青年公寓策劃方案

1、2020年4月19日青年公寓策劃方案文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。青年公寓策劃方案一、項目概況1.1、位置該項目位于杭州市西湖區(qū)，天目山路與教工路交叉處，緊鄰西湖旅游景區(qū)，周邊盡是郁郁蔥蔥的林木，為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。1.2、項目技術(shù)指標用地面積：xxxxx 總建筑面積：xxxxx 建筑密度：xx 容積率：xx綠化率：xx停車場：xx健身會所：xx幼兒園：xx1.3、周邊設施學校：杭州電子科技大學、浙江教育學院、浙江電大、浙江大學西溪校區(qū)菜場：農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：省立同德醫(yī)院酒店：金都賓館，浙江嘉海大酒店超市：世紀聯(lián)華、24小時便利店銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)

2、業(yè)銀行郵局：距離本項目約500米交通：慶豐村、跑馬場、教工路口等多個公交站點1.4、項目機會點市場空間：隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要求也在不斷擴大，面向她們而建的講求整體規(guī)劃，理念設計，功能配套較完善的中高檔住宅小區(qū)，將有一個持續(xù)成長的市場空間。策劃前瞻性：“凡事預則立，不預則廢”及時準確的做好市場調(diào)研，充分利用社會資源，從整體上進行規(guī)劃，使項目有的放矢，搶占自然先機，而且能夠在開盤后將策劃理念始終如一的貫徹實施到底。二、市場分析2.1、杭州市房地產(chǎn)市場基本狀況2.2、杭州市同類住宅調(diào)查分析2.3、消費者分析一般情況下消費者的消費心理和對居住環(huán)境的要求有以下基本的幾點：首先，環(huán)境規(guī)劃

3、一定要好，周邊的基本生活配套要齊全（包括學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、圖書館等），各種消費、活動、娛樂站場所要足夠。特別該項目針正確主要是一些中高端消費人群，那么在規(guī)劃設計時，要注意整體設計的現(xiàn)代化氣息，要緊跟時尚潮流，外立面的顏色要新穎、大方協(xié)調(diào)，內(nèi)部設計要智能化。另外95%以上的消費者傾向于購買全封閉式的小區(qū)。其次，綠化率要高，這一點已經(jīng)成為消費者對居住環(huán)境的必要要求之一。大部分的消費者相較高層還是偏向于選擇多層住宅，因其價格便宜，而且后期的管理費用也會較低。大部分的消費者不會傾向于選擇單體別墅，因其涉及的資金相對較大。消費者對物業(yè)管理方面不外乎以下幾點基本要求：保安、清潔、房

4、屋維修、園林綠化及一些特色服務（家政、訂票、托兒、托老等）三、項目分析3.1、本項目優(yōu)勢環(huán)境：鬧中取靜，緊鄰西湖風景區(qū)，擁有天然的巨大綠地覆蓋及自然風光地段：經(jīng)過多年的開發(fā)，該地區(qū)已經(jīng)積累了一定的人氣，臨近商業(yè)繁華地帶，周邊電腦城，高檔寫字樓，大中院校眾多，離目標消費者工作地近。交通：周邊公交站點很多，更有幾路夜間直通車，交通24小時都非常便利。物業(yè)：智能化的物業(yè)管理、24小時保安，全封閉式管理。物業(yè)要與業(yè)主加強聯(lián)系、溝通。3.2、本項目劣勢配套設施：周邊超市、運動場、游泳池基本設施已經(jīng)配備，因面向目標消費群體是青年人群，但后期尚待進一步引進、完善一些休閑、娛樂設施。房屋設計：房源種類較多、層

5、次不一，面向比較復雜。價格：因地價較高，價格對比喻面稍顯劣勢，這是本案銷售的最大難點。3.3、競爭對手根據(jù)樓盤的位置和定位，把“綠水新城”、“世紀花園”作為主要競爭對手，詳細狀況如下：綠水新城優(yōu)勢：項目資金雄厚、周轉(zhuǎn)力度大，價格上具有優(yōu)勢劣勢：周邊環(huán)境比較嘈雜世紀花園優(yōu)勢：設計、規(guī)劃合理、現(xiàn)代化，極具吸引力劣勢：面向的是高端人群，市場承受力有限四、推廣策略4.1、目標消費群體目標消費者：電腦、電子、通訊城的業(yè)主、周邊高檔寫字樓白領(lǐng)、各大中院校工作人員以及對生活品質(zhì)要求較高具有一定經(jīng)濟能力的階層。年齡：大約在2545歲之間家庭結(jié)構(gòu)進入初中期，人口簡單，對居住環(huán)境的娛樂性、休閑性要求較高具有生活品

6、味，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費觀點，希望經(jīng)過外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵4.2、賣點臨近工作地點，方便便利，保證足夠的業(yè)余時間智能化的物業(yè)管理、24小時全封閉管理，安全保障社區(qū)環(huán)境鬧中取靜，既不脫離都市的繁華，又緊鄰自然風光周邊交通便利，免除后顧之憂休閑性、娛樂性完全融入生活五、媒體分析及選擇平面媒體：杭州日報、都市快報等一些杭州市較大的報紙媒體，閱讀率高、讀者層次廣泛，能夠作為該項目宣傳的主要媒體。另外，需要針對目標群體進行調(diào)研、分析，根據(jù)她們的閱讀愛好習慣，選擇針對性的報紙媒體作為補充。最后一些閱讀量較高的房地產(chǎn)?？材軌蜃鳛椴诲e的選擇。電視媒體：杭州電視1臺等一些頻

7、道，收視率、影響力在本地區(qū)都比較高，能夠經(jīng)過贊助某專題的形式獲得在開盤前后一個月黃金時段廣告宣傳片投放，以更加生動、直觀的形象將信息傳遞到消費群體。廣播媒體：收聽廣播多以乘坐出租車、私家車時收聽，為打發(fā)時間，多為比較被動。能夠考慮長期、大容量、重復的宣傳。戶外媒體：針對目標消費群體，選擇合適公交車站牌的燈箱廣告、大廈外墻巨幅立體效果圖海報、高速路廣告牌等。網(wǎng)絡媒體：如杭州19樓的房產(chǎn)專題模塊，即時更新發(fā)布信息，投入少，能夠及時獲得反饋信息。六、廣告策略6.1、總體策略把該項目的宣傳與樹立華邦地產(chǎn)的品牌形象有效的結(jié)合在一起。與競爭對手相區(qū)別，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項目的個性之處。要細致周到，體現(xiàn)

8、出處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。塑造項目“將都市繁華和大自然的寧靜渾然為一體，個性、休閑、時尚、現(xiàn)代”的形象。不但是家，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。6.2、分期策略引導試銷期該項目重在樹形象，在這個期間經(jīng)過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標消費者給出足夠的信息，經(jīng)過強勢的宣傳吸引消費者的注意力。在正式投入之前要對對媒體進行嚴格篩選，爭取達到最好的效果；同時也要對目標市場及產(chǎn)品進行嚴格的調(diào)查和細分，從而給樓盤準確地定位，也更準確地鎖定目標消費群體。公開強銷期媒體宣傳繼續(xù)造勢，鞏固前期宣傳結(jié)果適時宣傳銷售成果，刺激消費者充分利用媒體資源，進一步挖掘潛在客戶銷售沖刺期根根據(jù)前期市場反應，及時檢討，適

9、時的調(diào)整宣傳策略、方向6.3、廣告主題及口號“居住在風景里，生活在城市里”都市與自然合一“回到家就開始渡假”娛樂性、休閑感七、營銷活動7.1、營銷渠道建設及人員培訓銷售渠道的建設：售樓處、售樓熱線、樣板間、房交會以及經(jīng)過在目標消費者聚集地開展無形的廣告銷售，以點帶面。人員培訓：時間、人數(shù)合理安排，打造高效、專業(yè)的銷售團隊7.2、營銷活動開盤慶典活動活動概要：時間：地點：青年公寓社區(qū)擬邀媒體：電視臺、報社、廣告公司活動方案：前期準備到場嘉賓、禮品、剪彩儀式、請柬、秩序維護、廣告發(fā)布、媒體報道現(xiàn)場活動現(xiàn)場布置、會場布置、儀式流程控制現(xiàn)場買房送禮/抽獎活動盡量突破傳統(tǒng)，以新穎、實用，制造新聞，引起消費者的興趣和關(guān)注某某大型廣場明星才藝表演宣傳會和消費者最近距離的接觸，項目更加深入人心。利用明星效應，進一步擴大宣傳的力度和廣度，使得信息盡可能的傳播開來，挖掘出盡可能多的潛在客戶。八、預算及分配廣告總額應占銷售總額的5%左右，其中80%為計劃中投入，20%做為機動費用媒體費用為計劃廣告投入的60%，其中報紙30