物業(yè)管理概論（第二版）第07章物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理

1、 物業(yè)管理概論 第七章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理第七章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理 通過本章的學(xué)習(xí)，了解物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的基本概念，熟悉物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成和分類，掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)；掌握物業(yè)給排水系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備、消防和安防設(shè)備設(shè)施的管理方法和具體措施；掌握物業(yè)通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)和電氣設(shè)備設(shè)施的管理方法和具體措施。第七章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理 目錄 7.1物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述 7.2建筑給排水系統(tǒng)及其管理 7.3供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理 7.4通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理 7.5供配電和電梯設(shè)備管理 7.6物業(yè)消防、安防設(shè)備管理 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述7.1.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施及其管理 （1）物業(yè)設(shè)備設(shè)

2、施的含義 物業(yè)設(shè)備設(shè)施是建筑物附屬設(shè)備設(shè)施的簡稱，它包括室內(nèi)設(shè)備與物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，是構(gòu)成物業(yè)實(shí)體的重要組成部分。 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述 （2）物業(yè)設(shè)備設(shè)施的組成 給、排水系統(tǒng) 燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng) 供暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 電氣工程系統(tǒng) 智能建筑設(shè)備系統(tǒng) 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（3）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的含義 物業(yè)設(shè)備是物業(yè)正常營運(yùn)的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)，科學(xué)、合理的物業(yè)設(shè)備管理是指對設(shè)備從購置、安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查修理、更新改造直至報(bào)廢的整個(gè)過程中，實(shí)施有效的技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理，使設(shè)備始終可靠、安全、高效、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，給人們的工作和生活創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的環(huán)境，以此體

3、現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述7.1.2 物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容 （1）物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 設(shè)備原始檔案和技術(shù)資料 國家有關(guān)部門頒發(fā)的相關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等文件 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（2）物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（3）物業(yè)設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修 計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（4）物業(yè)設(shè)備更新改造管理 設(shè)備更新 設(shè)備改造 設(shè)備改造的主要方法 編制設(shè)備改造方案 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（5）備品配件管理 備品配件管理的基本原則是在

4、檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好。在管理工作中，既要科學(xué)地組織備件儲備，滿足設(shè)備維修的需要，保證設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，又要將儲備數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（6）固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 固定資產(chǎn)的利用程度 設(shè)備折舊 設(shè)備的報(bào)廢 固定資產(chǎn)管理的基本要求 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述7.1.3 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的基本方法和目標(biāo)（1）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的基本方法 加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施管理工作，制定可行的設(shè)備或系統(tǒng)的操作、維護(hù)規(guī)程和巡回檢查制度；建立健全設(shè)備或系統(tǒng)使用和維護(hù)責(zé)任制度；加強(qiáng)日常巡回檢查，定期對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測試和診斷，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修理，從而

5、延長使用壽命，提高使用效率。 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（2）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo) 管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的有效利用率及完好率。7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述7.1.4 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理組織機(jī)構(gòu)與崗位職責(zé)（1）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況建立自己的工程設(shè)備管理體系。一般地，總工程師是物業(yè)設(shè)備管理的總負(fù)責(zé)人，在其領(lǐng)導(dǎo)下要建立一個(gè)結(jié)構(gòu)合理的管理機(jī)構(gòu)，組織一支精干高效的工程管理隊(duì)伍，這樣才能較好地完成物業(yè)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的管理工作。 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述（2）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的崗位職責(zé) 制度是貫徹管理方針、完成管理計(jì)劃和達(dá)到管理目標(biāo)的重要保證。國內(nèi)

6、很多物業(yè)管理公司紛紛實(shí)施 ISO 9000國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范管理運(yùn)作程序，促使管理水平和服務(wù)質(zhì)量有了較大的改觀。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行、易于操作的相關(guān)崗位的崗位職責(zé)。 實(shí)戰(zhàn)演練某物業(yè)管理公司專業(yè)技術(shù)主管崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)編制設(shè)備年、季、月保養(yǎng)和維修計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后組織實(shí)施；負(fù)責(zé)檢查設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；負(fù)責(zé)制定設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)行方案，督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；負(fù)責(zé)編制設(shè)備更新、改造計(jì)劃及工程監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施；負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)工作。問題：該崗位職責(zé)的內(nèi)容是否全面？是否切實(shí)可行？你有什么

7、好的建議？7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述7.1.5 物業(yè)設(shè)備管理制度（1）物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 （2）物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 （3）物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度 （4）值班制度 （5）交接班制度 （6）報(bào)告記錄制度 7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理7.2.1 建筑給排水系統(tǒng)的組成（1）引入管 （2）水表節(jié)點(diǎn)（3）給水管道 （4）給水附件 （5）升壓和儲水設(shè)備 （6）消防設(shè)備 7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理7.2.2 建筑排水系統(tǒng)的組成（1）建筑內(nèi)部排水系統(tǒng)的組成 衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物。 7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理（2）屋面雨水排水系統(tǒng)的組成

8、外排水系統(tǒng)：檐溝外排水系統(tǒng)和天溝外排水系統(tǒng) 內(nèi)排水系統(tǒng)：7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理檐溝外排水系統(tǒng)天溝外排水系統(tǒng)7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理內(nèi)排水系統(tǒng)組成7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理 7.2.3 建筑給排水系統(tǒng)的管理（1）嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收接管制度（2）給排水系統(tǒng)管理的基本內(nèi)容（3）水泵房管理措施 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理7.3.1 供熱系統(tǒng)的組成及分類（1）供熱系統(tǒng)的組成 供熱系統(tǒng)有時(shí)稱作供暖系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)。供熱系統(tǒng)一般由熱源、熱循環(huán)系統(tǒng)和散熱設(shè)備三大部分組成，其作用是滿足冬季人們在室內(nèi)取暖的需要及機(jī)器、設(shè)備在車間內(nèi)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的需要。目前最廣泛應(yīng)用的是鍋爐房和熱電廠，所提供的熱媒有水和蒸

9、汽兩種。7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（2）供熱系統(tǒng)的分類 根據(jù)所使用的熱媒分為熱水供熱系統(tǒng)、蒸汽供熱系統(tǒng)、熱風(fēng)供熱系統(tǒng)。 按作用范圍的不同分為局部供熱系統(tǒng)；集中供熱系統(tǒng)；區(qū)域供熱系統(tǒng)。 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理7.3.2 供熱系統(tǒng)的管理（1）供熱系統(tǒng)管理的內(nèi)容 熱源管理 熱網(wǎng)管理 用戶管理 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（2）供熱系統(tǒng)的充水養(yǎng)護(hù) 在非供暖季節(jié)，為減少管道和設(shè)備的腐蝕，所有的熱水、高溫水供熱系統(tǒng)均要充水養(yǎng)護(hù)，以延長管道和設(shè)備的使用壽命。 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（3）供熱系統(tǒng)的運(yùn)行管理 在供暖季節(jié)來臨前，需先將系統(tǒng)內(nèi)的保護(hù)水放空，并檢查系統(tǒng)的所有設(shè)備能正常工作，并清

10、洗管道和散熱器的內(nèi)部污垢和外表積塵，然后充入符合系統(tǒng)水質(zhì)要求的水，最后啟動供暖系統(tǒng)。在供熱系統(tǒng)的運(yùn)行過程中，熱源設(shè)備操作人員應(yīng)根據(jù)室外氣溫的變化進(jìn)行供熱調(diào)節(jié)，合理地改變流量、溫度壓力等供暖參數(shù)，使供暖合理、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用。 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（4）鍋爐及鍋爐房的維護(hù)與管理 鍋爐房管理的主要制度 鍋爐房管理應(yīng)有的記錄 鍋爐的安全運(yùn)行管理 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理7.3.3 燃?xì)夤?yīng)（1）燃?xì)獾姆N類 人工煤氣 液化石油氣 天然氣 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（2）城鎮(zhèn)燃?xì)夤?yīng)方式 管道輸送 瓶裝供應(yīng) 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（3）室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)的組成 室內(nèi)燃?xì)夤艿老到y(tǒng) 燃?xì)庠O(shè)備

11、：燃?xì)庥?jì)量裝置和燃燒設(shè)備 。7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理7.3.4 燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施的管理（1）燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)的管理 燃?xì)庠O(shè)施的檢查和報(bào)修 燃?xì)庠O(shè)施的保養(yǎng)和維修 安全用氣宣傳教育 室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)施的安全管理 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理（2）室內(nèi)燃?xì)獍踩?室內(nèi)燃?xì)獾淖⒁馐马?xiàng)和安全措施 使用燃?xì)獾淖⒁馐马?xiàng) 案例精析為什么會發(fā)生燃?xì)庑孤叮?2009年11月20日5時(shí)30分左右，某市清華苑居民小區(qū)西區(qū)18號樓1單元2層?xùn)|戶發(fā)生天然氣泄漏爆炸事故，造成二、三層樓體坍塌。該市消防支隊(duì)接到報(bào)警后，迅速調(diào)動了13部消防車、95名消防官兵到達(dá)現(xiàn)場。經(jīng)過緊張的救援，他們先后安全疏散被困群眾16人，事故造成9人受傷，5

12、人遇難。據(jù)悉，事故原因是居民使用壁掛爐取暖不慎，造成天然氣泄漏，遇明火發(fā)生爆炸。7.4 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理7.4.1 通風(fēng)的作用和系統(tǒng)的組成（1）通風(fēng)的含義 通風(fēng)就是把室內(nèi)被污染的空氣直接或經(jīng)凈化處理后排到室外，把新鮮空氣補(bǔ)充進(jìn)來，從而保持室內(nèi)的空氣符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和滿足生產(chǎn)工藝的需要。通風(fēng)包括從室內(nèi)排除污濁空氣和向室內(nèi)補(bǔ)充新鮮空氣兩個(gè)方面，前者稱為排風(fēng)，后者稱為送風(fēng)。 7.4 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理（2）通風(fēng)系統(tǒng)的組成 通風(fēng)系統(tǒng)一般由風(fēng)機(jī)、風(fēng)道、風(fēng)閥、風(fēng)口和除塵設(shè)備等組成。7.4 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理7.4.2 通風(fēng)系統(tǒng)的管理（1）建立和執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度 （2）制定操作規(guī)程 （3）通風(fēng)系統(tǒng)

13、的運(yùn)行管理：開車前的檢查；測定室內(nèi)外空氣的溫度、濕度；開車；運(yùn)行；停車。 7.4 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理7.4.3 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的組成 為了對空氣環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，需要對空氣進(jìn)行加熱、冷卻、加濕、減濕、過濾、輸送等各種處理，空調(diào)系統(tǒng)就是完成這一工作的設(shè)備裝置。空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，一般由冷熱源系統(tǒng)、空氣處理系統(tǒng)、空氣輸送分配系統(tǒng)和自動控制系統(tǒng)等四個(gè)子系統(tǒng)組成。7.4 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理7.4.4 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的管理 空調(diào)系統(tǒng)的管理包括對空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理和日常維護(hù)兩大主要內(nèi)容。 （1）制定操作規(guī)程 （2）建立各項(xiàng)規(guī)章制度 （3）空調(diào)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和技術(shù)管理 案例精析酒店中央空調(diào)及通

14、風(fēng)系統(tǒng)的衛(wèi)生狀況 某市疾病預(yù)防控制中心對四、五星級大酒店的集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的衛(wèi)生狀況進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果表明：被檢測的通風(fēng)管污染率為49.3%；冷卻塔水的軍團(tuán)菌檢出率高達(dá)75%；檢測還發(fā)現(xiàn)，空調(diào)中積聚的污染物主要有細(xì)菌、病菌、顆粒物、真菌、螨蟲、一氧化碳、揮發(fā)性有機(jī)化合物等。因?yàn)槭覂?nèi)的溫度適宜，病原體在空調(diào)機(jī)內(nèi)大量繁殖，隨空調(diào)氣流循環(huán)，被送到室內(nèi)的每個(gè)角落。人們?nèi)绻L時(shí)間呆在空調(diào)房間內(nèi)，就會感到頭暈、乏力、免疫力下降，甚至?xí)忌虾粑赖燃膊?，即“辦公室綜合癥”。7.5 供配電和電梯設(shè)備的管理7.5.1 供配電系統(tǒng)的組成 選用相應(yīng)的電氣設(shè)備（導(dǎo)線、開關(guān)等）將電源與用電設(shè)備聯(lián)系在一起即組成建筑供配電系

15、統(tǒng)。建筑供配電系統(tǒng)一般由總降壓變電所、高壓配電線路、分變電所、低壓配電系統(tǒng)和用電設(shè)備所組成。 7.5 供配電和電梯設(shè)備的管理7.5.2 供配電系統(tǒng)的管理（1）配備專業(yè)管理人員 （2）建立供電設(shè)備檔案 （3）供電系統(tǒng)的管理 （4）發(fā)電機(jī)房管理 （5）配電房管理 （6）配電室交接班管理 7.5 供配電和電梯設(shè)備的管理7.5.3 電梯管理（1）電梯管理的基本內(nèi)容 （2）電梯管理制度 （3）常用電梯管理制度 7.6 物業(yè)消防、安防設(shè)備管理7.6.1 消防系統(tǒng)的組成及分類（1）室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) （2）自動噴水滅火系統(tǒng) （3）二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng) （4）干粉滅火系統(tǒng) （5）泡沫滅火系統(tǒng)（6）鹵代烷滅火系

16、統(tǒng) 7.6 物業(yè)消防、安防設(shè)備管理7.6.2 消防設(shè)備管理（1）消防設(shè)備管理概述 （2）物業(yè)消防設(shè)備管理的內(nèi)容 （3）消防管理的主要制度 （4）發(fā)生火警時(shí)的處理程序 （5）室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的管理與維護(hù) 7.6 物業(yè)消防、安防設(shè)備管理7.6.3 安全防范系統(tǒng)的組成（1）出入口控制系統(tǒng)（2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) （3）防盜報(bào)警系統(tǒng) （4）電子巡更系統(tǒng) 7.6 物業(yè)消防、安防設(shè)備管理7.6.4 安全防范系統(tǒng)的管理（1）安防設(shè)備管理的內(nèi)容 （2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的管理 （3）出入口控制系統(tǒng)的管理 （4）防盜報(bào)警系統(tǒng)的管理 實(shí)戰(zhàn)演練某小區(qū)的安防系統(tǒng)使用問題 2009年9月，上海某物業(yè)小區(qū)業(yè)主入住近兩年而安

17、防系統(tǒng)一直未開通，反響強(qiáng)烈，經(jīng)多次協(xié)商無果，無奈之下，業(yè)主們拒交物業(yè)費(fèi)。小區(qū)物業(yè)認(rèn)為，因該安防系統(tǒng)存在問題，故未與開發(fā)商辦理交接手續(xù)，雖多次致函開發(fā)商要求解決，但無果。開發(fā)商卻稱，安防系統(tǒng)經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收，是物業(yè)管理和業(yè)主使用問題，開發(fā)商無責(zé)任。經(jīng)深入調(diào)查后，業(yè)主將開發(fā)商告上了法院。 法院判決：原被告簽訂的商品房預(yù)售合同具有法律效力，原告主張被告修復(fù)并開通安防系統(tǒng)應(yīng)予以支持。 問題：針對類似問題，物業(yè)部門應(yīng)該怎樣做好管理與服務(wù)工作？物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容主要有基礎(chǔ)資料管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備維護(hù)管理、設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)管理和工程資料管理等七項(xiàng)。物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo)是：用好、管好、維護(hù)好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率和完好率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確物業(yè)各個(gè)系統(tǒng)的管理范圍，加