項目啟動會經(jīng)營目標書

1、項目啟動會經(jīng)營目標書為了更加有效的開展集團項目啟動會的各項工作， 特制訂項目啟動會經(jīng)營目標書，提高項目前期的各項工作效率，為后期開發(fā)運營奠定良好基礎(chǔ)。一、項目基本概況1、項目基本情況說明包括地理位置、四至、周邊市政配套、交通等基本概況。地理位置: 項目四至: 市政配套: 交通網(wǎng)絡(luò):2、地價款（拆遷補償款）支付與資金安排（財務(wù)部審核）項目總地價地價款支付進度2009年12月2010年1月2011年3月2011年7月其它時間節(jié)點（萬元）地價支付風險解決方案3、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標（經(jīng)營管理部審核）項目基本概況總占地面積（ffl2）總占地面積（畝）容積率樓回地價（元 / itf）地價（萬/畝）總地價

2、（力兀）項目設(shè)計指標總建筑面積（Itf）可租售面積（m2 ）總計容面積（Itf）住宅（m2 ）商業(yè)（m2）寫字樓（m2）其他（m2）其它限制條件：包括覆蓋率、車位、限高、退紅線等覆蓋率：車位：限高：退紅線：法定文件交接：包括不限所有相關(guān)的簽署的法律合同， 成交確認書，以及所簽署 法律合同所有相關(guān)證明，函件，紅線圖等等。具體根據(jù)項目不同由投資部門列出 交接清單，項目運營負責人簽收。二、項目整體開發(fā)策略1、項目市場定位（市場營銷部審核）初步項目市場定位內(nèi)容（未正式完成項目市場定位）定位分項主要內(nèi)容備注項目總體定位項目核心價值點項目目標市場項目主要產(chǎn)品類型項目商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模項目產(chǎn)品銷售價格項目商業(yè)租

3、金價格詳細項目市場定位內(nèi)容（已正式完成項目市場定位增加以下內(nèi)容）定位分項內(nèi)容備注市場分析及房地產(chǎn)走勢預測項目及競爭分析項目形象定位項目開發(fā)策略分期下的客戶定位項目產(chǎn)品定位項目發(fā)展建議項目價格預期及經(jīng)濟測算項目入市時間建議及推售計劃配套定位（具體參考營銷部制訂的新項目定位報告審批模板）2、項目一級節(jié)點住宅項目一級節(jié)點（共23個）一級節(jié)點完成標準時間節(jié)點安排備注取得土地使用權(quán)證取得正式證照項目啟動會完成會議的召開，并出具會 議紀要完成項目定位報告審批項目產(chǎn)品定位報告報審通過方案設(shè)計完成完成方案設(shè)計，并通過集團 內(nèi)部評審會完成設(shè)計方案政府報批設(shè)計方案取得正式批復文件完成經(jīng)營計劃書的審批計劃書通過評審

4、會并發(fā)起流 程報審取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得正式證照取得建筑工程施工許可證取得正式證照完成融資放款（開發(fā)貸）完成融資首批放款項目開工項目土方/基坑支護/樁基工 程任何一項開始施工總包招標完成總包定標審批并發(fā)出中 標通知書主體開工完成樁基施工及檢測結(jié)構(gòu)正負零結(jié)構(gòu)施工達到正負零（如項 目為多樓棟時，則以最晚一 棟完成時間為準）樣板房、銷售展示區(qū)開放小范區(qū)（售樓處、樣板房、 景觀園林）裝修完畢并對外 開放取得預售許可證取得正式證照（首批）開盤項目正式對外發(fā)售（首批）主體結(jié)構(gòu)封頂項目主體結(jié)構(gòu)施工完成（同 期多樓棟時，則以最后-棟 完成時間為準）簽約銷售面積達50%完成銷售簽約指標的50%簽約銷售面積達

5、85%完成銷售簽約指標的85%外架拆除外腳手架拆除完成（如項目 為多樓棟時，則以最晚一棟 完成時間為準）竣工備案取得正式的竣工備案表（書）入伙對外發(fā)出入伙通知書項目后評估完成上會材料的提報綜合體項目一級節(jié)點（共30個）一級節(jié)點完成標準時間節(jié)點安排備注國有土地使用權(quán)證取得正式證照項目啟動會完成會議的召開，并出具會 議紀要項目定位項目產(chǎn)品定位報告報審通 過方案設(shè)計完成完成方案設(shè)計，并通過集團 內(nèi)部評審會設(shè)計方案批復設(shè)計方案取得正式批復文 件擴初設(shè)計完成完成擴初設(shè)計并通過集團 內(nèi)部評審會業(yè)態(tài)平回落位完成商業(yè)業(yè)態(tài)平回落位并 出具平卸布置圖經(jīng)營計劃書計劃書通過評審會并發(fā)起 流程報審建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得

6、正式證照建筑工程施工許可證取得正式證照融資放款完成融資首批放款項目開工項目土方/基坑支護/樁基 工程任何一項開始施工總包招標完成總包定標審批并發(fā)出 中標通知書主體開工完成樁基施工及檢測結(jié)構(gòu)正負零結(jié)構(gòu)施工達到正負零（如項 目為多樓棟時，則以最晚一棟完成時間為準）機電方案設(shè)計完成完成機電方案設(shè)計及確定 機電模式示范區(qū)開放小范區(qū)（售樓處、樣板房、 景觀園林）裝修完畢并對外 開放預售許可證取得正式證照（首批）開盤項目正式對外發(fā)售（首批）招商啟動正式啟動商業(yè)招商，作成立地區(qū)商管公司成立地區(qū)商管公司， 關(guān)鍵崗 位人員到位主體結(jié)構(gòu)封頂項目主體結(jié)構(gòu)施工完成 （同 期多樓棟時，則以最后一棟完成時間為準）簽名勺5

7、0%完成銷售簽約面積的 50%簽名勺85%完成銷售簽約面積的 85%招商簽約完成 70%招商戶數(shù)大于 70%,招商面積大于50%外架拆除外腳手架拆除完成（如項目 為多樓棟時，則以最晚一棟 完成時間為準）主力店/次主力店場地 移交完成主力店/次主力店場地 移交工作，具備進場裝修條 件竣工備案取得正式的竣工備案表（/ 書）入彳火/開業(yè)入伙：對外發(fā)出入伙通知書 開業(yè)：正式對外營業(yè)項目后評估完成上會材料的提報3、項目整體戰(zhàn)略性控制指標（經(jīng)營管理部審核）控制指標項目整體目標值（啟動會）項目整體目標值（可研版）差異備注財務(wù)指標銷售收入（力兀）凈利潤（萬元）銷售凈利率內(nèi)部收益率（IRR）管理性指標銷售費用率

8、管理費用率銷售毛利率項目首期一級節(jié)點完成率注：各項指標以最終審定的項目經(jīng)濟測算表為準。4、項目分期開發(fā)計劃（經(jīng)營管理部審核）控制指標項目整體目 標值分期備注第1期第2期第3期新開工面積 （計容口徑）面積比例物業(yè)類型5、項目首期開發(fā)與銷售計劃（經(jīng)營管理部審核）內(nèi)容銷售展示區(qū)備注工程名稱物業(yè)類型新開，向積（itf）銷售面積（m2）銷售額（萬元）分物業(yè)類型銷售價格別墅多層高層酒店式公寓商業(yè)其它計劃開工日期計劃開盤日期計劃竣工時間計劃入伙日期（注：新項目首期是項目開發(fā)的重點，由經(jīng)營管理部與分公司協(xié)商確定項目首期開發(fā)計劃）三、項目主要估算成本指標1、項目主要成本指標 （成本管理部審核）科目編號科目（項成

9、本匯總（力兀/兀）目明細）合計高層商業(yè)雙拼別墅度假別墅標準獨棟頂級獨棟別墅寫字樓其它等建筑面積可租售面積總成本可售單方總成本可售單方總成本可售單方總成本可售單方總成 本可售單方總成本可售單方總成本可 售 單 方總成本可 售 單 方1土地獲得價款2前期費用3主體建安工程費4基礎(chǔ)設(shè)施費5環(huán)境工程費6公共配套設(shè)施費7開發(fā)間接費8不可預見費（注：請各公司參照集團成本管理部的項目成本數(shù)據(jù)模板）四、各部門經(jīng)營策劃1、報批報建不限于：土地交地業(yè)務(wù)注意事項，土地交接手續(xù)策劃及注意事項；規(guī)劃、人防、消防、環(huán)評、交評、節(jié)能等建設(shè)管理部門報建注意事項、報批深度的技巧及策略；快速辦理四證方法策劃；規(guī)費調(diào)研及詳細應(yīng)對策

10、劃，包含特殊項目政策支持計劃。2、營銷策劃不限于：產(chǎn)品開發(fā)順序建議（對應(yīng)后期推售策略）；示范區(qū)展示范圍、參觀動線策劃及開放展示面的深度要求；售樓處位置、大小、配置標準建議；樣板房套數(shù)及戶型選擇建議；紅線內(nèi)外不利因素改造建議及提示；項目差異化配置選擇建議（社區(qū)大堂、風雨連廊、架空層、泳池、會所等）；營銷資源組織策劃。3、設(shè)計策劃不限于：項目用地分析；項目規(guī)劃可行性分析；交通停車分析（人行、車行出入口、地下室等）；配套用房面積分析及分布；商業(yè)配套指標分析及分布；主力產(chǎn)品分析（營銷配合）； 因地制宜對贈送空間進行策劃；立面風格分析（營銷輸入條件）；立面主要用材分析（成本配合）；景觀配置標準及風格分析

11、包括展示區(qū)（營銷配合）；建筑、景觀、室內(nèi)主要目標成本限額（成本配合）；售樓處及展示區(qū)位置分析（營銷工程配合）；設(shè)計資源組織策劃。4、工程策劃不限于：工程總體施工組織策劃（提前開工、搶季節(jié)施工、場地不利因素策劃）；地上、地下公共管線部分策劃；示范區(qū)施工組織策劃；配合營銷的專項策劃；驗收工作策劃（含內(nèi)部驗收、分期驗收）；工程交付策劃；施工資源組織策劃。5、成本策劃不限于：周邊競爭項目成本調(diào)研（至少給出競品及標桿樓盤部品部件配置標準）；項目概念階段工程成本控制建議書 （已含主要產(chǎn)品成本測算、本項目部品部件分析表與建造標準表、定性建議及對擬定概念方案深化設(shè)計的具體建項目概念設(shè)計階段、p1成本控制建議書

12、 .doc議）調(diào)查市場上行業(yè)壟斷項目、造價咨詢供應(yīng)商情況及市場行情。6、財務(wù)策劃不限于：交易模式（可設(shè)選項，如拍賣、股權(quán)收購、合作開發(fā)等），不同模式下需注意的事項；投資主體的確認，及股權(quán)架構(gòu)，注冊資金的設(shè)定;融資策劃和實施方案；基于稅收需注意的交易要點；財務(wù)管控模式；其他財務(wù)管控要點。7、物業(yè)策劃不限于：物業(yè)管理方案特色策劃；示范區(qū)物業(yè)管理范圍和方案策劃；物業(yè)管理區(qū)域策劃和經(jīng)營方案、費用策劃；須落實的政府政策；設(shè)施、設(shè)備日常運行策劃；小區(qū)園林日常養(yǎng)護策劃物業(yè)用房策劃含（宿舍、衛(wèi)生間等）。五、項目前期主要風險評估（分公司或經(jīng)營管理部審核）項目前期主要風險具體風險表現(xiàn)預防及解決方案負責人項目公司注冊風險公司注冊、資金進入等交地風險拆遷、土地交付等地質(zhì)風險溶洞等配套建設(shè)風險道路、管網(wǎng)建設(shè)等財務(wù)風險融資等規(guī)劃報批風險規(guī)劃方案報批等宏觀政策變化風險政府銷售、信貸政策等其它風險備注：注意明確風險預案的關(guān)閉時間六、項目整體運營圖項目整體運營圖