律師承辦二手房買賣合同模板

1、23/23本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會(huì)起草，其目的為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦二手房買賣合同業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量及為律師提供業(yè)務(wù)操作方面的借鑒、經(jīng)驗(yàn)，特依據(jù)都市房地產(chǎn)治理法及其他有關(guān)規(guī)定，該指引并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。第1條 本指引的定義及提示1.1 本指引所稱之“二手房”是相對(duì)開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言的，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)中產(chǎn)權(quán)明晰、通過一手買賣之后再行上市的房屋，包括商品房和已購(gòu)的各類政策性住房。已購(gòu)的政策性住房要緊包括職工個(gè)人按照房改政策購(gòu)買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資所建房屋和合作建設(shè)房屋等。1.2 本指引所稱之二手

2、房買賣是指出賣人將自己享有的商品房和已購(gòu)政策性住房的所有權(quán)通過合法程序轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人同意該房屋所有權(quán)并支付價(jià)款的民事法律行為；二手房買賣合同確實(shí)是在該買賣過程中，出賣人與買受人簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。1.3本指引所稱之買受人，系指二手房買賣行為中通過支付價(jià)款取得房屋所有權(quán)的交易方；本指引所稱之出賣人，系指二手房買賣行為中通過轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)換取價(jià)款的交易方。1.4 本指引所稱之房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)行政治理機(jī)關(guān)。1.5 本指引所稱之房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指

3、為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)代理，指專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，同意當(dāng)事人的托付，以托付人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。1.6本指引所稱之房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。1.7本指引所稱之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（通過考試、注冊(cè)并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證）、經(jīng)工商行政治理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。1.8 本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織之間的二手房交易。中華人民共和

4、國(guó)境外的房屋(含港澳臺(tái))及中華人民共和國(guó)境內(nèi)初次出售的房屋，不適用本指引。1.9 本指引所描述的工作內(nèi)容，僅作為律師從事二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作時(shí)的參考，不作為評(píng)判律師執(zhí)業(yè)能力及過錯(cuò)的依據(jù)。第2條 對(duì)買賣合同主體狀況的審查2.1 二手房的買受人能夠是中華人民共和國(guó)境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。出賣人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。2.2 基于各種財(cái)產(chǎn)目的和利益，買受人能夠以自己的名義購(gòu)買，也能夠以他人的名義購(gòu)買，還能夠設(shè)定房屋信托持有和治理房屋。律師能夠依照托付人的購(gòu)買目的，提供優(yōu)選方案供托付人參考，然而不能代替托付人決策。2.3律師應(yīng)當(dāng)注意，除了國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)、國(guó)

5、務(wù)院所屬部門規(guī)章外，還存在大量的地點(diǎn)性法規(guī)、自治條例、單行條例及地點(diǎn)政府規(guī)章、具體的行政措施、辦事流程及規(guī)則等。這些地點(diǎn)性法規(guī)及各類規(guī)章對(duì)買賣主體作了一些資格限制，盡管未必導(dǎo)致合同無效，但可能導(dǎo)致當(dāng)事人所簽訂買賣合同無法履行或受到行政處罰，或承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果，因此必須充分注意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及具體行政措施的涉及面。2.4 關(guān)于有資格限制的交易主體，律師應(yīng)當(dāng)提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、許可等方面是否符合法律規(guī)定。其中：(1)交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)提示審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意交易的書面文件。(2)交易主體是國(guó)有的，應(yīng)當(dāng)提示審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。(3)交易主體是

6、集體企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提示審查職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件。(4)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房屋的，律師應(yīng)提示審查其是否已取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。(5)境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)刻超過一年的境外個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買自用房屋的，應(yīng)當(dāng)提示審查其是否持有我國(guó)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)立境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明和來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的證明。(6)關(guān)于在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)刻一年以下的境外個(gè)人，律師應(yīng)提示其購(gòu)買房屋存在的法律障礙與風(fēng)險(xiǎn)。2.5律師應(yīng)提示：集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給本集體具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出

7、售給本集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 第3條 關(guān)于權(quán)利狀況的調(diào)查與審核3.1 權(quán)屬審查3.1.1律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。關(guān)于沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋，應(yīng)提示其法律上的風(fēng)險(xiǎn)及可能的后果。有些情況下，盡管沒有房產(chǎn)證，然而在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后，能夠通過信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易或在有擔(dān)保的前提下交易，對(duì)此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行托付。3.1.2 為慎重起見，律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。不同的都市設(shè)定的房地產(chǎn)治理機(jī)關(guān)的名稱不一致，如北京為北京市建設(shè)委員會(huì)治理，天津是天津市房屋治理局

8、。律師提供咨詢意見前，應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記治理機(jī)構(gòu)。土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是二手房所在地的縣級(jí)以上土地治理部門，然而應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。律師在審查土地使用權(quán)證時(shí)應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定，了解土地登記機(jī)關(guān)是否向轄區(qū)的所有房屋發(fā)放土地使用權(quán)證依舊向部分房屋發(fā)放土地使用權(quán)證。假如有土地使用權(quán)證，應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同中約定辦理土地使用權(quán)證的相關(guān)事宜。3.1。3律師應(yīng)對(duì)房屋所有權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行審查，及時(shí)發(fā)覺證書的真?zhèn)巍Ｂ蓭熯€應(yīng)對(duì)出賣人的身份進(jìn)行核查，確定是否存在冒明頂替的出賣人。3.2 共有財(cái)產(chǎn)審查3.2.1 律師在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否存在共有權(quán)人

9、。3.2.2 二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件。未經(jīng)其他共有人書面同意的，律師應(yīng)提示不得買賣。3.2.3律師應(yīng)當(dāng)注意：我國(guó)婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)不財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認(rèn)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)不財(cái)產(chǎn)協(xié)議。如賣方稱單身應(yīng)要求其提供單身證明，如賣方稱離婚則要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書，審查離婚法律文件對(duì)所售房屋的處理情況，必要時(shí)應(yīng)到出具離婚法律文書的機(jī)關(guān)進(jìn)行核查。3.2。4律師應(yīng)當(dāng)注意，交易的房屋若是發(fā)生繼承的房

10、屋，應(yīng)提醒托付人先按照繼承法的相關(guān)規(guī)定，確定繼承人，辦理繼承公證后，由所有繼承人達(dá)成一致意后方可簽訂買賣合同。3.3 權(quán)利限制審查3.3.1交易前，律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)的情況。必要時(shí)律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢。一般講來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)；有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機(jī)關(guān)有稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、建設(shè)行政治理機(jī)關(guān)等。3.3.2無法取得獨(dú)立證據(jù)的，律師應(yīng)提示當(dāng)事人作出沒有權(quán)利限制的講明。3.3.3 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的，律師應(yīng)提示不得買

11、賣或告知買賣的風(fēng)險(xiǎn)。3.3。4律師要提示托付人，出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的，如出售需涉及項(xiàng)目辦公室出具準(zhǔn)予購(gòu)房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。3.3。5律師要提示托付人，外國(guó)駐華在使館、領(lǐng)事館購(gòu)房需取得外交部的批準(zhǔn)。3.3。6律師應(yīng)就交易房屋的類不及性質(zhì)進(jìn)行審查，確定房屋的類不。如是央產(chǎn)房，律師應(yīng)提醒托付人，央產(chǎn)房出售需符合房改政策，上市出售的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房交易辦公室辦理了登記備案，否則買賣雙方無法進(jìn)行交易。3.3。7律師應(yīng)提醒托付人，經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟(jì)適用房政策治

12、理的房屋交易在政策方面的限制，具體的限制包括是否能自己流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時(shí)刻限制、主體資格的限制等。3.3。8律師應(yīng)提醒托付人，出售人或買受人行為能力，是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，如不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，相關(guān)的代理或監(jiān)護(hù)手續(xù)是否完備、合法。3.4 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查3.4.1律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押，應(yīng)當(dāng)取得出賣人差不多通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。律師應(yīng)當(dāng)提示，買房人有承擔(dān)所購(gòu)房屋被追及償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。3.4.2律師應(yīng)當(dāng)提醒出賣人，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。假如沒有履行通知義務(wù)，買賣

13、合同無效。3.5優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查3.5.1 律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人，在同等條件下，二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人應(yīng)當(dāng)審查優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或同意出售的證明。3.5.2 律師應(yīng)當(dāng)提醒出賣人，假如房屋出租的，應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提早書面通知承租人。提早通知的合理的期限一般為三個(gè)月。3.5.3 假如沒有取得優(yōu)先買受人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同存在可能被宣告為無效的風(fēng)險(xiǎn)。3.5.4 如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，律師應(yīng)提示買受人購(gòu)房后接著履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。 3.5.5 通過拍賣購(gòu)買二手房的，律師也應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了

14、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。假如沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)力行使條件。3.6 其他權(quán)利限制情形的審查3.6.1 律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買受人注意，二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣。3.6.2 若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣情形之一：(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的操縱標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入

15、拆遷公告范圍內(nèi)的；(4)上市出售后形成新的住房困難的；(5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的；(6)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。3.6.3 律師應(yīng)提醒，已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)。已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，以簽訂合同時(shí)刻為限有些能夠按市場(chǎng)價(jià)格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款，但有些即使住滿五年，也不能上市出售。 第4條 房屋質(zhì)量的審查4.1 律師應(yīng)當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購(gòu)二手

16、房的質(zhì)量狀況。4.2 若二手房超過合理使用年限后接著使用的，律師應(yīng)提示買受人托付具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。4.3 律師應(yīng)當(dāng)提示托付人，律師不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)任何責(zé)任。 第5條 買賣合同文本的擬訂和審查5.1 律師應(yīng)提示，二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容。5.2 自擬合同應(yīng)具備以下要緊內(nèi)容：(1)買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住宅；(2)二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；(5)房屋

17、的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；(6)二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限；(7)二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；(8)出賣人戶口的遷移；(9)維修基金的處理；(10)物業(yè)治理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任；(11)違約責(zé)任；(12)爭(zhēng)議的解決方式；(13)當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。5.3 律師應(yīng)當(dāng)提示，房屋的地點(diǎn)和四至、面積、土地使用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等，應(yīng)在合同中敘述清晰，并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。出賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的原件。5.4 有關(guān)街道、樓號(hào)等應(yīng)當(dāng)使用地名治理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的名稱。

18、5.5 價(jià)格、支付方式、支付時(shí)刻、房屋的交付和驗(yàn)收時(shí)刻、公共維修基金的處理及違約責(zé)任等應(yīng)當(dāng)明確。律師應(yīng)提示先行支付房款對(duì)買受人的風(fēng)險(xiǎn)，后支付房款對(duì)出賣人的風(fēng)險(xiǎn)。假如出賣人戶口所在地是所出售房屋的，還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人遷出戶口的時(shí)刻。5.6律師應(yīng)提示如托付人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房或都市居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地所簽訂的買賣合同無效，并應(yīng)告知合同無效的后果及處理方式。5.7律師應(yīng)提示買受人應(yīng)了解所購(gòu)房屋是否出現(xiàn)過非正常阻礙買受人的極端事件，如火災(zāi)、嚴(yán)峻的刑事案件等。5.8律師應(yīng)提示在買賣合同中應(yīng)約定裝修、附屬物及家具、電器等是否包括在房?jī)r(jià)款中。5.9律師應(yīng)提示托付人在合同中約定詳細(xì)的合同解除條款。5.10律師應(yīng)提

19、示托付人在買賣合同中約定辦理過戶的時(shí)刻及違約責(zé)任，并告知在房地產(chǎn)行政治理機(jī)關(guān)受理后、產(chǎn)房證取得之前出賣的房屋仍有被查封的可能，如在些期間被查封出賣人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。5.11 律師應(yīng)提示房屋一房?jī)墒刍蚨嗍鄣姆珊蠊?，并建議托付人在買賣合同中約定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任。5.12 因國(guó)家實(shí)行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途，因此律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人注意審查房屋的使用性質(zhì)。5.13由于稅收上的考慮，律師應(yīng)當(dāng)提醒托付人，有關(guān)裝飾特不是可移動(dòng)的裝飾物的轉(zhuǎn)讓能夠另行簽訂合同。5.14 律師應(yīng)提示買受人注意：購(gòu)買的房屋未

20、經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，不得對(duì)抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn)，應(yīng)在合同中約定及時(shí)辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。雙方還應(yīng)約定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時(shí)刻內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)治理費(fèi)，并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù)。5.15 律師應(yīng)當(dāng)提示，當(dāng)事人能夠選擇爭(zhēng)議的處理方式和機(jī)構(gòu)。若當(dāng)事人選擇向法院提起訴訟的，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄。若當(dāng)事人選擇仲裁的，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人準(zhǔn)確書寫仲裁機(jī)構(gòu)的名稱，如選擇“北京仲裁委員會(huì)”的，不能寫成“北京市仲裁委員會(huì)”。律師

21、還應(yīng)當(dāng)提示，仲裁是按照選定的仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則進(jìn)行，而且是一裁終局。5.16律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注二手房買賣過程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)的變化，并應(yīng)提示托付人，在辦證中發(fā)生的各種稅費(fèi)應(yīng)據(jù)實(shí)支付。5.17律師應(yīng)提醒托付人二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)及交納稅費(fèi)的主體。稅費(fèi)交納的標(biāo)準(zhǔn)各地有一定差異，且因國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策時(shí)常變化。一般買方在交易時(shí)應(yīng)交納契稅、印花稅，如辦理貸款應(yīng)交納與貸款有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，賣方一般交納營(yíng)業(yè)稅、都市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等費(fèi)用。律師應(yīng)提醒托付人購(gòu)買未辦理取得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會(huì)發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費(fèi)用，應(yīng)在合同中約定費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任

22、人，并同時(shí)告知托付人稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨時(shí)可能會(huì)變更，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。 5.18合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準(zhǔn)，但房屋登記機(jī)關(guān)有專門要求的應(yīng)加蓋印章。5.19假如是賣方代理人代為簽訂合同，應(yīng)當(dāng)附有通過公證的托付人的授權(quán)托付書。假如是買方代理人代為簽訂合同，也應(yīng)附有托付人的授權(quán)托付書。 第6條 中介服務(wù)合同審查6.1 律師提示：在同意二手房中介服務(wù)中，托付人注意核驗(yàn)中介服務(wù)人員的資格證書，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，具有與職業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能。6.1.1 要核驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)治理部門的備案手續(xù)和注冊(cè)手續(xù)證明。6.1.2 應(yīng)當(dāng)提示托付人注意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

23、人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：（1）向托付人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證，校驗(yàn)托付方提供的有關(guān)文件資料；（2）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课莸怯浿鞴懿块T或工商部門制定的示范合同文本與托付人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；（3）履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)和交易情況；（4）記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；（5）按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)，開具統(tǒng)一發(fā)票。6.1.3 應(yīng)當(dāng)提示托付人注意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員有無下列禁止行為：（1） 無照經(jīng)營(yíng)、超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；（2） 隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng)；（3） 弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽

24、訂虛假合同；（4） 采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；（5） 偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證或同意他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（6） 利用差不多簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營(yíng)信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果，或損害托付人利益；（7） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（8） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職；（9）索取或收受托付合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義，隱瞞托付人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獵取傭金以外的酬勞；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織

25、及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在托付的客戶之間，通過壓低賣出價(jià)格，自行收購(gòu)，再抬高價(jià)格出賣給購(gòu)房者，牟取不當(dāng)利益；（10）從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；（11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。6.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)政府制定有指導(dǎo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的服務(wù)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付：（1） 居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價(jià)的3以下收??；（2） 居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70以下一次性收?。唬?） 居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1以下收取。提供咨詢服務(wù)的，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商量定。6.3 律師應(yīng)提醒托付人注

26、意：凡托付具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號(hào)碼并簽字蓋章。6.4 二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。當(dāng)事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。6.5 律師應(yīng)提醒托付人注意，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列要緊內(nèi)容：（1） 當(dāng)事人姓名或者名稱、住宅；（2） 中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3） 合同履行期限；（4） 傭金金額或者計(jì)算方式和支付方式、時(shí)刻；（5） 違約責(zé)任和糾紛解決方式；（6） 當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。6.6 因?qū)嵺`中各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組

27、織通常使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款：(1)中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理?xiàng)l款；(2)中介合同不應(yīng)含有強(qiáng)制締約條款；(3)中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款；(4)中介機(jī)構(gòu)無權(quán)收取定金。6.7律師提示托付人：(1)中介機(jī)構(gòu)假如受托代理銷售，無權(quán)向買受人收取傭金。(2)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收購(gòu)或者變相收購(gòu)中存在的陷阱。(3)中介機(jī)構(gòu)無權(quán)禁止和限制托付人與對(duì)方當(dāng)事人的見面和談判。假如拒絕，律師應(yīng)提示注意交易中的不實(shí)成分。 第7條 抵押貸款合同審查7.1本項(xiàng)審查一般僅對(duì)托付人作為買受人、需要申請(qǐng)購(gòu)房貸款的合同。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。7.2 貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件，指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議，依照有關(guān)規(guī)定核對(duì)擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。7.3 假如托付人申請(qǐng)公積金貸款，律師應(yīng)審核：（1）買受人購(gòu)買的房屋是否為國(guó)有土地上具有所有權(quán)的住房，并用于本人家庭自??；（2）買受人是