青年公寓策劃方案

1、2020年4月19日青年公寓策劃方案文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。青年公寓策劃方案一、項(xiàng)目概況1.1、位置該項(xiàng)目位于杭州市西湖區(qū)，天目山路與教工路交叉處，緊鄰西湖旅游景區(qū)，周邊盡是郁郁蔥蔥的林木，為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。1.2、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：xxxxx 總建筑面積：xxxxx 建筑密度：xx 容積率：xx綠化率：xx停車場(chǎng)：xx健身會(huì)所：xx幼兒園：xx1.3、周邊設(shè)施學(xué)校：杭州電子科技大學(xué)、浙江教育學(xué)院、浙江電大、浙江大學(xué)西溪校區(qū)菜場(chǎng)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)院：省立同德醫(yī)院酒店：金都賓館，浙江嘉海大酒店超市：世紀(jì)聯(lián)華、24小時(shí)便利店銀行：中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)

2、業(yè)銀行郵局：距離本項(xiàng)目約500米交通：慶豐村、跑馬場(chǎng)、教工路口等多個(gè)公交站點(diǎn)1.4、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)空間：隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面向她們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的中高檔住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。策劃前瞻性：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”及時(shí)準(zhǔn)確的做好市場(chǎng)調(diào)研，充分利用社會(huì)資源，從整體上進(jìn)行規(guī)劃，使項(xiàng)目有的放矢，搶占自然先機(jī)，而且能夠在開盤后將策劃理念始終如一的貫徹實(shí)施到底。二、市場(chǎng)分析2.1、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況2.2、杭州市同類住宅調(diào)查分析2.3、消費(fèi)者分析一般情況下消費(fèi)者的消費(fèi)心理和對(duì)居住環(huán)境的要求有以下基本的幾點(diǎn)：首先，環(huán)境規(guī)劃

3、一定要好，周邊的基本生活配套要齊全（包括學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、圖書館等），各種消費(fèi)、活動(dòng)、娛樂站場(chǎng)所要足夠。特別該項(xiàng)目針正確主要是一些中高端消費(fèi)人群，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要注意整體設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化氣息，要緊跟時(shí)尚潮流，外立面的顏色要新穎、大方協(xié)調(diào)，內(nèi)部設(shè)計(jì)要智能化。另外95%以上的消費(fèi)者傾向于購(gòu)買全封閉式的小區(qū)。其次，綠化率要高，這一點(diǎn)已經(jīng)成為消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的必要要求之一。大部分的消費(fèi)者相較高層還是偏向于選擇多層住宅，因其價(jià)格便宜，而且后期的管理費(fèi)用也會(huì)較低。大部分的消費(fèi)者不會(huì)傾向于選擇單體別墅，因其涉及的資金相對(duì)較大。消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理方面不外乎以下幾點(diǎn)基本要求：保安、清潔、房

4、屋維修、園林綠化及一些特色服務(wù)（家政、訂票、托兒、托老等）三、項(xiàng)目分析3.1、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)環(huán)境：鬧中取靜，緊鄰西湖風(fēng)景區(qū)，擁有天然的巨大綠地覆蓋及自然風(fēng)光地段：經(jīng)過(guò)多年的開發(fā)，該地區(qū)已經(jīng)積累了一定的人氣，臨近商業(yè)繁華地帶，周邊電腦城，高檔寫字樓，大中院校眾多，離目標(biāo)消費(fèi)者工作地近。交通：周邊公交站點(diǎn)很多，更有幾路夜間直通車，交通24小時(shí)都非常便利。物業(yè)：智能化的物業(yè)管理、24小時(shí)保安，全封閉式管理。物業(yè)要與業(yè)主加強(qiáng)聯(lián)系、溝通。3.2、本項(xiàng)目劣勢(shì)配套設(shè)施：周邊超市、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池基本設(shè)施已經(jīng)配備，因面向目標(biāo)消費(fèi)群體是青年人群，但后期尚待進(jìn)一步引進(jìn)、完善一些休閑、娛樂設(shè)施。房屋設(shè)計(jì)：房源種類較多、層

5、次不一，面向比較復(fù)雜。價(jià)格：因地價(jià)較高，價(jià)格對(duì)比喻面稍顯劣勢(shì)，這是本案銷售的最大難點(diǎn)。3.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手根據(jù)樓盤的位置和定位，把“綠水新城”、“世紀(jì)花園”作為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，詳細(xì)狀況如下：綠水新城優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目資金雄厚、周轉(zhuǎn)力度大，價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：周邊環(huán)境比較嘈雜世紀(jì)花園優(yōu)勢(shì)：設(shè)計(jì)、規(guī)劃合理、現(xiàn)代化，極具吸引力劣勢(shì)：面向的是高端人群，市場(chǎng)承受力有限四、推廣策略4.1、目標(biāo)消費(fèi)群體目標(biāo)消費(fèi)者：電腦、電子、通訊城的業(yè)主、周邊高檔寫字樓白領(lǐng)、各大中院校工作人員以及對(duì)生活品質(zhì)要求較高具有一定經(jīng)濟(jì)能力的階層。年齡：大約在2545歲之間家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)入初中期，人口簡(jiǎn)單，對(duì)居住環(huán)境的娛樂性、休閑性要求較高具有生活品

6、味，對(duì)住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費(fèi)觀點(diǎn)，希望經(jīng)過(guò)外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵4.2、賣點(diǎn)臨近工作地點(diǎn)，方便便利，保證足夠的業(yè)余時(shí)間智能化的物業(yè)管理、24小時(shí)全封閉管理，安全保障社區(qū)環(huán)境鬧中取靜，既不脫離都市的繁華，又緊鄰自然風(fēng)光周邊交通便利，免除后顧之憂休閑性、娛樂性完全融入生活五、媒體分析及選擇平面媒體：杭州日?qǐng)?bào)、都市快報(bào)等一些杭州市較大的報(bào)紙媒體，閱讀率高、讀者層次廣泛，能夠作為該項(xiàng)目宣傳的主要媒體。另外，需要針對(duì)目標(biāo)群體進(jìn)行調(diào)研、分析，根據(jù)她們的閱讀愛好習(xí)慣，選擇針對(duì)性的報(bào)紙媒體作為補(bǔ)充。最后一些閱讀量較高的房地產(chǎn)?？材軌蜃鳛椴诲e(cuò)的選擇。電視媒體：杭州電視1臺(tái)等一些頻

7、道，收視率、影響力在本地區(qū)都比較高，能夠經(jīng)過(guò)贊助某專題的形式獲得在開盤前后一個(gè)月黃金時(shí)段廣告宣傳片投放，以更加生動(dòng)、直觀的形象將信息傳遞到消費(fèi)群體。廣播媒體：收聽廣播多以乘坐出租車、私家車時(shí)收聽，為打發(fā)時(shí)間，多為比較被動(dòng)。能夠考慮長(zhǎng)期、大容量、重復(fù)的宣傳。戶外媒體：針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體，選擇合適公交車站牌的燈箱廣告、大廈外墻巨幅立體效果圖海報(bào)、高速路廣告牌等。網(wǎng)絡(luò)媒體：如杭州19樓的房產(chǎn)專題模塊，即時(shí)更新發(fā)布信息，投入少，能夠及時(shí)獲得反饋信息。六、廣告策略6.1、總體策略把該項(xiàng)目的宣傳與樹立華邦地產(chǎn)的品牌形象有效的結(jié)合在一起。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項(xiàng)目的個(gè)性之處。要細(xì)致周到，體現(xiàn)

8、出處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。塑造項(xiàng)目“將都市繁華和大自然的寧?kù)o渾然為一體，個(gè)性、休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代”的形象。不但是家，更是身心的渡假場(chǎng)所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。6.2、分期策略引導(dǎo)試銷期該項(xiàng)目重在樹形象，在這個(gè)期間經(jīng)過(guò)多方位的媒體宣傳來(lái)造勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者給出足夠的信息，經(jīng)過(guò)強(qiáng)勢(shì)的宣傳吸引消費(fèi)者的注意力。在正式投入之前要對(duì)對(duì)媒體進(jìn)行嚴(yán)格篩選，爭(zhēng)取達(dá)到最好的效果；同時(shí)也要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)及產(chǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和細(xì)分，從而給樓盤準(zhǔn)確地定位，也更準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。公開強(qiáng)銷期媒體宣傳繼續(xù)造勢(shì)，鞏固前期宣傳結(jié)果適時(shí)宣傳銷售成果，刺激消費(fèi)者充分利用媒體資源，進(jìn)一步挖掘潛在客戶銷售沖刺期根根據(jù)前期市場(chǎng)反應(yīng)，及時(shí)檢討，適

9、時(shí)的調(diào)整宣傳策略、方向6.3、廣告主題及口號(hào)“居住在風(fēng)景里，生活在城市里”都市與自然合一“回到家就開始渡假”娛樂性、休閑感七、營(yíng)銷活動(dòng)7.1、營(yíng)銷渠道建設(shè)及人員培訓(xùn)銷售渠道的建設(shè)：售樓處、售樓熱線、樣板間、房交會(huì)以及經(jīng)過(guò)在目標(biāo)消費(fèi)者聚集地開展無(wú)形的廣告銷售，以點(diǎn)帶面。人員培訓(xùn)：時(shí)間、人數(shù)合理安排，打造高效、專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)7.2、營(yíng)銷活動(dòng)開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)概要：時(shí)間：地點(diǎn)：青年公寓社區(qū)擬邀媒體：電視臺(tái)、報(bào)社、廣告公司活動(dòng)方案：前期準(zhǔn)備到場(chǎng)嘉賓、禮品、剪彩儀式、請(qǐng)柬、秩序維護(hù)、廣告發(fā)布、媒體報(bào)道現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)布置、儀式流程控制現(xiàn)場(chǎng)買房送禮/抽獎(jiǎng)活動(dòng)盡量突破傳統(tǒng)，以新穎、實(shí)用，制造新聞，引起消費(fèi)者的興趣和關(guān)注某某大型廣場(chǎng)明星才藝表演宣傳會(huì)和消費(fèi)者最近距離的接觸，項(xiàng)目更加深入人心。利用明星效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳的力度和廣度，使得信息盡可能的傳播開來(lái)，挖掘出盡可能多的潛在客戶。八、預(yù)算及分配廣告總額應(yīng)占銷售總額的5%左右，其中80%為計(jì)劃中投入，20%做為機(jī)動(dòng)費(fèi)用媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投入的60%，其中報(bào)紙30