年北京市湯泉逸墅之酒店式公寓營(yíng)銷思路報(bào)告

1、湯 泉 逸 墅 之 酒 店 式 公 寓 營(yíng) 銷 思 路 報(bào) 告亞豪謀劃部：王亮2006.08.30希望這是一份有新意，有突破的方案！希望我們共創(chuàng)“湯泉品牌新的傳奇！我們正式開(kāi)場(chǎng)首先，關(guān)于本工程我們有兩點(diǎn)認(rèn)識(shí)：一、本工程未處于城市中心區(qū)域，不適宜以傳統(tǒng)酒店式效力公寓的營(yíng)銷思緒予以操作；二、由于本工程區(qū)位的限制，致使市場(chǎng)內(nèi)短期“辦公+居住之客群無(wú)法支撐本工程的銷售力；真正的酒店式公寓，或者稱為Boutique Apartment，是一種酒店短期居住的長(zhǎng)期化延伸產(chǎn)品，是比酒店檔次略低，但居住溫馨度更高，而且擁有酒店效力的物業(yè)。這類物業(yè)都出如今市中心商業(yè)區(qū)域中心或商務(wù)區(qū)域中心，由于那里制造出這種需求人

2、群。比住普通出差酒店時(shí)間更長(zhǎng)或更頻繁，希望居住本錢更低，居住更溫馨，周邊非常繁華可以滿足餐飲、文娛、休閑的各種需求，但不是在酒店里。之所以如此說(shuō)我們的產(chǎn)品可以具備酒店的效力，卻沒(méi)有方法獲得市中心的位置，沒(méi)有方法獲得商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)的客戶，沒(méi)有方法獲得繁華的周邊非酒店配套。我們的客戶類型，和傳統(tǒng)意義上的酒店式公寓的顧客類型，是有著本質(zhì)的不同的。因此，在工程的客群定位，推行包裝等方面我們需求新的思緒！面對(duì)“非常規(guī)的工程，我們最重要的問(wèn)題是什么？買家是誰(shuí)？買家在哪？買家與工程的“契合點(diǎn)是什么？我們是什么？地段：西四環(huán)四季青橋南300米建筑外觀：歐式古典主義風(fēng)格，展現(xiàn)出大氣、沉穩(wěn)、內(nèi)斂等特征。戶型格局：

3、以4090平米中小戶型為主。中央花園：847平米的中央內(nèi)庭院。其他配置：3層以下能夠設(shè)立溫泉、餐飲、文娛等配套設(shè)備。與五星級(jí)溫泉酒店連通，享用優(yōu)越酒店式配套效力。初 步 提 煉西四環(huán)歐式建筑中小戶型溫泉酒店配套終究什么人群會(huì)需求具備上述特征的產(chǎn)品？經(jīng)過(guò)我司長(zhǎng)期對(duì)北京西部客群的“關(guān)注我們?cè)诰┪靼l(fā)現(xiàn)了一個(gè)“獨(dú)特的群體，利用京西特有的地理位置以及京西作為首都軍、政、科研首腦基地的最大特性，頻繁從事外事往來(lái)業(yè)務(wù)。對(duì)北京西部客群的探求在京西聚集著大量的這類群體，他們對(duì)“兼具社交和居住的物業(yè)存在著宏大的、長(zhǎng)期的需求。外省市、區(qū)縣的駐京辦事處各級(jí)官員在京落腳點(diǎn)石家莊駐京辦豐臺(tái)區(qū)樊家村甲1號(hào)張家港市駐京辦木樨

4、地茂林居18號(hào)保定市駐京辦豐臺(tái)區(qū)三路居167號(hào)無(wú)錫市駐京辦豐臺(tái)六里橋北里5號(hào)錦州市駐京辦豐臺(tái)區(qū)平橋里13號(hào)樓阜陽(yáng)市市駐京辦海淀區(qū)昌運(yùn)宮15號(hào)長(zhǎng)春市駐京辦海淀區(qū)太平路甲34號(hào)銅陵市駐京辦石景山永樂(lè)小區(qū)84號(hào)吉林市駐京辦海淀區(qū)凈土寺27號(hào)廈門市駐京辦海淀區(qū)知春路46號(hào)開(kāi)封市駐京辦豐臺(tái)區(qū)澤園賓館內(nèi)威海市駐京辦海淀區(qū)翠微中里16號(hào)許昌市駐京辦西城月壇北街甲12號(hào)德州市駐京辦海淀區(qū)北蜂窩甲2號(hào)商丘市駐京辦太平橋東局甲8號(hào)煙臺(tái)市駐京辦海淀區(qū)八寶莊40號(hào)武漢市駐京辦豐臺(tái)區(qū)東管頭甲4號(hào)茂名市駐京辦豐臺(tái)區(qū)海戶西里30號(hào)十堰市駐京辦豐北路三路居209號(hào)綿陽(yáng)市駐京辦海淀皂君廟乙4號(hào)院岳陽(yáng)市駐京辦豐臺(tái)區(qū)東木樨園2號(hào)遵

5、義市駐京辦豐臺(tái)區(qū)西羅園二區(qū)四平市駐京辦海淀區(qū)北蔡公莊60號(hào)寶雞市駐京辦海淀區(qū)永定路西6號(hào)松原市駐京辦豐臺(tái)西局南街甲13號(hào)克拉瑪依駐京辦豐臺(tái)區(qū)西局南街17號(hào)根據(jù)北大光華管理學(xué)院茅于軾教授 的統(tǒng)計(jì)，自1951年始有省市駐京辦事處或聯(lián)絡(luò)處有5萬(wàn)多個(gè)，各企業(yè)駐京辦有75萬(wàn)多個(gè)，登記注冊(cè)的只需三分之一不到 。京西駐京辦事處在北京尤其在京西，駐京辦 曾經(jīng)開(kāi)展成為一種隱性的，龐大的圈層。京西駐京辦事處繼續(xù)探尋，我們還有收獲除政府類機(jī)構(gòu)以外，中關(guān)村科技園區(qū)的各類企業(yè)還能為我們提供數(shù)量驚人的客戶群！中關(guān)村科技園區(qū)的迅速崛起中關(guān)村科技園區(qū)海淀園是在全國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)-北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)根底

6、上開(kāi)展起來(lái)的。它擁有以中關(guān)村為中心的75平方公里的中心區(qū)和300余平方公里的開(kāi)展區(qū)，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分。在海淀園開(kāi)展過(guò)程中，依托中國(guó)硅谷的得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，中關(guān)村人以本人的勤勞和智慧，在這片充溢活力和活力的土地上，發(fā)明了一個(gè)又一個(gè)奇觀。海淀園各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的不斷堅(jiān)持著30%以上的年平均增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)53個(gè)高新區(qū)中堅(jiān)持領(lǐng)先位置，以聯(lián)想、方正、同方為代表的近7000家高新技術(shù)企業(yè)群體在首都經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中起到重要作用。 以電子信息、高新技術(shù)為主的企業(yè)集群中關(guān)村科技園區(qū)在冊(cè)企業(yè)匯總電子與信息技術(shù)3535各類高新技術(shù)及其產(chǎn)品2199新材料及應(yīng)用技術(shù)339先進(jìn)制造技術(shù)117航空航天技術(shù)44

7、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)58新能源與高效節(jié)能技術(shù)192環(huán)境保護(hù)新技術(shù)178海洋工程5核應(yīng)用技術(shù)34生物工程和新醫(yī)藥技術(shù)475這些企業(yè)中有近100家上市公司，具備雄厚的資金實(shí)力！世界500強(qiáng)企業(yè)鼎力加盟來(lái)自松下、三菱、三星等20家亞洲企業(yè)來(lái)自微軟、思科、康柏等15家美國(guó)企業(yè)來(lái)自西門子、愛(ài)立信等15家歐洲企業(yè)如今和未來(lái)，將會(huì)有更多的世界級(jí)企業(yè)集團(tuán)落戶中關(guān)村！這類企業(yè)具有外省市乃至海外的業(yè)務(wù)往來(lái)；這類企業(yè)在京西具有固定的人脈網(wǎng)絡(luò)；這類企業(yè)與各種政府機(jī)構(gòu)、各種協(xié)作單位堅(jiān)持親密、深化的聯(lián)絡(luò)；他們需求“一個(gè)穩(wěn)定、私密、夠檔次的場(chǎng)所滿足其“公關(guān)型需求！不同的客群共同的需求無(wú)論是駐京辦事處，還是中關(guān)村各類企業(yè)均對(duì)“社交+

8、居住 環(huán)境有著共同要求：交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性良好的內(nèi)部洽談環(huán)境齊全高檔的生活配套效力高品味的文娛休閑設(shè)備高檔社交場(chǎng)所與高端居住場(chǎng)所合二為一暫時(shí)性和經(jīng)常性的兼顧此外，08奧運(yùn)對(duì)于北京西區(qū)酒店型物業(yè)的需求將不可估量！本工程位于“五棵松西奧中心區(qū)域，由于08奧運(yùn)的日漸臨近，該區(qū)域?qū)τ诟邫n酒店等暫時(shí)住所的需求將迅速增多；由于08奧運(yùn)的積極影響，相當(dāng)數(shù)量的外籍或外省市人士將選擇在本區(qū)域長(zhǎng)線投資或經(jīng)常性居住。本工程恰在08奧運(yùn)之前推售，將可以填補(bǔ)北京西區(qū)高端酒店較少的市場(chǎng)空缺；如何滿足這些需求？可以滿足這些需求的物業(yè)形狀必然是兼具社交和居住為一體的產(chǎn)品。目前北京市場(chǎng)上只需酒店“長(zhǎng)包房可以符合這些公司的需求。關(guān)于北京

9、西部酒店的研討名稱位置級(jí)別價(jià)格特色北京香格里拉飯店 海淀區(qū)紫竹院五星級(jí)1100元/夜起客房配有電腦網(wǎng)絡(luò)插座、留言信箱、衛(wèi)星/有線電視、電子保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、沖茶及咖啡餐具、行政辦公桌、閉路電影頻道等設(shè)備 世紀(jì)金源大飯店 海淀區(qū)板井路 五星級(jí)700元/夜起方便快捷的高速寬帶上網(wǎng)及各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，讓您舒暢愜意；三間風(fēng)格迥異的餐廳為您提供新鮮的各地精粹美食享受；富麗堂皇的多功能宴會(huì)廳滿足您的各種會(huì)議需求 中裕世紀(jì)大酒店 海淀區(qū)蓮花池東路31號(hào) 四星級(jí)398/夜起內(nèi)設(shè)多元化設(shè)施、裝飾豪華典雅、國(guó)際直撥電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、VCD點(diǎn)播、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、房間內(nèi)獨(dú)立傳真機(jī)以及電腦接口 新興賓館海淀區(qū)西三環(huán)中路17號(hào)三

10、星級(jí)368/夜起房間設(shè)有中央空調(diào)，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，衛(wèi)星有線電視。店內(nèi)設(shè)有風(fēng)格各異的中西餐廳可舉辦大型宴會(huì)、自助餐、酒會(huì)、也可零點(diǎn)小酌。康樂(lè)城為您提供室內(nèi)沖浪浴、臺(tái)球、氧吧等多種娛樂(lè)項(xiàng)目。酒店名稱年支出費(fèi)用月支出費(fèi)用制約條件北京香格里拉飯店 4045萬(wàn)/年3.33.75萬(wàn)元限制訪客世紀(jì)金源大飯店 2025萬(wàn)/年1.62.1萬(wàn)元限制訪客中裕世紀(jì)大酒店 13萬(wàn)/年1.1萬(wàn)元限制訪客新興賓館12萬(wàn)/年1萬(wàn)限制訪客 根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，北京西部酒店“長(zhǎng)包房的月支出費(fèi)用根本在1-3.75萬(wàn)元之間，此外，諸如：限制外來(lái)訪客、收取效力費(fèi)等限制性條件必然對(duì)存在“居住兼社交雙重需求的客群產(chǎn)生較大抗性。關(guān)于北京西部

11、酒店的研討與本工程對(duì)比 根據(jù)本工程15000元/的預(yù)期價(jià)錢、主力戶型以及較為苛刻的按揭條件計(jì)算，月均還款額控制在500010000元之間， 而三星級(jí)以上酒店“長(zhǎng)包房的月支出在1萬(wàn)3.75萬(wàn)元之間。主要戶型面積區(qū)間房款總額月還款額 按揭條件5075萬(wàn)50008成10年90135萬(wàn)90008成10年100150萬(wàn)100007成10年可見(jiàn)， 假設(shè)本工程以“居住兼社交的產(chǎn)品定位，并充分激發(fā)該類需求，那么，本產(chǎn)品必然比傳統(tǒng)的“酒店長(zhǎng)包房 具有更高的性價(jià)比！得 出 結(jié) 論使我們具備了市場(chǎng)空間！這種數(shù)量宏大且正待發(fā)掘的需求！買主找到了！產(chǎn)品有無(wú)吸引力？產(chǎn)品有無(wú)附加值？對(duì)產(chǎn)品附加值的建議針對(duì)“兼具社交和居住功

12、能的中短期客群需求戶型配置建議：公共空間建議、戶內(nèi)溫泉設(shè)備產(chǎn)品配置建議：雙大堂、雙溫泉、中空內(nèi)庭院、可開(kāi)啟天棚、 景觀梯、立面設(shè)計(jì)產(chǎn)品包裝建議：一致精裝修，贈(zèng)送家私家電配飾，實(shí)現(xiàn)“拎包即住效力配套建議：提供全套酒店式物業(yè)效力、車庫(kù)系統(tǒng)等戶 型 配 置 建 議一、公共空間建議1、建議將本工程北側(cè)的兩個(gè)管理用房中的一間，更改為“公共衛(wèi)生間!( 上圖中的藍(lán)色虛線圈所示 2、建議將本工程南側(cè)的公共衛(wèi)生間，更改為“辦公用房！ 上圖中的紅色虛線圈所示 工程規(guī)范層平面圖二、關(guān)于戶內(nèi)溫泉設(shè)備我司希望可以在中大戶型中專門設(shè)置“溫泉養(yǎng)生浴池 詳細(xì)方式可為三角浴缸及配套設(shè)備從而實(shí)現(xiàn)“戶內(nèi)溫泉價(jià)值的最大化利用，并使之

13、成為提升本工程戶型居住溫馨度的關(guān)鍵要素！產(chǎn) 品 配 置 建 議一、共 享 大 堂無(wú)論從北京高檔酒店式公寓的操作閱歷，還是我司針對(duì)該類型產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研，“雙挑空大堂為工程所賦予的尊貴感、質(zhì)量感及其身份意味意義，是無(wú)法估量的！共享大堂酒店酒店式公寓立面表示圖雙挑空大堂設(shè)計(jì)類 似 舉 例 二、雙 溫 泉 配 置在湯泉工程的開(kāi)發(fā)中，我們?cè)?jīng)有了4000平米的溫泉會(huì)所，并且實(shí)現(xiàn)了“溫泉入戶！對(duì)于新的產(chǎn)品我們期望有所突破酒店式公寓作為具有明顯“投資性、奢侈性特征的更高端產(chǎn)品，需求“更高規(guī)格、更具特征、更具國(guó)際化質(zhì)量的體驗(yàn)式溫泉類設(shè)備！我們的建議是：在首層底商設(shè)立具備世界一線品牌程度的溫泉類健身會(huì)所以溫泉、

14、水療為主要特征，兼容各類健身設(shè)備。中國(guó)溫泉旗艦品牌 御溫泉值得自創(chuàng)的是：具有“東方特征的效力理念；倡導(dǎo)“運(yùn)營(yíng)安康的開(kāi)展理念；將溫泉作為“品牌，做成“文化；中國(guó)溫泉旗艦品牌 御溫泉由此真正實(shí)現(xiàn)“戶內(nèi)+會(huì)所之雙溫泉配套體系，從而成為本工程最具“品牌號(hào)召力和穿透力的優(yōu)勢(shì)之一！三、中 空 內(nèi) 庭 院 在三層以上為總面積847平米的中空內(nèi)庭 院，可設(shè)置開(kāi)敞式中央園林，自三層以上的公寓部分將環(huán)繞內(nèi)庭院，構(gòu)成景觀帶! 建議將內(nèi)庭院作為公寓部分的公共休閑區(qū)，內(nèi)設(shè)咖啡廳、休閑茶座。可作為外來(lái)訪客的等待區(qū)域，在表達(dá)完善配套服務(wù)的同時(shí)贏取一定利潤(rùn)。建議開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院類 似 舉 例四、可 開(kāi) 啟 天 棚 我司

15、希望設(shè)立“可開(kāi)啟天棚的理由： 利于阻撓風(fēng)沙雨雪的年年侵蝕 利于為業(yè)主提供溫馨、干凈、私密的生活環(huán)境 利于設(shè)立“訪客等待和“中央花園區(qū)域建議開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院五、觀 景 梯 設(shè) 計(jì) 為更大限制發(fā)揚(yáng)中空內(nèi)庭院的景觀資源，并進(jìn)一步提升工程質(zhì)量感，建議將位于本工程西南側(cè)的電梯筒設(shè)計(jì)為“觀景梯！五、觀 景 梯 位 置內(nèi) 庭 院觀 景 梯 在現(xiàn)有立面設(shè)計(jì)根底上， 能否可以進(jìn)一步加重“宏偉感和“氣勢(shì)感！建議開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司六、立 面 風(fēng) 格產(chǎn) 品 包 裝 建 議萬(wàn)豪君天下的勝利操作，闡明“A方案對(duì)于高檔公寓產(chǎn)品的推行及銷售具有舉足輕重之意義。鑒于本工程“酒店式高檔公寓的產(chǎn)品定位，為促使本工程贏取

16、更高的利潤(rùn)報(bào)答，并盡能夠?qū)崿F(xiàn)更快的銷售速度，我司建議本工程務(wù)必在盡能夠短的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)“A方案的相關(guān)任務(wù)。思索到“A方案操作的勝利閱歷，建議本工程繼續(xù)采取“一致規(guī)范的精裝修配置：一、統(tǒng) 一 精 裝 修 戶型內(nèi)部精裝修：由于本工程的操作周期等硬性要求，本工程無(wú)法制造“實(shí)樓樣板間，需盡快制造“情景樣板間。1、制造套數(shù)及面積分配：根據(jù)本工程推貨量及銷售實(shí)踐需求，建議共制造 4 套樣板間90平米戶型制造 2 套、4050平米戶型制造 2 套。2、制造規(guī)范：萬(wàn)豪工程的精裝修規(guī)范為 800 元/平米，本工程應(yīng)適當(dāng)高于萬(wàn)豪工程規(guī)范，到達(dá)1000 元/平米。 公共區(qū)域精裝修：電梯部分、走廊部分等公共區(qū)域的酒店化

17、處置柔軟的地毯藝術(shù)的壁紙柔和的暖光源優(yōu)雅的背景音樂(lè)類 似 舉 例二、家私、家電及配飾的全套“贈(zèng)送參考規(guī)范：萬(wàn)豪工程的家具、家電部分規(guī)范為400500元/平米思索到本工程在質(zhì)量方面需進(jìn)一步提升：1、家私部分：采購(gòu)價(jià)錢為400500元/平米，伊力諾依，歐樂(lè)飾家2、家電部分：采購(gòu)價(jià)錢為200300元/平米，菲利浦、松下等3、配飾部分：采購(gòu)價(jià)錢為100200元/平米，含燈飾、布藝等全套家電、家私及配飾的規(guī)范為：7001000元/平米經(jīng)過(guò)了“精裝修戶內(nèi)、公共 + 家私 + 家電 + 配飾的全廢品包裝后，本工程真正實(shí)現(xiàn)“拎包即住方式！本工程具備了“超越萬(wàn)豪的產(chǎn)品素質(zhì)！“工程推行具有了最堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品根底！服

18、務(wù) 配 套 建 議以下各類效力設(shè)備需開(kāi)發(fā)公司盡快確定！空調(diào)系統(tǒng)：建議采用集中中央空調(diào)，分戶控制，獨(dú)立計(jì)量。物業(yè)效力系統(tǒng)：建議設(shè)立業(yè)主租賃效力系統(tǒng)、空置效力與單獨(dú)取費(fèi)規(guī)范、酒店式效力系統(tǒng)、劃帳效力系統(tǒng)、禮賓效力系統(tǒng)、商務(wù)中心等。車庫(kù)系統(tǒng)：建議一致出入口，地下兩個(gè)大堂酒店和公寓，獨(dú)立進(jìn)入。關(guān)于車庫(kù)問(wèn)題，建議開(kāi)發(fā)公司提早測(cè)繪，如工程前期市場(chǎng)預(yù)熱良好，可與公寓產(chǎn)品一并銷售有了更高附加值的產(chǎn)品！如何構(gòu)成鮮明的市場(chǎng)籠統(tǒng)？ 我們從哪里入手？案 名案名是我們整盤營(yíng)銷推行的“靈魂好的案名=勝利的基石質(zhì)量感：天鵝灣區(qū)隔性：壹千棟記憶性：無(wú)雙聯(lián)想性：CBD總部公寓延展性：財(cái)滿街案名謀劃需求注重的五大元素：聯(lián)想性記憶

19、性延展性本工程案名謀劃最關(guān)鍵要素： 著名電影曾給我們留下了愉快而深化的回想。約瑟夫二世與茜茜公主也被樹立為經(jīng)典的 “金童玉女籠統(tǒng)。 一部經(jīng)久不衰的電影作品 茜茜公主的夏宮就叫“美泉宮，又名申布隆宮schnbrunn,位于奧地利維也納西南部，相傳1617年，馬蒂亞斯皇帝在狩獵時(shí)， 在狩獵館附近發(fā)現(xiàn)了“美泉，即下令建筑此宮殿，美名曰“美泉宮。聽(tīng)說(shuō)在這里沐浴將會(huì)起到“美容健體的效果。它因規(guī)模宏大的宮殿、花木似錦的花園而出名。一座承載著幸福與光彩的宮殿 美倫美煥的宮殿正面，金碧輝煌的外墻顯得格外引人注目。 華美堂皇的內(nèi)部裝飾令人眼花繚亂，讓人嘆為觀止。 茜茜公主的雕像 海神噴泉 在碎石鋪成的地面上，是

20、一片片按幾何學(xué)設(shè)計(jì)的，格局幽雅、精雕細(xì)琢的花壇和草坪。1996年，美泉宮花園曾經(jīng)被世界教科文組織納入人類文化遺產(chǎn)名錄。 歐洲最大的溫室 規(guī)模2500平方米，玻璃建造，兩層拱型結(jié)構(gòu)，氣派十足，其中收藏著熱帶地域的奇花異草。 這里是人間仙境、世外桃源！ 這里是休閑養(yǎng)生的私密領(lǐng)地!這里雖然奢華，但很有品味!這里可以讓您和朋友實(shí)現(xiàn)任務(wù)與生活的自若轉(zhuǎn)換！以出世態(tài)度享入世生活所以，我們要說(shuō)美 泉 宮湯泉逸墅三期西四環(huán)私人酒店溫泉行宮主 推 案 名 案名論述：1、 關(guān)于建筑風(fēng)格的籠統(tǒng)延展 歐式古典風(fēng)格建筑的“高貴、威嚴(yán)氣質(zhì)正與本工程的立面風(fēng)格相契合！2、關(guān)于奢華內(nèi)裝的具象延展 美泉宮內(nèi)部的奢華裝修及精巧配飾

21、正與本工程的“A方案方式相契合！ 3、 關(guān)于天然溫泉的意向延展 因“美顏康體溫泉而出名的美泉宮正與本工程溫泉賣點(diǎn)相契合！4、關(guān)于內(nèi)庭院的氣氛延展 美泉宮之“后花園及溫室正與本工程“中空內(nèi)庭院相契合！先在腦中勾畫一個(gè)輪廓在京西龍脈之地，一群具有相當(dāng)財(cái)富、擁有人脈根底、經(jīng)過(guò)“文娛+關(guān)系開(kāi)展事業(yè)、具有投資認(rèn)識(shí)的人或群體關(guān) 于 推 廣 調(diào) 性 最關(guān)鍵要素在于：目的客群的性格特征和喜好傾向“貴而不俗+“品味氣質(zhì)兼具+ “藏而不露 NAGA上院 質(zhì)量與籠統(tǒng)的完美交融！ 工程推行調(diào)性表示工程推行調(diào)性表示有了鮮明的市場(chǎng)籠統(tǒng)！如何制造推行主線？賣點(diǎn)體系思索滿足“社交+居住的經(jīng)常性暫時(shí)寓所無(wú)論投資、還是自住，均為

22、“即買即住全套五星級(jí)酒店式效力體系以天然溫泉為中心的雙溫泉配套體系構(gòu)成工程推行貫穿思緒北京西部首席私人溫泉行宮七大生活方式 建筑篇：歐式古典主義建筑，首層架空至尊大堂精裝篇：國(guó)際巨匠獨(dú)具匠心，多款特制化精裝方案揮灑挑選家私篇：高檔品牌家私傾情饋贈(zèng)家電篇：國(guó)際名品電器規(guī)范配置溫泉篇：天然溫泉入戶，國(guó)際一線溫泉健身會(huì)所鼎力加盟社交篇：國(guó)際知名餐飲文娛設(shè)備精華薈萃效力篇：盡享五星級(jí)溫泉酒店高端效力有了推行主線！如何有效傳播？工程初期的籠統(tǒng)樹立及推行極為重要！先行設(shè)立“工程周邊圍擋 10米高的巨型圍擋；進(jìn)而搶占“優(yōu)勢(shì)戶外資源 西三環(huán)蘇州橋沿線兩側(cè)戶外 中關(guān)村海淀橋兩側(cè)戶外；開(kāi)盤前“出擊權(quán)威報(bào)媒 北青夾

23、報(bào)性價(jià)比更優(yōu)！。 先“戶外后“北青夾報(bào)表示巨型圍擋工程整盤在“搜房 + 焦點(diǎn) + 新浪 的偏重性投放！工程中后期可根據(jù)推售情況添加“周邊重點(diǎn)城市的網(wǎng)絡(luò)投放！以搜房網(wǎng)為主網(wǎng) 絡(luò) 覆 蓋 工程進(jìn)入中堅(jiān)階段：需求“定位導(dǎo)航，否那么“無(wú)的放矢！渠 道 直 投PR 營(yíng) 銷潛在需求的深度發(fā)掘本工程的投資客群具有“經(jīng)常性公務(wù)游覽的特征，和作為國(guó)航的主力平面媒體，具有“性價(jià)比高、直接打擊的優(yōu)勢(shì)!渠道直投1、空 中 制 導(dǎo)在我司其他工程推行中屢試不爽的“老客戶短信邀約方式CRM對(duì)本工程依然適用！渠道直投2、老 客 戶 平 臺(tái) 30個(gè)省級(jí)駐京辦，500個(gè)地市級(jí)駐京辦5000個(gè)中關(guān)村科技型企業(yè)針對(duì)他們的“工程資訊直

24、投對(duì)本工程的繼續(xù)暢銷至關(guān)重要！渠道直投3、專 向 直 投 潛在需求的深度發(fā)掘1、從企業(yè)內(nèi)部發(fā)掘： 企業(yè)的外聯(lián)款待均由固定部門擔(dān)任。如：人力資源部、公關(guān)部、或行政部等，力求從公主墳、中關(guān)村等商圈的寫字樓及商業(yè)客戶入手，直擊關(guān)鍵部門，發(fā)掘有效需求。 同時(shí)，經(jīng)過(guò)分眾、聚眾等樓宇視頻途徑亦可吸引有效商務(wù)客群！2、從競(jìng)爭(zhēng)資源發(fā)掘： 星級(jí)酒店和游覽社的商務(wù)部或市場(chǎng)部均掌握著一部分具有商務(wù)屬性的客戶資源，經(jīng)過(guò)一定方式的協(xié)作，促成客戶資源的共享，也是有效途徑的嘗試。 同時(shí)，也可在重點(diǎn)酒店和游覽社舉行工程展現(xiàn)活動(dòng)或定期發(fā)放項(xiàng)目資料！潛在需求的深度發(fā)掘潛在需求的深度發(fā)掘酒店、游覽社企業(yè)客戶銷售部、商務(wù)部、市場(chǎng)部行政部、人資部、公關(guān)部自動(dòng)出擊，行銷認(rèn)識(shí)實(shí)現(xiàn)有效需求的最大化釋放1、外地巡