美食廣場可行性分析報告

1、XX國際（暫定）美食城關于淘淘樂小商品市場經營XX國際美食城可行性分析報告2016 年 10 月第 1 頁 共 1 頁XX國際（暫定）美食城目錄一、餐飲市場情況二、步行街商圈餐飲市調情況三、規(guī)劃分析一）、市場定位1、目標市場定位2、消費者定位：3、檔次定位：4、產品定位：5、形象定位：6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：二）、項目優(yōu)勢：1、管理優(yōu)勢 :2、整合營銷傳播3、品牌優(yōu)勢四、招商原則 :五、規(guī)劃方案六、招商進展情況及實施計劃第 2 頁 共 2 頁XX國際（暫定）美食城正文一、餐飲市場情況隨著人們生活節(jié)奏的加快， 生活水平不斷提高。 餐飲業(yè)的網點結構呈現(xiàn)兩極分化的趨勢?，F(xiàn)在是大型、豪華、多功能、高檔次和具

2、有品牌特色的飯店、酒店不斷增加；各種方便大眾消費、具有經營特色的小餐館、小吃店更是雨后春筍般的發(fā)展。與此相反，中等規(guī)模、檔次的餐飲企業(yè)發(fā)展緩慢，有的甚至逐步減少。市場競爭激烈，積極扶持適合大眾消費、具有經營特色、誠信服務、衛(wèi)生、方便、實惠的經營方式，滿足多層次、多元化的消費需求。二、商圈餐飲市調情況1、項目所在商圈餐飲業(yè)較多，競爭激烈，競爭對手主要是小型餐館，湯館， 面館及熟食店。 主要集中在好吃街一段， 經營面積 50-100平方，規(guī)模較小。經營品類包括：早餐類（豆?jié){、胡辣湯、粥、油條、餅、包子，）午餐類：（米皮、涼皮、盒飯、蓋澆飯、油潑面、拉面、炒面、燴面、牛、羊、驢、肉湯）晚餐以及夜宵。

3、2、環(huán)境一般、衛(wèi)生狀況、服務水平、便捷程度較差，缺乏特色。3、餐品價格區(qū)間：人均 10 元-15 元。4、主要消費群體為逛街人群、常駐居民及區(qū)域流動或務工人員。第 3 頁 共 3 頁XX國際（暫定）美食城三、規(guī)劃分析一）、市場定位1、目標市場定位本項目地理位置位于XX市建設路高井頭處、人民路商業(yè)商圈。餐飲熱點正在向本案商圈移動 , 人口總數超過 3 萬人，并且隨著商業(yè)區(qū)的開發(fā)顧客群體有增長趨勢。市場定位主要在于早上提供早餐， 中午提供工作快餐， 晚上提供包廂卡座、 宵夜以及特色美食涵括了國內外的主要美食種類， 周末則是為整個XX市民提供全天的食品服務。2、消費者定位：目標客層主要鎖定在商圈內的

4、小區(qū)住戶、流動住戶、院校學生、商業(yè)人群。3、價格定位：“美食平民化”價格定位中檔，業(yè)態(tài)上以時尚快餐為主，休閑餐為輔?？蛦蝺r控制在人均消費 15-20 元的區(qū)域，能滿足商圈顧客在早、中、晚時間的就餐和休閑。讓消費者“花最少的錢吃最好吃的食物”。而且，采用儲值卡刷卡消費，使之消費方便，快捷、美食用餐一卡通。4、產品定位：“低價高品質” “物美價廉”以規(guī)模和特色取勝 ,，以專業(yè)化發(fā)展模式為主?？谖毒?.美食城積極引入符合消費者口味和需求的美食品類。 實施嚴格的廚務品控管理。第 4 頁 共 4 頁XX國際（暫定）美食城使之成為該商圈規(guī)模最大、 品種齊全的美食城， 經營品類要多而精，美食城內各類美食采

5、用開放式的陳列。5、形象定位：形象簡約大方 ，設計風格裝修突出品牌飲食，體現(xiàn)大眾化與品牌化相結合。為了適應顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面對面的現(xiàn)場感覺， “明檔”操作模式。設計拋卻傳統(tǒng)美食城檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆等。做到平民化的需求，品牌店的享受。6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結合的混合經營的原則，引入免費兒童游樂場。提供餐飲服務以外，解決老年顧客照看幼兒的需要。實現(xiàn)美食城用餐、引管孩童一體化。二）、項目優(yōu)勢：1、 硬件設施：1）拋卻傳統(tǒng)檔口后廚，進行明檔設計，獨具特色。2）中央空調3）環(huán)境衛(wèi)生、舒適。簡約大方，

6、特色突出。2、管理優(yōu)勢 :1）自主經營、商位租賃。統(tǒng)一經營管理 、統(tǒng)一規(guī)化、 統(tǒng)一營銷策劃、（不同階段運用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設施的經營概念。第 5 頁 共 5 頁XX國際（暫定）美食城即：商位租賃實施標準化管理模式：工作人員統(tǒng)一號牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費管理， ；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒； 統(tǒng)一營業(yè)時間；統(tǒng)一水、 電、氣、空調、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有 ;商戶需交納保安、保潔費用，承擔經營所用水、電、燃氣費。2)、整合營銷傳播把企業(yè)的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、產品開發(fā)進行一元化的整合重組讓消費者從不同的信息渠道獲得對美食城的一致信息

7、性，品牌訴求的一致性和完整性。3）、品牌優(yōu)勢 : 通過塑造美食城形象，強化生活城綜合優(yōu)勢。3、經營優(yōu)勢美食城在強化生活城功能的同時，商戶加工制作商品所需原材料、配料可由本公司提供。 既能降低商戶的采購和加工成本，又能有效的控制食品安全問題。實現(xiàn)互惠互利，雙方共贏。三）、招商原則 :1、形象先行推廣（媒體、現(xiàn)場）造勢，品牌店聯(lián)盟要營造旺場氛圍。2、先遠后近 ，先大后小。品牌主力先行（適當優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢帶動本地特色商戶，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經營。四、運營規(guī)劃方案美食城（自營）招商方案第 6 頁 共 6 頁XX國際（暫定）美食城方案：租賃、聯(lián)營形式 、公司獨立運營方

8、案評估：方案：項目出租前須根據招商對象的數量規(guī)模和經營需要進行經營平面的分割劃分。方案評估因素：方 資金 資金 招商 銷售 定位 條件 風案 回籠 收入 難度 難度 影響 經營 險方案 慢 高 小 易 很好 一般要求 大1）、一個好的經營管理對商場價值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看本案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風險較大可是運做難度較易。2）、在本案有效運作的情況下，美食城的升值是一定能達到的。3）、 美食城成功的關鍵因素是經營者的實力和管理服務的素質 ，本案的最終目的是通過有效的經營管理使美食城的經濟指數提升， 以達到投資的高利潤回報。4）、本案更好地符合了本項

9、目的定位思路。1-2 個主題餐廳（火鍋、涮鍋、自助）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結合的混合經營的原則， 一則將其置于邊角位置帶動人氣， 二可以滿足各品牌店選址標準。第 7 頁 共 7 頁XX國際（暫定）美食城五、招商進展情況及實施計劃（一）、招商進展情況按美食區(qū)招商進度，首先針對主力店進行初次接洽，對目標美食主力店進行拜訪。（二）實施計劃1、招商物料準備1）、招商手冊、招商 DM單、招商邀請函美食城的招商條件現(xiàn)場（含綜合簡介、平面圖、功能說明、經營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內外包裝等）2）、 招商合同文本：招商細則、招商流程、租賃協(xié)議等3 ）、美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）2、現(xiàn)場管

10、理1）、招商人員上崗前培訓，進入現(xiàn)場做招商前準備；每周工作例會，向經營管理公司匯報每周招商情況及當前亟待解決的問題； 每周以書面形式匯報招商情況， 按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、并以周、月小結的形式報告呈報管理公司。2 ）、每天填寫工作日志，定期商周、月總結。3 ）、首先應多渠道開發(fā)市場第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。第 8 頁 共 8 頁XX國際（暫定）美食城第二步，鎖定目標意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達成目標。第三步， 以點帶面， 充分利用主力店的品牌效應帶動品牌店的加盟。3、招商推廣計劃美食城的招商工作，本案初擬推廣計劃暫定。4、合作方式：1）、 以租賃形式，租賃期限

11、 5-8 年2）、合約保證金：按店鋪大小適當收取保證金，以保證食品的安全以及經營的誠信，合同期滿無息退還。3）、管理費：按日常管理費用的支出預算分攤（對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務），商戶需交納保安、保潔費用，承擔經營所用水、電、燃氣費。4）、廣告費：開業(yè)初期美食區(qū)大量廣告集中投放，消費卡優(yōu)惠，為商戶啟動市場。5、招商優(yōu)惠政策具體的招租方式：不管是租賃還是聯(lián)營扣點都應積極的吸引經營戶進駐美食區(qū)， 針對美食區(qū)的初步定位 采取一些主動出擊的招商方式。擬定如下方案：第 9 頁 共 9 頁XX國際（暫定）美食城1)、特色品牌商家進駐優(yōu)惠策略 ：特色品牌商家的品牌效應能給經營者增強入場的信心，從而有力地促進招

12、租，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，租金上或扣點給予一定比例的優(yōu)惠，如在租金上給予 3 個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商戶的招租；2）、制定優(yōu)惠策略： 搶占商機 “階梯式 ”優(yōu)惠租賃方式，降低經營風險，前三年收取低租金抵扣點，由低到高，循序漸進，最先進入的商戶，實行優(yōu)惠租價或扣點，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步經營、長足發(fā)展。3）、媒體推廣：利用媒體資源和客戶渠道進行整合營銷推廣，以擴大傳播X圍，把握消費客群。4）、商鋪租賃年限：為三年期或五年期，方式靈活。5）、積極配合合作伙伴爭取當地政府的稅費減免政策。6）、相對優(yōu)惠的戶外廣告位。第 10 頁 共 10 頁XX國際（暫定

13、）美食城6、進駐要求：1）、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃：商家入駐須服從對美食城的整體規(guī)劃，駐場前經確認業(yè)種及品牌，經嚴格供貨商的考察評估，選擇標準為上年營業(yè)額、 單店面積、 單月銷售、 客單價、人氣、產品質量）考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經營期間，如要調整經營內容需經書面同意。2）統(tǒng)一視覺形象：經營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經經營管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風格符合美食城的整體形象。3）統(tǒng)一租賃管理：進駐商家在經營過程中須服從管理公司的統(tǒng)一管理。管理公司對商戶進行嚴格的租賃管理，同時提供高質量的管理服務，從而在給商家提供一個安全有序經營環(huán)境的同時，創(chuàng)造一個舒適、整潔的就餐、休閑場所。7、招商流程1）、市場調研和目標客戶分析。2）、客戶信息歸檔完善， 招商資料準備就緒、 目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽、客戶分類、確定。3）、重點客戶 (招商部 ) 填