匯川區(qū)董公寺鎮(zhèn)割麻棚戶區(qū)改造工程績效評價報告

1、匯川區(qū)董公寺鎮(zhèn)割麻棚戶區(qū)改造工程績效評價報告一、主要建設規(guī)模及建設內容本項目主要為海螺水泥廠建設拆遷、柳江路及柳江路延伸段建設拆遷的還房安置。項目總用地面積79047.1，總建筑面積為140457，其中：住宅面積114629、商業(yè)面積6187、公共服務設施面積529、地下車庫面積18014、幼兒園面積1098、新建住宅1124套。該項目涉及拆遷戶314戶是單獨第三期的拆遷戶數(shù)，1094戶是總共三期的拆遷戶數(shù)。二、項目總投資及資金構成該項目總投資估算為31556.13萬元。其中建安工程費用25,228.58萬元，工程建設其他費用4,598.14萬元，建設期利息199.19萬元，基本預備費1,53

2、0.22萬元。資金來源為自籌。前期手續(xù)辦理情況該項目已辦理立項、可研、初設、水保、節(jié)能、林地審核同意書、施工許可證等。已完成招投標工作?？⒐ひ?guī)劃認可證、產(chǎn)權未辦理。四、資金到位、缺口情況該項目資金到位共計5300萬元，企業(yè)自籌16256萬元，獲得專項債5300萬元。到位資金部分已全部投入項目建設。目前資金缺口1億元。五、項目收益情況（1）項目經(jīng)營收入測算及依據(jù)預測依據(jù)：根據(jù)匯川區(qū)董公寺鎮(zhèn)割麻棚戶區(qū)改造工程可行性研究報告，合理預測項目經(jīng)營收入。項目經(jīng)營收入如下：土地出讓收入。根據(jù)可行性研究報告，本項目拆遷騰空土地位于遵義市匯川區(qū)董公寺建材工業(yè)區(qū)和柳江路兩側，處于匯川區(qū)董公寺建材工業(yè)園區(qū)中心，其周

3、邊的土地出讓價格如下表：項目周邊土地出讓價格表序號土地位置用地性質出讓時間土地面積（畝）成交價（萬元）成交單價（萬元/畝）1匯川大道商業(yè)2015年4月76212802802董公寺建材工業(yè)區(qū)工業(yè)2016年5月120336028從上表可知，項目區(qū)附近的居住用地成交單價在280萬元/畝左右，董公寺建材工業(yè)區(qū)工業(yè)用地成交單價在28萬元畝，本項目拆遷用地區(qū)域征收土地560畝，回遷安置房建設用地118.57畝，騰空土地441.42畝。其中商住用地256畝，工業(yè)用地110畝，城市基礎配套用地75.42畝，本項目將騰空的商住土地掛牌出讓，考慮騰空土地離匯川大道有一段距離，根據(jù)謹慎性原則，項目出讓土地銷售單價按

4、商住用地150萬元/畝，工業(yè)用地28萬元畝，將產(chǎn)生41480萬元收入。居住用房銷售收入。根據(jù)可行性研究報告，該項目總建筑面積114629平方米，其中，用于回遷戶安置1094套，安置建筑面積96081，其中補差面積18548，考慮到本項目對象的特殊性及國家實施棚戶區(qū)改造相關優(yōu)惠政策，根據(jù)拆遷安置方案，補差面積價格按1800元/計算。經(jīng)測算，居住用房銷售收入為3,338.63萬元。商業(yè)用房銷售收入。根據(jù)可行性研究報告，本項目為棚戶區(qū)改造項目，配套商業(yè)面積為6187。主要作用是為安置區(qū)的人們提供商業(yè)上的便利，考慮到本項目對象的特殊性及時間性，根據(jù)謹慎性原則，此部分價格保守按10000元/計算。根據(jù)項

5、目收益預測及其所依據(jù)的各項假設，匯川區(qū)董公寺鎮(zhèn)割麻棚戶區(qū)改造工程 在債券存續(xù)期間項目經(jīng)營收入為51,005.63萬元，項目經(jīng)營成本為15,331.33萬元，項目運營期間產(chǎn)生的相關稅費2,805.31萬元，發(fā)生土地出讓政策提留成本19,238.10萬元。預計用于項目資金平衡的項目收益的現(xiàn)金流入10,956.05萬元。詳見下表:項目收入測算表（單位：萬元）序號12345678910111213項目資本金 流入債券資金 流入項目運營收入其他收入建設期靜態(tài)資金流出債券資金還本債券付息融資付息項目運營支出稅費土地出讓政策提留成本凈現(xiàn)金流項目預期收益20209,078.075,300.0014,305.6

6、472.4320219,078.065,100.569,873.24217.301,786.12280.531,923.8197.621,110.1020225,100.56217.301,789.12280.531,923.81889.801,107.1020235,100.56217.301,792.12280.531,923.81886.801,104.1020245,576.85217.302,368.75306.731,923.81760.26977.5620255,576.85217.302,371.95306.731,923.81757.06974.3620266,053.132

7、17.302,948.79332.921,923.81630.31847.6120275,100.56217.301,805.32280.531,923.81873.601,090.9020285,100.56217.301,808.92280.531,923.81870.001,087.3020294,148.00217.30665.64228.141,923.811,113.111,330.4120304,148.005,300.00144.87669.44228.141,923.81-4,118.261,326.61合計5,300.0051,005.6324,178.885,300.002,173.0018,006.172,805.3119,238.102,760.3010,956.05七、存在的主要問題、擬采取措施1.因融資困難，導致