不明晰，它的魅力越來(lái)越小，最后可能整個(gè)項(xiàng)目都會(huì)失敗。整體的理念我們應(yīng)該花很長(zhǎng)的時(shí)間，很多的人力物力進(jìn)行測(cè)

50、定。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們需要各方的協(xié)力討論進(jìn)行最終確定。 推進(jìn)整個(gè)工作的過(guò)程中，必須要有一個(gè)健全的體制。這是為了讓項(xiàng)目成功非常重要的一個(gè)要素。這個(gè)體制不單單是針對(duì)我們這個(gè)設(shè)計(jì)者，包括客戶在內(nèi)都是必須要進(jìn)入這個(gè)體制中，我在中國(guó)也從事了很多設(shè)計(jì)方案，在中國(guó)，由于不同的原因，變化很多，其中就是由于沒(méi)有總體把握項(xiàng)目的人，導(dǎo)致方向性難以控制，最后變得千奇百怪，這種事情經(jīng)常發(fā)生，所以整個(gè)參與項(xiàng)目的全員都應(yīng)該在理解這一點(diǎn)的基礎(chǔ)上，在完善的體制中進(jìn)行推進(jìn)。在設(shè)計(jì)、環(huán)境保護(hù)方面是非常重要的，但在我看來(lái)，我們從事海外工作這么久以來(lái)，體制的健全、協(xié)調(diào)能力是最重要的。其中包括由設(shè)計(jì)者從一開始設(shè)計(jì)到竣工都由他來(lái)統(tǒng)括理念的

51、測(cè)定。另一種就是由設(shè)計(jì)者和顧客一起比如通過(guò)會(huì)議，通過(guò)協(xié)調(diào)的方式促進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目，也是一種方法。 下一個(gè)環(huán)節(jié)是計(jì)劃制訂，景觀的設(shè)計(jì)，包括中國(guó)，在整個(gè)亞洲進(jìn)行商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，就是需要考慮到當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣、文化、國(guó)民心理，在這之上進(jìn)行整體企劃測(cè)定。只有在這些基礎(chǔ)之上我們才可以進(jìn)行一個(gè)非常好的吸引客流的計(jì)劃。進(jìn)行大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目的時(shí)候，并不單單想著設(shè)計(jì)，而是考慮到整個(gè)設(shè)施的魅力，游客集中能力的強(qiáng)度，還有它讓游客行走的能力，這都是非常重要的要素。 以大的視角審視周邊地區(qū)，包括車子導(dǎo)入、停車場(chǎng)的規(guī)模，都是怎樣讓人可以高效率進(jìn)入我們?cè)O(shè)施非常重要的一點(diǎn)，設(shè)計(jì)讓游客行走的路線時(shí)，雖然需要是非常大膽的想象，非常大膽的想法

52、，但還是可以以一種簡(jiǎn)單樸素的路線和自然的方式讓游客在整個(gè)設(shè)施中行走是比較重要的計(jì)劃測(cè)定。這個(gè)階段最重要的還是游客行走性，怎樣讓店鋪體現(xiàn)給游客看，另外是招租。其中牽涉到很多需要掌握平衡配置的計(jì)劃，讓人逗留到什么點(diǎn)，怎樣讓人流分散，包括扶梯、電梯的配置點(diǎn)。設(shè)計(jì)中，讓人無(wú)法聽從開發(fā)商的誘導(dǎo)，或者建造完全沒(méi)有用的空間是很成問(wèn)題的。我看了很多中國(guó)的商業(yè)設(shè)施，絕對(duì)有一點(diǎn)不大好的地方就是人移動(dòng)路線沒(méi)有好好的設(shè)計(jì)，雖然移動(dòng)路線需要簡(jiǎn)單，但不要簡(jiǎn)單到單調(diào)，這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。游客行走過(guò)程中怎樣喚起他的好奇心也是考慮的重要點(diǎn)，這就需要和整體的測(cè)定設(shè)計(jì)進(jìn)行統(tǒng)和推進(jìn)。 企劃和設(shè)計(jì)是應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行的，一體化的設(shè)計(jì)

53、會(huì)讓空間更好的展現(xiàn)它的魅力，平面設(shè)計(jì)方面，要讓商鋪更加容易賣出它的商品，讓顧客更加容易購(gòu)買商品，提高購(gòu)買效率是非常重要的配置方法。測(cè)定企劃的時(shí)候，也應(yīng)該考慮到租戶租賃的租金，掌握好平衡，最后就可以讓所有的商鋪都交得起租金，也可以得到平等的魅力展現(xiàn)，這是計(jì)劃中重要的地方。 以上說(shuō)的是為了讓一個(gè)商業(yè)設(shè)施獲得真正意義上的成功，這些是我們需要注意的地方。另外在進(jìn)行企劃的過(guò)程中，也要考慮到環(huán)境的問(wèn)題，最主要包括生態(tài)、景觀的建造。進(jìn)行企劃測(cè)定的同時(shí)，加入景觀設(shè)計(jì)的方案可以進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，最后有一個(gè)相乘的效果的，可以達(dá)到非常有魅力的商業(yè)設(shè)施的建造。 接下去是內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方面來(lái)說(shuō)，需要自己的個(gè)性，這是很重要的

54、，一定要有強(qiáng)大的沖擊力。怎么樣可以讓計(jì)劃測(cè)定以后增加游客的召集能力不斷有常客來(lái)到我們的設(shè)施。 理念的制訂、總體計(jì)劃測(cè)定，這兩重點(diǎn)要加入整個(gè)商業(yè)設(shè)施的個(gè)性、獨(dú)立性，讓它久久留在顧客的記憶中，要有非常具有意義的設(shè)計(jì)是很重要的。具有獨(dú)立性、個(gè)性的設(shè)計(jì)就可以直接聯(lián)系到整個(gè)購(gòu)物中心的品牌設(shè)計(jì)上去，設(shè)計(jì)的時(shí)候不單單只重視展示的創(chuàng)新性，還需要考慮對(duì)廢物的利用效果，成本的平衡，讓游客在整個(gè)設(shè)施中行走得更加方便，更加容易看到租戶商鋪的商品。路的寬度、空間大小，所有的地方都需要有平衡設(shè)計(jì)。當(dāng)一個(gè)商業(yè)設(shè)施是多層結(jié)構(gòu)的時(shí)候，怎樣讓一層的結(jié)構(gòu)被誘導(dǎo)到二層，讓二層的游客被誘導(dǎo)到三層，這也是一個(gè)問(wèn)題，內(nèi)部的設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)設(shè)施的

55、成功來(lái)說(shuō)是舉足輕重的。 之后是建筑設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)一樣也需要考慮各種各樣的點(diǎn)。雖然很容易讓人把外部建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)分開，其實(shí)為了讓這個(gè)設(shè)施具有相同的共性，有統(tǒng)一的感覺(jué)，其實(shí)兩個(gè)應(yīng)該放在一起考慮。中國(guó)有些做得不是很好的商業(yè)設(shè)施就是外部和內(nèi)部脫節(jié)，有些商業(yè)設(shè)施在內(nèi)部看各個(gè)品牌店都很漂亮，但從外部看，會(huì)看到店后面的樣子，就是沒(méi)有好好的進(jìn)行設(shè)計(jì)。外部的建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)怎樣聯(lián)動(dòng)是非常重要的地方。 怎樣和當(dāng)?shù)氐牡貐^(qū)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)，或者是怎樣可以讓這些商鋪更好被游客看到，被他們接受，被他們所喜愛(ài)這是需要考慮的地方。從內(nèi)部裝修來(lái)講，如果一開始設(shè)計(jì)得非常好，如果無(wú)法得到長(zhǎng)時(shí)間的維持也是沒(méi)有意義的。設(shè)計(jì)

56、的時(shí)候就需要考慮進(jìn)安全性和運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的因素。與中國(guó)相比，日本現(xiàn)在進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，在綜合考慮上是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。設(shè)計(jì)的時(shí)候并不是只考慮到創(chuàng)意，而設(shè)計(jì)的時(shí)候就考慮到之后各種運(yùn)營(yíng)的階段，要放在一起考慮。 外觀來(lái)說(shuō)，最重要的一點(diǎn)就是需要有獨(dú)特性，商業(yè)設(shè)施外觀的獨(dú)特性和辦公區(qū)是完全不同的，不能只是具有藝術(shù)性或者象征性，它需要具有一定的意思在里面。PPT左上角四個(gè)橫條，開始第一個(gè)是我概念性的設(shè)計(jì)，后來(lái)我想這里可以做什么，那里可以做什么，一點(diǎn)一點(diǎn)擴(kuò)充下去，然后是燈光的設(shè)計(jì)。燈光照明在整個(gè)理念中的融合也是很重要，就我一個(gè)設(shè)計(jì)師看來(lái)，中國(guó)的很多商業(yè)設(shè)施燈光照明的企劃不是很好，不是說(shuō)燈光照明的設(shè)計(jì)有問(wèn)題，而是設(shè)計(jì)的時(shí)

57、候理念和總體把握沒(méi)有做好。我認(rèn)為燈光照明必須要進(jìn)入整體策劃過(guò)程中去，在考慮到各種優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上要融入到整體的理念里面去，照明計(jì)劃很容易被人放到后期考慮，但是我認(rèn)為照明的問(wèn)題也很重要，必須放在前期初期進(jìn)行考量?，F(xiàn)在的時(shí)代主旋律的東西是環(huán)保，考慮燈光的時(shí)候也需要考慮生態(tài)環(huán)境的問(wèn)題。以前燈光是非常耗費(fèi)資源，很多燈光策劃上面非常讓人煩惱，現(xiàn)在費(fèi)用的平衡型慢慢好起來(lái)，好的燈光設(shè)計(jì)也是非常重要。我在日本除了基礎(chǔ)照明之外還應(yīng)用到一些LED的照明，現(xiàn)在研究這方面的問(wèn)題，我還可以讓已存的照明設(shè)備換成LED的設(shè)備。從初期投資來(lái)說(shuō)，LED的設(shè)備和已存的燈光照明設(shè)備已經(jīng)沒(méi)有太大的投資區(qū)別。接下去LED肯定會(huì)受到廣

58、泛的應(yīng)用，但是在我看來(lái)LED雖然好，但不是什么地方都可以用到LED的照明。LED燈光和電燈泡不一樣，它光波長(zhǎng)并不是讓人很安得下心的光，它并不是很適合游客長(zhǎng)期待在那里的空間?？紤]空間類型的時(shí)候，這里是人長(zhǎng)久待的，還是人快速移動(dòng)的場(chǎng)所，考慮這些點(diǎn)的同時(shí)進(jìn)行燈光方案的制作。這里有一個(gè)重要的點(diǎn)，就是考慮各種設(shè)備的特點(diǎn)，發(fā)揮它的特長(zhǎng)進(jìn)行平衡型的計(jì)劃測(cè)定。 租戶的管理歸置，考慮總體理念的時(shí)候，讓租戶以怎樣的形態(tài)展示給顧客看，商鋪門面的設(shè)計(jì)，整體來(lái)說(shuō)對(duì)整個(gè)內(nèi)部的環(huán)境影響很大。有必要?dú)w置下面幾點(diǎn)，包括商鋪門面的寬度、品牌標(biāo)識(shí)放置的地方、照明顏色、照明溫度，這是都是需要放進(jìn)統(tǒng)一考量的。歸置的同時(shí)，要讓它們符合整

59、個(gè)商業(yè)設(shè)施統(tǒng)一的感覺(jué)。中國(guó)和日本不同的一點(diǎn)就是由開發(fā)商制訂歸置，由租戶出錢來(lái)建造商業(yè)設(shè)施，這個(gè)概念是不存在的。大多數(shù)的情況都是由開發(fā)商進(jìn)行施工，后期全部交給商鋪進(jìn)行自主的管理。在日本，并沒(méi)有非常常識(shí)性的內(nèi)部裝修管理，所以開始很難歸置這些商鋪的設(shè)計(jì)理念。左上角這張圖片在中國(guó)店鋪設(shè)計(jì)中是非常常用的，主要是由開發(fā)商進(jìn)行建造，商鋪?zhàn)约汗芾?、裝修。雖然運(yùn)營(yíng)上很輕松很方便，但沒(méi)有很熱鬧很好的感覺(jué)。右邊這張圖大部分在歐美、日本會(huì)進(jìn)行商鋪的設(shè)置。歸置了很多商鋪，他們能做什么，不能做什么。雖然表現(xiàn)得比較和諧，商鋪的內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)需要和周邊整個(gè)設(shè)施統(tǒng)一。商鋪的歸置，并不能做得太過(guò)頭，但也不能完全不做，需要考慮總體理

60、念的同時(shí)著眼于中國(guó)的實(shí)際情況進(jìn)行歸置。今后中國(guó)為了要讓整個(gè)商業(yè)設(shè)施先更加和諧，更加有種熱鬧的感覺(jué)，要采取一定程度的商鋪歸置。希望大家可以挑戰(zhàn)下。 接下去是圖形的設(shè)計(jì)，標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)，標(biāo)石的表述，這里會(huì)有很多相同點(diǎn)。在日本有很多標(biāo)石、圖片，分開進(jìn)行的開發(fā)商也不少，所以建成之后感覺(jué)零散的比較多。整體來(lái)說(shuō)需要強(qiáng)烈的個(gè)性，召集游客的強(qiáng)大能力，對(duì)整體來(lái)說(shuō)是特別重要的，圖形設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、細(xì)小的點(diǎn)需要一個(gè)專門的部門進(jìn)行，或者各個(gè)部門需要一個(gè)協(xié)調(diào)的機(jī)制，這是很重要的。如果最后設(shè)計(jì)很好，但是標(biāo)識(shí)很不好，或者照明方案很差，這就很不值得。 整體關(guān)聯(lián)到整個(gè)商業(yè)設(shè)施品牌的建立，最重要的一點(diǎn)就是讓游客游覽的時(shí)候不會(huì)產(chǎn)生迷盲