富臨沙河新城2期個案分析

1、富臨沙河新城 2 期個案分析1.背景資料地理位置：二環(huán)路內(nèi)府青路二段與三友路之間發(fā)展商：富臨房地產(chǎn)開發(fā)公司、國家特許一級建筑設(shè)計：著名的國家級建筑設(shè)計生主持設(shè)計占地:34856 總建筑面積：95160 建筑形態(tài)：一期多層，二期電梯層數(shù):多層 6+1，電梯 18 層（一樓停車位：800 個容積率：2.73綠化率：48總戶數(shù)：750 戶（二期）建筑師中先）均價：多層：2500-2600 元/；電梯：3500 元/主力總價:4055 萬面積區(qū)間（電梯）：戶型面積套數(shù)均價31903580 元/31903580 元/34603990 元/34603990 元/77.19-79.33 平層121.0716

2、6.25 平層122.80142.21小躍層256.47-283 大躍層108 套576 套26 套40 套2總體規(guī)劃特色;緊接沙河和三洞橋公園,旨在打造河岸觀景家居生活,宣揚(yáng)拜景主義和水岸居家生活方式,在景觀上基本作到戶戶見綠,處處有景,9 萬大體量磅礴大氣,整體規(guī)劃層次有致,在沿河多分布 140 和 200 多大戶型小區(qū)功能配套景觀游泳池、智能安防，水景園林、籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂設(shè)施、地下車庫等配套中檔，緊鄰沙河三洞橋公園。物業(yè)管理富臨物管管理價格策略在價格上低開高走,選擇位置較差斜向價格 3100 元/作為整體樓盤起價,而整體均價以 3500 元/銷售，按樓層上一層上漲 50 元/，

3、沿河戶型的起價 3400元/，最高價 4020 元/，均價在 3800 元/。產(chǎn)品策略主力戶型在 120-166 套三戶型,主要是圍繞沙河景色做中大觀景戶型53 銷售周期開盤近一個，但蓄水期長達(dá) 6 個月。銷售情況很一般，主要原因是由于開盤的突然調(diào)價且過高（主力總價 40-55 萬）使開發(fā)商的形象大打折扣同時也得罪了客戶造成了目前的不利局面。54 銷售情況一期多層開盤及清盤，二期目前賣到 30-35%.這部分主要是開發(fā)公司通過關(guān)系銷售，而通過來購房者并不是很多，從戶型來看，購房者多沿河景觀效果好的 140-166 左右的大戶型。5.5 目標(biāo)客戶群范圍內(nèi)認(rèn)同該區(qū)域中產(chǎn)買家(業(yè)主以區(qū)域為主) 該項目輻射能力非，客戶來源已經(jīng)了該區(qū)域的范圍，有 40-60%的客戶都是在市中心或者在城南城西看過房子，再次到該項目來的。56策略本樓盤宣傳方式較為多樣，有形象墻、樓書、現(xiàn)場售樓部，商報、戶外等。宣傳有電視、57訴求導(dǎo)語:首座現(xiàn)代沙河水岸高城主訴求點(diǎn):沙河水岸風(fēng)景,人與自然共通7.個案綜合評述：充分利用景觀優(yōu)勢,產(chǎn)品策略和價格價格策略都依據(jù)景觀系數(shù)而定,小更加大觀景力度,作為區(qū)域內(nèi)并不甚倡導(dǎo)電梯公寓,其樓層和市場定價目前高了些,因此預(yù)計其銷售時間加長,而其價格策略有信用降低,這也影響到了該樓盤銷售?？蛻粝右?因此也使該樓盤小結(jié)：從這兩